Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2021:1524

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
25-05-2021
Datum publicatie
30-06-2021
Zaaknummer
200.269.883 01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. Ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het aantreffen van handelshoeveelheden verdovende middelen. Zorgplicht huurder met betrekking tot gebruik van het gehuurde door derden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.269.883/01

arrest van 25 mei 2021

in de zaak van

[Bewinvoeringsbureau] B.V.,

In haar hoedanigheid van bewindvoerster van [onderbewindgestelde]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [onderbewindgestelde] ,

advocaat: mr. W.G.M. Vos te Breda,

tegen

Stichting Alwel,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Alwel,

advocaat: aanvankelijk mr. A.A.M. Simons te Breda, thans niet vertegenwoordigd,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 11 februari 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaaknummer 7607935 CV EXPL 19-1126 gewezen vonnis van 10 juli 2019.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 11 februari 2020 waarbij het hof een mondelingen behandeling na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 mei 2020;

  • -

    de memorie van grieven van 14 juli 2020 met twee producties;

  • -

    de memorie van antwoord van 22 september 2020.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  1. Alwel heeft met ingang van 13 juni 2013 aan [onderbewindgestelde] de woning verhuurd te [woonplaats] , aan de [straat] (hierna te noemen: de woning). Op de tussen partijen geldende huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte (juli 2012) (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) van toepassing.

  2. In artikel 6 van de algemene voorwaarden is, onder meer, het volgende bepaald:

“6.2.1 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

(...)

6.6.2.

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen. Tevens is het niet toegestaan andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Verhuurder zal bij constatering hiervan direct de procedure tot ontbinding van de overeenkomst opstarten.

6.6.3

Het is huurder evenmin toegestaan om softdrugs, harddrugs, of andere verboden middelen, te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde.”

Bij beschikking van deze rechtbank van 19 februari 2015 is een beschermingsbewind ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [onderbewindgestelde] met [Bewinvoeringsbureau] tot bewindvoerster. Bij uitspraak van 9 februari 2017 is [onderbewindgestelde] toegelaten tot de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen.

Op 7 juni 2018 is de woning doorzocht door het politieteam [politieteam] . Uit de ‘Bestuurlijke rapportage aantreffen drugs’ d.d. 27 augustus 2018 volgt dat in de woning verdovende middelen zijn gevonden, te weten in totaal 115 milliliter GHB en 10,33 gram amfetamine. Deze middelen werden aangetroffen op diverse plekken in de woning, zijnde in een keukenkastje boven het fornuis, op een glasplaat bovenop een (boven)keukenkastje, in een vaas die op een keukenkastje stond en in een dameshandtas. Aanleiding voor de doorzoeking was de aanhouding van [betrokkene] , met wie [onderbewindgestelde] in ieder geval 3,5 jaar een relatie heeft gehad, in verband met drugsbezit en het feit dat bij hem de sleutel van de woning van [onderbewindgestelde] werd aangetroffen. [betrokkene] handelt in drugs.

Bij beslissing op bezwaar van 20 februari 2019 heeft de burgemeester van Roosendaal, vanwege het psychisch welzijn van [onderbewindgestelde] en haar zoontje, besloten de duur van de eerder opgelegde sluiting van de woning terug te brengen van zes tot drie maanden. Tegen deze beslissing op bezwaar is namens [onderbewindgestelde] beroep in gesteld.

Gedurende de sluitingsperiode van de woning, die liep van 10 januari 2019 tot 10 april 2019, hebben [onderbewindgestelde] en haar zoontje, verbleven in de crisisopvang te [vestigingsplaats 3] . Met ingang van 10 april 2019 heeft [onderbewindgestelde] de woning met haar zoontje weer betrokken.

Naar aanleiding van het bestreden vonnis van de kantonrechter heeft [onderbewindgestelde] het gehuurde ontruimd.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Alwel de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Aan deze vordering heeft zij, kort samengevat, onder verwijzing naar de vastgestelde feiten aangevoerd dat [onderbewindgestelde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen, meer in het bijzonder door toe te laten dat in of vanuit de woning werd gehandeld in verdovende middelen en dat zij zich aldus niet als een goed huurder heeft gedragen.

