Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:1803

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-06-2020
Datum publicatie
17-06-2020
Zaaknummer
200.210.702_02
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2016:11494
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2016:154
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2016:9170
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Haviltex; rechten en verplichtingen uit koopovereenkomst tussen projectontwikkelaar en koper; welke aanspraken kan koper aan beeldkwaliteitplan ontlenen;

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.210.702/02

arrest van 16 juni 2020

in de zaak van

1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna tezamen aan te duiden als [appellant] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert,

tegen

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [de vennootschap] ,

advocaat: mr. J.J. Stoop te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 februari 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 21 december 2016, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eisers en [de vennootschap] als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/213814 / HA ZA 15-693)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie na aanbrengen van 12 juli 2017 (bij welke comparitie de partijen doorhaling van de procedure hebben verzocht en waarna de zaak opnieuw is aangebracht) (met producties);

  • -

    de memorie van grieven (met producties en eiswijziging);

  • -

    de memorie van antwoord (met producties);

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van het volgende:

  1. [de vennootschap] is een onderneming die zich onder meer bezig houdt met projectontwikkeling. Een van haar projecten is [het project] (verder: het project).

  2. In een brochure van 2011/2012 (prod. 4 inl. dagv.) wordt ten aanzien van het project onder meer gezegd:
    ‘ [het project] ’ heeft niet alleen veel openbare ruimte maar ook zeer ruime bouwkavels (gemiddeld ca. 3.000 m2) waar de ruimte en weidsheid van het plan ook wordt doorgevoerd. Vanaf de weg mag in een zone van 15 meter niet gebouwd worden. Door de grote afstand van de woningen tot aan de rijweg wordt het groene karakter van de lanen gewaarborgd. Aan weerszijden van de bouwkavel mag in een zone van 7,5 meter niet gebouwd worden waardoor er een minimale afstand van 15 meter tussen de woningen ontstaat. (…) Om ervoor te zorgen dat de woningen daadwerkelijk in het groen liggen zal uiteindelijk 30% van de bouwkavel beplant dienen te worden.’
    en
    Voor [het project] is er een beeldkwaliteitplan opgesteld (…) Hierin worden met name richtlijnen gegeven voor de architectonische uitstraling van de woningen met als doel de harmonie en de ruimtelijke kwaliteit van het plan te waarborgen. (…) Om het hoge ambitieniveau van de woningen te kunnen realiseren, zullen de afzonderlijke ontwerpen van de woningen worden getoetst door het Kwaliteitsteam [het project] .
    (….)
    Bij de aanvraag van de benodigde omgevingsvergunning zal de gemeente Venlo toetsen aan het Bestemmingsplan “ [het Bestemmingsplan] ”. Het bestemmingsplan “ [het Bestemmingsplan] ” is ook als bijlage in de verkoopdocumentatie gevoegd.’

  3. In het beeldkwaliteitplan (verder: BKP) (prod. 7 inl. dagv.) valt onder meer te lezen:
    ‘Inleiding
    (..) Toekomstige bewoners kunnen kiezen uit 90 riante kavels die worden omsloten door lommerrijke lanen. Het merendeel van de kavels is gelegen aan het water. Met een gemiddelde oppervlakte van circa 3000 vierkante meter en een minimale frontbreedte aan de weg van 15 meter, zijn de kavels een stuk ruimer als reguliere villawijken en voorzien van diverse bomen. (…) Om ervoor te zorgen dat het plan een harmonieus geheel wordt en de privacy en exclusiviteit gewaarborgd blijven, is dit beeldkwaliteitplan opgesteld.
    1.1 Beeldkwaliteitplan
    Dit beeldkwaliteitplan beschrijft het ambitieniveau voor het ‘ [het project] ’. Er worden richtlijnen gegeven voor de openbare ruimte, de kavelinrichting en voor de architectonische uitstraling van de woningen. Er worden drie bouwstijlen aangereikt, welke onderling goed samengaan en als geheel de uitstraling van de wijk bepalen. Het beeldkwaliteitplan heeft als doel de harmonie en de ruimtelijke kwaliteit van het plan te waarborgen. De richtlijnen fungeren als leidraad en inspiratiebron voor de architecten. (…) voor alle ontwerpen geldt dat zij dienen te voldoen aan het voorliggende beeldkwaliteitplan.
    2.4 Architectuur
    (…) Er worden specifiek drie stijlen beschreven waaruit de bewoners kunnen kiezen.
    5.1 Voorzijde
    Vanaf de voorzijde van de kavel mag in een zone van 15 meter niet gebouwd worden. (…)
    5.2 Zijerfgrenzen
    Aan weerszijden van de kavel mag in een zone van 7.5 meter niet gebouwd worden. Zo ontstaan zones van 15 meter tussen de woningen welke de woningen in het groen inkaderen en de privacy vergroten. Deze zones worden beplant met bomen (door de ontwikkelaar). Het plaatsen van erfafscheidingen is toegestaan, mits het groene beeld niet aangetast wordt (het groen is dominanter dan de erfafscheiding).
    6.5 Detaillering
    De woningen dienen met zorg en aandacht ontworpen te worden. Uiteindelijk wordt dat zichtbaar door een zorgvuldige en rijke detaillering en de toepassing van hoogwaardige en natuurlijke materialen.’

