Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:3533

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
17-11-2020
Datum publicatie
08-12-2020
Zaaknummer
200.265.454_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bemiddelingsovereenkomst voor verkoop door makelaar van woning met paardenstallen. Kort na het einde van de bemiddelingsovereenkomst komt een koopovereenkomst tot stand via een andere makelaar. In hoeverre heeft de eerste makelaar recht op courtage of redelijk loon in de zin van artikel 7:411 BW?

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 411
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.265.454/01

arrest van 17 november 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. P.J.M. Boomaars te Breda,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerde 3] ,
allen gevestigd/wonende te [vestigings-/woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [de V.O.F.] ,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 augustus 2019 ingeleide hoger beroep van het tussenvonnis van 27 februari 2019 en het eindvonnis van 31 juli 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en [de V.O.F.] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7178653 CV EXPL 18-3665)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep

  • -

    de memorie van grieven, met productie 1

  • -

    de memorie van antwoord

  • -

    de akte van [appellant] met producties 2 tot en met 5

  • -

    de antwoordakte van [de V.O.F.] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a) [de V.O.F.] v.o.f. is een makelaar die zich specifiek richt op de verkoop van hippisch onroerend goed. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn vennoten van [de V.O.F.] v.o.f.

b) Op 10 december 2014 zijn [appellant] en [de V.O.F.] een overeenkomst van opdracht aangegaan (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst betreft de opdracht aan [de V.O.F.] tot dienstverlening bij de verkoop van de woning met stallen, rijhal, ondergrond en weiland van [appellant] aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). In de overeenkomst is onder meer bepaald:

“(…)

3. De opdrachtgever zal zich onthouden van het inroepen of gebruik maken van bemiddeling van anderen of andere verkoopmogelijkheden dan die van [de V.O.F.] Makelaardij, tenzij deze laatste daarmee uitdrukkelijk schriftelijk instemt.

(…)

5. De opdrachtgever is courtage verschuldigd, indien tijdens de looptijd van deze opdracht een overeenkomst tot stand komt, ongeacht het feit of deze het gevolg is van bemiddeling van [de V.O.F.] Makelaardij.

6. Courtage is verschuldigd, indien er na intrekking van de opdracht, een overeenkomst tot stand komt die het gevolg is van bemiddeling die gedurende de termijn van de opdracht is verricht of indien binnen 2 maanden na intrekking een overeenkomst tot stand komt.

7. De kosten van bemiddeling bedragen 1,5% van de overeen te komen koopprijs vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting.

8. [de V.O.F.] Makelaardij rekent een eenmalige onkostenvergoeding van € 1250,- vermeerderd met omzetbelasting. De onkostenvergoeding zal in mindering worden gebracht op de courtage bij verkoop. (…)

(…)

10. Intrekking van de opdracht kan uitsluitend schriftelijk bij aangetekend schrijven geschieden. Als datum van intrekking geldt de datum waarop [de V.O.F.] Makelaardij cq. de opdrachtgever de schriftelijke mededeling ontvangt. Bij intrekking van de opdracht is de opdrachtgever naast de tot dan toe gemaakte publiciteitskosten (advertentiekosten, fotopresentatie, vermelding in gidsen, etc.) te allen tijde aan de makelaar een onkostenvergoeding verschuldigd van € 495,- vermeerderd met omzetbelasting.

11. De courtage vermeld onder punt 7 zal door de opdrachtgever uiterlijk worden voldaan bij de notaris ten tijde van de akte van eigendomsoverdracht. Te late betaling brengt extra kosten met zich mee waardoor de courtage wordt verhoogd met 7% plus de wettelijke rente over het totaal verschuldigde.

(…)”

c) Het in artikel 8 van de overeenkomst bedoelde voorschot op de courtage van € 1.512,50 inclusief btw (€ 1.250,- exclusief btw) heeft [appellant] aan [de V.O.F.] voldaan.

d) Ter uitvoering van de overeenkomst heeft [de V.O.F.] het pand gepresenteerd en te koop aangeboden op haar eigen website en op beurzen en dergelijke. Zij heeft verder informatie verstrekt aan geïnteresseerden en brochures verzonden. Zij heeft ook meerdere bezichtigingen verzorgd. De initiële vraagprijs van € 895.000,- k.k. is tussentijds verlaagd. Er zijn meerdere biedingen uitgebracht. Geen daarvan heeft tot het sluiten van een koopovereenkomst geleid.

