Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2021:2786

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-09-2021
Datum publicatie
15-09-2021
Zaaknummer
200.270.160_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil over huurachterstand die ontstaan is doordat de huurders gedurende meerdere jaren de indexeringen van de huur niet betaald hebben. Verrekening van een deel van de huur met een tegenvordering op de verhuurder ter zake gebreken aan de riolering van het gehuurde. Ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de betalingsachterstand. Verschuldigdheid en berekening van contractuele boetes voor het te laat betalen van de huur.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.270.160/01

arrest van 7 september 2021

in de zaak van

1 [appellant sub 1] ,
2. [appellante sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B. van Wanrooij te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 februari 2020 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 7211843 / CV EXPL 18/7768 gewezen vonnissen van 14 februari 2019 en 11 juli 2019.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 18 februari 2020 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie geen doorgang heeft gevonden;

  • -

    de memorie van grieven in principaal hoger beroep met producties 17 tot en met 20;

  • -

    de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 1 tot en met 7;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met productie 1.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

In dit geding gaat het naar de kern genomen om de volgende vragen:

  • -

    Hoeveel huur moeten [appellant sub 1] en [appellante sub 2] nog aan [geïntimeerde] voldoen omdat zij de indexeringen over de door hen aan [geïntimeerde] verschuldigde huur gedurende enkele jaren niet betaald hebben?

  • -

    Mogen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] een deel van hun huurbetalingsverplichting verrekenen met een tegenvordering omdat sprake was van een gebrekkige riolering op het door hen van [geïntimeerde] gehuurde terrein?

  • -

    Rechtvaardigt de tekortkoming ter zake de huurbetalingen de ontbinding van de huurovereenkomst?

  • -

    In hoeverre zijn [appellant sub 1] en [appellante sub 2] contractuele boetes verschuldigd vanwege het te laat betalen van een deel van de huur?

6.1.2.

In principaal en incidenteel hoger beroep kan in hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten:

  • -

    Bij huurovereenkomst van 31 maart 1999 heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 april 1999 twee onroerende zaken aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verhuurd, te weten een café/bar/restaurant en kampeergelegenheid, met onzelfstandige woonruimte en de daarbij behorende ondergrond van omstreeks 3500 vierkante meter, erf en bijgebouwen, plaatselijk bekend als [bedrijfsnaam/huurobject 1] , gelegen aan de [bedrijfsnaam/huurobject 1] (huurobject 1) en een aangrenzend perceel grond ter grootte van omstreeks 3000 vierkante meter (huurobject 2).

  • -

    Volgens artikel 3 van de huurovereenkomst is de huurprijs voor huurobject 1 bepaald op fl. 700,-- per week en de huurprijs voor huurobject 2 op fl. 2.000,- per jaar. Volgens artikel 5 wordt de huur jaarlijks verhoogd met het CBS-indexcijfer. Volgens artikel 6 moet de huur per maand vooruit worden betaald.

  • -

    De huur is aangegaan voor een periode van vijf jaar en daarna op grond van het in artikel 11 van de huurovereenkomst neergelegde optierecht verlengd met vijf jaar. Daarna is de huurovereenkomst stilzwijgend voortgezet.

  • -

    Volgens artikel 1 van de huurovereenkomst zijn de “aangehechte algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7a: 1624 BW” op de overeenkomst van toepassing. De aan de overeenkomst gehechte en door beide partijen geparafeerde voorwaarden betreffen het ROZ-model 1994.

  • -

    [geïntimeerde] heeft aanvankelijk elk jaar per brief aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] meegedeeld met welk bedrag de huur geïndexeerd werd. De laatste desbetreffende mededeling dateert van 19 juli 2007 en heeft betrekking op de huur die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] met ingang van 1 april 2008 verschuldigd zijn.

  • -

    Over de huurindexaties die in 2009 en de in de daarop volgende jaren moesten plaatsvinden heeft [geïntimeerde] geen jaarlijkse brieven meer gezonden aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] . [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in die jaren ook niet zelf onderzocht met welke bedragen de huur vanaf 2009 jaarlijks geïndexeerd moest worden. Zij hebben de indexeringen die vanaf 2009 doorgevoerd hadden moeten worden, niet voldaan.

  • -

    Bij brief van 3 maart 2011 heeft Riool- en Veegbedrijf [Rioolservice] B.V. (hierna: [Rioolservice] ) aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“Na controle van het rioolstelsel geconstateerd dat de weggaande leiding zeer slecht is en over bijna de gehele lengte in zonken ligt.

Dit heeft tot gevolg dot het riool niet goed afvloeit naar de gemeente. Daardoor is ook de situatie ontstaan dat er wateroverlast in de zaal heeft plaatsgevonden; het systeem vult zich en zoekt het laagste punt: de zaal.

Omdat niet geheel duidelijk is of het riool betreft aansluitingen pand het kan halen met de hoogte naar de afvoerende leiding naar de gemeente kunnen wij e.e.a. gaan waterpassen en daaruit vaststellen of alles in een vrijverval te maken is.

Vervolgens zal er e.e.a. geïnventariseerd worden betreft het rioolstelsel.

Wij leveren hiervan een rapport bij u af waar duidelijk wordt aangegeven wat wij als advies aan gaan dragen.”

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben onder meer in 2012 en 2014 werkzaamheden laten uitvoeren aan het riool door [Rioolservice] en in verband daarmee facturen van [Rioolservice] voldaan.

  • -

    Bij ongedateerde brief heeft [Rioolservice] aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“In verband met diverse verstoppingen door de tijd heen heeft u destijds (zie factuur die we bijgevoegd hebben) opdracht gegeven om het riool te reinigen en inspecteren met behulp van een camera, evenals het opgraven van het riool op diverse plaatsen en te controleren met behulp van een laser hoe het riool ligt.

Hierbij hebben wij geconstateerd dat er hele grote brokken puin op het riool lagen, er is dus voorheen geen zuiver zand gebruikt.

Daardoor is de riolering gaan zakken, met als gevolg dat deze kapot is gedrukt.

Zodoende zijn wij deze riolering op gaan graven en hebben wij 7m3 puin verwijderd, de bestaande riolering verwijderd en helemaal opnieuw begonnen met zuivere zand onder het nieuw te leggen riool te brengen, vervolgens nieuwe riolering leveren en leggen, en tot slot bovenop de nieuwe riolering ook zuivere zand erop gebracht.

Sindsdien hebben zowel wij als jullie geconstateerd dat de vele verstoppingen die er voor die tijd waren, sindsdien niet meer zijn voorgekomen.”

