Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2020:1133

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
31-03-2020
Datum publicatie
01-04-2020
Zaaknummer
200.234.837_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:11286
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering verhuurder tot (onder meer) ontruiming. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is vóór 1 juli 2016 gesloten. Anders dan de verhuurder aanvoert, is artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zoals dat vanaf 1 juli 2016 luidt, dus niet van toepassing. De huurder stemt niet in met opzegging. De huurovereenkomst is niet beëindigd. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van de verhuurder af.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 271
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2020/133
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Zaaknummer 200.234.837/01

arrest van 31 maart 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen [appellant] ,

advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert,

tegen:

[de Zorggroep] Zorggroep B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen [de Zorggroep] ,

advocaat: mr. J.B. Gubbels te Roermond.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 22 november 2017. In de procedure bij de kantonrechter was [appellant] gedaagde. [de Zorggroep] was eiseres.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5665446 CV EXPL 17-691)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis van de kantonrechter.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 22 februari 2018;

- de memorie van grieven met vier bijlagen van 22 mei 2018;

- de memorie van antwoord met wijziging van de eis van [de Zorggroep] van 23 oktober 2018;

- de aantekeningen van het pleidooi van 3 december 2019, met de daaraan gehechte pleitnotitie van mr. Gubbels.

Tijdens het pleidooi werd [appellant] bijgestaan door mr. B. van Duijn.

De heer [de directeur van de Zorggroep] (verder te noemen [de directeur van de Zorggroep] ) is namens [de Zorggroep] verschenen, bijgestaan door mr. Gubbels.

Het hof doet recht op de bovengenoemde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

Kern van de zaak

3.1

Het draait in dit hoger beroep om de vraag of [de Zorggroep] met succes de huurovereenkomst tussen haar en [appellant] heeft opgezegd en of die overeenkomst dus is geëindigd. Daarbij is doorslaggevend of artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zoals dat vanaf 1 juli 2016 luidt, van toepassing is.1 Hoewel dat artikel al een tijd geleden is ingevoerd, zal het hof dat artikel in deze uitspraak kortheidshalve “het nieuwe artikel 7:271 BW” noemen, om dat te onderscheiden van de wet die daarvóór gold. Het nieuwe artikel 7:271 BW is volgens de wet niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2016 zijn gesloten.2

3.2

Onder de oude wet golden andere vereisten voor de opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd was toen alleen mogelijk als de huurder daarmee instemde. Van instemming door de huurder is in deze zaak geen sprake. Voor de beslissing in deze zaak is daarom heel belangrijk wanneer de huurovereenkomst is gesloten, wel of niet vóór 1 juli 2016. Als de overeenkomst vóór 1 juli 2016 is gesloten, moeten de vorderingen van [de directeur van de Zorggroep] Zorg worden afgewezen.

Vaststaande feiten

3.3

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten:

i. [appellant] heeft in 2016 met [de Zorggroep] een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een gestoffeerde kamer aan de [adres] in [woonplaats] . De huurprijs inclusief servicekosten is € 450,00 per maand.

[appellant] heeft rond 22 juni 2016 een borgsom van € 900,00 aan [de Zorggroep] betaald. Op 30 juni 2016 heeft hij de sleutels van de woonruimte van [de Zorggroep] ontvangen. Op het overdrachtsformulier van [de Zorggroep] heeft [appellant] op 30 juni 2016 als “ontvangende huurder” voor ontvangst van die sleutels getekend.

In de schriftelijke huurovereenkomst staat (voorgedrukt) vermeld dat de overeenkomst in opgemaakt en ondertekend op 1 juli 2016. De overeenkomst is namens [de Zorggroep] door [de directeur van de Zorggroep] ondertekend.

In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer:

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 6 maanden, ingaande op 01-07-2016 en lopende tot en met 31-12-2016. Na deze periode kan de huurovereenkomst in overleg met de verhuurder worden verlengd. (…)

Bij brief van 11 november 2016 heeft [de Zorggroep] aan [appellant] meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 2016 eindigt en dat de woning op die

datum moet zijn ontruimd. Deze brief is op 15 november 2016 aangetekend verzonden naar het adres van de gehuurde kamer van [appellant] .

[appellant] is na 1 januari 2017 in de woning blijven wonen. Daarna is [de Zorggroep] de procedure gestart waarin, kort gezegd, ontruiming van de kamer wordt gevorderd.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 22 november 2017 de vordering van [de Zorggroep] toegewezen. Bij zijn beslissing ging hij ervan uit dat het nieuwe artikel 7:271 BW van toepassing is.

[de Zorggroep] heeft de ontruiming aan [appellant] aangezegd, waarna [appellant] een kort geding heeft aangespannen om de tenuitvoerlegging van de ontruiming te laten schorsen.

