Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:1813

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-06-2020
Datum publicatie
24-06-2020
Zaaknummer
200.245.559_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2018:4428
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koop woning onder Koopgarantbepalingen. Beroep van koper na terugverkoop van de woning op dwaling, wanprestatie en beperkende werking redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de terugverkoopformule verworpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer gerechtshof 200.245.559

(zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant C/02/33907 / HA ZA 17-835)

arrest van 16 juni 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante] ,

advocaat voorheen: mr. P.J. den Boef, thans: mr. S.H. van Loon,

tegen:

de stichting

Stichting WonenBreburg,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: WonenBreburg,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 11 juli 2018 dat de rechtbank Zeeland-West-Brabant (locatie Breda, Cluster II Handelszaken) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 27 augustus 2018,

- de oproeping bij vervroeging van WonenBreburg,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, met 1 productie.

2.2.

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 Het geschil

3.1.

In eerste aanleg heeft [appellante] - samengevat - een verklaring voor recht gevorderd dat zij bij de koop van het appartement in 2010 heeft gedwaald, met veroordeling van WonenBreburg tot opheffing van het nadeel door het betalen van schadevergoeding. Subsidiair heeft zij haar vordering tot schadevergoeding gebaseerd op wanprestatie van WonenBreburg en meer subsidiair op kort gezegd de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. Verder vorderde zij rente en kosten.

De rechtbank heeft die vorderingen bij vonnis van 11 juli 2018 afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

3.2.

[appellante] vordert in het hoger beroep het vonnis van 11 juli 2018 te vernietigen en alsnog haar vorderingen toe te wijzen, met veroordeling van WonenBreburg in de kosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na het arrest.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1.

Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen de feitenvaststelling van de rechtbank. Die grief faalt omdat [appellante] niets (concreets) stelt ter onderbouwing van de grief. Het hof zal daarom uitgaan van de feiten zoals die in deze zaak zijn vastgesteld door de rechtbank.

4.2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

4.3.

WonenBreburg is een woningcorporatie en beschikt over een licentie van Stichting OpMaat wat betreft het gebruik van het concept Koopgarant. Onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen heeft WonenBreburg woningen in erfpacht uitgegeven, waaronder het appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

4.4.

Op 14 september 2007 heeft [appellante] zich bij WonenBreburg laten inschrijven als geïnteresseerde in een Koopgarantwoning.

4.5.

Bij brief van 6 maart 2008 heeft WonenBreburg [appellante] uitgenodigd voor een kijkdag van, onder meer, de woning. In deze brief wordt voor meer informatie over de woning verwezen naar de website www.wonenbreburg.nl.

4.6.

Met het oog op de uitgifte heeft [de Makelaar] te [vestigingsplaats] in opdracht van WonenBreburg op 18 februari 2008 de woning getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 170.000,00.

4.7.

Bij brief van 2 april 2008 heeft WonenBreburg [appellante] een ontwerp ‘koopovereenkomst koopgarant’ met bijlagen toegezonden, waaronder de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’.

4.8.

Bij ‘koopovereenkomst koopgarant’ tevens ‘overeenkomst tot vestiging erfpacht’ van 18 april 2008 (hierna: de koopovereenkomst) heeft WonenBreburg – kort gezegd – de woning aan [appellante] verkocht voor een bedrag van € 127.500,00 (hierna: de uitgifteprijs). De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:

- verkoper en koper komen overeen aan deze koop bijzondere voorwaarden te verbinden, hierna te noemen: Koopgarant-bepalingen; de tekst van de Koopgarant-bepalingen (versie WonenBreburg, aug. 2006) is aan deze overeenkomst gehecht; de Koopgarant-bepalingen betreffen onder meer een zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met winst- en/of verliesdeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning; tot zekerheid voor de nakoming van de Koopgarant-bepalingen geeft verkoper het betreffende appartementsrecht aan koper in erfpacht uit.

