Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2021:632

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
02-03-2021
Datum publicatie
23-03-2021
Zaaknummer
200.247.466_01 en 200.252.430_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2018:6270
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2018:10391
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Samenhangende zaken over huur van bedrijfsruimte en daarboven gelegen bovenwoning, waarvoor partijen in het verleden één huurprijs (voor het hele pand) zijn overeengekomen. Nadat tussen partijen in rechte is komen te staan dat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte en van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, vordert de verhuurder op de voet van artikel 7:303 BW wijziging van de huurprijs van de bedrijfsruimte, en tevens vaststelling van de huurprijs van de woonruimte. De huurder vordert herstel van gebreken en een vergoeding van schade ter zake gederfd huurgenot. De huurder heeft er daarbij uitdrukkelijk voor gekozen geen vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW te vorderen.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 207
Burgerlijk Wetboek Boek 7 290
Burgerlijk Wetboek Boek 7 303
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
TvHB 2021/14, UDH:TvHB/16816 met annotatie van prof. mr. A.W. Jongbloed
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummers 200.247.466/01 en 200.252.430/01

arrest van 2 maart 2021

in de zaak met zaaknummer 200.247.466/01 van

1 [appellant] ,
2. [appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. M.E. Cuppen te Wittem,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. S.E.G.N. Schnabel te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 oktober 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 4 juli 2018, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd bij herstelvonnis van 31 oktober 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 4366542 / CV EXPL 15-7754 gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden,

en in de zaak met zaaknummer 200.252.430/01 van

1 [appellant] ,
2. [appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. M.E. Cuppen te Wittem,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. S.E.G.N. Schnabel te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 april 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 6937342 / CV EXPL 18-3237 gewezen vonnis van 7 november 2018.

1 Het geding in eerste aanleg in beide zaken

1.1.

Voor het geding in eerste aanleg in zaak 200.247.466/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 4366542 / CV EXPL 15-7754) verwijst het hof naar voormeld vonnis van 4 juli 2018, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd bij herstelvonnis van 31 oktober 2018, en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 29 juni 2016, 7 september 2016, 29 maart 2017 en 14 juni 2017.

1.2.

Voor het geding in eerste aanleg in zaak 200.252.430/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 6937342 / CV EXPL 18-3237) verwijst het hof naar de weergave daarvan in het tussenarrest van 23 april 2019.

2 Het geding in hoger beroep in zaak 200.247.466/01

Het verloop van de procedure in zaak 200.247.466/01 blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de op 15 januari 2019 door [appellanten] genomen memorie van grieven in principaal hoger beroep met producties 14 tot en met 17;

  • -

    de op 18 juni 2019 door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 21 tot en met 26;

  • -

    de op 27 augustus 2019 door [appellanten] genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties 18 tot en met 41;

  • -

    het op 15 januari 2021 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;

  • -

    de bij brief van 23 december 2020 door mr. Cuppen toegezonden producties 1 tot en met 43, die [appellanten] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht;

  • -

    de bij brief van 28 december 2020 door mr. Schnabel toegezonden producties 27 tot en met 50, die [geïntimeerden] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet in deze zaak recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Van de vele producties die partijen bij gelegenheid van het pleidooi in het geding hebben gebracht, heeft het hof slechts kennis genomen voor zover partijen de relevantie van die producties voldoende hebben toegelicht.

3 Het vervolg van het geding in hoger beroep in zaak 200.252.430/01

Het verloop van de procedure in zaak 200.252.430/01 blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 23 april 2019;

  • -

    de op 23 april 2019 door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 14 tot en met 24;

  • -

    de op 2 juli 2019 door [appellanten] genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties 18 tot en met 36 (welke memorie abusievelijk zaaknummer 200.247.466 draagt en in welke memorie [appellanten] abusievelijk reageren op de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep die [geïntimeerden] in zaak 200.247.466 hebben genomen);

  • -

    het op 15 januari 2021 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;

  • -

    de bij brief van 23 december 2020 door mr. Cuppen toegezonden producties 1 tot en met 43, die [appellanten] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht;

  • -

    de bij brief van 28 december 2020 door mr. Schnabel toegezonden producties 25 tot en met 49, die [geïntimeerden] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet in deze zaak recht op de stukken van het hoger beroep en de stukken van de eerste aanleg. Van de vele producties die partijen bij gelegenheid van het pleidooi in het geding hebben gebracht, heeft het hof slechts kennis genomen voor zover partijen de relevantie van die producties voldoende hebben toegelicht.

4 De vaststaande feiten en kern van het geschil in beide zaken

4.1.1 Het hoger beroep in zaak 200.252.430/01 betreft naar de kern genomen de vraag welke huurprijs [appellanten] aan [geïntimeerden] verschuldigd zijn voor de huur van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] en voor de huur van de bovenwoning aan de [adres 1B] te [plaats] .

4.1.2. Het hoger beroep in zaak 200.247.466/01 betreft naar de kern genomen de vraag of [geïntimeerden] werkzaamheden moeten uitvoeren ter opheffing van gebreken aan de bedrijfsruimte en de bovenwoning en of [appellanten] een aanspraak hebben op [geïntimeerden] wegens gederfd huurgenot als gevolg van gebreken aan de bedrijfsruimte en de bovenwoning.

4.1.3. In beide zaken kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het pand aan de [adres 1] / [adres 1B] te [plaats] . Het bouwjaar van het pand is 1941 (aldus het rapport van Feron genoemd in rov. 5.2.8.).

  • -

    Het pand is in het verleden bewoond door de grootouders van [geïntimeerde 1] . Het pand bestaat uit een bovenwoning en een daaronder gelegen bedrijfsruimte.

  • -

    Op enig moment is de vader van [geïntimeerde 1] , [vader van geintimeerde] (hierna: [vader van geintimeerde] ), eigenaar geworden van het pand. [vader van geintimeerde] heeft de bovenwoning in 1979 verhuurd aan [appellant] .

  • -

    Op 6 mei 1982 hebben [vader van geintimeerde] en [appellant] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [vader van geintimeerde] aan [appellant] de bovenwoning én de zich daaronder (op hetzelfde adres) bevindende bedrijfsruimte is gaan verhuren met ingang van 15 juni 1982.

  • -

    Het gehuurde is in de huurovereenkomst omschreven als:

“bedrijfspand bestaande uit bovenwoning met er onder gelegen bedrijfsruimte die ingericht zal worden als winkelbedrijf.”

In de huurovereenkomst staat verder dat de bedrijfsruimte uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als:

“winkel in levensmiddelen, groente en fruit tevens groothandel”.

  • -

    De aanvangshuurprijs voor de bovenwoning en de bedrijfsruimte bedroeg destijds (met ingang van 15 juni 1982) fl. 1.150,00 per maand. De huurovereenkomst vermeldt niet welk gedeelte van de huurprijs betrekking heeft op de woning en welk gedeelte op de bedrijfsruimte. In artikel 8 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur jaarlijks per 15 juni zal worden verhoogd of verlaagd overeenkomstig de stijging of daling van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, zoals in dat artikel nader omschreven.

  • -

    Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. In die algemene voorwaarden staat onder meer het volgende:

“Hoofdstuk I. Algemeen

1. De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde (…)

(…)

Hoofdstuk X. Onderhoud

1. De verhuurder is verplicht het gehuurde aan de buitenzijde en de huurder is verplicht het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden (…)”.

  • -

    [appellanten] hebben een rapport van [ingenieur] (hierna: [ingenieur] ) van 2 september 2002 overgelegd (in de koptekst boven elke pagina staat overigens de datum 30 augustus 2002). In het rapport staat dat [ingenieur] het pand op 21 augustus 2002 heeft geïnspecteerd in aanwezigheid van [appellanten] . In het rapport zijn enkele gebreken aan het pand opgesomd.

  • -

    In 2003 is [geïntimeerde 1] eigenaar en op grond van artikel 7:226 BW verhuurder geworden van het pand.

  • -

    Sinds 3 mei 2004 heeft de zoon van [geïntimeerde 1] de eigendom, belast met vruchtgebruik, van het pand. [geïntimeerden] zijn sindsdien elk voor de helft gerechtigd tot het vruchtgebruik van het pand.

  • -

    Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerden] in dit geding tezamen als verhuurders kunnen worden aangemerkt en [appellanten] tezamen als huurders.

  • -

    Bij besluit van 10 augustus 2010 heeft de gemeente Maastricht aan de bovenwoning ambtshalve het huisnummer [adres 1B] toegekend. Tot op dat moment had het hele pand huisnummer [adres 1] .

  • -

    Op 8 augustus 2011 heeft [bouwbedrijf] (hierna: [bouwbedrijf] ) een offerte uitgebracht aan [geïntimeerde 1] ter zake een aantal werkzaamheden aan het pand.

  • -

    [appellanten] hebben een rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 overgelegd. In dat rapport staat dat [ingenieur] het pand op 12 juni 2014 heeft geïnspecteerd in aanwezigheid van [appellanten] . In het rapport zijn enkele gebreken aan het pand opgesomd, genummerd 1 tot en met 13.

  • -

    Bij brief van 22 januari 2015 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] de huur van het pand opgezegd met ingang van 1 maart 2015. In de brief is het standpunt ingenomen dat de wettelijke bepalingen over de huur van woonruimte niet van toepassing zijn, en dat de bedrijfsruimte geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, zodat op het hele pand artikel 7:230a BW van toepassing is.

  • -

    [appellanten] hebben geen gevolg gegeven aan deze huuropzegging. [geïntimeerden] hebben [appellanten] daarop in rechte betrokken en verklaringen voor recht gevorderd dat ten aanzien van het hele pand het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is en dat de huur ten aanzien van het hele pand is geëindigd, alsmede veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het pand.

  • -

    Bij vonnis van 29 juni 2016 (zaak-/rolnr. 4344042 / CV EXPL 15-7324) heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, voor zover hier van belang, voor recht verklaard dat ten aanzien van de bovenwoning (nr. [adres 1B] ) het woonruimteregime van toepassing is en dat ten aanzien van de bedrijfsruimte (nr. [adres 1] ) het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing is. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] tot veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het pand afgewezen.

  • -

    [geïntimeerden] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 29 juni 2016.

  • -

    Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft het vonnis van 29 juni 2016 met aanvulling van de gronden bekrachtigd bij arrest van 21 november 2017 (zaaknummer 200.198.505/01). Tegen dit arrest is geen rechtsmiddel aangewend, zodat het kracht van gewijsde heeft gekregen.

  • -

    Vanaf juni 2017 bedraagt de totale (geïndexeerde) huurprijs voor de bovenwoning en de bedrijfsruimte, indien geen rekening wordt gehouden met het in zaak 200.252.430/01 beroepen vonnis van 7 november 2018, € 991,56 per maand. Vóór de indexering van juni 2017 bedroeg de totale (geïndexeerde) huurprijs voor de bovenwoning en de bedrijfsruimte, indien geen rekening wordt gehouden met het in zaak 200.252.430/01 beroepen vonnis van 7 november 2018, € 980,77 per maand.

  • -

    [geïntimeerden] hebben tussentijds op 21 maart 2017 een verzoekschrift ingediend tot benoeming van een deskundige als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. Bij beschikking van 18 juli 2017 (zaak-/rolnummer 5830114 / OV VERZ 17-39) heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, dit verzoek toegewezen, H.J. Schotanus (hierna: Schotanus) tot deskundige benoemd en [geïntimeerde 1] opgedragen het voorschot voor deze deskundige te betalen.

  • -

    Op 22 februari 2018 heeft Schotanus zijn rapport uitgebracht. Schotanus heeft in dit rapport (onder meer) het volgende geadviseerd:

“Op basis van de resultaten van het onderzoek zou op basis van de genoemde vergelijkingspanden per 21 maart 2017 een huurprijs van € 20.145 exclusief BTW, verzekeringen, water/energie en/of eventuele servicekosten per jaar, te adviseren zijn voor het bedrijfsgedeelte op de begane grond aan de [adres 1] te [plaats] . Op deze huurprijs zou nog wel een jaarlijkse correctie kunnen plaatsvinden in verband met het ontbreken van verwarming in de bedrijfsruimte (zie toelichting op pagina 25/26). In dat geval zou de huurprijs € 19.944 exclusief BTW etc. per jaar bedragen.

NB. bij deze huurprijs is dus nog geen rekening gehouden met eventuele correctie op basis van de staat van onderhoud zoals deze door de via de rechter benoemde bouwkundig adviseur wordt geadviseerd.”

- Partijen zijn daarna niet tot overeenstemming gekomen over de hoogte van de huur van de bedrijfsruimte en de woning.

5. De vorderingen van partijen en oordelen en beslissingen van de kantonrechter in beide zaken

De vordering van [geïntimeerden] en de oordelen en beslissingen van de kantonrechter in zaak 200.252.430/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 6937342 / CV EXPL 18-3237)

5.1.1. In zaak 200.252.430/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 6937342 / CV EXPL 18-3237) vorderden [geïntimeerden] bij inleidende dagvaarding van 22 mei 2018, samengevat:

  • -

    1. vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte per 21 maart 2017 op € 20.145,-- (geen btw) per jaar, met jaarlijkse indexering voor het eerst per 1 april 2018;

  • -

    2. een verklaring voor recht dat de huurprijs voor de woonruimte per 21 maart 2017
    € 998,37 (naar het hof uit punt 33 van de dagvaarding begrijpt: per maand) bedraagt, met jaarlijks indexering voor het eerst per 1 april 2018;

  • -

    3. veroordeling van [appellanten] tot betaling aan [geïntimeerden] van het verschil tussen de voor en na 21 maart 2017 geldende huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding;

  • -

    4. veroordeling van [appellanten] tot betaling aan [geïntimeerden] van € 3.300,-- inclusief btw voor de kosten van het onderzoek door Schotanus, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

5.1.2. Aan deze vordering hebben [geïntimeerden] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Door het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 november 2017 is komen vast te staan dat ten aanzien van de bedrijfsruimte op de begane grond sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, en dat ten aanzien van de huur van de bovenwoning sprake is van huur van zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. De huur die [appellanten] voor het hele pand betalen is veel te laag, vergeleken met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte en vergelijkbare woonruimte ter plaatse. De huurprijs voor de bedrijfsruimte moet worden vastgesteld overeenkomstig het rapport van Schotanus. De huurprijs van de woonruimte kan aan de hand van het puntenwaarderings-stelsel voor sociale huurwoningen worden vastgesteld op € 998,37 per maand per 1 juli 2018.

5.1.3. [appellanten] hebben verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

5.1.4. In het beroepen vonnis van 7 november 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    Er is geen aanleiding om te twijfelen aan de onpartijdigheid van Schotanus (rov. 4.2.1).

  • -

    Het verweer van [appellanten] dat Schotanus ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de vochtproblemen in de bedrijfsruimte treft geen doel, aangezien die vochtproblemen grotendeels voor rekening van [appellanten] komen (rov. 4.2.2).

  • -

    Het verweer van [appellanten] dat de door hen voorgestelde vergelijkingspanden ten onrechte niet zijn betrokken bij het onderzoek ter vaststelling van de huurprijs, moet worden verworpen (rov. 4.2.3).

  • -

    Schotanus heeft voldoende toegelicht waarom hij bepaalde voorgestelde vergelijkingspanden niet heeft betrokken bij het onderzoek ter vaststelling van de huurprijs (rov. 4.2.4).

  • -

    Schotanus heeft in zijn rapport voldoende toegelicht waarom hij bij zijn onderzoek bepaalde criteria buiten beschouwing heeft gelaten (rov. 4.2.5).

  • -

    Schotanus heeft rekening gehouden met het feit dat de door [appellanten] gehuurde bedrijfsruimte geen centrale verwarming heeft (rov. 4.2.6).

  • -

    De bezwaren die [appellanten] hebben gemaakt tegen de door Schotanus gebruikte vergelijkingspanden treffen geen doel (rov. 4.2.7).

  • -

    Dat de bedrijfsruimte aan de voorzijde een gesloten poort heeft en geen glazen pui, hoeft niet te leiden tot een huurcorrectie omdat die poort ongeveer 15 jaar geleden met instemming van [appellanten] is geplaatst (rov. 4.2.8).

