Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:3694

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
01-12-2020
Datum publicatie
17-12-2020
Zaaknummer
200.269.627_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2019:7419
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuur van kantoorruimte. Overdracht van de aandelen in de hurende partij. Partijen treffen een beëindigingsregeling met betrekking tot de tussen hen bestaande managementovereenkomst. Is in die regeling ook de tussen partijen bestaande huurovereenkomst geëindigd? Huurder vertrekt enige maanden later uit het gehuurde, terwijl de overeengekomen huurperiode nog niet verstreken was en partijen geen overeenstemming hadden over de voorwaarden van een voortijdig vertrek uit het gehuurde. Heeft dit vertrek tot beëindiging van de huurovereenkomst geleid? Onduidelijke verwijzing in de huurovereenkomst naar algemene voorwaarden. Het hof bepaalt door uitleg welke set algemene voorwaarden is bedoeld. Berekening van contractuele boete bij gebreke van tegen die berekening gevoerde verweren en bij gebreke van een beroep op matiging van de boete.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.269.627/01

arrest van 1 december 2020

in de zaak van

Nederlands Opleidingsbureau B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als NOB,

advocaat: mr. S.H.O. Aben te Weert,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.T.L.A. Mulders te Echt,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 november 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 augustus 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen NOB als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-\rolnummer 7656701 \ CV EXPL 19-2219)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;

  • -

    de door NOB genomen conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens inhoudende een wijziging van eis in conventie, met producties;

  • -

    de door NOB genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

Kern van het geschil en weergave van de vaststaande feiten

3.1.1.

Dit geding heeft betrekking op bedrijfsruimte die NOB van [geïntimeerde] heeft gehuurd. [geïntimeerde] was niet alleen verhuurster van de bedrijfsruimte maar tevens bestuurder van de holding die eigenaar was van alle aandelen in NOB. Tijdens het bestaan van de huur heeft die holding alle aandelen in NOB verkocht en geleverd aan een nieuwe eigenaar. Enkele maanden later heeft NOB de bedrijfsruimte verlaten en zich elders gevestigd. In geschil is met name in hoeverre NOB aan [geïntimeerde] nog huur of een schadevergoeding voor gederfde huur verschuldigd is. Voorts zijn enkele nevenvorderingen in geschil.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    NOB exploiteert een onderneming gericht op het aanbieden van verkeersregelaars. Alle aandelen in NOB werden tot 22 december 2017 gehouden door [De Holding] (hierna: [De Holding] ).

  • -

    [geïntimeerde] is bestuurder van [De Holding] . [geïntimeerde] is tot 22 december 2017 middellijk medebestuurder van NOB geweest.

  • -

    Bij huurovereenkomst van 6 december 2009 heeft [geïntimeerde] de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te [plaats] verhuurd aan NOB. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 januari 2010 en lopende tot en met 31 december 2014. De huur is vervolgens op de voet van artikel 3.2 van de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, dus tot en met 31 december 2019.

  • -

    De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.500,-- per maand. De partijen zijn overeengekomen dat over de huurprijs geen btw in rekening zou worden gebracht.

  • -

    Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.

  • -

    In de loop van 2017 hebben [De Holding] en [Beheer BV] (inmiddels genaamd [de vennootschap] , hierna aan te duiden als [de vennootschap] ) onderhandeld over een verkoop van de aandelen in NOB aan [de vennootschap] . In het kader van die onderhandelingen heeft de voor [De Holding] optredende gemachtigde bij brief van 19 juli 2017 onder meer het volgende meegedeeld aan de voor [de vennootschap] optredende gemachtigde:

“Met betrekking tot de huurovereenkomst wordt opgemerkt dat NOB B.V. een huurcontract heeft dat eindigt in december 2019. Bij een aandelentransactie neemt de koper alle rechten en plichten over, dus ook het bestaande huurcontract.”

- Bij koopovereenkomst van 14 november 2017 heeft [De Holding] het door haar gehouden volledige aandelenpakket in NOB verkocht aan [de vennootschap] . [De Holding] werd hierbij (via [De Holding] ) vertegenwoordigd door [echtgenoot geintimeerde] , zijnde de echtgenoot van [geïntimeerde] .

In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“Artikel 4 – Aftreden statutair directeur, begeleiding overdracht en beëindiging dienstverband Verkoper/ [geïntimeerde]

(…)

2. De managementovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de Vennootschap zal per Leveringsdatum worden beëindigd. Bijlage 2B bevat de ter zake tussen de Vennootschap en [geïntimeerde] overeengekomen beëindigingregeling. [geïntimeerde] heeft (en staat daar voor in) geen aanspraak op enige (beëindiging)vergoeding en/of transitie-vergoeding en/of heeft geen vordering uit hoofde van de enige (arbeids)overeenkomst op de Vennootschap.

(…)

Artikel 10 – Gehele overeenkomst, ondeelbaarheid

1. De Koopovereenkomst en de Bijlagen vormen een onverbrekelijk geheel en zij bevatten alle bepalingen en bedingen welke op de in de Koopovereenkomst nader omschreven transacties van toepassing zijn.

(…)”

- In de in artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst bedoelde bijlage 2B is tussen NOB en [geïntimeerde] onder meer het navolgende overeengekomen:

“Tussen [geïntimeerde] en de Vennootschap die deze bijlage

ondertekent bestaat derhalve vanaf de Overdrachtsdatum van de aandelen zoals hier voren omschreven geen juridische en/of fiscale banden meer (en worden die voor zoveel nodig met wederzijds goedvinden per genoemde datum ontbinden) waarbij [geïntimeerde] verklaart niets meer van de Vennootschap (toekomstig) te vorderen te hebben ongeacht aard, oorzaak, grondslag en omvang van een vordering en doet zij voor zoveel nodig afstand van enige (toekomstige) vordering en verleent zij aan de Vennootschap finale kwijting.”

  • -

    Bij notariële akte van 22 december 2017 heeft [De Holding] de door haar verkochte aandelen in NOB geleverd aan [de vennootschap] .

  • -

    NOB heeft de huur voor de bedrijfsruimte over de periode tot en met januari 2018 aan [geïntimeerde] betaald. Over de periode met ingang van februari 2018 heeft NOB geen huur meer betaald.

  • -

    In de eerste maanden van 2018 is een geschil ontstaan tussen [de vennootschap] en [De Holding] over de geleverde aandelen in NOB. In dat kader heeft de advocaat van [de vennootschap] bij brief van 11 mei 2018 onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [De Holding] :

“Ondertussen heeft NOB BV besloten “het gehuurde” per 1 juni 2018 te verlaten en leeg en ontruimd aan [geïntimeerde] op te leveren.”

- Bij brief van 22 mei 2018 heeft de advocaat van [de vennootschap] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [De Holding] :

“Zoals aangekondigd, is cliënte drukdoende het bedrijfspand te ontruimen.

Graag maak ik met u een afspraak over de oplevering.”

  • -

    NOB heeft het gehuurde eind mei 2018 ontruimd en verlaten.