[…]

Toepassing Koopgarant: koperskorting en aandeel in de waardeontwikkeling

De koopsom is berekend en samengesteld als volgt:

- de huidige onderhandse verkoopwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik en inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht, ofwel € 170.000,- verminderd met 25% koperskorting ofwel € 42.500,-.

[…]

Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%. (vijftig procent)”.

4.9.

De op de koopovereenkomst toepasselijke Koopgarantbepalingen luiden – voor zover van belang – als volgt:

Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming

1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie

Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; […]

De prijs waarvoor de Woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Erfpachter – hierna te noemen de uitgifteprijs – is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), […]

2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie

De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de

Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:

U + S + (T2 – S – T1) x X%

Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:

- - U: de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs.

- - S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;

- - T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;

- - T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het Registergoed door de Woningcorporatie;

- - X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I”.

4.10.

De van de koopovereenkomst deel uitmakende ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ luidt – voor zover van belang – als volgt:

Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming

In dit hoofdstuk is in lid 2 een ingewikkelde formule opgenomen over prijsvorming van de woning.

De formule komt er op neer, dat buiten de ten gunste van u komende verbeteringen de prijsstijging of daling van de woning tussen u en WonenBreburg wordt gedeeld. In de brochure zijn rekenvoorbeelden opgenomen.

[…]

Hoofdstuk I. Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed

In dit hoofdstuk wordt aangegeven voor welk percentage de erfpachter deelt in de stijging of daling van de waardeontwikkeling bij terugkoop. Het kortingspercentage op de koopprijs waarvoor bij aankoop is gekozen is hierop van invloed”.

4.11.

In de brochure “De terugkoopprocedure en de koopgarantprijsvorming” staat het volgende “Rekenvoorbeeld bij waardedaling”:

Marktwaarde bij aankoop € 100.000

Aankoopprijs (25% korting) € 75.000

Marktwaarde bij terugkoop € 90.000

Waarde-ontwikkeling € 10.000

De waarde-ontwikkeling is onderverdeeld in:

Waardedaling door marktontwikkeling -/- € 15.000

Waardestijging door verbetering € 5.000

Berekening terugkoopprijs van uw woning

Aankoopprijs € 75.000

De helft van de waardedaling -/- € 7.500

Waardestijging door verbetering € 5.000

Terugkoopprijs van uw woning € 72.500

4.12.

Bij notariële akte van 15 mei 2008 is het tussen partijen overeengekomen erfpachtrecht gevestigd.

4.13.

In verband met haar voornemen om de woning terug te verkopen aan WonenBreburg heeft [appellante] in juli 2014 WonenBreburg verzocht het appartement te laten taxeren en een berekening voor de terugkoopprijs op te maken.

4.14.

Op 25 juli 2014 heeft Hart van Brabant Makelaardij BV te [vestigingsplaats] in opdracht van WonenBreburg de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 143.000,00, inclusief de door [appellante] zelf aangebrachte verbeteringen. De terugkoopprijs is op basis van deze taxatie berekend op € 114.500,00.

4.15.

Bij brief van 6 augustus 2014 heeft WonenBreburg onder toezending van onder meer het taxatierapport van Hart van Brabant Makelaardij BV en de berekening van de terugkoopprijs [appellante] bericht dat zij het appartement terugkoopt voor € 114.500,00 k.k.

4.16.

In november 2014 heeft [appellante] het appartement terugverkocht aan WonenBreburg voor € 114.500,00.

4.17.

Bij brief van 9 augustus 2017 heeft [appellante] WonenBreburg – kort en zakelijk weergegeven – bericht dat WonenBreburg heeft gehandeld in strijd met hetgeen zij bij de aankoop aan [appellante] heeft toegezegd, waarna [appellante] WonenBreburg aansprakelijk heeft gesteld voor de door haar geleden schade, waaronder een restschuld van € 13.000,00. WonenBreburg heeft de aansprakelijkheid betwist.

4.18.

De tweede grief van [appellante] komt – zo begrijpt het hof – op tegen het oordeel van de rechtbank dat haar beroep op dwaling is verjaard. Volgens [appellante] is haar vordering niet verjaard, omdat zij eerst eind 2016 ontdekte dat de koperskorting via de terugverkoopformule was verrekend bij terugverkoop. Pas toen realiseerde zij zich dat dit feit de onevenredige waardedaling van haar woning had veroorzaakt.

