Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:1702

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
02-06-2020
Datum publicatie
04-06-2020
Zaaknummer
200.262.015_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2019:3978
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurder van kantoorruimte beroept zich rechtsgeldig op opschorting van zijn verplichtingen tot betaling van huur op grond van artikel 6:37 BW, omdat naast de verhuurder van de kantoorruimte ook de Vereniging van Eigenaren van het kantoorgebouw, en de bank (op grond van een pandrecht) aanspraak maken op betaling van de huur, en voor de huurder niet duidelijk is aan wie hij moet betalen. Vervolgens wordt (het appartementsrecht ter zake) de kantoorruimte verkocht aan een nieuwe eigenaar, die een vruchtgebruik vestigt ten gunste van een derde die daardoor in beginsel recht krijgt op de huurbetalingen. Is in de gegeven omstandigheden het recht van de huurder om de betaling van huur op te schorten, op enig moment geëindigd?

Voorts geschil over de vraag welke huurovereenkomst de verhouding tussen partijen beheerst.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6 37
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.262.015/01

arrest van 2 juni 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] , Zwitserland,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. B.M.M. Hepkema te Maastricht,

tegen

[de stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [de stichting] ,

advocaat: mr. M.E.V. Boersma te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 juli 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 1 mei 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als eiser en [de stichting] als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7245389 \ CV EXPL 18-6752)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met vijf producties (genummerd 28 tot en met 32);

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

Kern en vaststaande feiten

3.1.1.

Dit hoger beroep betreft kort samengevat de twee navolgende vragen.

  • -

    Welke huurovereenkomst beheerst de rechtsverhouding tussen [appellant] als vruchtgebruiker van de in geding zijnde kantoorruimte en [de stichting] als huurder van de kantoorruimte?

  • -

    Mocht [de stichting] de op artikel 6:37 BW gebaseerde opschorting van haar verbintenis tot betaling van de huurpenningen voortzetten nadat [appellant] het vruchtgebruik van het appartement had verkregen?

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    De heer [de eigenaar] en mevrouw [de eigenaresse] zijn in het verleden samen met hun dochters [dochter 1] en [dochter 2] eigenaar geweest van de appartementsrechten, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van drie kantoorruimten in het kantorengebouw gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats 2] . Het hof zal deze eigenaren hierna tezamen aanduiden als [de eigenaren c.s.]

  • -

    , handelend onder de naam [OG Beheer] OG Beheer, hebben een van die kantoorruimten verhuurd aan [de stichting] . Bij de gedingstukken bevinden zich meerdere daarop betrekking hebbende huurovereenkomsten, namelijk een huurovereenkomst van 22 juli 2014 (prod. 30 bij de conclusie van antwoord), een huurovereenkomst van 19 december 2014 (prod. 4 bij de inleidende dagvaarding) en een huurovereenkomst van 1 april 2015 (door [de stichting] bij brief van 18 februari 2019 ingezonden aan de kantonrechter ten behoeve van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen).

  • -

    Bij brief van 20 januari 2015 heeft F. van Lanschot Bankiers N.V. (hierna: Van Lanschot) aan [de stichting] onder meer het volgende meegedeeld:

“Volgens onze gegevens heeft u een of meer huurovereenkomsten met [OG Beheer] -OG-Beheer m.b.t. [adres] . Wij hebben een eerste pandrecht op deze huurovereenkomst(en). Door middel van deze brief maken wij dit pandrecht openbaar aan u.

U kunt de huur vanaf heden uitsluitend nog bevrijdend betalen aan F. van Lanschot Bankiers N.V. (…)

Wij wijzen u erop dat wanneer u (per ongeluk) een bedrag overmaakt naar de verhuurder u de huur nog steeds volledig verschuldigd bent aan ons.”

- Bij brief van 6 februari 2015 heeft de advocaat van [de stichting] aan de advocaat van [de eigenaren c.s.] onder meer het volgende meegedeeld:

“Zoals overeengekomen met uw cliënt, maakt mijn cliënte al enige tijd de huurpenningen cum annexis van het door cliënte gehuurde in [adres] te [vestigingsplaats 2] rechtsgeldig en bevrijdend over aan de VvE van die onroerende zaak.

Gedateerd op 20.1.2015 ontving cliënte een brief van F. van Lanschot Bankiers te [vestigingsplaats 3] met de mededeling, dat de huurpenningen cum annexis alleen nog maar rechtsgeldig en bevrijdend betaald kunnen worden aan genoemde bank op grond van een uit 2008 stammende verpanding aan die bank.

(…)

Cliënte kan derhalve op dit moment aan niemand meer bevrijdend betalen.

Het moge daarom duidelijk zijn, dat aan uw cliënt de volgende vraag wordt gesteld.

Kunt u, gezamenlijk en gelijkluidend met de VvE en van Lanschot Bankiers te [vestigingsplaats 3] , mij schriftelijk laten weten aan wie mijn cliënte nu en in de toekomst de huurpenningen cum annexis rechtsgeldig kan betalen.

Tegelijkertijd deel ik u formeel namens cliënte mede, dat zij, totdat dat gelijkluidende antwoord van alle drie de betrokken partijen zal zijn ontvangen, de huurpenningen cum annexis zal reserveren en aan geen van alle drie zal betalen.

Een gelijkluidende brief zond ik heden aan F. van Lanschot Bankiers te [vestigingsplaats 3] en de raadsman van de VvE.

Een kopie van beide brieven is bijgevoegd.

Uw berichten zie ik tegemoet.”

- Bij e-mail van 2 maart 2015 heeft de advocaat van [de stichting] aan de advocaat van [de eigenaren c.s.] , aan Van Lanschot en aan [appellant] (als vertegenwoordiger van de VvE) onder meer het volgende meegedeeld:

“Dezerzijds wordt geconstateerd, dat geen van de partijen, die beweert, dat alleen aan haar, als partij, bevrijdend kan worden betaald, erin is geslaagd aan te tonen, dat de twee andere partijen zulks bevestigen, waarmee mijn cliënte het risico blijft lopen dubbel te moeten betalen.

