Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:3421

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
03-11-2020
Datum publicatie
12-11-2020
Zaaknummer
200.246.996_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Parkbijdrage bungalowpark voor niet-leden van VvE; uitlegcriterium; derdenbeding; aanvaarding

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.246.996/01

arrest van 3 november 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te Krimpen aan den IJssel ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R.H.U. Keizer te Roosendaal,

tegen

Vereniging van Eigenaren Chaletparc Krabbenkreek,

gevestigd te Sint Annaland, gemeente Tholen ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als VvE,

advocaat: mr. M.M.M. Rooijen te Weert,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 4 december 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 6078523 / 17-3039 gewezen vonnis van 27 juni 2018.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 4 december 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2019;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord;

  • -

    het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 Samenvatting

6.1.

Dit geschil gaat in hoger beroep over de vraag of [appellant] als eigenaar van een chalet en kavel op het park van de VvE een parkbijdrage moet betalen, ook nu hij geen lid (meer) is van de VvE. Indien dat zo is rijst de vraag op welke grond die bijdrage moet worden voldaan.

6.2.

De VvE heeft elf van haar voormalige leden voor de kantonrechter gedagvaard en (kort samengevat) een verklaring voor recht gevorderd dat niet-leden, die eigenaar zijn van een chalet/kavel, gehouden zijn de door de algemene ledenvergadering vastgestelde parkbijdrage voor niet-leden te betalen, met een specificatie voor welke posten die parkbijdrage bestemd is en zij heeft van gedaagden betaling van die parkbijdrage over 2017 gevorderd.

Met een aantal ex-leden werd gedurende de procedure overeenstemming bereikt. De kantonrechter heeft de VvE in het gelijk gesteld. De meeste overgebleven gedaagden hebben zich daarbij neergelegd, alleen [appellant] heeft hoger beroep ingesteld.

De overwegingen van de kantonrechter, de klachten van [appellant] en het verweer van de VvE daartegen komen hierna aan de orde.

7 Het geschil en de achtergrond daarvan

7.1.

De achtergrond van deze zaak in hoger beroep is de volgende.

Chaletpark Krabbenkreek in Sint-Annaland is een recreatiepark met gemeenschappelijke voorzieningen. Het terrein bestaat uit 148 kavels die toebehoren aan meerdere individuele eigenaren. Op de kavels zijn chalets geplaatst. [appellant] is op 2 mei 2006 eigenaar geworden van een kavel met chalet.

7.2.1.

In de akte van levering, opgemaakt tussen [appellant] als koper en [verkoper] als verkoper van de kavel met chalet, is na artikel 6 het volgende opgenomen.

OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar gemelde akte waarbij verkoper het verkochte in eigendom verkreeg, waarin woordelijk staat vermeld:

Vereniging van eigenaren

Artikel 7.

1. Koper verbindt zich – op straffe van een (..) boete (....) om, terstond na het ondertekenen van deze akte, als eigenaar van de onderhavige kavel(s), lid te worden van de [VvE] (..), en te voldoen aan de verplichtingen, welke voor hem als lid van genoemde vereniging uit de wet, de statuten en een eventueel huishoudelijk reglement voortvloeien en lid te blijven zolang hij eigenaar is van de onderhavige kavel(s). (....)

2. Door zijn toetreding tot de vereniging verbindt koper zich – op verbeurte van een (...) boete (..) om bij vervreemding van het verkochte aan zijn rechtsopvolger in de akte van overdracht op te leggen en als derdenbeding voor de vereniging te aanvaarden:

- de verplichting om lid te worden van de vereniging en te blijven zolang hij eigenaar is van de onderhavige kavel(s);

- de verplichting bij wijze van kettingbeding om bij vervreemding van (..) de onderhavige kavel(s) aan zijn rechtsopvolger(s) de verplichting om lid te worden en te blijven van de vereniging op te leggen.

3. Koper verbindt zich tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het parc, één en ander zoals omschreven in de statuten van de vereniging.