  • -

    Bij e-mail van 19 juni 2018 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van NOB onder meer het volgende meegedeeld:

“Bijgevoegd is een lijst van de nog aanwezige goederen en door uw cliënte ten onrechte meegenomen goederen uit het door Nederlands Opleidingsbureau B.V. van [geïntimeerde] gehuurde pand te [plaats] .

Naast hetgeen is meegenomen is het gehuurde in erbarmelijke staat achtergelaten.

(…)

Het is uw cliënten niet toegestaan het eerder gehuurde nog te betreden. Zij hebben immers eenzijdig de huurovereenkomst beëindigd. (…)

Uiteraard is Nederlands Opleidingsbureau B.V. gehouden de achterstallige huurpenningen en de schade als gevolg van de eenzijdige en vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst te vergoeden.”

  • -

    [geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte verkocht aan een derde. De levering aan die derde heeft medio december 2018 plaatsgevonden.

  • -

    [de vennootschap] en NOB hebben bij de rechtbank Limburg, locatie Roermond, een procedure aanhangig gemaakt tegen [De Holding] , [echtgenoot geintimeerde], [geïntimeerde] en [De Holding] . In dat geding hebben zij in conventie onder meer verklaringen voor recht en schadevergoeding gevorderd op grond van hun stelling dat de genoemde gedaagden inbreuk hebben gemaakt op de garanties uit de koopovereenkomst ter zake de aandelen in NOB. De gedaagden in conventie hebben vorderingen in reconventie ingesteld, onder meer ter zake managementfee.

  • -

    [De Holding] , [echtgenoot geintimeerde] en [geïntimeerde] hebben tot zekerheid van verhaal van de door hen gestelde vorderingen diverse conservatoire derdenbeslagen laten leggen ten laste van [de vennootschap] en NOB.

Vorderingen in het geding bij de kantonrechter en oordelen en beslissingen van de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] bij inleidende dagvaarding in conventie veroordeling NOB tot betaling van, naar het hof begrijpt:

  • -

    A. € 7.500,00 ter zake van achterstallige huurpenningen over de maanden februari tot en met juni 2018;

  • -

    B. € 9.000,00 als schadevergoeding voor de door [geïntimeerde] misgelopen huurpenningen over de maanden juli tot en met december 2018, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 juli 2018;

  • -

    C.-primair: € 31.500,00 aan contractuele boetes wegens het niet tijdig voldoen van de tot en met december 2018 verschuldigde huur, welk boetebedrag is berekend over de periode vanaf februari 2018 tot en met maart 2019, te vermeerderen met € 300,00 per maand voor iedere nog openstaande huurtermijn uit 2018 die ook vanaf april 2019 niet wordt voldaan, althans:

C.-subsidiair: € 4.200,-- aan contractuele boetes wegens het niet tijdig voldoen van de tot en met december 2018 verschuldigde huur, welk boetebedrag is berekend over de periode vanaf februari 2018 tot en met maart 2019, te vermeerderen met € 300,00 voor elke maand dat de achterstallige huur uit 2018 ook vanaf april 2019 niet geheel wordt voldaan;

- D. € 7.500,00 ter zake kosten van herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke staat en ter zake verdwenen spullen;

met veroordeling van NOB in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

NOB heeft de huur over de maanden februari 2018 tot en met juni 2018 ten onrechte onbetaald gelaten. Bovendien heeft NOB de huur op onrechtmatige wijze ontbonden met ingang van 1 juli 2018. NOB moet daarom de schade vergoeden die [geïntimeerde] door deze onrechtmatige beëindiging van de huur heeft geleden. Die schade bestaat uit de gederfde huur over de maanden juli 2018 tot en met december 2018.

Wegens de te late betaling van de huur is NOB maandelijks een contractuele boete verschuldigd. NOB heeft voorts de bedrijfsruimte niet in goede staat opgeleverd en NOB heeft bij haar vertrek uit het gehuurde roerende zaken meegenomen die eigendom van [geïntimeerde] waren.

3.2.3.

NOB heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op haar verweer vorderde NOB in het geding bij de kantonrechter in reconventie, na haar eis in reconventie bij akte van 19 juni 2019 te hebben vermeerderd:

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 3.390,-- ter zake onverschuldigd betaalde huur over december 2017 en januari 2018, vermeerderd met, naar het hof begrijpt, de wettelijke rente over een termijn van € 1.695,-- vanaf 29 november 2017 en over een termijn van € 1.695,-- vanaf 29 december 2017;

  • -

    een verklaring voor recht dat de door [geïntimeerde] ten laste van NOB gelegde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn;

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die NOB door de beslagen heeft geleden, op te maken bij staat;

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot opheffing van de gelegde conservatoire beslagen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met rente.

3.2.4.

NOB heeft in het geding bij de kantonrechter voorts op grond van artikel 223 Rv een voorlopige voorziening voor de duur van het geding gevorderd. De kantonrechter is aan een beoordeling van die vordering niet toegekomen. Die vordering speelt in hoger beroep geen rol meer.

3.2.5.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:

  • -

    Bijlage 2B bij de overeenkomst tot koop en verkoop van aandelen heeft betrekking op de beëindiging van de managementovereenkomst tussen NOB en [geïntimeerde] , en niet op de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is dus niet per de datum van de overdracht van de aandelen (22 december 2017) geëindigd (rov. 4.3.1 en 4.3.2).

  • -

    Uit de uitlatingen die partijen over en weer hebben gedaan over de oplevering van het gehuurde volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 juni 2018. NOB moet de huur over de maanden februari 2018 tot en met mei 2018, zijnde in totaal € 6.000,--, dus nog voldoen. De vordering in reconventie van NOB tot terugbetaling van de huur over de maanden december 2017 en januari 2018 is om dezelfde reden niet toewijsbaar (rov. 4.4).

  • -

    De vordering van [geïntimeerde] ter zake schoonmaakkosten en herstelkosten is niet toewijsbaar (rov. 4.5).

  • -

    Ter zake door NOB abusievelijk meegenomen roerende zaken van [geïntimeerde] moet NOB aan [geïntimeerde] € 1.000,-- vergoeden (rov. 4.6).

  • -

    Omdat NOB de huur over de maanden februari tot en met mei 2018 niet tijdig heeft voldaan, is zij aan [geïntimeerde] op grond van de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte een contractuele boete verschuldigd die, berekend tot het einde van de huurovereenkomst, € 3.000,-- bedraagt (rov. 4.7).

  • -

    Omdat NOB in conventie wordt veroordeeld tot betaling, kan niet worden gezegd dat de conservatoire beslagen onrechtmatig zijn gelegd. De daarop betrekking hebbende vorderingen in reconventie zijn dus niet toewijsbaar (rov. 4.8).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

  • -

    NOB in conventie veroordeeld om € 10.000,-- aan [geïntimeerde] te betalen (hof: € 6.000,-- aan achterstallige huur, € 1.000,-- voor meegenomen roerende zaken en € 3.000,-- aan contractuele boete);

  • -

    het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen;

  • -

    de vorderingen van NOB in reconventie afgewezen;

  • -

    de proceskosten in conventie en in reconventie tussen de partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij haar eigen kosten diende te dragen.

