Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:1742

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
09-06-2020
Datum publicatie
17-06-2020
Zaaknummer
200.259.936_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2018:2886
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst wegens (geluids)overlast

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.259.936/01

arrest van 9 juni 2020

in de zaak van

Mozaïek Bewindvoeringen B.V.,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

verder: de bewindvoerder ,

advocaat: mr. R. Janssen te Helmond ,

tegen:

Stichting Woonpartners,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: Woonpartners ,

advocaat: mr. Y.J.K. van Nunen te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 17 mei 2019 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnis van 21 februari 2019 tussen [betrokkene] (verder: [betrokkene] ) en [partner van betrokkene] (verder: [partner van betrokkene] ) als gedaagden en Woonpartners als eiseres.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 6403705 \ CV EXPL 17-9451)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 4 januari 2018 en 31 mei 2018.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van 17 mei 2019;

  • -

    de memorie van grieven van de bewindvoerder van 9 juli 2019;

  • -

    de memorie van antwoord van Woonpartners van 17 september 2019 met een productie.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

  1. Bij schriftelijke ‘Tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere groepen’ heeft Woonpartners met ingang van 1 maart 2010 de woning aan de [adres 2] te [plaats] verhuurd aan [betrokkene] en diens toenmalige partner [partner van betrokkene] . Deze tijdelijke huurovereenkomst was verbonden met een woonbegeleidingsovereenkomst van minimaal een jaar van [betrokkene] en [partner van betrokkene] met GGZ Oost-Brabant.

  2. Zoals voorzien in de tijdelijke huurovereenkomst is deze na een jaar omgezet in een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd; bij schriftelijke ‘Huurovereenkomst (overschrijving)’ van 1 maart 2011 heeft Woonpartners de woning aan [betrokkene] en [partner van betrokkene] verhuurd.

  3. Op deze overeenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van 1 juli 2006 van Woonpartners van toepassing. Hierin is onder meer bepaald:

“6.6 Huurder/huurster dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder/huurster, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder/huurster in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten of directe omgeving bevinden.”

Sinds medio 2015 heeft Woonpartners in verschillende periodes schriftelijke meldingen ontvangen over overlast door [betrokkene] en [partner van betrokkene] . Met name hun directe buren, [buren adres 1 van betrokkene en partner] (nummer [adres 1] ) en [buren adres 3 van betrokkene en partner ] (nummer [adres 3] ) hebben tegenover Woonpartners geregeld melding gemaakt van de overlast die zij ondervinden van degenen die op nummer [adres 2] aanwezig waren. Dit betreft met name geluidsoverlast, luidruchtig bezoek en geruzie, vreemd gedrag van [betrokkene] , gebruik van verdovende middelen in de woning en dumpen van afval in het plantsoen voor het huis. Ook bij de politie zijn hierover klachten ontvangen.

Op 21 november 2016 heeft in verband met de overlastklachten een huisbezoek plaatsgevonden waarbij [wijkadviseur van Woonpartners] , wijkadviseur van Woonpartners , wijkagent [wijkagent] en GGZ-begeleider [GGZ-begeleider] met [betrokkene] een aantal afspraken hebben gemaakt over onder meer diens gedrag in en bij de woning. [wijkadviseur van Woonpartners] heeft een en ander vastgelegd in een brief van 30 november 2016. In deze brief is verder onder meer het volgende opgenomen: “Ik heb u uitgelegd dat dit de laatste maal is dat wij afspraken met u maken met betrekking tot de woonoverlast. (…) Indien Woonpartners in de toekomst overlastklachten blijft ontvangen, dan zullen wij een dossier vormen met als uiteindelijk doel om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen.”

Bij brief van 28 juli 2017 heeft Woonpartners aan [betrokkene] laten weten dat zij nieuwe klachten had gekregen over overlast uit de door hem gehuurde woning en dat deze klachten gingen over geluidsoverlast, asociaal gedrag tegenover omwonenden en overlast door overmatig alcohol- en drugsgebruik. Onder verwijzing naar de afspraken die op 21 november 2016 waren gemaakt, heeft Woonpartners hierbij een procedure aangekondigd bij de kantonrechter om een ontruimingsvonnis te verkrijgen.

