Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:3531

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
17-11-2020
Datum publicatie
18-11-2020
Zaaknummer
200.245.194_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2018:2660
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst betreffende onroerend goed (non-conformiteit), aan de zijde van verkoper niet aangenomen; onrechtmatig handelen van makelaar van verkoper jegens koper, bij verkoop van onroerend goed niet aangenomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.245.194/01

arrest van 17 november 2020

in de zaak van

1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna (in manlijk enkelvoud) aan te duiden als [appellant] c.s.,

advocaat: mr. S.J.H. Rutten te Rotterdam,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

3. [B.V.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

4. [geïntimeerde 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

geïntimeerden 1 en 2 hierna gezamenlijk aan te duiden (in manlijk enkelvoud) als [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. E. Beele te Tilburg,

geïntimeerde 3 hierna aan te duiden als [makelaarskantoor] ,

geïntimeerde 4 hierna aan te duiden als [geïntimeerde 4] ,

advocaat: mr. H.W. Gierman te ’s-Gravenhage,

op het bij exploten van dagvaardingen van 7 augustus 2018 en 9 augustus 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 23 mei 2018, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] c.s. als eiser en [geïntimeerde 1] c.s. en [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/323641/HA ZA 17-492)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 7 februari 2018.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaardingen in hoger beroep met eiswijziging;

  • -

    de memorie van grieven met producties en eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.;

  • -

    de memorie van antwoord van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] , met inventarisstaat van producties bij memorie van antwoord en producties;

  • -

    het pleidooi gehouden op 9 oktober 2020, waarbij [appellant] c.s. pleitaantekeningen heeft overgelegd, [geïntimeerde 1] c.s. pleitnotities heeft overgelegd en [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] een pleitnota hebben overgelegd;

  • -

    de brief van 15 september 2020 van de zijde van [appellant] c.s., waarbij ten behoeve van het pleidooi aan het hof is toegezonden een akte houdende producties, tevens houdende vermeerdering/concretisering van eis, met producties 12 tot en met 19, alsmede het bijbehorende H12-formulier;

  • -

    de brief van 21 september 2020 van de zijde van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] , waarbij ten behoeve van het pleidooi aan het hof is toegezonden productie 20, met bijbehorend H12-formulier.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende (door de rechtbank vastgestelde) feiten.

3.1.1

[geïntimeerde 4] , makelaar bij makelaarskantoor [makelaarskantoor] , heeft [geïntimeerde 1] c.s. als verkoopmakelaar bijgestaan bij de verkoop van het perceel plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats 1] (hierna: het perceel).

3.1.2

Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied [plaats 2] rustte op het perceel de bestemming 'Agrarisch' met de functieaanduiding ‘paardenhouderij’.

3.1.3

In oktober 2016 raakte [appellant] c.s. via de website van [makelaarskantoor] op de hoogte van het perceel dat te koop werd aangeboden. [geïntimeerde 4] heeft [appellant] c.s. de verkoopdocumentatie ten aanzien van het perceel toegestuurd. In de verkoopdocumentatie is het volgende vermeld:

Wij danken u voor uw getoonde interesse in dit compleet nieuw gebouwd en onderkelderd landhuis met multifunctioneel bijgebouw c.q. gastenverblijf, dubbele carport c.q. garage en magnifiek aangelegde tuin rondom met buitenzwembad in combinatie met semi-professionele hippische accommodatie.

(…)

Ideale combinatie voor wonen en werken, mogelijkheid voor dubbele bewoning danwel kantoor/praktijk/atelier aan huis

(…)

Op dit object is het Bestemmingsplan Buitengebied - Gemeente [plaats 2] van toepassing, vastgesteld 09 juli 2009, waarbij er mogelijkheden zijn om verder uit te breiden.

De volgende bestemmingen zijn in ieder geval van toepassing:

-Woonbestemming

-Agrarische bestemming

-Recreatieve bestemming

Het vigerende bestemmingsplan is op ons kantoor aanwezig. Voor meer gedetailleerde informatie, verzoeken wij u contact op te nemen met mevrouw [geïntimeerde 4] van [makelaarskantoor] .”

3.1.4

Op pagina 63 van de verkoopdocumentatie staat vermeld: “Semi-professionele hippische accommodatie”, waarna op pagina 64 tot en met 72 foto’s en informatie volgen over de hippische accommodatie.