  • -

    Het verweer van [appellanten] dat de bedrijfsruimte niet als winkel gebruikt kan worden treft geen doel. Beslissend is dat de bedrijfsruimte als winkelruimte aan [appellanten] is verhuurd (rov. 4.2.9).

  • -

    De huurprijs van de bedrijfsruimte kan dus worden vastgesteld conform het rapport van Schotanus, waarbij wel rekening moet worden gehouden met de correctie die Schotanus heeft voorgesteld vanwege het ontbreken van verwarming (rov. 4.3).

  • -

    Er kan worden uitgegaan van de door [appellanten] gestelde afspraak uit 1982 dat de huurprijs voor de woonruimte fl. 500,-- bedroeg. Omdat niet is gebleken dat de huur nadien is verhoogd, kan de huur voor de woning gesteld worden op € 226,89 per maand (rov. 4.5.2).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

  • -

    1. de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] met ingang van 21 maart 2017 vastgesteld op € 19.944,-- (geen btw) per jaar, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals in onderdeel 5.1 van het dictum van het vonnis omschreven;

  • -

    2. voor recht verklaard dat de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 1B] te [plaats] per 21 maart 2017 € 226,89 per maand bedraagt, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals in onderdeel 5.2 van het dictum van het vonnis omschreven;

  • -

    3. [appellanten] veroordeeld om aan [geïntimeerden] het verschil tussen de voor 21 maart 2017 geldende huurprijs en na 21 maart 2017 geldende huurprijs te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 mei 2018;

  • -

    4. [appellanten] veroordeeld om aan [geïntimeerden] € 3.300,-- inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 mei 2018.

De kantonrechter heeft voorts [appellanten] in de proceskosten inclusief nakosten veroordeeld, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

De vorderingen van [appellanten] en de oordelen en beslissingen van de kantonrechter in zaak 200.247.466/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 4366542 / CV EXPL 15-7754)

5.2.1. In zaak 200.247.466/01 (zaak-/rolnummer in eerste aanleg: 4366542 / CV EXPL 15-7754) vorderden [appellanten] bij inleidende dagvaarding van 13 juli 2015, samengevat, veroordeling van [geïntimeerden] :

  • -

    A. om binnen twee maanden na het wijzen van het vonnis alle werkzaamheden uit te voeren die zijn omschreven in de punten 13 tot en met 35 van de inleidende dagvaarding en in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

  • -

    B. tot betaling van een schadevergoeding voor gederfd huurgenot ten bedrage van € 66.774,08, althans € 52.379,69, althans € 23.031,-- althans een door de rechter in redelijkheid vast te stellen bedrag;

  • -

    C. tot betaling van een schadevergoeding van € 300,-- ter zake het schilderwerk in de werkruimte;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

5.2.2. Aan deze vordering hebben [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Aan de gehuurde bedrijfsruimte en aan de gehuurde woonruimte kleven ernstige gebreken. [geïntimeerden] moeten die gebreken herstellen. Ook moeten [geïntimeerden] aan [appellanten] een schadevergoeding betalen ter zake gederfd huurgenot.

Het onder B primair gevorderde bedrag van € 66.774,08 is opgebouwd uit de volgende posten:

  • -

    € 20.152,13 ter zake verminderd huurgenot van de woonruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 vanwege lekkages aan de dakkapellen;

  • -

    € 17.273,26 ter zake verminderd huurgenot van de woonruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 vanwege gebreken aan de serre;

  • -

    € 29.348,69 ter zake van verminderd huurgenot van de bedrijfsruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015.

De subsidiair gevorderde bedragen van € 52.379,69 althans € 23.031,-- zien uitsluitend op de genoemde gebreken aan de woonruimte.

5.2.3. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

5.2.4. In het tussenvonnis van 29 juni 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het wenselijk is om een plaatsopneming en bezichtiging te houden, tegelijk met een comparitie van partijen. Ook heeft de kantonrechter het voornemen geuit een deskundige te benoemen en die deskundige te vragen bij de plaatsopneming en bezichtiging / comparitie aanwezig te zijn. De kantonrechter heeft de zaak vervolgens naar de rol verwezen voor een uitlating door partijen.

5.2.5. In het tussenvonnis van 7 september 2016 heeft de kantonrechter:

  • -

    de plaatsopneming en bezichtiging van het in geding zijnde pand bevolen;

  • -

    de aldaar te houden comparitie van partijen bevolen;

  • -

    ing. H.M. Schepens, verbonden aan [de vennootschap] , tot deskundige benoemd;

  • -

    de hoogte van het voorschot op de deskundige vastgesteld, en bepaald dat elk van partijen de helft van dit voorschot dient te voldoen;

  • -

    iedere verdere beslissing aangehouden.

5.2.6. In het tussenvonnis van 29 maart 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    De kantonrechter heeft de plaatsopneming en bezichtiging / comparitie afgelast en de kantonrechter acht het niet wenselijk om alsnog een plaatsopneming en bezichtiging / comparitie te laten plaatsvinden (rov. 2.1 tot en met 2.5, eerste deel).

  • -

    Een deskundigenonderzoek blijft wel noodzakelijk (rov. 2.5, tweede deel).

De kantonrechter heeft 21 vragen geformuleerd die de deskundige na onderzoek van het pand moet beantwoorden (rov. 2.6).

In het dictum van het tussenvonnis heeft de kantonrechter de partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de hoogte van het voorschot voor het deskundigenonderzoek.

5.2.7. In het tussenvonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    Beide partijen hebben aangegeven het begrote voorschot te hoog te vinden. De kantonrechter heeft de griffier daarom gevraagd een andere deskundige te benaderen. Er is een andere deskundige gevonden (rov. 2.2).

  • -

    De kantonrechter acht het door deze deskundige begrote voorschot redelijk, en zal deze deskundige benoemen.

In het dictum van het vonnis heeft de kantonrechter:

  • -

    een onderzoek in het in geding zijnde pand bevolen, ter beantwoording van de vragen die in het tussenvonnis van 29 maart 2017 zijn geformuleerd;

  • -

    een nadere vraag (vraag 22) aan de deskundige voorgelegd;

  • -

    ing. F.M.J. Feron (hierna: Feron) tot deskundige benoemd;

  • -

    de hoogte van het voorschot vastgesteld en bepaald dat partijen ieder de helft van het voorschot moeten voldoen.

5.2.8. Feron heeft op 3 januari 2018 zijn definitieve rapport uitgebracht. In dat rapport heeft Feron de door de kantonrechter aan hem voorgelegde vragen beantwoord.

5.2.9. In het eindvonnis van 4 juli 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    Aangenomen moet worden dat [geïntimeerden] de gebreken uit het rapport van [ingenieur] van 30 augustus 2002 hebben hersteld. Een oordeel moet worden gegeven over de daarna ontstane gebreken. De gebreken waarvan [appellanten] herstel vorderen zijn weergegeven in de rapporten van [bouwbedrijf] van 8 augustus 2011 en van [ingenieur] van 2 juli 2014 (rov. 2.3).

  • -

    [geïntimeerden] hebben de werkzaamheden zoals genoemd in de offerte van [bouwbedrijf] laten uitvoeren terwijl het vervangen van enkelglas door dubbelglas niet noodzakelijk is (rov. 2.4 en 2.10).

  • -

    De 13 gebreken die zijn opgesomd in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 moeten beoordeeld worden. Daarbij zijn de bevindingen van belang die de deskundige Feron heeft neergelegd in zijn rapport van 3 januari 2018 (rov. 2.5).

  • -

    [appellanten] hebben voldoende inzichtelijk gemaakt dat de serre al bij het pand stond voordat zij het pand van [geïntimeerden] gingen huren (rov. 2.6.1).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 1, de poort (rov. 2.7).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 2, de voordeur (rov. 2.8).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van de in het rapport van [ingenieur] genoemde gebreken 3, 7, 9, 10 en 12. Ten aanzien van het buitenschilderwerk is dat alleen anders ten aanzien van de punten die Feron op blz. 30 van zijn rapport onder 1 heeft opgesomd (rov. 2.9.1).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 8, dorpel bij de buitendeur van de serre op de verdieping (rov. 2.9.5).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebreken 11 en 12, aansluiting van de raamvleugels in de kozijnen bij de erkeruitbouw en bij de dakkapellen aan de achtergevel (rov. 2.9.2 en 2.9.5).

  • -

    Vordering A is toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 10, de zijwanden van de serre (rov. 2.9.5).

  • -

    Vordering A is niet toewijsbaar ten aanzien van de in het rapport van [ingenieur] genoemde gebreken 4, plafond bedrijfsruimte, 5, plafond magazijnruimte, en 6, binnenwand rechts achter in de magazijnruimte. Het merendeel van het vocht en de ten gevolge daarvan gevormde schimmel is door [appellanten] zelf veroorzaakt. Herstel van alle door [appellanten] aangebrachte zaken in de bedrijfsruimte, waaronder de plafonds, komt voor rekening van [appellant] (rov. 2.11.1 tot en met 2.11.5).

  • -

    Vordering A is niet toewijsbaar ten aanzien van het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 13, het niet aanwezig zijn van mechanische ventilatie in de badkamer (rov. 2.12.1).

  • -

    Vordering B ter zake gederfd huurgenot is niet toewijsbaar (rov. 2.13 tot en met 2.13.2).

  • -

    Vordering C ter zake schilderwerk in de bedrijfsruimte is niet toewijsbaar (rov. 2.14).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

  • -

    [geïntimeerden] veroordeeld om binnen drie maanden na de datum van het vonnis de gebreken te herstellen die in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 zijn vermeld in de nummers 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11 en 12 “op straffe van een dwangsom voor iedere week dat [geïntimeerde 1] in strijd met dit vonnis handelt, tot een maximum van € 26.000,00”;

  • -

    het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard;

  • -

    de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

  • -

    het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.2.10. In het herstelvonnis van 31 oktober 2018 heeft de kantonrechter overwogen dat in het vonnis van 4 juli 2018 door een kennelijke fout is vergeten het gevorderde bedrag van € 2.000,-- per week aan de uitgesproken dwangsom per week te koppelen. De kantonrechter heeft daarom bepaald dat onderdeel 3.1 van het petitum van het vonnis van 4 juli 2018 aldus wordt gewijzigd dat achter het woord “dwangsom” wordt ingevoegd “van € 2.000,--”.

6 Bevoegde rechter en toepasselijk recht in beide zaken

6.1.

[geïntimeerden] wonen in België, zodat het geschil internationale aspecten heeft. De kantonrechter is in beide zaken terecht en onbestreden uitgegaan van de bevoegdheid van de Nederlandse rechter en van de toepasselijkheid van Nederlands recht.

7. De beoordeling van het principaal en incidenteel hoger beroep in zaak 200.252.430/01 (over de huurprijs van de bedrijfsruimte en de huurprijs van de woonruimte)

7.1.1.

Het hof acht termen aanwezig om eerst het principaal en incidenteel hoger beroep in zaak 200.252.430/01 te beoordelen. Bij het tussenarrest van 23 april 2019 in deze zaak heeft het hof de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het in deze zaak bestreden vonnis van 7 november 2018 afgewezen en [appellant] in de proceskosten van het incident veroordeeld. In de hoofdzaak hebben vervolgens de hiervoor onder 3. genoemde proceshandelingen plaatsgevonden. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van het principaal en incidenteel hoger beroep.

7.1.2.

[appellanten] hebben in principaal hoger beroep dertien grieven aangevoerd tegen het vonnis van 7 november 2018. De grieven zijn gericht tegen de oordelen en beslissing die de kantonrechter heeft gegeven over de huurprijs van de bedrijfsruimte.

[appellanten] hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] .

7.1.3.

[geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van 7 november 2018. De grieven zijn gericht tegen de oordelen en beslissing van de kantonrechter over de huurprijs van de woonruimte.

[geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd:

  • -

    vernietiging van dat vonnis voor zover daarbij de vorderingen van [geïntimeerden] ten aanzien van de huurprijs van de woonruimte niet geheel zijn toegewezen;

  • -

    alsnog volledige toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] ten aanzien van de huurprijs van de woonruimte;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Met betrekking tot de grieven in incidenteel hoger beroep in zaak 200.252.430/01: de huurprijs van de woonruimte

7.2.1.

De kantonrechter heeft in rov. 4.5.2 van het vonnis van 7 november 2018 geoordeeld:

  • -

    dat uitgegaan kan worden van de door [appellanten] gestelde afspraak uit 1982 dat de huurprijs voor de woonruimte fl. 500,-- bedroeg;

  • -

    dat niet is gebleken dat de huur nadien is verhoogd, zodat de huur voor de woning gesteld kan worden op € 226,89 per maand.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 1B] te [plaats] per 21 maart 2017 € 226,89 per maand bedraagt, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals in onderdeel 5.2 van het dictum van het vonnis omschreven.

7.2.2.

De zes grieven van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep zijn tegen deze oordelen en beslissing gericht. De grieven overlappen elkaar ten dele. Het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen.

7.2.3.

Hof stelt met betrekking tot dit incidenteel hoger beroep het volgende voorop. [appellanten] stonden op 2 juli 2019, na een eerder verleend uitstel, peremptoir voor het nemen van een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. Zij hebben op deze datum een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen. Deze memorie was voorzien van een H3-formulier met zaaknummer 200.252.430/01, waarop stond dat het processtuk de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep in die zaak betrof. Dienovereenkomstig is de memorie op 2 juli 2019 gevoegd in het griffiedossier van die zaak. Op de memorie zelf staat echter het zaaknummer 200.247.466/01. Ook de inhoud van de memorie heeft kennelijk betrekking op zaak 200.247.466/01. Zaak 200.247.466/01 stond op die datum echter niet op de rol. Het hof constateert dat [appellanten] op de rolzitting van 2 juli 2019 kennelijk abusievelijk een onjuist processtuk hebben ingediend. Zij hebben op die datum alleen de genoemde memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, en geen andere memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen. [appellanten] hebben dit bevestigd tijdens het pleidooi.

7.2.4.

Het voorgaande brengt mee dat [appellanten] in zaak 200.252.430/01 binnen de gestelde termijn in feite geen inhoudelijk antwoord in incidenteel hoger beroep hebben ingediend. Gelet op de in artikel 347 Rv neergelegde tweeconclusieregel bestaat daarvoor nu ook geen gelegenheid meer. Dit brengt echter niet zonder meer mee dat de grieven van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep doel treffen. Bij de beoordeling van de grieven moet het verweer worden betrokken dat [appellanten] in het geding bij de kantonrechter tegen de vordering ter zake de huurprijs van de woonruimte hebben gevoerd. Ook moet worden nagegaan of [geïntimeerden] aan hun stelplicht hebben voldaan met betrekking tot deze vordering. Tegen deze achtergrond zal het hof de door middel van de grieven aangevoerde argumenten behandelen.

7.3.1.

In de toelichting op de grieven hebben [geïntimeerden] allereerst aangevoerd dat in de huurovereenkomst van 1982 slechts een huurprijs voor het hele pand is bepaald, zonder dat daarbij is vastgelegd welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de bedrijfsruimte en welk deel op de woonruimte. Volgens [geïntimeerden] brengt dit mee dat nu niet de vraag aan de orde is of de huurprijs van de woonruimte kan worden gewijzigd, maar de vraag op welk bedrag de huurprijs van de woonruimte moet worden vastgesteld.

7.3.2.

Hof volgt [geïntimeerden] slechts ten dele in dit betoog. Door het arrest van dit hof van 21 november 2017 is komen vast te staan dat ten aanzien van de bovenwoning (nr. [adres 1B] ) het woonruimteregime van toepassing is en dat ten aanzien van de bedrijfsruimte (nr. [adres 1] ) het huurregime ex artikel 7:290 BW van toepassing is. Dit brengt in dit geval mee dat moet worden vastgesteld welk deel van de oorspronkelijke huurprijs voor het hele pand betrekking had op de woonruimte en welk deel betrekking had op de bedrijfsruimte. Pas nadat die verdeling van de oorspronkelijke huurprijs over de woonruimte en de bedrijfsruimte heeft plaatsgevonden, komt de vraag aan de orde of:

  • -

    de huurprijs van de bedrijfsruimte gewijzigd moet worden (welke vraag hierna bij de behandeling van het principaal hoger beroep in zaak 200.252/430/01 aan de orde komt);

  • -

    de huurprijs voor de woonruimte gewijzigd moet worden.