4.19.

Het hof is van oordeel dat [appellante] , met de ontvangst van de informatie over de terugverkoopprijs van 6 augustus 2014, bekend was met het feit dat de bij de berekening van (in dit geval) de waardedaling uitgegaan werd van de marktwaarde bij aankoop van € 170.000,00 en niet met de uitgifteprijs destijds van € 127.500,00. Dat is evident, omdat de getaxeerde waarde op het moment van terugkoop € 143.000,00 bedroeg. [appellante] wist dus dat niet van de uitgifteprijs is uitgegaan; dan zou de woning immers in waarde gestegen zijn, en had [appellante] meer dan de uitgifteprijs van € 127.500,00 voor de woning moeten ontvangen. Zij ontving echter een bedrag van € 114.500,00, zodat duidelijk was dat zij deelde in een waardedaling. Het argument dat de terugkoopformule dermate ingewikkeld is dat deze voor leken als [appellante] niet te volgen is, is – op dit punt – daarom ook onjuist.

Dat wil zeggen dat als [appellante] op dit punt daadwerkelijk gedwaald had, dat haar dan uiterlijk op het moment van ontvangst van deze brief met voldoende zekerheid duidelijk is geworden. Dit is het moment dat de dwaling in ieder geval is ontdekt, zodat op grond van artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW de vordering tot (gedeeltelijke) vernietiging 3 jaar later verjaard is. Nu [appellante] daarover niets aanvoert, ziet het hof geen reden om aan te nemen dat deze brief pas op of na 9 augustus 2014 ontvangen zou zijn. De brief de advocaat van [appellante] van 9 augustus 2017 aan WonenBreburg is daarom te laat, want op dat moment was de vordering tot vernietiging van de overeenkomst al verjaard. [appellante] stelt ook niet dat zij al eerder de verjaring heeft gestuit. Dat wil zeggen dat de grief tegen het oordeel van de rechtbank faalt.

Het hof merkt overigens op dat een beroep op dwaling, als het niet verjaard zou zijn, evenmin zou slagen. Er doet zich, zoals hierna uit de beoordeling van de andere grieven blijkt, geen situatie voor als bedoeld in art 6:228 lid 1 aanhef en onder a, b of c BW. Dat de term ‘koperskorting’ is gebruikt, is niet te beschouwen als een onjuiste mededeling van WonenBreburg, aangezien daadwerkelijk sprake was van een substantiële korting op de koopprijs. Over de wijze van bepaling van de waarde van de terugkoopprijs zijn evenmin onjuiste mededelingen gedaan.

4.20.

Het gaat er dan nog om of WonenBreburg wanprestatie heeft gepleegd, zoals [appellante] subsidiair stelt. Door de 25% “koperskorting” te “verrekenen” is WonenBreburg toerekenbaar tekort geschoten, aldus [appellante] . Dat is immers niet overeengekomen, althans hoefde [appellante] dat niet te begrijpen.

4.21.

De overeenkomst is neergelegd in de schriftelijke koopovereenkomst en de akte van levering. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, mede gelet op de maatschappelijke posities van beide partijen.

4.22.