Cliënte heeft hetgeen zij gehouden is te betalen, derhalve, zoals aangekondigd, gereserveerd ter betaling aan de meest gerede partij (…)

(…) ik zo juist van Mr. Kooistra bericht heb ontvangen, dat hij zijn werkzaamheden voor de VvE heeft beëindigd, weshalve ik dit e-mailbericht rechtstreeks aan de heer [appellant] richt, omdat ik uit de voorgaande berichten van Mr. Kooistra moet concluderen, dat de heer [appellant] de VvE vertegenwoordigt.

Mocht dit laatste anders zijn, dan verneem ik dat wel.”

  • -

    Bij notariële akte van 31 juli 2015 hebben [de eigenaren c.s.] de drie aan hen toebehorende appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht ter zake de aan [de stichting] verhuurde kantoorruimte, verkocht en overgedragen aan [de nieuwe eigenaar] . [de nieuwe eigenaar] is hierdoor op grond van artikel 7:226 lid 1 BW de wederpartij van [de stichting] geworden bij de huurovereenkomst.

  • -

    Bij notariële akte van 31 december 2015 heeft [de nieuwe eigenaar] ten behoeve van [appellant] een recht van vruchtgebruik gevestigd op de appartementsrechten. Op blz. 1 van deze akte, waarin [de nieuwe eigenaar] is aangeduid als hoofdgerechtigde en [appellant] als beperkt gerechtigde of als vruchtgebruiker, staat onder meer het volgende:

“Door de hoofdgerechtigde en de beperkt gerechtigde is op 31 juli tweeduizend vijftien een overeenkomst gesloten betreffende de vestiging van het recht van vruchtgebruik (…)”

In de akte staat onder meer, samengevat, dat [appellant] gerechtigd is om de appartementsrechten te gebruiken en te verhuren en dat aan [appellant] alle vruchten toekomen die tijdens het vruchtgebruik opeisbaar worden.

  • -

    [appellant] heeft een nieuwe huurovereenkomst opgesteld met betrekking tot de door [de stichting] gehuurde kantoorruimte. In die huurovereenkomst, die aan het eind de datering 2 november 2016 draagt, is [appellant] als verhuurder vermeld en zijn diverse huurvoorwaarden gewijzigd ten opzichte van de eerdere huurovereenkomsten. [appellant] heeft die huurovereenkomst aan [de stichting] voorgelegd maar [de stichting] heeft die huurovereenkomst niet ondertekend.

  • -

    Bij e-mail van 12 september 2017 heeft [appellant] aan de heer [medewerker van de stichting] van [de stichting] (hierna: [medewerker van de stichting] ) onder meer het volgende meegedeeld:

“Ik word bij mijn schoonzoon, eigenaar van het gedeelte van het gebouw waar [de stichting] huurder is aangesproken omdat het schijnt dat hij geen betalingen kan vinden op de daarvoor bestemde rekening.

Kan jij mij aangeven op welke rekening jij betaald? (…)

Als [de stichting] niet betaald zou hebben, waarvan ik natuurlijk niet uitga, kan je me dan zeggen wanneer jullie wel gaan betalen?

(…)”

- [medewerker van de stichting] heeft bij e-mail van 13 september 2017 aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Ik ben de hele dag in Duitsland geweest, ben net terug en lees je mail.

[de stichting] heeft zeker geen facturen betaald via een buitenlandse bank. Wij doen dat alleen bij cross border betalingen en die zijn altijd exl. Btw..

Volgens mij zijn alle facturen voldaan, excl. de huur, (gereserveerd) volgens mij is het contract nog steeds niet getekend.”

  • -

    In de laatste maanden van 2017 en in de loop van 2018 heeft nog overleg plaatsgevonden tussen [appellant] en [de stichting] . Dat heeft niet geleid tot huurbetalingen door [de stichting] aan [appellant] .

  • -

    Bij e-mail van 26 februari 2019 heeft de advocaat van [appellant] aan een contactpersoon van [de holding] Holding 107 B.V. (hierna: [de holding] ) onder meer het volgende meegedeeld:

“Medio 2017 heeft (…) [de holding] Holding 107 B.V. kredietovereenkomsten – waaronder ook die met de heer [de eigenaren c.s.] gesloten – overgenomen van Van Lanschot. (…) U gaf mij aan dat het door cliënt ingenomen standpunt, inhoudende dat er geen pandrecht meer rust met ingang van 31 juli 2015 op vorderingen (lees: huurpenningen) ten gevolge van de rechtsrelatie van de nieuwe eigenaar [de nieuwe eigenaar] , juist is en dat u mij zulks kunt en wilt bevestigen.”

- Bij latere e-mail van diezelfde datum heeft de genoemde contactpersoon van [de holding] aan de advocaat van [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“ [de holding] heeft naast persoonlijk en zakelijk verhaal op de debiteuren binnen de “ [de eigenaren c.s.] ” groep, (…), geen zekerheden meer. Alle vastgoederen zijn inmiddels verkocht. Daarmee zijn tevens alle pandrechten van [de holding] komen te vervallen en dienen huurders aan de nieuwe eigenaren te betalen. (…)

[de holding] heeft overigens de voornoemde posities de rol van hypotheekhouder in Q4 2015 van Van Lanschot overgenomen.”

- Bij aangetekende brief van 28 maart 2019 (na aanvang van de onderhavige procedure) heeft [de stichting] aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Het bestuur van de stichting [de stichting] deelt u mede dat de stichting conform het gestelde in de

huurovereenkomst [de stichting] 04-2015 dd. 1-4-2015

artikel 3.1 tot en met 3.5

de overeenkomst beëindigd door opzegging per 1-4-2019

(…)

De stichting [de stichting] zal binnen de gestelde opzegtermijn van 1 maand zorg dragen voor de verwijdering van het (…) aanwezige meubilair en apparatuur.”

- Bij e-mail van 29 maart 2019 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van [de stichting] onder meer het volgende meegedeeld:

“Hedenochtend zond cliënt mij een afschrift van een door uw cliënte verzonden huuropzegging.