De partijen zijn in 1982 nu eenmaal een bepaalde huurprijs (met indexering) overeengekomen. Dat gegeven kan niet genegeerd worden bij de verdeling van de betreffende huurprijs over de woonruimte en de bedrijfsruimte. Dit betekent dat geen sprake is van de situatie dat de huurprijs geheel vrij van de eerdere afspraken moet worden vastgesteld.

7.3.3.

Wat betreft de vraag hoe de oorspronkelijke huurprijs van fl. 1.150,-- moet worden verdeeld over de woonruimte en de bedrijfsruimte, komt het hof tot de volgende bevindingen.

[appellanten] hebben bij gelegenheid van de bij de kantonrechter gehouden comparitie van partijen gesteld:

  • -

    dat zij de bovenwoning in 1979 van de vader van [geïntimeerde 1] hebben gehuurd voor een huurprijs van fl. 475,-- per maand;

  • -

    dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst van 1982 met de vader van [geïntimeerde 1] hebben afgesproken dat zij fl. 500,-- zouden betalen voor de bovenwoning en fl. 650,-- voor de bedrijfsruimte.

[geïntimeerden] hebben deze stellingen weliswaar betwist, maar hebben die betwisting in het geheel niet onderbouwd. Zij hebben erkend dat zij niet betrokken zijn geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst van 1982, en zij hebben ook niet gesteld welk ander bedrag dan volgens hen vanaf 1979 is betaald. Het hof zal [appellanten] daarom volgen in hun stelling dat de in 1982 overeengekomen totale huurprijs van fl. 1.150,-- is opgebouwd uit fl. 500,-- voor de woonruimte en fl. 650,-- voor de bedrijfsruimte.

7.3.4.

Ook overigens zijn aan de stellingen van [geïntimeerden] geen aanknopingspunten te ontlenen die erop wijzen dat een groter deel dan 500/1150 van de oorspronkelijke huurprijs betrekking had op de woning. Het hof tekent hierbij aan dat [geïntimeerden] nu in incidenteel hoger beroep willen dat de huurprijs voor de woonruimte wordt vastgesteld op € 998,73 per maand terwijl zij in principaal hoger beroep het standpunt innemen dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte (€ 19.944,-- : 12 =) € 1.662,-- per maand bedraagt. Hierin ligt besloten dat volgens hun eigen standpunt de huurprijs van de woning in elk geval niet meer dan 500/1150e deel van de totale huurprijs voor het hele pand bedraagt. Hetzelfde volgt overigens (ten overvloede) uit punt 66 van de conclusie van antwoord van [geïntimeerden] in zaak 200.247.466/01. [geïntimeerden] hebben daar gesteld dat het toerekenen van 80% van de huur aan de bedrijfsruimte en 20% van de huur aan de bovenwoning in de rede zou liggen.

7.3.5.

Het hof concludeert dat [geïntimeerden] in de toelichting op de grieven in incidenteel hoger beroep onvoldoende gemotiveerd hebben betwist dat de door [appellanten] gestelde en door de kantonrechter gevolgde verdeling van de huurprijs van het pand over de woonruimte en de bedrijfsruimte (500/1150 voor de woonruimte en 650/1150 voor de bedrijfsruimte) destijds overeengekomen is en bovendien ook passend is. Er zijn geen aanknopingspunten om een groter deel van de huurprijs aan de woonruimte toe te rekenen. In zoverre falen de grieven 2 en 3 in incidenteel hoger beroep.

7.4.1.

Door middel van de grieven 4 en 5 in incidenteel hoger beroep betogen [geïntimeerden] dat de kantonrechter de door haar als uitgangspunt genomen huurprijs voor de woonruimte van € 226,89 (fl. 500,--) per maand ten onrechte niet heeft geïndexeerd over de periode vanaf 1982.

7.4.2.

Deze grieven zijn terecht voorgedragen. De partijen zijn in huurovereenkomst van 1982 een jaarlijkse indexering van de huurprijs overeengekomen. De totale huur is kennelijk dienovereenkomstig jaarlijks geïndexeerd. Gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen, moet eerst worden vastgesteld hoe hoog de totale geïndexeerde huur was op 21 maart 2017. Uit het gestelde in punt 160 tot en met 162 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep volgt dat die huur op dat moment € 980,77 per maand bedroeg. Dit past ook bij het door de kantonrechter vastgestelde feit dat de totale (geïndexeerde) huurprijs voor de bovenwoning en de bedrijfsruimte vanaf juni 2017 (dus na één extra indexering) € 991,56 per maand bedroeg. Van de huurprijs van € 980,77 per maand die op 21 maart 2017 gold, had gelet op het voorgaande 500/1150e deel, derhalve € 426,42, betrekking op de woonruimte.

7.4.3.

Het hof tekent bij het voorgaande aan dat [appellanten] tegen de toepassing van de indexeringsclausule geen verweer hebben gevoerd. Er is ook niet gesteld of gebleken dat de indexering (kort gezegd: overeenkomstig de stijging of daling van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie) hoger is dan het in artikel 7:248 lid 2 BW genoemde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [appellanten] erkend dat de kantonrechter de indexering van de huur over de periode van 1982 tot 21 maart 2017 ten onrechte achterwege heeft gelaten.

7.4.4.

De kantonrechter heeft de huurprijs voor de woonruimte per 21 maart 2017 dus ten onrechte gesteld op € 226,89 per maand. De kantonrechter heeft miskend dat de huurprijs na 1982 jaarlijks is geïndexeerd.

7.5.1.

[geïntimeerden] hebben in de toelichting op hun grieven voorts betoogd dat er aanleiding is om de huurprijs voor de bovenwoning per 21 maart 2017 vast te stellen op € 998,73 per maand. Volgens hen leidt een berekening aan de hand van het puntenwaarderingsstelsel voor sociale huurwoningen tot dat bedrag.

7.5.2.

Hof verwerpt dat betoog. In de in 1982 gesloten huurovereenkomst is de vader van [geïntimeerde 1] met [appellant] een huurprijs met indexeringsclausule overeengekomen. [geïntimeerden] zijn, als rechtsopvolgers van de vader van [geïntimeerde 1] , gebonden aan die indexeringsclausule. De huurovereenkomst biedt bij deze stand van zaken in beginsel geen ruimte om de huur verder te verhogen dan de indexeringsclausule mogelijk maakt. Dit volgt uit het bepaalde in de artikelen 7:246 BW en 7:248 lid 1 BW.

7.5.3.

[geïntimeerden] hebben in punt 145 van hun memorie van grieven in incidenteel hoger beroep voorts aangevoerd dat zij de woonruimte ingrijpend hebben verbeterd zodat er aanleiding is om de huurprijs van de woonruimte op de voet van artikel 7:255 BW op een hoger bedrag vast te stellen. Ook die stelling kan hen echter niet baten. Het betreft kennelijk verbeteringen die [geïntimeerden] naar aanleiding van het in zaak 200.247.430/01 bestreden vonnis van 4 juli 2018 hebben laten uitvoeren. [geïntimeerden] vorderen in dit geding (zaak 200.252.430/01) echter vaststelling van de huurprijs van de woonruimte per 21 maart 2017. De nadien aangebrachte verbeteringen spelen daarbij geen rol. [geïntimeerden] hebben in dit geding geen daarop gerichte vordering ingesteld. Om die reden kan in deze zaak in het midden blijven of het daadwerkelijk verbeteringen betreft, dan wel slechts de opheffing van gebreken die voor een tijdelijke vermindering van de huurprijs aanleiding hadden kunnen geven.

7.5.4.

Grief 1 in het incidentele hoger beroep faalt gelet op het bovenstaande. Grief 6 in het incidentele hoger beroep behoeft bij deze stand van zaken geen verdere bespreking.

7.6.1.

Al het bovenstaande voert tot de conclusie dat de grieven in incidenteel hoger beroep ten dele doel treffen. De kantonrechter heeft ten onrechte voor recht verklaard dat de huurprijs van de woonruimte per 21 maart 2017 € 226,89 per maand bedraagt. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, voor recht verklaren dat de huurprijs van de woonruimte per 21 maart 2017 € 426,42 bedraagt (met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals nader in het dictum van dit arrest omschreven).

7.6.2.

Het voorgaande brengt mee dat beide partijen in incidenteel hoger beroep ten dele in het gelijk en ten dele in het ongelijk zijn gesteld. Het hof zal de proceskosten van het incidenteel hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

Met betrekking tot de grieven in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: de huurprijs van de bedrijfsruimte

7.7.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 7 november 2018, voor zover in principaal hoger beroep van belang, de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] met ingang van 21 maart 2017 vastgesteld op € 19.944,-- (geen btw) per jaar, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals in onderdeel 5.1 van het dictum van het vonnis omschreven. De dertien grieven die [appellanten] in principaal hoger beroep hebben aangevoerd, zijn gericht tegen die beslissing en tegen de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen. Het hof zal die grieven in het onderstaande behandelen.

Met betrekking tot grief 1 en 13 (gedeeltelijk) in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: onpartijdigheid van Schotanus?

7.8.1.

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat Schotanus bevriend is met [zoon van geintimeerden] , de zoon van [geïntimeerden] , die tevens de eigenaar van het pand is. Volgens [appellanten] had Schotanus dit moeten melden voordat hij werd benoemd tot deskundige, en had hij zijn benoeming tot deskundige niet mogen aanvaarden. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen. Volgens de kantonrechter brengt het feit dat Schotanus als “vriend” vermeld staat op de Facebookpagina van [zoon van geintimeerden] niet mee dat Schotanus en [zoon van geintimeerden] daadwerkelijk vrienden zijn, althans elkaar privé kennen. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat er geen reden is om te twijfelen aan de onpartijdigheid van Schotanus.

7.8.2.

Grief 1 in principaal hoger beroep is tegen dit oordeel gericht. In de toelichting op de grief hebben [appellanten] betoogd dat Schotanus op zijn Facebookprofiel 46 privécontacten heeft, en dat mensen niet zomaar lukraak Facebookcontacten accepteren. Volgens [appellanten] had de kantonrechter aan Schotanus moeten vragen hoe dit zit.

7.8.3.

[geïntimeerden] hebben de grief bestreden. Zij hebben daartoe reeds bij hun antwoordconclusie in het incident (voorafgaand aan het tussenarrest van 23 april 2019) een uitgebreide e-mail van Schotanus van 26 juli 2018 overgelegd. In deze e-mail heeft Schotanus uiteengezet, samengevat:

  • -

    dat hij alleen op aandrang van een goede vriend en slechts zeer beperkt actief is op Facebook;

  • -

    dat hij in 2010 drie rapporten opgesteld voor een cliënt van [zoon van geintimeerden] ;

  • -

    dat hij nadien een “vriendschapsverzoek” van [zoon van geintimeerden] heeft geaccepteerd, omdat hij hem globaal (zakelijk) kende van de opdracht uit 2010;

  • -

    dat hij toen hij in 2017 zijn benoeming tot deskundige aanvaarde, [geïntimeerden] niet kende;

  • -

    dat pas in de benoemingsbeschikking werd vermeld dat hun zoon [zoon van geintimeerden] als gevolmachtigde optrad;

  • -

    dat hij er toen geen moment bij stil stond, dat dit een Facebookcontact van hem was.

7.8.4.

Het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid en oprechtheid van deze door Schotanus gegeven reactie. [appellanten] hebben niet onderbouwd dat er in het verleden tussen [zoon van geintimeerden] en Schotanus verdergaande contacten zijn geweest dan het korte zakelijke contact uit 2010 en uit het daaruit op initiatief van [zoon van geintimeerden] voortgevloeide Facebook-contact. Dat aan dit contact niet veel betekenis kan worden gehecht volgt mede uit de door [appellanten] niet bestreden stelling van [geïntimeerden] dat [zoon van geintimeerden] bijna 1500 Facebook-contacten heeft. Dat past geheel bij de stelling van [geïntimeerden] dat het contact niet meer wil zeggen dan dat Schotanus en [zoon van geintimeerden] in het verleden een zakelijk contact met elkaar hebben gehad in de vastgoedsector waarin zij beiden werkzaam zijn. Daaruit kan niet worden afgeleid dat Schotanus zijn werkzaamheden bij het opstellen van het rapport van 22 februari 2018 niet onpartijdig heeft verricht. Daarbij is ook van belang dat niet [zoon van geintimeerden] maar [geïntimeerden] de verhuurders van de in geding zijnde bedrijfsruimte zijn. Aan hen komen als vruchtgebruikers van het pand de huurinkomsten toe.

7.8.5.

Het hof ziet bij deze stand van zaken geen aanleiding om aan Schotanus nog een nadere uitleg te vragen. Het hof acht de toelichting die Schotanus heeft gegeven in zijn bovengenoemde e-mail van 26 juli 2018 voldoende duidelijk. Het hof verwerpt daarom grief 1 in principaal hoger beroep, alsmede grief 13 voor zover die hierop ziet.

Met betrekking tot:

  • -

    grief 2 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: is Schotanus buiten de opdracht getreden?

  • -

    grief 3 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: had bij de vaststelling van de huurprijs rekening moeten worden gehouden met de door [appellanten] gestelde gebreken aan de bedrijfsruimte?

7.9.1.

Door middel van grief 2 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat Schotanus zich niet aan de hem gegeven opdracht heeft gehouden aangezien hij bij zijn advies geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de bedrijfsruimte. Door middel van grief 3 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gebreken aan de bedrijfsruimte bij de beslissing over de huurprijs van de bedrijfsruimte.

7.9.2.

Het hof overweegt over deze grieven het volgende. Uitgangspunt is dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte op de voet van artikel 7:303 BW acht wordt geslagen op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare huurprijzen ter plaatse in de referentieperiode. In beginsel zijn dat objectieve gegevens, die echter nadere invulling behoeven als het gaat om de hoedanigheden van het gehuurde en van de panden die in de vergelijking worden betrokken. Daarbij valt te denken aan min of meer vaste, onveranderlijke gegevens als ligging, nuttige oppervlakte, bouwkundige gedaante en verhouding tussen publieks- en opslagruimte. Het is niet uitgesloten dat de onderhoudsstaat van het gehuurde en de vergelijkingspanden daarbij een rol speelt. Naar het oordeel van het hof moet daarbij echter om de navolgende redenen terughoudendheid worden betracht.

In de eerste plaats heeft de huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 lid 2 BW een langlopende werking. Uit artikel 7:303 lid 1 sub b BW volgt dat de nader vastgestelde huurprijs in beginsel minimaal vijf jaar zal gelden. De staat van onderhoud van een pand kan daarentegen een wisselende kwaliteit hebben, onder meer afhankelijk van de aard van de mankementen (incidenteel of langer bestaand) en van het tijdstip van herstelwerkzaamheden. Er kunnen ongerijmdheden optreden als de nader vastgestelde huurprijs vanwege onderhoudsklachten voor een langere duur op een laag niveau wordt bepaald, terwijl de aan die correctie ten grondslag liggende onderhoudsklachten intussen worden opgeheven.

In de tweede plaats bieden de artikelen 7:204 tot en met 7:210 BW onder de daarin geformuleerde voorwaarden de mogelijkheid voor een tijdelijke vermindering van de huurprijs, indien de specifieke staat van het gehuurde daartoe op een bepaald moment aanleiding geeft. Een verlaging kan langs die weg ook weer ongedaan gemaakt worden nadat de eventuele gebreken zijn hersteld. [appellanten] hebben die route aanvankelijk ook tot op zekere hoogte gevolgd (althans zij hadden die route kunnen volgen) in zaak 200.247.466/01, waarover het hof verderop in dit arrest zal oordelen.

7.9.3.

