Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2021:2529

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
10-08-2021
Datum publicatie
17-08-2021
Zaaknummer
200.289.881_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

De huurder vordert op grond van schimmelproblemen een andere huurwoning of herstelwerkzaamheden aan de gehuurde woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.289.881/01

arrest van 10 augustus 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. G. Tajjiou te Roermond,

tegen

stichting Stichting Wonen Zuid,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna: Wonen Zuid,

advocaat: mr. P.J.W.M. Theunissen te Roermond,

op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen kortgedingvonnis van 23 december 2020 tussen [appellante] als eiseres en Wonen Zuid als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (nummer 8848373\CV EXPL 20-5757)

Hiervoor verwijst het hof naar voornoemd vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het voornoemde dagvaardingsexploot van [appellante] met grieven en de conclusie van eis;

- de rolaantekeningen dat tegen Wonen Zuid verstek is verleend dat later is gezuiverd;

  • -

    de memorie van antwoord van Wonen Zuid met producties 1 en 2;

  • -

    de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen met hun advocaten zijn verschenen en spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarbij zijn ingebracht de vooraf door Wonen Zuid ingezonden producties 3 en 4 en ter completering van het dossier zijn nagezonden de bij brief van 3 december 2020 namens Wonen Zuid aan de kantonrechter toegezonden 8 producties.

2.2

Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de voornoemde stukken en die van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1

In dit kort geding gaat het kort gezegd om een door de huurder op grond van schimmelproblemen verlangde andere huurwoning of herstelwerkzaamheden aan de gehuurde woning. Als gesteld en niet (voldoende) betwist vormen de volgende feiten hierbij het uitgangspunt.

3.1.1

Met ingang van 21 mei 1994 huurt [appellante] van Wonen Zuid de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning).

3.1.2

In november 2015 heeft (een zoon namens) [appellante] bij Wonen Zuid geklaagd over gebreken in de woning, waaronder optredende schimmelvorming. Na inspectie op 17 november 2015 door haar technisch beheerder [technisch beheerder 1] , heeft Wonen Zuid aan een aannemer opdracht gegeven om met [appellante] afgesproken werkzaamheden in de woning uit te voeren. De daartoe op 19 november 2015 verschenen uitvoerder [uitvoerder] is echter al snel weer vertrokken nadat -net als bij de eerdere inspectie door [technisch beheerder 1] - discussies waren ontstaan met een aanwezige zoon van [appellante] .

3.1.3

Bij brief van 27 november 2015 heeft Wonen Zuid aan [appellante] adviezen/tips beschreven om vochtproblemen in de woning te voorkomen en geschreven welke concrete werkzaamheden de aannemer precies zal gaan verrichten. In reactie op door (de advocaat van) [appellante] gedaan beklag, heeft Wonen Zuid bij brief van 28 december 2015 en email van 11 mei 2016 herhaald welk voorgenomen herstelwerk de aannemer precies zal uitvoeren zodra [appellante] bevestigt dat het voorgenomen herstelwerk zonder belemmeringen en discussies vooraf zal kunnen worden uitgevoerd. Bij gebreke van zo’n ontvangen bevestiging heeft Wonen Zuid dat herstelwerk niet laten hervatten.

3.1.4

In een email van 21 oktober 2019 heeft (de advocaat van) [appellante] opnieuw bij Wonen Zuid geklaagd over gebreken in de woning, waaronder schimmeloverlast. In haar reactie van 1 november 2019 heeft Wonen Zuid gewezen op de voorgeschiedenis en het aanstaande renovatieproject voor de gehele wijk. Na uitvoering van dat 131 woningen omvattende (collectieve) renovatieproject bleven partijen van mening verschillen over de resterende schimmelproblemen in de woning. In reactie op Wonen Zuid’s schrijven om “schimmels (…) waar nodig nog verder te verwijderen mits de huurder de aan te pakken plekken verder bereikbaar maakt” heeft (de advocaat van) [appellante] op 25 juni 2020 geschreven dat [appellante] ook verzoekt “of het mogelijk is een andere woning te krijgen (…) Vanwege gezondheidsklachten kan zij niet in de woning blijven wonen. (…)”.