  4. In het bestemmingsplan “ [het Bestemmingsplan] ” (prod. 7 mva) is in onderdeel 6.2.2 onder a bepaald: ‘Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 90’. In het bestemmingsplan, dat een looptijd heeft tot 2022, zijn onder 6.2.1 en 6.2.2 verder bepalingen opgenomen over minimale en maximale afstanden, bouwgedeeltes van de percelen en inhoud van te bouwen woningen.

  5. In een bij de verkoopstukken gevoegd geschrift ‘Aandachtspunten voor kopers d.d. 12-12-2011’ (prod. 2 mvg) is onder het opschrift ‘Voorschriften/verplichtingen’ onder meer de bepaling opgenomen: ‘De architect dient zich bij het ontwerpen van de woning te houden aan het van toepassing zijnde bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan.’

  6. [appellant] heeft bij koopovereenkomst van 18 december 2012 (prod. 2 inl. dagv.) van [de vennootschap] een kavel (kavel 12, groot 2.241 m2) en een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke voorzieningen in het project gekocht. Het gekochte is bij leveringsakte van 16 januari 2013 aan [appellant] in eigendom overgedragen.

  7. In de koopovereenkomst is op pagina 5 onder meer het volgende vermeld:
    ‘Onderdeel van deze akte is een door koper getekende kopie van de navolgende stukken: (..)
    Voorts verklaart koper bekend te zijn met en ter informatie te hebben ontvangen de navolgende stukken:
    - bestemmingsplan de dato 22 juni 2011
    - beeldkwaliteitplan en procedure d.d. maart 2012
    (…)
    - lijst aandachtpunten kopers de dato maart 2012
    (…)
    Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten/beperkingen uitdrukkelijk.
    Verkoper en koper zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat, mits verkoper blijft voldoen aan het beeldkwaliteitplan, het verkoper is toegestaan tot dat het plan volledig is gerealiseerd wijzigingen in de infra aan te brengen voor zover dit noodzakelijk is en/of door de verkoper wenselijk wordt geacht.’

  8. [appellant] heeft op het door hem gekochte kavel een woning van een van de drie in het BKP geselecteerde bouwstijlen (cottage, classicistisch of prairie) laten bouwen.

  9. In de koopovereenkomst tussen [de vennootschap] en [appellant] is vermeld dat de realisatie van het project meerdere jaren zou bestrijken. Ten tijde van het geding in eerste aanleg waren er in het project 12 eigenaren van tezamen 13 van de het BKP genoemde 90 kavels.

  10. Bij e-mail van 22 juni 2014 (prod. 10 inl. dagv.) heeft [appellant] aan [medewerker 1 Projectontwikkeling] ( [Projectontwikkeling] Projectontwikkeling, het informatieadres voor het project, verder: [Projectontwikkeling] te noemen) nadere informatie gevraagd over een mededeling op de website van het project dat het BKP zou worden aangepast met moderne architectuur.
    In een reactie op die e-mail heeft [medewerker 2 Projectontwikkeling] van [Projectontwikkeling] bericht: ‘In overleg met (..) is bekeken wat de mogelijkheden zijn om de verkoopbaarheid van de kavels te vergroten zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van het plan. De verkoopbaarheid en hiermee de realisatie van het gehele project is voor alle partijen en ook voor de bestaande eigenaren een belangrijk aspect. Alle betrokkenen zijn het erover eens dat uitbreiding van de architectuurstijlen de realisatie van het plan ten goede komt. (..) Alle partijen zijn van mening dat mede door de ruime opzet van het plan een extra architectuurstijl geen afbreuk doet aan het plan maar net een toegevoegde waarde heeft. De moderne architectuurstijl wordt als 4e stijl toegevoegd waarbij de bestaande drie architectuurstijlen uiteraard gehandhaafd blijven.’

  11. Bij brief van 25 september 2014 (prod. 11 inl. dagv.) heeft mr. H.A. Scholten (van ARAG SE Nederland) namens [appellant] aan [de vennootschap] laten weten, kort samengevat, dat [appellant] niet akkoord is met wijziging van het BKP waardoor ook moderne architectuur met platte daken wordt toegestaan, dat de koopovereenkomst tussen partijen [de vennootschap] alleen een mogelijkheid tot afwijking van het BKP geeft voor de infrastructuur en dat zij het BKR niet zonder toestemming van [appellant] kunnen wijzigen.