Reeds om deze redenen ziet het hof in dit geval geen aanleiding om de staat van onderhoud van de bedrijfsruimte een rol te laten spelen bij de vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte op de voet van artikel 7:303 BW. Of de door [appellanten] gestelde gebreken aan de bedrijfsruimte voor hun rekening komen dan wel voor rekening van [geïntimeerden] kan daarom in het kader van zaak 200.252.430/01 in het midden blijven. Overigens zal hierna bij de behandeling van de grieven van [appellant] in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466 blijken, dat de vochtproblemen in de bedrijfsruimte in belangrijke mate aan [appellanten] zelf zijn toe te rekenen.

7.9.4.

[geïntimeerden] hebben in de toelichting op grief 3 in principaal hoger beroep nog gesteld dat vanwege de gebreken aan de bedrijfsruimte de verhoging van de huurprijs van de bedrijfsruimte op later moment dan 21 maart 2017 moet ingaan. Het hof zal over die stelling oordelen bij de behandeling van grief 12 in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot grief 4 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: door [appellanten] aan te leveren vergelijkingspanden

7.10.1.

Door middel van grief 4 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat Schotanus hen ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld om vergelijkingspanden aan te leveren voor het door Schotanus te verrichten onderzoek.

7.10.2.

Het hof verwerpt deze grief om de volgende reden. Uit het gestelde op blz. 5 van het rapport van Schotanus blijkt dat hij partijen bij brief van 21 juli 2017 heeft verzocht uiterlijk 14 augustus 2017 mogelijke vergelijkingspanden te noemen. Uit het gestelde op de bladzijdes 5 en 24 blijkt voorts het volgende. Mr. Cuppen heeft namens [appellanten] bij e-mail/brief van 28 juli 2017 om uitstel verzocht vanwege diens vakantie (die tot 14 augustus 2017 duurde), de drukke werkzaamheden van [appellant] (het pruimenseizoen en het daarin naadloos overvloeiende appelseizoen, durend tot en met eind november) alsmede de daarop volgende periode van feestdagen. Naar aanleiding van dit verzoek heeft Schotanus bij e-mail van 31 juli 2017 aan mr. Cuppen onder meer het volgende laten weten: “Vakantie van partijen/raadslieden is voor mij doorgaans een acceptabele reden om uitstel te verlenen, maar verlenging van de reactietermijn/het onderzoek tot januari 2018 vind ik in deze toch wel erg ver gaan.” De advocaat van [geïntimeerden] heeft voorts per e-mail van 2 augustus 2017 geprotesteerd tegen de vertraging die met inwilliging van het verzoek van mr. Cuppen gepaard zou gaan. Daarop heeft de secretaresse van mr. Cuppen bij bericht van 2 augustus 2017 laten weten dat mr. Cuppen tot en met 15 augustus 2017 met vakantie is en dat hij vanaf 16 augustus 2017 in staat om “van uw brief kennis te nemen en/of erop te reageren”.

Op 18 augustus 2017 heeft mr. Cuppen vervolgens een e-mail met bijlagen naar Schotanus gestuurd waarin hij de inhoudelijke kant van de procedure toelichtte maar geen vergelijkingspanden noemde en evenmin concreet om verlenging van de reactietermijn verzocht. Bij deze stand van zaken mocht mr. Cuppen er niet op mocht vertrouwen dat hem een nader uitstel tot begin 2018 was gegeven. Op 28 september 2017 heeft Schotanus in het bijzijn van partijen de bedrijfsruimte bezichtigd en op dat moment waren van de zijde van [appellant] nog steeds geen vergelijkingspanden voorgesteld. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat Schotanus [appellanten] toen niet meer in de gelegenheid hoefde te stellen alsnog vergelijkingspanden aan te dragen. [appellanten] (althans hun gemachtigde mr. Cuppen) heeft in de periode nadat hij op 16 augustus 2017 terugkeerde van vakantie tot 28 september 2017 voldoende gelegenheid gehad vergelijkingspanden voor te stellen. Schotanus mocht ter zake ook een redelijke termijn stellen, mede omdat hij vervolgens nog moest onderzoeken of de betreffende panden geschikt waren en of de betreffende verhuurders bereid waren om de gegevens te verstrekken die Schotanus ten behoeve van zijn onderzoek nodig was. Reeds om deze reden kan grief 4 geen doel treffen.

7.10.3.

Daar komt bij dat de vergelijkingspanden die [appellanten] daarna nog hebben voorgesteld, niet voldoen aan art. 7:303 lid 1 BW omdat bij de nadere huurprijsvaststelling dient te worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De vergelijkingspanden die [appellanten] uiteindelijk hebben genoemd bij de comparitie van partijen in eerste aanleg, zijn elders gelegen, namelijk in [plaats] en [plaats] . Dat kan ten opzichte van de [straatnaam] in [plaats] niet worden bestempeld als “ter plaatse”. Naar mag worden aangenomen zijn de gemiddelde huurprijzen aldaar niet vergelijkbaar met de huurprijzen in de wijk Sint Pieter te [plaats] , waar de door [appellanten] van [geïntimeerden] gehuurde bedrijfsruimte is gelegen. Ook om die reden kan grief 4 in principaal hoger beroep geen doel treffen.

Met betrekking tot de grieven 5, 6, 8 en 9 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01:

  • -

    de door Schotanus in zijn onderzoek betrokken vergelijkingspanden (grief 5);

  • -

    het ontbreken van centrale verwarming (grief 6);

  • -

    de aanwezigheid van een poort in plaats van een pui met glas (grief 8);

  • -

    de taxatie van [taxatie bureau] (grief 9).

7.11.1.

Door middel van grief 5 betogen [appellanten] dat de door Schotanus in zijn onderzoek betrokken bedrijfsruimten vanwege feitelijke verschillen met de door [appellanten] gehuurde bedrijfsruimte niet met die bedrijfsruimte konden worden vergeleken, en dat de correcties die Schotanus in verband met bepaalde verschillen heeft toegepast, niet toereikend zijn. Uit de selectie van de panden blijkt volgens [appellanten] vooringenomenheid van Schotanus. Door middel van grief 6 betogen [appellanten] dat de door hen gehuurde bedrijfsruimte niet vergelijkbaar is met de door Schotanus in zijn onderzoek betrokken bedrijfsruimten omdat in de door [appellanten] gehuurde bedrijfsruimte geen centrale verwarming aanwezig is. [appellanten] achten de correctie die Schotanus in verband daarmee heeft toegepast in elk geval ontoereikend. Door middel van grief 8 betogen [appellanten] dat de door hen gehuurde bedrijfsruimte niet vergelijkbaar is met de door Schotanus in zijn onderzoek betrokken bedrijfsruimten omdat aan de straatzijde van de door [appellanten] gehuurde bedrijfsruimte een dichte poort en geen glazen pui aanwezig is. Door middel van grief 9 betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan het door [geïntimeerden] bij hun verzoekschrift van 21 maart 2017 gevoegde rapport van [taxatie bureau] Taxaties van 29 december 2016, waarin de huurwaarde van de bedrijfsruimte op een lager bedrag is gesteld dat het door Schotanus geadviseerde huurbedrag.

7.11.2.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grieven het volgende voorop. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de nadere vaststelling van de huurprijs van de door [appellanten] van [geïntimeerden] gehuurde bedrijfsruimte. Het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Artikel 7:303 lid 2 BW bepaalt dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs moet letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (met een correctie voor de algemene ontwikkeling van het prijspeil). Omdat de kantonrechter in het onderhavige geval het rapport van Schotanus geheel heeft gevolgd, zijn de grieven van [appellanten] in feite gericht tegen het rapport van Schotanus. Schotanus heeft in zijn rapport de in artikel 7:303 lid 2 BW voorgeschreven vergelijkingsmethode toegepast.

7.11.3.

Bij arrest van 20 oktober 1989, NJ 1989, 898, heeft de Hoge Raad over deze vergelijkingsmethode (destijds nog neergelegd in de artikelen 1626 en 1632a oud-BW) onder meer het volgende overwogen:

“3.3 Bij de beoordeling van de onderhavige klachten moet het volgende worden vooropgesteld.

Bij toepassing van de in de art. 1626 en 1632a BW voorgeschreven vergelijkingsmethode zal telkens, met inachtneming van alle bijzonderheden van het gegeven geval door de rechter moeten worden beslist welke en hoeveel panden daarbij als 'vergelijkbare bedrijfsruimte' in de berekening van het gemiddelde van de huurprijzen dienen te worden betrokken. Bij deze, aan de rechter die over de feiten oordeelt, voorbehouden beslissingen zal de rechter deskundige voorlichting veelal niet kunnen ontberen. Niet zelden immers zullen de panden welke in aanmerking komen om als 'vergelijkbare bedrijfsruimte' in de berekening te worden betrokken, met het gehuurde een of meer verschillen vertonen. Dat behoeft niet uit te sluiten dat deze panden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op een in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden, maar bij dat laatste zal 'inschatting' door een of meer deskundigen die daarbij hun eindoordeel zullen moeten putten uit ervaring en intuitie, in de regel onontbeerlijk zijn. Daarbij zal als onvermijdelijk moeten worden aanvaard dat het deze deskundigen in de regel niet mogelijk zal zijn dit eindoordeel — dat wil zeggen de wijze waarop zij aldus, na een aantal tussenoordelen (zoals omtrent de nuttige oppervlakte, de bouwkundige gedaante en de staat van onderhoud) die zich wel voor motivering lenen, zijn gekomen tot hun uiteindelijke 'inschatting' (als, al dan niet met bepaalde correcties nog wel, of ook met correcties niet vergelijkbaar) — ten volle met redenen te omkleden. Daarmede moet rekening worden gehouden wanneer tegen een in dit kader door deskundigen uitgebracht advies bezwaren worden opgeworpen en het dan gaat om de vraag in hoeverre van de deskundigen kan worden gevergd dat zij, indien die bezwaren hun bij heroverweging geen aanleiding geven hun eindoordeel te herzien, zulks nader motiveren. Daarbij spelen ook de aard en de mate van precisering van de aangevoerde bezwaren een rol. Aan de rechter die over de feiten oordeelt, moet de vrijheid worden gelaten te beoordelen of hij in een dergelijk geval het na heroverweging gehandhaafde, maar niet nader gemotiveerde eindoordeel van deskundigen al dan niet aanvaardt.

Soortgelijke overwegingen gelden ten aanzien van 's rechters eigen oordeel over de vraag welke en hoeveel panden in het gegeven geval als 'vergelijkbare bedrijfsruimte' in de berekening van het gemiddelde van de huurprijzen dienen te worden betrokken: of dat oordeel voor nadere motivering vatbaar is en of deze is vereist, hangt eveneens af van de aard en de mate van precisering van hetgeen pp. omtrent die vraag hebben aangevoerd.”

In latere arresten zijn soortgelijke overwegingen opgenomen. Er is op dit punt sprake van vaste rechtspraak die in acht moet worden genomen bij de beoordeling van de grieven die [appellanten] in de onderhavige zaak hebben aangevoerd. Beide partijen zullen moeten accepteren dat het eindoordeel in onderhavige zaak niet volledig met mathematische nauwkeurigheid kan worden onderbouwd.

7.12.1.

Wat betreft de door grief 8 aan de orde gestelde poort heeft Schotanus in zijn rapport van 22 februari 2018 (blz. 22 en 27) aangenomen dat deze in 2002 is aangebracht en dat voordien een glazen pui aanwezig was. Volgens Schotanus (blz. 27) is deze pui in 2002 door de verhuurders vervangen door een gesloten poort en hebben de huurders daartegen niet geprotesteerd, kennelijk omdat zij toen niet meer, zoals bij aanvang van de huur in 1982, een “winkel in levensmiddelen, groente en fruit, tevens groothandel” exploiteerden maar een fruitverwerkingsbedrijf en groothandel. Schotanus heeft het om deze reden niet noodzakelijk geacht om ter zake de afwezigheid van een glazen pui een correctie toe te passen op de huurprijs. De kantonrechter heeft deze visie gevolgd in rov. 4.2.8 van het vonnis, en daartoe geoordeeld dat niet valt in te zien waarom het feit dat met instemming van [appellanten] een poort is geplaatst, zou moeten leiden tot een huurprijscorrectie.

7.12.2.

Grief 8 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de dichte poort op verzoek van hen is geplaatst. Volgens hen is de poort op verzoek van [geïntimeerde 1] geplaatst.

Het hof verwerpt deze grief omdat die berust op een verkeerde lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft immers niet aangenomen dat de dichte poort op verzoek van [appellanten] is geplaatst. De kantonrechter heeft slechts overwogen dat de dichte poort met instemming van [appellanten] is geplaatst (in de woorden van Schotanus: dat de glazen pui in 2002 door [geïntimeerden] is vervangen door een gesloten poort en dat [appellanten] daar destijds niet tegen hebben geprotesteerd).

7.12.3.

Het hof neemt bij het voorgaande ook in aanmerking dat [appellanten] de bedrijfsruimte in 1982 casco hebben gehuurd en dat de bedrijfsruimte volgens de huurovereenkomst door hen uitsluitend zou worden gebruikt als winkel in levensmiddelen, groente en fruit tevens groothandel. Dat [appellanten] in de loop van de jaren het gebruik van de bedrijfsruimte hebben gewijzigd van winkel naar fruitverwerkingsbedrijf, en in verband daarmee minder behoefte hadden aan een glazen pui, moet bij de vaststelling van de huurprijs bij deze stand van zaken voor hun rekening blijven en hoeft geen aanleiding te geven voor een huurprijscorrectie.

7.12.4.

Overigens hebben partijen bij gelegenheid van vragen van het hof bij het pleidooi in hoger beroep meegedeeld dat ook vóór 2002 een poort aanwezig was in het gehuurde. Het hof constateert dat [appellanten] dat gegeven niet in de toelichting op hun grieven hebben genoemd, en dus niet aan hun grief ten grondslag hebben gelegd. Gelet op de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde tweeconclusieregel moet dit gegeven dus verder buiten beschouwing blijven. [appellanten] hebben bovendien niet gesteld dat het hen niet vrij stond om in het kader van de inrichting van de casco gehuurde bedrijfsruimte desgewenst een glazen pui te plaatsen. Om al deze zelfstandig dragende redenen kan grief 8 geen doel treffen.

7.13.

Schotanus heeft in zijn rapport (blz. 21) uiteengezet dat in verband met het ontbreken van centrale verwarming in de bedrijfsruimte (grief 6) een correctie zou kunnen worden toegepast op de huurprijs. Op de bladzijdes 25 en 26 heeft Schotanus aan de hand van een berekening op basis van de kosten van een heater en een afschrijvingstermijn van 5 jaar uiteengezet dat die huurkorting op 1% van de huur kan worden gesteld. De kantonrechter heeft Schotanus in rov. 4.3 van het vonnis gevolgd in deze correctie. In de toelichting op grief 6 betogen [appellanten] , kort gezegd, dat deze correctie niet toereikend is. Het hof verwerpt die grief. [appellanten] hebben niet nader toegelicht waarom de berekening, die Schotanus tot het voorstellen van een correctie van 1% heeft gebracht, niet deugdelijk zou zijn. Voor zover [appellanten] in de toelichting op de grief nog andere aspecten dan het ontbreken van centrale verwarming hebben genoemd, komen die aspecten in het onderstaande aan de orde.

7.14.1.

Wat betreft de door Schotanus in zijn onderzoek betrokken vergelijkingspanden, de door Schotanus toegepaste correcties en de bezwaren die [appellanten] daar in het kader van grief 5 tegen hebben aangevoerd, komt het hof tot de volgende bevindingen.

7.14.2.

Schotanus heeft vijf vergelijkingspanden in zijn onderzoek betrokken, te weten de panden [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Dit betreft bedrijfsruimten in de directe nabijheid van de in geding zijnde bedrijfsruimte aan de [adres 1] . In zoverre is zonder meer voldaan aan het criterium “ter plaatse” van artikel 7:303 lid 2 BW. Schotanus heeft voorts een correctie van 10% toegepast voor de (ten opzichte van de rustige [straatnaam] ) betere ligging van de panden aan de [adres 3] en de [adres 4] , die onderdeel uitmaken van een klein wijkwinkelcentrum. Ten aanzien van het verderop gelegen tussenpand aan de [adres 5] heeft Schotanus een correctie van 5% toegepast. Ten aanzien van de panden [adres 2] en [adres 6] heeft Schotanus geen correctie toegepast. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat de door Schotanus voor de ligging van de panden toegepaste correcties ontoereikend zouden zijn.