4. enz. (..)”

Het hof zal hierna deze bepalingen omschrijven als “artikel 7 lid 1 (resp. 2 of 3) van de leveringsakte”.

7.2.2.

Aan het slot van het in de leveringsakte onder artikel 6 opgenomen citaat (dat naast het hierboven vermelde nog hier niet ter zake doende kwalitatieve rechten en erfdienstbaarheden bevat) vermeldt de leveringsakte onder meer:

“Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.

(..) .”

7.3.

De VvE beheert, onderhoudt en exploiteert het recreatiepark.

Artikel 7 lid 4 van de statuten van de VvE bepaalt dat haar lidmaatschap niet opzegbaar is.

In artikel 8 lid 1 van de statuten is bepaald dat de leden jaarlijks een bijdrage verschuldigd zijn, die door de algemene vergadering zal worden vastgesteld.

Vervolgens staat er:

“ Onder "bijdrage" valt onder meer een jaarlijks vast te stellen omslag terzake van door de vereniging gemaakte en te maken exploitatiekosten, voortvloeiende uit de nastreving van haar doel. (..)".

7.4.

In 2017 bedroeg die parkbijdrage voor leden € 650,00 en voor niet-leden € 615,00.

7.5.

[appellant] is lid geweest van de VvE, maar heeft zijn lidmaatschap op 26 november 2015 opgezegd. De VvE heeft (voor deze procedure) die beëindiging van dat lidmaatschap erkend.

7.6.

De VvE heeft aan [appellant] een rekening gezonden voor de parkbijdrage over 2017 van € 615,00. [appellant] heeft daarvan een deel betaald en de rest onbetaald gelaten.

7.7.

[appellant] wil niet betalen voor algemene kosten waar hij naar zijn zeggen niets mee van doen heeft en als niet-lid niet over heeft meebeslist.

Juridisch heeft [appellant] dit standpunt (samengevat) als volgt onderbouwd. [appellant] stelt dat in artikel 7 lid 3 van de akte van levering geen zelfstandige verplichting van de koper ten opzichte van de VvE is neergelegd. Er is ook geen boete aan verbonden. Artikel 7 lid 3 is ook geen derdenbeding. Uit de verwijzing in artikel 7 lid 3 naar de statuten van de VvE vloeit voort dat de verplichting tot betaling van parkbijdragen is gekoppeld aan het lidmaatschap van de VvE en niet aan het eigenaarschap van een kavel met chalet.

[appellant] is bovendien niet de eerste koper en zijn rechtsvoorgangers hebben hem geen verplichting tot het betalen van een parkbijdrage opgelegd.

Ten slotte, en subsidiair, stelt [appellant] dat de VvE een eventueel derdenbeding in de leveringsakte niet op tijd heeft aanvaard en dat een eventuele aanvaarding geen terugwerkende kracht heeft.

7.8.

De kantonrechter was van oordeel dat artikel 7 lid 3 van de leveringsakte een derdenbeding ten gunste van de VvE inhield. De VvE heeft zich terecht op dit artikel beroepen bij het factureren van de parkbijdrage aan [appellant] . De VvE heeft voldoende duidelijk gemaakt hoe de parkbijdrage voor niet-leden is opgebouwd.

De kantonrechter heeft vervolgens voor recht verklaard dat [appellant] jaarlijks bij moet dragen aan de in het vonnis opgesomde kostenposten. Hij heeft [appellant] veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 785,00, met hoofdelijke veroordeling van [appellant] (net als de andere overgebleven gedaagden) in de proceskosten aan de zijde van de VvE.

8 De beoordeling van het geschil door het hof

algemeen

8.1.1.

[appellant] is met één grief opgekomen tegen (i) de rov 7.5 tot en met 7.8. van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat en waarom niet-leden als [appellant] gehouden zijn de door de algemene ledenvergadering van de VvE voor hen vastgestelde jaarlijkse parkbijdrage te betalen, en (ii) de daarover door de kantonrechter afgegeven verklaring voor recht. Daarmee is gegeven dat [appellant] in zijn hoger beroep tegen dit oordeel ontvankelijk is, omdat bij hoger beroep tegen een verklaring voor recht geen sprake is van een competentiegrens in verband met de hoogte van de vordering.