  12. Na een reactie van [de vennootschap] dat er nog geen sprake was van een aangepast BKR en dat naar haar interpretatie een aanpassing van het BKR juridisch niet was uitgesloten (prod. 12 inl. dagv.), heeft de advocaat van [appellant] bij brief van 23 december 2014 (prod. 13 inl. dagv.) andermaal het standpunt van [appellant] kenbaar gemaakt aan [de vennootschap] en bij gebreke van bevestiging van de juistheid van dat standpunt een kort geding ter voorkoming van enige van het BKP afwijkende bouwactiviteit in het vooruitzicht gesteld. In de brief wordt onder meer het volgende gesteld: ‘Zoals bekend verzetten cliënten zich er tegen dat de gestelde richtlijnen ten aanzien van [het project] verder worden versoepeld en/althans zodanig op te rekken dat er een wildgroei aan bouwstijlen mogelijk zal worden gemaakt. Cliënten hebben juist heel bewust gekozen voor deze locatie en plaats omdat de beeldkwaliteit en hoogwaardige vormgeving/architectuur werd bewaakt en vereist gesteld. Op basis van onder meer dit uitgangspunt zijn clienten overgegaan tot koop. Cliënten hebben voorts ten aanzien van hun eigen bouwplan ook vele malen aanpassingen moeten doorvoeren om te voldoen aan het destijds geldende Beeldkwaliteitsplan. Deze aanpassingen hebben bovendien kostenverhogend gewerkt. (…) Bovenal hebben cliënten met u gecontracteerd dat er moet worden voldaan aan het beeldkwaliteitsplan. Cliënten mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat deze eisen voor het hele plan zou blijven gelden en dat niet alleen zij aan deze richtlijnen moesten voldoen maar ook de toekomstige bebouwingen binnen dit kader zouden moeten passen, althans dat andere kopers hetzelfde Beeldkwaliteitsplan zou worden opgelegd. (…)’

  13. Bij e-mails van 29 juli 2015 en 2 september 2015 zijn door [appellant] aan de projectmanager van het project, [projectmanager] (prod. 14 inl. dag.), verder nog vragen gesteld over berichten van verkleining van percelen en uitbreiding van het aantal te realiseren kavels. De projectmanager heeft bij e-mail van 10 september 2015 daarop uiteengezet dat in het bestemmingsplan 90 kavels zijn vastgelegd doch dat B&W ten aanzien van de in het bestemmingsplan voorgeschreven regels een wijzigingsbevoegdheid heeft van maximaal 10% en op aanvraag tot een dergelijke afwijking kan besluiten.

  14. In 2017 heeft [de vennootschap] aan de eigenaren in het project vragenlijsten voorgelegd om de meningen van die eigenaren te peilen over onder meer de toepassing van de richtlijnen uit het BKP en de regels van het bestemmingsplan en het besluit omgevingsrecht (BOR), over een aan het kwaliteitsteam toekomende beoordelingsvrijheid en over aanpassingen door [de vennootschap] van het BKP en model overeenkomsten voor toekomstige kopers. De resultaten hiervan zijn op een bijeenkomst van 20 juli 2017 aan de eigenaren in het project gepresenteerd (prod. 13 mvg).

  15. In 2018 is [de vennootschap] bouwkavels met een oppervlakte vanaf ca. 1.200 m2 gaan aanbieden en heeft zij aan de eerdere drie bouwstijlen twee nieuwe architectuurstijlen toegevoegd (Eigentijdse Prairie Stijl en Jaren 30 Stijl) (prod. 9 en 10 mvg).

3.1.2. [appellant] heeft bij dagvaarding van 25 november 2015 in rechte betrokken. In het geding in eerste aanleg vorderde hij primair:

I. verklaring voor recht dat het BKP onlosmakelijk onderdeel vormt van de koopovereenkomst,

II. veroordeling van [de vennootschap] om het BKP ongewijzigd te laten en op te leggen aan kopers in het gehele project, een en ander op straffe van een dwangsom, en

III. veroordeling van [de vennootschap] om het BKP door een kettingbeding verbindend op te leggen aan haar rechtsopvolgers, een en ander op straffe van een dwangsom.

In zijn subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen (IV t/m XI) vorderde [appellant] , kort samengevat, een verklaring voor recht dat [de vennootschap] aansprakelijk is voor de door hem geleden en te lijden schade als gevolg van wijzigingen van het BKP en verwijzing naar de schadestaatprocedure ter vaststelling van de schade, veroordeling tot handhaving van het BKP binnen enkele door hem aangegeven delen van het project en oplegging aan [de vennootschap] van de verplichting om een en ander door een kettingbeding op te leggen aan kopers of haar rechtsopvolgers, op verbeurte van een dwangsom.

3.1.3.

De rechtbank heeft bij het in hoger beroep bestreden vonnis van 21 december 2016 alle vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg.

3.1.4.

De rechtbank overwoog in verband met haar beslissing onder meer:

- dat het BKP geen document is dat tussen [de vennootschap] en [appellant] is overeengekomen (r.o. 4.1 en 4.4 vs);

- dat tussen partijen evenmin is overeengekomen dat het BKP niet eenzijdig (door [de vennootschap] ) kon worden aangepast (r.o. 4.4 vs);

- dat [appellant] aan zijn stelling, dat het BKP bepalend is geweest voor zijn aankoopbeslissing, geen daarbij passende vordering heeft verbonden, zodat aan die stelling voorbij kan worden gegaan (r.o. 4.5 vs);

- dat het BKP geen strikt stelsel van geboden en verboden inhoudt waarvan niet mag worden afgeweken (r.o. 4.7 en 4.8 vs);