  • -

    Op enig moment (naar het hof uit het gestelde in punt 4.16 van de memorie van grieven begrijpt: in augustus 2017) heeft [geïntimeerde] aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] meegedeeld dat zij een huurachterstand hebben.

  • -

    Bij brief van 31 oktober 2017 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Sinds 2009 hebben wij geen jaarlijkse huurverhoging meer gekregen van u en nu komt u opeens aan met een huurachterstand.

Het lijkt mij normaal dat de huurverhoging schriftelijk wordt doorgegeven. Ik heb ook nooit een aanmaning of iets dergelijks mogen ontvangen.

Wat betreft huurobject 2, reeds in 2010 heb ik u gemeld dat de riolering die u zonder enige vakkennis hebt aangelegd niet goed functioneerde en dat wij sindsdien om de paar weken verstoppingen hadden. Op 16-3-2011 heb ik u hierover een aangetekende brief gestuurd. Nadat u niets heeft gedaan om de klachten te verhelpen heb ik de riolering in fases opnieuw laten aanleggen. De totale kosten hiervan bedroegen 9130,71€. Dit verreken ik, zoals ik u meerdere malen heb medegedeeld, met de huur van object 2. 7x 1110,50 = 7773,50, dus nog te verrekenen 1 352,21€.

Er is dus geen sprake van huurachterstand!!”

- Bij brief van 27 juli 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gesommeerd tot betaling van € 50.991,17 ter zake huurachterstand en contractuele boetes.

Het geding bij de kantonrechter

6.2.1.

[geïntimeerde] vorderde bij inleidende dagvaarding van 12 september 2018 in conventie, samengevat, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tot betaling van:

  • -

    € 50.991,17 ter zake huurachterstand en contractuele boetes, vermeerderd met wettelijke handelsrente zoals in de dagvaarding omschreven;

  • -

    een schadevergoeding gelijk aan de huur van € 2.091,01 voor iedere maand of gedeelte ervan over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van de ontruiming;

  • -

    € 5.974,12 ter zake buitengerechtelijke kosten;

met veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de proceskosten.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] schieten ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan en structureel niet voldoen aan de verplichting om de huur bij vooruitbetaling te voldoen. Daarom is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] moeten het gehuurde dus ontruimen en de gevorderde bedragen voldoen.

6.2.3.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben verweer gevoerd en in dat kader onder meer een beroep gedaan op verrekening van de voor huurobject 2 verschuldigde huur met een tegenvordering ter zake door hen gemaakte maar voor rekening van [geïntimeerde] komende kosten van herstel van de riolering. Voortbouwend op dat verweer vorderen zij in voorwaardelijke reconventie, voor het geval hun beroep op verrekening in conventie wordt gepasseerd, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 9.130,71 ter zake de kosten van herstel van de riolering, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 januari 2013.

6.2.4.

[geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd.

6.2.5.

Bij tussenvonnis van 29 november 2018 heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast.

6.2.6.

In het tussenvonnis van 14 februari 2019 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat sprake was van een gebrek aan de riolering. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het gebrek zich heeft voorgedaan (rov. 6.1 en 6.2).

  • -

    Uit de brief van [geïntimeerde] van 2 september 2011 blijkt dat hij niet bereid was om het gebrek te herstellen (rov. 6.3).

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] waren dus bevoegd het gebrek te verhelpen en de kosten daarvan op grond van artikel 7:206 lid 3 BW met de verschuldigde huur te verrekenen (rov. 6.4).

  • -

    De door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] overgelegde nota’s van [Rioolservice] belopen tezamen € 8.016,99, dus € 1.113,72 minder dan in voorwaardelijke reconventie gevorderd (rov. 6.5).

  • -

    [geïntimeerde] mag zich nog uitlaten over de nota’s van [Rioolservice] (rov. 7.1).

  • -

    [geïntimeerde] moet voorts een specificatie van de door hem in conventie gevorderde hoofdsom overleggen (rov. 7.3).

  • -

    [geïntimeerde] moet ook aangeven of [appellant sub 1] en [appellante sub 2] het door hen erkende deel van de vordering inmiddels betaald hebben (rov. 7.4).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de zaak naar de rol verwezen voor een conclusie van repliek in conventie.

6.2.7.

Tijdens het geding in eerste aanleg, op 13 januari 2019, hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] € 16.184,67 aan [geïntimeerde] betaald. In verband daarmee heeft [geïntimeerde] bij conclusie van repliek in conventie zijn eis verminderd met dat bedrag.

6.2.8.

In het eindvonnis van 11 juli 2019 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    De kantonrechter zal uitgaan van de door [geïntimeerde] overgelegde berekeningen van de huurindexeringen (rov. 3.3).

  • -

    Ter zake huurobject 1 bedraagt de huurachterstand aan onbetaalde indexeringen over de jaren 2013 tot en met 2018 in totaal € 19.891,12 (rov. 3.1).

  • -

    Ter zake huurobject 2 bedraagt de huurachterstand aan onbetaalde indexeringen over de jaren 2013 tot en met 2018 in totaal € 7.018,61 (rov. 3.2).

  • -

    De door [geïntimeerde] gevorderde contractuele boetes zijn niet toewijsbaar (rov. 3.4).

  • -

    In mindering op de achterstallige huur van in totaal € 26.909,73 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] € 16.184,67 betaald. In conventie is daarom een hoofdsom van € 10.725,06 toewijsbaar (rov. 4).

  • -

    Gelet op de hoogte van de huurachterstand van ruim drie maanden is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd (rov. 5).

  • -

    De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar tegen een aan de toegewezen hoofdsom aangepast tarief (rov. 7).

  • -

    Omdat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd (rov. 8).

  • -

    De vordering van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in reconventie moet worden afgewezen omdat [geïntimeerde] de facturen waarop die vordering gebaseerd is, gemotiveerd heeft betwist en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] die betwisting niet hebben weerlegd (rov. 9.1 en 9.2).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, [appellant sub 1] en [appellante sub 2] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:

- € 10.725,06 € 10.725,06 vermeerderd met “de wettelijke rente over de samenstellende termijnen daarvan voor zover en voor zolang deze telkens vanaf de dag van opeisbaarheid onbetaald blijven”;

  • -

    (een bedrag gelijk aan) de maandelijkse huurtermijnen met inbegrip van de indexering, tot aan de dag van de ontruiming;

  • -

    € 1.067,52 ter zake buitengerechtelijke incassokosten.

Tot slot heeft de kantonrechter in conventie de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep

6.3.1.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in principaal hoger beroep één grief gericht tegen het tussenvonnis van 14 februari 2019 en vier grieven tegen het eindvonnis van 11 juli 2019. Op basis van deze grieven hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis en tot het alsnog geheel afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] in conventie.