7.14.3.

[appellanten] hebben ter toelichting op hun grief aangevoerd dat onduidelijk is of de vergelijkingspanden casco of ingericht verhuurd zijn. [geïntimeerden] hebben echter al tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg gesteld dat alle vergelijkingspanden, met als de door [appellanten] gehuurde bedrijfsruimte, casco verhuurd zijn. Ook de tekst van het rapport van Schotanus (blz. 26 bovenaan) wijst daar zonder meer op: “Iedere ondernemer zal in een bepaalde inrichting voorzien, doorgaans voor eigen rekening c.q. in de vorm van een overnamebedrag (inrichting en inventaris). Indien verhuurders hiervoor zorg dienen te dragen zal dit doorgaans in een hogere huurprijs resulteren.” [appellanten] hebben voorts niet de stelling van [geïntimeerden] betwist dat casco verhuur van bedrijfsruimte gebruikelijk is. [appellanten] hebben ook niet gesteld dat de vergelijkingspanden anders dan casco verhuurd zijn. Het hof ziet onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de vergelijkingspanden anders dan casco zijn verhuurd.

7.14.4.

[appellanten] hebben voorts aangevoerd dat de panden aan de [adres 3] en [adres 4] meer waard zijn dan de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . Het hof passeert dat betoog omdat het onvoldoende is onderbouwd en omdat het in dit geding niet gaat om de bedragen waarvoor de panden kunnen worden aangekocht maar om de vaststelling van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bovendien miskennen [appellanten] dat het bij de aankoop van het pand aan de [adres 1] door [zoon van geintimeerden] gaat om een transactie binnen familieverband waarbij de verkopers ( [geïntimeerden] ) zich het vruchtgebruik van het pand (met het daarmee samenhangende recht op de huurinkomsten) hebben voorbehouden.

7.14.5.

Ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] hebben [appellanten] aangevoerd dat daar een terras bij hoort dat door Schotanus niet is meegenomen in zijn berekening. Het hof verwerpt dat betoog omdat uit het gestelde op blz. 27, 4e alinea, van het rapport van Schotanus blijkt dat de betreffende huurder voor het gebruik van het terras een afzonderlijk precariorecht betaalt aan de gemeente Maastricht.

7.14.6.

Het betoog van [appellanten] dat het pand aan de [adres 6] momenteel leeg staat, kan hen ook niet baten. In dit geding moet nu eenmaal de peildatum 21 maart 2017 en de daaraan voorafgaande referentieperiode van vijf jaren worden gehanteerd.

7.14.7.

Verder blijkt uit de selectie van de panden naar het oordeel van het hof geen vooringenomenheid van Schotanus. De selectie van de panden is in het rapport afdoende gemotiveerd. Het hof heeft hiervoor naar aanleiding van grief 1 al overwogen dat niet blijkt van vooringenomenheid van Schotanus.

7.14.8.

Klachten van [appellanten] over gebreken aan de bedrijfsruimte komen hierna bij de behandeling van zaak 200.247.466 aan de orde. Om de in rov. 7.9.2 en 7.9.3 gegeven redenen zal het hof die klachten niet laten doorwerken in de op de voet van artikel 7:303 BW per 21 maart 2017 vast te stellen huurprijs van de bedrijfsruimte.

7.15.1.

Door middel van grief 9 betogen [appellanten] dat de kantonrechter bij de vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan de taxatie van [taxatie bureau] , die [geïntimeerden] hebben overgelegd als bijlage bij hun verzoek van 21 maart 2017 tot benoeming van een deskundige ter advisering over de huurprijs. In dit rapport is de taxateur gekomen tot een huurprijs van € 11.340,-- uitgaande van 29 december 2016 als peildatum.

7.15.2.

Het hof constateert dat de taxatie van [taxatie bureau] is gebaseerd op slechts drie vergelijkingpanden, te weten de panden [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .

Schotanus heeft op bladzijde 5 van zijn rapport onderbouwd waarom hij deze panden niet in zijn onderzoek heeft betrokken: het pand aan de [adres 7] is een kantoor (en dus geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW), bij het pand aan de [adres 8] wilden de huurders niet meewerken aan het onderzoek, zodat Schotanus dit pand niet kon gebruiken en de bedrijfsruimte aan het adres [adres 9] is te klein. [appellanten] hebben niet gemotiveerd betwist dat dit geldige argumenten zijn om de betreffende panden niet in de vergelijking te betrekken. Daar komt bij dat [taxatie bureau] bij zijn taxatie, anders dan Schotanus, niet de in artikel 7:303 lid 2 BW voorgeschreven referentieperiode van 5 jaar heeft gehanteerd. Het hof zal om deze redenen, evenals de kantonrechter, het rapport van [taxatie bureau] terzijde laten.

7.16.1.

[appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi nog een rapport van [makelaar] van 21 juni 2019 overgelegd. Het hof laat dat rapport terzijde omdat dit rapport alleen uit gaat van een gebruiksmogelijkheid van het gehuurde ten behoeve van opslag. [appellanten] miskennen dat de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] aan hen is verhuurd als winkelruimte en dat het hen vrij stond om de bedrijfsruimte ook als zodanig te gebruiken.

7.16.2.

Om al de bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 5, 6, 8 en 9 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01. Het hof ziet geen aanleiding om een nieuwe deskundige te benoemen en ook geen aanleiding om nog nadere vragen aan Schotanus te stellen.

Met betrekking tot grief 7 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: de vóór ingang van de wijziging geldende huur van de in geding zijnde bedrijfsruimte

7.17.1.

Door middel van grief 7 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat Schotanus in het kader van het door hem te verrichten onderzoek eerst de voorafgaand aan zijn onderzoek geldende huurprijs van de bedrijfsruimte had moeten destilleren uit de totale huurprijs van het pand, en dat hij die huurprijs van de bedrijfsruimte had moeten “meenemen” in zijn onderzoek. Naar het hof begrijpt, bedoelen [appellanten] dat Schotanus het op de bedrijfsruimte betrekking hebbende deel van de totale huurprijs die vóór 21 maart 2017 gold, had moeten meenemen in de berekening van de gemiddelde huurprijzen van “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”.

7.17.2.

Het hof verwerpt deze grief. Volgens de methodiek die is neergelegd in artikel 7:303 lid 2 BW moet bij de nadere vaststelling van de huurprijs immers worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de referentieperiode, zonder dat de huurprijs van de in geding zijnde bedrijfsruimte in die berekening moet worden meegenomen.

Met betrekking tot grief 10 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: het rendement van het pand

7.18.1.

In de toelichting op grief 10 in principaal hoger beroep, bezien in verband met het gestelde bij de randnummers 77 tot en met 81 van de betreffende memorie, houden [appellanten] een betoog over het rendement dat met het pand kan worden behaald, afgezet tegen de koopprijs die [geïntimeerde 1] in 2003 voor het pand heeft betaald toen hij het pand van zijn vader verkreeg. Volgens [appellanten] volgt uit deze benadering dat de kantonrechter de huurprijs voor de bedrijfsruimte op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7.18.2.

Het hof verwerpt deze grief. Zoals hiervoor al is overwogen, moet bij de nadere vaststelling van de huurprijs worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de referentieperiode. Het bedrag waarvoor de bedrijfsruimte in het verleden in aangeschaft speelt daarbij geen rol. Daarom kan in het midden blijven of het feit dat de gestelde verkoop een verkoop van vader aan zoon betrof, van invloed is geweest op de hoogte van de koopprijs.

Met betrekking tot grief 11 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: aanleiding voor toepassing van de “ingroeiregeling”

7.19.1.

Door middel van grief 11 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat de kantonrechter de nader vastgestelde huurprijs ten onrechte niet geleidelijk aan de hand van een “ingroeiregeling” heeft laten ingaan.

7.19.2.

Naar het hof begrijpt, doen [appellanten] hiermee een beroep op het bepaalde in de slotzin van artikel 7:303 lid 4 BW. Volgens die slotzin kan de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

7.19.3.

Uit de tekst van de wet volgt dat de rechter terughoudend moet zijn bij de toepassing van de slotzin van artikel 7:303 lid 4 BW. Uit de voorafgaande zin volgt dat daarvoor sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden. Het enkele feit dat de huurverhoging tot een verlieslijdende exploitatie leidt, rechtvaardigt geen toepassing van de ingroeiregeling. Het hof tekent hier ook bij aan dat [appellanten] er vanaf eind maart 2017 al rekening mee dienden te houden dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte per 21 maart 2017 op een hoger bedrag zou kunnen worden vastgesteld. [appellanten] hebben voorts geen concrete informatie verstrekt over hun inkomen en vermogen. Het hof ziet bij deze stand van zaken onvoldoende aanleiding om de verhoging van de huurprijs, die per 21 maart 2017 op zijn plaats is, slechts geleidelijk door te voeren. Het hof verwerpt daarom grief 11.

Met betrekking tot grief 12 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: laten ingaan huurverhoging nadat gebreken zijn opgelost?

7.20.1.

Volgens artikel 7:304 lid 4 BW geldt de nadere huurprijs die de rechter voor de bedrijfsruimte vaststelt, in beginsel met ingang van de dag waarop deze is gevorderd (in dit geval 21 maart 2017). Volgens de eerste volzin kan de rechter “op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum” vaststellen. Door middel van grief 12 in principaal hoger beroep doen [appellanten] een beroep op deze regeling. Zij betogen dat de hogere huurprijs pas moet ingaan nadat de door hen gestelde gebreken aan de bedrijfsruimte door [geïntimeerden] zijn opgelost.

7.20.2.

Het hof ziet in de gestelde gebreken echter geen aanleiding om de huurprijswijziging op een later moment dan 21 maart 2017 te laten ingaan. Het hof verwijst daartoe allereerst naar hetgeen hiervoor in rov. 7.9.2 en 7.9.3 is overwogen. Artikel 7:207 BW biedt een mogelijkheid om ter zake gebreken aan het gehuurde een tijdelijke vermindering van de huurprijs te vorderen. Bij deze stand van zaken ligt het niet voor de hand om ook in een huurprijsherzieningsprocedure nog gevolgen te verbinden aan achterstallig onderhoud door het later laten ingaan van een hogere huurprijs. Daar komt bij dat het later laten ingaan van de nader vastgestelde huurprijs ook onwenselijk is omdat dan de aanvankelijk gehanteerde referentieperiode zodanig moet worden opgeschoven dat deze aansluit op de (opgeschoven) ingangsdatum (zie HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD5988). Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid.

Bovendien zal het hof hierna in zaak 200.247.466 oordelen dat de gebreken in de bedrijfsruimte in hoofdzaak aan [appellanten] toe te rekenen zijn. Om al deze redenen ziet het hof geen aanleiding om de nader vastgestelde huurprijs later dan 21 maart 2017 te laten ingaan. Het hof verwerpt daarom grief 12 in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot grief 13 in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01: aanleiding om Schotanus te horen?

7.21.1.

Door middel van grief 13 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat zij op grond van artikel 200 Rv recht hadden op een tegenonderzoek. Volgens hen brengt dat mee dat de kantonrechter hen had moeten toestaan Schotanus te horen. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. De regeling van artikel 200 Rv heeft betrekking op de situatie waarin een partij een door haar ingeschakelde partijdeskundige heeft laten horen. In dat geval heeft ook de wederpartij het recht om een partijdeskundige te laten horen. In dit geval is Schotanus echter geen partijdeskundige maar een door de rechter benoemde deskundige. Artikel 200 Rv is daarom niet van toepassing.

7.21.2.

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] ook dat de kantonrechter op grond van artikel 194 lid 5 Rv nader onderzoek had moeten doen naar de bevindingen van Schotanus. Artikel 194 lid 5 bevat echter geen verplichting voor de rechter om nader onderzoek te doen naar de bevindingen van een door hem benoemde deskundige. Het artikellid geeft hem daartoe slechts een bevoegdheid. Het hof ziet in dit geval geen aanleiding om nog nader onderzoek te doen naar de bevindingen van Schotanus. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 7.14.7 en 7.16.2 en overigens bij de behandeling van de grieven in principaal hoger beroep is overwogen.

Conclusie in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01

7.22.1.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven in principaal hoger beroep in zaak 200.252.430/01 geen doel treffen. Het hof zal het in zaak 200.252.430/01 bestreden vonnis van 7 november 2018 daarom bekrachtigen voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

7.22.2.

De kantonrechter heeft [appellanten] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg (in zaak 6937342 / CV EXPL 18-3237). Het hof zal het vonnis ook in zoverre bekrachtigen. [appellanten] zijn immers, ook na beoordeling van de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep, te beschouwen als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij.

7.22.3.

Omdat de grieven van [appellanten] in principaal hoger beroep geen doel hebben getroffen, zal het hof [appellanten] veroordelen in proceskosten principaal hoger beroep. Het hof zal de door [geïntimeerden] gevorderde nakosten daarbij begroten overeenkomstig het ten tijde van dit arrest geldende tarief.

8. De beoordeling van het principaal en incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01 (over gebreken aan het gehuurde en het gederfd huurgenot)

Het principaal hoger beroep van [appellanten] in zaak 200.247.466/01

8.1.1.

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van 4 juli 2018. In de dagvaarding in hoger beroep hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis “in de omvang als en recht te doen gelijk door appellanten bij memorie van grieven zal worden gesteld”, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

8.1.2.

In de memorie van grieven hebben [appellanten] acht grieven aangevoerd tegen het vonnis van 4 juli 2018. Aan het slot van de memorie van grieven hebben zij het volgende petitum opgenomen:

“Dat uw Hof op grond van het vorenstaande – in onderling verband en samenhang bezien – het vonnis in eerste aanleg vernietigd en opnieuw rechtdoende de eisen van [geïntimeerde 1] afwijst en [geïntimeerde 1] veroordeelt in de kosten van het geding in eerste en tweede aanleg inclusief nakosten.”

8.1.3.

Het hof is van oordeel dat dit petitum op een kennelijke verschrijving berust. Uit de door [appellanten] aangevoerde grieven blijkt voldoende duidelijk dat [appellanten] wensen dat:

  • -

    het vonnis in stand blijft voor zover daarbij hun vorderingen ten dele zijn toegewezen;

  • -

    het vonnis uitsluitend wordt vernietigd voor zover het betreft de gedeeltelijke afwijzing van hun vorderingen;

  • -

    het hof in zoverre opnieuw rechtdoende de door de grieven aan de orde gestelde vorderingen alsnog zal toewijzen;

  • -

    het hof [geïntimeerden] in de proceskosten zal veroordelen.

Dit heeft ook voor [geïntimeerden] duidelijk moeten zijn. [geïntimeerden] hebben in hun memorie van antwoord in principaal hoger beroep ook uitgebreid inhoudelijk gereageerd op de door [appellanten] aangevoerde grieven. Het hof zal het petitum van de memorie van grieven daarom in bovenvermelde zin verbeterd lezen.

Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] in zaak 200.247.466/01

8.2.

[geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van 14 juli 2018. Zij hebben op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis voor zover het betreft:

  • -

    de beslissing dat [geïntimeerden] het herstel van de gebreken waartoe zij zijn veroordeeld, moeten uitvoeren binnen drie maanden na het vonnis;

  • -

    de veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een dwangsom indien zij het herstel niet binnen de gestelde termijn uitvoeren.

[geïntimeerden] concluderen voorts dat het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende:

  • -

    de termijn waarbinnen de werkzaamheden door hen dienden te worden uitgevoerd te stellen op 6 maanden na de datum van het vonnis;

  • -

    de vordering ter zake de dwangsom af te wijzen, althans de dwangsommen op een lager bedrag en een lager maximum vast te stellen, met bepaling dat de dwangsommen pas worden verbeurd vanaf 6 maanden na betekening van het vonnis.

Afbakenen rechtsstrijd in hoger beroep in zaak 200.247.466/01

8.3.1.

[geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep geen grieven gericht tegen de veroordeling om de gebreken te herstellen die in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 zijn vermeld in de nummers 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11 en 12. Aan het hof is dus niet de vraag voorgelegd of de vordering van [appellanten] in zoverre terecht is toegewezen.

