Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:1992:ZC0755

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
06-11-1992
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
8088
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:1992:4, Contrair
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Huurprijsvaststelling, uitzondering op objectieve maatstaf (art. 7:303 lid 2 BW)?

Aard en strekking van de objectieve maatstaf laten in beginsel niet toe dat daarnaast nog rekening wordt houden met subjectieve factoren in de oorspronkelijke overeenkomst en met name niet met de omstandigheid dat partijen daarbij een huurprijs zijn overeengekomen die niet met die van vergelijkbare bedrijfsruimte overeenstemde. Hierop dient geen uitzondering te worden gemaakt als de rechter de huurprijs nader vaststelt voor de periode na verlenging van de huur en die verlenging niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet. Als de verlenging wel is gebaseerd op de huurovereenkomst, is echter niet uitgesloten dat bijzondere omstandigheden rechtvaardigen dat een uitzondering wordt gemaakt op het beginsel dat geen rekening wordt gehouden met de subjectieve factoren in de oorspronkelijke overeenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 1993, 578 met annotatie van prof. mr. P.A. Stein
RvdW 1992, 246
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

6 november 1992
Eerste Kamer
Rek. nr. 8088
Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERZOEKER tot cassatie,
advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Met een op 11 juli 1989 gedateerd verzoekschrift heeft verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Steenwijk met verzoek - na, zo nodig, advies van de bedrijfshuuradviescommissie - de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] van f 2.333,33 per maand met ingang van 16 juli 1989 te verlagen tot f 1.378,-- per maand, althans tot zodanig bedrag als in overeenstemming met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse wordt geoordeeld.

Nadat verzoeker tot cassatie - verder te noemen [eiser] - tegen het verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 20 september 1989 partijen in de gelegenheid gesteld een schriftelijke akte te nemen en bij tussenbeschikking van 6 december 1989 de stukken voor een advies ter zake in handen gesteld van een commissie van drie door de Kantonrechter benoemde deskundigen. Bij tussenbeschikking van 30 mei 1990 heeft de Kantonrechter de zaak naar de rol verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de verdere gang van zaken en bij tussenbeschikking van 7 november 1990 heeft hij [eiser] in staat gesteld een deskundige voor te dragen.

Bij tussenbeschikking van 12 december 1990 heeft de Kantonrechter wederom de stukken in handen van een commissie van deskundigen gesteld en bij eindbeschikking van 24 april 1991 heeft hij de huurprijs van het huurobject per 16 juli 1989 vastgesteld op f 23.250,-- per jaar en het meer of anders verzochte afgewezen.

Tegen alle genoemde beschikkingen heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Zwolle.

Bij beschikking van 30 oktober 1991 heeft de Rechtbank [eiser] niet ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep tegen de tussenbeschikkingen en de bestreden eindbeslissing bevestigd.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking van de Rechtbank te Zwolle met verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te Arnhem.

3. Beoordeling van het middel

3.1 [verweerster] heeft van [eiser] gehuurd het "bedrijfspand, [a-straat 1] , [vestigingsplaats] , met uitzondering van de bovenwoning en schuren", zulks ten einde daarin het horecabedrijf uit te oefenen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periods van vijf jaar, ingaande 16 juli 1984. Zij is per 16 juli 1989 voor vijf jaar verlengd omdat [verweerster] niet kenbaar heeft gemaakt dat zij geen gebruik wilde maken van de overeengekomen huurverlenging.

De overeengekomen huurprijs bedroeg per maand f 2.333,33 (exclusief BTW) (dat is op jaarbasis: f 28.000,--); deze huurprijs was geïndexeerd met ingang van 1 januari 1987. Ten tijde van het dit geding inleidende verzoekschrift waarmede [verweerster] begin juli 1989 aan de Kantonrechter heeft verzocht in verband met de verlenging de huurprijs per 16 juli 1989 nader vast te stellen, bedroeg de huurprijs per maand f 2.794,-- (exclusief BTW) (dat is op jaarbasis: f 33.528,--).

3.2 De Kantonrechter heeft, op verzoek van partijen, niet de Bedrijfshuuradviescommissie te Zwolle, maar door hem in overleg met partijen aangewezen deskundigen opgedragen hem te adviseren op welk bedrag de huurprijs, met inachtneming van de wettelijke maatstaf, diende te worden gesteld. Nadat een eerste deskundigenadvies - dat uitkwam op een huurprijs van f 22.000,-- per jaar - wegens gebrek aan motivering terzijde was gesteld, adviseerden andere deskundigen tot een huurprijs van f 23.250,-- (exclusief BTW) per jaar. Dienovereenkomstig heeft de Kantonrechter, ondanks de door [eiser] tegen het tweede advies aangevoerde bezwaren, de huurprijs per 16 juli 1989 vastgesteld.

Het daartegen door [eiser] ingestelde hoger beroep had geen succes: de Rechtbank heeft de beschikking van de Kantonrechter bevestigd.

3.3 Onderdeel 1 van het middel keert zich met een reeks klachten tegen de verwerping van [eiser] 's derde appelgrief. Deze grief verweet de Kantonrechter te weinig rekening te hebben gehouden "met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene" en beriep zich in dit verband op HR 13 oktober 1989, NJ 1990, 494.
De Rechtbank heeft deze grief verworpen omdat "bij een nadere vaststelling van de huurprijs, waarvan hier sprake is (...) de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol speelt", en andere omstandigheden gesteld noch gebleken zijn. De Rechtbank beriep zich in dit verband op HR 15 juli 1986, NJ 1987, 20.

3.4 De Rechtbank heeft in zoverre gelijk dat de rechter, wanneer hij ingevolge de verschillende daartoe strekkende bepalingen van de Afdeling "Huur van bedrijfsruimte" nader de huurprijs vaststelt, zulks heeft te doen aan de hand van een objectieve, in de desbetreffende bepalingen telkens gelijkluidend geformuleerde maatstaf: de "huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse", welke huurprijs de uitkomst is van een in die bepalingen omschreven en in de rechtspraak nader uitgewerkte vergelijkingsmethode. Aard en strekking van deze maatstaf laten in beginsel niet toe daarnaast nog rekening te houden met de oorspronkelijke overeenkomst en met name niet met de omstandigheid dat daarbij een huurprijs werd overeengekomen welke niet met die van vergelijkbare bedrijfsruimte overeenstemde. Daartoe is in elk geval geen grond wanneer de voortzetting van de huur, met het oog waarop nadere vaststelling van de huurprijs wordt verzocht, niet is gebaseerd op die huurovereenkomst (HR 15 juli 1986, NJ 1987, 20). Is dat laatste wél het geval, dan is niet uitgesloten dat bijzondere omstandigheden wettigen op voormeld beginsel een uitzondering te maken door, voor zover aan die omstandigheden onvoldoende recht kon worden gedaan in het kader van de toe te passen vergelijkingsmethode, op de uitkomst van het aanleggen van voormelde maatstaf een correctie toe te passen op grond van "de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene" (HR 13 oktober 1989, NJ 1990, 494).

3.5 Weliswaar heeft de Rechtbank dit laatste, nu het hier gaat om een geval waarin de verlenging plaatsvond ingevolge de huurovereenkomst, miskend, doch dit kan niet tot cassatie leiden omdat hetgeen in de feitelijke instanties is aangevoerd onvoldoende is om een afwijking van voormelde beginsel te wettigen.
Blijkens de stukken van het geding heeft [eiser] ter toelichting op zijn vorenbedoelde (derde) appelgrief als "bijzondere omstandigheden van het geval" waarmede naar zijn mening in het kader van de nadere vaststelling van de huurprijs rekening had moeten zijn gehouden, niet meer of anders aangevoerd dan, zakelijk weergegeven: (1°) dat beide partijen bij de onderhandelingen welke tot de huurovereenkomst hebben geleid, werden bijgestaan door deskundigen en (2°) dat voormelde huurprijs van f 28.000,-- per jaar tot stand was gekomen doordien [verweerster] , nadat zowel haar aanvankelijk bod van f 24.000,-- per jaar als haar verhoogde bod van f 26.000,-- per jaar waren afgewezen, de vraagprijs van [eiser] had aanvaard, zulks klaarblijkelijk omdat zij enerzijds "zeer tevreden" was over de "outillage, ligging en inrichting" van de aangeboden bedrijfsruimte die geheel toegesneden waren op het door haar beoogde gebruik, en anderzijds oordeelde dat in [vestigingsplaats] geen andere voor haar bedrijf geschikte bedrijfsruimte beschikbaar was.
Anders dan [eiser] in de toelichting op de grief heeft betoogd, zijn deze omstandigheden evenwel niet van dien aard dat geoordeeld moet worden dat het door [verweerster] uitoefenen van de voor haar uit een bepaling van dwingend recht voortvloeiende bevoegdheid om de rechter nadere vaststelling van de huurprijs te verzoeken, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zij wettigen evenmin correctie op de uitkomst van het aanleggen van vorenbedoelde, objectieve maatstaf.

3.6 Onderdeel 2 richt zich tegen de overwegingen van de Rechtbank naar aanleiding van de tweede grief van [eiser] , met het betoog dat die grief niet alleen betrekking had op de, door de Rechtbank bevestigend beantwoorde, vraag of de deskundigen in het rapport waarop de Kantonrechter zijn eindbeslissing heeft gebaseerd, voldoende relevante gegevens hebben aangevoerd, maar ook op de vraag of die gegevens, gelet op de door [eiser] daartegen aangevoerde bezwaren, als juist konden worden aanvaard, welke vraag de Rechtbank volgens het onderdeel ten onrechte niet heeft onderzocht.
In het oordeel van de Rechtbank dat zij instemt met de inhoud en de conclusie van het rapport, ligt besloten dat zij de in dat rapport vermelde gegevens als juist heeft aanvaard, zodat het onderdeel in zoverre feitelijke grondslag mist. Kennelijk heeft de Rechtbank in het appelrekest van [eiser] , ook voor zover daarin is verwezen naar de in eerste aanleg door hem genomen akte na deskundigenrapport geen stellingen gelezen die haar noopten tot een bredere motivering van dit oordeel. Deze, aan de rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden, uitleg van de gedingstukken is niet onbegrijpelijk en kan in cassatie niet verder worden getoetst. Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Korthals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op 6 november 1992.