6.3.2.

[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bestreden en in incidenteel hoger beroep één grief gericht tegen het eindvonnis van 11 juli 2019. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot:

  • -

    verwerping van het principaal hoger beroep;

  • -

    vernietiging van het eindvonnis voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten;

  • -

    in zoverre opnieuw rechtdoende: toewijzing alsnog van al hetgeen hij bij inleidende dagvaarding heeft gevorderd;

met veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de proceskosten van beide instanties.

Bevoegde rechter en toepasselijk recht.

6.4.1.

[geïntimeerde] woont in België. Het geschil heeft dus internationale aspecten. De Nederlandse rechter is echter bevoegd om van het geschil kennis te nemen omdat beide partijen bij aanvang van het geding in eerste aanleg in Nederland woonden en het geschil bovendien betrekking heeft op de huur van een in Nederland gelegen onroerende zaak.

6.4.2.

Tussen partijen staat vast dat op dit geschil Nederlands recht van toepassing is.

Vooropstellingen in hoger beroep

6.5.1.

Ter uitvoering van de bij het beroepen vonnis uitgesproken veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] het gehuurde eind december 2019 verlaten en de sleutels bij [geïntimeerde] ingeleverd. Tussen partijen staat vast dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] over de periode vanaf 1 januari 2020 geen huur of gebruiksvergoeding meer verschuldigd zijn aan [geïntimeerde] .

6.5.2.

[geïntimeerde] vordert betaling van achterstallige huur over de periode vanaf 1 januari 2013. Tussen partijen staat vast dat de vordering van [geïntimeerde] over die periode niet verjaard is. Over de periode vóór 1 januari 2013 heeft [geïntimeerde] geen vordering ingesteld.

6.5.3.

Tussen partijen is in geschil hoeveel huur [appellant sub 1] en [appellante sub 2] over de jaren 2013 tot en met 2019 onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot grief 4 in principaal hoger beroep: de voor beide objecten tezamen verschuldigde maandhuur per 1 juni 2018

6.6.1.

De kantonrechter heeft in rov. 5 van het eindvonnis van 11 juli 2019 overwogen dat de maandhuur van beide huurobjecten samen per 1 juni 2018 € 3.288,91 bedroeg.

6.6.2.

Grief 4 in principaal hoger beroep is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dat de maandhuur voor beide huurobjecten samen per 1 juni 2018 geen € 3.288,91 maar € 2.091,01 bedroeg.

6.6.3.

Deze grief is terecht voorgedragen. Tussen partijen staat in hoger beroep vast dat de voor beide huurobjecten tezamen verschuldigde maandhuur op de door de kantonrechter genoemde datum 1 juni 2018 € 2.901,01 per maand bedroeg. Daarvan had € 1.982,11 per maand betrekking op huurobject 1 (productie 4a bij de conclusie van repliek in conventie) en € 108,90 per maand op huurobject 2 (prod. 4b bij de conclusie van repliek in conventie). Het door de kantonrechter genoemde totaalbedrag van € 3.288,91 per maand berust kennelijk op een rekenfout.

6.6.4.

Dat de grief terecht is voorgedragen, leidt overigens niet tot vernietiging van het eindvonnis. Het door de kantonrechter in rov. 5 genoemde onjuiste bedrag is niet overgenomen in het dictum van het vonnis, terwijl partijen het eens zijn over het feit dat de maandelijkse betalingsverplichting van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] op de door de kantonrechter genoemde datum (1 juni 2018) € 2.091,01 bedroeg.

Met betrekking tot grief 2 in principaal hoger beroep en een verkapte grief in incidenteel hoger beroep: de hoogte van de huurachterstand ter zake huurobject 1 over de periode van 2013 tot en met 2019

6.7.1.

In rov. 3.1 van het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurachterstand van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter zake huurobject 1 over de jaren 2013 tot en met 2018 in totaal € 19.891,12 bedraagt, welk bedrag is opgebouwd uit:

  • -

    € 2.571,29 aan onbetaalde huur over 2013;

  • -

    € 2.852,09 aan onbetaalde huur over 2014;

  • -

    € 2.984,23 aan onbetaalde huur over 2015;

  • -

    € 2.984,23 aan onbetaalde huur over 2016;

  • -

    € 3.347,62 aan onbetaalde huur over 2017;

  • -

    € 5.151,66 aan onbetaalde huur over 2018.

6.7.2.

Grief 2 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief delen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] mee dat zij berusten in de door [geïntimeerde] over de jaren 2013 tot en met 2018 berekende indexeringen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] stellen voorts dat, uitgaande van die indexeringen, de huurachterstand voor huurobject 1 over de jaren 2013 tot en met 2017 in het vonnis juist is weergegeven. Het bedrag van € 5.151,66 aan onbetaalde huur over 2018 is volgens hen echter onjuist. Volgens hen moet de achterstand berekend worden over de eerste zes maanden van 2018 en bedraagt die achterstand € 1.779,66.

6.7.3.

[geïntimeerde] heeft als reactie op deze grief bestreden dat de huurachterstand berekend moet worden over de periode tot 1 juli 2018. Volgens [geïntimeerde] moet de huurachterstand voor huurobject 1 (naast de jaren 2013 tot en met 2017) berekend worden over heel 2018 en ook over heel 2019. Naar het hof begrijpt, wenst [geïntimeerde] dat het over die periode nog verschuldigde bedrag door het hof concreet wordt begroot, en is in zoverre sprake van een verkapte eiswijziging en dus van een incidenteel hoger beroep. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben daarna in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger niet betwist dat de huurachterstand over de jaren 2018 en 2019 door het hof begroot moet worden, en zij zijn ingegaan op de hoogte van de huurachterstand over de jaren 2018 en 2019.

6.7.4.

Het hof zal eerst vaststellen welk bedrag [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in 2018 aan huur voor huurobject 1 hadden moeten betalen. Volgens [geïntimeerde] bedraagt die huur € 23.785,34. Dat is (afgezien van een afrondingsverschil) 12 keer het hiervoor in rov. 6.7.3 genoemde bedrag van € 1.982,11 dat voor huurobject 1 per maand verschuldigd was op de door de kantonrechter genoemde datum van 1 juni 2018. [geïntimeerde] gaat er in zijn berekening dus vanuit dat de indexering van de huur naar dat bedrag niet per 1 april 2018 maar al per 1 januari 2018 heeft plaatsgevonden. Het hof zal die berekening volgen omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] er op blz. 8 van hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep ten aanzien van 2019 ook vanuit gaan dat de indexering per 1 januari doorgevoerd kan worden. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hadden voor huurobject 1 over 2018 dus 12 keer € 1.982,11 is € 23.785,32 moeten voldoen.

6.7.5.

Tussen partijen staat vast dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in 2018 als huur voor huurobject 1 tien maandtermijnen van € 1.685,25 en twee maandtermijnen van € 1.996,79 hebben betaald. De betalingen zagen niet op huurobject 2 omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zich met betrekking tot de huur voor huurobject 2 op verrekening hebben beroepen. In totaal hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] voor huurobject 1 over 2018 dus € 20.786,08 betaald. Het door [geïntimeerde] in punt 23 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep genoemde bedrag van € 20.411,82 berust op een rekenfout. Het voorgaande brengt mee dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter zake huurobject 1 over 2018 een bedrag van (€ 23.785,32 min € 20.786,08 is) € 2.972,24 onbetaald hebben gelaten.

6.7.6.

Tussen partijen staat verder vast dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als huur dan wel gebruiksvergoeding voor huurobject 1 over 2019 12 keer € 2.044,05 verschuldigd waren, dus in totaal € 24.528,60. Ook staat vast dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als huur dan wel gebruiksvergoeding voor huurobject 1 in 2019, verdeeld over 12 termijnen, in totaal € 24.157,16 aan [geïntimeerde] hebben betaald. De hiervoor in rov. 6.2.7 genoemde betaling van 13 januari 2019 ten bedrage van € 16.184,67 is daar niet bij inbegrepen. Het hof zal in het navolgende nog op die betaling terugkomen. Dit brengt mee dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter zake huurobject 1 over 2019 een bedrag van (€ 24.528,60 min € 24.157,16 is) € 371,44 onbetaald hebben gelaten.

6.7.7.

Het bovenstaande leidt tot het navolgende overzicht van de ter zake huurobject 1 over de jaren 2013 tot en met 2019 onbetaald gelaten huur:

  • -

    € 2.571,29 aan onbetaalde huur over 2013;

  • -

    € 2.852,09 aan onbetaalde huur over 2014;

  • -

    € 2.984,23 aan onbetaalde huur over 2015;

  • -

    € 2.984,23 aan onbetaalde huur over 2016;

  • -

    € 3.347,62 aan onbetaalde huur over 2017;

  • -

    € 2.972,24 aan onbetaalde huur over 2018;

  • -

    € 371,44 aan onbetaalde huur over 2019.

In totaal bedraagt de onbetaalde huur voor huurobject 1 over de jaren 2013 tot en met 2019 (afgezien van de betaling van 13 januari 2019 ten bedrage van € 16.184,67) dus € 18.083,14. Grief 2 in principaal hoger beroep is in zoverre terecht voorgedragen.

6.7.8.

Laatstgenoemd bedrag van € 18.083,14 bestaat geheel althans voor het overgrote deel uit de niet betaalde indexaties over de huur.

Met betrekking tot de grieven 1 en 3 in principaal hoger beroep: de huurachterstand ter zake huurobject 2 en de verrekening van de huur voor huurobject 2 met een tegenvordering ter zake de kosten van herstel van de riolering

6.8.1.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben de huur voor huurobject 2 geruime tijd, en in elk geval vanaf de in de in dit geding relevante datum 1 januari 2013, onbetaald gelaten. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben gesteld dat zij hun verplichting tot het betalen van de betreffende huur hebben verrekend met een tegenvordering die zij op [geïntimeerde] hebben omdat [geïntimeerde] geweigerd heeft om gebreken aan de door hem gebrekkig aangelegde riolering te herstellen. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 14 februari 2019 geoordeeld dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bevoegd waren om het gebrek te verhelpen en de kosten daarvan op grond van artikel 7:206 lid 3 BW met de verschuldigde huur te verrekenen. In het eindvonnis heeft de kantonrechter echter het beroep op verrekening niet gehonoreerd. De grieven 1 en 3 in principaal hoger beroep zijn daartegen gericht.

6.8.2.

Alvorens de grieven te behandelen, zal het hof vaststellen welk bedrag aan huur [appellant sub 1] en [appellante sub 2] over de jaren 2013 tot en met 2019 hadden moeten voldoen voor huurobject 2. Voor de jaren 2013 tot en met 2017 betreft dat de geïndexeerde bedragen die genoemd zijn op het door [geïntimeerde] als productie 4b bij de conclusie van repliek in conventie overgelegde overzicht, welke bedragen de kantonrechter heeft overgenomen in rov. 3.2 van het vonnis:

  • -

    over 2013: € 1.252,35;

  • -

    over 2014: € 1.267,78;

  • -

    over 2015: € 1.275,04;

  • -

    over 2016: € 1.275,04;

  • -

    over 2017: € 1.295,--.

Verder staat tussen partijen vast dat de geïndexeerde huur voor huurobject 2 over 2018 € 1.306,80 bedroeg en over 2019 € 1.347,64.

In totaal hadden [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als huur voor huurobject 2 over de jaren 2013 tot en met 2019 dus € 9.019,65 moeten voldoen.

6.8.3.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] stellen dat zij die betalingsverplichting rechtsgeldig hebben verrekend met een tegenvordering op [geïntimeerde] ten bedrage van € 9.130,71. Voor het geval dit beroep op verrekening in conventie wordt gepasseerd, vorderen zij in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrag van € 9.130,71, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 januari 2013. De kantonrechter heeft het beroep op verrekening uiteindelijk niet gehonoreerd en de vordering in voorwaardelijke reconventie afgewezen. Door de grieven 1 en 3 in principaal hoger beroep leggen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de door hen gestelde tegenvordering en het beroep op verrekening ter beoordeling voor aan het hof.

6.8.4.

Ter onderbouwing van de tegenvordering hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , samengevat, het volgende aangevoerd.

De afvoer van het gehuurde naar het gemeentelijk riool is door [geïntimeerde] zelf (omstreeks 2006) in eigen beheer aangelegd. De afvoer is nadien een bron van problemen geweest, waarbij regelmatig verstoppingen optraden. Omdat [geïntimeerde] niet voldeed aan sommaties van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] om de riolering op het perceel nader te onderzoeken en te herstellen, hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] een gespecialiseerd bedrijf, [Rioolservice] , ingeschakeld. [Rioolservice] heeft vastgesteld dat er drie zogenaamde “zonken” (verzakkingen) in het riool zaten, waardoor verstoppingen optraden en geen voldoende afvoer kon plaatsvinden. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben [geïntimeerde] op de hoogte gesteld van de bevindingen van [Rioolservice] en hem gesommeerd de gebreken te herstellen. Omdat [geïntimeerde] niet aan deze sommatie voldeed, waren [appellant sub 1] en [appellante sub 2] genoodzaakt het herstel op eigen kosten te laten uitvoeren door [Rioolservice] . De kosten van het gefaseerd uitgevoerde herstel en het herhaalde ontstoppen van het riool bedroegen € 9.130,71. [geïntimeerde] is aansprakelijk voor die kosten. Het stond [appellant sub 1] en [appellante sub 2] vrij om de huurbetalingsverplichting voor huurobject 2 te verrekenen met deze kosten.

6.8.5.

[geïntimeerde] heeft meerdere verweren gevoerd tegen de gestelde tegenvordering. Het hof zal die verweren in het onderstaande behandelen.

6.8.6.

[geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd dat er geen sprake was van gebreken aan de door hem in 2006 aangelegde riolering. Het hof verwerpt dit verweer. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben met de door hen overgelegde brieven van [Rioolservice] , waaruit het hof heeft geciteerd in rov. 6.1.2 van dit arrest, en de door hen overgelegde foto’s voldoende onderbouwd dat er sprake was van meerdere verzakkingen en beschadigingen aan het riool, en dat daardoor verstoppingen zijn opgetreden. [geïntimeerde] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat sprake was van deze verzakkingen. [geïntimeerde] heeft in punt 47 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep erkend dat sprake was van verzakkingen. Naar het oordeel van het hof staat genoegzaam vast dat in 2011 sprake was van de door [Rioolservice] geconstateerde verzakkingen. Dat de verzakkingen er mogelijk kort na de aanleg van het riool in 2006 nog niet waren of zich toen nog niet manifesteerden, voert niet tot een ander oordeel.

6.8.7.

[geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat de problemen (in de woorden van [geïntimeerde] : “het capaciteitstekort”) bij de riolering zijn ontstaan doordat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] stacaravans hebben aangesloten op de riolering. Het hof verwerpt dit standpunt omdat uit de schriftelijke informatie van [Rioolservice] in het geheel niet af te leiden is dat de verstoppingen van het riool de door [geïntimeerde] gestelde oorzaak hebben. Uit de informatie van [Rioolservice] blijkt juist dat de verstoppingen zijn veroorzaakt door de zogenaamde “zonken” in het riool. [geïntimeerde] heeft erkend dat die verzakkingen in het door hem aangelegde riool zijn ontstaan. Hij heeft zijn standpunt dat dit niet de oorzaak van de verstoppingen was, niet onderbouwd. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hun andersluidende standpunt wel hebben onderbouwd met de brieven van [Rioolservice] .

6.8.8.

[geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat kosten van renovatie van het riool op grond van artikel 15 van de huurovereenkomst tot een bedrag van fl. 6.000,-- exclusief btw (€ 2.722,68 exclusief btw) door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zelf moeten worden gedragen.

Ook dat verweer kan geen doel treffen. Daarbij is van belang dat artikel 15 van de overeenkomst, voor zover thans van belang, als volgt luidt:

“Kosten renovatie van riool, indien van overheidswege verandering en/of vernieuwing aan het riool dienen aangebracht te worden, zal dit gebeuren op rekening van huurder, als realisatie tijden de huurperiode plaatsvindt, met een maximum van fl. 6000,-- excl. B.T.W.

Het meerdere boven de fl. 6.000,-- is voor rekening van de verhuurder. (..)”

Het artikel heeft dus betrekking op de situatie dat “van overheidswege” veranderingen of vernieuwingen aan het riool aangebracht moeten worden. Daarvan was in dit geval geen sprake. In dit geval was sprake van een door [geïntimeerde] ondeugdelijk aangelegde rioolleiding, waarin “zonken” zijn ontstaan waardoor [appellant sub 1] en [appellante sub 2] werden geconfronteerd met verstoppingen. Dat betreft een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. De kosten van herstel daarvan komen op grond van artikel 7:206 BW voor rekening van [geïntimeerde] . Dit betreft niet een situatie die onder artikel 15 van de huurovereenkomst valt. Bovendien kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW.

6.8.9.

[geïntimeerde] heeft voorts betwist dat de kosten die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] voor het herstel van de gebreken aan het riool hebben moeten maken, € 9.130,71 hebben bedragen. Het hof overweegt daarover dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als producties 10 en 13 bij de conclusie van antwoord in conventie drie facturen van [Rioolservice] hebben overgelegd, namelijk:

  • -

    A. een factuur van 3 maart 2011 ten bedrage van € 461,37 inclusief btw (€ 387,71 exclusief btw) ter zake het doorspuiten van de riolering en het uitvoeren van een camera-inspectie in het riool;

  • -

    B. een factuur van 19 juni 2012 ten bedrage van € 1.663,86 inclusief btw (€ 1.398,20 exclusief btw) ter zake werkzaamheden op 16, 26, 30 en 31 mei 2012;

  • -

    C. een factuur van 14 maart 2014 ten bedrage van € 6.353,13 inclusief btw (€ 5.250,52 exclusief btw) ter zake werkzaamheden in de periode van 29 oktober 2013 tot en met 18 februari 2014.

Factuur A komt voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking. Bij het betreffende onderzoek zijn de voor rekening van [geïntimeerde] komende gebreken aan het gehuurde vastgesteld.

Gelet op de gespecificeerde omschrijving van de verrichte werkzaamheden op de facturen B en C, bezien in samenhang met de in rov. 6.1 geciteerde brieven van [Rioolservice] , acht het hof voldoende aangetoond dat de bij deze facturen in rekening gebrachte werkzaamheden betrekking hadden op het verhelpen van de verstoppingen en het verhelpen van de aan die verstoppingen ten grondslag liggende gebreken aan de riolering.

De bij de facturen A, B en C in rekening gebrachte bedragen, die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ook daadwerkelijk aan [Rioolservice] hebben voldaan, mogen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dus van [geïntimeerde] terugvorderen. In totaal gaat dit om € 8.478,36 inclusief btw (€ 7.036,43 exclusief btw).

6.8.10.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben voorts als prod. 17 bij de memorie van grieven nog een factuur van [Rioolservice] overgelegd. Die factuur komt niet voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onvoldoende hebben toegelicht dat deze factuur verband houdt met het voor rekening van [geïntimeerde] komende gebrek. Andere facturen van [Rioolservice] hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet overgelegd. In zoverre hebben zij tegenover het door [geïntimeerde] gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd dat de door hen aan [Rioolservice] verrichte betalingen betrekking hadden op het herstel van de voor rekening van [geïntimeerde] komende gebreken aan de riolering.

6.8.11.

[geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat [Rioolservice] onredelijk veel in rekening heeft gebracht. Ter onderbouwing van dat verweer heeft [geïntimeerde] een offerte van [derde] BV van 12 januari 2019 overgelegd. Het hof verwerpt dat verweer. Indien het door [Rioolservice] in rekening gebrachte bedrag al hoog moet worden geacht, moet dat voor rekening van [geïntimeerde] blijven. [geïntimeerde] heeft immers niet voldaan aan de sommatie om de gebreken zelf te herstellen. Bij deze stand van zaken komt het voor rekening van [geïntimeerde] dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de gebreken door [Rioolservice] hebben laten herstellen. Dit zou anders kunnen zijn indien [appellant sub 1] en [appellante sub 2] opzettelijk te veel kosten zouden hebben gemaakt of de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] in grove mate zouden hebben veronachtzaamd, maar over feiten die in die richting wijzen, heeft [geïntimeerde] niets gesteld. De enkele omstandigheid van het grote verschil tussen de offerte van [derde] BV en de facturen van [Rioolservice] is onvoldoende voor een ander oordeel, omdat [geïntimeerde] niet voldoende concreet is ingegaan op de verschillen, de redenen voor die verschillen en de vraag of een redelijk bekwaam en redelijk handelend loodgieter kon en moest volstaan met de door [derde] BV geoffreerde werkzaamheden en prijzen. [geïntimeerde] heeft gemeend uit de offerte van [Rioolservice] te kunnen afleiden dat [Rioolservice] onredelijk veel PVC-leiding in rekening heeft gebracht. Dit verschil kan echter evenzeer verklaard worden doordat [Rioolservice] degelijker en daarom duurder PVC-materiaal in rekening heeft gebracht dan [derde] BV heeft genoemd op de offerte van 12 januari 2019.

6.8.12.

Het beroep van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] op verrekening van hun huurbetalingsverplichting voor huurobject 2 over de jaren 2013 tot en met 2019 ten bedrage van € 9.019,65, met een tegenvordering ter zake de kosten die zij hebben moeten maken vanwege de gebrekkige riolering, treft dus doel tot een bedrag van € 8.478,36 (inclusief btw). [geïntimeerde] heeft in een tussenzin in punt 10 van de conclusie van repliek in conventie terloops opgemerkt dat in het door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gestelde bedrag van hun tegenvordering ook voor hen verrekenbare btw zit. Nu dit slechts in een terloopse tussenzin is opgemerkt, beschouwt het hof dit niet als een voor de wederpartij voldoende duidelijk naar voren gebracht verweer. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben ook niet op de tussenzin gereageerd. Het hof laat die opmerking dus verder rusten. Omdat het beroep op verrekening doel heeft getroffen tot een bedrag van € 8.478,36, zijn [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aan huur voor huurobject 2 per saldo nog € 541,29 verschuldigd.

6.8.13.

[geïntimeerde] heeft tot slot nog aangevoerd dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] het gehuurde eind december 2019 niet in goede staat hebben opgeleverd en dat hij daardoor aanzienlijke schade heeft geleden. [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij om die reden – vanwege de opleveringsschade – de door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] betaalde waarborgsom van € 8.258,79 heeft ingehouden. Volgens [geïntimeerde] gaat de door hem geleden opleveringsschade het bedrag van de waarborgsom ruimschoots te boven. [geïntimeerde] beroept zich op verrekening van zijn eventuele betalingsverplichting ter zake het gebrekkige riool met een hogere tegenvordering ter zake opleveringsschade. Het hof verwerpt dit verweer omdat de vordering die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ter zake de gebrekkige riolering op [geïntimeerde] hadden, eind 2019 door verrekening al teniet is gegaan. De schuld (betalingsverplichting) van [geïntimeerde] was eind 2019 dus al voldaan. Het was voor [geïntimeerde] daarom niet meer mogelijk om een beroep te doen op verrekening van zijn desbetreffende betalingsverplichting met een nadien beweerdelijk ontstane vordering ter zake opleveringsschade.

6.8.14.

Volledigheidshalve stelt het hof vast dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in dit geding niet bij vermeerdering van eis terugbetaling van de door hen betaalde waarborgsom hebben gevorderd. Het hof hoeft dus niet te beoordelen in hoeverre de waarborgsom terugbetaald moet worden.

Met betrekking tot grief 5 in principaal hoger beroep: ontbinding huurovereenkomst gerechtvaardigd?

6.9.1.

Door middel van grief 5 in principaal hoger beroep betogen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onder verwijzing naar hun eerdere grieven dat de huurachterstand die zij hebben laten ontstaan weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, maar dat deze tekortkoming wegens haar geringe ernst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

6.9.2.

[geïntimeerde] heeft als reactie op deze grief onder meer aangevoerd dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] het gehuurde al hebben ontruimd en dat het niet in de rede ligt dat zij nog in het gehuurde zullen terugkeren. Volgens [geïntimeerde] hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dus geen belang bij een oordeel over grief 5. Het hof verwerpt dit verweer. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben een gerechtvaardigd belang bij een oordeel over de vraag of de huurovereenkomst in het beroepen vonnis terecht is ontbonden.

6.9.3.

Uit hetgeen het hof in rov. 6.7.7 heeft overwogen, volgt dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ten aanzien van huurobject 1 over de jaren 2013 tot en met 2019 een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 18.083,14. Ter zake huurobject 2 waren zij eind 2019 per saldo nog € 541,29 verschuldigd (zie rov. 6.8.12). Het hof heeft daarbij de betaling van € 16.184,67 die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tijdens het geding in eerste aanleg (op 13 januari 2019) hebben gedaan, buiten beschouwing gelaten. Voorafgaand aan het doen van die betaling (begin januari 2019) was sprake van een huurachterstand van ruim € 17.000,--.

Dat komt neer op een huurachterstand van omstreeks 8 maanden. Dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] uiteindelijk tijdens het geding in eerste aanleg een aanzienlijk deel van deze achterstand hebben voldaan, neemt niet weg dat zij ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten door een achterstand van die omvang te laten ontstaan. De omstandigheid dat het onbetaald gelaten bedrag grotendeels bestaat uit niet betaalde indexaties over de huur terwijl [geïntimeerde] jarenlang niet uitdrukkelijk aanspraak heeft gemaakt op die indexaties, doet in enige mate afbreuk aan de ernst van de tekortkoming. Daar staat echter tegenover dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , zoals zij hebben erkend, de indexaties in de loop der jaren eigener beweging, zonder een daartoe strekkend verzoek van [geïntimeerde] , hadden moeten doorvoeren. Daar komt bij dat [geïntimeerde] in elk geval vanaf augustus 2017 aanspraak is gaan maken op het alsnog betalen van de geïndexeerde huur, kennelijk ook over de verstreken jaren waarin die indexatie ten onrechte niet betaald was. Het had op dat moment op de weg van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gelegen om de huurachterstand die door het onbetaald laten van de indexaties was ontstaan, zo spoedig mogelijk te voldoen. Dat hebben zij echter niet gedaan, zonder daarvoor een reden aan te voeren. Het hof komt bij weging van alle feiten en omstandigheden tot de slotsom dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval wel gerechtvaardigd was. Het hof verwerpt daarom grief 5 in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot de eis in voorwaardelijke reconventie

6.10.

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in punt 7 van de memorie van grieven gesteld dat zij hun voorwaardelijke vordering in reconventie ook in hoger beroep handhaven. Het hof stelt vast dat de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan. Het hof heeft het beroep op verrekening dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als verweer in conventie hebben gedaan, immers in belangrijke mate gehonoreerd. De vordering in voorwaardelijke reconventie hoeft dus verder niet behandeld te worden.

Met betrekking tot de grief in incidenteel hoger beroep: de contractuele boetes

6.11.1.

De door [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg in conventie gevorderde hoofdsom van € 50.991,17 bestond ten dele uit achterstallige huur en ten dele uit contractuele boetes. De kantonrechter heeft de vordering ter zake contractuele boetes afgewezen en daartoe in rov. 3.4 van het eindvonnis het volgende overwogen:

“3.4. De boetes worden [geïntimeerde] ontzegd.

Hij heeft zijn aanspraak langdurig niet geldend gemaakt en daarmee nodeloos achterstand laten ontstaan. Het zou naar regels van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als

hij voor deze verwaarlozing van eigen recht ten koste van een contractspartij 'beloond' zou worden; want daar zou het wel op neerkomen. Het enkele feit dat de indexering ook zonder

aanzegging verschuldigd is neemt niet weg, dat [geïntimeerde] zijn recht daarop kennelijk niet ernstig genomen heeft.”

6.11.2.

De grief in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het geheel afwijzen van de contractuele boetes. In de toelichting op de grief heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij berust in de afwijzing van de contractuele boetes over de periode vóór het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (12 september 2018). Volgens [geïntimeerde] moeten de contractuele boetes echter wel worden toegewezen voor zover zij ná 12 september 2018 verschuldigd zijn geworden, aangezien voor [appellant sub 1] en [appellante sub 2] vanaf dat moment zonder meer duidelijk was dat zij de indexeringen over de huur alsnog moesten betalen.

[geïntimeerde] heeft in de toelichting op zijn grief een berekening gemaakt van de boetebedragen die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] naar zijn mening hebben verbeurd over de maanden oktober 2018 tot en met december 2019. Die berekening komt uit op een totaalbedrag van € 9.729,36 en dat bedrag vordert [geïntimeerde] nu ter zake contractuele boete.

6.11.3.

De vordering ter zake de contractuele boete is gebaseerd op artikel 14.2 van de algemene voorwaarden. Dat artikel luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van ƒ 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”

6.11.4.

De berekening die [geïntimeerde] heeft gemaakt, kan niet worden gevolgd. [geïntimeerde] gaat er in die berekening ten onrechte vanuit dat de boete van 2% per maand berekend moet worden over de gehele verschuldigde huur in plaats van slechts over het niet betaalde deel van de per maand verschuldigde huur. Als de juiste berekening wordt gemaakt, komt de boete over de maanden februari 2019 tot en met december 2019 lager uit dan het bedrag van fl. 250,-- (€ 113,45) per maand, dat genoemd is in artikel 14.2 van de algemene voorwaarden. Na de betaling van € 16.184,67 die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] op 13 januari 2019 hebben gedaan, was het door hen nog verschuldigde bedrag dermate laag dat 2% daarvan ruimschoots onder € 113,45 blijft. Het hof tekent hier bij aan dat de kantonrechter het op 13 januari 2019 betaalde bedrag geheel in mindering heeft gebracht op de verschuldigde hoofdsom (en dus niet eerst op de kosten en rente), en vervolgens slechts over de resterende hoofdsom rente heeft toegewezen. [geïntimeerde] heeft daar in incidenteel hoger beroep geen grief tegen gericht. Voor het hof strekt dus ook tot uitgangspunt dat het op 13 januari 2019 betaalde bedrag van € 16.184,67 geheel in mindering strekt op de hoofdsom en dat slechts over de dan resterende hoofdsom rente toewijsbaar is. Over de maanden februari 2019 tot en met december 2019 zijn [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dus slechts het boetebedrag van € 113,45 per maand verschuldigd. Hierbij is van belang dat het genoemde minimumbedrag van € 113,45 per maand enkelvoudig moet worden berekend over het totaal aantal huurtermijnen dat in een kalendermaand open staat. Er is dus geen bedrag van € 113,45 per maand verschuldigd voor elke achterstallige huurtermijn (geen cumulatie). Het hof verwijst hiertoe naar het arrest van dit hof van 16 maart 2021, 200.259.466/01, ECLI:NL:GHSHE:2021:892 en de in dat arrest genoemde rechtspraak.

6.11.5.

Om redenen van proceseconomie en om executiegeschillen tussen partijen te voorkomen, zal het hof schattenderwijs vaststellen welk bedrag aan contractuele boete [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben verbeurd over de maanden oktober 2018 tot en met januari 2019. De huurachterstand in deze maanden bedroeg omstreeks € 17.000,--. 2% daarvan is € 340,--. De boete over de maanden oktober 2018 tot en met januari 2019 kan daarom worden vastgesteld op € 340,-- per maand.

6.11.6.

In totaal zijn [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aan boetes dus een hoofdsom verschuldigd van € 1.360,-- (4 keer € 340,--) plus € 1.247,95 (11 keer € 113,45) is in totaal € 2.607,95. Het hof ziet geen aanleiding deze boete nog te matigen.

6.11.7.

Over het boetebedrag is niet de wettelijke handelsrente, maar de gewone wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijsbaar. Wettelijke handelsrente kan alleen worden toegewezen over de geldelijke tegenprestatie voor geleverde goederen of diensten op grond van een handelsovereenkomst (de primaire betalingsverplichting uit de handelsovereenkomst) en niet over andere geldelijke verplichtingen waartoe een dergelijke overeenkomst aanleiding kan geven (zie onder meer HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1499). Het hof zal deze rente toewijzen vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, tegen welke ingangsdatum [appellant sub 1] en [appellante sub 2] geen verweer hebben gevoerd. Een eerdere ingangsdatum heeft [geïntimeerde] ten aanzien van de boete niet op voldoende duidelijke wijze gevorderd.