Cliënt stelt vast dat de uwe zich baseert op de huurovereenkomst d.d. 19 december 2014. Cliënt heeft zich en de procedure evenwel beroepen op de existentie van een andere huurovereenkomst (productie 5 bij dagvaarding). Uit dien hoofde is het niet mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, gezien deze loopt tot en met 31 december 2021. (…)

Voor zover de denkweg van uw cliënte al wordt bewandeld, stel ik vast dat een onjuiste opzegtermijn in acht is genomen. Immers, met ingang van 1 april 2019 wordt de huurovereenkomst verlengd voor de duur van drie maanden, derhalve lopende tot 1 juli 2019. De huuropzegging die is gedaan (…) heeft op z’n vroegst effect op 1 juli 2019, tot welk moment betaling verschuldigd is.”

- [de stichting] heeft de gehuurde kantoorruimte ontruimd.

Vorderingen, verweer en beslissingen in eerste aanleg

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] bij inleidende dagvaarding van 24 september 2018 veroordeling van [de stichting] tot betaling van:

  • -

    1. € 42.318,54 ter zake huur over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 1 september 2018, alsmede de tijdens de procedure te vervallen huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen;

  • -

    2. € 1.499,80 inclusief btw ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 24 september 2018;

  • -

    3. € 11.400,-- ter zake contractuele boete, te vermeerderen met € 300,-- voor iedere maand waarin [de stichting] met ingang van 1 oktober 2018 haar betalingsverplichtingen ten aanzien van de huur niet deugdelijk nakomt, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [de stichting] in de beslagkosten en proceskosten, inclusief nakosten.

Daarnaast vorderde [appellant] in het geding in eerste aanleg vernietiging van bepaalde rechtshandelingen en inzage in bepaalde bescheiden.

3.2.2.

Aan de drie geldvorderingen heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Omdat [de nieuwe eigenaar] de eigendom van de kantoorruimte heeft verkregen en vervolgens op de kantoorruimte een vruchtgebruik heeft gevestigd ten gunste van [appellant] , heeft [appellant] over de periode met ingang van 1 augustus 2015 recht op betaling van de huur en het overeengekomen bedrag aan servicekosten. Over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 december 2015 moeten de betalingsverplichtingen worden vastgesteld op basis van de huurovereenkomst van 19 december 2014 (punt 4.2 in samenhang met 3.1.2.1 en 3.1.2.2 van de inleidende dagvaarding). Over de periode ingaande 1 januari 2016 moeten de betalingsverplichtingen worden vastgesteld op basis van de door [appellant] opgestelde huurovereenkomst van 2 november 2016. [de stichting] heeft die huurovereenkomst weliswaar niet ondertekend, maar over de in de huurovereenkomst neergelegde huurvoorwaarden is wel mondeling overeenstemming bereikt tussen [appellant] en [de stichting] .

3.2.3.

[de stichting] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In bestreden vonnis van 1 mei 2019 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    [de nieuwe eigenaar] is medio 2015 eigenaar geworden van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het door [de stichting] gehuurde gedeelte van het gebouw in [vestigingsplaats 2] . [de nieuwe eigenaar] heeft daardoor van rechtswege de positie van verhuurder overgenomen van de vorige eigenaar van het appartementsrecht. Vervolgens is echter een vruchtgebruik op het appartementsrecht gevestigd ten gunste van [appellant] . De huurpenningen komen daarom toe aan [appellant] .

  • -

    De hoogte van de verschuldigde huur blijkt uit de huurovereenkomst van 1 april 2015. Dat die huurovereenkomst nadien is aangepast, is niet komen vast te staan.

  • -

    Uitgaande van een kale huur van € 546,-- per maand exclusief btw, is [de stichting] over de periode tot 1 april 2019 aan huur € 22.554,-- verschuldigd, te vermeerderen met de btw ten bedrage van € 4.736,34. Over dit bedrag is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW en niet de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW verschuldigd.

  • -

    Het voorschot op de servicekosten moet rechtstreeks aan de vereniging van eigenaren betaald worden, zodat [appellant] daar geen aanspraak op kan maken.

  • -

    [de stichting] heeft de betaling van de huur rechtsgeldig opgeschort, omdat geen duidelijkheid bestond over de positie van [de nieuwe eigenaar] als eigenaar en [appellant] als vruchtgebruiker van het appartementsrecht, tegenover de aanspraken van de schuldeisers van de vorige eigenaar van het appartementsrecht. Dit brengt mee dat [de stichting] niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, niet in verzuim is komen te verkeren en dus geen boetebedragen verschuldigd is.

  • -

    Er zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden aan te wijzen die een vergoeding van buitengerechtelijke kosten rechtvaardigen.

  • -

    De vorderingen ter zake vernietiging van bepaalde rechtshandelingen en inzage in bepaalde bescheiden zijn niet toewijsbaar.

  • -

    Omdat beide partijen deels in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten, inclusief de daaronder te rangschikken beslagkosten, worden gecompenseerd.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

  • -

    [de stichting] veroordeeld om aan [appellant] € 27.290,34 inclusief btw te voldoen ter zake huur over de periode tot en met 1 april 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de daarin begrepen huurpenningen;

  • -

    het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard;

  • -

    de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

  • -

    het meer of anders gevorderde afgewezen.

Vooropstellingen in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] woont in Zwitserland. De zaak heeft dus internationale aspecten. Het hof moet daarom allereerst onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die vraag moet bevestigend worden beantwoord, aangezien [de stichting] , de gedaagde partij, in Nederland gevestigd is en dit geschil betrekking heeft op de huur van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Tussen partijen staat voorts niet ter discussie dat op hun geschil Nederlands recht van toepassing is.

3.3.2.

[appellant] heeft drie grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Die grieven zijn gericht tegen de afwijzing van de vorderingen ter zake huur (grief I), contractuele boete (grief II) en buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten (grief III). [appellant] heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vorderingen ter zake vernietiging van bepaalde rechtshandelingen en inzage in bepaalde bescheiden. Die vorderingen liggen in dit hoger beroep dus niet ter beoordeling voor aan het hof.

3.3.3.