Grieven in principaal en incidenteel hoger beroep en wijziging van eis in conventie

3.3.1.

NOB heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. NOB heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Naar het hof uit grief V begrijpt, heeft NOB tevens bedoeld te concluderen tot het in reconventie alsnog veroordelen van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die NOB door de beslagen heeft geleden, op te maken bij staat.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep onderdeel C van haar eis in conventie vermeerderd en onderdeel D van haar eis in conventie verminderd. Zij vordert nu in conventie, naar het hof begrijpt:

  • -

    A. € 7.500,00 ter zake van achterstallige huurpenningen over de maanden februari tot en met juni 2018;

  • -

    B. € 9.000,00 als schadevergoeding voor de door [geïntimeerde] misgelopen huurpenningen over de maanden juli tot en met december 2018, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 juli 2018;

  • -

    C.-primair: € 58.200,00 aan contractuele boetes wegens het niet tijdig voldoen van de tot en met december 2018 verschuldigde huur, welk boetebedrag is berekend over de periode tot en met januari 2020, te vermeerderen met € 300,00 per maand voor iedere nog openstaande huurtermijn uit 2018 die ook vanaf februari 2020 niet wordt voldaan, althans:

C.-subsidiair: € 5.400,-- aan contractuele boetes wegens het niet tijdig voldoen van de tot en met december 2018 verschuldigde huur, welk boetebedrag is berekend over de periode tot en met januari 2020, te vermeerderen met € 300,00 voor elke maand dat de achterstallige huur uit 2018 ook vanaf februari 2020 niet geheel wordt voldaan;

- D. € 7.004,95 ter zake kosten van herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke staat en ter zake verdwenen spullen;

met veroordeling van NOB in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis in conventie toewijsbaar is. [geïntimeerde] heeft overigens niet duidelijk gemaakt hoe het onder D genoemde bedrag is opgebouwd.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en, kort gezegd, tot het toewijzen van haar in hoger beroep gewijzigde eis in conventie.

Met betrekking tot de grieven I en II in principaal hoger beroep: is de huurovereenkomst eind november 2017 althans op 22 december 2017 geëindigd?

3.4.1.

NOB heeft als verweer tegen de vorderingen A tot en met C in conventie aangevoerd dat zij in bijlage 2B bij de koopovereenkomst ter zake de verkoop van de aandelen, met [geïntimeerde] is overeengekomen dat de huurovereenkomst is ontbonden en dat [geïntimeerde] niets meer van NOB te vorderen heeft. NOB heeft dit betoog ook ten grondslag gelegd aan haar vordering in reconventie tot terugbetaling van de betaalde huur over december 2017 en januari 2018. De kantonrechter heeft in rov. 4.3.2 van het bestreden vonnis geoordeeld dat Bijlage 2B bij de overeenkomst tot koop en verkoop van aandelen betrekking heeft op de beëindiging van de managementovereenkomst tussen NOB en [geïntimeerde] , en niet op de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft daarop voortbouwend geoordeeld dat de betreffende bijlage dus niet heeft geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst per de datum van de overdracht van de aandelen, zijnde 22 december 2017. Deze oordelen hebben de kantonrechter in rov. 4.4 gebracht tot de conclusie dat de vordering in reconventie van NOB tot terugbetaling van de huur over de maanden december 2017 en januari 2018 niet toewijsbaar is.

3.4.2.

De grieven I en II in principaal hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel dat de huurovereenkomst niet per de datum van de overdracht van de aandelen, zijnde 22 december 2017, geëindigd is. In de toelichting op de grieven betoogt NOB allereerst dat de tussen [geïntimeerde] en NOB getroffen beëindigingsregeling, die is neergelegd in de bovengenoemde bijlage 2B bij de koopovereenkomst ter zake de aandelen, zuiver taalkundig moet worden uitgelegd, omdat het een overeenkomst betreft tussen professionele partijen die lang hebben onderhandeld, een uitgebreide overeenkomst hebben gesloten en tijdens de onderhandelingen werden bijgestaan door deskundige adviseurs. Volgens NOB volgt uit een zuiver taalkundige uitleg van de bijlage dat de beëindigingsregeling allesomvattend is, dat daarmee alle bestaande juridische banden tussen [geïntimeerde] en NOB zijn verbroken en dat daarmee dus ook de huurovereenkomst is beëindigd.

3.4.3.

Tussen partijen staat vast dat zij de huurovereenkomst in december 2009 hebben gesloten en dat de huurovereenkomst na de verlenging met 5 jaar in beginsel zou doorlopen tot en met 31 december 2019. Omdat NOB zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de huur tussentijds is geëindigd door het overeenkomen van de in bijlage 2B neergelegde regeling, ligt het op haar weg om die stelling voldoende te onderbouwen. Als NOB de stelling voldoende heeft onderbouwd maar [geïntimeerde] de stelling gemotiveerd heeft betwist, draagt NOB de bewijslast van de stelling. Dit volgt uit de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling .

3.4.4.

In het kader van het onderzoek of NOB haar hierboven genoemde stelling voldoende heeft onderbouwd, is van belang volgens welke maatstaf de in bijlage 2B neergelegde beëindigingsregeling moet worden uitgelegd. Het hof verwerpt het betoog van NOB dat de beëindigingsregeling zuiver taalkundig moet worden uitgelegd. Bij de uitleg van overeenkomsten geldt immers dat, ook indien groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft dus de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat is niet zonder meer anders waar het een overeenkomst tussen twee professionele partijen betreft die zich hebben laten bijstaan door externe, ter zake kundige juridische adviseurs (HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260, rov. 4.2.2).

3.4.5.

Naar het oordeel van het hof heeft NOB haar stelling dat de beëindigingsregeling op de door haar bepleite wijze moet worden uitgelegd, niet voldoende onderbouwd. Het hof overweegt daartoe het volgende.

  • -

    [de vennootschap] was op de hoogte van het bestaan van de huurovereenkomst en het feit dat de huurovereenkomst in beginsel zou doorlopen tot en met december 2019. Dat blijkt onder meer uit de in rov. 3.1 van dit arrest genoemde brief van 19 juli 2017 en uit het feit dat de huurovereenkomst genoemd is in de overnamebalans bij de koopovereenkomst ter zake de aandelen.

  • -

    In artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst ter zake de aandelen staat dat de managementovereenkomst tussen [geïntimeerde] en NOB per de leveringsdatum zal worden beëindigd, en dat in bijlage 2B de beëindigingsregeling is neergelegd die “ter zake”, dus daarover, is getroffen tussen NOB en [geïntimeerde] . Dit wijst erop dat partijen hebben beoogd om in bijlage 2B een regeling te treffen om de managementovereenkomst tussen NOB en [geïntimeerde] te beëindigen. Dat partijen ook hebben beoogd om de tussen [geïntimeerde] en NOB bestaande huurovereenkomst te beëindigen en dat de genoemde bijlage 2B daar ook betrekking op zou hebben is uit de koopovereenkomst in het geheel niet af te leiden. Een regeling van die strekking is niet neergelegd in de koopovereenkomst.

  • -

    Bovenaan bijlage 2B staat dat de daarin neergelegde beëindigingsregeling tussen [geïntimeerde] en NOB behoort bij de koopovereenkomst ter zake de aandelen. Het ligt daarom voor de hand om de beëindigingsregeling uit te leggen in het licht van de koopovereenkomst ter zake de aandelen. Volgens artikel 10 van de koopovereenkomst vormen de koopovereenkomst en de bijlagen een onverbrekelijk geheel. Dit wijst erop dat de bijlage 2B, zoals vermeld in artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst, betrekking heeft op de beëindiging van de managementovereenkomst. Dat [geïntimeerde] in de beëindigingsregeling verklaart niets meer van NOB te vorderen heeft, ziet dus klaarblijkelijk op de in artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst genoemde “enige (beëindigings)vergoeding en/of transitie-vergoeding en/of (…) vordering uit hoofde van enige (arbeids)overeenkomst op de Vennootschap”. Zo heeft [geïntimeerde] dat naar het oordeel van het hof in elk geval mogen begrijpen.

  • -

    Als NOB ook had gewild dat zij vanaf de datum van de overdracht van de aandelen geen huur meer aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn terwijl zij het pand nog wel zou blijven gebruiken, had zij (of [de vennootschap] namens haar) dat uitdrukkelijk moeten bedingen in het kader van de koopovereenkomst ter zake de aandelen. Dat [geïntimeerde] bereid zou zijn om het pand voor een onbepaalde periode zonder tegenprestatie aan NOB ter beschikking te blijven stellen na de aandelenoverdracht is immers niet erg plausibel.

  • -

    Dat NOB en [geïntimeerde] begin 2018, dus na de overdracht van de aandelen in NOB, hebben onderhandeld over een mogelijk te sluiten nieuwe huurovereenkomst, voert niet tot een ander oordeel. Dit wijst er op dat partijen overleg hadden over een mogelijke aanpassing van de geldende huurvoorwaarden (met name de huurprijs en de looptijd). Er kan echter niet uit worden afgeleid dat [geïntimeerde] er in bijlage 2B mee heeft ingestemd dat vanaf de overdracht van de aandelen geen huur meer verschuldigd zou zijn tot het moment waarop partijen overeenstemming zouden hebben bereikt over een nieuwe huurovereenkomst. Integendeel, de bewuste mailberichten tussen partijen (onder andere onderdelen van prod. 17 bij conclusie van antwoord in reconventie en prod. 13 bij brief van 12 juni 2019)) wijzen juist op het tegendeel. Een regeling zoals door NOB gesteld ligt ook niet voor de hand, mede gelet op het feit dat NOB wel gebruik bleef maken van het gehuurde. Dan ligt juist voor de hand dat de huurbetalingsverplichtingen doorlopen. Dit uitgangspunt ligt ook ten grondslag aan het bepaalde in artikel 7:230 BW.

3.4.6.

Het hof concludeert dat NOB in de gegeven omstandigheden niet mocht aannemen dat [geïntimeerde] door ondertekening van bijlage 2B, die volgens artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst betrekking had op beëindiging van de managementovereenkomst, ook haar aanspraak op huur vanaf de datum van overdracht van de aandelen prijsgaf terwijl NOB vanaf die datum het gehuurde wel bleef gebruiken. Dat [geïntimeerde] tot een dergelijke niet voor de hand liggende afstand van recht bereid zou zijn, is uit de gang van zaken niet af te leiden.

3.4.7.

Gelet op het bovenstaande in r.o. 3.4.3. tot en met 3.4.6. heeft NOB haar in r.o. 3.4.3. bedoelde stelling over tussentijdse beëindiging van de huur onvoldoende onderbouwd. Alleen al om die reden wordt niet aan bewijslevering toegekomen.

3.4.8.

Ten overvloede overweegt het hof als volgt. NOB heeft aan het slot van de dagvaarding in hoger beroep in algemene bewoordingen een bewijsaanbod gedaan. Zij heeft echter geen concrete feiten gesteld, zoals bijvoorbeeld mondelinge uitlatingen die in de onderhandelingsfase zouden zijn gedaan, waaruit af te leiden is dat [geïntimeerde] wel afstand heeft gedaan van haar recht op huur over de periode na de aandelenoverdracht. Het bewijsaanbod is daarom onvoldoende gespecificeerd. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst per de datum van de overdracht van de aandelen geëindigd is. Evenmin heeft NOB concrete feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat [geïntimeerde] over de periode na de aandelenoverdracht afstand heeft gedaan van haar recht op huurbetaling. Het hof verwerpt daarom de grieven I en II in principaal hoger beroep.

3.4.9.

Omdat de grieven I en II in principaal hoger beroep zijn verworpen, moet het bestreden vonnis worden bekrachtigd voor zover bij dat vonnis:

  • -

    de vordering van NOB in reconventie ter zake onverschuldigd betaalde huur over de maanden december 2017 en januari 2018 is afgewezen;

  • -

    NOB is veroordeeld om aan [geïntimeerde] over de periode van februari 2018 tot en met mei 2018 € 6.000,-- aan achterstallige huur te betalen (€ 1.500,-- per maand gedurende vier maanden).

Of NOB over de periode na mei 2018 nog huur of een vergoeding voor huurderving verschuldigd is, zal het hof hierna bij de behandeling van grief I in incidenteel hoger beroep beoordelen.

Met betrekking tot de grief I in incidenteel hoger beroep: heeft [geïntimeerde] ingestemd met beëindiging van de huur met ingang van 1 juni 2018 zonder dat zij een vergoeding zou ontvangen voor gederfde huur?

3.5.1.

In rov. 4.4 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat uit de uitlatingen die partijen over en weer hebben gedaan over de oplevering van het gehuurde, volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 juni 2018. De kantonrechter heeft daar de conclusie aan verbonden dat NOB de huur over de maanden februari 2018 tot en met mei 2018, zijnde in totaal € 6.000,--, nog moet voldoen en dat over de periode ná 1 juni 2018 geen schadevergoeding ter zake gederfde huur verschuldigd is. Om die reden heeft de kantonrechter vordering B in conventie afgewezen.

3.5.2.

Grief I in incidenteel hoger beroep is tegen die afwijzing gericht. In de toelichting op de grief betoogt [geïntimeerde] dat zij niet heeft ingestemd met eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst zonder dat de door haar geleden schade vergoed zou worden. Ter onderbouwing van dat betoog wijst [geïntimeerde] erop dat haar advocaat in de brief van 19 juni 2018 aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van alle schade die [geïntimeerde] lijdt door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] meent daarom dat vordering B in conventie alsnog moet worden toegewezen.

3.5.3.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] in de toelichting op haar grief (onder meer in

onderdeel 24.5) erkent dat het handelen van NOB tot een beëindiging van de huur per 1 juni 2018 heeft geleid. Dit staat dus in hoger beroep vast, mede nu het hof naar aanleiding van de grieven I en II in principaal hoger beroep heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet al eind 2017 is geëindigd. Omdat vast staat dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juni 2018 is geëindigd, rust er op NOB geen verbintenis om over de periode ingaande 1 juni 2018 nog huur te betalen.

3.5.4.

In overeenstemming daarmee betreft vordering B van [geïntimeerde] geen vordering tot nakoming van de huurovereenkomst maar een vordering tot betaling van schadevergoeding wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Dit blijkt uit de wijze waarop zij dit onderdeel van haar vordering heeft geformuleerd en uit de wijze waarop zij dit onderdeel van haar vordering heeft onderbouwd in de inleidende dagvaarding en in het eerste deel van de toelichting op de grief. [geïntimeerde] heeft die vordering bovendien beperkt tot de periode van 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018.

3.5.5.

Voor een veroordeling van NOB tot betaling van schadevergoeding kan aanleiding bestaan als NOB in de nakoming van een verbintenis tekortgeschoten is. Het hof zal hierna bij de behandeling van grief III in principaal hoger beroep en grief II in incidenteel hoger beroep beoordelen of van dergelijke tekortkomingen sprake is in verband met de wijze waarop het gehuurde is opgeleverd. Omdat vast staat dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juni 2018 geëindigd is, is met ingang van die datum echter geen sprake meer van een verbintenis tot huurbetaling, en dus ook niet van een tekortkoming van NOB in de nakoming van een dergelijke (niet meer bestaande) verbintenis tot huurbetaling. In zoverre is er geen grondslag om NOB te veroordelen tot een vergoeding van de schade die [geïntimeerde] door derving van huur heeft geleden.

3.5.6.

In de toelichting die [geïntimeerde] op haar grief heeft gegeven, ligt in feite het standpunt besloten dat een overeenkomst tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden niet op de voet van artikel 6:217 lid 1 BW tot stand gekomen is omdat het aanbod en aanvaarding van elkaar afweken in de zin van artikel 6:225 lid 1 BW. Waar het aanbod van NOB inhield dat zij per eind mei 2018 uit het gehuurde zou vertrekken en met ingang van 1 juni 2018 geen huur meer zou betalen, hield de aanvaarding door [geïntimeerde] volgens [geïntimeerde] in dat NOB weliswaar uit het gehuurde zou vertrekken en daar niet meer in zou terugkeren, maar wel een vergoeding voor de als gevolg daarvan door [geïntimeerde] gederfde huurinkomsten verschuldigd zou zijn. In dit betoog van [geïntimeerde] ligt besloten dat de aanvaarding afweek van het aanbod tot beëindiging van de huurovereenkomst, zodat geen overeenstemming is bereikt over de voorwaarden voor beëindiging van de huur. Dat zou meebrengen dat de huurovereenkomst in stand is gebleven. Daarbij past een vordering tot nakoming van de huurbetalingsverplichtingen. Een dergelijke vordering heeft [geïntimeerde] echter uitdrukkelijk niet ingesteld.

3.5.7.

Volledigheidshalve stelt het hof vast dat de problematiek van opzegging van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, zoals onder meer aan de orde in het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141, in dit geval niet aan de orde is. In dit geval betreft het immers een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die, bij gebreke van overeenstemming over tussentijdse beëindiging, blijft bestaan.

3.5.8.

Hetgeen [geïntimeerde] aan vordering B in conventie ten grondslag heeft gelegd, kan die vordering dus niet dragen. Grief I in incidenteel hoger beroep kan om deze reden geen doel treffen. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen, voor zover daarbij vordering B in conventie is afgewezen.

Met betrekking tot grief II in incidenteel hoger beroep: de vordering in conventie ter zake schoonmaak- en herstelkosten

3.6.1.

Vordering D in conventie is opgebouwd uit twee delen:

  • -

    D-1: € 2.500,-- ter zake het niet schoon en leeg in oorspronkelijke staat opleveren van het gehuurde;

  • -

    D-2 € 5.000,00 ter zake verdwenen zaken die aan [geïntimeerde] toebehoren.

De kantonrechter heeft vordering D-1 afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [geïntimeerde] NOB niet in de gelegenheid heeft gesteld het gehuurde in goede staat op te leveren en herstelwerk te verrichten, dat [geïntimeerde] geen specificatie heeft overgelegd van door haarzelf verrichte schoonmaak- en herstelwerkzaamheden en dat [geïntimeerde] geen factuur heeft overgelegd ter zake door derden verrichte werkzaamheden.

3.6.2.

Grief II in incidenteel hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van vordering D-1. In de toelichting op de grief stelt [geïntimeerde] dat zij NOB niet in de gelegenheid hoefde te stellen om het pand na 1 juni 2018 nog te betreden voor het verrichten van werkzaamheden. Voorts heeft [geïntimeerde] in de toelichting op de grief de volgens haar gemaakte herstelkosten gespecificeerd. De specificatie sluit op een totaalbedrag van € 1.995,--. Tot slot heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij en haar echtgenoot 22 uur aan schoonmaakwerkzaamheden hebben besteed. [geïntimeerde] meent daarvoor een uurtarief van € 35,-- exclusief btw per uur te mogen rekenen, zodat zij ter zake schoonmaakwerkzaamheden 22 keer € 35,-- is € 770,-- exclusief btw vordert.

3.6.3.

NOB heeft de gestelde herstelkosten bestreden en erop gewezen dat [geïntimeerde] nog steeds geen factuur, betaalbewijs of ander bewijsstuk heeft overgelegd. NOB heeft ook bestreden dat zij het pand eind mei 2018 in onvoldoende schone staat heeft achtergelaten.

3.6.4.

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat NOB het gehuurde eind mei 2018 niet in goede staat heeft achtergelaten en dat [geïntimeerde] in verband daarmee de genoemde herstelkosten en schoonmaakkosten heeft moeten maken, rust op haar de bewijslast van die stelling. NOB heeft de stelling betwist, en [geïntimeerde] heeft onvoldoende gesteld om tot bewijs van die stelling te worden toegelaten. Bovendien heeft [geïntimeerde] op dit punt in hoger beroep niet een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat NOB het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten en dat [geïntimeerde] om die reden de door haar gestelde herstelkosten heeft moeten maken en de door haar gestelde schoonmaakwerkzaamheden heeft moeten verrichten. Het hof verwerpt daarom grief II in incidenteel hoger beroep.

Met betrekking tot grief III in principaal hoger beroep: de vordering in conventie ter zake verdwenen roerende zaken

3.7.1.

De in rov. 3.6.1 genoemde vordering D-2 strekt tot veroordeling van NOB tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,-- ter zake aan [geïntimeerde] toebehorende zaken die NOB volgens [geïntimeerde] uit het gehuurde heeft meegenomen. In de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] gesteld dat die zaken zijn opgesomd op de als productie 7 bij de inleidende dagvaarding overgelegde lijst. NOB heeft vervolgens in de conclusie van antwoord betwist dat zij zaken die aan [geïntimeerde] toebehoren heeft meegenomen uit het gehuurde.