8.1.2.

Geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de hoogte van de jaarlijkse bijdrage en de (verklaring voor recht over de) samenstelling daarvan, en de inzichtelijkheid van het gevorderde bedrag van € 615,00 over 2017.

8.1.3.

De in eerste aanleg gevoerde discussie over de dienstverlening door de VvE, de samenstelling van de parkbijdrage en de hoogte daarvan en alles wat daarbij hoort is nu ook niet meer aan de orde. Gezien de wijze waarop de grief is geformuleerd, gaat het nu alleen om de vraag of en zo ja op welke grond [appellant] als niet-lid verplicht is de door de algemene ledenvergadering van de VvE jaarlijks vastgestelde volledige parkbijdrage voor niet-leden te betalen.

zelfstandige verplichting

8.2.

Er bestaat tussen partijen geen geschil over het feit dat de rechten en plichten van de leden van de VvE jegens de VvE op een verenigingsrechtelijke grondslag zijn gebaseerd. Daaronder valt ook de door de leden van de VvE jaarlijks te betalen parkbijdrage. Om er daarom van verzekerd te zijn dat de chalet/kaveleigenaren lid worden en blijven van de VvE is in iedere individuele akte van levering van een chalet/kavel een kettingbeding met daarin een derdenbeding ten gunste van de VvE opgenomen (artikel 7 lid 2 van de leveringsakte). Dit beding bepaalt dat een koper verplicht is lid te worden en te blijven van de VvE, en dat die verplichting aan opvolgende eigenaren door moet worden gegeven. In de statuten van de VvE is verder opgenomen dat het lidmaatschap onopzegbaar is.

Van belang is dat deze afspraken met betrekking tot de door de eigenaren van chalets/kavels - zoals destijds ook [appellant] - aan de VvE te betalen parkbijdrage niet door die toekomstige eigenaren zelf met de VvE zijn overeengekomen. Zij zijn omschreven in een regeling over het verplichte lidmaatschap van de VvE, dat door middel van een kettingbeding met een derdenbeding ten behoeve van de VvE aan de aanstaande eigenaren van de kavels/chalets is opgelegd. Met de manier waarop deze regeling is vormgegeven is, gelet op het daaraan verbonden kettingbeding, ook beoogd om de rechtspositie van toekomstige derden (de opvolgende eigenaren van de kavels/chalets) te bepalen. Het gaat hier bovendien om een contractuele regeling die in een notariële akte staat (en dus niet om een goederenrechtelijke regeling). Gelet op het voorgaande bestaat bij de uitleg van die regeling grond om uit te gaan van een geobjectiveerde variant van de zogenaamde Haviltexmaatstaf. Daarbij komt aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de leveringsakte in beginsel doorslaggevend gewicht toe.

8.3.1.

Ook [appellant] en zijn contractuele wederpartij ( [verkoper] , de verkoper van het chalet/kavel) stond deze wijze van regelen van de parkbijdrage voor ogen toen zij de akte van levering door de notaris lieten opstellen en deze ondertekenden. In zijn pleitnota (blz. 2) schrijft [appellant] hierover:

“Uit de akte blijkt dat partijen voor ogen stond dat iedere eigenaar van een kavel altijd ook lid moest zijn van de VvE en uit dien hoofde zou moeten bijdragen aan de kosten.”

Het hof begrijpt uit (onder meer) de mondelinge toelichting van [appellant] tijdens het pleidooi, dat hij ook wel bereid is om een zekere bijdrage voor het park aan de VvE te betalen en ook heeft betaald. Dit geldt echter niet voor het volledige gefactureerde bedrag, omdat er onderdelen van de dienstverlening van de VvE zijn, waarvoor [appellant] niet wil betalen (zoals de beheerder). Toen geen acht werd geslagen op [appellant] ’ kritiek op die dienstverlening, heeft hij zijn lidmaatschap ook opgezegd.