- dat het BKP wel hardere richtlijnen kent maar dat het kwaliteitsteam ook daarvan, als de omstandigheden daarom vragen, kan en zal afwijken (r.o. 4.9 vs);

- dat niet is gebleken dat [de vennootschap] andere kopers niet op gelijke wijze als [appellant] wil binden aan het BKP en dat evenmin is gebleken dat de kwaliteit van het project daadwerkelijk teniet gaat indien [de vennootschap] het BKP niet meer onverkort hanteert; dat de enkele vrees van [appellant] onvoldoende is voor toewijzing van zijn primaire vordering onder II (r.o. 4.10 vs);

- dat voor oplegging van een kettingbeding geen grond is;

- dat [appellant] niet heeft gesteld dat hij al schade heeft geleden en dat de enkele vrees dat in de toekomst mogelijk schade zal worden geleden onvoldoende is om reeds aansprakelijkheid vast te kunnen stellen en dat het niet op voorhand onrechtmatig is te achten als [de vennootschap] tot aanpassing van het BKP zou overgaan (r.o. 4.14 vs).

3.1.5.

[appellant] is van het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen. Hij heeft tegen dat vonnis acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en toewijzing alsnog van zijn vorderingen. [appellant] wijzigt die vorderingen in hoger beroep in die zin dat het [de vennootschap] in elk geval verboden dient te worden het BKP in substantiële zin te wijzigen en dat het BKP zonder substantiële wijzigingen aan kopers van onroerend goed op het gehele [het project] – middels een kettingbeding – dient te worden opgelegd.

3.2.1.

Grief I is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.4 van het vonnis van 21 december 2016. Volgens [appellant] verbindt de rechtbank een onjuiste conclusie aan het feit dat het BKP een al bestaand document was in het voorlichtingsmateriaal en aan het feit dat in de koopovereenkomst tussen partijen niet expliciet is bepaald dat het BKP integraal onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Volgens [appellant] heeft de rechtbank voor het antwoord op de vraag wat tussen partijen is overeengekomen niet de juiste maatstaf gehanteerd en ten onrechte een aantal relevante feiten en omstandigheden buiten beschouwing gelaten.

3.2.2.

[appellant] stelt terecht dat de vraag wat partijen in een schriftelijke overeenkomst zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst. Het komt mede aan op de zin die partijen over en weer aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). De rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar worden verder niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, doch ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst.

Aangezien uit de overwegingen van de rechtbank niet duidelijk is of de rechtbank de te hanteren maatstaf voldoende heeft onderkend, zal het hof de – in hoger beroep gewijzigde - vorderingen van [appellant] opnieuw met toepassing van voormelde maatstaf beoordelen.

3.3.1.

Het BKP maakte onderdeel uit van de door [de vennootschap] over het project aan [appellant] verstrekte informatie en in het geschrift ‘Aandachtspunten voor kopers d.d. 12-12-2011’ (verder: aandachtspunten) is de naleving van het BKP opgenomen als voorschrift/verplichting voor de door kopers in het project te bouwen woningen. In de verkoopbrochure wordt het BKP gepresenteerd als waarborg voor de kwaliteit en exclusiviteit van het project. In de koopovereenkomst tussen [de vennootschap] en [appellant] wordt onder meer naar het BKP en de aandachtspunten verwezen en bepaald dat de uit die stukken voortvloeiende lasten en beperkingen door de koper uitdrukkelijk worden aanvaard.

Het BKP is, naar de rechtbank terecht vaststelde, geen integraal onderdeel van de koopovereenkomst. Het is daarvoor wel relevant vanwege de in de overeenkomst overeengekomen lasten en beperkingen die voor een koper uit het BKP voortvloeien en voor hetgeen [appellant] op grond van het BKP en de andere bij de overeenkomst gevoegde stukken van de koopovereenkomst met [de vennootschap] mag verwachten.

3.3.2.

Gezien de aard en het doel van het BKP, mag [appellant] verwachten dat [de vennootschap] de uit het BKP, zoals het op enig moment luidt, voortvloeiende lasten en beperkingen niet alleen met hem overeenkomt maar ook met andere kopers van kavels in het project en zorg draagt voor naleving van die lasten en beperkingen. Verder mag hij verwachten dat [de vennootschap] harerzijds de in de verkoopstukken gegeven voorstelling van zaken realiseert en uitvoering geeft aan de volgens het BKP daarvoor van belang zijnde aspecten van het project.

Dat neemt niet weg dat algemene uitgangspunten/richtlijnen zoals die in het BKP (in overeenstemming met het bestemmingsplan) zijn geformuleerd in de loop van de tijd aan nadere invulling en uitleg onderhevig kunnen zijn en dat ontwikkelingen in de tijd kunnen rechtvaardigen dat algemene uitgangspunten worden gepreciseerd en bijgesteld. Daardoor kunnen uit het BKP voortvloeiende lasten en beperkingen in de loop van de tijd een andere inhoud krijgen dan waarvan bij een eerdere verkoop werd uitgegaan.

Verder kan het voorkomen dat in het BKP genoemde aspecten van het project op enig moment, gelet op alle omstandigheden van het geval en in aanmerking genomen de strekking en het doel van het BKP, niet meer zodanig relevant zijn dat een individuele koper daarvan in redelijkheid nog ongewijzigde handhaving mag verlangen.

In het geval van een nadere invulling en uitleg van bepalingen in het BKP, is van wijziging van het BKP geen sprake en heeft [appellant] bij zijn vorderingen geen belang.

Als wel sprake is van enige wijziging, heeft [appellant] bij zijn vordering evenmin belang als het gaat om wijzigingen waartegen hij zich in redelijkheid niet kan verzetten.

3.3.3.

Het hof zal de vorderingen van [appellant] met inachtneming van het voorgaande beoordelen en bij die beoordeling ingaan op die bepalingen en aspecten van het BKP die door [appellant] specifiek aan zijn vorderingen ten grondslag worden gelegd: soepeler bouwvoorschriften (uitbreiding van architectuurstijlen), aantal en omvang van de kavels, en bebouwingsafstanden.

3.4.1.

Wijziging van het aantal architectuurstijlen. De eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen [de vennootschap] en [appellant] mede beheersen, brengen mee dat [appellant] zich op grond van zijn overeenkomst met [de vennootschap] niet zonder meer tegen elke wijziging van het BKP kan verzetten en dat niet iedere aanpassing van het BKP reeds een tekortkoming van [de vennootschap] in de nakoming van haar overeenkomst met [appellant] inhoudt. In een project dat zich over een aantal jaren zal uitstrekken, kunnen zich altijd omstandigheden voordoen die meebrengen dat eerdere uitgangspunten bijstelling behoeven om het project te kunnen realiseren. Wensen en opvattingen van de verschillende eigenaren en potentiële eigenaren kunnen in dat verband mede een rol spelen. Tegen dergelijke aanpassingen zullen kopers uit het beginstadium in redelijkheid geen bezwaar kunnen maken. Deze zijn inherent aan de aard van het gekochte en de koopovereenkomst. Van een projectontwikkelaar kan wel worden verlangd dat hij tot zodanige aanpassingen niet overgaat dan nadat hij de redenen daarvoor aannemelijk heeft gemaakt en de consequenties daarvan met de bestaande eigenaren heeft besproken en het niveau en het karakter van het villapark (in ruimtelijk en architectonisch opzicht) gewaarborgd blijven. Of een bestaande eigenaar zich in redelijkheid tegen enige voorgenomen aanpassing kan verzetten dan wel enige aanpassing als toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen aan de projectontwikkelaar kan tegenwerpen, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

3.4.2.

In dit geval heeft de ontwikkeling van het project niet de vlucht gekend die [de vennootschap] en de eerste kopers in de jaren 2011 en 2012 voor ogen zal hebben gestaan. Van de in 2011 en in 2012 voorziene 90 en 92 kavels waren er medio 2016 nog slechts 13 verkocht (p-v comparitie, verklaring [getuige] ). Gezien die omstandigheid is het niet onbegrijpelijk dat [de vennootschap] is gaan kijken naar mogelijkheden om de verkoopbaarheid van de kavels te vergroten. Uitbreiding van de keuzemogelijkheden voor bouwstijlen was zo’n mogelijkheid, naar kan worden geconcludeerd uit een tweetal door [appellant] overgelegde e-mails.

Bij email van 26 juni 2014 (prod. 34 [appellant] eerste aanleg) schrijft [medewerker 2 Projectontwikkeling] ( [Projectontwikkeling] ) over de toen voorgenomen aanpassing van het BKP: ‘In overleg met [Architecten] Architecten (opsteller van het beeldkwaliteitplan), de projectleider en de verantwoordelijke stedenbouwkundige van de gemeente Venlo is bekeken wat de mogelijkheden zijn om de verkoopbaarheid van de kavels te vergroten zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van het plan. De verkoopbaarheid en hiermee de realisatie van het gehele project is voor alle partijen en ook voor de bestaande eigenaren een belangrijk aspect. Alle betrokkenen zijn het erover eens dat uitbreiding van de architectuurstijlen de realisatie van het plan ten goede komt. (…) Door de nieuwe architectuurstijl (moderne architectuur) expliciet in het beeldplan op te nemen worden de randvoorwaarden goed omschreven en wordt de gewenste uitstraling van deze architectuur gewaarborgd. Alle partijen zijn van mening dat door de ruime opzet van het plan een extra architectuurstijl geen afbreuk doet aan het plan maar net een toegevoegde waarde heeft. (…)’
De in deze email voorziene uitbreiding van het BKP is uiteindelijk weliswaar niet gerealiseerd doch in 2018 is het BKP alsnog uitgebreid met twee nieuwe architectuurstijlen (‘Eigentijdse Prairie Stijl’ en ‘Jaren 30 Stijl’). In een berichtgeving d.d. 10 september 2018 prod. 10 mvg) schrijft [getuige] ( [Projectontwikkeling] ) hierover: ‘(…) gaan wij ook een tweetal extra architectuurstijlen toevoegen en opnemen in het BKP. Uiteraard zijn wij niet over “één nacht ijs gegaan” en hebben wij een aantal voorstellen door één van de projectarchitecten laten opstellen en overleg gevoerd met de architect welke het BKP heeft opgesteld en het bestuur van de Beheervereniging (toev. hof: de vereniging van de eigenaren van de gemeenschappelijke zaken en voorzieningen in het project). Kwaliteit blijft het streven/uitgangspunt in de architectuur. In goed overleg met het bestuur van de Beheervereniging hebben wij gezamenlijk uit enkele ingediende voorstellen er twee gekozen die prima in [het project] passen. Met ons ziet ook het bestuur het belang van het potentieel sneller kunnen volbouwen van [het project] . Het toevoegen van stijlen zal daaraan bijdragen. (…)’
Het voornemen tot aanpassing van het BKP is door [de vennootschap] aan de bestaande eigenaren kenbaar gemaakt in de in r.o. 3.1.1 sub n genoemde vragenlijsten. Niet gesteld is dat met de hier bedoelde procedure de eigenaren niet in voldoende mate zijn gehoord of dat de uitkomsten van de enquête de onder de eigenaren levende ideeën niet goed weergeven.