3.7.2.

De kantonrechter heeft ter zake deze vordering een bedrag van € 1.000,-- toegewezen en daartoe in rov. 4.6 van het vonnis het volgende overwogen:

“4.6. Partijen verschillen verder van mening over door NOB meegenomen roerende zaken. Beide partijen hebben een inventarislijst overgelegd. Partijen zijn het er over eens dat de zaken al een aantal jaren oud zijn. Vast staat dat NOB vóór de ontruiming geen overleg heeft gehad met [geïntimeerde] over welke roerende zaken eigendom zijn van NOB dan wel eigendom van [geïntimeerde] . Bij gelegenheid van de comparitie heeft NOB gesteld dat de zaken door een verhuisbedrijf zijn ingeladen en vervoerd. NOB heeft erkend dat daarbij mogelijk spullen zijn ingeladen die eigendom van [geïntimeerde] zijn. Het had op de weg van NOB gelegen om tijdig te melden wanneer de ontruiming zou plaatsvinden zodat [geïntimeerde] de gelegenheid had om aan te geven welke roerende zaken door NOB meegenomen konden worden. NOB heeft derhalve zelf het risico op zich genomen dat de medewerkers van het verhuisbedrijf spullen zouden inladen die eigendom van [geïntimeerde] zijn. Nu NOB niet heeft aangeboden de betreffende zaken te retourneren, dient NOB de daardoor door [geïntimeerde] geleden schade te vergoeden die de kantonrechter, bij gebreke van een specificatie van de waarde van die zaken, naar redelijkheid en billijkheid zal vaststellen op € 1.000,00.”

3.7.3.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep geen grief gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om ter zake verdwenen zaken niet het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 5.000,-- maar slechts € 1.000,-- toe te wijzen. Dat ter zake deze post hooguit € 1.000,-- toewijsbaar is, staat in hoger beroep dus vast.

3.7.4.

NOB voert door middel van grief III in principaal hoger beroep aan dat de vordering helemaal moet worden afgewezen. In de toelichting op de grief betoogt NOB aan zij weliswaar niet kan uitsluiten dat dat er bij de verhuizing zaken van NOB zijn meegenomen, aangezien zij zelf niet bij de verhuizing aanwezig is geweest, maar dat zij het zeer onwaarschijnlijk acht.

3.7.5.

Naar het oordeel van het hof heeft NOB hiermee onvoldoende de gedetailleerde stellingen van [geïntimeerde] betwist over de volgens haar meegenomen zaken die haar eigendom waren. NOB heeft in de toelichting op haar grief weliswaar een lijst opgenomen van haar inventaris die volgens naar haar nieuwe locatie is verhuisd, maar uit de opmaak van dit stuk is op te maken dat het een overzicht van roerende zaken van NOB uit de jaarstukken betreft. Met het overleggen van dat overzicht heeft NOB niet voldoende betwist dat het door haar ingeschakelde verhuisbedrijf bij gelegenheid van de verhuizing ook roerende zaken uit het gehuurde heeft meegenomen die aan [geïntimeerde] toebehoorden. Het hof verwerpt daarom grief III in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot grief IV in principaal hoger beroep: is vordering C in conventie ter zake contractuele boete ten onrechte deels toegewezen?

3.8.1.

De kantonrechter heeft vordering C in conventie ter zake contractuele boete ten dele toegewezen, namelijk tot een bedrag van € 3.000,--. Uit rov. 4.7 van het vonnis is af te leiden dat dit bedrag is opgebouwd uit:

  • -

    4 maal € 300,-- omdat de huur over de maand februari 2018 bij het eind van de huur op 1 juni 2020 vier maanden onbetaald was;

  • -

    3 maal € 300,-- omdat de huur over de maand maart 2018 bij het eind van de huur op 1 juni 2020 drie maanden onbetaald was;

  • -

    2 maal € 300,-- omdat de huur over de maand april 2018 bij het eind van de huur op 1 juni 2020 twee maanden onbetaald was;

  • -

    1 maal € 300,-- omdat de huur over de maand mei 2018 bij het eind van de huur op 1 juni 2020 één maand onbetaald was.

De boete is gebaseerd op artikel 18.2 van de volgens [geïntimeerde] op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden.

3.8.2.

NOB is met grief IV in principaal hoger beroep opgekomen tegen deze gedeeltelijke toewijzing. Volgens NOB moet deze vordering geheel worden afgewezen. NOB betoogt daartoe allereerst dat de huurovereenkomst verwijst naar twee verschillende sets algemene voorwaarden en dat niet duidelijk is welke set van toepassing is. Volgens NOB brengt dit mee dat geen van beide sets van toepassing is. NOB heeft in dit kader gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 28 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2507 (Visser/Avéro). Dat arrest betrof een geval waarin naar twee onderling verschillende sets algemene voorwaarden was verwezen, met gebruik van het woord “of”, zonder dat op enigerlei wijze was aangegeven of nader geregeld welke van die sets in het gegeven geval van toepassing zou zijn. Voor zodanig geval heeft de Hoge Raad beslist dat geen van de sets algemene voorwaarden deel uitmaakt van de overeenkomst en dat de gebruiker dat niet kan verhelpen door zelf alsnog een van de sets algemene voorwaarden te kiezen.

3.8.3.

Ter beoordeling van dit verweer moet eerst worden bezien wat er in de huurovereenkomst staat over de toepasselijkheid van algemene voorwaarden.

Artikel 2.1 van de huurovereenkomst luidt voor zover thans van belang als volgt:

“Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003 (…). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.”

NOB heeft er terecht op gewezen dat artikel 2.1 innerlijk tegenstrijdig is aangezien kantoorruimte geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, maar zogeheten “andere” bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Het eerste zinsdeel van artikel 2.1 is daardoor onduidelijk. De vraag kan opkomen of in het eerste zinsdeel wordt gedoeld op de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, of op de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit betreft echter geen situatie waarin uitdrukkelijk naar twee onderling verschillende sets algemene voorwaarden is verwezen, met gebruik van het woord “of”, zonder dat op enigerlei wijze is aangegeven of nader geregeld welke van die twee uitdrukkelijk genoemde sets van toepassing is. In het onderhavige geval is sprake van een innerlijk tegenstrijdige verwijzing naar een set algemene voorwaarden, waardoor op het eerste gezicht onduidelijk is welke set algemene voorwaarden wordt bedoeld. In deze situatie geldt niet de regel uit het arrest Visser/Avéro, maar moet door uitleg worden bepaald welke set algemene voorwaarden van toepassing is verklaard.

3.8.4.

Bij het verrichten van die uitleg acht het hof van belang dat op bladzijde 5 van de huurovereenkomst de volgende tekst staat:

“Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ als genoemd in 2.1”

Deze tekst is niet tegenstrijdig, want winkelruimte is wel bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dit wijst erop dat ook in artikel 2.1 de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte zijn bedoeld.

3.8.5.

Daarbij komt het volgende. De op bladzijde 5 van de huurovereenkomst genoemde algemene voorwaarden zijn door [geïntimeerde] overgelegd als productie 4 bij de inleidende dagvaarding. Op deze voorwaarden (ROZ model 2003) staat dat zij zijn ingeschreven bij de rechtbank Den Haag onder nummer 73/2003. Dat is het nummer dat ook genoemd is in artikel 2.1 van de huurovereenkomst. Dat het betreffende nummer in artikel 2.1 is genoemd, wijst er zonder meer op dat in dat artikel op deze set algemene voorwaarden is gedoeld.

3.8.6.

NOB heeft ook niet gemotiveerd betwist dat de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ingeschreven onder nummer 73/2003) daadwerkelijk aan haar ter hand zijn gesteld (zie hierna, rov. 3.9.2 van dit arrest).

3.8.7.

Dit alles, bezien in onderling verband en samenhang, voert tot de conclusie dat partijen op hun huurovereenkomst de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing hebben verklaard. Dat in de tekst van artikel 2.1 door een kennelijke verschrijving ten onrechte het woord “KANTOORRUIMTE” is opgenomen, doet hier niet aan af.

3.8.8.

Dat de door NOB gehuurde ruimte een kantoorruimte is (bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) en dus geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, voert niet tot een ander oordeel. Het is voor partijen mogelijk om de algemene bepalingen voor winkelruimte van toepassing te verklaren op een huurovereenkomst voor kantoorruimte. Dat is in dit geval gedaan, zo blijkt uit het samenstel van artikel 2.1 en de tekst op bladzijde 5 van de overeenkomst, bezien in samenhang met het feit dat de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte zijn gedeponeerd onder het in artikel 2.1 van de overeenkomst genoemde nummer.

3.8.9.

NOB heeft bovendien geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet gebleken is van verschillen tussen het boetebeding uit de algemene voorwaarden voor winkelruimte en uit de algemene voorwaarden voor kantoorruimte. Het hof verwerpt het betoog van NOB dat er geen algemene voorwaarden van toepassing zijn op de in geding zijnde huurovereenkomst.

3.9.1.

NOB heeft in de toelichting op de grief IV in principaal hoger beroep voorts betoogd dat zij de algemene bepalingen voor winkelruimte niet heeft ondertekend en dat [geïntimeerde] dus niet kan bewijzen dat zij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan NOB ter beschikking heeft gesteld. NOB heeft daar in de toelichting op de grief het volgende op laten volgen: “NOB stelt zich dan ook op het standpunt dat deze nimmer aan haar ter beschikking zijn gesteld, laat staan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst en roept hierbij dan ook de vernietiging in van de algemene bepalingen Winkelruimte.”

3.9.2.

Naar het oordeel van het hof heeft NOB hiermee onvoldoende de stelling van [geïntimeerde] betwist dat de algemene voorwaarden wel vóór of bij het sluiten van de overeenkomst aan NOB ter hand zijn gesteld. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat namens NOB de huurovereenkomst niet alleen op bladzijde 4 is ondertekend, maar ook op bladzijde 5, waar uitsluitend de volgende tekst is opgenomen:

“Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ als genoemd in 2.1”

Het had op de weg van NOB gelegen om een verklaring te geven voor het feit dat zij bladzijde 5 heeft ondertekend terwijl zij nu stelt de algemene voorwaarden niet te hebben ontvangen. Nu NOB dit heeft nagelaten, en ter onderbouwing van haar stelling dat zij de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen volstaat met de constatering dat zij de algemene voorwaarden niet heeft ondertekend, geldt dat zij de terhandstelling onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof neemt dus als vaststaand aan dat de algemene voorwaarden aan NOB te hand zijn gesteld.

3.10.

NOB heeft in de toelichting op grief IV in principaal hoger beroep geen andere bezwaren aangevoerd tegen haar veroordeling om in verband met de te late betaling van de huur over de maanden februari tot en met mei aan [geïntimeerde] een boete te betalen van € 3.000,--. NOB heeft niet heeft betwist dat het boetebeding overeenkomstig de primaire stelling van [geïntimeerde] zo moet uitgelegd dat voor iedere huurtermijn die te laat betaald wordt, elke maand van de vertraging een boete verschuldigd is van € 300,-- per maand. Het hof concludeert dat grief IV in principaal hoger beroep geen doel treft.

Grief III in incidenteel hoger beroep: moet vordering C in conventie ter zake contractuele boete worden toegewezen tot een hoger bedrag dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag?

3.11.1.

Door middel van grief III in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] dat de kantonrechter de vordering ter zake contractuele boete ten onrechte slechts tot het genoemde bedrag van € 3.000,-- heeft toegewezen. De kantonrechter heeft het boetebeding daarbij, overeenkomstig de primaire stelling van [geïntimeerde] , zo uitgelegd dat voor iedere huurtermijn die te laat betaald wordt, elke maand van de vertraging een boete verschuldigd is van € 300,-- per maand. De kantonrechter heeft het te betalen boetebedrag op die wijze berekend over de periode tot en met 1 juni 2018 (zie rov. 3.8.1 van dit arrest).

3.11.2.

In de toelichting op grief III in incidenteel hoger betoogt [geïntimeerde] allereerst dat de boete niet alleen over de huurtermijnen van februari 2018 tot en met mei 2018 moet worden berekend, maar ook over de huurtermijnen van juni 2018 tot en met december 2018. Volgens [geïntimeerde] zijn aldus in totaal 11 huurtermijnen onbetaald gebleven waarover een contractuele boete is gaan lopen, namelijk de maanden februari 2018 tot en met december 2018. Het hof verwerpt dit betoog. Uit hetgeen het hof in het voorgaande met betrekking tot grief I in incidenteel hoger beroep heeft overwogen, volgt immers dat ter zake huur over de periode van juni tot en met december 2018 geen bedrag aan [geïntimeerde] wordt toegewezen. Volgens de eigen stellingen van [geïntimeerde] was met ingang van 1 juni 2018 geen sprake meer van een huurovereenkomst. Dat brengt mee dat een contractuele boete alleen verbeurd is ter zake het te laat betalen van de vier huurtermijnen over februari 2018 tot en met mei 2018. Ter zake de andere gestelde huurtermijnen heeft [geïntimeerde] haar vordering niet van een deugdelijke grondslag voorzien.

3.11.3.

In de toelichting op de grief heeft [geïntimeerde] voorts betoogd, kort gezegd, dat de huur over de maanden februari tot en met mei 2018 naar aanleiding van het bestreden vonnis van 14 augustus 2019 uiteindelijk is voldaan “rond oktober 2019”. Volgens [geïntimeerde] moet, zo begrijpt het hof, de door de kantonrechter gehanteerde berekening, zoals weergegeven in rov. 3.8.1 van dit arrest, worden aangevuld met de boetebedragen die ter zake de te laat betaalde huurtermijnen over de maanden februari tot en met mei 2018 zijn verbeurd tijdens het onbetaald blijven van deze maandtermijnen gedurende de periode van juni 2018 tot en met oktober 2019.

3.11.4.