Bij e-mail van 28 september 2017 heeft GGZ-begeleider [GGZ-begeleider] aan Woonpartners laten weten begrip te hebben voor het standpunt van Woonpartners in deze kwestie.

3.2

Bij dagvaarding van 13 oktober 2017 heeft Woonpartners de onderhavige procedure tegen [betrokkene] en [partner van betrokkene] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt Woonpartners dat zij sinds 2014 van buurtbewoners overlastmeldingen krijgt en dat deze overlast ondanks de inschakeling van buurtbemiddeling, bemoeienis van de wijkagent en overleg met de GGZ behandelaren voortduurt. Daardoor hebben [betrokkene] en [partner van betrokkene] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in zodanige mate geschonden, dat van Woonpartners voortzetting van de huurovereenkomst niet gevergd kan worden. Door ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen voldoet zij ook aan haar verplichting jegens omwonenden om de leefbaarheid van de woonomgeving te bevorderen. Op grond hiervan vordert Woonpartners , samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [betrokkene] en [partner van betrokkene] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de kosten.

3.3

[betrokkene] en [partner van betrokkene] hebben de vordering van Woonpartners bestreden. Volgens hen hebben alleen hun naaste buren problemen met hen en proberen die buren om hen weg te krijgen. De huizen zijn gehorig en zij horen zelf ook geluid van hun buren. De klachten zijn volgens [betrokkene] en [partner van betrokkene] sterk aangezet, terwijl een objectieve vaststelling ervan niet heeft plaatsgevonden. Volgens [betrokkene] en [partner van betrokkene] gedragen zij zich als goede huurders, zodat voor toewijzing van de vordering van Woonpartners geen grond bestaat.

3.4

Bij tussenvonnis van 4 juni 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 1 mei 2018 heeft plaatsgevonden.

Bij tussenvonnis van 31 mei 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [betrokkene] en [partner van betrokkene] de vordering van Woonpartners gemotiveerd hebben betwist zodat het op grond van artikel 150 Rv aan Woonpartners is om te bewijzen dat zij structureel overlast hebben veroorzaakt en nog altijd veroorzaken waardoor van Woonpartners niet gevergd kan worden de huurovereenkomst langer te laten voortduren. Aan Woonpartners is dienovereenkomstig een bewijsopdracht verstrekt.

Bij eindvonnis van 21 februari 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonpartners in het bewijs is geslaagd en dat het woonbelang van [betrokkene] ( [partner van betrokkene] had de woning inmiddels verlaten) niet aan toewijzing van de vordering van Woonpartners in de weg staat. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen Woonpartners enerzijds en [betrokkene] en [partner van betrokkene] anderzijds met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te [plaats] ontbonden en [betrokkene] en [partner van betrokkene] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen.

3.5

[partner van betrokkene] heeft geen hoger beroep ingesteld, zodat het onderhavige hoger beroep alleen [betrokkene] betreft.

3.6

Het hoger beroep is ingesteld door Mozaïek Bewindvoeringen BV als bewindvoerder van [betrokkene] . In de appeldagvaarding en in de memorie van grieven wordt dit gegeven niet toegelicht. In eerste aanleg is alleen vermeld dat een beschermingsbewind zou worden aangevraagd. In de memorie van antwoord heeft Woonpartners vermeld dat [betrokkene] bij beschikking van de rechtbank Oost-Brabant van 20 juli 2018 onder bewind is gesteld met benoeming van Mozaïek Bewindvoeringen BV als diens bewindvoerder. Het hof gaat uit van het optreden van Mozaïek Bewindvoeringen BV als formele procespartij in deze zaak.

3.7

In de memorie van grieven is vermeld dat [betrokkene] de woning inmiddels heeft verlaten. Woonpartners heeft in haar memorie van antwoord vermeld dat de woning op 20 maart 2019 is ontruimd.

3.8

Tegen het eindvonnis van 21 februari 2019 heeft de bewindvoerder zes grieven gericht. Deze grieven betreffen de bewijswaardering, de verwerping van de overige verweren van [betrokkene] en de toewijzing van de vorderingen van Woonpartners . Tegen het tussenvonnis van 31 mei 2018 zijn geen grieven gericht zodat de daarin opgenomen bewijsopdracht het hof tot uitgangspunt strekt.

3.9

Woonpartners heeft vier getuigen doen horen: wijkadviseur [wijkadviseur van Woonpartners] , wijkagent [wijkagent] en de buren [buren adres 3 van betrokkene en partner ] en [buren adres 1 van betrokkene en partner] (allen hiervoor in 3.1. vermeld). De door hen afgelegde verklaringen zijn in het eindvonnis van 21 februari 2019 grotendeels letterlijk weergegeven. Het hof verwijst kortheidshalve naar die weergave.

3.10

De verklaring van getuige [wijkadviseur van Woonpartners] houdt onder meer in dat zij sinds 2013 als wijkadviseur verantwoordelijk is voor de leefbaarheid en het sociale beheer in de wijk waarin de [adres 2] is gelegen en dat zij in die hoedanigheid met [betrokkene] te maken heeft gehad. Zij verklaart dat zij met grote regelmaat mondelinge en schriftelijke klachten over [betrokkene] heeft ontvangen en dat het na de gemaakte afspraken heel even goed is gegaan, maar dat het daarna al vrij snel weer mis ging in die zin dat daar weer overlastmeldingen vandaan kwamen. De overlastmeldingen zijn in de afgelopen maanden gecontinueerd, aldus deze getuige.

De verklaring van getuige [wijkagent] houdt onder meer in dat hij wijkagent is in de wijk waarin de [adres 2] is gelegen. Hij verklaart dat hij [betrokkene] al sinds 2014 kent en dat er vanaf die tijd van tijd tot tijd overlastmeldingen zijn geweest, afkomstig van diens directe buren en van bijvoorbeeld de overburen. De klachten betroffen geluidsoverlast en overmatig alcoholgebruik van [betrokkene] en diens bezoek. Over zijn eigen ervaringen met [betrokkene] verklaart hij dat [betrokkene] hem een keer heeft gedemonstreerd hoe hard hij zijn muziek zette. Dit was “veel te hard” hetgeen [wijkagent] hem ook direct had aangegeven.

De verklaring van getuige [buren adres 3 van betrokkene en partner ] houdt onder meer in dat hij met zijn moeder en broertje op nummer [adres 3] woont en dat hij daar zelf al sinds 1995 woont. Zij hebben van [betrokkene] op structurele basis overlast te verduren, ook de afgelopen maanden, aldus deze getuige. Hij verklaart verder dat hij bij Woonpartners schriftelijk melding heeft gemaakt van de overlast en dat ook meerdere meldingen zijn gedaan bij wijkagent [wijkagent] . De getuige beaamt dat de woningen in de straat gehorig zijn.

De verklaring van getuige [buren adres 1 van betrokkene en partner] houdt onder meer in dat hij sinds april 2008 op nummer [adres 1] woont. Hij verklaart dat vanaf het stopzetten van de begeleiding voor [betrokkene] sprake was van enige overlast, die erger werd toen de relatie van [betrokkene] met zijn partner verslechterde en vanaf het moment dat hij er alleen woonde buiten proportie was. Hij noemt de overlast massaal en structureel en verklaart dat het aanspreken van [betrokkene] op zijn gedrag geen effect had. Hij heeft schriftelijke meldingen gedaan bij Woonpartners en ook vaker bij wijkagent [wijkagent] .

3.11

In contra-enquête zijn naast [betrokkene] gehoord de heren [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] , allen kennissen van [betrokkene] .

De getuigenverklaring van [betrokkene] komt er op neer dat hij inderdaad continu bezoek heeft, dat er dan wel eens te hard wordt gesproken of muziek gedraaid en dat hij wel eens mensen opvangt. Hij vraagt zich af of dat overlast veroorzaakt. Hij beaamt dat hij wel eens te veel alcohol drinkt en te veel medicijnen gebruikt. Volgens zijn verklaring gedraagt hij zich niet vreemd of intimiderend.

Getuige [getuige 3] heeft onder meer verklaard dat hij [betrokkene] al 20 jaar kent en dat hij sinds enkele maanden bij hem woont. Volgens deze getuige kan het zijn dat [betrokkene] wel eens overlast veroorzaakte door te harde muziek, maar dat deed de buurman ook. De huizen zijn gehorig, aldus deze getuige.

Getuige [getuige 2] heeft onder meer verklaard dat hij [betrokkene] al zo’n 15, 16 jaar kent en dat hij drie of vier keer in de week bij hem komt. Hij heeft zelf nooit overlast veroorzaakt in of bij de woning van [betrokkene] en hij heeft ook nooit gemerkt dat andere mensen daar overlast hebben veroorzaakt.

Getuige [getuige 3] heeft verklaard dat hij ongeveer drie jaar geleden vijf weken bij [betrokkene] heeft gewoond en dat hij in die periode niets heeft gemerkt van overlast.

3.12

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat Woonpartners erin is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren. De verklaringen van de vier getuigen die Woonpartners heeft doen horen bevestigen de inhoud van de schriftelijke meldingen en de correspondentie die in eerste aanleg zijn overgelegd, zowel wat betreft de aard van de overlast als wat betreft de omvang daarvan. Deze verklaringen sluiten aan op de bewijsopdracht en versterken elkaar. Het hof ziet geen reden aan de juistheid van de verklaringen en de geloofwaardigheid van de getuigen te twijfelen. De verklaringen van de getuigen die in contra-enquête zijn gehoord bieden naar het oordeel van het hof onvoldoende tegenwicht. De getuigenverklaringen van de drie kennissen van [betrokkene] betreffen alles bij elkaar beperkte momenten en sluiten structurele overlast niet uit, terwijl de getuigenverklaring van [betrokkene] zelf onvoldoende overtuigend tegenbewijs in zich bergt. Nader (tegen)bewijs is door de bewindvoerder niet aangeboden.

3.13

De bewindvoerder heeft opgemerkt dat Woonpartners niet de GGZ-begeleider van [betrokkene] als getuige heeft doen horen, maar laat na toe te lichten waar dit verwijt toe leidt, nog afgezien van het feit dat [betrokkene] daarvoor zelf evenzeer de gelegenheid heeft gehad. Verder heeft de bewindvoerder aangevoerd dat Woonpartners heeft nagelaten onderzoek te doen naar de gehorigheid van de woningen en niet heeft gecontroleerd of daadwerkelijk sprake was van geluidsoverlast. Voor zover de bewindvoerder beoogt te stellen dat de overlast is te wijten aan de gehorigheid van de woningen, kan haar dat niet baten. Wanneer sprake is van gehorigheid in het gehuurde dient [betrokkene] als goed huurder er extra voor te waken dat omwonenden geen geluidsoverlast ondervinden.Bovendien betreffen de meldingen van overlast niet alleen geluidsoverlast maar ook andere vormen van overlast. Op basis van de overlastmeldingen en de contacten met de wijkagent en de GGZ-begeleider, die op 21 november 2016 hebben geleid tot de afspraken tot beteugeling van de toen bestaande overlast, mocht Woonpartners ervan uitgaan dat [betrokkene] zijn omgeving onaanvaardbare overlast bezorgde. Geluidsmetingen of andere controles waren niet vereist om die conclusie te rechtvaardigen. De bewindvoerder heeft voorts aangevoerd dat tussen de brief van Woonpartners van 30 november 2016 over de gemaakte afspraken en de aankondiging van Woonpartners van het entameren van een procedure tot ontbinding en ontruiming bij brief van 28 juli 2017 slechts één nieuwe overlastmelding is gedaan. In het midden kan blijven of dit al dan niet juist is: de bewijsopdracht betreft niet alleen de periode tussen beide brieven en de vraag of de aankondiging van de procedure in voldoende mate door nieuwe meldingen gerechtvaardigd was, maar de vraag of sprake is van structurele overlast. Uit de afgelegde getuigenverklaringen blijkt dat hiervan sprake is, ook in de periode voorafgaande aan het getuigenverhoor. De bewindvoerder heeft, ten slotte, aangevoerd dat Woonpartners onvoldoende heeft gedaan om de problemen tussen de bewoners van de drie woningen op te lossen en om alternatieven te onderzoeken, bijvoorbeeld door [betrokkene] woonruimte elders aan te beiden. Het hof verwerpt dit verwijt van de bewindvoerder . Wanneer [betrokkene] overlast veroorzaakt, rust op hem de verplichting om die overlast te beëindigen en daardoor de verstandhouding met zijn beide buren te normaliseren. Daarin is de oplossing van de ontstane situatie gelegen en om dat te bevorderen heeft Woonpartners op 21 november 2016 bewerkstelligd dat met [betrokkene] duidelijke afspraken tot stand kwamen waarbij naast de wijkagent ook de GGZ-begeleider van [betrokkene] was betrokken. De begeleiding zoals voorzien in de woonbegeleidingsovereenkomst die aan de ‘Tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere groepen’ was verbonden behoorde niet tot de taken van Woonpartners en is daar ook niet toe gaan behoren. Overigens is niet gesteld of gebleken dat [betrokkene] op enig moment op bepaalde initiatieven van de kant van Woonpartners heeft aangedrongen. Uit zijn getuigenverklaring blijkt ook dat er volgens hem met zijn gedrag niet zoveel aan de hand was. In ieder geval heeft de bewindvoerder niet onderbouwd dat Woonpartners jegens [betrokkene] haar verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen en dat dit aan toewijzing van haar vordering in de weg zou staan.

3.14

Op grond van het voorgaande staat vast dat [betrokkene] structureel overlast heeft veroorzaakt. Die overlast heeft hij ook niet beëindigd na de duidelijke waarschuwing die hij in november 2016 van Woonpartners heeft ontvangen, zodat van Woonpartners niet gevergd kon worden de huurovereenkomst langer te laten voortduren. [betrokkene] heeft zich niet gedragen in overeenstemming met artikel 6.6 van de algemene voorwaarden, hiervoor in 3.1 onder d) aangehaald, en zich daarmee niet als goed huurder gedragen. Dit betekent dat [betrokkene] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.15

Met betrekking tot de consequenties van deze vaststelling stelt het hof het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.16

In dit geval staat vast dat sprake is van een tekortkoming aan de kant van [betrokkene] terwijl van zijn kant onvoldoende feiten of omstandigheden zijn gesteld om een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW te rechtvaardigen. Het ligt voor de hand dat [betrokkene] op zich belang heeft bij het behoud van zijn huisvesting in deze woning, maar ook wat dit betreft zijn geen voldoende zwaarwegende feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die tot een ander oordeel kunnen leiden dan dat de tekortkoming van [betrokkene] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Conclusie

3.17

Een en ander brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in het eindvonnis van 21 februari 2019, zodat dit vonnis - voor zover in hoger beroep aan de orde - bekrachtigd zal worden. De daartegen gerichte grieven worden alle verworpen en behoeven geen afzonderlijke bespreking. De bewindvoerder zal q.q. als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 21 februari 2019, voor zover in hoger beroep aan de orde;

veroordeelt Mozaïek Bewindvoeringen BV , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonpartners begroot op € 741,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, J.M.H. Schoenmakers, C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juni 2020.

griffier rolraadsheer