Op pagina 72 van de verkoopdocumentatie staat vermeld: “Dit uitzonderlijk fraaie landhuis met gastenverblijf en paardenaccommodatie met bedrijfsruimte, is gelegen in het buitengebied tussen [plaats 1] en [plaats 2] , midden in het hart van de Brabantse paarden-business. Binnen 30 autominuten zijn de vele jaarlijkse spring- en dressuur evenementen te bereiken.” “Self-supporting accommodatie, onafhankelijk van het landhuis!

3.1.5

[appellant] c.s. heeft bij e-mailbericht van 12 oktober 2016 het volgende aan de gemeente [plaats 2] (hierna: de gemeente) gestuurd:

Ik heb interesse in de woning aan de [adres] te [plaats 1] die op dit moment te koop staat.

Graag zou ik het bestemmingsplan inzien.

Kan ik bij een kopie aanvragen?

3.1.6

Bij e-mailbericht van 12 oktober 2016 heeft de gemeente aan [appellant] c.s. het volgende geantwoord:

“Het bestemmingsplan staat op de website [website]

Verbeelding [plaats 1] daarop staat het adres met de bestemming.

(…)

Regels geven aan wat de mogelijkheden zijn.

3.1.7

Op 18 oktober 2016 heeft [appellant] c.s. telefonisch aan [geïntimeerde 4] gevraagd of zij het bestemmingsplan van het perceel aan hem kon toesturen. Bij e-mailbericht van 18 oktober 2016 heeft [geïntimeerde 4] aan [appellant] c.s. het volgende gestuurd:

In navolging op het telefonisch onderhoud hedenmiddag inzake het bestemmingsplan van bovenvermeld object, verwijzen wij u graag door naar:

www.ruimtelijkeplannen.nl,

Postcode [postcode] huisnummer [huisnummer]

Indien er nog vragen en/of opmerkingen zijn, dan vernemen wij uiteraard graag. Ons telefoonnummer is [telefoonnummer] .

3.1.8

[appellant] c.s. heeft het perceel op 19 oktober 2016 onder begeleiding van [geïntimeerde 4] bezichtigd. Tijdens de bezichtiging heeft [geïntimeerde 4] medegedeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. een aanvraag bij de gemeente had ingediend voor de omzetting van het landhuis dat aanwezig is op het perceel in een “plattelandswoning”, omdat het landhuis anders niet los van de paardenstallen verkocht kon worden.

3.1.9

Op 30 oktober 2016 heeft [appellant] c.s. het perceel onder begeleiding van [geïntimeerde 4] nogmaals bezichtigd. Dezelfde dag heeft [appellant] c.s. een bod uitgebracht op het perceel. [appellant] c.s. en [geïntimeerde 1] c.s. hebben vervolgens mondelinge overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 1.850.000,- v.o.n.

3.1.10

[geïntimeerde 4] heeft bij e-mailbericht van 30 oktober 2016 het personaliaformulier koopakte aan [appellant] c.s. toegestuurd. Op het personaliaformulier koopakte staat het volgende vermeld:

Omschrijving object: [bedrijfswoning] (bedrijfswoning) met souterrain, ondergrond, erf en tuin met zwembad alsmede hippische accommodatie

3.1.11

Bij e-mailbericht van 1 november 2016 heeft [appellant] c.s. aan [geïntimeerde 4] het volgende gestuurd:

Ik heb de tekst bedrijfswoning verwijderd bovenaan het formulier dat maakt een eventuele discussie (als dit van toepassing zou zijn) voor verkoper iets eenvoudiger.

3.1.12

[geïntimeerde 4] heeft [appellant] c.s. als reactie hierop op 1 november 2016 het volgende gestuurd:

In de koopovereenkomst zal “Bedrijfswoning met tuin en buitenzwembad alsmede hippische accommodatie met recreatiewoning, paddocks en verdere aanhorigheden” vermeld worden.

3.1.13

[geïntimeerde 1] c.s. en [appellant] c.s. hebben op 9 respectievelijk 11 november 2016 de koopovereenkomst ten aanzien van het perceel ondertekend (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

Artikel 1. Verkoop en koop.

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden: bedrijfswoning met tuin rondom en buitenzwembad alsmede hippische accommodatie met recreatiewoning en paddocks

(…)

artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bedrijfswoning met hippische accommodatie.

3.1.14

Op 8 mei 2017 is het perceel door [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] c.s. geleverd. In de leveringsakte van 8 mei 2017 is het volgende opgenomen:

“22. Verkoper verklaarde in aanvulling op gemelde koopovereenkomst voor eigen rekening de navolgende aanpassingen met bekwame spoed te zullen (laten) verrichten:

  • -

    het vervangen van maximaal tien zwembadpanelen, welke hagelschade hebben;

  • -

    het herstellen van de deur van de carport naar de tuin door het vervangen van het gedeelte dat aangetast is.