6.2.2.

[onderbewindgestelde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.3.

In het in hoger beroep bestreden eindvonnis van 10 juli 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van Alwel toegewezen en [onderbewindgestelde] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe – zakelijk weergegeven - overwogen dat [onderbewindgestelde] onder de gebleken omstandigheden zelf onvoldoende heeft voldaan aan haar zorgplicht die zij als huurder voor de woning had (r.o. 3.7) en zich daarom niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarmee staat de tekortkoming vast. Die is niet dermate gering van aard dat deze de verlangde ontbinding niet zou rechtvaardigen (r.o. 3.8 en 3.10). De (bijzondere) persoonlijke omstandigheden van [onderbewindgestelde] en haar zoontje doen daar niet aan af (r.o. 3.11).

6.3.

[onderbewindgestelde] heeft in hoger beroep 9 grieven aangevoerd. [onderbewindgestelde] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Alwel. De grieven 1-4 zijn gericht tegen het oordeel dat [onderbewindgestelde] zelf is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen en de onderbouwing van dat oordeel. De grieven 5-8 zijn gericht tegen het oordeel dat de tekortkoming ernstig genoeg is om de gevorderde voorzieningen toe te wijzen en de daarvoor gegeven onderbouwing. Grief 9 is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Met de grieven legt [onderbewindgestelde] het geschil in volle omvang opnieuw aan het oordeel van het hof voor. Het hof zal de grieven daarom tezamen behandelen.

6.4.

Op grond van de vastgestelde feiten staat niet ter discussie dat de (voormalige) partner van [onderbewindgestelde] met toestemming van [onderbewindgestelde] gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. Voorts is gebleken dat bij een onderzoek van de politie in de woning handelshoeveelheden van GHB en amfetamine zijn aangetroffen, middelen waarvan het bezit en verhandelen in de Opiumwet is verboden. Ook de algemene voorwaarden die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst verbieden het verhandelen van verdovende middelen in de woning. De vraag is of op grond van de vastgestelde omstandigheden kan worden geoordeeld dat [onderbewindgestelde] zelf is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen.

6.5.

[onderbewindgestelde] voert als verweer dat zij niet zelf in het bezit is geweest van de aangetroffen middelen, dat die van haar ex-partner waren en dat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid daarvan in de woning. Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van deze stellingname geldt dat het een derde is geweest die op een niet toegelaten wijze gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. In een dergelijk geval, waarin geen schade aan het gehuurde is toegebracht maar een derde zich wel op niet toelaatbare wijze heeft gedragen, doet zich de vraag voor of [onderbewindgestelde] als huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem of haar te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2006, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). De kantonrechter heeft deze maatstaf van de Hoge Raad terecht als uitgangspunt genomen.

6.6.1.

Op dit punt stelt het hof vast dat de ex-partner van Alwel toestemming had om gebruik te maken van het gehuurde. Dat volgt uit het onweersproken feit dat [onderbewindgestelde] hem een sleutel van het gehuurde heeft gegeven, waardoor hij zich de toegang tot de woning kon verschaffen zonder dat daartoe telkens opnieuw een handeling van [onderbewindgestelde] nodig was. Dat [onderbewindgestelde] haar ex-partner vervolgens ooit de toegang tot de woning heeft ontzegd of de sleutel terug heeft gevraagd is niet gesteld of gebleken. Het kan zijn dat zij uit angst voor haar ex-partner de woning heeft ontvlucht, maar ook dat doet niet af aan de omstandigheid dat deze met een door haar verstrekte sleutel gebruik kon maken van de woning. Ook de omstandigheid dat [onderbewindgestelde] mogelijk niet wist dat haar ex-partner zich de toegang tot de woning had verschaft maakt dit niet anders. Juist door hem een sleutel te geven heeft [onderbewindgestelde] een situatie gecreëerd waarin haar ex-partner ook toegang kon krijgen tot het gehuurde zonder haar daarvan in kennis te stellen.

6.6.2.

[onderbewindgestelde] heeft aangevoerd dat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid van verdovende middelen in de woning. Zij verwijst daartoe onder meer naar een verklaring van haar ex-partner. Het hof is van oordeel dat een nader onderzoek op dit punt achterwege kan blijven. Op grond van hetgeen feitelijk is vastgesteld staat immers vast dat de aangetroffen verdovende middelen in elk geval voor een deel (in en op een keukenkastje) zichtbaar voor [onderbewindgestelde] in de woning aanwezig zijn geweest, zodat [onderbewindgestelde] deze heeft kunnen zien. [onderbewindgestelde] geeft ook geen verklaring voor het aantreffen van verdovende middelen in een dameshandtas.

6.6.3.

Gelet op de plaatsen waar middelen zijn aangetroffen zou [onderbewindgestelde] naar het oordeel van het hof bij een voldoende toezicht op het handelen van haar ex-partner redelijkerwijs hebben moeten onderkennen dat hij bij de Opiumwet verboden middelen in de woning aanwezig had in hoeveelheden die groter waren dan gedoogd voor eigen gebruik en had zij daar naar moeten handelen. Als al juist is dat [onderbewindgestelde] daadwerkelijk niet op de hoogte is geweest van de aanwezigheid van deze middelen, dan is zij naar het oordeel van het hof tekort geschoten in haar verplichting om voldoende toezicht uit te oefenen op de wijze waarop haar ex-partner gebruik maakte van het gehuurde. Dat zij dat gebruik onder bedreiging of dwang heeft toegestaan of ook maar enige poging heeft ondernomen om dat gebruik te beëindigen (bijvoorbeeld door de sleutel terug te vragen, de sloten van de woning te vervangen of aangifte te doen van huisvredebreuk) is niet gesteld of gebleken.

6.6.4.

Naar het oordeel van het hof moet, gelet op de omstandigheden, in dit geval worden geoordeeld dat [onderbewindgestelde] zich, in het licht van de gedragingen van haar ex-partner, zelf niet als een goed huurster heeft gedragen. Zij is in haar zorgplicht voor het gehuurde tekortgeschoten door onvoldoende controle uit te oefenen op het gebruik dat haar ex-partner van het gehuurde maakte. Als gevolg daarvan heeft deze een gebruik kunnen maken van het gehuurde op een wijze die volgens de toepasselijke huurvoorwaarden niet was toegestaan. Dus ook wanneer de verdovende middelen niet van [onderbewindgestelde] waren en zij geen wetenschap had van de aanwezigheid daarvan in de woning, geldt dat die aanwezigheid het gevolg is geweest van het in gebruik geven van het gehuurde aan een derde en – vervolgens - onvoldoende toezicht houden op dat gebruik door die derde. Het verlenen van vrije toegang aan de ex-partner is in dat geval de conditio sine qua non geweest voor de aanwezigheid van de middelen, welk feit daarom aan [onderbewindgestelde] toegerekend kan worden, ook indien zij van de aanwezigheid niet op de hoogte zou zijn geweest. Dat [onderbewindgestelde] die toegang niet uit vrije wil heeft gegeven is niet gesteld en volgt ook niet uit de aangevoerde feiten of omstandigheden. De omvang van de aangetroffen hoeveelheden doet vermoeden dat zij voor de handel bestemd waren en dat vermoeden wordt op geen enkele wijze weerlegd.

6.6.5.

Het hof komt daarom met de kantonrechter tot het oordeel dat [onderbewindgestelde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen, met name ook de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De grieven 1-4 slagen niet.

6.7.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Naar het hof begrijpt, wil [onderbewindgestelde] met haar grief 5 betogen dat ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet gerechtvaardigd is, met name ook niet vanwege de gevolgen die de ontbinding heeft voor haar zoontje.

6.8.