3.1.5

Bij brief van 3 juli 2020 heeft (de advocaat van) [appellante] aan Wonen Zuid geschreven dat aangezien Wonen Zuid “niet [had] gereageerd op het verzoek om een gezamenlijke expert te benoemen”, in opdracht van (alleen) [appellante] onderzoek is gedaan naar de schimmelproblemen in de woning. Daarbij was gevoegd een in opdracht van (een zoon van) [appellante] door [inspecteur] opgesteld stuk met gerapporteerde bevindingen van een op 2 juli 2020 uitgevoerde inspectie “inzake de zichtbare schimmel besmettingen in uw woning” (hierna: het [inspecteursrapport] ).

3.1.6

Bij brief van 6 juli 2020 heeft Wonen Zuid aan (de advocaat van) [appellante] geschreven dat de schimmelvorming in de woning te wijten is aan [appellante] zelf, doordat zij onvoldoende ventileert en veel in de woning opslaat, maar dat Wonen Zuid desondanks bereid blijft tot het (doen) “verwijderen van de aanwezige schimmel, zulks echter onder twee voorwaarden:

1. alle wanden dienen vrij toegankelijk te zijn, hetgeen betekent dat uw cliënte de daartegen geplaatste spullen dient te verwijderen;

2. de zoons van uw cliënte dienen zich volledig afzijdig te houden en zich niet te bemoeien met het uitvoeren van de werkzaamheden”.

3.1.7

In reactie op de ontvangen conceptdagvaarding heeft (de advocaat van) Wonen Zuid bij brief van 19 november 2020 aan (de advocaat van) [appellante] geschreven ter voorkoming van (ook toekomstige) problemen als duurzame oplossing nog het (tot 1 december 2020 geldige) aanbod te doen, samengevat, dat [appellante] kan kiezen uit een woning aan de [adres 2] (in hetzelfde wooncomplex) of een gelijkvloers appartement aan de [adres 3] :

1. als ( [appellante] bevordert dat) de intimiderende zoon een contactverbod accepteert om zeker

een jaar geen contact te hebben met medewerkers en opdrachtnemers van Wonen Zuid en

2. onder de voorwaarde dat [appellante] tevoren een woonbegeleidingsovereenkomst sluit om

toekomstige vervuiling te voorkomen.

3.2

In dit met de dagvaarding van 24 november 2020 ingeleide kort geding heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis afgewezen de vordering van [appellante] om, samengevat, Wonen Zuid onder verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot:

- primair: aanbieding van een andere vergelijkbare huurwoning in omgeving [plaats]

tegen maximaal dezelfde huurprijs;

- subsidiair: het onvoorwaardelijk verhelpen van de in het [inspecteursrapport] beschreven

schimmelproblemen met terbeschikkingstelling van een tijdelijke wisselwoning;

- primair en subsidiair: betaling van de proceskosten.

3.3

In beroep formuleert [appellante] vier grieven. [appellante] vordert na eiswijziging in de kern dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en Wonen Zuid

I. onder verbeurte van een dwangsom zal veroordelen tot:

  • -

    primair: aanbieding van een andere huurwoning in omgeving [plaats] tegen maximaal dezelfde huurprijs met betaling van € 6.253,-- als voorschot op schadevergoeding;

  • -

    subsidiair: het onvoorwaardelijk verhelpen van de in het [inspecteursrapport] beschreven schimmelproblemen met terbeschikkingstelling van een tijdelijke wisselwoning;

II. zal veroordelen tot terugbetaling van wat [appellante] ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald, met wettelijke rente;

III. de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep.

3.4

Wonen Zuid weerspreekt het beroep en concludeert in hoofdlijn dat het hof [appellante] in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren althans die zal afwijzen, het beroepen vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen in de proceskosten van het beroep, met wettelijke rente en nakosten.

3.5

Het hof oordeelt dat [appellante] (overeenkomstig het in de artikelen 130 lid 1 en 353 lid 1 Rv besloten uitgangspunt) als eiseres de (grondslag van de) eis in beroep bij de appeldagvaarding mag wijzigen. Dit komt niet in strijd met de eisen van een goede procesorde of de (in artikel 347 lid 1 Rv besloten) tweeconclusieregel en Wonen Zuid maakt tegen de eiswijziging als zodanig ook geen bezwaar. Het hof zal beslissen op de door [appellante] gewijzigde (voornoemde) vorderingen I, II en III. Met de zich voor gezamenlijke behandeling lenende grieven legt [appellante] deze vorderingen in volle omvang aan het hof voor.