3.1.15

[appellant] c.s. heeft met inschakeling van bureau [bureau] een wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd.

3.1.16

De huidige situatie voor wat betreft de bestemming is dat er geen agrarische bedrijfsbestemming meer is, maar een bedrijfsbestemming. Het agrarisch bedrijfsgebouw heeft nu ook een (bedrijfs)woonbestemming. Maar de woning moet nog wel met een bedrijf op de plaats van het paardenbedrijf verbonden zijn.

3.2

In eerste aanleg heeft [appellant] c.s., kort gezegd, gevorderd:

- Ten aanzien van [geïntimeerde 1] c.s.,

primair: voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] c.s jegens [appellant] c.s. al dan niet toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de tussen hen gesloten koopovereenkomst d.d. 11 november 2017 inzake [adres] te [plaats 1] doordat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt of beantwoordde gelet op de agrarische bestemming van het verkochte op grond van het bestemmingsplan Buitengebied [plaats 2] , correctieve herziening, als vastgesteld op 18 juni 2013; en veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot betaling aan [appellant] c.s. van schadevergoeding om de bestemming van het verkochte aan te passen, alsmede in de vergoeding in de (vermogens)schade van [appellant] c.s. ten gevolge van de bestemming van het verkochte, nader op te maken bij staat;

subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.

- Ten aanzien van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] ,

een verklaring voor recht dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] onrechtmatig jegens [appellant] c.s. hebben gehandeld door het landhuis aan de [adres] te [plaats 1] te koop aan te bieden zonder te wijzen op de beperking van de agrarische bestemming op grond van het bestemmingsplan en veroordeling van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] tot betaling van de hierdoor door [appellant] c.s. geleden schade nader op te maken bij staat.

3.3

Bij tussenvonnis van 7 februari 2018 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. De comparitie is gehouden op 11 april 2018.

3.4

Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] c.s. afgewezen.

3.5

In hoger beroep heeft [appellant] c.s. vijf grieven gericht tegen het vonnis waarvan beroep, zijn eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

Jegens [geïntimeerde 1] c.s.

  1. Te verklaren voor recht dat [geïntimeerde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst;

  2. [geïntimeerde 1] c.s. elk hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een boetebedrag van € 185.000,- althans - subsidiair - een boete van € 5.500,- per kalenderdag vanaf 16 mei 2017 tot aan de dag dat [geïntimeerde 1] c.s. de overeenkomst is nagekomen, met een maximum van € 185.000,-

  3. [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk met [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] , te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 20.405,69 ter zake van reeds door [appellant] c.s. geleden schade, op welke betaling de boete, voor zover toegewezen, in mindering kan worden gebracht;

  4. [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk met [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] , te veroordelen tot vergoeding van de overige schade van [appellant] c.s., nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Jegens [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4]

Te verklaren voor recht dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] in strijd met de redelijkheid en billijkheid een spreekplicht hebben geschonden, dat zij onzorgvuldig jegens [appellant] c.s. hebben gehandeld en dat zij jegens [appellant] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld;

[makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] elk hoofdelijk en hoofdelijk met [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen tot betaling aan [appellant] c.s. van een bedrag van € 20.405,69 ter zake van reeds door [appellant] c.s. geleden schade;

[makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] elk hoofdelijk en hoofdelijk met [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de overige schade van [appellant] c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. en [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] elk hoofdelijk in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.

Bij akte houdende producties, tevens houdende vermeerdering/concretisering van eis heeft [appellant] c.s. zijn eis gewijzigd in die zin dat hij zijn eis onder C en F vermeerdert/concretiseert tot € 129.538,05.

Bij pleidooi heeft [appellant] c.s. meegedeeld dat van voornoemd bedrag een bedrag van € 40.546,03 ter zake kosten juridisch advies (Das rechtsbijstand tot april 2020) niet langer wordt gevorderd.

3.6

[geïntimeerde 1] c.s. en [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging bij memorie van grieven. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde.

Ten aanzien van de eiswijziging na de memorie van grieven oordeelt het hof als volgt. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel beperkt de aan oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of antwoord mag veranderen of vermeerderen. Dit geldt ook als de verandering of vermeerdering van eis slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijke eiser is gesteld.

Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de eisverandering of -vermeerdering plaatsvindt, of indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog een zodanige verandering of vermeerdering van eis kan plaatsvinden.