8.3.2.

[appellant] heeft ook gesteld dat evident is dat partijen bedoeld hebben dat een bijdrage aan de VvE moest worden betaald, maar dat artikel 7 lid 3 alleen een bijdrage uit hoofde van het verplichte lidmaatschap van de VvE inhoudt, en niet bedoeld is als zelfstandige verplichting van een chalet/kaveleigenaar.

Zoals al in rov 8.2 overwogen, komt het aan op een uitleg van artikel 7 lid 3. Van belang is daarbij dat toen [appellant] en zijn rechtsvoorganger de transportakte, waarin die bepaling is opgenomen, tekenden, zij er vanuit gingen dat het lidmaatschap van de VvE niet kon worden opgezegd. Maar volgens vaste jurisprudentie kan een eigenaar op elk gewenst moment het lidmaatschap van de VvE beëindigen, ondanks het in r.o. 7.3. genoemde artikel 7 lid 4 van de statuten van de VvE. Aldus beschouwd bevat de overeenkomst tussen [appellant] en zijn rechtsvoorganger een leemte. Die leemte bestaat eruit dat alleen maar met zoveel woorden een verenigingsrechtelijke grondslag is overeengekomen en de situatie dat een lid van de VvE opzegt niet expliciet is voorzien.

8.3.3.

In de akte van levering heeft verkoper [verkoper] aan [appellant] – ten behoeve van de VvE - de plicht opgelegd lid te worden. [appellant] heeft dit aanvaard en heeft zich verplicht om in die hoedanigheid van lid bij te dragen in de kosten, waarbij verwezen werd naar de statuten van de VvE. Het stond de verkoper en [appellant] toen dus ook voor ogen dat [appellant] (de koper, toekomstige eigenaar van het chalet/kavel) gehouden was bij te dragen. De verwijzing naar de statuten van de VvE maakte voor hen duidelijk waarom en waarvoor die bijdrage aan de VvE in de overeenkomst was opgenomen: zodat de VvE haar beheerstaken kan uitvoeren. In dit licht beschouwd, en gezien het hierboven overwogene, kan artikel 7 lid 3 van de leveringsakte door [appellant] niet anders zijn begrepen dan dat daarin is bedoeld ook te regelen dat wanneer een eigenaar geen lid is/wordt/blijft van de VvE, hij zolang hij eigenaar blijft van zijn chalet/kavel, dient bij te dragen in de parkkosten. Een andere uitleg van artikel 7 lid 3 zou met zich brengen dat een eigenaar-niet lid geen of slechts een vrijwillige bijdrage aan de parkkosten zou behoeven te doen. Dit is door geen der partijen zo begrepen, en kan ook niet zo zijn begrepen. Met andere woorden: artikel 7 lid 3 van de leveringsakte dient ook voor die kennelijk niet voorziene situatie dat een eigenaar geen lid (meer) is van de VvE, te worden uitgelegd als een zelfstandige verplichting van de koper/nieuwe eigenaar om een parkbijdrage te betalen zolang hij eigenaar is van het chalet/kavel.

derdenbeding

8.4.

De vraag of artikel 7 lid 3 is bedoeld als een derdenbeding ten gunste van de VvE dient eveneens door uitleg daarvan te worden beantwoord, waarbij als uitlegmaatstaf het (gewone) Haviltexcriterium heeft te gelden. Zoals overwogen had [appellant] redelijkerwijs moeten begrijpen uit de gehele leveringsakte (in combinatie met de statuten van de VvE) dat aan de VvE een bijdrage voor haar taken moet worden betaald. Uit zijn stellingen blijkt dat hij dit ook heeft begrepen. Dat betekent dat hij evenzeer had moeten begrijpen dat met artikel 7 lid 3 van de leveringsakte niet iets anders kan zijn beoogd dan een beding ten gunste van de VvE overeen te komen. Het artikellid kan op geen enkele andere wijze worden begrepen: alleen de VvE heeft belang bij artikel 7 lid 3, [appellant] niet (en de verkoper niet). Dat de VvE in het artikel niet expliciet als belanghebbende derde is benoemd doet daar niet aan af, zeker niet nu in het artikel wel expliciet naar de statuten van de VvE wordt verwezen.