In de dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van “de vordering(en) van appellant zoals ingesteld in eerste aanleg evenals nader in te stellen vordering(en) in hoger beroep”. In het petitum van de memorie van grieven heeft [appellant] geen duidelijke conclusie opgenomen. Uit de toelichting die [appellant] op zijn grieven heeft gegeven, blijkt echter dat hij zijn vorderingen ter zake huur en buitengerechtelijke kosten heeft vermeerderd. Ter zake huur en servicekosten vordert [appellant] nu primair een bedrag van € 85.531,77 inclusief btw, althans subsidiair een bedrag van € 43.608,03 inclusief btw. Ter zake buitengerechtelijke kosten vordert [appellant] primair 15% van de in totaal toewijsbare hoofdsom, althans subsidiair een bedrag berekend overeenkomstig het Besluit buitengerechtelijke kosten. Daarnaast heeft [appellant] zijn vordering ter zake beslagkosten gespecificeerd. Hoewel deze eiswijzigingen niet zijn aangekondigd in de kop van de memorie van grieven en niet zijn vermeld in het (onvolledige) petitum van de memorie van grieven, blijken zij voldoende duidelijk uit de toelichting op de grieven. Het hof zal daarom recht doen op de gewijzigde eis. Naar het hof begrijpt, heeft [appellant] bedoeld te concluderen tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog geheel toewijzen van zijn in hoger beroep gewijzigde eis, met veroordeling van [de stichting] in de proceskosten van beide instanties. Dat [appellant] dit bedoelt, heeft [de stichting] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs moeten begrijpen.

3.3.4.

[de stichting] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begrijpt dat [de stichting] tevens concludeert tot afwijzing van de in hoger beroep gewijzigde eis van [appellant] .

Met betrekking tot grief I: de vordering ter zake achterstallige huur en servicekosten

3.4.1.

Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurbetalingsverplichtingen van [de stichting] moeten worden vastgesteld aan de hand van de huurovereenkomst van 1 april 2015.

3.4.2.

In de toelichting op de grief betoogt [appellant] primair, samengevat:

  • -

    dat de huurbetalingsverplichtingen van [de stichting] over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 december 2015 moeten worden berekend op basis van de huurovereenkomst van 19 december 2014 (productie 4 bij de inleidende dagvaarding);

  • -

    dat de huurbetalingsverplichtingen van [de stichting] over de periode vanaf 1 januari 2016 moeten worden berekend op basis van de niet ondertekende huurovereenkomst van 2 november 2016 (productie 5 bij de inleidende dagvaarding), en dat de huur op grond van die overeenkomst doorloopt tot 1 januari 2022;

  • -

    dat [de stichting] over de periode vanaf 1 december 2017 niet alleen de kale huur vermeerderd met btw maar ook de servicekosten aan [appellant] moet betalen.

[appellant] betoogt in de grief subsidiair, samengevat:

  • -

    dat de huurbetalingsverplichtingen van [de stichting] over de periode van 1 augustus 2015 tot 1 juli 2019 moeten worden berekend op basis van de huurovereenkomst van 19 december 2014 (productie 4 bij de inleidende dagvaarding);

  • -

    dat de huuropzegging van 28 maart 2019 uitgaande van de bepalingen van die huurovereenkomst tot gevolg heeft gehad dat de huur op 1 juli 2019 is geëindigd;

  • -

    dat [de stichting] over de periode van 1 december 2017 tot 1 juli 2019 niet alleen de kale huur vermeerderd met btw maar ook de servicekosten aan [appellant] moet betalen.

3.4.3.

[de stichting] heeft de grief bestreden. [de stichting] heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd:

  • -

    toen [de nieuwe eigenaar] eigenaar van het gehuurde werd en [appellant] vruchtgebruiker van het gehuurde werd, gold de huurovereenkomst van 1 april 2015;

  • -

    [de stichting] heeft nooit ingestemd met de door [appellant] opgestelde nieuwe huurovereenkomst, zodat de huurovereenkomst van 1 april 2015 is blijven gelden;

  • -

    de huuropzegging van 28 maart 2019 heeft overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 april 2015 tot gevolg gehad dat de huur met ingang van 1 mei 2019 is geëindigd;

  • -

    de hoogte van de huurbetalingsverplichtingen over de periode van 1 april 2015 tot 1 mei 2019 moet dus worden berekend overeenkomstig de huurovereenkomst van 1 april 2015;

  • -

    [de stichting] heeft inmiddels conform het vonnis aan die betalingsverplichting voldaan.

Mondelinge overeenstemming over wijziging huurvoorwaarden met ingang van 1 januari 2016?

3.5.1.

Het hof zal eerst onderzoeken of [appellant] kan worden gevolgd in zijn stelling dat met ingang van 1 januari 2016 de bepalingen van de niet ondertekende huurovereenkomst van 2 november 2016 zijn gaan gelden. [appellant] heeft ter onderbouwing van die stelling betoogd dat hij in 2015, nadat [de nieuwe eigenaar] eigenaar was geworden, als gemachtigde van [de nieuwe eigenaar] aan [de stichting] te kennen heeft gegeven dat hij met ingang van 1 januari 2016 een huurovereenkomst op eigen naam (dus niet op naam van de voormalige verhuurder [de eigenaren c.s.] ) wenste te verkrijgen met een andere inhoud dan de voorheen geldende huurovereenkomst. Volgens [appellant] is de door hem aan [de stichting] toegezonden concept-huurovereenkomst meermaals besproken en heeft [de stichting] mondeling ingestemd met die huurovereenkomst.

3.5.2.

[de stichting] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij heeft ingestemd met de door [appellant] voorgestelde huurvoorwaarden zoals neergelegd in de niet ondertekende huurovereenkomst van 2 november 2016. Volgens [de stichting] heeft zij de door [appellant] voorgestelde voorwaarden telkens in duidelijke bewoordingen van de hand gewezen, en daar nooit mee ingestemd.

3.5.3.

