Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:1985:AG5009

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
26-04-1985
Datum publicatie
15-09-2020
Zaaknummer
6773 rek.nr
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:1985:AG5009
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Beschikking
Inhoudsindicatie

Huurrecht woonruimte. Opzegging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Na afloop van de ‘wachttijd’ uit art. 7A:1623e (thans 7:274 lid 5 onder b), speelt het feit dat de verhuurder bij aankoop van de verhuurde woning wist dat de huurder haar niet zou willen verlaten niet ook nog ten nadele van de verhuurder mee in het kader van de door art.7A:1623e lid 1 onder 3o (thans 7:274 lid 1 onder c) voorgeschreven belangenafweging. “Passende woonruimte” uit art. 7A:1623 e lid 1 aanhef en onder 3 o BW (thans art. 7:274 lid 1 onder c BW). Bij de vraag welke woonruimte passend is, moet worden uitgegaan van het huurbedrag dat huurder ten tijde van de beschikking redelijkerwijze zal kunnen betalen. Geen rekening hoeft daarbij te worden gehouden met de toekomstige invloed op dat bedrag van een daling in het inkomen van de huurder. Rechter kan in het kader van de vraag of huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, mede gewicht toekennen aan het door huurder ter zake onvoldoende ontplooien van eigen activiteit.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 1985, 802 met annotatie van P.A. Stein
RvdW 1985, 89
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

26 april 1985
Eerste Kamer

Req.nr. 6773

AT

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoekers]

, echtelieden,
wonende te [woonplaats] ,
VERZOEKERS tot cassatie,
advocaat: Mr. J. Wuisman,

t e g e n

[verweerder] ,

wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie,
advocaat: Mr. R.F. Foortse.

1. Het geding in feitelijke instanties

Op 27 juli 1982 heeft verweerder in cassatie - verder te noemen [verweerder] - zich gewend tot de Kantonrechter te Middelburg met het verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de tussen hem en verzoekers tot cassatie - verder te zamen aan te duiden als de [verzoekers] - gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte in het gebouwd onroerend goed aan de [a-straat 1] te [woonplaats] zal eindigen.

Nadat de [verzoekers] tegen dat verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Kantonrechter na een descente, waarbij hij de woningen van beide partijen heeft bezichtigd, en na bij tussenbeschikking van 21 december 1982 - waarin hij tot de slotsom kwam dat [verweerder] het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kon worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd - partijen in de gelegenheid te hebben gesteld hem "inzake het zoeken naar andere passende woonruimte en de resultaten daarvan op de hoogte te stellen", bij beschikking van 19 juli 1983 het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, vastgesteld op 1 september 1983.

Tegen deze beschikkingen hebben de [verzoekers] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.

Mede op grond van haar beschikking van 11 juli 1984 waarbij de beschikking van de Kantonrechter werd vernietigd voor zover het betreft de daarin vastgestelde verhuiskostenvergoeding, heeft de Rechtbank bij beschikking van 1 augustus 1984 het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vastgesteld op 1 oktober 1984 met vaststelling van het bedrag dat verhuurder aan huurders moet betalen bij wijze van tegemoetkoming in de verhuiskosten.
De beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikkingen van de Rechtbank hebben de [verzoekers] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerder] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Van Soest strekt tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 Bij de beoordeling van middel I moet het volgende worden vooropgesteld:

- (a) De [verzoekers] hebben reeds in eerste aanleg betoogd dat in het kader van de te dezen ingevolge art. 1623e eerste lid onder 3° BW vereiste afweging van de belangen en behoeften van beide partijen rekening moest worden gehouden met de "alternatieve mogelijkheden" welke [verweerder] volgens hen zou hebben: [verweerder] zou de studenten van de Zeevaartschool, aan wie de benedenwoning van het pand [a-straat 1] is verhuurd, tot ontruiming kunnen nopen; hij zou vervolgens zijn schoonmoeder, aan wie de benedenwoning in het pand [b-straat 1] is verhuurd tot ontruiming kunnen nopen door haar de door de studenten ontruimde benedenwoning aan te bieden, en aldus het pand aan de [b-straat 2] in zijn geheel voor eigen gebruik ter beschikking krijgen.

- (b) De Kantonrechter heeft dat betoog verworpen met de motivering dat het "in beginsel aan [verweerder] (is) om te kiezen van welke van de door hem verhuurde woningen hij de huur wil beëindigen”, terwijl "niet (is) gebleken dat de keus om met de [verzoekers] de huur te willen beëindigen voor de [verzoekers] veel meer nadeel zou opleveren dan dit voor [verweerder] ' schoonmoeder het geval zou zijn geweest indien met haar de huur zou worden beëindigd".

- (c) In het door hen ingestelde hoger beroep hebben de [verzoekers] dit oordeel van de Kantonrechter als zodanig niet bestreden, doch volstaan hun voormeld betoog ongewijzigd te herhalen, zonder daarbij omtrent de belangen van de huurders van de beide bij het door hen geopperde alternatief betrokken benedenwoningen - welke huurders zich daaromtrent in deze procedure niet kunnen doen horen - enigerlei nadere mededeling te doen.

Tegen deze achtergrond moet de door het middel bestreden overweging klaarblijkelijk aldus worden verstaan dat de Rechtbank heeft gemeend over onvoldoende gegevens te beschikken om het beweerde alternatief mede in de afweging te kunnen betrekken, nu zodanige nadere mededelingen - waarvan het op de weg van de [verzoekers] had gelegen om ze te doen - zijn uitgebleven en ook niet aan het licht is gekomen dat de keuze onbehoorlijk of onredelijk zou zijn geweest. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, noch behoefde het nadere motivering, terwijl het middel feitelijke grondslag mist, voor zover het aanvoert dat het oordeel van de Rechtbank insluit dat er een reëel alternatief was.