8.3.2.

[appellanten] vorderden bij inleidende dagvaarding van 13 juli 2015, samengevat, veroordeling van [geïntimeerden] :

  • -

    A. om binnen twee maanden na het wijzen van het vonnis alle werkzaamheden uit te voeren die zijn omschreven in de punten 13 tot en met 35 van de inleidende dagvaarding en in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

  • -

    B. tot betaling van een schadevergoeding voor gederfd huurgenot ten bedrage van € 66.774,08, althans € 52.379,69, althans € 23.031,-- althans een door de rechter in redelijkheid vast te stellen bedrag;

  • -

    C. tot betaling van een schadevergoeding van € 300,-- ter zake het schilderwerk in de werkruimte;

met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

Zoals hiervoor in rov. 5.2.2 uiteengezet, heeft vordering B betrekking op beweerdelijk gederfd huurgenot in de periode vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015. [appellanten] hebben hun eis in het vervolg van de procedure niet gewijzigd of vermeerderd. Dit brengt mee dat in dit geding niet hoeft te worden onderzocht of aanleiding bestaat voor vermindering van de huurprijs vanwege verminderd huurgenot over de periode ingaande augustus 2015.

8.3.3.

[appellanten] hebben in het door hen ingestelde principaal hoger beroep voorts geen grief gericht tegen de afwijzing van hun vordering tot herstel van het in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 genoemde gebrek 4 (gaten van eerdere reparaties in plafond). Ook over dat gestelde gebrek hoeft het hof dus niet te oordelen.

Met betrekking tot grief 1 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: gebreken uit 2002

8.4.1.

In rov. 2.3 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen:

  • -

    [geïntimeerden] hebben de gebreken uit het rapport van [ingenieur] van 30 augustus 2002 hersteld.

  • -

    Een oordeel moet worden gegeven over de daarna ontstane gebreken.

  • -

    De gebreken waarvan [appellanten] herstel vorderen zijn weergegeven in de rapporten van [bouwbedrijf] van 8 augustus 2011 en van [ingenieur] van 2 juli 2014.

8.4.2.

Grief 1 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] onder verwijzing naar punt 8 van de inleidende dagvaarding dat [geïntimeerden] de punten 10 en 11 uit het rapport van [ingenieur] uit 2002 (met betrekking tot de dakkapellen) niet hebben “opgepakt”. Volgens [appellanten] waren deze gebreken in 2014 nog aanwezig en komen “de dakkapellen” terug in punt 12 van het rapport van [ingenieur] van 2014.

8.4.3.

[geïntimeerden] hebben als reactie op deze grief onder meer aangevoerd dat [appellanten] aan deze grief geen vordering verbinden.

8.4.4.

Dit verweer is terecht voorgedragen. Het hof tekent daarbij aan dat de kantonrechter [geïntimeerden] in het vonnis heeft veroordeeld tot herstel van onder meer het in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 genoemde gebrek 12. Dat in 2014 nog een ander gebrek aan de dakkapellen aanwezig was, is door [appellanten] onvoldoende duidelijk gemaakt. Zij hebben ook niet toegelicht waarom dat andere gebrek dan niet is genoemd in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014.

8.4.5.

Voor zover aan het gestelde in punt 8 van de inleidende dagvaarding zelfstandige betekenis toekomt naast punt 12 van het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014, hebben [appellanten] daarover bovendien geen voldoende duidelijke vordering ingesteld. In het petitum van de dagvaarding hebben zij slechts verwezen naar de punten 13 tot en met 35 van de inleidende dagvaarding en niet naar punt 8. In hoger beroep hebben [appellanten] geen, althans geen voldoende duidelijke, vermeerdering van eis geformuleerd.

8.4.6.

Om bovenstaande redenen kan grief 1 in principaal hoger beroep geen doel treffen. Het hof verwerpt deze grief.

Met betrekking tot grief 2 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: de serre (gebreken 8, 9 en 10)

8.5.1.

In het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 (genoemd in rov. 4.1.3 van dit arrest) zijn enkele gebreken aan het in geding zijnde pand opgesomd, genummerd 1 tot en met 13. De gebreken 8, 9 en 10 betreffen de serre. Daarover staat in het rapport onder meer het volgende:

“8 Onder de dorpel bij de buitendeur van de serre op de verdieping is het lood gescheurd en sluit niet waterdicht aan op deze onderdorpel. (…) Dit gebrek is de oorzaak van de (…) reeds vermelde lekkage welke zichtbaar is in het plafond van de magazijnruimte. (…)

9 Het buitenschilderwerk van de serre aan een onderhoudsbeurt toe is. Duidelijk te zien op foto 11.

10 De zijwanden van de serre niet waterdicht zijn zoals op fot 12 duidelijk zichtbaar is. Deze dienen van de buitenzijde deugdelijk waterdicht te worden gemaakt.”

In het rapport van Feron van 3 januari 2018 zijn ook gebreken aan de serre opgenoemd. De kantonrechter heeft in rov. 2.9.5 van het bestreden vonnis het volgende overwogen over de serre:

“Zoals overwogen heeft [geïntimeerde 1] zich akkoord verklaard met het waterdicht maken van de zijwanden aan de buitenzijde van de serre en met het buitenschilderwerk van de serre. Met inachtneming van de bevindingen van Eff Eff (hof: Feron) dient [geïntimeerde 1] ook alle overige gebreken aan de serre te verhelpen met uitzondering van het schilderwerk binnen. Het is aan [geïntimeerde 1] te beoordelen of het vernieuwen van de hele serre ten opzichte van herstel van alle gevorderde gebreken aan de serre kostenbesparender is.”

In het dictum van het vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] – wat de serre betreft – veroordeeld om het gebrek te herstellen als vermeld in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 in nummer 10.

8.5.2.

Het hof stelt voorop dat rov. 2.9.5 van het vonnis niet overeenstemt met de bewoordingen van de veroordeling. Waar in rov. 2.9.5 staat dat [geïntimeerde 1] “ook alle overige gebreken aan de serre” moet verhelpen “met uitzondering van het schilderwerk binnen”, betreft de veroordeling naar de tekst genomen alleen het verhelpen van de lekkage bij de dorpel onder de buitendeur van de serre, het buitenschilderwerk van de serre en het deugdelijk waterdicht maken van de zijwanden van de serre. Meer dan dat hebben [appellanten] in het geding in eerste aanleg ook niet gevorderd. [geïntimeerden] hebben daar in punt 40 van hun memorie van antwoord in principaal hoger beroep ook op gewezen.

8.5.3.

Grief 2 in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het aan [geïntimeerden] is om te beoordelen of het vernieuwen van de hele serre ten opzichte van herstel van alle gevorderde gebreken aan de serre kostenbesparender is. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat Feron heeft geconcludeerd dat de serre integraal moet worden vervangen en dat de kantonrechter daar ten onrechte van afgeweken is. In de toelichting op de grief verzoeken [appellanten] het hof om te bepalen dat vervanging van de serre de enige optie is.

8.5.4.

Het hof constateert dat Feron op blz. 33 onder punt 8 van zijn rapport inderdaad heeft geschreven dat de serre vervangen moet worden. [geïntimeerden] hebben in hun reactie op grief 2 in principaal hoger beroep uiteengezet dat zij er uiteindelijk voor hebben gekozen om de serre inderdaad geheel te vernieuwen, en dat de nieuwe serre inmiddels ook daadwerkelijk is geplaatst. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar een nader rapport van Feron van 12 april 2019. Zij concluderen dat [appellanten] geen belang meer hebben bij hun grief, omdat de serre al geheel is vernieuwd.

8.5.5.

In het nadere rapport van Feron staat dat de serre vóór de kerstdagen van 2018 is opgeleverd. [appellanten] hebben in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep gesteld dat de nieuwe serre op 23 november 2018 in aanbouw was en op 7 januari 2019 nagenoeg klaar was. [appellanten] hebben bij het pleidooi in hoger beroep bevestigd dat [geïntimeerden] de serre geheel hebben vernieuwd. Het hof deelt bij deze stand van zaken het standpunt van [geïntimeerden] dat [appellanten] geen belang hebben bij hun grief. [geïntimeerden] zijn immers al tot vervanging van de serre overgegaan, terwijl [appellanten] die vervanging niet eens hadden gevorderd.

8.5.6.

[appellanten] hebben in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep nog enkele stellingen betrokken die kennelijk op het principaal hoger beroep betrekking hebben. In de punten 50 tot en met 55 van die memorie betogen zij, kort gezegd, dat aan de nieuwe serre bepaalde gebreken kleven. [geïntimeerden] hebben dat betwist. Het hof constateert dat [appellanten] op dat punt geen vordering hebben ingesteld en hun eis op dat punt ook niet hebben gewijzigd of vermeerderd. Het voorgaande is bij gelegenheid van het pleidooi met [appellant] en zijn advocaat besproken. Zij hebben daarop grief 2 in principaal hoger beroep ingetrokken. Grief 2 in principaal hoger beroep hoeft dus niet verder besproken worden en kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

Met betrekking tot grief 5 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: ventilatie in de badkamer (gebrek 13)

8.6.1.

In het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 is als punt 13 het volgende opgenomen:

“De badkamer tweede verdieping is niet voorzien van een mechanische ventilatie hetgeen een goede afvoer van vocht, als gevolg van normaal gebruik van de douche, belemmert. Dit gebrek kan worden verholpen door op het hoogste punt (in de hoek boven de douchebak) het aanbrengen van een mechanische ventilator met een afvoer buitendaks.”

8.6.2.

Met betrekking tot deze kwestie heeft de kantonrechter aan de deskundige Feron als vraag 6 het volgende voorgelegd:

“Is het noodzakelijk dat er een mechanische ventilatie wordt aangebracht in de badkamer of is het (nieuwe) kiepraam voldoende? En als mechanische ventilatie noodzakelijk is: welk type zou u dan aanbevelen en welke kosten zijn daarmee gemoeid?”

8.6.3.

Feron heeft in op blz. 22 van zijn rapport van 3 januari 2018 zijn bevindingen ten aanzien van de ventilatie van de badkamer opgenomen. Feron heeft daar onder meer vermeld dat het pand dateert uit een bouwtijd van voor de eerste regelgeving op het gebied van woningbouw, en dat het langs natuurlijke weg ventileren van badkamers in die bouwtijd heel normaal was. In antwoord op de door de kantonrechter geformuleerde vraag 6 heeft Feron op blz. 32 van zijn rapport onder meer het volgende vermeld:

“Het antwoord op deze vraag is geformuleerd uitgaande van het gebruikelijke niveau van ventilatievoorzieningen in badruimten ten tijde van de bouw van dit pand. Zoals omschreven volstond destijds natuurlijke ventilatie, en bestaat dus geen noodzaak om mechanische ventilatie aan te brengen.

Als de vraag beantwoord moet worden uit oogpunt van het zoveel mogelijk voorkomen van de gevolgen van de nu optredende condensatie tegen koude oppervlakken, dan is het denkbaar dat extra ventilatievoorzieningen getroffen worden. (…)

Let wel: indien de omsluitende constructies (met name de buitengevel) niet van isolatie worden voorzien, zal het fenomeen oppervlaktecondensatie zich te allen tijde blijven voordoen. Daar verandert de installatie van een mechanische ventilatie niets aan.

De kosten van het installeren van een ventilator met hygrostaat, alsmede het treffen van de noodzakelijke voorzieningen daarvoor (gat in het plafond, doorvoer door zoldervloer en dak, ventilatiepijp op het dak) zijn te ramen op + € 650,-- inclusief BTW.”

8.6.4.

De kantonrechter heeft de vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot herstel van dit punt afgewezen, en daartoe het volgende overwogen:

“Nu van [geïntimeerde 1] niet verlangd kan worden dat hij de buitengevel van isolatie voorziet en [geïntimeerde 1] onweersproken heeft gesteld dat er een kiepraam in de badkamer is, zal de kantonrechter, gelet op de constatering door Eff Eff (hof: Feron), dit onderdeel van de vordering afwijzen. Dat het volgens [appellant] onwenselijk is dat er schimmelvorming optreedt en dat daarom een mechanische ventilatie is aangewezen om extra te ventileren acht de kantonrechter begrijpelijk maar maakt voormeld oordeel niet anders.”

8.6.5.

Grief 5 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging en beslissing gericht. In de toelichting op de grief stellen [appellanten] dat volgens het Bouwbesluit 2012 ook bij bestaande bouw een badruimte voorzien moet zijn van mechanische ventilatie. Volgens [appellanten] kan van hen, mede gelet op hun gevorderde leeftijd, niet worden gevergd dat zij in alle jaargetijden douchen met het raam geopend.

8.6.6.

[geïntimeerden] hebben de grief bestreden. Volgens hen moeten [appellanten] ervoor zorgen dat zij de badkamer voldoende ventileren, onder andere door het kiepraam open te zetten. [geïntimeerden] menen dat zij niet verplicht zijn tot het aanbrengen van mechanische ventilatie in de badkamer. Volgens hen staat het [appellanten] vrij om desgewenst zelf een mechanische ventilatie aan te brengen.

8.6.7.

Het hof overweegt dat een badruimte in een bestaand gebouw volgens artikel 3.38 lid 7 van het ten tijde in geding toepasselijke Bouwbesluit 2012 een voorziening voor luchtverversing diende te hebben met een capaciteit van ten minste 14 dm³/s, bepaald volgens NEN 8087. Uit integrale nota van toelichting van het Bouwbesluit 2012 volgt dat onder een “voorziening voor luchtverversing” moet worden verstaan een ventilatiemogelijkheid waarmee verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte langs natuurlijke of mechanische weg kan worden geventileerd. Dat brengt mee dat een kiepraam zoals in de badkamer aanwezig is, een “voorziening voor luchtverversing” is in de zin van het bouwbesluit. Dat deze voorziening onvoldoende capaciteit zou hebben, is door [appellanten] niet gesteld en ook niet gebleken.

8.6.8.

[appellanten] hebben in dit verband nog verwezen naar het zogeheten “gebrekenboek” van de huurcommissie. Dat voert echter niet tot een ander oordeel, want dat gebrekenboek verwijst in onderdeel C1 ook naar het bouwbesluit 2012, en bevat dezelfde normen.

8.6.9.

In het rapport van Feron van 3 januari 2018 is overigens op blz. 22 en op blz. 32 uiteengezet dat het fenomeen van oppervlaktecondensatie in de badkamer vooral een gevolg is van het feit dat de buitengevel niet van isolatie is voorzien. De kantonrechter heeft daarover overwogen dat van [geïntimeerden] niet kan worden gevergd dat zij de buitengevel van isolatie voorzien. [appellanten] hebben dat oordeel niet bestreden en ook geen daarop betrekking hebbende vordering ingesteld.

8.6.10.

[appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi nog gewezen op de bladzijdes 51 en 52 van het door hen voorafgaand aan het pleidooi toegezonden rapport van Bertram Holten van 8 juli 2020 (één van de 43 door [appellanten] ingediende producties). Het daarin gestelde brengt het hof echter niet tot een ander oordeel. Het rapport doet in essentie niet af aan de bevindingen van Feron.

8.6.11.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 5 in principaal hoger beroep

Voor het overige met betrekking tot de badkamer, (grief 9 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01?)

8.7.1.

Bij randnummers 33 en 34 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep, voorzien van het tussenkopje “Gebrek aan de badkamer”, hebben [appellanten] betoogd dat er in de badkamer sprake is van enkele gebreken, te weten schimmelvorming, een flexibele gasleiding die los langs de muur loopt en de omstandigheid dat de badkamer niet tot boven (naar het hof begrijpt: niet tot aan het plafond) is betegeld.

8.7.2.

[geïntimeerden] hebben dit betoog van [appellanten] opgevat als grief 9 in principaal hoger beroep en gesteld dat van een duidelijk geformuleerde grief geen sprake is en dat [appellanten] ook geen op deze gebreken gerichte vordering hebben ingesteld.

8.7.3.