Omdat [appellant] zich beroept op de rechtgevolgen van zijn stelling dat hij in de tweede helft van 2015, althans op enige moment, met [de stichting] overeenstemming heeft bereikt over een wijziging van de huurvoorwaarden met ingang van 1 januari 2016, en wel zoals neergelegd in de door [appellant] opgestelde overeenkomst van 2 november 2016, rust op hem allereerst de plicht die stelling voldoende te onderbouwen. Als [appellant] de stelling voldoende heeft onderbouwd en [de stichting] de stelling voldoende heeft betwist, rust op [appellant] de bewijslast van zijn stelling. Dit volgt uit de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling.

3.5.4.

In het geding in eerste aanleg heeft [appellant] zijn stelling niet op duidelijke en concrete wijze onderbouwd. Het gestelde in onderdeel 3.1.3.6 van de inleidende dagvaarding komt erop neer dat [appellant] de door hem opgestelde concept-huurovereenkomst in de laatste maanden van 2015 aan [de stichting] heeft voorgelegd. Dat is echter niet te verenigen met de datum aan het eind van de concept-huurovereenkomst die [appellant] als productie 5 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd, zijnde 2 november 2016. Over het moment waarop overeenstemming is bereikt over de inhoud van de concept-huurovereenkomst, is [appellant] in inleidende dagvaarding onduidelijk. In onderdeel 3.1.3.9. stelt [appellant] dat die overeenstemming “gaandeweg 2016” is bereikt. Dat is echter niet zonder meer logisch gelet op het standpunt van [appellant] dat hij de gewijzigde huurvoorwaarden in de laatste maanden van 2015 aan [de stichting] heeft voorgelegd en dat de gewijzigde huurvoorwaarden al op 1 januari 2016 zijn ingegaan. Over een concrete datum waarop de overeenstemming mondeling zou zijn bereikt, heeft [appellant] in de inleidende dagvaarding niets gesteld. [appellant] heeft geen bijzonderheden genoemd zoals data en locaties van besprekingen en welke personen bij die besprekingen aanwezig zouden zijn geweest.

3.5.5.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet gebleken is van een duidelijke instemming van [de stichting] met de door [appellant] gestelde nieuwe huurovereenkomst. In het vonnis ligt het oordeel besloten dat [appellant] zijn stellingen over de nieuwe huurovereenkomst tegenover het gevoerde verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof acht dit gelet op hetgeen in rov. 3.5.4 is overwogen, een begrijpelijk en juist oordeel.

3.5.6.

Het lag daarom op de weg van [appellant] om in de memorie van grieven wel voldoende onderbouwing te geven voor zijn stelling dat hij over de door hem gewenste nieuwe huurovereenkomst overeenstemming heeft bereikt met [de stichting] . Het hof heeft echter (ook) in de memorie van grieven geen voldoende onderbouwing van die stelling aangetroffen. Het gestelde in de memorie van grieven komt neer op een herhaling van de vage en onduidelijke stellingen uit de inleidende dagvaarding. [appellant] heeft niet gesteld, ook niet bij benadering, op of omstreeks welke datum [de stichting] met de (welke?, die versie van 2 november 2016?) concept-huurovereenkomst heeft ingestemd, waar de betreffende bespreking plaatsvond en wie daarbij het woord hebben gevoerd. Het verstrekken van deze nadere concrete toelichting had wel op de weg van [appellant] gelegen, te meer omdat de kantonrechter de stellingen van [appellant] al onvoldoende onderbouwd heeft geacht. Omdat [appellant] geen nadere onderbouwing of concretisering van zijn stellingen heeft gegeven, komt het hof tot het oordeel dat [appellant] zijn stelling over een mondeling bereikte overeenstemming tegenover het uitdrukkelijke verweer van [de stichting] onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof ziet daarom geen aanleiding om op dit punt nog bewijslevering te laten plaatsvinden. In het verlengde van de stellingen van [appellant] , die onvoldoende concreet zijn, is ook zijn bewijsaanbod op dit punt onvoldoende concreet.

3.5.7.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 1 verder aangevoerd dat hij op grond van e-mailberichten van [de stichting] en op grond van het uitblijven van reacties op door [appellant] verzonden e-mailberichten redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [de stichting] instemde met de inhoud van de door [appellant] opgestelde concept-huurovereenkomst. Het hof volgt [appellant] niet in die stelling. In de genoemde e-mailberichten valt hooguit te lezen dat [appellant] een vastlegging wenst van een nieuwe huurovereenkomst. Dat [de stichting] instemt met de inhoud van de door [appellant] opgestelde concept-overeenkomt valt er niet in te lezen.

3.5.8.

Daar komt bij dat [de stichting] de door [appellant] aan haar voorgelegde overeenkomst nimmer heeft ondertekend. Dit had voor [appellant] een duidelijke aanwijzing moeten zijn dat [de stichting] niet instemde met de inhoud van de door [appellant] opgestelde huurovereenkomst. Er is bovendien ook geen ander schriftelijk stuk beschikbaar waaruit op te maken is dat [de stichting] instemde met de concept-huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] er bij deze stand van zaken niet op mogen vertrouwen dat [de stichting] instemde met de door [appellant] opgestelde concept-huurovereenkomst.

3.5.9.

Het hof tekent hier ook bij aan dat [de stichting] vanwege de opschorting van haar huurbetalingsverplichtingen – waarover in het kader van grief II zal worden geoordeeld – geen huurbetalingen aan [appellant] heeft gedaan. Er is dus ook geen sprake geweest van huurbetalingen waaruit de instemming van [de stichting] met de nieuwe huurovereenkomst zou kunnen worden afgeleid.

3.5.10.

Hetgeen [de stichting] verder in de toelichting op grief I heeft aangevoerd, kan evenmin de conclusie rechtvaardigen dat [de stichting] heeft ingesteld met de door [appellant] met ingang van 1 januari 2016 gewenste nieuwe huurvoorwaarden. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat een overeenkomst over het met ingang van 1 januari 2016 wijzigen van de huurvoorwaarden niet is komen vast te staan. Dit brengt mee dat over de periode vanaf 1 januari 2016 de huurovereenkomst is blijven gelden die gold toen [de nieuwe eigenaar] op 1 augustus 2015 eigenaar van het appartementsrecht werd.

Welke huurovereenkomst gold toen [de nieuwe eigenaar] op 1 augustus 2015 eigenaar werd van het appartementsrecht?