NOB heeft dit onderdeel van de grief bestreden. Volgens NOB heeft het in de algemene voorwaarden neergelegde boetebeding haar werking verloren met het eindigen van de huurovereenkomst per 1 juni 2018, en zijn daarom ter zake de vier onbetaald gebleven huurtermijnen geen nieuwe boetes verbeurd na het einde van de huurovereenkomst.

3.11.5.

Het hof verwerpt dit verweer. Het tussen partijen vaststaande feit dat de huurovereenkomst tussen hen is geëindigd met ingang van 1 juni 2018, brengt niet mee dat het boetebeding ter zake de vóór de beëindiging van de huurovereenkomst opeisbaar geworden huurtermijnen haar werking heeft verloren. Bedingen uit een overeenkomst die de gevolgen regelen van een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, zoals een boetebeding, kunnen over het algemeen hun werking ook behouden nadat de betreffende overeenkomst geëindigd is, en beogen dat ook vaak. NOB heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit af te leiden is dat het boetebeding, waarin de gevolgen zijn geregeld van het te laat betalen van de huur, haar werking ten aanzien van reeds opeisbaar geworden huurtermijnen zou verliezen op het moment van eindigen van de huur.

3.11.6.

NOB heeft niet betwist dat zij de huur over de maanden februari tot en met mei 2018 pas in oktober 2019 heeft voldaan. Dit brengt mee dat de door de kantonrechter berekende boete, zoals weergegeven in rov. 3.8.1 van dit arrest, moet worden aangevuld met 15 maanden (juli 2018 tot en met oktober 2019) maal vier onbetaalde huurtermijnen is 60 boetes van € 300,--. Dat komt neer op € 18.000,--. In totaal is dus een boete verbeurd van € 3.000,-- (het door de kantonrechter toegewezen bedrag) plus € 18.000,-- (de over de periode van juli 2018 tot en met oktober 2019 verbeurde boete) is in totaal € 21.000,--. Het hof herhaalt in dit verband dat NOB niet heeft betwist dat het boetebeding overeenkomstig de primaire stelling van [geïntimeerde] zo moet worden uitgelegd dat voor iedere huurtermijn die te laat wordt betaald, elke maand van de vertraging een boete verschuldigd is van € 300,-- per maand.

3.11.7.

Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen (artikel 6:94 BW). NOB heeft echter niet om matiging verzocht en uit de bewoordingen van artikel 6:94 volgt dat de rechter niet ambtshalve tot matiging kan overgaan. Het hof komt dus niet toe aan de vraag of in dit geval aanleiding bestaat voor matiging van de boete.

3.11.8.

NOB heeft geen andere verweren gevoerd die nog behandeld moeten worden omdat grief III in incidenteel hoger beroep terecht is voorgedragen. Het hof concludeert dat grief III in incidenteel hoger beroep ten dele doel treft. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen voor zover daarbij vordering C in conventie slechts tot een bedrag van € 3.000,-- is toegewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de betreffende vordering toewijzen tot een bedrag van € 21.000,--.

Met betrekking tot grief V in principaal hoger beroep: de vorderingen in reconventie tot opheffing van de gelegde conservatoire beslagen en tot betaling van schadevergoeding wegens het leggen van die beslagen

3.12.1.

NOB heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat de door [geïntimeerde] ten laste van NOB gelegde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn, en veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die NOB door de beslagen heeft geleden, op te maken bij staat. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen omdat, nu de vordering in conventie ten dele is toegewezen, niet kan worden gezegd dat de beslagen onrechtmatig zijn gelegd.

3.12.2.

NOB is met grief V in principaal hoger beroep opgekomen tegen dat oordeel. In de toelichting op de grief betoogt NOB dat de vordering in conventie geheel had moeten worden afgewezen en dat dit meebrengt dat de door [geïntimeerde] gelegde beslagen onrechtmatig zijn gelegd.

3.12.3.

Het hof verwerpt deze grief. Het hof komt immers tot de conclusie dat de vordering in conventie tot een nog hoger bedrag toewijsbaar is dan het door de kantonrechter in conventie toegewezen bedrag. NOB heeft niet gesteld dat onder deze omstandigheden de beslaglegging onrechtmatig geacht kan worden.

Met betrekking tot grief VI in principaal hoger beroep: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

3.13.1.

De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie en in reconventie tussen de partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

3.13.2.

NOB is met grief VI tegen die beslissing opgekomen. Volgens NOB had zij geheel in het gelijk moeten worden gesteld en had [geïntimeerde] dus in de proceskosten moeten worden veroordeeld. Het hof verwerpt deze grief. Het hof heeft immers in het voorgaande ook de grieven I tot en met V in principaal hoger beroep verworpen, en bovendien grief III in incidenteel hoger beroep deels gegrond geacht. [geïntimeerde] kan bij deze stand van zaken niet worden beschouwd als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof acht het daarom juist dat de kantonrechter [geïntimeerde] niet in de proceskosten van het geding in eerste aanleg heeft veroordeeld.

3.13.3.

[geïntimeerde] heeft geen, althans geen voldoende duidelijke, grief gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten in conventie en in reconventie tussen partijen te compenseren. Het hof acht die compensatie ook passend, nu de vordering van [geïntimeerde] in conventie slechts ten dele wordt toegewezen en de gedingen in conventie en in reconventie sterk met elkaar samenhangen. Het hof zal dit onderdeel van het vonnis daarom bekrachtigen.

Conclusie en afwikkeling

3.14.1.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd voor zover NOB bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 10.000,-- te betalen (€ 6.000,-- aan achterstallige huur, € 1.000,-- voor meegenomen roerende zaken en € 3.000,-- aan contractuele boete). Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, NOB veroordelen om aan [geïntimeerde] te betalen:

  • -

    € 6.000,-- aan achterstallige huur

  • -

    € 21.000,-- aan contractuele boete;

  • -

    € 1.000,-- voor meegenomen roerende zaken.

3.14.2.

Het hof zal het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigen.

3.14.3.

De grieven van NOB in principaal hoger beroep hebben geen doel getroffen. Het hof zal NOB daarom veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente.

3.14.4.

De grieven van [geïntimeerde] hebben ten dele doel getroffen. Beide partijen zijn in incidenteel hoger beroep dus deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het incidenteel hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

3.14.5.

Het hof zal dit arrest, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

3.14.6.

Uit al het voorgaande volgt de onderstaande uitspraak.

4 De uitspraak

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover NOB bij dat vonnis in conventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 10.000,-- te betalen (€ 6.000,-- aan achterstallige huur, € 1.000,-- voor meegenomen roerende zaken en € 3.000,-- aan contractuele boete);

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt NOB in conventie om aan [geïntimeerde] te betalen:

  • -

    € 6.000,-- aan achterstallige huur

  • -

    € 21.000,-- aan contractuele boete;

  • -

    € 1.000,-- voor meegenomen roerende zaken;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt NOB in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 741,-- aan griffierecht en op € 1.391,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het incidenteel hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, P.M. Arnoldus-Smit en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 december 2020.

griffier rolraadsheer