Het hof stelt voorop dat sprake is van een bijzondere regeling die als doel heeft om kopers met behulp van een substantiële korting op de koopprijs in staat te stellen een woning te kopen, waarbij verkoper ook de verplichting op zich nam de woning weer terug te kopen indien koper dat wenste. Uit de in de akte van levering opgenomen formule volgt dat met waardevermeerdering steeds het verschil tussen de marktwaardes op het moment van koop en verkoop door [appellante] wordt bedoeld en dat de aan [appellante] gegeven korting daarop niet van invloed is. Van een koper van een woning, mag verwacht worden dat hij zich voldoende laat voorlichten over de in de overeenkomst opgenomen bepalingen. Dat geldt te meer voor de bepaling van de terugkoopprijs in deze overeenkomst, waarbij de koper met 25% korting koopt en de verkoper een terugkoopverplichting op zich neemt. Dat die prijs in een formule is weergegeven, draagt mogelijk niet bij aan een gemakkelijk begrip daarvan, maar leidt niet tot de conclusie dat [appellante] ervan mocht uitgaan dat zij bij de aankoop een korting van 25% op de marktwaarde kreeg, terwijl zij bij (een verplichte) terugkoop door WonenBreburg ook voor de helft zou meedelen in de waardeontwikkeling ten opzichte van de prijs met korting (in plaats van ten opzichte van de oorspronkelijk getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van € 170.000,00) en zo een tweede maal voordeel zou hebben van de korting.

4.23.

[appellante] voert aan dat zij de brochure niet ontvangen heeft (zie onder 4.11) en

stelt dat zij door het begrip “korting” op het verkeerde been is gezet, zodat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de waardevermeerdering of vermindering het verschil is tussen de uitgifteprijs (de toenmalige marktwaarde minus de verleende korting) en de marktwaarde op het moment van verkoop. Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat van [appellante] gevergd kan worden dat zij zich nader had laten voorlichten. Voorts is die door [appellante] voorgestane uitleg niet voor de hand liggend en daarmee niet wat partijen in redelijkheid over en weer mochten begrijpen. De overeenkomst bevat immers een terugkoopverplichting voor WonenBreburg. [appellante] stelt niet dat zij op dit punt iets anders begrepen heeft. Als het zo zou zijn dat de waardevermeerdering berekend zou worden door het verschil tussen de uitgifteprijs (met korting) en de marktwaarde op het moment van verkoop, zou dat betekenen dat [appellante] op dezelfde dag dat zij de woning kocht de woning met winst zou kunnen terugverkopen. Immers als haar uitleg gevolgd worden, zou zij op dat moment de helft van het prijsverschil tussen de uitgifteprijs (de marktwaarde minus 25%) en diezelfde marktwaarde (zonder korting) moeten ontvangen. Haar uitleg leidt dus tot het ongerijmde gevolg dat zij (en iedere andere koper die kiest voor een aankoopkorting van 25%) een bedrag gelijk aan 12,5% van de marktwaarde van de woning zou kunnen ontvangen, door na de koop de woning onmiddellijk terug te verkopen aan WonenBreburg. Het betoog van [appellante] dat de overeenkomst zo uitgelegd moet worden dat bij de terugkoopregeling de berekening van de waardeontwikkeling gebaseerd moet worden op de uitgifteprijs (marktwaarde minus de verleende korting) kan daarom niet slagen. Gelet op het voorgaande en gelet op de bepalingen in de koopovereenkomst heeft WonenBreburg op de juiste wijze de koopprijs berekend en is er op dit punt geen sprake van een toerekenbare tekortkoming.

Voor zover [appellante] betoogt dat de voorlichting over deze, volgens haar voor haar zo nadelige regeling, zo onvolledig is geweest dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van WonenBreburg verwerpt het hof dat betoog. [appellante] heeft als gevolg van deze regeling gedurende de tijd dat zij de woning bewoonde als gevolg van de koperskorting een lagere hypotheek kunnen nemen en daaruit voortvloeiend minder rente hoeven te betalen. Dat [appellante] ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat bij de terugkoop door WonenBreburg geen rekening zou worden gehouden met de verleende korting leidt niet tot een toerekenbare tekortkoming van WonenBreburg.

4.24.