In zijn vonnis in kort geding van 8 januari 2018 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] toegewezen en de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 november 2017 geschorst. Hij overwoog daarbij dat er sprake is van een nieuw feit: pas na het vonnis van de kantonrechter is het overdrachtsformulier voor de rechter naar voren gebracht. De voorzieningenrechter heeft in zijn uitspraak overwogen dat het allerminst zeker is of de kantonrechter tot hetzelfde oordeel zou zijn gekomen over de toepasselijkheid van het nieuwe artikel 7:271 BW als hij met dit formulier bekend was geweest.

De procedure bij de kantonrechter en het vonnis van 22 november 2017

3.4

[de Zorggroep] vorderde in eerste aanleg (samengevat) ontruiming van de gehuurde woning en veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 450,00 per maand als schadevergoeding, met ingang van 1 januari 2017 tot het moment van feitelijke ontruiming.

3.5

In zijn vonnis van 22 november 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van het nieuwe artikel 7:271 BW. Een dergelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt automatisch door tijdsverloop, mits de huurder daarover tijdig schriftelijk is geïnformeerd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat voldaan is aan het voorschrift van het nieuwe artikel 7:271 BW, waardoor de huurovereenkomst volgens hem per 1 januari 2017 tot een eind is gekomen. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen, waarbij hij de schadevergoeding met ingang van 1 oktober 2017 heeft toegewezen. Hij heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Standpunten van partijen in hoger beroep

3.6

[appellant] heeft in hoger beroep twee bezwaren tegen dit vonnis aangevoerd. Hij vraagt het hof het vonnis te vernietigen en de vorderingen van [de Zorggroep] alsnog af te wijzen. Hij vordert ook terugbetaling van de reeds door hem aan [de Zorggroep] betaalde proceskosten.

3.7

[appellant] stelt dat de schriftelijke huurovereenkomst al op 30 juni 2016 is ondertekend en gesloten. Gezien die datum moet volgens hem het vóór 1 juli 2016 geldende huurrecht worden toegepast en niet, zoals de kantonrechter heeft gedaan, het nieuwe artikel

7:271 BW. Aangezien de huurovereenkomst niet is opgezegd overeenkomstig de eisen die onder het oude recht golden, is er geen grond voor toewijzing van de ontruimingsvordering, zo voert [appellant] aan. Het tweede bezwaar van [appellant] tegen het vonnis ligt in het verlengde hiervan, namelijk dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming dus had moeten afwijzen.

3.8

[de Zorggroep] blijft er in haar memorie van antwoord bij dat de overeenkomst op 1 juli 2016 tot stand is gekomen. Zij wijst daarbij op de in de schriftelijke overeenkomst vermelde datum van opmaak en ondertekening. Zij stelt onder meer: “Op 30 juni 2016 bestond er slechts overeenstemming over het feit dat er met ingang van 01 juli 2016 een huurovereenkomst tot stand zou komen”3.

3.9

[de Zorggroep] benadrukt verder dat het voor haar belangrijk is regie te kunnen houden over de (beëindiging van) huurovereenkomsten in het kader van de zorg die zij ook aan de huurders verleent.

Het oordeel van het hof

3.10

Bij de beslissing of [de Zorggroep] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, is doorslaggevend of het nieuwe artikel 7:271 BW van toepassing is op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Alleen dan kan de opzegging zonder instemming van [appellant] toch rechtsgeldig zijn. Het luistert in deze zaak nauw, want het nieuwe artikel is niet van toepassing op een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 is gesloten.4

3.11

Een huurovereenkomst is een zogenaamde consensuele overeenkomst. Dat betekent dat de overeenkomst al tot stand komt zodra overeenstemming bestaat over de belangrijkste onderwerpen, in dit geval de te huren ruimte en de daarvoor te betalen prijs. De overeenkomst is in ieder geval uiterlijk op de datum van ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen. [appellant] stelt in zijn memorie van grieven dat die ondertekening op 30 juni 2016 plaatsvond.5 [de Zorggroep] stelt “(…) de huurovereenkomst is ondertekend en (…) tot stand gekomen, met ingang van 01 juli 2016”6 en dat “op 30 juni 2016 slechts overeenstemming bestond over het feit dat er met ingang van 1 juli 2016 een huurovereenkomst tot stand zou komen”.