3.4.3.

Gezien de door [de vennootschap] daarvoor genoemde reden en de wijze waarop zij tot uitbreiding van de architectuurstijlen in het BKP is gekomen, gaat het hier om een aanpassing van het BKP waartegen [appellant] in redelijkheid geen bezwaar kan hebben. Naar het oordeel van het hof wordt door deze wijziging geen relevante afbreuk gedaan aan de belangen die [appellant] door het BKP gewaarborgd mocht achten, een villapark op een unieke plek, riante kavels, een hoogwaardig woonmilieu, veel privacy, en exclusieve woningen van een hoog kwaliteitsniveau met architectonische uitstraling. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de toevoeging van de twee architectuurstijlen heeft plaatsgevonden in overleg met de architect die het oorspronkelijke BKP heeft opgesteld en met de bestaande eigenaren. Verder laat de uitbreiding van de woonstijlen onverlet dat de voorschriften van het BKP en het bestemmingsplan betreffende de dimensionering van de woningen – waarin mede een waarborg voor de uitstraling van de woningen is gelegen – blijven gelden en dat de afzonderlijke ontwerpen van de woningen getoetst blijven worden door het kwaliteitsteam. Het enkele feit dat de toegevoegde architectuurstijlen mogelijk met lagere bouwkosten kunnen worden gerealiseerd en dat [appellant] in 2012 slechts uit drie architectuurstijlen heeft kunnen kiezen, doet aan het voorgaande niet af en leidt niet tot een ander oordeel.

3.4.4.

Aantal kavels en kavelgrootte. Het BKP bevat geen concrete voorschriften of toezeggingen voor het aantal kavels of de grootte van een kavel. In de inleiding van het BKP wordt alleen, evenals in de aan [appellant] ter hand gestelde verkoopbrochure, gesproken over ‘zeer ruime bouwkavels van gemiddeld ca. 3.000 m2’. Het BKP is voor die opgave niet van enige specifieke betekenis, zodat [appellant] bij zijn vorderingen betreffende het BKP op dit punt daarom reeds geen belang heeft. Bovendien heeft [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden geconcludeerd tot een gerechtvaardigde vrees dat [de vennootschap] bij de verdere verkoop van kavels het toegezegde karakter van de kavels niet zal handhaven. Het enkele feit dat [de vennootschap] in 2018 heeft geadverteerd met kavels vanaf ca. 1.200 m2, rechtvaardigt die conclusie niet. Dit geldt temeer nu [de vennootschap] in de reeds genoemde presentatie van 20 juli 2017 uiteen heeft gezet dat het vigerende bestemmingsplan maximaal 99 kavels toelaat (90 + 10% afwijkingsmogelijkheid), dat zij indien nodig te zijner tijd gebruik zal maken van de 10% afwijkingsregel, dat het maximale aantal kavels wat haar betreft nooit meer dan 99 zal zijn en dat zij bij een bestemmingsplanwijziging ook niet meer kavels zal bedingen. Met de in het bestemmingsplan en het BKP opgenomen bepalingen voor in acht te nemen afstanden bij voor- en zijgrenzen (15 resp. 7,5 meter), een minimum volume van de te bouwen woningen (800 m3) en een minimaal als bos te beplanten oppervlak van het perceel (30%) worden naar het oordeel van het hof voorts, ook bij een afwijking van maximaal 10%, de bij de verkoop van het kavel aan [appellant] in het vooruitzicht gestelde uitstraling en ruimte van het project voldoende gewaarborgd.

3.4.5.