3.2 Ook middel II kan niet tot cassatie leiden. Met de aan het bepaalde in art. 1623e blijkens de wetsgeschiedenis ten grondslag liggende afweging van belangen van enerzijds degeen die een verhuurde woning koopt met de bedoeling haar zelf in gebruik te nemen, en anderzijds de huurder van die woning, strookt niet om indien eerstgenoemde na afloop van de in die bepaling voorziene "wachttijd" van drie jaren de huur heeft opgezegd op de in het eerste lid onder 3° omschreven grond, bij de alsdan vereiste afweging van de belangen en behoeften van beide partijen als factor ten nadele van de verhuurder in aanmerking te nemen de omstandigheid dat de verhuurder, toen hij de woning kocht, wist dat de huurder haar niet wilde verlaten, ook niet na ommekomst van de "wachttijd".

3.3 Bij de beoordeling van middel III moet worden vooropgesteld dat de [verzoekers] in appel wel hebben aangevoerd dat [verzoeker] "over vier jaar met pensioen gaat, dan veel minder inkomen zal ontvangen (er zijn voor hem nauwelijks pensioenvoorzieningen getroffen), zodat appellanten bijzonder veel belang hebben en houden bij een relatief lage huurprijs zoals bij uitstek in hun huidige woning (f. 272,62 per maand)", maar dat niet blijkt dat zij zich in het kader van de vraag welke andere woningen voor hen in de zin van art. 1623e eerste lid onder 3° als "passend" zijn aan te merken, nader hebben uitgelaten over de hoogte van de daarbij in aanmerking te nemen huurprijs, dan wel meer precieze gegevens hebben verstrekt over hun huidige inkomen resp. over het inkomen dat zij t.z.t. na de pensionering van [verzoeker] zullen hebben.

Mede tegen deze achtergrond moet de door het middel bestreden overweging van de Rechtbank kennelijk aldus worden verstaan dat de Rechtbank haar oordeel dat een huurprijs van f. 500,-- à f. 550,-- per maand "nog acceptabel" is, heeft gebaseerd op wat naar haar schatting het huidige besteedbare inkomen van de [verzoekers] is, d.w.z. op een schatting van wat [verzoeker] van zijn huidige "goede salaris", aangenomen dat hij daarvan een deel moet reserveren in verband met zijn slechte pensioenvoorziening, thans redelijkerwijs aan huur kan besteden. Met het inkomen van [verzoeker] na zijn pensionering heeft de Rechtbank in dit kader echter geen rekening willen houden omdat "bij de vraag of sprake is van passende woonruimte niet dient te worden gekeken naar de toekomst, doch naar dit moment". Daarmee heeft de Rechtbank tot uiting gebracht dat bij de vraag welke woonruimte passend is, moet worden uitgegaan van het huurbedrag dat de huurder ten tijde van de beschikking redelijkerwijze zal kunnen betalen en dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de toekomstige invloed op dat bedrag van een daling in het inkomen van de huurder, die, zoals bier, eerst na een reeks van jaren mag worden verwacht. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, waarbij aantekening verdient dat toekomstige omstandigheden wel mede bepalend kunnen zijn voor het huurbedrag dat de huurder ten tijde van de uitspraak kan betalen, maar dat de vraag of dit geval zich inderdaad voordoet, feitelijk van aard is.

Ook middel III wordt dus vergeefs voorgesteld.

3.4 Middel IV keert zich onder a tegen het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] voldoende heeft aangetoond dat er voor de [verzoekers] passende woonruimte aanwezig is. Dit oordeel kan, anders dan het onderdeel meent, niet worden aangemerkt als een "blote vaststelling". Het berust immers op de door de Rechtbank in rechtsoverweging 4.7 nauwkeurig omschreven criteria waaraan de te dezen aangeboden woonruimte moet worden getoetst. Het is ook zonder nadere motivering duidelijk dat getoetst aan deze criteria een aantal der aangeboden woningen, die de [verzoekers] wegens haar ligging, haar grootte of haar huurprijs als "niet passend” van de hand hadden gewezen, door de Rechtbank "passend" zijn geoordeeld. Tot zodanige nadere motivering was de Rechtbank dan ook niet gehouden. Het onderdeel stuit hierop af.

3.5 Onderdeel b van middel IV bestrijdt als onvoldoende gemotiveerd het oordeel van de Rechtbank dat de [verzoekers] "zelf onvoldoende aktie hebben ondernomen teneinde passende woonruimte te vinden''. Ook dit onderdeel faalt. De Rechtbank is bij dit oordeel kennelijk ervan uitgegaan dat het, gezien hetgeen de Kantonrechter op dit punt had overwogen, op de weg van de [verzoekers] had gelegen om in appel nauwkeurig aan te geven welke stappen zij ter zake zelf hadden ondernomen, doch dat zij daarmede in gebreke waren gebleven. In het licht van de gedingstukken is een en ander niet onbegrijpelijk.

3.6 Ten slotte treft ook onderdeel c van middel IV geen doel. Door in het kader van de vraag of blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, mede gewicht toe te kennen aan de omstandigheid dat de huurder - ofschoon met het bestaan van de dringende behoefte van de verhuurder bekend - onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden, heeft de Rechtbank geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.

4. Beslissing

De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen nader vast op 1 augustus 1985.

Deze beschikking is gewezen door de raadsheren Mrs. Snijders, als voorzitter, Royer, Martens, Van den Blink en Hermans, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op 26 april 1985.