e) Na het sluiten van de overeenkomst is het pand op enig moment voor november 2016 via [makelaar] Makelaardij, een niet specifiek op de hippische vastgoedmarkt gerichte makelaar (hierna: [makelaar] ), op Funda geplaatst.

f) [de V.O.F.] heeft, tijdens een vakantie van [geïntimeerde 2] in Namibië, gebruik gemaakt van telefooncentrale PhoneCare. In een e-mail van PhoneCare van 27 november 2017 aan [geïntimeerde 2] met als onderwerp “Uw berichten van maandag 27 november 2017” is onder meer vermeld:

“27-11-2017 09:39

gesproken met: Dhr. [naam 1]

telefoon: (…)

e-mail: ***

betreft: [adres] [plaats]

Wilt u deze persoon terugbellen?”

g) [appellant] heeft [geïntimeerde 2] bij e-mail van 30 november 2017 als volgt bericht:

“(…)

Heb je vandaag geprobeerd te bellen lukte niet.

Het pand staat al enige tijd te koop bij jou en er komen geen kijkers meer in het afgelopen jaar.

Dus hebben we besloten het bij jou uit de verkoop te halen.

Mocht je toch kijkers hebben ben je natuurlijk van harte welkom.”

h) [geïntimeerde 2] heeft bij e-mail van 2 december 2017 als volgt gereageerd:

“(…)

Jammer dat jullie met onze dienstverlening willen stoppen.

In de periode dat we de bemiddeling mochten verrichten zijn er diverse biedingen gedaan tot de € 700.000,- K.K. Ook dit jaar is [geïntimeerde 3] met klanten bij jullie geweest.

De heer [naam 1] heeft vorige week nog contact gezocht omtrent jullie pand, alsook [naam 2] en [naam 3] . Interesses zijn er zeker, echter tot op heden niet voor de prijsstelling die we hanteren.

Graag had ik nog even contact met jullie gehad. Wanneer ik terug ben uit het buitenland, zal ik jullie telefonisch contacteren om de vervolg stappen te bespreken.

(…)”

i) [geïntimeerde 2] heeft [appellant] bij e-mail van 18 december 2017, onder verwijzing naar dat telefoongesprek, onder meer als volgt bericht:

“(…)

Na ons telefoongesprek van vorige week, kan ik mij vinden i[n] het volgende:

• Contractsduur (reeds lopende opdracht tot dienstverlening) loopt tot 1 augustus 2018;

• Courtage 1,5% excl. BTW bij verkoop (oorspronkelijke opdracht tot dienstverlening);

• Wanneer de andere makelaar aantoonbaar zorgt voor een daadwerkelijke koper en wij daar geen werk van hebben, rekenen wij een onkostenvergoeding van € 495,- excl. BTW en geen courtage. Dit geldt tevens bij het opzeggen/afsluiten van het contract.

Verneem graag je reactie en hoop dat bovenstaand een gepast voorstel is.

(…)”

j) [appellant] heeft niet op dit voorstel gereageerd.

k) Bij e-mail van 9 februari 2018 heeft [geïntimeerde 2] [appellant] bericht dat zij heeft vernomen dat het pand is verkocht en in april zal worden geleverd. In deze e-mail heeft [geïntimeerde 2] aanspraak gemaakt op courtage.

l) Op 6 april 2018 is het pand geleverd aan de heer [koper] (hierna: [koper] ) voor een koopprijs van € 825.000,- k.k. In de leveringsakte is vermeld dat de onderliggende koopovereenkomst is gesloten op 2 februari 2018.

3.2.1.

In deze procedure heeft [appellant] , in conventie, na eiswijziging gevorderd:

- te verklaren voor recht dat de overeenkomst van opdracht tussen partijen is beëindigd, althans dat [appellant] aan [de V.O.F.] geen courtage verschuldigd is,

- aan [appellant] vervangende toestemming te geven om aan Rabobank mede namens [de V.O.F.] mede te delen dat de bankgarantie wordt vrijgegeven en dat de bank uit haar verplichtingen uit hoofde van de bankgarantie is ontslagen, althans [de V.O.F.] te bevelen volledige medewerking te verlenen aan het vrijgeven van de bankgarantie op straffe van een dwangsom, en

- [de V.O.F.] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten,

met veroordeling van [de V.O.F.] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat hij de overeenkomst bij e-mail van 30 november 2017 heeft opgezegd. Het pand is (vervolgens) niet door bemiddeling van [de V.O.F.] maar van [makelaar] verkocht. [appellant] is daarom, op grond van artikel 6 van de overeenkomst of anderszins, geen courtage verschuldigd aan [de V.O.F.] . [de V.O.F.] komt hoe dan ook geen beroep toe op artikel 6 van de overeenkomst omdat deze bepaling onredelijk bezwarend is en de vernietiging daarvan wordt ingeroepen. Ook het bepaalde in artikel 7:411 leden 1 en 2 BW leidt niet tot een betalingsverplichting voor [appellant] .

3.2.3.

[de V.O.F.] heeft, in voorwaardelijke reconventie, primair gevorderd veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 14.403,54. Dit bedrag bestaat uit 1,5% courtage van € 825.000,-, vermeerderd met 21% btw, zijnde € 14.973,75. Daarop is in mindering gebracht het door [appellant] betaalde voorschot van € 1.512,50 inclusief btw. Het resulterende bedrag is verhoogd met een bedrag van € 942,29, zijnde een boete van 7% voor te late betaling van de courtage. [de V.O.F.] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de overeenkomst tussen partijen niet is geëindigd, althans dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van bemiddeling gedurende de termijn van de opdracht danwel binnen twee maanden na intrekking van de opdracht, in de zin van artikel 6 van de overeenkomst. De boete is volgens [de V.O.F.] verschuldigd op basis van artikel 11 van de overeenkomst.

Subsidiair heeft [de V.O.F.] betaling gevorderd van een bedrag van € 9.062,90. Dit bedrag bestaat uit een vergoeding van 1% van de koopsom, vermeerderd met 21% btw, verminderd met het reeds betaalde voorschot, en vermeerderd met 7% boete. [de V.O.F.] legt aan deze vordering ten grondslag dat zij recht heeft op een vergoeding die samenhangt met de intrekking van de opdracht. Gezien de periode waarin [de V.O.F.] het pand in portefeuille heeft gehad en de diensten die zij heeft verricht, is een vergoeding van 1% reëel, aldus [de V.O.F.] .

Meer subsidiair heeft [de V.O.F.] betaling gevorderd van een bedrag van € 8.244,-. Dit bedrag bestaat uit € 7.122,50 aan vergoeding voor publicatiekosten en € 495,- aan onkostenvergoeding, vermeerderd met btw, verminderd met het reeds betaalde voorschot, en vermeerderd met 7% boete. [de V.O.F.] legt aan deze vordering ten grondslag dat [appellant] de kostenvergoedingen op grond van artikel 10 van de overeenkomst verschuldigd is.

Meest subsidiair heeft [de V.O.F.] betaling gevorderd van een in goede justitie te bepalen bedrag.

[de V.O.F.] heeft veroordeling van [appellant] in de proceskosten gevorderd.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 27 februari 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] de overeenkomst op 30 november 2017 heeft opgezegd, waarmee de overeenkomst is geëindigd. De kantonrechter heeft daarnaast geoordeeld dat het verweer van [appellant] dat strekt tot vernietiging van artikel 6 van de overeenkomst slaagt, wegens strijd met artikel 7:411 BW, zodat aan [de V.O.F.] geen beroep op deze bepaling toekomt. De primaire vordering van [de V.O.F.] heeft de kantonrechter daarom niet toewijsbaar geoordeeld.

De kantonrechter heeft vervolgens de subsidiaire vordering van [de V.O.F.] beoordeeld op grond van artikel 7:411 BW. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het einde van de overeenkomst volledig aan [appellant] is toe te rekenen en dat aan [de V.O.F.] in redelijkheid betaling toekomt van de volledige courtage, te verminderen met de kosten die [de V.O.F.] vanwege de opzegging heeft bespaard.

3.2.5.

Partijen hebben zich vervolgens bij akte uitgelaten over de bespaarde kosten. [de V.O.F.] heeft daarbij haar subsidiaire vordering gewijzigd. Zij vordert nu betaling van een bedrag van € 13.489,69. Dit bedrag bestaat uit de courtage van 1,5% van de koopsom, verminderd met het reeds betaalde voorschot en een bedrag aan besparingen van € 705,84, en vermeerderd met btw en 7% boete.

3.2.6.

In het eindvonnis van 31 juli 2019 heeft de kantonrechter het bezwaar van [appellant] tegen de eiswijziging van [de V.O.F.] verworpen en de besparingen begroot op € 1.616,36 inclusief btw. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de contractuele boete niet verschuldigd is. De subsidiaire vordering van [de V.O.F.] is toewijsbaar geoordeeld voor 1,5% courtage van de koopsom, vermeerderd met btw, verminderd met het reeds betaalde voorschot en verminderd met het bedrag aan besparingen van € 1.616,36. Voor het daaruit resulterende bedrag van € 11.844,89 is de subsidiaire vordering van [de V.O.F.] toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van de conventie en reconventie. Voor het overige zijn de vorderingen van [appellant] en [de V.O.F.] afgewezen.

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd, zo begrijpt het hof, tot vernietiging van de bestreden vonnissen gewezen in conventie en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in conventie, en tot vernietiging van de bestreden vonnissen gewezen in reconventie voor zover daarbij de vorderingen van [de V.O.F.] zijn toegewezen en tot het alsnog afwijzen van deze vorderingen.

[de V.O.F.] heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.

3.4.

Met grief I richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het einde van de overeenkomst aan hem kan worden toegerekend in de zin van artikel 7:411 lid 2 BW en tegen het passeren van zijn stelling dat het einde van de overeenkomst aan [de V.O.F.] moet worden toegerekend, omdat zij in de nakoming van haar verplichtingen is tekortgeschoten en haar bemiddelingswerkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd (rov. 4.8/4.9 tussenvonnis).

Grief II is gericht tegen het oordeel dat [de V.O.F.] op grond van artikel 7:411 lid 2 BW in redelijkheid betaling toekomt van de volledige courtage verminderd met besparingen, en tegen de daaraan ten grondslag liggende overwegingen dat koper [koper] als lead van [de V.O.F.] is te beschouwen, dat gelet op de exclusiviteitsbepalingen in de overeenkomst verdere bemiddeling niet door [makelaar] maar door [de V.O.F.] had moeten worden verricht, althans dat [de V.O.F.] daartoe in de gelegenheid had moeten worden gesteld, en dat niet is in te zien dat bemiddeling door [de V.O.F.] niet tot een koopovereenkomst met [koper] zou hebben geleid (rov. 4.10/4.11 tussenvonnis).

Grief III is gericht tegen de vaststelling dat [koper] (al) op dezelfde dag waarop hij contact legde met [de V.O.F.] contact heeft opgenomen met [makelaar] (rov. 4.12 tussenvonnis).

Grief IV is gericht tegen het oordeel dat [appellant] ervoor gekozen heeft het pand ook via [makelaar] te koop aan te bieden zonder daarover nadere afspraken te maken met [de V.O.F.] en [makelaar] , en dat dit voor rekening en risico van [appellant] komt (rov. 4.12 tussenvonnis).

Grief V is gericht tegen de overweging dat [appellant] de overeenkomst rauwelijks en met onmiddellijke ingang heeft beëindigd en dat van [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid had mogen worden verwacht dat hij, na bekendwording met de bezichtigingsafspraak met [koper] , de overeenkomst met [de V.O.F.] had laten voortduren (rov. 4.13 tussenvonnis).

Grief VI is gericht tegen het oordeel dat artikel 10 van de overeenkomst, gelezen in de context van de hele overeenkomst en het bepaalde in artikel 7:406 lid 1 BW, een aanspraak op loon op grond van artikel 7:411 BW niet uitsluit (rov. 4.3 eindvonnis). [appellant] voert hiertoe aan dat hij op grond van artikel 10 van de overeenkomst bij intrekking van de opdracht alleen € 495,- aan onkostenvergoeding en een vergoeding van publiciteitskosten verschuldigd is, naast het al betaalde voorschot. Daarmee is het loon waarop [de V.O.F.] aanspraak kan maken tot deze vergoedingen contractueel beperkt, en is in zoverre afgeweken van artikel 7:411 BW.

De grieven I tot en met VI lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.

Het hof stelt voorop dat de oordelen van de kantonrechter dat i) de overeenkomst is geëindigd, ii) aan [de V.O.F.] geen beroep toekomt op artikel 6 van de overeenkomst, en iii) [appellant] geen contractuele boete is verschuldigd, hebben geleid tot afwijzing van de primaire vordering van [de V.O.F.] en gedeeltelijke afwijzing van haar subsidiaire vordering. Tegen de vonnissen is wat betreft deze afwijzing geen hoger beroep ingesteld, en tegen genoemde oordelen zijn geen grieven gericht. Het hof is daarom bij de beoordeling van het hoger beroep en na het eventueel slagen van een grief, aan deze oordelen gebonden.