Het hof volgt [onderbewindgestelde] niet in dat betoog. Het is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Alwel een streng anti-drugsbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren). In dat kader is ook van belang dat handel in verdovende middelen diverse nadelige effecten kan hebben zoals overlast door verslaafden die middelen komen kopen, het risico van rip deals en daarmee samenhangend geweld, tot liquidaties aan toe (met kans op ‘vergismoorden’), een mede hierdoor optredende negatieve uitstraling op de woonomgeving en verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving. Het hof merkt in dit verband nog op dat in diverse media de laatste jaren ruime aandacht is besteed aan het feit dat niet alleen de woningcorporaties, maar ook gemeentebesturen drugsgerelateerde activiteiten niet (kunnen) tolereren. Als gevolg van het feit dat [onderbewindgestelde] onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gebruik dat haar ex-partner van het gehuurde maakte, is Alwel geconfronteerd met een politie-inval in het gehuurde, waarbij handelshoeveelheden harddrugs in beslag zijn genomen. Zowel Alwel als de buurtbewoners zijn geconfronteerd met een gedwongen sluiting van de woning voor drie maanden. Niet gegriefd is tegen de vaststelling door de kantonrechter dat die woning ook feitelijk is dichtgespijkerd. Bij deze stand van zaken kan naar het oordeel van het hof niet van Alwel worden gevergd dat zij de huur laat doorlopen. Alwel heeft een gerechtvaardigd belang bij de door haar gevorderde ontbinding, omdat die ook een signaal kan zijn ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij drugsgerelateerde activiteiten zouden overwegen. Het "laten passeren" van de onderhavige overtreding van de huurdersverplichtingen zou het tegendeel van de beoogde precedentwerking opleveren. Het hof vindt in de aangevoerde omstandigheden, noch elk voor zich, noch in samenhang beschouwd, dan ook geen aanleiding om in deze zaak af te wijken van de lijn die al is uitgezet in het arrest van dit hof van 16 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2183.

6.9.

Dat de beëindiging van de huurovereenkomst voor [onderbewindgestelde] en haar zoontje ingrijpend is, voert evenmin tot het oordeel dat ontbinding in dit geval achterwege moet blijven. Het ligt op de weg van [onderbewindgestelde] zelf om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming zoveel mogelijk te beperken. Dat heeft zij inmiddels ook gedaan door onderdak te zoeken en te krijgen in een opvangcentrum, alwaar zij in elk geval ten tijde van het nemen van de memorie van grieven nog verbleef. Voor zover [onderbewindgestelde] na ontruiming een wachttijd dient te doorlopen alvorens zij voor een te huren woonruimte in aanmerking kan komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang is aangewezen is, is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven. Het is verder aan [onderbewindgestelde] om de nadelige gevolgen van de ontruiming zoveel mogelijk te beperken, een en ander in samenspraak met de bewindvoerder en ondersteund door de hulpinstanties die haar en haar zoontje nu al begeleiden in de opvoeding en verzorging van haar zoontje. Ook bij afweging van de wederzijdse belangen bestaat geen grond om de ontbinding en ontruiming af te wijzen. De grieven 5-8 falen daarom ook.

6.10.

Het hof merkt bij al het voorgaande op dat het [onderbewindgestelde] vrij staat contact op te nemen met Alwel over de mogelijkheid om een nieuwe woning te huren. Alwel zal de hiervoor omschreven omstandigheden rondom de ontbinding en de ontruiming mogen betrekken bij haar beoordeling van een eventueel verzoek om een nieuwe woning te huren, maar die omstandigheden zullen niet zonder meer doorslaggevend mogen zijn bij de beoordeling van een dergelijk verzoek. Alwel zal daarbij ook rekening moeten houden met nieuwe ontwikkelingen, zoals eventuele – door [onderbewindgestelde] te onderbouwen – verbeteringen in het leven van [onderbewindgestelde] .

6.11.

Nu de grieven niet slagen, heeft [onderbewindgestelde] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden. Dat brengt met zich mee dat ook grief 9, gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, niet slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [onderbewindgestelde] als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij verwijzen in de kosten van het geding in hoger beroep.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [onderbewindgestelde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Alwel op € 741,= aan griffierecht en op € 1.114,= aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,= indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en J.G.J. Rinkes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 mei 2021.

griffier rolraadsheer