3.6.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat in elk geval achteraf is komen vast te staan dat de huurpenningen over de periode vanaf 1 augustus 2015 aan [appellant] toekomen op grond van het op 31 december 2015 (in de visie van partijen kennelijk met terugwerkende kracht tot 1 augustus 2015) gevestigde vruchtgebruik. Het hof komt daarmee toe aan de vraag welke huurovereenkomst tussen [de eigenaren c.s.] en [de stichting] gold toen [de nieuwe eigenaar] op 1 augustus 2015 eigenaar werd van het appartementsrecht. [de nieuwe eigenaar] is daarbij immers op grond van artikel 7:226 lid 1 BW in de rechten van [de eigenaren c.s.] uit hoofde van die huurovereenkomst getreden.

3.6.2.

[appellant] stelt dat op 1 augustus 2015 de huurovereenkomst van 19 december 2014 (prod. 4 bij de inleidende dagvaarding) gold. [de stichting] heeft in de conclusie van antwoord gesteld dat eerst een huurovereenkomst van 22 juli 2014 tussen haar en [de eigenaren c.s.] heeft gegolden, maar [de stichting] heeft erkend dat zij vervolgens de huurovereenkomst van 19 december 2014 heeft gesloten met [de eigenaren c.s.] (onderdeel 2.11 en onderdeel 5.3 van de conclusie van antwoord). Ten behoeve van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen heeft [de stichting] vervolgens een huurovereenkomst tussen haar en [de eigenaren c.s.] van 1 april 2015 overgelegd. Naar het hof begrijpt, heeft [de stichting] tijdens de comparitie van partijen gesteld dat dit de eind augustus 2015 tussen haar en [de eigenaren c.s.] geldende huurovereenkomst was. De kantonrechter heeft [de stichting] in die stelling gevolgd.

3.6.3.

In de toelichting op grief I heeft [appellant] gesteld dat [de stichting] bij de conclusie van antwoord expliciet heeft erkend dat zij de huurovereenkomst van 19 december 2014 heeft gesloten en dat zij heeft gesteld dat zij die overeenkomst wil nakomen. Volgens [appellant] ligt hierin een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 lid 1 Rv van [de stichting] besloten dat de overeenkomst van 19 december 2014 op 1 augustus 2015 gold. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter daarom ten onrechte geoordeeld dat uitgegaan moet worden van de huurovereenkomst van 1 april 2015.

3.6.4.

Het hof verwerpt dit betoog van [appellant] om de volgende reden. Dat [de stichting] de huurovereenkomst van 19 december 2014 heeft gesloten is tussen partijen niet in geschil. Naar het oordeel van het hof valt in de conclusie van antwoord geen uitdrukkelijke, ondubbelzinnige erkenning te lezen van het standpunt van [appellant] dat na 19 december 2014 niet nog een nieuwe huurovereenkomst tussen [de stichting] en [de eigenaren c.s.] is gesloten. De vraag of ná 19 december nog een nieuwe huurovereenkomst was gesloten, vormde in de inleidende dagvaarding en in de conclusie van antwoord nog geen onderwerp van een uitdrukkelijk debat. Het stond [de stichting] daarom vrij om vervolgens het standpunt in te nemen dat er ná 19 december 2014 nog een nieuwe huurovereenkomst was gesloten. Dat [de stichting] dit nog niet heeft gemeld in de conclusie van antwoord kan als een vergissing worden betiteld, en het stond haar vrij die vergissing in het verdere verloop van de procedure te herstellen.

3.6.5.

[appellant] heeft in onderdeel 3.1.4.3 van de toelichting op de grief voorts gesteld dat hij “de echtheid van de onderhandse akte” (hof: de door [de stichting] overgelegde huurovereenkomst van 1 april 2015) niet erkent “omdat hij – tegen de achtergrond van de existentie van de eerder erkende en van toepassing zijnde huurovereenkomst – sterke twijfels heeft of deze akte wel degelijk door de betrokken partijen is ondertekend.” Het hof constateert dat de twijfel die [appellant] over de echtheid van de huurovereenkomst van 1 april 2015 uit, gebaseerd is op het gegeven dat eerder een andere huurovereenkomst heeft gegolden. Het hof ziet in die omstandigheid echter geen aanleiding om te twijfelen aan de echtheid van de overeenkomst van 1 april 2015. In de aanhef van de huurovereenkomst van 19 december 2014, die volgens [appellant] geldt, staat immers dat die huurovereenkomst de huurovereenkomst van 22 juli 2014 vervangt. In de aanhef van de huurovereenkomst van 22 juli 2014 staat op haar beurt dat die overeenkomst de eerder getekende huurovereenkomst van 1 juli 2014 vervangt. Het was dus kennelijk niet ongebruikelijk tussen deze partijen om de tussen hen geldende huurovereenkomst regelmatig te vernieuwen / op onderdelen aan te passen. De door [appellant] gestelde omstandigheid van het bestaan van de huurovereenkomst van 19 december 2014, rechtvaardigt dus op zichzelf niet twijfel over de vraag of de overeenkomst van 1 april 2015 daadwerkelijk door partijen is ondertekend. Het hof concludeert dat [appellant] , door het slechts noemen van enkele twijfels, onvoldoende heeft betwist dat de huurovereenkomst van 1 april 2015 daadwerkelijk is gesloten. De inhoud van de overeenkomst biedt daarvoor ook geen duidelijk aanknopingspunt.

3.6.6.

De tussenconclusie van het voorgaande is dat grief I moet worden verworpen, voor zover daarin is betoogt dat de kantonrechter de huurbetalingsverplichtingen van [de stichting] over de periode vanaf 1 augustus 2015 ten onrechte heeft vastgesteld op basis van de huurovereenkomst van 1 april 2015.

Servicekosten

3.7.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat volgens het huurcontract van 1 april 2015 (de voorschotten op) de servicekosten door [de stichting] rechtstreeks aan de VvE moeten worden betaald, zodat [appellant] daar als vruchtgebruiker geen aanspraak op kan maken.