3.12

[de Zorggroep] is in deze zaak degene op wie de stelplicht en de bewijslast rusten wat betreft de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten.7 Maar aan bewijslevering komt het hof niet toe. [de directeur van de Zorggroep] heeft namelijk naar aanleiding van vragen van het hof tijdens de zitting in hoger beroep verklaard dat de huurovereenkomst waarschijnlijk vóór 1 juli 2016 is ondertekend, ook al staat in de voorgedrukte tekst dat deze op 1 juli 2016 is ondertekend. Dat sluit aan bij de verklaring die [appellant] op de zitting heeft afgelegd, namelijk dat de overeenkomst op 30 juni 2016 is ondertekend. De raadsman van [de Zorggroep] heeft vervolgens op de vraag van het hof wanneer de overeenkomst is gesloten, geantwoord dat diezelfde vraag zojuist bij hem is opgekomen. Het hof begrijpt daaruit dat [de Zorggroep] de stelling heeft laten varen dat de overeenkomst op 1 juli

2016 is gesloten. Voor zover zij toch bedoeld heeft bij die stelling te blijven, oordeelt het hof

tegen de achtergrond van het voorgaande dat zij deze niet voldoende heeft onderbouwd.

3.13

Het hof merkt hierbij nog op dat het ook voor de hand ligt dat de huurovereenkomst is gesloten vóór de datum waarop die is ingegaan. De logische volgorde is namelijk dat partijen het eens worden over wat er gehuurd zal worden, tegen welke prijs en met ingang van welke datum, vóór de datum waarop de huurovereenkomst ingaat. Bij de totstandkoming van de overeenkomst vóór 1 juli 2016 past ook dat [de Zorggroep] al op 30 juni 2016 de sleutels van de woning aan [appellant] heeft gegeven. Het overdrachtsformulier waarop dit staat, is ook van die datum. [appellant] heeft bovendien ruim voor 1 juli 2016 een borgsom van € 900,00 betaald.

3.14

Door (de opvolgende advocaten van) [de Zorggroep] is niet goed onderscheid gemaakt tussen de datum waarop de overeenkomst is gesloten (dat wil zeggen tot stand is gekomen) en de datum waarop die overeenkomst is ingegaan.

3.15

Het hof neemt als vaststaand aan dat de overeenkomst op 30 juni 2016 is ondertekend, want [appellant] heeft dit gesteld en [de Zorggroep] heeft dat op de zitting niet langer weersproken. Er was bij de ondertekeningen sprake van aanbod en aanvaarding en de overeenkomst is dus vóór 1 juli 2016 gesloten. Daarom is het nieuwe artikel 7:271 BW niet op deze overeenkomst van toepassing. Op grond van het hier toepasselijke oude recht was instemming van de huurder met opzegging of beëindiging vereist. Van instemming van de kant van [appellant] is echter geen sprake. De overeenkomst is dus niet beëindigd.

3.16

Dat [de Zorggroep] belang heeft bij het kunnen voeren van regie over (de beëindiging van) door haar gesloten huurovereenkomsten, is duidelijk. Dat neemt niet weg dat de in dit geval geldende (oude) wettelijke bepaling, die strekte tot bescherming van de belangen van de huurder, moet worden gerespecteerd.

3.17

Dit alles leidt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en de vorderingen van [de Zorggroep] tot ontruiming en schadevergoeding alsnog zullen worden afgewezen.

3.18

[de Zorggroep] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties. Het hof begroot die kosten op basis van de daarvoor vastgestelde tarieven, die zijn gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. Het hof zal [de Zorggroep] ook veroordelen om de al door [appellant] aan haar betaalde proceskosten van de procedure bij de kantonrechter terug te betalen, zoals [appellant] heeft gevorderd.

3.19

Het hof zal de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals [appellant] heeft gevorderd. Dat betekent dat hij deze al kan laten uitvoeren, ook als cassatieberoep bij de Hoge Raad wordt ingesteld.

4 De uitspraak

Het hof

vernietigt het vonnis van 22 november 2017;

wijst de vorderingen van [de Zorggroep] af;

veroordeelt [de Zorggroep] in de kosten van de procedure in beide instanties, tot aan de datum van deze uitspraak begroot in eerste aanleg op € 180,00 kosten gemachtigde en in hoger beroep op € 1.649,00 griffierecht en € 3.222,00 advocaatkosten (3 punten tarief II);

veroordeelt [de Zorggroep] tot terugbetaling aan [appellant] van de reeds door [appellant] aan [de directeur van de Zorggroep] betaalde proceskosten van het geding in eerste aanleg;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, J.F.M. Pols en M.J. Pesch en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 maart 2020.

griffier rolraadsheer

1 Dit artikel is ingevoerd in het kader van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015.

2 Artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.

3 Memorie van antwoord punt 30

4 Dit volgt uit artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.

5 Memorie van grieven punt 20

6 Memorie van antwoord punt 10

7 Op grond van de hoofdregel in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering.