Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2021:1201

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
20-04-2021
Datum publicatie
19-05-2021
Zaaknummer
200.269.617_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Met het oog op woningruil ingrijpende wijzigingen in een woning aangebracht; geen toestemming voor wijzigingen en voor woningruil.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/11, UDH:S&E HW/50586 met annotatie van Gerard Scholten
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.269.617/01

arrest van 20 april 2021

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl,

handelend onder de naam Woonbedrijf,

gevestigd te Eindhoven,

appellante,

verder: Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen:

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

echtelieden, beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

verder in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. A.M.C.J. Janssen te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 november 2019 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnis van 12 september 2019 in conventie tussen appellante als eiseres en geïntimeerden (en hun zoon [zoon van geintimeerden] ) als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 7566514/rolnummer 19/2013)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 9 mei 2019.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 14 november 2019 met grieven;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] van 18 februari 2020.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

De feiten

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

  1. Met ingang van 1 februari 1996 verhuurt Woonbedrijf aan [geïntimeerden] de woning aan de [adres 1] te [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden van Woonbedrijf in de versie van 1 januari 1994.

  2. In de Algemene Voorwaarden is onder meer bepaald, samengevat, dat de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf dient te hebben, dat zonder toestemming van verhuurster verhuur/in gebruik geven/laten inwonen niet is toegestaan en dat voor het aanbrengen van andere dan eenvoudige wijzigingen de toestemming van verhuurster is vereist.

  3. [zoon van geintimeerden] huurde sinds eind 2008 van Woonbedrijf de woning aan de [adres 2] te [plaats] . Op 27 juli 2017 heeft hij met zijn ouders een verzoek tot woningruil bij Woonbedrijf ingediend. Woonbedrijf heeft dit verzoek bij brief van 8 november 2017 afgewezen.

  4. Bij brief van 29 augustus 2017 heeft Woonbedrijf [geïntimeerden] laten weten dat is geconstateerd dat in de woning een zeer ingrijpende verbouwing plaatsvindt waarvoor geen toestemming is gevraagd en hem gesommeerd de werkzaamheden te stoppen. Bij brief van 17 november 2017 heeft het Woonbedrijf [geïntimeerden] laten weten voor welke wijzigingen alsnog toestemming gevraagd kon worden en welke wijzigingen, waarvoor geen toestemming zou worden verleend, ongedaan gemaakt moesten worden. Daaraan is niet voldaan. Bij brief van 24 januari 2018 heeft de advocaat van Woonbedrijf [geïntimeerden] gesommeerd alsnog die wijzigingen ongedaan te maken. [geïntimeerden] heeft daar gevolg aan gegeven.

  5. Op 7 mei 2018 heeft [zoon van geintimeerden] met zijn ouders een nieuw verzoek tot woningruil ingediend. Dit verzoek heeft Woonbedrijf bij brief van 9 juli 2018 afgewezen.

  6. In verband met een vermoeden van woningfraude heeft Woonbedrijf de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] laten observeren door Corp Support. In het rapport over de observaties in de periode van 25 juni 2018 tot en met 9 januari 2019 wordt geconcludeerd dat de woning aan de [adres 1] niet wordt bewoond door de huurders van die woning, maar door de huurders van de woning aan de [adres 2] en dat die woning niet door de huurders daarvan wordt bewoond.

De procedure in eerste aanleg

3.2

Bij dagvaarding van 20 februari 2019 heeft Woonbedrijf de onderhavige procedure tegen [geïntimeerden] en [zoon van geintimeerden] aanhangig gemaakt. In deze procedure vorderde Woonbedrijf op grond van wanprestatie aan de zijde van zowel [geïntimeerden] als [zoon van geintimeerden] in conventie, samengevat, ontbinding van beide huurovereenkomsten, veroordeling van [geïntimeerden] c.q. [zoon van geintimeerden] tot ontruiming van de woningen, tot betaling van een verdere gebruiksvergoeding en tot betaling van de kosten van het rapport van Corp Support, € 3.982,11 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. In reconventie vorderden [geïntimeerden] en [zoon van geintimeerden] , samengevat, Woonbedrijf te gebieden in stemmen met woningruil/indeplaatsstelling.