[appellant] heeft dat oordeel in de toelichting op grief I niet betwist. Omdat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat uitgegaan moet worden van de huurovereenkomst van 1 april 2015, staat ook in hoger beroep vast dat [appellant] jegens [de stichting] geen aanspraak kan maken op betaling van (voorschotten op) servicekosten.

De door de kantonrechter gehanteerde berekening

3.8.1.

[appellant] heeft in de toelichting op grief I twee berekeningen van het aan hem verschuldigde bedrag opgenomen. De primaire berekening is gebaseerd op de stelling dat over de periode van 1 augustus 2015 tot en met 31 december 2015 de huurovereenkomst van 19 december 2014 geldt, en over de periode vanaf 1 januari 2016 de niet ondertekende huurovereenkomst van 2 november 2016, zodat huur betaald moet worden over de periode tot 1 januari 2022. De subsidiaire berekening is gebaseerd op de stelling dat over de periode vanaf 1 augustus 2015 de huurovereenkomst van 19 december 2014 geldt, zodat huur betaald moet worden tot 1 juli 2019.

3.8.2.

De primaire berekening en de subsidiaire berekening kunnen echter niet gevolgd worden. Het hof heeft in het voorgaande immers geoordeeld dat de betalingsverplichtingen berekend moeten worden op basis van de huurovereenkomst van 1 april 2015.

3.8.3.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief niet betoogd dat de kantonrechter, uitgaande van de huurovereenkomst van 1 april 2015, het te betalen huurbedrag onjuist heeft berekend. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [de stichting] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [appellant] een hoofdsom van € 27.290,34 inclusief btw te voldoen ter zake huur over de periode tot en met 1 april 2019. Grief I heeft dus geen doel getroffen.

Met betrekking tot grief II: opschortingsrecht en contractuele boete

3.9.1.

Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [de stichting] de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen begin 2015 rechtsgeldig heeft opgeschort en dat [de stichting] die opschorting ook heeft mogen voortzetten nadat [de nieuwe eigenaar] eigenaar en [appellant] vruchtgebruiker van het appartementsrecht was geworden.

3.9.2.

In de toelichting op de grief erkent [appellant] dat [de stichting] de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen begin 2015 terecht heeft opgeschort. Daarover zijn partijen het eens en het hof zal dit verder ook tot uitgangspunt nemen.

3.9.3.

In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de onzekerheid over de vraag aan wie [de stichting] de huur bevrijdend kon betalen, verbonden was aan de positie van [de eigenaren c.s.] als verhuurder. Volgens [appellant] eindigde deze onzekerheid toen [de eigenaren c.s.] met ingang van 1 augustus 2015 geen eigenaar van het appartementsrecht en dus geen verhuurder van het appartement meer waren. Volgens [appellant] mocht [de stichting] daarom vanaf 1 augustus 2015 de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen niet langer opschorten.

3.9.3.

[de stichting] heeft de grief bestreden. Volgens [de stichting] hoefde zij geen genoegen te nemen met de niet met bewijsstukken onderbouwde mededeling van [appellant] dat hij recht had op betaling van de huurpenningen. [de stichting] stelt dat zij vóór aanvang van de onderhavige procedure geen enkel bewijsstuk te zien heeft gekregen waaruit bleek dat [de nieuwe eigenaar] eigenaar was geworden van het appartementsrecht en dat [appellant] het vruchtgebruik van het appartementsrecht had verkregen, en geen enkel bewijsstuk waaruit bleek dat zij bevrijdend aan [appellant] kon betalen.

3.9.4.

Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 6:37 BW is de schuldenaar bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten, indien hij op redelijke gronden twijfelt aan wie de betaling moet plaatsvinden. Het artikel verleent bescherming aan de schuldenaar in het geval dat onduidelijk is aan wie betaling moet geschieden: hij kan de nakoming van zijn verbintenis opschorten. Dit levert dan geen tekortkoming in de nakoming van de verbintenis op. Om van het opschortingsrecht van artikel 6:37 BW gebruik te kunnen maken moet de schuldenaar te goeder trouw zijn (in de zin van artikel 3:11 BW). Vereist is dat hij niet weet en redelijkerwijs ook niet kan weten aan wie van meerdere als schuldeiser in aanmerking komende personen hij moet betalen.

3.9.5.

Tussen partijen staat vast dat [de stichting] ten tijde van de verzending van de brief van haar advocaat van 6 februari 2015 en ten tijde van de verzending van de e-mail van haar advocaat van 2 maart 2015 op redelijke gronden twijfelde aan wie zij de huurpenningen moest betalen, en dat [de stichting] ten tijde van de verzending van die brief en die e-mail niet wist en redelijkerwijs ook niet kon weten aan wie ( [de eigenaren c.s.] , de VvE of Van Lanschot) zij de huur moest betalen. [appellant] heeft erkend dat het [de stichting] op dat moment vrij stond om de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen op te schorten en de huurbedragen te reserveren, totdat aan haar uitsluitsel werd gegeven over de vraag welke partij recht had op de huurbetalingen. [appellant] heeft ook niet betwist dat het [de stichting] op dat moment vrij stond om een gezamenlijke uitlating van [de eigenaren c.s.] , de VvE en Van Lanschot te verlangen omtrent de vraag wie van hen recht had op de huurbetalingen, althans dat het [de stichting] in elk geval vrij stond om een met deugdelijke bewijsstukken onderbouwde uitlating te verlangen waaruit duidelijk zou worden aan wie zij de huur verschuldigd was. Dat [de stichting] dit verlangde, moet destijds al aan [appellant] duidelijk zijn geweest, want de e-mail van 2 maart 2015 is mede tot [appellant] (destijds in zijn hoedanigheid van vertegenwoordiger van de VvE) gericht. [appellant] heeft niet gesteld dat hij deze e-mail niet ontvangen heeft.

3.9.6.