3.6

Het hof oordeelt het voor kort geding vereiste spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen in de kern nog steeds aanwezig en actueel. [appellante] mag spoedige bescherming inroepen tegen gestelde schimmelproblemen in de woning die haar gezondheid doorlopend (kunnen) aantasten. In hoeverre dat terecht is en (of en) in hoeverre de vorderingen I, II en III uiteindelijk ook toewijsbaar zijn, is een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken.

3.7

Voor zover [appellante] vordering I zegt te gronden op misbruik van omstandigheden, zijn haar daartoe aangevoerde verwijten dat Wonen Zuid feitelijk onredelijke voorwaarden stelt en/of die haar eigen toewijzingsbeleid feitelijk niet kent, hiertoe voorshands onvoldoende. Voor zover [appellante] in dit verband doelt op (gevaar voor) haar gezondheidsproblemen, maakt zij dat onvoldoende aannemelijk en staaft zij dat niet (voldoende) met het op 3 december 2020 ingebrachte stuk waarin haar huisarts beschrijft waarom hij geen schriftelijke verklaring wil afgeven. Duidelijk is wel dat [appellante] aan deze vordering ten grondslag legt dat Wonen Zuid tekortschiet door niet-nakoming van haar verplichtingen om het schimmelgebrek te (laten) verhelpen en door niet-nakoming van de door projectmanager [projectmanager] namens Wonen Zuid gedane toezegging om het schimmelprobleem op te lossen.

3.8

Voor de aan Wonen Zuid verweten niet-nakoming van de door haar projectmanager [projectmanager] gedane toezegging om het schimmelprobleem op te lossen, beroept [appellante] zich op de email van 16 juni 2020 waarin deze had geschreven: “T.a.v. het aanvullende door de aannemer uitgevoerd meerwerk verwijderen schimmels is nog enige discussie. Wonen Zuid is bereid dit waar nodig nog verder te verwijderen mits de huurder de aan te pakken plekken verder bereikbaar maakt.” Zonder nadere (maar ontbrekende) toelichting valt hieruit echter geen toezegging op te maken om het schimmelprobleem onvoorwaardelijk op te lossen. Die email bevatte niet meer dan een aanbod, welk aanbod zich bovendien beperkte tot (alleen) schimmelverwijdering en ook nadrukkelijk vermeldde dat daarover nog een discussie liep. Het vermeldde verder slechts een bereidheid om “waar nodig” iets te doen, ook nog onder de voorwaarde dat [appellante] eerst spullen zal moeten (laten) verwijderen die vóór te behandelen plekken zijn geplaatst. Concrete feiten waaruit de door [appellante] gepretendeerde onvoorwaardelijke toezegging uit de bewuste email kan volgen, ontbreken verder.

3.9.1

Voor de aan Wonen Zuid verweten niet-nakoming van haar verhuurdersverplichting om het schimmelgebrek te (laten) verhelpen, beroept [appellante] zich op de in de woning aanwezige schimmelproblemen en verwijst zij naar het [inspecteursrapport] .

Wonen Zuid werpt tegen dat de schimmelvorming niet te wijten is aan enig bouwkundig of constructief gebrek van de woning, maar aan onvoldoende ventilatie en verwarming door [appellante] zelf. Ook zegt Wonen Zuid steeds bereid te zijn geweest om de schimmelproblemen in de woning op te (doen) lossen en zelfs een passende andere woning te hebben aangeboden onder de redelijke voorwaarden van woonbegeleiding om toekomstige vervuiling te beperken en van een contactverbod voor de intimiderende en veeleisende zoon om namens [appellante] met medewerkers of opdrachtnemers van Wonen Zuid te communiceren.

3.9.2

Het hof overweegt het volgende.

Voor zover relevant omschrijft artikel 7:204 lid 2 BW een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze de (doorsnee)huurder niet het verwachte genot kan verschaffen. Op grond van artikel 7:206 lid 2 BW is de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen, maar geldt dat niet voor gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder aansprakelijk is. In het licht van deze wetsbepalingen oordeelt het hof voorshands dat het onvoldoende aannemelijk is dat de schimmelvorming in de woning een gebrek in de zin van de wet oplevert waarvoor Wonen Zuid als verhuurder in een bodemprocedure uiteindelijk aansprakelijk zal worden gehouden.

Het door [appellante] ingeroepen [inspecteursrapport] maakt dit niet anders. Niet alleen blijkt onvoldoende over welke (des)kundigheid de rapporteur precies beschikt, maar ook bevat het slechts waarnemingen op basis van alleen een visuele inspectie met door (een zoon van) [appellante] gedane toelichtende mededelingen. Het bevat niet voldoende bevindingen of aanknopingspunten om eventuele oorzaken van in de woning aangetroffen schimmelvorming aan te kunnen nemen.

3.9.3

Het hof ziet nog een andere reden om vordering I in dit kort geding niet toe te wijzen, namelijk aannemelijk schuldeisersverzuim. In het geval dat de bodemrechter uiteindelijk toch mocht oordelen dat de schimmelvorming in de woning een gebrek in de zin van de wet oplevert die Wonen Zuid als verhuurder moet (laten) verhelpen, is [appellante] als huurder verplicht om daar ook feitelijk de gelegenheid voor te geven.

De gemotiveerde stellingen van Wonen Zuid, onderbouwd met schriftelijke verklaringen van technisch beheerder [technisch beheerder 2] d.d. 22 oktober 2020, [naam] d.d. 12 november 2020 en installateur [installateur] d.d. 2 december 2020, maken genoegzaam aannemelijk dat het gedrag van een zoon van [appellante] meermalen zodanig agressief en intimiderend is overgekomen, dat Wonen Zuid om die reden de nakoming van haar verhuurdersverplichting heeft mogen opschorten. [appellante] beroept zich terecht op het algemene uitgangspunt dat zij niet aansprakelijk mag worden gehouden voor eventuele gedragingen van haar meerjarige kinderen, maar op grond van artikel 7:219 BW is zij als huurder tegenover haar verhuurder Wonen Zuid wel (gelijk als voor eigen gedragingen) aansprakelijk voor de gedragingen van anderen die met haar toestemming de woning gebruiken of zich in de woning bevinden. Voor zover [appellante] opwerpt dat Wonen Zuid het bewuste wetsartikel pas op de mondelinge behandeling (en daarom tardief) noemt, gaat het hof daaraan voorbij, omdat Wonen Zuid de daarin besloten rechtsregel en de daartoe benodigde feiten al eerder had ingeroepen.

3.9.4

Tegen toewijzing van de onder I. primair gevorderde aanbieding van een andere huurwoning verzet zich bovendien dat Wonen Zuid nog op 19 november 2020 (vóór de inleidende dagvaarding van 24 november 2020) een passend aanbod lijkt te hebben gedaan dat door [appellante] zonder genoegzame reden is afgewezen.

3.9.5

De onder I. primair gevorderde betaling van € 6.253,-- als voorschot op schadevergoeding betreft een vordering tot betaling van een geldsom, die in kort geding alleen toewijsbaar is als het bestaan en de omvang ervan voldoende aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Zoals uit het voorgaande volgt, oordeelt het hof het bestaan van deze geldvordering onvoldoende aannemelijk, zodat deze al hierom in kort geding niet toewijsbaar is. Bovendien onderbouwt [appellante] niet (voldoende) dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorschotbetaling is vereist, terwijl Wonen Zuid terecht wijst op het risico dat [appellante] een eventueel voorschot bij een voor haar negatieve uitkomst van een bodemzaak -gezien haar financiële (bijstand)situatie- onmogelijk zal kunnen terugbetalen.

3.10

Al omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek of bewijslevering, passeert het hof de door partijen gedane bewijsaanbiedingen.

3.11

Alles bij elkaar concludeert het hof dat vordering I moet worden afgewezen en dus ook de daarop voortbouwende vorderingen II en III niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het beroep verwerpen en het beroepen vonnis bekrachtigen. Wat [appellante] verder nog aanvoert, kan hieraan niet afdoen. Het hof zal de in het ongelijk te stellen [appellante] in de proceskosten van het beroep veroordelen met de door Wonen Zuid verlangde wettelijke rente daarover en de nakosten. Het hof beslist als volgt.

4 De uitspraak

Het hof:

verwerpt het beroep;

bekrachtigt het beroepen vonnis;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden op € 772,-- aan griffierecht, op € 2.228,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als [appellante] deze bedragen niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- als geen betekening plaatsvindt dan wel op € 248,-- en de explootkosten als niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de hierbij uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 augustus 2021.

griffier rolraadsheer