3.3

Bij tussenvonnis van 9 mei 2019 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 19 augustus 2019 heeft plaatsgevonden. De vordering in reconventie is toen ingetrokken in verband met de opzegging door [zoon van geintimeerden] van de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] tegen 1 september 2019.

Bij eindvonnis van 12 september 2019 heeft de kantonrechter in conventie [zoon van geintimeerden] veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 3.982,11 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2019, met veroordeling van [zoon van geintimeerden] in de hem betreffende proceskosten. Voor het overige zijn de vorderingen van Woonbedrijf afgewezen. Woonbedrijf is veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] . In reconventie is verder niet beslist.

De omvang van het hoger beroep

3.4

Het hoger beroep van Woonbedrijf betreft het eindvonnis van 12 september 2019 (in conventie) voor zover dit ten aanzien van [geïntimeerden] is gewezen. De vorderingen tegen [zoon van geintimeerden] zijn in dit hoger beroep verder niet meer aan de orde.

3.5

Tegen het tussen partijen gewezen eindvonnis van 12 september 2019 heeft Woonbedrijf vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging ervan en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen tegen [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties met nakosten en wettelijke rente.

3.6

De eerste twee grieven van Woonbedrijf betreffen een correctie van een feitelijk gegeven en een correctie in de weergave van de grondslagen van de vordering van Woonbedrijf. Volgens [geïntimeerden] heeft Woonbedrijf hierin gelijk, maar leidt dit op zich niet tot een andere uitspraak. Dat klopt; het hof neemt in dit arrest de correcties in aanmerking. Waar partijen het eens zijn behoeven deze grieven verder geen bespreking.

3.7

[geïntimeerden] heeft de overige drie grieven van Woonbedrijf bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis van 12 september 2019, met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten.

De grondslagen voor de vordering

3.8

Woonbedrijf legt aan haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat [geïntimeerden] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de daarbij behorende algemene voorwaarden en de wet. Hierbij gaat het om:

  1. zonder toestemming van Woonbedrijf (laten) aanbrengen van wijzigingen in en aan de woning, dan wel toelaten dat [zoon van geintimeerden] dat deed;

  2. geen hoofdverblijf houden in het gehuurde;

  3. het gehuurde zonder toestemming ruilen/onderverhuren/in gebruik geven aan [zoon van geintimeerden] en diens gezin.

Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woonbedrijf elk afzonderlijk en gezamenlijk de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast acht Woonbedrijf [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk voor de kosten van het woonfraude onderzoek.

Het verweer van [geïntimeerden]

3.9

voert aan dat [zoon van geintimeerden] ervan uitging dat [geïntimeerden] en hij toestemming zouden krijgen voor de door hen beoogde woningruil en dat [zoon van geintimeerden] in verband daarmee alvast begonnen is met de aanpassing van de woning aan de [adres 1] , in de veronderstelling dat hij voor die aanpassingen geen toestemming nodig had dan wel dat die toestemming verleend zou worden. De aanpassingen zijn op verlangen van Woonbedrijf weer omgedaan gemaakt. In verband met de werkzaamheden in de woning heeft [geïntimeerden] geruime tijd elders verbleven, maar dat betekent niet dat de woning niet langer als zijn hoofdverblijf heeft te gelden. In ieder geval heeft hij niet elders zijn hoofdverblijf (gehad). In verband met het uitvoeren van de werkzaamheden heeft [zoon van geintimeerden] zich geregeld in de woning aan de [adres 1] opgehouden maar dat wil niet zeggen dat er sprake is van ruilen/onderverhuren/in gebruik geven aan [zoon van geintimeerden] en diens gezin. [zoon van geintimeerden] woont met zijn gezin inmiddels in een koopwoning, zodat Woonbedrijf weer de beschikking heeft gekregen over de woning aan de [adres 2] en woningruil niet langer aan de orde is. [geïntimeerden] woont al 25 jaar in de woning aan de [adres 1] en heeft geen ander voornemen dan het gebruik daarvan als hoofdverblijf voort te zetten. [geïntimeerden] gaat wel geregeld naar het buitenland voor familiebezoek. Zijn zes kinderen wonen allemaal in Nederland; daar ligt ook voor hem het centrum van zijn leven. Het belang van Woonbedrijf bij haar vorderingen is beperkt, terwijl toewijzing daarvan [geïntimeerden] in grote problemen zou brengen. De kosten van het woonfraudeonderzoek worden inmiddels door [zoon van geintimeerden] afbetaald. Tegen de veroordeling daartoe is hij niet in beroep gegaan. Het onderzoek is volgens [geïntimeerden] in strijd met de artikelen 8 en 10 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