Het hof is van oordeel dat die laatste situatie aan de orde is. De eiswijziging betreft een concretisering door [appellant] c.s. van hetgeen is gevorderd nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet omdat de schade inmiddels in deze procedure concreet is te begroten. De eiswijziging is daarmee niet in strijd met de eisen van een goede procesorde.

Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

3.7

Aan zijn eis in hoger beroep heeft [appellant] c.s. het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] hebben [appellant] c.s. onjuist geïnformeerd over de woon- en gebruiksmogelijkheden van het landhuis c.a. [appellant] c.s. is op deze (onjuiste) informatie afgegaan waardoor hij een onjuiste voorstelling van zaken heeft gekregen. [geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] hebben geen maatregelen genomen om de onjuiste voorstelling die bij [appellant] c.s. was ontstaan en die aan hen bekend was weg te nemen. Voor [geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] geldt dat het zwijgen van [geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] over de lasten, beperkingen en verplichtingen verbonden aan het gebruik van het gekochte, die de bij [geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] bekende woon- en gebruikswensen van [appellant] c.s. verhinderen, in strijd is met de goede trouw/redelijkheid en billijkheid, waardoor zij aansprakelijk zijn voor de schade.

Ten aanzien van [geïntimeerde 1] c.s. geldt voorts dat hetgeen [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] c.s. heeft geleverd niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, omdat het niet de eigenschappen bezit die [appellant] c.s. op grond van de mededelingen en de overige door [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] c.s. verstrekte informatie mocht verwachten. [geïntimeerde 1] c.s. heeft aan [appellant] c.s. te koop aangeboden een landhuis met zwembad, multifunctioneel bijgebouw en paardenstallen met een recreatie woning. [appellant] c.s. betoogt dat hij meende te hebben gekocht een landhuis, met een aan een derde verhuurde paardenstal erbij, waarin hij kon wonen, waarin hij zijn assurantiekantoor en zijn mediation praktijk kon uitoefenen en waarvan hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag, maar dat na het tot stand komen van de koopovereenkomst bleek dat [appellant] c.s. heeft gekocht een bedrijfswoning waarin hij uitsluitend mocht wonen indien hij van daaruit zelf een paardenhouderij exploiteerde waarin hij niet zijn assurantiekantoor en mediation praktijk mocht uitoefenen en waarvan hij de stallen niet mocht gebruiken voor statische opslag.

Ten aanzien van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] geldt voorts dat zij jegens [appellant] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld. Zij hebben onjuiste informatie omtrent de woon- en gebruiksmogelijkheden van het landhuis c.a. aan [appellant] c.s. verschaft. De informatie op de website van [makelaarskantoor] , het te koop aanbieden van het landhuis c.a. op een website waar uitsluitend woningen voor particulieren te koop worden aangeboden, de inhoud van de door [makelaarskantoor] opgestelde verkoopbrochure, de mededelingen door [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] aan [appellant] c.s. alsmede de antwoorden van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] op vragen van [appellant] c.s., hebben bij [appellant] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken gewekt, waarmee [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] bekend waren, namelijk dat [appellant] c.s. in het landhuis kon wonen, op het perceel een assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en de stallen kon gebruiken voor statische opslag.

3.8

[geïntimeerde 1] c.s., [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Ten aanzien van [geïntimeerde 1] c.s.

3.9

Met grief 1 betoogt [appellant] c.s. dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de vraag dient te worden beantwoord of [appellant] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat er geen agrarische bestemming rustte op het perceel en dat de rechtbank die vraag ten onrechte ontkennend heeft beantwoord. Volgens [appellant] c.s. gaat het er om of hij mocht verwachten dat hij vanuit het landhuis i) verplicht een agrarisch bedrijf (paardenhouderij) diende te exploiteren om er te mogen wonen en ii) op het perceel niet zijn assurantiekantoor en mediation praktijk mocht uitoefenen en de stallen niet mocht gebruiken voor statische opslag. Volgens [appellant] c.s. hoefde hij het voorgaande niet te verwachten. Hij mocht verwachten dat hij in het landhuis kon wonen zonder agrarisch ondernemer te worden, dat hij er zijn assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en dat hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag.