Het feit dat iedere verwijzing naar een eventuele eerste koper/eigenaar ontbreekt, in combinatie met de bedoeling van artikel 7 lid 3 zoals deze door uitleg kan worden gevonden, maakt dat [appellant] had moeten begrijpen dat dit artikellid voor iedere eigenaar van een chalet/kavel geldt.

Ten slotte heeft [appellant] niet betwist dat als geoordeeld wordt dat er sprake is van een derdenbeding ten gunste van de VvE er een verbintenissenrechtelijke verplichting voor hem jegens de VvE kan ontstaan.

aanvaarding

8.5.

De derde dient een beding dat in zijn belang tussen twee andere partijen is overeengekomen, te aanvaarden om de werking van dit beding te effectueren. Terecht oordeelde de kantonrechter dat van deze aanvaarding door de VvE in ieder geval is gebleken doordat zij haar – uit het derdenbeding voortvloeiende – vorderingsrecht jegens [appellant] in deze procedure te gelde probeert te maken. Met de aanvaarding door de VvE is sprake geworden van een driepartijenovereenkomst en is de zogenaamde belover ( [appellant] ) jegens de derde (VvE) tot nakoming verplicht. Wanneer de belover niet (correct) nakomt, kan door de derde nakoming worden gevorderd, zoals ook in deze procedure is gebeurd.

8.6.

Subsidiair heeft [appellant] zich verweerd met de stelling dat de aanvaarding van een derdenbeding geen terugwerkende kracht heeft, zodat hij in ieder geval geen bijdragen verschuldigd is die dateren van vóór de aanvaarding door de VvE in de inleidende dagvaarding.

Uitgangspunt is dat de derde pas zijn rechten uit de overeenkomst verkrijgt met en door de aanvaarding. De belover is in beginsel ook pas vanaf die aanvaarding tot nakoming verplicht. De bepaling is evenwel van regelend recht, en uit de strekking van het derdenbeding kan iets anders voortvloeien, zo blijkt uit artikel 6:254 lid 2 BW:

“Hij [de derde, hof] kan, indien dit met de strekking van het beding in overeenstemming is, daaraan ook rechten ontlenen over de periode vóór de aanvaarding.”

Het hof is van oordeel dat de strekking van artikel 7 lid 3 van de leveringsakte, zoals deze in het bovenstaande door het hof is uitgelegd, ondergraven zou worden wanneer de VvE het beding niet zou kunnen inroepen vóórdat zij het uitdrukkelijk had aanvaard. Een eigenaar kan zoals al overwogen immers op elk gewenst moment het lidmaatschap van de VvE beëindigen. Bij een andersluidende uitleg van het beding zou hij daarmee geen parkbijdrage verschuldigd zijn totdat de VvE het derdenbeding had aanvaard. Het is dan ook naar het oordeel van het hof met de strekking van artikel 7 lid 3 van de leveringsakte in overeenstemming, dat de VvE daaraan ook over de periode vóór de aanvaarding het recht op parkbijdrage kan ontlenen jegens de eigenaar van het chalet/kavel, die geen lid (meer) is van de VvE.

slot

8.7.

De slotsom is dat de grief faalt.

Het vonnis zal, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, worden bekrachtigd.

[appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, als gevorderd met inbegrip van nakosten en wettelijke rente zoals in het dictum is weergegeven.

9 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, op 27 juni 2018 gewezen tussen de VvE en [appellant] ;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de VvE op € 726,00 aan griffierecht en op € 3.222,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, P.M. Arnoldus-Smit en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 november 2020.

griffier rolraadsheer