Grief 3

3.10

De derde grief van Woonbedrijf betreft de verwerping door de kantonrechter van de eerste grondslag die Woonbedrijf voor haar vorderingen heeft aangevoerd, de wijzigingen in en aan de woning. Volgens Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] de volgende wijzigingen aan het gehuurde aangebracht c.q. toegelaten dat [zoon van geintimeerden] deze heeft aangebracht dan wel laten aanbrengen:

  • -

    het verwijderen van de bestaande keuken en het plaatsen van een nieuwe keuken;

  • -

    het verwijderen van een dragende muur tussen de woonkamer en de keuken;

  • -

    het verwijderen van het raamkozijn en de gemetselde borstwering in de achtergevel van de woonkamer en het plaatsen van een schuifpui;

  • -

    het dichtmetselen van de buitengeveldeurkozijn van de keukendeur.

Volgens Woonbedrijf betekent het feit dat de aangebrachte wijzigingen weer ongedaan zijn gemaakt niet dat geen sprake meer is van een tekortkoming. De tekortkoming zelf wordt door het herstel niet ongedaan gemaakt, terwijl ook nog niet vastgesteld kan worden of alle herstel adequaat is uitgevoerd zolang [geïntimeerden] in de woning woont.

3.11

De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 12 september 2019 vastgesteld dat [geïntimeerden] zonder toestemming ingrijpende veranderingen in zijn woning heeft aangebracht (r.o. 6.1), maar dat zij die veranderingen waarvoor Woonbedrijf niet alsnog toestemming heeft gegeven ongedaan heeft gemaakt (r.o. 6.2) en dat niet gesteld of gebleken dat voor Woonbedrijf nog enige schade resteert (r.o. 6.3). Onder die omstandigheden valt naar het oordeel van de kantonrechter een belangenafweging uit in het voordeel van [geïntimeerden] (r.o. 6.4), zodat in het zonder toestemming aanbrengen van veranderingen geen grond is gelegen voor ontbinding (r.o. 6.5).

3.12

In haar toelichting op deze grief, in samenhang met haar algemene toelichting op de grieven, voert Woonbedrijf onder meer (voor zover hier van belang) aan

  • -

    dat niet [geïntimeerden] als huurder maar diens zoon de wijzigingen in de woning heeft aangebracht met het doel de woning zelf te gaan bewonen, terwijl daarvoor geen toestemming was verleend,

  • -

    dat [geïntimeerden] heeft toegestaan dat dit gebeurde, waarbij een gevaarzettende situatie is ontstaan, en

  • -

    dat verbouwing zonder de vereiste omgevingsvergunning is uitgevoerd met risico’s van instorting en het opleggen van bestuursdwang.

Volgens Woonbedrijf wegen haar belangen om dergelijk tekortschieten tegen te gaan zwaarder dan de belangen van [geïntimeerden] .

3.13

[geïntimeerden] heeft in zijn reactie hierop naar voren gebracht dat de kantonrechter in rechtsoverweging 6.1 van het eindvonnis van 12 september 2019 terecht heeft vastgesteld dat zonder toestemming ingrijpende veranderingen zijn aangebracht in de woning aan de [adres 1] . Volgens [geïntimeerden] zijn de daarop volgende rechtsoverwegingen van de kantonrechter eveneens juist en dient de grief verworpen te worden. De woning vertoonde achterstallig onderhoud en is daarom door [zoon van geintimeerden] niet uitsluitend met het oog op eigen bewoning ervan aangepast. [geïntimeerden] heeft daarvoor zelf niet het initiatief genomen maar een en ander aan zijn zoon [zoon van geintimeerden] overgelaten. Deze heeft vooraf geen toestemming gevraagd aan Woonbedrijf en dat was fout. Dit was echter geen kwade opzet maar onwetendheid van [zoon van geintimeerden] , aldus [geïntimeerden] .