Met grief 2 betoogt [appellant] c.s. dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. niet kan worden verweten dat zij [appellant] c.s. niet uit eigen beweging hebben geïnformeerd over de agrarische bestemming, aangezien [geïntimeerde 1] c.s. er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellant] c.s. zelf onderzoek naar de bestemming had verricht, althans daar nadere vragen over had moeten stellen. [geïntimeerde 1] c.s. was, aldus [appellant] c.s., niet alleen op de hoogte van de agrarische bestemming - naar het hof begrijpt, in die zin dat [appellant] c.s. vanuit het landhuis verplicht een agrarisch bedrijf (paardenhouderij) diende te exploiteren om er te mogen wonen en op het perceel niet zijn assurantiekantoor en mediation praktijk mocht uitoefenen en de stallen niet mocht gebruiken voor statische opslag - , [geïntimeerde 1] c.s. wist ook i) welke lasten, beperkingen en verplichtingen daaraan verbonden waren, ii) dat hij zich daar niet aan hield, iii) dat hij daar niet mocht wonen, iv) dat de verhuur aan [derde] illegaal was en verborgen werd gehouden en v) dat hij werd gedoogd door de gemeente. Naar de mening van [appellant] c.s. rustte reeds hierom op [geïntimeerde 1] c.s. de plicht om [appellant] c.s. hierover eigener beweging te informeren en hem ervoor te waarschuwen dat wat hij daar zelf deed niet toegestaan was.

3.10

Het hof oordeelt als volgt. Beide grieven hebben betrekking op de vraag of het geleverde perceel aan de koopovereenkomst beantwoordt. Het is aan [appellant] c.s. om te bewijzen dat het perceel niet beantwoordt aan de overeenkomst. Voor de beoordeling van de vraag wat [appellant] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten zijn van belang de aard van de zaak en de mededelingen die [geïntimeerde 1] c.s. over de zaak heeft gedaan.

Het hof stelt voorop dat voor de beoordeling of op [geïntimeerde 1] een mededelingsplicht rustte ter zake van de agrarische bestemming van het perceel - ofwel, zoals [appellant] c.s. betoogt, dat op [geïntimeerde 1] c.s. de plicht rustte om uit eigen beweging aan [appellant] c.s. mede te delen dat [appellant] c.s. op het perceel niet mocht wonen zonder een paardenhouderij te exploiteren, dat hij er geen assurantiekantoor en mediation praktijk mocht uitoefenen en dat hij de stallen niet mocht gebruiken voor statische opslag - mede van belang kan zijn of [geïntimeerde 1] c.s. redelijkerwijs er van uit mocht gaan dat [appellant] c.s. ter zake zelf onderzoek zou verrichten. Vgl. Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885.

3.10.1

Tussen partijen is niet in geschil dat volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming met functie aanduiding paardenhouderij op het perceel rustte. [appellant] c.s. heeft, nadat hij aan de gemeente inzage van het bestemmingsplan had gevraagd, van de gemeente een verwijzing naar de website waarop het bestemmingsplan te raadplegen was ontvangen. Bij e-mail van 12 oktober 2016 heeft [appellant] c.s. van de gemeente een verbeelding met planregels van het perceel met daarop een “A” en “ph” ontvangen. Van [geïntimeerde 4] heeft [appellant] c.s., na ook haar om het bestemmingsplan van het perceel te hebben gevraagd, een link naar een website waarop het bestemmingsplan te raadplegen was, ontvangen. [appellant] c.s. heeft de website bezocht. Hij betoogt evenwel dat hij er niet wijzer van werd, er niets van snapte. De grieven van [appellant] c.s. zijn niet gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat niet is weersproken dat [geïntimeerde 1] c.s. ervan op de hoogte was dat [geïntimeerde 4] het bestemmingsplan (althans de vindplaats daarvan) aan [appellant] c.s. had toegestuurd en dat [geïntimeerde 1] c.s. er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellant] c.s. de bestemming en de daarbij behorende beperkingen in het bestemmingsplan had geraadpleegd. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] c.s. aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft gemeld dat hij niet begreep hoe de bestemming van het perceel via de website kon worden achterhaald. Nu de onderhavige zaak een perceel betreft waarvan [appellant] c.s. zelf de bestemming heeft kunnen achterhalen omdat de bestemming van het perceel en ook van omliggende percelen met verschillende letters duidelijk is weergegeven - bijvoorbeeld een “A” voor agrarische bestemming en een “W” voor woonbestemming van andere percelen -, [geïntimeerde 1] c.s. er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellant] c.s. de bestemming heeft bekeken en is gesteld noch gebleken dat [appellant] c.s. aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft gemeld dat hij niet begreep hoe de bestemming van het perceel via de website kon worden achterhaald, mocht [geïntimeerde 1] c.s. er redelijkerwijs van uitgaan dat [appellant] c.s. de bestemming had begrepen. Van belang is dat het toegestane gebruik (de bestemming) van een perceel wordt bepaald door het bestemmingsplan van de gemeente. Het was naar het oordeel van het hof daarom niet aan [geïntimeerde 1] c.s. om uit eigen beweging aan [appellant] c.s. mede te delen dat hij op het perceel niet mocht wonen zonder een paardenhouderij te exploiteren, dat hij geen assurantiekantoor en mediation praktijk mocht uitoefenen en dat hij de stallen niet mocht gebruiken voor statische opslag.

Omdat [geïntimeerde 1] c.s. er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellant] c.s. de bestemming heeft bekeken en begrepen roept het door [appellant] c.s. gestelde bestaande gebruik van het verkochte door [geïntimeerde 1] c.s., hetgeen door [geïntimeerde 1] c.s. is betwist, ook geen mededelingsplicht in het leven. Dat geldt daarom ook voor het betoog van [appellant] c.s. dat de verhuur van de stallen illegaal bleek omdat het volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan dat een derde in plaats van de eigenaar/bewoner van het perceel een agrarisch bedrijf exploiteert, hetgeen door [geïntimeerde 1] c.s. is betwist, en ook voor het betoog van [appellant] c.s. dat [geïntimeerde 1] c.s. werd gedoogd door de gemeente, hetgeen door [geïntimeerde 1] c.s. is betwist.

[appellant] c.s. heeft betoogd dat [geïntimeerde 1] c.s. aan het einde van de tweede bezichtiging van het perceel door [appellant] c.s. nog even is komen praten. [geïntimeerde 1] c.s. was, zo betoogt [appellant] c.s., geïnteresseerd in de plannen die [appellant] c.s. met het perceel had. [appellant] c.s. heeft toen verteld over zijn assurantiekantoor en mediation praktijk en het stallen van klassieke auto’s in de stallen. [geïntimeerde 1] c.s. heeft toen, zo betoogt [appellant] c.s., te kennen gegeven dat het landhuis zich daarvoor uitermate goed leende. Ook in het geval dat er van uit moet worden gegaan dat [geïntimeerde 1] c.s. dat te kennen heeft gegeven, brengt dat, naar het oordeel van het hof, niet mee dat [appellant] c.s. daardoor, in redelijkheid mocht verwachten dat hij in het landhuis kon wonen zonder agrarisch ondernemer te worden, dat hij er zijn assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en dat hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag. De agrarische bestemming, op grond waarvan dat, naar [appellant] c.s. zelf stelt, niet mogelijk was, was voor [appellant] c.s. kenbaar, terwijl [geïntimeerde 1] c.s. niet hoefden te begrijpen dat [appellant] c.s. niet begreep hoe hij de bestemming van het perceel via de website kon achterhalen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] eerder, bij zijn huis in [plaats 3] , na daartoe informatie bij de gemeente te hebben ingewonnen had ervaren dat de bestemming van het desbetreffende perceel een kantoor aan huis niet toestond. [appellant] was dus niet onbekend met onmogelijkheden op grond van bestemming.

3.10.2

[appellant] c.s. heeft zich voorts beroepen op de beslissing van De Centrale Raad van Toezicht van De Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM CR 18/2663, van 6 september 2018. Volgens deze beslissing hebben meerdere omstandigheden, waaronder de omstandigheid dat in de verkoopbrochure is opgenomen dat op het perceel onder andere een woonbestemming rust er toe bijgedragen dat [geïntimeerde 4] de indruk heeft gewekt dat op het perceel kan worden gewoond zonder dat sprake dient te zijn van agrarisch gebruik door of van wege de koper. Naar het oordeel van het hof maakt deze beslissing niet dat op [geïntimeerde 1] c.s. een mededelingsplicht rustte. Zoals hiervoor is overwogen mocht [geïntimeerde 1] c.s. er, gelet op het door [appellant] c.s. na de ontvangst van de brochure gedane onderzoek naar het bestemmingsplan op vertrouwen dat [appellant] c.s. begreep wat de geldende juiste gebruiksbestemming van het perceel was. Hetzelfde geldt daarom voor het betoog van [appellant] c.s. dat op de website van [makelaarskantoor] uitsluitend werd gesproken van “woonruimte” en dat op Funda sprake was van publicatie op het deel waar uitsluitend woningen voor particulieren worden aangeboden.

3.10.3

Gezien het voorgaande falen de grieven 1 en 2.

Ten aanzien van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4]

3.10.4

Met grief 5 betoogt [appellant] c.s. dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] niet onzorgvuldig jegens [appellant] c.s. hebben gehandeld en dat de tuchtrechtelijke veroordeling van [geïntimeerde 4] daar niet aan afdoet. Voorts heeft de rechtbank, aldus de grief, ten onrechte geoordeeld dat onvoldoende is betwist dat nevenfuncties, zoals statische opslag en het uitoefenen van sociale en educatieve voorzieningen zoals een mediation praktijk mogelijk zijn, en dat de mogelijkheid tot het gebruik voor nevenfuncties niet onbeperkt en aan voorwaarden verbonden is, onvoldoende is om te concluderen dat [makelaarskantoor] en/of [geïntimeerde 4] niet als redelijk handelend en vakbekwaam makelaar hebben gehandeld, omdat niet iedere onvolledige c.q. onjuiste mededeling onrechtmatig handelen oplevert. Ten onrechte heeft de rechtbank, aldus de grief, geoordeeld dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] niet onrechtmatig hebben gehandeld, de vorderingen afgewezen en [appellant] c.s. in de proceskosten veroordeeld.

3.10.5

Het hof stelt voorop dat “De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (…)”. Hoge Raad 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987.

3.10.6

Zoals hiervoor onder 3.10.1 reeds is overwogen heeft [geïntimeerde 4] [appellant] c.s. een link naar een website waarop het bestemmingsplan te raadplegen was gezonden. [appellant] c.s. heeft de website bezocht. [appellant] c.s. betoogt evenwel dat hij er niet wijzer van werd er niets van snapte. De grieven van [appellant] c.s. zijn niet gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat [appellant] c.s. zelf de bestemming en de daarbij behorende beperkingen, in het bestemmingsplan had geraadpleegd. Dat [appellant] c.s. aan [makelaarskantoor] en of [geïntimeerde 4] heeft medegedeeld dat hij niet van snapte hoe via de toegezonden website de bestemming van het perceel kon worden achterhaald, is gesteld noch gebleken.

Ook ten aanzien van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] heeft [appellant] c.s zich beroepen op de beslissing van De Centrale Raad van Toezicht van De Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM CR 18/2663, van 6 september 2018, genoemd onder 3.10.2.

Ten aanzien van deze grief van [appellant] c.s. overweegt het hof hetzelfde als het hof in 3.10.1. en 3.10.2. heeft overwogen. Die overwegingen komen erop neer dat [geïntimeerde 1] c.s., en zo ook [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] , op grond van de op verzoek van [appellant] c.s. aan [appellant] c.s. bekend gemaakte informatie over de bestemming van het perceel volgens het bestemmingsplan, en de omstandigheid dat is gesteld noch gebleken dat [appellant] c.s. heeft gemeld dat hij niet begreep hoe de bestemming van het perceel via de website kon worden achterhaald, erop mochten vertrouwen dat [appellant] c.s. bekend was met het toegestane gebruik van het perceel. En aldus met de omstandigheid dat de eerder verstrekte verkoopbrochure voor wat betreft het toegestane gebruik niet de juiste informatie verschafte. Ten overvloede merkt het hof ten aanzien van het beroep op de beslissing van de Centrale Raad van Toezicht op dat bij genoemde beslissing ook is geoordeeld dat [geïntimeerde 4] [appellant] c.s. voldoende had geïnformeerd door te verwijzen naar de website waar hij het vigerende bestemmingsplan kon inzien. Voor het betoog van [appellant] c.s., dat op de website van [makelaarskantoor] uitsluitend werd gesproken van “woonruimte” en dat op Funda sprake was van publicatie op het deel waar uitsluitend woningen voor particulieren worden aangeboden geldt, gelet op het vorenstaande, dat dat niet betekent dat op [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] een mededelingsplicht rustte.