Het betoog van [appellante] dat de Wet Financieel Toezicht van toepassing zou zijn en dat op WonenBreburg een verzwaarde informatieplicht zou rusten, waaraan WonenBreburg niet zou hebben voldaan en over de beweerdelijk gebrekkige informatie voorziening door WonenBreburg, kan in dit geval in het licht van het voorgaande niet leiden tot enige schadeplichtigheid van WonenBreburg. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat WonenBreburg uitdrukkelijker had kunnen vermelden dat ook bij een terugkoop rekening zou worden gehouden met de aankoopkorting. Het hof heeft hiervoor echter aangegeven dat ook van [appellante] zelf verwacht had mogen worden om na te gaan op welke wijze de terugkoopprijs zou worden bepaald. Bovendien is de schade die [appellante] heeft geleden volledig terug te voeren op de waardedaling van de woning. [appellante] voert nog aan dat zij als gevolg van deze regeling bijzondere risico’s loopt in verband met een restschuld na waardedaling van de woning. Het hof deelt die opvatting niet. [appellante] loopt, net als iedere koper van een woning het risico van een eventuele waardedaling van de woning tussen het moment van aankoop en verkoop. Dat zij mogelijk als gevolg daarvan een restschuld heeft na de verkoop als gevolg van die waardedaling, acht het hof geen bijzonder risico. Daar komt nog bij dat dat op [appellante] geen verplichting rust om de woning te verkopen. [appellante] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat de door haar gestelde feiten – indien al juist – ook op een andere juridische grond zouden kunnen leiden tot aansprakelijkheid van WonenBreburg jegens [appellante] en met name heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat zij daardoor mogelijk schade geleden zou kunnen hebben.

4.25.

[appellante] voert nog het volgende aan: “Deze waardedalingen ontstaan allereerst doordat de manier van waardevaststelling bij uitgifte (maar soms ook bij terugkoop) in veel gevallen niet conform de daarvoor geldende taxatierichtlijnen blijkt te zijn uitgevoerd.”

Voor zover [appellante] beoogt te stellen dat de taxatiewaarde bij de koop te hoog en bij de verkoop te laag was, overweegt het hof het volgende. Dat in dit concrete geval bij het vaststellen van de marktwaardes op de momenten van koop of verkoop door [appellante] een onjuiste waarde is getaxeerd stelt [appellante] echter niet. Zij laat na concreet te stellen welke waarde, volgens haar, wel juist zou zijn en zij gaat ook in haar betoog verder uit van deze getaxeerde waardes. In dit hoger beroep gaat het hof daarom ook uit van de getaxeerde waardes.

4.26.

Met grief 4 komt [appellante] op tegen de verwerping van haar beroep op (de beperkende werking van) de redelijkheid en billijkheid. Volgens [appellante] kan het niet zo zijn dat WonenBreburg onvoldoende en onjuiste informatie verschaft en de korting verrekent, zodat [appellante] met een waardeverlies van € 13.000,00 wordt geconfronteerd.

4.27.

Het hof overweegt als volgt. [appellante] heeft bij aankoop van de woning 25% minder betaald dan de getaxeerde waarde. Die korting moet hebben geresulteerd in lagere maandlasten nu [appellante] ook een minder hoge hypotheek af hoefde te sluiten om de woning te financieren. In de zes jaar dat zij er woonde is de woning € 27.000,00 in waarde gedaald, zoals blijkt uit de in hoger beroep niet bestreden taxaties. Zij heeft – ondanks die voor haar teleurstellende taxatie – de verkoop van de woning doorgezet. Zij ontving toen een bedrag van € 114.500,00 zodat zij ten opzichte van de totale waardedaling van de woning (€ 27.000,00) slechts € 13.000,00 verlies heeft geleden. Het beroep van WonenBreburg op de overeengekomen regeling is daarmee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Deze grief faalt.

4.28.

Grief 5 ziet op de door de rechtbank uitgesproken kostenveroordeling. Nu de overige grieven falen is [appellante] op goede gronden in de proceskosten veroordeeld. De vijfde grief faalt ook.

4.29.

Door [appellante] zijn geen concrete feiten gesteld en te bewijzen aangeboden die tot toewijzing van haar vordering kunnen leiden. Het hof komt daarom aan bewijslevering niet toe.

5 De slotsom

5.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van WonenBreburg zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 726,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punten × tarief II)

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (locatie Breda) van 11 juli 2018;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van WonenBreburg vastgesteld op € 726,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en G.M. Menon, is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2020.

griffier rolraadsheer