3.14

Het hof overweegt hierover het volgende. Het geding zoals dit in het hoger beroep aan de orde is, betreft uitsluitend de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] en Woonbedrijf voor de woning aan de [adres 1] te [plaats] en de vraag of [geïntimeerden] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit die huurovereenkomst. Dat dit laatste het geval is, staat in dit hoger beroep niet langer ter discussie: [geïntimeerden] heeft erkend dat in de door hem gehuurde woning zonder de daarvoor vereiste toestemming ingrijpende wijzigingen zijn aangebracht. Als huurder van de woning is [geïntimeerden] degene die daarvoor toestemming moet vragen en zo nodig een omgevingsvergunning moet aanvragen. Wanneer een derde de werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, zoals in dit geval [zoon van geintimeerden] , is het de taak van [geïntimeerden] als huurder om zich ervan te vergewissen dat voor de beoogde wijzigingen waar nodig toestemming en/of vergunning is verkregen. Wanneer hij dat nalaat en geheel vertrouwt op die derde komt dat voor zijn rekening en risico. Gesteld noch gebleken is dat de activiteiten van [zoon van geintimeerden] zonder zijn medeweten en/of instemming hebben plaatsgevonden.

3.15

Het hof gaat ervan uit dat de werkzaamheden in de woning rechtstreeks verband hielden met het voornemen van woningruil. In zijn conclusie van antwoord vermeldt [geïntimeerden] dit zelf ook met zoveel woorden (punt 4-12). Hij vermeldt daarbij in punt 12 dat de werkzaamheden sowieso moesten gebeuren, maar gezien de tegenzin tegen de woning die [geïntimeerden] eveneens in zijn conclusie van antwoord beschrijft (punt 3) is door [geïntimeerden] niet aannemelijk gemaakt dat de wijzigingen ook en op die wijze zouden zijn aangebracht wanneer het voornemen van woningruil geen rol gespeeld zou hebben. In ieder geval is niet gesteld of gebleken dat de onderhoudstoestand van de woning [geïntimeerden] aanleiding heeft gegeven om zich daarover met het Woonbedrijf te verstaan. De conclusie moet zijn dat [geïntimeerden] met het oog op zijn vertrek uit de woning daaraan wijzigingen heeft laten aanbrengen ten behoeve van een ander zonder dat voor de wijzigingen in de woning en voor de wijziging van huurder de vereiste toestemming bestond. Daarmee heeft [geïntimeerden] gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden en zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW gedragen.

3.16

De woningruil is afgeketst en de woning is hersteld voor dat zover nodig was en voor zover dat zonder nader onderzoek vastgesteld kan worden. Ook indien de gevolgen van de tekortkomingen van [geïntimeerden] zoals deze zich in de tweede helft van 2017 hebben voorgedaan hierdoor zijn verholpen, houdt dat niet in dat zijn tekortkomingen zelf daardoor ook ongedaan zijn gemaakt. De vraag is of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen.

3.17

Het hof stelt bij de beantwoording van deze vraag het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.18

In dit geval staat de tekortkoming van [geïntimeerden] , zoals hiervoor uiteengezet, tussen partijen vast. Die tekortkoming is naar het oordeel van het hof van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Woonbedrijf behoeft als verhuurder van sociale woningen niet te accepteren dat haar huurders, al dan niet ter voorbereiding van een door hen beoogde maar niet goedgekeurde woningruil, ingrijpende werkzaamheden in een door haar verhuurde woning uitvoeren. Daarbij speelt mee dat Woonbedrijf door een dergelijke situatie op zijn beloop te laten een precedent schept waardoor optreden tegen ongewenst handelen van andere huurders wordt bemoeilijkt. De omstandigheden die [geïntimeerden] in dit verband heeft aangevoerd staan aan toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet in de weg. Het gegeven dat met name geïntimeerde sub 1 inmiddels op leeftijd is, geldt op zich genomen niet als een dergelijke omstandigheid. Het gegeven dat [geïntimeerden] de woning al sinds 1996 huurt geldt ook niet als een dergelijke omstandigheid. [geïntimeerden] voert daarbij aan dat hij zich verder steeds als goed huurder heeft gedragen, maar uit het voorgaande blijkt dat dit met betrekking tot de kwestie die hier aan de orde is nu juist niet het geval is geweest. Verder is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] op deze woning aangewezen zou zijn; uit de voorgenomen woningruil - waarop de vordering in reconventie ,die eerst ter gelegenheid van de mondelinge behandeling werd ingetrokken, betrekking had - blijkt veeleer dat dit niet het geval is. Dat bij een ontbinding van de huurovereenkomst en de daardoor noodzakelijke ontruiming van de woning een noodtoestand zou ontstaan is niet aannemelijk gemaakt. Alles bij elkaar is het hof van oordeel dat het woonbelang van [geïntimeerden] niet opweegt tegen diens tekortkoming, zodat de vorderingen van Woonbedrijf tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar zijn. Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van de schadevergoeding gelijk aan de huurprijs tussen de ontbinding en de ontruiming. Het hof zal, gelet op alle omstandigheden van het geval, de termijn voor de ontruiming stellen op twee maanden.

