Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:1989:AC3230

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
13-10-1989
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
7451 rek.nr
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:1989:AC3230
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Huurprijsvaststelling art. 7A:1632a lid 1 BW. Door huurder aangebrachte verbeteringen.

Nu dit niet bij overeenkomst is uit te sluiten, bestaat de mogelijkheid van huurprijsvaststelling ex art. 7A:1632a lid 1 aanhef en sub a BW na afloop van de eerste vijfjarentermijn ook in het geval partijen hebben voorzien in verlenging van de huur en daarbij de huurprijs voor die periode hebben vastgesteld. Huurprijsvaststelling kan ingaan voor de dag waarop de rechter hierover beslist. Art. 7A:1632a BW geeft de rechter de vrijheid bij beoordeling van het verzoek rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder begrepen die betreffende de wijze van totstandkoming van hetgeen omtrent de huurprijs is overeengekomen.

“Verbeteringen” uit art. 7A:1632a lid 2 laatste zin BW betreft alleen verbeteringen die, in de verhouding van de huurder tot de verhuurder, ten laste van huurder zijn aangebracht zonder dat huurder de gemaakte kosten direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed. Toegepaste boekhoudkundige afschrijvingen op de door de huurder aangebrachte verbeteringen kunnen een aanwijzing vormen voor een vermindering van de invloed van die verbeteringen op de huurwaarde. Als de verhuurder de kosten van de door de huurder aangebrachte verbeteringen direct of indirect - bijvoorbeeld door het accepteren van een lagere huurprijs - aan de huurder heeft vergoed, mogen die verbeteringen wel in aanmerking worden genomen bij de nadere huurprijsvaststelling

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 1990, 494 met annotatie van prof. mr. P.A. Stein
RvdW 1989, 219
V-N 1991/1383, 20
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

13 oktober 1989
Eerste Kamer
Rek.nr. 7451
AP/PN

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoeker] ,
handelende onder de naam
" [A] ",

wonende te [woonplaats] ,


VERZOEKER tot cassatie, incidenteel verweerder,

advocaat: Mr. J.J. Dekker,

t e g e n

[verweerster] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

VERWEERSTER in cassatie, incidenteel verzoekster,

advocaat: Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

1. Het geding in feitelijke instanties

Met een op 26 juni 1984 gedateerd verzoekschrift heeft verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage met het verzoek de huurprijs van de door [verweerster] aan verzoeker tot cassatie - verder te noemen [verzoeker] - verhuurde bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] met ingang van 1 juli 1984, althans met ingang van de datum van indiening van het inleidend verzoekschrift, te stellen op f 139.966,42 per jaar exclusief verschuldigde B.T.W., bij vooruitbetaling te voldoen in termijnen van een maand, welk bedrag jaarlijks per 1 december, voor het eerst in 1984, moet worden gewijzigd overeenkomstig het dan geldende prijsindexcijfer van het CBS voor de gezinsconsumptie.

Nadat [verzoeker] tegen dat verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 29 september 1984 - alvorens verder te beslissen - de processtukken in handen gesteld van de Bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel te 's-Gravenhage teneinde advies uit te brengen. Nadat dit advies was uitgebracht heeft [verweerster] haar verzoek gewijzigd in die zin dat de huurprijs zal worden gesteld op f 131.492,52, althans op f 105.327,28, althans, overeenkomstig het wettelijk criterium, op een hoger bedrag dan het thans verschuldigde. Bij beschikking van 23 juli 1986 heeft de Kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 juli 1984 vastgesteld op f 89.713,62 (exclusief B.T.W.) per jaar, jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 1985, te indexeren als bepaald in artikel 4 lid 2 van het contract tussen partijen.

Tegen deze beschikking heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage, waarna [verweerster] incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.

Bij tussenbeschikking van 3 februari 1987 heeft de Rechtbank - met aanhouding van iedere verdere beslissing - in het principaal en het incidenteel appel de stukken in handen gesteld van de Bedrijfshuuradvies-commissie ter beantwoording van een aantal vragen. Bij eindbeschikking van 27 juni 1988 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter van 23 juli 1986 vernietigd en de huurprijs met ingang van 1 juli 1984 vastgesteld op f 85.641,05 exclusief B.T.W. per jaar, jaarlijks, voor het eerst op 1 juli 1985, te indexeren als bepaald in artikel 4 lid 2 van het contract tussen partijen.

De beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikkingen van de Rechtbank heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld, waarna [verweerster] voorwaardelijk incidenteel beroep heeft ingesteld. Het cassatierekest en het rekest houdende het voorwaardelijk incidenteel beroep zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer verzocht de beroepen te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Van Soest strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking op het principale beroep, tot vernietiging van de bestreden beschikking op het incidentele beroep en tot verwijzing van het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing.

De conclusie is aan deze beschikking gehecht.

3. Beoordeling van de middelen in het principaal beroep

3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.

In 1971 had [verzoeker] van N.V. [B] , rechtsvoorgangster van [verweerster] , in huur een in de [b-straat] te [vestigingsplaats 2] gelegen pand. In het kader van een procedure van [B] tegen [verzoeker] tot ontruiming van dat pand door [verzoeker] is op 6 september 1971 tussen [B] en [verzoeker] overeengekomen, dat [verzoeker] voor 1 december 1971 voormeld pand zal ontruimen en met ingang van die datum van [B] het perceel [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] huurt, zulks voor een termijn van vijf jaar met tweemaal vijf optie-jaren, voor een huurprijs van f 20.000,-- voor het eerste jaar, f 25.000,-- voor het tweede jaar en f 30.000,-- telkens voor het derde, vierde en vijfde jaar, terwijl vanaf het zesde jaar, in voorkomend geval, de C.B.S.-clausule voor gezinsconsumptie zal worden toegepast. [verzoeker] heeft de opties tot verlenging uitgeoefend, zodat de huur doorliep tot en met 30 november 1986. In bet onderhavige geding heeft [verweerster] bij rekest van 26 juni 1984 aan de Kantonrechter verzocht op de voet van art. 1632a, lid 1, aanhef en sub a, BW de huurprijs, inmiddels bedragende f 50.109,72, met ingang van 1 juli 1984 nader vast te stellen, als hierboven onder 1 nader aangegeven. Daarop is door de Kantonrechter en vervolgens in hoger beroep door de Rechtbank beslist als onder 1 vermeld.

3.2 Middel I, waarvan de onderdelen 1-3 een inleidend karakter hebben, bestrijdt in de onderdelen 4 en 5 de beschikkingen van de Rechtbank met de stelling dat de omstandigheid dat partijen bij hun overeenkomst hebben voorzien in verlenging van de huur na afloop van de overeengekomen termijn van vijf jaren en daarbij de huurprijs voor de periode van die verlenging hebben vastgesteld, in de weg staat aan de mogelijkheid van huurprijsvaststelling na afloop van de eerste vijfjaren-termijn op de voet van art. 1632a.

Deze stelling faalt, omdat - zoals in de aanhef van het eerste lid van art. 1632a met zoveel woorden tot uitdrukking is gebracht en wordt bevestigd door de wetsgeschiedenis, aangehaald in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 2.13, 2.15 en 2.23-2.25 - partijen niet bij overeenkomst de mogelijkheid van huurprijsvaststelling overeenkomstig dat artikel kunnen uitsluiten.
Onderdeel 6 voert aan, dat de rechter bij de toepassing van art. 1632a verplicht is uit te gaan van de door partijen overeengekomen "subjectieve huurprijs, de "basishuurprijs"", en de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten pas in de vergelijking mag betrekken na toepassing van een correctie ter zake van de door partijen bij hun overeenkomst bewust aanvaarde afwijking van de prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten. Dit betoog miskent dat, zoals wordt bevestigd door de wetsgeschiedenis, aangehaald in de conclusie van bet Openbaar Ministerie onder 2.22, art. 1632a de rechter de vrijheid laat bij de beoordeling van het verzoek rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene. Met die vrijheid is een verplichting als door het onderdeel bepleit niet te verenigen.

Onderdeel 7 leest in rov. 4.1 van de tussenbeschikking van de Rechtbank terecht, dat naar het oordeel van de Rechtbank geen rekening kan worden gehouden met hetgeen partijen in aanmerking hebben genomen bij hun onderhandelingen bij het totstand komen van de oorspronkelijke overeenkomst en met het in deze overeenkomst bepaalde. Zoals uit het voren overwogene volgt, is dit oordeel onjuist - en de klacht van het onderdeel gegrond omdat de Rechtbank de aan de rechter te dezen gelate vrijheid miskent.
Onderdeel 8 faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag: de Rechtbank oordeelde immers - anders dan het onderdeel tot uitgangspunt neemt - dat zij geen rekening mag houden met de bovenbedoelde omstandigheden.

3.3 Middel II keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank omtrent de wijze waarop rekening wordt gehouden met de door [verzoeker] aan het verhuurde aangebrachte verbeteringen en de invloed van die verbeteringen op de huurprijs.

De onderdelen 10-12 van het middel (de voorafgaande onderdelen bevatten geen klachten) falen. Door zich te verenigen met de methode die door de Bedrijfshuuradviescommissie voor dit geval is gevolgd ter vaststelling van de huurwaarde van het pand in de toestand zoals die ten tijde van de indiening van het verzoek zou zijn geweest bij achterwege blijven van de verbeteringen, is de Rechtbank niet uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel is overigens verweven met een waardering van de omstandigheden en derhalve in cassatie niet op zijn juistheid te onderzoeken.

Ook onderdeel 13 kan niet tot cassatie leiden. Gegeven het oordeel van de Rechtbank dat de door de Bedrijfshuuradviescommissie gevolgde methode en haar daarop gebaseerde berekening juist zijn, deed het door het onderdeel bedoelde betoog van [verzoeker] niet meer ter zake, terwijl in dat oordeel besloten ligt de verwerping van de bezwaren van [verzoeker] tegen die berekening, welke verwerping geen nadere motivering behoefde.

3.4 Middel III berust op het uitgangspunt dat te dezen een kale opslagruimte is verhuurd. Dat uitgangspunt mist feitelijke grondslag, immers [verzoeker] heeft wel kale ruimte, maar niet kale opslagruimte gehuurd, namelijk ruimte bestemd voor de uitoefening van de detailhandel van ijssalon (met bovenwoning).

3.5 Middel IV bestrijdt de beslissing van de Rechtbank omtrent de datum van ingang van de door haar vastgestelde huurprijs. De Rechtbank overwoog dienaangaande, naar aanleiding van de zesde grief van [verzoeker] tegen de door de Kantonrechter aangehouden datum, dat de dag volgend op de dag waarop het oorspronkelijk verzoek is ingediend, in overeenstemming is met de wettelijke maatstaf.

Voor zover het middel, in onderdeel 16, aanvoert dat een huurprijsvaststelling op grond van art. 1632a niet eerder kan ingaan dan op de dag waarop de rechter omtrent de wijziging beslist, is het niet juist. De rechter is slechts in zoverre in zijn vrijheid omtrent de ingangsdatum beperkt, dat hij de wijziging niet eerder kan doen ingaan dan op de dag, volgende op het eind van de eerste door partijen bepaalde periode, en bovendien niet eerder dan op de dag van indiening van het verzoekschrift.

Voor zover aan de hierboven weergegeven overweging van de Rechtbank ten grondslag ligt haar oordeel, dat een rechterlijke huurprijsvaststelling op de voet van art. 1632a niet later kan ingaan dan op de dag, volgend op die van indiening van het oorspronkelijk verzoek, is zij blijkens het zo juist overwogene uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Voor zover zij niet van die opvatting is uitgegaan, maar heeft geoordeeld dat in het onderhavige geval 1 juli 1984 de juiste ingangsdatum is, heeft zij ten onrechte nagelaten dat oordeel te motiveren tegenover de stellingen van [verzoeker] in het kader van zijn zesde grief, als weergegeven in onderdeel 18 van het middel. Uit een en ander volgt, dat de onderdelen 16 en volgende, voor zover over een en ander klagende, gegrond zijn en voor het overige geen behandeling behoeven.

4. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep

4.1 Onderdeel 6.4 maakt bezwaar tegen het oordeel van de Rechtbank, dat in het kader van de huurprijsvaststelling niet mag worden gelet op de oorspronkelijke overeenkomst (rov. 4.1 tussenbeschikking) en, kennelijk in verband daarmee, tegen de overweging (rov. 4.4) dat de door de huurder aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing moeten blijven, dus ook als ze door de verhuurder zijn bekostigd of met die kosten bij de bepaling van de aanvangshuurprijs rekening is gehouden.

Mede in aanmerking genomen dat [verweerster] een verweer van laatstgenoemde strekking heeft gevoerd, is het onderdeel gegrond. De laatste zin van het tweede lid van art. 1632a ziet alleen op verbeteringen die, in de verhouding van de huurder tot de verhuurder, ten laste van eerstgenoemde zijn aangebracht zonder dat hem de gemaakte kosten direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed.

4.2 Onderdeel 6.5 klaagt er terecht over, dat in zijn algemeenheid te ver gaat het oordeel van de Rechtbank (rov. 4.4 tussenbeschikking), dat met boekhoudkundige afschrijvingen van de door de huurder aangebrachte verbeteringen geen rekening mag worden gehouden. Toegepaste afschrijvingen kunnen een aanwijzing vormen voor een vermindering van de invloed der verbeteringen op de huurwaarde.

5. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principaal en in het incidenteel beroep:

vernietigt de beschikkingen van de Arrondissements-rechtbank te 's-Gravenhage van 3 februari 1987 en 27 juni 1988;

verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;

in het principaal beroep:
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot opƒ 550,-- aan verschotten en ƒ 2.500,-- voor salaris;

in het incidenteel beroep:

veroordeeld [verzoeker] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde [verweerster] begroot op ƒ 50,-- aan verschotten en ƒ 2.000,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren De Groot, Hermans, Haak en Davids, en in het openbaar uitgesproken door Mr. Hermans op 13 oktober 1989.