Conclusie en afwikkeling

6.12.1.

Uit het voorgaande volgt dat aan [geïntimeerde] ter zake achterstallige huur een hoofdsom moet worden toegewezen van € 2.439,76 (€ 18.083,14 voor huurobject 1 en € 541,29 voor huurobject 2, verminderd met het op 13 januari 2019 betaalde bedrag van € 16.184,67). Over dit bedrag is de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW toewijsbaar. Het hof heeft hierbij in aanmerking genomen de kantonrechter het op 13 januari 2019 betaalde bedrag geheel in mindering heeft gebracht op de verschuldigde hoofdsom (en dus niet eerst op de kosten en rente), en vervolgens slechts over de resterende hoofdsom rente heeft toegewezen. [geïntimeerde] heeft daar in incidenteel hoger beroep geen grief tegen gericht. Voor het hof strekt dus ook tot uitgangspunt dat het op 13 januari 2019 betaalde bedrag van € 16.184,67 geheel in mindering strekt op de hoofdsom en dat slechts over de daarna resterende hoofdsom de gevorderde wettelijke handelsrente toewijsbaar is.

6.12.2.

De kantonrechter heeft over de door hem ter zake achterstallig huur toegewezen hoofdsom rente toegewezen “over de samenstellende termijnen daarvan voor zover en voor zolang deze telkens vanaf de dag van opeisbaarheid onbetaald blijven”. De partijen hebben in hoger beroep geen bezwaren geuit tegen deze formulering. Het hof zal de formulering daarom overnemen. Als partijen op problemen stuiten bij de berekening van de wettelijke handelsrente, kunnen zij om praktische redenen wellicht de rente over de hele hoofdsom van € 2.439,76 berekenen vanaf 1 juli 2016, zijnde de datum die gelegen is in het midden van de periode van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2019 waarin de huurschuld geleidelijk is opgebouwd.

6.12.3.

Ter zake contractuele boetes is een bedrag van € 2.607,95 toewijsbaar. Over dit bedrag is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijsbaar vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (zie rov. 6.11.7).

6.12.4.

Het voorgaande brengt mee dat het vonnis van 11 juli 2019 vernietigd moet worden voor zover daarbij een hoofdsom van € 10.725,06 is toegewezen. Het hof zal het vonnis ook vernietigen voor zover [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bij dat vonnis zijn veroordeeld tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de maandelijkse huurtermijnen met inbegrip van indexering over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde. De hiervoor in rov. 6.12.1 genoemde door het hof uit te spreken veroordeling omvat immers de huur tot en met de datum van de ontruiming.

6.12.5.

De kantonrechter heeft het ter zake buitengerechtelijke kosten toegewezen bedrag begroot op basis van de door hem toegewezen hoofdsom, waarop het op 13 januari 2019 betaalde bedrag van € 16.184,67 al in mindering was gebracht. [geïntimeerde] heeft daar in incidenteel hoger beroep geen grief tegen gericht. Voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat de buitengerechtelijke kosten moeten worden berekend over de hoofdsom die resteert na aftrek van het bedrag van € 16.184,67. Uitgaande van de toewijsbare hoofdsom van € 5.047,71 zal het hof overeenkomstig het geldende tarief voor buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 627,39 toekennen. Het vonnis moet dus worden vernietigd voor zover daarbij ter zake buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 1.067,52 is toegewezen.

6.12.6.

Gelet op de uitkomst van deze procedure, acht het hof het juist dat de kantonrechter de proceskosten van het geding in conventie tussen partijen heeft gecompenseerd. Het hof zal het beroepen vonnis van 11 juli 2019 daarom bekrachtigen voor zover bij dat vonnis:

  • -

    de huurovereenkomst in conventie is ontbonden;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in conventie tot ontruiming van het gehuurde zijn veroordeeld;

  • -

    de proceskosten van het geding in conventie tussen partijen zijn gecompenseerd.

6.12.7.

Het hof zal het vonnis vernietigen voor zover bij dat vonnis:

  • -

    de vordering in reconventie is afgewezen;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de proceskosten van het geding in reconventie zijn veroordeeld.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende;

  • -

    verstaan dat de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet in vervulling is gegaan;

  • -

    de proceskosten van het geding in voorwaardelijke reconventie compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

6.12.8.

Het principaal hoger beroep en het incidenteel hoger beroep hebben beide slechts ten dele doel getroffen. Beide partijen zijn dus in principaal en incidenteel hoger beroep deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep daarom compenseren tussen de parijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het beroepen vonnis van 11 juli 2019 voor zover bij dat vonnis:

  • -

    de huurovereenkomst in conventie is ontbonden;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in conventie tot ontruiming van het gehuurde zijn veroordeeld;

  • -

    de proceskosten van het geding in conventie tussen partijen zijn gecompenseerd.

vernietigt het beroepen vonnis van 11 juli 2019 voor het overige, dat wil zeggen voor zover bij dat vonnis:

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn veroordeeld om aan [geïntimeerde] ter zake achterstallig huur € 10.725,06 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over de samenstellende termijnen daarvan voor zover en voor zolang deze telkens vanaf de dag van opeisbaarheid onbetaald blijven;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen (met inbegrip van de indexering) tot aan de dag der ontruiming;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn veroordeeld tot betaling van € 1.067,52 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

  • -

    de vordering in reconventie is afgewezen;

  • -

    [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de proceskosten van het geding in reconventie zijn veroordeeld.

in zoverre opnieuw rechtdoende;

  • -

    veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] om aan [geïntimeerde] € 2.439,76 te betalen ter zake achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de samenstellende termijnen daarvan voor zover en voor zolang deze telkens vanaf de dag van opeisbaarheid onbetaald blijven (waarbij het hof partijen wijst op de in rov. 6.12.2 van dit arrest gegeven suggestie);

  • -

    veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] om aan [geïntimeerde] € 2.607,95 te betalen ter zake contractuele boetes, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de datum van de inleidende dagvaarding, zijnde 12 september 2018;

  • -

    veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] om aan [geïntimeerde] € 627,39 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten;

  • -

    verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet in vervulling is gegaan;

  • -

    compenseert de proceskosten van het geding in voorwaardelijke reconventie, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

verklaart de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 september 2021.

griffier rolraadsheer