Het hof constateert dat [appellanten] inderdaad geen vordering hebben geformuleerd die betrekking heeft op herstel van de gestelde gebreken ter zake de genoemde gasleiding en het tegelwerk in de badkamer. Ook ter zake de schimmel hebben zij geen vordering ingesteld, anders dan de hierboven bij grief 6 al beoordeelde vordering ter zake het aanbrengen van mechanische ventilatie in de badkamer. Het betoog kan dus verder onbesproken blijven.

8.7.4.

Volledigheidshalve overweegt het hof dat het hierna bij de behandeling van grief 6 in principaal hoger beroep zal oordelen over de vordering ter zake gederfd huurgenot.

Met betrekking tot grief 3 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: schimmel in de bedrijfsruimte (gebrek 6)

8.8.1.

Door middel van grief 3 in principaal hoger beroep stellen [appellanten] de door hen gestelde problematiek van schimmelvorming in de bedrijfsruimte aan de orde. Het hof zal hierna bij de behandeling van grief 6 in principaal hoger beroep onderzoeken in hoeverre die problematiek aanleiding kan vormen voor toekenning van een schadevergoeding voor gederfd huurgenot (de hiervoor in rov. 5.2.1 weergegeven vordering B). Voorts zal het hof hierna bij de behandeling van grief 7 in principaal hoger beroep onderzoeken in hoeverre die problematiek aanleiding kan vormen voor toewijzing van de in rov. 5.2.1 weergegeven vordering C ten bedrage van € 300,-- voor schilderwerk in de werkruimte. Eerst zal het hof nu, in het kader van grief 3 in principaal hoger beroep, onderzoeken in hoeverre die problematiek aanleiding kan vormen voor toewijzing van vordering A.

8.8.2.

Vordering A strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot het uitvoeren van de werkzaamheden “die zijn omschreven in de punten 13 tot en met 35 van de inleidende dagvaarding en in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014”. De punten 13 en 14 van de inleidende dagvaarding hebben betrekking op werkzaamheden die genoemd zijn in de offerte die [bouwbedrijf] op 8 augustus 2011 heeft uitgebracht aan [geïntimeerde 1] (zie rov. 4.1.3 van dit arrest). De kantonrechter heeft in rov. 2.4 van het beroepen vonnis gemotiveerd geoordeeld dat de vordering ter zake die werkzaamheden niet toewijsbaar is. [appellanten] hebben tegen dat oordeel geen grief gericht. Daarmee staat vast dat de vordering ter zake de in de punten 13 en 14 van de inleidende dagvaarding genoemde werkzaamheden niet toewijsbaar is.

8.8.3.

In de punten 15 tot en met 35 van de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] slechts de punten uit het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 besproken. Vordering A is dus nog slechts aan de orde voor zover die vordering ten aanzien van bepaalde in het rapport van [ingenieur] genoemde gebreken door de kantonrechter niet is toegewezen. Dat is het geval ten aanzien van de in dat rapport genoemde gebreken 4, 5, 6 en 13. Ten aanzien van die gebreken geldt het volgende:

  • -

    De op gebrek 13 betrekking hebbende grief 5 in principaal hoger beroep heeft het hof hiervoor bij de behandeling van grief 5 verworpen.

  • -

    [appellanten] hebben geen grief gericht tegen de afwijzing van hun vordering tot herstel van gebrek 4.

  • -

    Over gebrek 5 zal het hof hierna bij de behandeling van grief 4 in principaal hoger beroep oordelen.

In het kader van vordering A hoeft bij de behandeling van grief 3 dus alleen gebrek 6 te worden besproken. In het rapport van [ingenieur] is dat gebrek als volgt omschreven:

“6 De binnenwand niet vochtdicht is. Op foto 7 is deze vochtige wand duidelijke zichtbaar. Het betreft hier de wand rechts achter in de magazijnruimte voor de werkplaats.”

De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] tot veroordeling van [geïntimeerden] tot herstel van dit gebrek afgewezen.

8.8.4.

Het hof verwerpt de grief die [appellanten] daartegen hebben gericht. Het hof acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden redengevend:

  • -

    [appellanten] hebben de bedrijfsruimte casco gehuurd. Het was aan hen om de bedrijfsruimte in te richten.

  • -

    [appellanten] hebben zich er bij de huurovereenkomst toe verbonden om de bedrijfsruimte in te richten als winkelbedrijf, en uitsluitend te gebruiken als “winkel in levensmiddelen, groente en fruit tevens groothandel”.

  • -

    Aanvankelijk hebben [appellanten] de bedrijfsruimte overeenkomstig die bestemming ingericht en gebruikt. Na verloop van tijd hebben zij het gebruik dat zij van de bedrijfsruimte maakten gewijzigd. Zij hebben in de bedrijfsruimte een fruitverwerkingsbedrijf gevestigd.

  • -

    [appellanten] hebben niet gemotiveerd betwist dat bij het proces van fruitverwerking vocht vrijkomt waardoor de luchtvochtigheid in de bedrijfsruimte toeneemt. Ook hebben zij bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep erkend dat de fruitverwerkingsmachine dagelijks na het productieproces wordt gereinigd en dat daarbij water wordt gebruikt (zij het niet via een hogedrukspuit maar via een tuinslang).

  • -

    De door de kantonrechter benoemde deskundige Ferron heeft na onderzoek van de bedrijfsruimte in antwoord op de hem gestelde vraag 16 geconcludeerd dat het onderhoud door [appellanten] aan de door hen aangebrachte vochtwerende voorzieningen (sandwichpanelen met waterdichte toplaag en vloertegels) te wensen overlaat, waardoor water door of langs de aangebrachte voorzieningen in de constructie van het gebouw kan dringen. Ferron heeft dit concreet toegelicht (gebroken vloertegels, niet meer waterdicht zijnde voegen, hiaten in de wandbekleding doordat de aansluitvoegen niet meer van functioneel kitwerk zijn voorzien.

De kantonrechter heeft op basis van onder meer deze feiten en omstandigheden geconcludeerd dat het herstel van de vocht- en schimmelproblematiek in de bedrijfsruimte voor rekening van [appellanten] komt. Hetgeen [appellanten] daar in de toelichting op grief 3 in principaal hoger beroep tegen hebben aangevoerd, brengt het hof niet tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Uit de toelichting op de grief is in elk geval niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, af te leiden waarom de vordering tot herstel van gebrek 6 bij de bovenomschreven feiten en omstandigheden alsnog had moeten worden toegewezen.

8.8.5.

Grief 3 kan dus geen doel treffen voor zover gericht tegen de afwijzing van vordering A met betrekking tot het in het rapport van [ingenieur] genoemde gebrek 6. Voor zover de grief gericht is tegen de afwijzing van de vorderingen B en C wijst het hof naar rov. 8.8.1 van dit arrest.

Met betrekking tot grief 4 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: lekkage aan dak/plafond van de bedrijfsruimte (gebrek 5)

8.9.1.

Grief 4 in principaal hoger beroep heeft, naar het hof begrijpt, betrekking op het in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 genoemde gebrek 5. [ingenieur] heeft dat gebrek in zijn rapport als volgt omschreven:

“De zachtboardplaat in het plafond van de magazijnruimte is door vocht volledig kromgetrokken hetgeen ook op foto 6 duidelijk zichtbaar is. Bovendien heeft ondergetekende kunnen vaststellen dat de lekkageplekken nog vochtig aanvoelen. Hieruit kan de conclusie getrokken worden dat de lekkage nog niet verholpen is. De lekkage is gelegen in de aansluiting op de verdieping bij de buitendeur van de serre zie hierna punt 7.” (hof: bedoeld is kennelijk punt 8).

Het betreffende punt 8 (gebrek 8) is in het rapport van [ingenieur] als volgt omschreven:

“Onder de dorpel bij de buitendeur van de serre op de verdieping is het lood gescheurd en sluit niet waterdicht aan op deze onderdorpel. Dit is duidelijk zichtbaar op foto 10. Dit gebrek is de oorzaak van de onder punt 4 (hof: bedoeld is kennelijk punt 5) reeds vermelde lekkage welke zichtbaar is in het plafond van de magazijnruimte. Bij felle regenbuien kan het regenwater onder de dorpel komen en zo binnendringen.”

[ingenieur] legt dus een verband tussen de slechte staat van het lood onder de dorpel bij de buitendeur van de serre, en de lekkage die zichtbaar is in het plafond van de magazijnruimte. Dat verband wordt ook gelegd op de bladzijdes 12 en 17 van het rapport van Ferron van 3 januari 2018.

8.9.2.

De vordering van [appellanten] tot veroordeling van [geïntimeerden] tot herstel van gebrek 8 is door de kantonrechter reeds toegewezen en staat in dit hoger beroep verder niet ter discussie. Met de vordering tot herstel van gebrek 5 beogen [appellanten] kennelijk dat de kromgetrokken zachtboardplaat in het plafond van de magazijnruimte door [geïntimeerden] wordt vervangen. Dit volgt onder meer uit punt 18 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep. [geïntimeerden] hebben de vordering kennelijk ook op deze wijze begrepen.

8.9.3.

Naar het oordeel van het hof moet deze vordering alsnog worden toegewezen. Vast staat immers dat de zachtboardplaat in het plafond van de magazijnruimte is kromgetrokken door een lekkage die voor rekening van [geïntimeerden] komt. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen voor zover daarbij de vordering ter zake het herstel van gebrek 5 is afgewezen.

8.9.4.

[appellanten] vorderen dat aan deze veroordeling een dwangsom wordt verbonden. Het hof zal aan de vordering een hersteltermijn en een gematigde en gemaximeerde dwangsom verbinden zoals hierna onder “9. De uitspraak” omschreven. Grief 4 in principaal hoger beroep heeft dus doel getroffen.

Met betrekking tot grief 6 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: de vordering ter zake gederfd huurgenot

8.10.1.

Onderdeel B van de vordering van [appellanten] strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een schadevergoeding voor gederfd huurgenot ten bedrage van € 66.774,08, althans € 52.379,69, althans € 23.031,-- althans een door de rechter in redelijkheid vast te stellen bedrag. Het primair gevorderde bedrag van € 66.774,08 is volgens de uiteenzetting op blz. 12 tot en met 14 van de inleidende dagvaarding opgebouwd uit de volgende posten:

  • -

    € 20.152,13 (35% van de volgens [appellanten] vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 voor de woonruimte betaalde huur) ter zake verminderd huurgenot van de woonruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 vanwege lekkages aan de dakkapellen;

  • -

    € 17.273,26 (30% van de volgens [appellanten] vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 voor de woonruimte betaalde huur) ter zake verminderd huurgenot van de woonruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 vanwege gebreken aan de serre;

  • -

    € 29.348,69 (40% van de volgens [appellanten] vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015 voor de bedrijfsruimte betaalde huur) ter zake van verminderd huurgenot van de bedrijfsruimte vanaf augustus 2003 tot en met juli 2015.

De subsidiair gevorderde bedragen van € 52.379,69 althans € 23.031,-- zien uitsluitend op de genoemde gebreken aan de woonruimte.

8.10.2.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen:

  • -

    [appellanten] hebben niet onderbouwd dat zij de bedrijfsruimte niet of niet volledig hebben kunnen gebruiken. Bovendien is het overgrote deel van de gestelde gebreken in de bedrijfsruimte aan [appellanten] zelf te wijten.

  • -

    [appellanten] hebben de vordering ter zake verminderd huurgenot van de woonruimte onvoldoende onderbouwd.

8.10.3.

[appellanten] zijn met grief 6 in principaal hoger beroep opgekomen tegen deze overwegingen en tegen de afwijzing van de vordering. In de toelichting op de grief betogen zij, kort samengevat, dat zij als gevolg van de door hen gestelde gebreken wel degelijk verminderd huurgenot hebben gehad van de woonruimte en de bedrijfsruimte. Naar het hof begrijpt, menen [appellanten] dat hun vordering daarom alsnog moet worden toegewezen.

8.10.4.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze vordering het volgende voorop. Artikel 7:207 BW bevat een regeling op grond waarvan een huurder, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds voldoende bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. [geïntimeerden] hebben in hun conclusie van antwoord aangevoerd dat, indien [appellanten] zich op deze regeling willen beroepen, hun vordering ten aanzien van gederfd huurgenot voor de woonruimte voor het overgrote deel afstuit op de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 3 BW. [appellanten] hebben vervolgens in hun conclusie van repliek (punt 22 tot en met 24) gesteld dat zij geen vermindering van de huurprijs vorderen maar schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van [geïntimeerden] . Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben zij dit standpunt desgevraagd uitdrukkelijk herhaald: zij baseren hun vordering niet op het bepaalde in artikel 7:207 BW (een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst) maar zij vorderen schadevergoeding van [geïntimeerden] wegens een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van de huurovereenkomst (artikel 6:74 BW) dan wel een onrechtmatige daad van [geïntimeerden] (artikel 6:162 BW). Het hof zal de vordering dus op deze grondslag beoordelen.

8.10.5.

[geïntimeerden] hebben in de inleidende dagvaarding bij de randnummers 56 en 57 uiteengezet dat de schade die zij door de door hen gestelde tekortkoming en/of onrechtmatige daad hebben geleden, bestaat uit twee componenten:

  • -

    1. directe schade, namelijk € 300,-- aan schilderkosten en een bedrag voor de kosten van het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014;

  • -

    2. schade die [appellanten] hebben geleden door gederfd huurgenot.

Bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] gesteld dat de tweede component – de schade ter zake gederfd huurgenot – immateriële schade betreft zoals omschreven in artikel 6:106 BW.

8.10.6.

De vordering tot vergoeding van de genoemde immateriële schade is dus gebaseerd op de gestelde aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde, en de derving van huurgenot die [appellanten] daardoor stellen te hebben geleden. In verband met dergelijke gebreken en de daardoor veroorzaakte derving van huurgenot is het instellen van een vordering tot vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:207 BW mogelijk. [appellanten] hebben er om hen moverende redenen voor gekozen een dergelijke vordering niet in te stellen, maar zij hadden een dergelijke vordering wel in kunnen stellen. Dit doet de vraag rijzen of huurders bij door gebreken veroorzaakt gederfd huurgenot, naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs, ook vergoeding van immateriële schade kunnen vorderen. Vermindering van de huurprijs is een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de door de huurder te leveren prestatie (huurbetaling) wordt verminderd evenredig aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot. Per saldo ontvangt de huurder de materiële prestatie waarvoor hij betaalt. Bij de huur van woonruimte en bedrijfsruimte is het de vraag of de derving van huurgenot dan nog een als immateriële schade aan te merken inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, kan opleveren. Naar het oordeel van het hof is het onder omstandigheden denkbaar dat naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde, een aanspraak kan bestaan op vergoeding van door de gebreken veroorzaakte immateriële schade. Daarvoor is wel noodzakelijk dat aan de strenge maatstaven van artikel 6:106 BW wordt voldaan.

8.10.7.

Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is, het volgende overzicht gegeven van zijn eerdere rechtspraak:

‘2.13.2 Als de schade die het gevolg is van een aansprakelijkheidvestigende gebeurtenis nadeel omvat dat niet in vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde ingevolge art. 6:106, aanhef en onder b, BW recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. In algemene zin heeft de Hoge Raad hierover eerder als volgt beslist.

Van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze is in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.

Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen.

Van een aantasting in de persoon op andere wijze als bedoeld in art. 6:106 lid 1, onder b, BW, is niet reeds sprake bij de enkele schending van een fundamenteel recht.’

8.10.8.

[appellanten] hebben in de onderhavige zaak naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate onderbouwd dat aan hun zijde sprake is van een ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW. De enkele in het geding in eerste aanleg gestelde omstandigheid dat sprake was van ernstige gebreken aan het gehuurde, is daarvoor niet voldoende. Daar komt nog bij dat de vochtproblematiek om de hiervoor in rov. 8.8.4 genoemde redenen in belangrijke mate voor rekening en risico van [appellanten] zelf komt, en in zoverre dus niet kan dienen als grondslag voor een vordering tot schadevergoeding. De in algemene zin gestelde omstandigheid dat schimmel in een woning gezondheidsproblemen kan veroorzaken, is eveneens onvoldoende om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade te rechtvaardigen. [appellanten] hebben immers niet gesteld en onderbouwd dat zij daadwerkelijk in relevante mate met gezondheidsproblemen als gevolg van voor rekening van [geïntimeerden] komende schimmelproblematiek te kampen hebben gehad.