3.19

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de eerste grondslag die Woonbedrijf heeft aangevoerd haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning en tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de huurprijs kunnen dragen zodat grief 3 slaagt. Door [geïntimeerden] zijn verder geen feiten en omstandigheden aangedragen die, op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep aan de orde dienen te komen en dan tot een ander oordeel leiden.

Grief 4

3.20

Grief 4 betreft de verwerping van de tweede grondslag voor de vorderingen van Woonbedrijf, de stelling dat [geïntimeerden] geen hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Deze grief behoeft geen bespreking aangezien de vorderingen reeds op de eerste grondslag toegewezen worden.

3.21

Woonbedrijf heeft in dit verband tevens de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot betaling van de kosten van het rapport van Corp Support ten bedrage van € 3.982,11 inclusief btw. [zoon van geintimeerden] is in eerste aanleg tot betaling van dit bedrag veroordeeld. Nu de grondslag voor de toewijzing van de vorderingen van Woonbedrijf tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde al aanwezig was voordat Woonbedrijf Corp Support inschakelde, was dit rapport niet nodig ter onderbouwing van haar vorderingen voor zover gericht tegen [geïntimeerden] zodat er ook geen grond is voor veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten ervan. Dit onderdeel van de vorderingen van Woonbedrijf daarom afgewezen. Dit betekent dat het hof niet ingaat op de inhoud en betekenis van het rapport en op de vraag in hoeverre dit rapport in strijd is met het EVRM of de AVG.

Grief 5

3.22

De laatste grief van Woonbedrijf betreft de afwijzing van haar vorderingen en de proceskostenveroordeling. Deze grief slaagt in zoverre dat de vorderingen van Woonbedrijf, met uitzondering van de kosten van het rapport, worden toegewezen. [geïntimeerden] heeft te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zodat hij in de kosten van beide instanties zal worden veroordeeld. Wat dat betreft slaagt de grief ook.

Conclusie

3.23

Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat het eindvonnis van 12 september 2019 zal worden vernietigd en dat de vorderingen van Woonbedrijf alsnog zullen worden toegewezen als hiervoor uiteengezet, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties met nakosten en wettelijke rente als hierna vermeld. Wat de kosten van de eerste aanleg betreft is daarbij rekening gehouden met de kostenveroordeling ten aanzien van [zoon van geintimeerden] .

4 De uitspraak

Het hof:

ontbindt de huurovereenkomst tussen appellante en geïntimeerden sub 1 en 2 en veroordeelt geïntimeerden hoofdelijk om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [adres 1] en alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van appellante, te ontruimen en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan appellante te stellen;

veroordeelt geïntimeerden om aan appellante ten titel van schadevergoeding te voldoen een bedrag per maand gelijk aan de laatst geldende huurprijs, te voldoen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien deze vergoeding niet voor de eerste van de betreffende maand is voldaan, vanaf de vervaldag tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt geïntimeerden in de proceskosten van beide instanties, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonbedrijf begroot op € 324,= aan griffierecht en op € 360,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 103,09 aan kosten dagvaarding, op € 741,= aan griffierecht, op € 1.114,= aan salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 april 2021.

griffier rolraadsheer