Bebouwingsafstanden. In de onderdelen 5.1. en 5.2 van het BKP 2012 (r.o. 3.1.1 onder c) worden afstanden vanaf de voorgrens en zijgrens genoemd waarbinnen op een kavel niet gebouwd mag worden. Het gaat hier om afstanden zoals deze volgens het vigerende bestemmingsplan in acht moeten worden genomen. Voor de waarborging van die afstanden is BKP dan ook niet van specifieke betekenis. Het feit dat B&W een afwijking van 10% van die afstanden kan toestaan, maakt dit niet anders nu een dergelijke afwijking aan de strekking van de bepalingen weinig afdoet. Ook bij een afwijking van 10% resteren nog afstanden waardoor het groene karakter van de lanen en de groene zones tussen de woningen worden gewaarborgd. Bovendien blijkt uit niets dat [de vennootschap] het BKP voor wat betreft deze afstanden wil wijzigen. In tegendeel, blijkens de presentatie aan eigenaren van 20 juli 2017 (prod. 13 mvg, p. 11 en 12) heeft [de vennootschap] juist het voornemen geuit om de afwijkingsbevoegdheid van het bestemmingsplan uit te sluiten door in de individuele koopovereenkomsten een dwingende regel over die afstanden op te nemen.

3.4.6.

Uit voormelde presentatie blijkt wel dat [de vennootschap] de regel voor wat betreft de zijerfgrenzen (voor zover gelegen in het achtererfgrensgebied!) niet van toepassing wil doen zijn op ‘bouwwerken geen gebouw zijnde’. Deze laatste houden in: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond welke geen voor mensen toegankelijke, overdekt, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (prod. 15 mvg, advies RRA over voornemen [de vennootschap] tot omzetting enkele richtlijnen uit BKP in dwingende bepalingen in koopovereenkomst, p. 4, en prod. 17 mvg, definities bij kavelplantekeningen).

Het gaat hier om zaken waarvoor krachtens het Besluit omgevingsrecht (Bor) geen vergunningsplicht bestaat en die bij aanvragen van een omgevingsvergunning buiten toetsing aan het bestemmingsplan zouden blijven. Mede gelet op de algemene, aan het bestemmingsplan ontleende, formulering in het BKP van de 7,5 meter bepaling, kan [appellant] naar het oordeel van het hof aan het onder 5.2 van het BKP gestelde niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat [de vennootschap] die bepaling onbeperkt toepast en geen uitzondering maakt voor de beperkte categorie bouwwerken die in het Bor van toetsing aan die regel wordt uitgezonderd. Tegen een invulling van de desbetreffende bepaling in het BKP in overeenstemming met de geldende omgevingsbeleidsregels kan [appellant] zich in redelijkheid niet verzetten. Onvoldoende gesteld of gebleken is verder dat uitzondering van ‘bouwwerken geen gebouw zijnde’ het met de regel beoogde doel (inkadering van de woningen in het groen en privacy) ontkracht. [appellant] wijst wel op de omvang die dergelijke bouwwerken kunnen hebben, doch dat is voor een dergelijke conclusie onvoldoende. Een persoonlijke mening van [appellant] daarover is daarvoor evenmin voldoende.

Voor de andere, in randnummer 91 van de memorie van grieven genoemde, plaatsen waarvan [appellant] stelt dat [de vennootschap] een beperktere invulling aan het ‘niet mogen bouwen’ heeft gegeven geldt mutatis mutandis hetzelfde.

3.4.7.

Conclusie. Beoordeling van de vorderingen van [appellant] naar de Haviltex maatstaf brengt het hof niet tot een ander oordeel dan waartoe de rechtbank is gekomen.
Dat geldt ook voor de door [appellant] in hoger beroep in die zin gewijzigde vordering dat hij primair, subsidiair en meer subsidiair een verbod aan [de vennootschap] vordert om het BKP zonder substantiële wijzigingen op te leggen aan kopers van onroerend. Grief I kan, ook voor zover deze op onderdelen gegrond kan worden geacht, geen doel treffen:

- de primaire vordering onder I van [appellant] is niet toewijsbaar omdat, naar de rechtbank terecht heeft overwogen, het BKP als zodanig geen onderdeel is van de koopovereenkomst;

- de primaire vordering onder II, de subsidiaire vordering onder IV en de meer subsidiaire vordering onder VIII moeten worden afgewezen op grond van hetgeen hiervoor is overwogen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat sprake is van andere wijzigingen of voorgenomen wijzigingen dan wijzigingen die onder de aan het slot van 3.3.2 genoemde categorieën zijn te rangschikken, te weten geen echte wijzigingen (maar nadere invulling en uitleg) of wijzigingen waartegen [appellant] zich, gelet op de strekking en het doel van de desbetreffende bepalingen en in aanmerking genomen eventuele in de loop van de tijd gewijzigde opvattingen, in redelijkheid niet kan verzetten.

Voor de beperking in hoger beroep van de vorderingen tot een verbod tot wijzigingen ‘in substantiële zin’, geldt voorts dat een in die termen gevorderd verbod bovendien niet toewijsbaar zou zijn omdat het onvoldoende concreet is.

3.4.8.