8.10.9.

De slotsom is dat uit de door [appellanten] gestelde feiten en omstandigheden niet op voldoende concrete wijze is af te leiden dat aan hun zijde daadwerkelijk sprake is geweest van een door de gebreken aan de woning veroorzaakte ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW.

8.10.10.

Het hof concludeert dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade wegens derving van huurgenot niet toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom grief 6 in principaal hoger beroep. Dat brengt mee dat het beroep dat [geïntimeerden] ten aanzien van deze vordering hebben gedaan op verjaring, onbesproken kan blijven.

Met betrekking tot grief 7 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: gevolgschade werkzaamheden

8.11.1.

De in rov. 5.2.1 weergegeven vordering C. van [appellanten] strekt tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een schadevergoeding van € 300,-- ter zake schilderwerk in de werkruimte. Aan deze vordering hebben zij in punt 56 van de inleidende dagvaarding ten grondslag gelegd dat zij de bedrijfsruimte hebben laten schilderen door een schilderbedrijf voor € 1.557,15 inclusief btw (€ 1.286,90 exclusief btw) zoals gespecificeerd op de als productie 11 bij de inleidende dagvaarding overgelegde factuur van 12 januari 2015, en dat een bedrag van € 300,-- daarvan is toe te rekenen aan het wegwerken van sporen van een lekkage van het dak boven de werkruimte.

8.11.2.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe in rov. 2.14 van het vonnis overwogen dat [appellanten] de noodzaak van de schilderwerkzaamheden niet hebben aangetoond. Grief 7 in principaal hoger beroep is tegen die beslissing gericht.

8.11.3.

Naar het oordeel van het hof is de grief terecht voorgedragen. Uit het rapport komt naar voren dat in de bedrijfsruimte verschillende lekkages hebben plaatsgevonden. [geïntimeerden] hebben onvoldoende betwist dat een deel van het schilderwerk dat [appellanten] hebben laten uitvoeren en dat bij de factuur van 12 januari 2015 bij hen in rekening is gebracht, betrekking had op het wegwerken van sporen van de genoemde lekkages. [geïntimeerden] hebben ook niet betwist dat dit deel in redelijkheid op € 300,-- kan worden gesteld.

8.11.4.

Het verweer van [geïntimeerden] dat het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Dat het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder is, is een uitgangspunt dat geldt voor onderhoud. Als door voor rekening van de verhuurder komende omstandigheden een lekkage optreedt en daardoor schade ontstaat aan het binnenschilderwerk, kan de huurder de kosten van het herstel van die schade wel degelijk op de verhuurder verhalen.

8.11.5.

Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen voor zover daarbij vordering C is afgewezen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen.

Met betrekking tot grief 8 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

8.12.1.

De kantonrechter heeft in rov. 2.15 van het vonnis van 4 juli 2018 overwogen dat beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld. Om die reden heeft de kantonrechter de proceskosten van het geding in eerste aanleg gecompenseerd tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.

8.12.2.

Grief 8 in principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01 is tegen die beslissing gericht. Volgens [appellanten] zijn [geïntimeerden] te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en hadden [geïntimeerden] om die reden in de proceskosten moeten worden veroordeeld.

8.12.3.

Het hof verwerpt die grief. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt dat de vorderingen van [appellanten] slechts ten dele toewijsbaar zijn en in belangrijke mate moeten worden afgewezen. Het hof acht het daarom juist dat de kantonrechter de proceskosten van het geding in eerste aanleg heeft gecompenseerd.

De proceskosten van het principaal hoger beroep in zaak 200.247.466/01

8.13.

Het principaal hoger beroep heeft slechts op twee punten van ondergeschikt belang doel getroffen. Het hof zal [appellanten] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal de door [geïntimeerden] gevorderde nakosten daarbij begroten overeenkomstig het ten tijde van dit arrest geldende tarief.

Met betrekking tot grief 1 in incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01: de hersteltermijn

8.14.1.

De kantonrechter heeft [geïntimeerden] veroordeeld om binnen drie maanden na de datum van het vonnis de gebreken te herstellen die in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 zijn vermeld in de nummers 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11 en 12.

8.14.2.

Door middel van grief 1 in incidenteel hoger beroep betogen [geïntimeerden] dat de kantonrechter [geïntimeerden] ten onrechte heeft veroordeeld om de genoemde gebreken binnen een termijn van drie maanden na de datum van het vonnis te herstellen. Volgens hen zijn de werkzaamheden tot het verrichten waarvan zij zijn veroordeeld behoorlijk uiteenlopend, moeten daarvoor deskundige bedrijven worden ingeschakeld en moeten producten worden hersteld zoals nieuwe kozijnen en glaswerk, waarvoor levertijden gelden. Ook hebben [geïntimeerden] erop gewezen dat het vonnis is gewezen in de zomervakantie, en dat enkele weken na het vonnis de bouwvakvakantie begon. [geïntimeerden] concluderen dat de termijn van drie maanden na de datum van het vonnis onredelijk kort is, en dat aan hen tenminste een termijn van zes maanden had moeten worden gegund.

8.14.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. De veroordeling tot het herstel van de gebreken 8, 9 en 10 heeft betrekking op gebreken aan de serre, te weten: het lood onder de dorpel bij de buitendeur van de serre (gebrek 8), het buitenschilderwerk van de serre (gebrek 9) en de zijwanden van de serre (gebrek 10). Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of een termijn van drie maanden vanaf de datum van het vonnis redelijk was voor het herstel van deze drie gebreken. [geïntimeerden] hebben immers uiteindelijk overeenkomstig de uitdrukkelijke wens van [appellanten] niet slechts die drie gebreken aan de serre verholpen, maar de serre geheel vervangen. Zij hebben dusdoende overeenkomstig de wens van [appellanten] meer gedaan dan waartoe zij volgens het vonnis gehouden waren, en een prestatie verricht waaraan in het vonnis geen termijn was verbonden. Bij deze stand van zaken kunnen [appellanten] aan [geïntimeerden] niet verwijten dat de betreffende prestatie, die verder ging dan waartoe [geïntimeerden] volgens het vonnis verplicht waren, niet binnen drie maanden na de datum van het vonnis was voltooid. Het hof neemt daar ook bij in aanmerking dat Ferron in zijn tweede rapport (van 12 april 2019) op bladzijde 10 gemotiveerd heeft uiteengezet dat het begrijpelijk is dat deze meer omvattende werkzaamheden meer tijd hebben gevergd en om die reden nog niet gereed waren drie maanden na het vonnis.

8.14.4.

De andere werkzaamheden waartoe [geïntimeerden] in het vonnis zijn veroordeeld, betreffen het aanbrengen van een kitnaad bij de poort (gebrek 1), het verbeteren van de sluiting van de voordeur en het schilderen van die deur (gebrek 2), het schilderen van alle buitenkozijnen (gebreken 3 en 7), het aanpassen van de profielen in de sponningen van de raamvleugels in de kozijnen van bij de erkeruitbouw (gebrek 11) en het vervangen van de ramen bij de dakkapellen aan de achtergevel voor ramen met dubbele beglazing (gebrek 12). Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] onvoldoende betwist dat het verrichten van deze werkzaamheden binnen drie maanden na het vonnis redelijkerwijs van hen gevergd kon worden. Zij hebben weliswaar gesteld dat met het bestellen van nieuwe kozijnen en glaswerk een levertijd van enkele maanden gemoeid was, maar zij hebben die stelling niet onderbouwd. [appellanten] hebben op hun beurt onder overlegging van meerdere offertes gesteld dat een de levertijd van de betreffende kozijnen niet meer dan ongeveer zes dagen bedraagt.

8.14.5.

Het hof verwerpt om deze redenen grief 1 in incidenteel hoger beroep, voor zover die betrekking heeft op de termijn die gegeven is voor het herstel van de gebreken

1, 2, 3, 7, 11 en 12. De grief hoeft om de hiervoor in rov. 8.14.3 genoemde redenen niet besproken te worden voor zover de grief betrekking heeft op de termijn die gegeven is voor het herstel van de gebreken 8, 9 en 10.

Met betrekking tot de grieven 2 tot en met 5 in incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01: de dwangsom

8.15.1.

De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis zoals verbeterd bij herstelvonnis van 31 oktober 2018, aan de veroordeling van [geïntimeerden] om binnen drie maanden na de datum van het vonnis de gebreken 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11 en 12 te herstellen een dwangsom verbonden van € 2.000,-- voor iedere week dat [geïntimeerde 1] in strijd met die veroordeling handelt, tot een maximum van € 26.000,--. De grieven 2 tot en met 5 in incidenteel hoger beroep zijn tegen de oplegging van de genoemde dwangsom gericht. Het hof zal die grieven gezamenlijk behandelen.

8.15.2.

[geïntimeerden] hebben in de toelichting op de grieven betoogd dat de kantonrechter ten onrechte één dwangsombedrag van € 2.000,-- per week heeft gekoppeld aan alle te verrichten werkzaamheden, zonder daarbij een onderscheid te maken per prestatie. Zij vinden het bedrag bovendien buitensporig hoog. Volgens hen zou een dwangsom van € 200,-- per week per overtreding (per niet hersteld gebrek), met een maximum van € 5.000, meer op zijn plaats zijn.

8.15.3.

Het hof stelt het volgende voorop. De door de kantonrechter uitgesproken veroordeling van [geïntimeerden] tot herstel van de gebreken 1, 2, 3, 7, 11 en 12 is in hoger beroep niet bestreden en blijft in stand. Dat geldt ook ten aanzien de uitgesproken veroordeling van [geïntimeerden] tot herstel van de gebreken 8, 9 en 10. Ten aanzien van die gebreken kunnen [geïntimeerden] echter om de in rov. 8.14.3 genoemde redenen geen dwangsom verbeuren. [appellanten] hebben immers de voorkeur gegeven aan volledige vervanging van de serre in plaats van het enkele herstel van die gebreken binnen drie maanden. Volledige vervanging van de serre was om de in rov. 8.14.3 genoemde redenen niet binnen drie maanden van [geïntimeerden] te vergen.

8.15.4.

Als de rechter in eerste aanleg met toepassing van art. 611a Rv een dwangsom heeft opgelegd, en de rechter in hoger beroep de hoofdveroordeling geheel of gedeeltelijk in stand laat, hij dat kan doen onder vermindering, vermeerdering of volledige afwijzing van de dwangsom die door de rechter in eerste aanleg aan de hoofdveroordeling was verbonden. Als de rechter in hoger beroep de dwangsom vermindert, kan de dwangsom die de rechter in eerste aanleg had opgelegd, tot het verminderde bedrag worden verbeurd in de periode tussen de betekening van de uitvoerbare beslissing van de rechter in eerste aanleg en de betekening van de beslissing in hoger beroep. De rechter moet de hoogte van de dwangsom vaststellen naar de aard en omstandigheden van het geval, in het bijzonder ook de financiële toestand en het gedrag van de schuldenaar. Dit geldt onverkort wanneer de rechter in hoger beroep de hoogte beoordeelt van een in eerste aanleg opgelegde dwangsom, ook voor zover die ziet op het verleden (zie HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1530, rov. 3.1.2 en 4.2.2).

8.15.5.

Het hof ziet aanleiding om de dwangsom te verminderen. Het hof acht daarbij van belang dat ten aanzien van de gebreken 8, 9 en 10 geen dwangsom verbeurd kan worden (zie rov. 8.14.3 en 8.15.3). Het belang dat [appellanten] ten tijde van het beroepen vonnis hadden bij voortvarend herstel van de gebreken 1, 2, 3, 7, 11 en 12 rechtvaardigt naar het oordeel van het hof wel de oplegging van een dwangsom, maar niet een dwangsom die € 2.000,-- per week met een maximum van € 26.000,--. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, [geïntimeerden] veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere week dat zij de gebreken 1, 2, 3, 7, 11 en 12 niet binnen drie maanden na betekening van het vonnis hebben hersteld. Het hof zal daarbij bepalen dat boven een bedrag van € 13.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd. De grieven 2 tot en met 5 in incidenteel hoger beroep hebben dus ten dele doel getroffen.

8.15.6.

Voor de goede orde overweegt het hof dat niet vaststaat dat [geïntimeerden] dwangsommen hebben verbeurd. De vraag of zij dwangsommen hebben verbeurd ligt in deze procedure niet ter beantwoording voor.

De proceskosten van het incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01

8.16.

Het incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01heeft ten dele doel getroffen. Het hof zal de proceskosten van dit incidenteel hoger beroep daarom compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

9 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep in zaak 200.252.430/01

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 6937342 / CV EXPL 18-3237 tussen partijen gewezen vonnis van 7 november 2018 uitsluitend voor zover de kantonrechter daarbij voor recht heeft verklaard dat de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 1B] te [plaats] per 21 maart 2017 € 226,89 per maand bedraagt, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, op grond van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (waarbij de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast);

in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 1B] te [plaats] per 21 maart 2017 € 426,42 per maand bedraagt, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, op grond van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (waarbij de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast);

bekrachtigt het genoemde vonnis van 7 november 2018 voor het overige, dat wil zeggen voor zover bij dat vonnis:

- de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] met ingang van 21 maart 2017 is vastgesteld op € 19.944,-- (geen btw) per jaar, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018, zoals in onderdeel 5.1 van het dictum van het vonnis omschreven;

  • -

    [appellanten] zijn veroordeeld om aan [geïntimeerden] het verschil tussen de voor 21 maart 2017 geldende huurprijs en na 21 maart 2017 geldende huurprijs te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 mei 2018;

  • -

    [appellanten] zijn veroordeeld om aan [geïntimeerden] € 3.300,-- inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 mei 2018;

  • -

    [appellanten] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg zijn veroordeeld;

veroordeelt [appellanten] in proceskosten principaal hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden op € 318,-- aan griffierecht en op € 3.342,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 318,-- en € 3.342,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van

€ 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest in zaak 200.252.430/01 tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het incidenteel hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

wijst het in deze zaak meer of anders gevorderde af;

op het principaal en incidenteel hoger beroep in zaak 200.247.466/01:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 4366542 / CV EXPL 15-7754 tussen partijen gewezen vonnis van 4 juli 2018, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd bij herstelvonnis van 31 oktober 2018, uitsluitend voor zover de kantonrechter bij dat vonnis:

  • -

    [geïntimeerden] heeft veroordeeld om binnen drie maanden na de datum van het vonnis de gebreken te herstellen die in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 zijn vermeld in de nummers 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11 en 12;

  • -

    de proceskosten tussen de partijen heeft gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

vernietigt het vonnis van 4 juli 2018, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd bij herstelvonnis van 31 oktober 2018, voor zover de kantonrechter bij dat vonnis:

  • -

    aan de veroordeling tot het verrichten van herstelwerkzaamheden een dwangsom heeft verbonden van € 2.000,-- voor iedere week dat [geïntimeerden] in strijd met dit vonnis handelen, tot een maximum van € 26.000,--;

  • -

    de vordering tot herstel van gebrek 5 heeft afgewezen;

  • -

    de hiervoor in rov. 5.2.1 onder C genoemde vordering heeft afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere week dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan de veroordeling om de gebreken 1, 2, 3, 7, 11 en 12 te herstellen, en bepaalt dat boven een bedrag van € 13.000, geen verdere dwangsommen worden verbeurd;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van € 300,-- aan [appellanten] (vordering C);

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] om binnen twee maanden nadat dit arrest aan hen is betekend en [appellanten] hen tevens tot herstel in de gelegenheid hebben gesteld, het in het rapport van [ingenieur] van 2 juli 2014 genoemde gebrek 5 te herstellen (vervangen kromgetrokken plafondplaat;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van een dwangsom van € 100,-- per week voor iedere week dat zij de zojuist genoemde veroordeling tot herstel van gebrek 5 niet tijdig nakomen, en bepaalt dat boven een bedrag van € 1.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;

  • -

    wijst het meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden op € 726,-- aan griffierecht en op € 3.342,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 318,-- en € 3.342,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest in zaak 200.247.466/01 tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het incidenteel hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het in deze zaak meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.K.N. Vos en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 maart 2021.

griffier rolraadsheer