In het geval dat er van uit moet worden gegaan dat [appellant] c.s. aan [geïntimeerde 4] heeft gevraagd, of een kantoor aan huis mogelijk was en of ook andere bedrijfsactiviteiten in de stallen mogelijk waren en of hij deze kon gebruiken voor statische opslag voor campers, caravans, klassieke auto’s en/of verhuur aan derden en van de zijde van [makelaarskantoor] is gezegd dat dat geen enkel probleem zou zijn en/of [geïntimeerde 4] heeft bevestigd dat het mogelijk was om een assurantiekantoor en mediation praktijk in het landhuis te vestigen en om de stallen te gebruiken voor statische opslag en [appellant] c.s. volgens [geïntimeerde 4] totaal vrij was om met de locatie te doen en laten wat hij wilde, hetgeen allemaal door [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] wordt betwist, geldt ook dat [appellant] c.s. op grond daarvan er niet op mocht vertrouwen dat hij in het landhuis kon wonen zonder agrarisch ondernemer te worden, dat hij er zijn assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en dat hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag. Omdat de agrarische bestemming, op grond waarvan dat, naar [appellant] c.s. zelf stelt, niet mogelijk was, voor [appellant] c.s. kenbaar was en [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] niet hoefden te begrijpen dat [appellant] c.s. niet begreep hoe hij de bestemming van het perceel via de website kon achterhalen, wegen voornoemde gestelde uitlatingen van [geïntimeerde 4] , naar het oordeel van het hof, niet zo zwaar dat [appellant] c.s. op grond daarvan in redelijkheid mocht verwachten dat hij, in afwijking van hetgeen voor [appellant] c.s. kenbaar in het bestemmingsplan als toegestaan gebruik is vermeld, in het landhuis kon wonen zonder agrarisch ondernemer te worden, dat hij er zijn assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en dat hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag. Bij het voorgaande komen de volgende omstandigheden die voor de beoordeling relevant zijn. Tijdens de bezichtiging op 19 oktober 2016 is met [appellant] c.s. besproken dat [geïntimeerde 1] c.s. bezig was met een omzetting van de bedrijfswoning - qua bestemming - naar plattelandswoning, omdat deze anders niet los van de stallen verkocht kon worden. [appellant] c.s. heeft de stelling van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] dat hij er van op de hoogte was dat [geïntimeerde 1] c.s. deze procedure niet heeft doorgezet, niet betwist.

In aanloop naar het opmaken van de koopovereenkomst heeft [makelaarskantoor] bij e-mail van 30 oktober 2016 een aankoop-personaliaformulier aan [appellant] c.s. gezonden. Bij e-mail van 1 november 2016 aan [makelaarskantoor] heeft [appellant] c.s. gemeld:

Ik heb de tekst bedrijfswoning verwijderd bovenaan het formulier, dat maakt een eventuele discussie (als dit van toepassing zou zijn) voor verkoper iets eenvoudiger.

Bij e-mail van 1 november heeft [makelaarskantoor] geantwoord:

In de koopovereenkomst zal “Bedrijfswoning met tuin en buitenzwembad alsmede hippische accommodatie met recreatiewoning, paddocks en verdere aanhorigheden” vermeld worden.”

Ook wanneer er met [appellant] c.s. van uit moet worden gegaan dat [geïntimeerde 4] hem telefonisch zou hebben gemeld, hetgeen door [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] wordt betwist, dat zij in de koopovereenkomst ook de aanduiding “bedrijfswoning” zou gebruiken, en dat dat voor [appellant] c.s. geen problemen zou opleveren, omdat hij toch voornemens was om kantoor aan huis te houden, betekent dat niet dat [appellant] c.s. er in redelijkheid op mocht vertrouwen, dat hij in het landhuis kon wonen zonder agrarisch ondernemer te worden, dat hij, in afwijking van hetgeen voor [appellant] c.s. kenbaar in het bestemmingsplan als toegestaan gebruik is vermeld, er zijn assurantiekantoor en mediation praktijk kon uitoefenen en dat hij de stallen kon gebruiken voor statische opslag. De omstandigheid dat in de verkoopbrochure is opgenomen “Bij de verkoop van onroerend goed is juiste, heldere en complete informatie essentieel” maakt het voorgaande niet anders.

Het voorgaande betekent dat niet kan worden geoordeeld dat [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] onvoldoende zorgvuldig jegens [appellant] c.s. hebben gehandeld.

Grief 5 faalt.

3.10.7

Nu grief 5 faalt behoeft grief 3, waarmee [appellant] c.s. betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de mededelingen van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] niet aan [geïntimeerde 1] c.s. kunnen worden toegerekend, geen beoordeling.

3.10.8

Met het voorgaande faalt ook grief 4, waarmee [appellant] c.s. betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het beroep op non-conformiteit faalt, dat van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. geen sprake is en de gevorderde verklaring voor recht, gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding alsmede de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding/kosten en de gevorderde contractuele boete niet toewijsbaar zijn.

Uit het voorgaande vloeit immers voort dat een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. dan wel non-conformiteit van het perceel niet is komen vast te staan.

3.10.9

Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. [appellant] c.s. zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellant] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. op € 1.649,- aan griffierecht en op € 9.483,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [appellant] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] op € 1.978,- aan griffierecht en op € 4.173,- aan salaris advocaat;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskosten veroordeling ten aan zien van [makelaarskantoor] en [geïntimeerde 4] uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, P.W.A. van Geloven en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 november 2020.

griffier rolraadsheer