In de primaire vordering onder III, de subsidiaire vordering onder VI en de meer subsidiaire vordering onder X vordert [appellant] oplegging van een kettingbeding. Uit de toelichting bij grief V begrijpt het hof dat [appellant] hiermee beoogt dat [de vennootschap] in haar overeenkomsten met andere kopers mede bedingt dat de overeengekomen beperkingen en verplichtingen bij verdere verkoop steeds opnieuw worden overeengekomen. Deze vorderingen moeten om dezelfde reden worden afgewezen als de vorderingen II, IV en VIII. Ten aanzien van deze vorderingen heeft de rechtbank bovendien terecht overwogen dat, nu [appellant] zelf een dergelijk kettingbeding niet met [de vennootschap] is overeengekomen, hij aan de overeenkomst tussen [de vennootschap] en hem een dergelijke aanspraak niet kan ontlenen. Dat een kettingbeding een middel bij uitstek is om te voorkomen dat aan een eerste koper opgelegde verplichtingen door een opvolgend koper niet meer worden nagekomen en dat een dergelijk beding kan bijdragen tot het behoud van de door die verplichtingen nagestreefde kwaliteit van het project, moge juist zijn, maar levert geen rechtsgrond op voor de door [appellant] ingestelde vordering. Hoewel na de bespreking van grief I niet meer relevant, faalt dus ook grief V. Overigens begrijpt het hof uit de meergenoemde presentatie aan eigenaren van 20 juli 2017 (en uit de in r.o. 3.4.2 genoemde en hierna nog verder te relateren prod. 10 bij mvg) dat [de vennootschap] zelf juist het voornemen had (en heeft uitgevoerd) om aan nieuwe kopers van kavels een aantal verplichtingen uit het BKP rechtstreeks in de koopovereenkomst op te nemen met een kettingbeding, zodat [appellant] ook minder belang heeft bij deze vordering.

3.4.9.

Nu naar het oordeel van het hof niet is gebleken van wijzigingen van het BKP die [de vennootschap] als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst kunnen worden toegerekend, stranden ook de subsidiaire vordering VII en de meer subsidiaire vordering XI.

3.5.1.

De overige grieven kunnen na het voorgaande verder onbesproken blijven. Deze kunnen evenmin tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Dat geldt ook voor grief VI waarin [appellant] verwijst naar producties die zijn stelling ondersteunen dat na 2012 wel degelijk sprake is (geweest) van aanpassing van het BKP. [appellant] verwijst in dat verband onder meer naar de genoemde e-mail van 10 september 2018 (prod. 10 mvg) waarin [getuige] ( [Projectontwikkeling] ) schrijft: ‘Beste eigenaren, Nu wij een aantal richtlijnen uit het Beeldkwaliteitsplan (BKP) hebben omgezet in contractueel verankerde en dwingende regels, willen wij dit als zodanig ook vastleggen in het BKP. Hiertoe dient het BKP geactualiseerd te worden. In het verleden hebben wij aangegeven dat het BKP geen “eeuwigdurende” inhoud kan hebben en dat derhalve aanpassingen logisch en soms noodzakelijk zijn. Ook hebben wij toegezegd de bestaande eigenaren van kavels te informeren als wij aanpassingen gaan doorvoeren. (…)’

3.5.2.

[appellant] merkt terecht op dat dat de overweging van de rechtbank in 4.13 van het vonnis - ‘Dat het BKP door [de vennootschap] is aangepast is ook niet gebleken’ – door onder meer voormelde e-mail wordt weerlegd. Naar het hof in verband met grief I heeft overwogen, dient voor de vorderingen van [appellant] echter niet alleen te worden bezien of sprake is van aanpassingen maar ook of sprake is van aanpassingen waartegen [appellant] zich in redelijkheid niet kan verzetten. Het BKP behelst, naar [de vennootschap] terecht stelt, geen in beton gegoten regels en moet onderhevig kunnen zijn aan ontwikkelingen in de tijd. Voor de vraag of enige aanpassing wel of niet acceptabel kan worden geacht, bestaat geen meetkundige meetlat. Het antwoord op die vraag hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aanleiding voor en reikwijdte van de aanpassing en de consequenties daarvan voor de verschillende belanghebbenden in het project. In het hiervoor overwogene is het hof tot het oordeel gekomen dat de aanpassingen die door [appellant] zijn genoemd aanpassingen zijn waartoe [de vennootschap] , in aanmerking genomen de aard van de aanpassingen en de daarvoor gemaakte afwegingen, in redelijkheid heeft kunnen komen en waartegen [appellant] zich in redelijkheid niet kan verzetten. Het hof heeft daarbij mede gewicht toegekend aan het feit dat [de vennootschap] de bestaande eigenaren over de voorgenomen aanpassingen heeft geconsulteerd en inzicht heeft verstrekt in de redenen voor de aanpassingen.

3.6.1.

Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep, onder aanvulling en verbetering van gronden, zal worden bekrachtigd en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen zullen worden afgewezen.

[appellant] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden verwezen. De door [de vennootschap] daarover gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.

3.6.2.

Het hof acht het door [appellant] aangeboden nader bewijs in het licht van het voorgaande niet ter zake dienende en zal daarom aan zijn bewijsaanbod voorbij gaan.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt, onder aanvulling en verbetering van gronden, het vonnis waarvan beroep;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [de vennootschap] tot op heden worden begroot op € 716,= aan griffierecht en € 1.788,= aan salaris advocaat;

bepaalt dat [appellant] over deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf twee dagen na betekening van dit arrest;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, E.J. van Sandick en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juni 2020.

griffier rolraadsheer