3.6.

Het hof is van oordeel dat [de V.O.F.] op grond van artikel 7:411 lid 1 BW aanspraak kan maken op een naar redelijkheid vast te stellen bedrag aan loon, en overweegt daartoe als volgt. .

3.7.

Op grond van artikel 10 van de overeenkomst stond het [appellant] vrij de opdracht op elk gewenst moment in te trekken. Bovendien, indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan, zoals [de V.O.F.] stelt, dat [appellant] op het moment van intrekking (30 november 2017) wist dat een potentiële koper ( [koper] ) zich kort daarvoor (27 november 2017) bij [de V.O.F.] had gemeld voor het pand, kan aan [appellant] van die intrekking geen verwijt worden gemaakt. In de eerste plaats geldt dat er geen reden is om aan te nemen dat [appellant] al op dat moment kon weten of voorzien dat [koper] het pand wilde kopen voor een prijs die voor [appellant] aanvaardbaar was. [de V.O.F.] was bovendien op dat moment, vanwege het verblijf van [geïntimeerde 2] in Namibië, beperkt in het hebben van (persoonlijk) contact met [koper] ; in zoverre heeft [de V.O.F.] de stellingen van [appellant] , die [koper] in zijn verklaring heeft bevestigd, niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Mogelijk is [koper] , al dan niet via [appellant] , vervolgens nog vóór het eindigen van de overeenkomst met [de V.O.F.] op 30 november 2017 in contact gekomen met [makelaar] . Gelet op de zeer beperkte resterende duur van de overeenkomst, van 27 tot 30 november 2017, leidt dit naar het oordeel van het hof niet tot een noemenswaardige aantasting van de contractuele exclusiviteitsafspraken met [de V.O.F.] die enige rol van betekenis speelt bij het bepalen van het redelijk loon.

De koopovereenkomst met [koper] is vervolgens tot stand gekomen door bemiddeling van [makelaar] . Het is immers [makelaar] , en niet [de V.O.F.] , die heeft zorggedragen voor bezichtiging van het pand door [koper] , het onderhandelen over de koopprijs en condities, het opstellen van de koopovereenkomst, de begeleiding van de levering etc. De beloning die aan [de V.O.F.] in het kader van artikel 7:411 lid 1 BW in redelijkheid toekomt, moet daarom, in de gegeven omstandigheden, naar het oordeel van het hof niet worden gerelateerd aan de koopsom waarvoor het pand is verkocht.

3.8.

Wél dient de beloning voor [de V.O.F.] in die zin redelijk te zijn dat deze de kosten dekte die [de V.O.F.] in redelijkheid heeft gemaakt voorafgaand aan het eindigen van de opdracht. Dit zijn kosten waarvan [appellant] profijt heeft gehad, en die ertoe hebben geleid dat de uiteindelijke koper van het pand, [koper] , het pand – via de website van [de V.O.F.] – heeft gevonden, zo heeft [appellant] niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

[de V.O.F.] heeft in detail uiteengezet welke kosten zij heeft gemaakt voor publicatie en promotie van het pand (productie 10 bij conclusie van antwoord), met opgave van de data en omschrijving van de activiteiten en kosten per activiteit, waaronder het maken van een fotopresentatie, een dronefilm, presentatie op websites, presentaties op paardenconcoursen en andere evenementen. Gelet op de door [de V.O.F.] gegeven specificatie van de gemaakte publiciteitskosten, gaat het bij deze kosten – zo begrijpt het hof – overigens niet uitsluitend om ten behoeve van de publicatie/promotie van het pand gedane uitgaven maar ook om vergoeding van in direct verband daarmee door [de V.O.F.] bestede uren.

Het is dus onjuist, zoals [appellant] stelt (antwoordakte [appellant] eerste aanleg, punt 1.7), dat [de V.O.F.] de publiciteitskosten niet heeft onderbouwd. Het is daarentegen [appellant] die de onderbouwde opgaaf niet gemotiveerd heeft weersproken. De gemaakte publiciteitskosten ter hoogte van € 7.122,50 staan daarmee als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast. [appellant] heeft evenmin voldoende gemotiveerd weersproken dat [de V.O.F.] naast publiciteitskosten ook andere (algemene) kosten heeft. Het hof acht daarvoor het gevorderde bedrag van € 495,- redelijk. Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat [appellant] erkent dat hij, op grond van artikel 10 van de overeenkomst, gehouden is tot vergoeding van gemaakte publiciteitskosten en tot betaling van € 495,- aan onkostenvergoeding, te vermeerderen met btw.

Daarmee bedraagt de hoogte van het in redelijkheid vast te stellen loon voor [de V.O.F.] € 7.617,50. Dit bedrag is, naar het oordeel van het hof, toewijsbaar als loon op grond van artikel 7:411 lid 1 BW. Het betreft hier immers een vergoeding voor kosten die partijen hebben beoogd inbegrepen te zijn in de courtage, en dus in het loon. Voor zover de kosten niet beschouwd kunnen worden als bij het loon inbegrepen, dan is de vergoeding daarvan toewijsbaar op grond van artikel 7:406 BW.

Over het bedrag van € 7.617,50 is 21% omzetbelasting verschuldigd, zodat het verschuldigde bedrag € 9.217,18 bedraagt. Dit bedrag moet worden verminderd met het voorschot van € 1.512,50 dat [appellant] al heeft betaald, zodat een bedrag van € 7.704,68 resteert.

3.9.

In hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, ziet het hof geen aanleiding om het loon naar boven of beneden bij te stellen. In dit verband overweegt het hof dat [appellant] zijn stelling dat [de V.O.F.] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, onvoldoende heeft onderbouwd. Het ontbreken van substantiële bemiddelingsactiviteiten ten aanzien van [koper] is in bovenstaande begroting van het loon al verdisconteerd.

3.10.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat het (resterende) loon in de zin van artikel 7:411 lid 1 BW waarop [de V.O.F.] naar redelijkheid aanspraak kan maken, rekening houdend met bovengenoemde omstandigheden waaronder de door [de V.O.F.] reeds verrichte werkzaamheden, het voordeel dat [appellant] daarvan heeft gehad, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd, moet worden vastgesteld op € 7.704,68. Gelet op het voorgaande is voor toekenning van het volle loon in de zin van artikel 7:411 lid 2 BW geen grond.

3.11.

Het hof is, op grond van het voorgaande, tevens van oordeel dat [de V.O.F.] ook aanspraak kan maken op dit bedrag op grond van artikel 10 van de overeenkomst. [appellant] heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat de door [de V.O.F.] opgegeven kosten voor publicatie en promotie van het pand, dus inclusief de vergoeding voor de in dit verband door [de V.O.F.] bestede uren die daarin mede besloten ligt, dienen te worden aangemerkt als publiciteitskosten in de zin van artikel 10 van de overeenkomst en dus voor vergoeding in aanmerking komen. Of en in hoeverre met artikel 10 van de overeenkomst is beoogd af te wijken van artikel 7:411 BW in de zin dat daarmee toekenning van een hogere vergoeding op grond van artikel 7:411 BW is uitgesloten, zoals [appellant] met grief VI betoogt, kan daarom in het midden blijven.

3.12.

De slotsom is dat grieven I tot en met V slagen. De overige grieven behoeven geen (verdere) behandeling. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd voor zover gewezen in conventie. Tegen de afwijzing van de vorderingen in conventie is immers geen behoorlijke grief gericht. De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd voor zover gewezen in reconventie en voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen. De vordering van [de V.O.F.] zal tot het bedrag van € 7.704,68 worden toegewezen. Voor het overige zullen de vorderingen van [de V.O.F.] worden afgewezen. Het voorgaande brengt overigens met zich dat (het restant van) het bedrag aan courtage dat bij de notaris in depot is gezet, na betaling door [appellant] aan [de V.O.F.] van het bedrag van € 7.704,68, dient te worden vrijgegeven aan [appellant] .

3.13.

Partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure in eerste aanleg, in reconventie, en de procedure in hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen van 27 februari 2019 en 31 juli 2019 gewezen in conventie;

vernietigt de bestreden vonnissen van 27 februari 2019 en 31 juli 2019 gewezen in reconventie, voor zover deze aan het oordeel van het hof zijn onderworpen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [de V.O.F.] van een bedrag van € 7.704,68;

compenseert de proceskosten van de eerste aanleg, in reconventie, en het hoger beroep, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, S.C.H. Molin en T. van Malssen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 november 2020.

griffier rolraadsheer