Naar het oordeel van het hof kan niet gezegd worden dat de bevoegdheid van [de stichting] om de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen op grond van artikel 6:37 BW op te schorten, met ingang van 1 augustus 2015 geëindigd is. Uit de eigen stellingen van [appellant] volgt dat [appellant] [de stichting] pas op 16 oktober 2015 schriftelijk heeft geïnformeerd over de overdracht van het appartementsrecht aan [de nieuwe eigenaar] , en dus nog niet op 1 augustus 2015. Daar komt bij dat [de stichting] heeft betwist dat zij de door [appellant] in geding gebrachte brief van 16 oktober 2015 destijds heeft ontvangen. Bovendien was bij de brief, als die al daadwerkelijk is verzonden, geen bewijsstuk ter zake het vruchtgebruik gevoegd. Dat vruchtgebruik is immers pas bij akte van 31 december 2015 gevestigd en is dan ook in het geheel niet genoemd in de door [appellant] overgelegde brief van 16 oktober 2016. Als [de stichting] deze brief al heeft ontvangen, hetgeen door haar is betwist, heeft die brief niet geleid tot een einde van de bevoegdheid van [de stichting] om zich op opschorting van haar huurbetalingsverplichtingen te beroepen. De brief gaf [de stichting] immers niet de gewenste zekerheid over de vraag aan wie zij de huurpenningen bevrijdend kon betalen. Dit moet ook aan [appellant] redelijkerwijs duidelijk zijn geweest.

3.9.7.

Ook op een later moment vóór aanvang van de onderhavige procedure is het recht van [de stichting] om betaling van de huurpenningen op te schorten en de huur te reserveren niet geëindigd. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] vervolgens pas per e-mail van 12 september 2017 bij [de stichting] navraag doet naar de huurbetalingen. Ook in deze e-mail maakt [appellant] geen melding van het vruchtgebruik. [de stichting] maakt daarop in haar antwoordmail van 13 september 2017 onder meer duidelijk dat zij de huurbetalingen nog steeds reserveert (lees: opschort). De reden daarvan was aan [appellant] al bekend uit de mede tot hem gerichte e-mail van 2 maart 2015.

3.9.8.

Als [appellant] niet instemde met het voortduren van de opschorting, had het bij deze stand van zaken op zijn weg gelegen om bij [de stichting] navraag te doen naar de reden van het voortduren van de opschorting, en zo nodig zijn recht op huurbetaling jegens [de stichting] aan te tonen door overlegging van in elk geval de akte waarbij het vruchtgebruik gevestigd was. [appellant] heeft echter niet gesteld dat zij die akte vóór de aanvang van de onderhavige procedure aan [de stichting] ter beschikking heeft gesteld, terwijl [de stichting] uitdrukkelijk heeft gesteld dat zij die akte pas voor het eerst heeft gezien als productie bij de inleidende dagvaarding.

3.9.9.

Het hof acht voorts van belang dat het eerste stuk waaruit expliciet blijkt dat geen beroep meer zal worden gedaan op het pandrecht op de huurpenningen dat begin 2015 nog aan de orde was, de e-mail van 26 februari 2019 van (de contactpersoon van) [de holding] is. Die e-mail is pas geschreven na aanvang van de onderhavige procedure en dus ook pas na aanvang van deze procedure ter kennis van [de stichting] gekomen.

3.9.10.

Om bovenstaande redenen kan [appellant] niet worden gevolgd in het in de toelichting op grief II bepleite primaire standpunt dat de bevoegdheid van [de stichting] om de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen op te schorten en de huur te reserveren totdat duidelijk was aan wie de huur betaald moest worden, is geëindigd op 1 augustus 2015, en evenmin in zijn subsidiaire standpunt dat de genoemde bevoegdheid van [de stichting] “ruimschoots voor de dagvaarding” is geëindigd (slot van onderdeel 3.2.3.8 van de memorie van grieven).

3.9.11.

Dat de bevoegdheid van [de stichting] om de huurbetalingen op te schorten en te reserveren is geëindigd ná aanvang van de onderhavige procedure (bij inleidende dagvaarding van 24 september 2018) maar vóór het einde van de huurovereenkomst (per eind april 2019) is door [appellant] in de toelichting op de grief niet gesteld.

3.9.12.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief II. In hoger beroep is niet komen vast te staan dat [de stichting] door een onterechte opschorting van de huurbetalingen tekort is geschoten. Het hof is daarom evenals de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde contractuele boete niet toewijsbaar is.

Met betrekking tot grief III: buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten

3.10.1.

Grief III is gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellant] ter zake buitengerechtelijke kosten, tegen het niet toewijzen van de vordering ter zake beslagkosten en tegen het compenseren van de proceskosten.

3.10.2.

Het hof verwerpt de grief voor zover betrekking hebbend op de buitengerechtelijke kosten. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat [de stichting] in elk geval tot de aanvang van de onderhavige procedure de bevoegdheid had om de betaling van de huur op te schorten. Daarom is geen grondslag aanwezig voor veroordeling van [de stichting] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

3.10.3.

Het hof verwerpt de grief ook voor zover betrekking hebbend op de compensatie van de proceskosten. De vorderingen die [appellant] in eerste aanleg heeft ingesteld, zijn slechts ten dele toegewezen. Bij deze stand van zaken acht het hof het juist dat de kantonrechter [de stichting] niet in de proceskosten heeft veroordeeld.

3.10.4.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de beslagkosten onder de proceskosten moeten worden gerangschikt, en daarom eveneens gecompenseerd moeten worden.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief niet aangevoerd dat de kantonrechter de beslagkosten ten onrechte onder de proceskosten heeft gerangschikt en op gelijke wijze als de proceskosten heeft behandeld. Het hof zal daarom ook dit onderdeel van het vonnis in stand laten.

3.10.5.

Grief III moet om bovenstaande redenen worden verworpen.

Conclusie en afwikkeling

3.11.1.

Omdat de drie grieven geen doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, voor zover in hoger beroep aangevochten.

3.11.2.

Dat de grieven geen doel hebben getroffen, brengt ook mee dat de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellant] afgewezen moet worden.

3.11.3.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaak-/rolnummer 7245389 \ CV EXPL 18-6752 tussen partijen gewezen vonnis van 1 mei 2019;

wijst de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellant] af;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [de stichting] op € 2.020,-- aan griffierecht en op € 3.161,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.P. de Haan en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juni 2020.

griffier rolraadsheer