Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:89

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
15-01-2019
Datum publicatie
16-01-2019
Zaaknummer
200.221.994_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:6064, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woning voor bepaalde tijd, gevolgd door tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd (artikel 7:230 BW). Staat van oplevering van de woning (artikel 7:224 lid 2 BW).

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 230
Burgerlijk Wetboek Boek 7 224
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2019/13
JHV 2019/5 met annotatie van Bie, E. de
WR 2019/32 met annotatie van Mr. P.G.A. van der Sanden
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.221.994/01

arrest van 15 januari 2019

in de zaak van

1 [appellant] ,
2. [appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats] (Duitsland),

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder in enkelvoud: [appellant] ,

advocaat: mr. M. Woisch te Sittard,

tegen:

1 [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] (Duitsland),

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder in enkelvoud: [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. H. Dontje te Emmen,

op het bij exploot van dagvaarding van 21 augustus 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen vonnis van 28 juni 2017 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in het verzet en eiser in reconventie, en [geïntimeerde 1] als eiser in conventie, gedaagde in het verzet en verweerder in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5902096 \ CV EXPL 17-3511)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het onder zaaknummer 5649779 CV EXPL 17-535 gewezen verstekvonnis van 1 februari 2017.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van 21 augustus 2017 met grieven;

  • -

    de schriftelijke conclusie van eis van 29 augustus 2017;

  • -

    de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde 1] van 3 oktober 2017;

  • -

    de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant] van 14 november 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

3.1

In overweging 2. van het vonnis van 28 juni 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

  1. Bij schriftelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 26 maart 2013 heeft [geïntimeerde 1] met ingang van 1 juni 2013 tot 31 mei 2015 aan [appellant] verhuurd de woning aan de [adres] te [plaats] , tegen een huurprijs van € 1.200,= per maand.

  2. Deze overeenkomst bevat voor de huurder de verplichting tot betaling van een waarborgsom gelijk aan drie maanden huur, € 3.600,=. [appellant] heeft dit bedrag voldaan.

  3. Bij schriftelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 14 mei 2015 heeft [geïntimeerde 1] deze woning met ingang van 1 juni 2015 tot 31 mei 2017 aan [appellant] verhuurd, tegen een huurprijs van € 1.260,= per maand.

  4. Op 16 juni 2016 heeft [appellant] de huuroverkomst per 1 augustus 2016 mondeling opgezegd en verzocht om terugbetaling van de waarborgsom. Bij brief van 17 juni 2016 heeft [geïntimeerde 1] laten weten niet in te stemmen met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

  5. Bij e-mail van 29 juni 2016 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] gewezen op een aantal gebreken in de woning. Naar aanleiding hiervan deze e-mail heeft op 5 juli 2016 een inspectie van de woning plaatsgevonden in aanwezigheid van de heer [geïntimeerde 1] , mevrouw [appellante] en de heer [derde] van [onderneming] (verder: [derde] ). Van de inspectie heeft [derde] op 15 juli 2016 een rapport opgemaakt.

  6. Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over de in voormelde rapportage geconstateerde gebreken en over de vraag wie deze gebreken dient te verhelpen.

  7. [appellant] heeft per 1 augustus 2016 de woning verlaten. Hierna heeft buiten aanwezigheid van [appellant] een eindinspectie plaatsgevonden. [derde] heeft hiervan een rapport opgemaakt. Bij deze rapportage zijn ook foto’s gevoegd van de situatie voor aanvang van de huurrelatie. [derde] heeft op 11 augustus 2016 een offerte uitgebracht voor herstel van de gebreken ten bedrage van € 14.604,31.

3.2

Bij dagvaarding van 27 september 2016 heeft [geïntimeerde 1] de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [geïntimeerde 1] dat de tweede huurovereenkomst eindigt op 31 mei 2017 en dat [appellant] tot die datum de huurpenningen dient te voldoen, in totaal € 13.860,=. Daarnaast stelt [geïntimeerde 1] dat de woning in goede staat verkeerde toen [appellant] deze in 2013 betrok en dat deze door [appellant] in erbarmelijke en vervuilde staat is achtergelaten. Volgens [geïntimeerde 1] blijkt dit uit de rapportage(s) van [derde] . De daarin opgenomen herstelkosten van € 14.604,31 dient [appellant] volgens [geïntimeerde 1] te voldoen. Deze bedragen vordert [geïntimeerde 1] , met rente en kosten. Bij verstekvonnis van 1 februari 2017 is de vordering van [geïntimeerde 1] toegewezen.

3.3

[appellant] is tegen dit verstekvonnis in verzet gekomen. In conventie heeft hij de vorderingen van [geïntimeerde 1] bestreden. Volgens [appellant] is na de voortzetting van de eerste huurovereenkomst sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die door hem tussentijds opgezegd kon worden. Daarnaast betwist [appellant] dat hij de woning heeft achtergelaten in een slechtere staat dan hij deze bij de aanvang van de huur heeft aangetroffen. Ook betwist [appellant] de stelling van [geïntimeerde 1] dat hij in de woning een hennepkwekerij heeft gehad. In reconventie vordert [appellant] , samengevat, vernietiging van artikel 1 lid 1 van de tweede huurovereenkomst (waarin is bepaald dat ook deze overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan), een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en beëindigd per 1 augustus 2016 en veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van het restant waarborgsom van € 2.340,= met rente en kosten. [geïntimeerde 1] heeft deze vorderingen op zijn beurt bestreden.

3.4

Bij vonnis van 28 juni 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het niet in strijd is met de wet om meermaals voor bepaalde tijd te contracteren als het gaat om woonruimte en dat bij opeenvolgende overeenkomsten voor bepaalde tijd de overeenkomst niet van kleur verschiet in een van onbepaalde tijd. Dit betekent dat de tweede huurovereenkomst eindigt op 31 mei 2017, aldus de kantonrechter.

Met betrekking tot de staat waarin de woning door [appellant] is verlaten heeft de kantonrechter vastgesteld dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt. Aangezien in artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is, wordt in dit geval de oplevering als correct verondersteld. [geïntimeerde 1] heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht en de bewijslast dat de staat anders was bij aanvang van de huur en dat de huurder volgens die oorspronkelijke staat weer moet opleveren. Dat geldt ook voor de stelling van [geïntimeerde 1] dat in de woning sprake is geweest van een hennepkwekerij. De vordering van [appellant] tot terugbetaling van de waarborgsom oordeelde de kantonrechter toewijsbaar.

3.5

Een en ander leidde ertoe, samengevat, dat het verstekvonnis van 1 februari 2017 is vernietigd voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde 1] van een bedrag van € 14.604,31 met de wettelijke rente daarover en de proceskosten. Het verstekvonnis is voor het overige bekrachtigd, in die zin dat aan [geïntimeerde 1] in conventie een bedrag van € 12.600,= is toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 september 2016. In reconventie is [geïntimeerde 1] veroordeeld aan [appellant] te betalen een bedrag van € 2.340,= aan restant waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2016. De proceskosten in conventie en in reconventie zijn tussen partijen gecompenseerd.

3.6

[appellant] heeft tegen het vonnis van 28 juni 2017 een grief aangevoerd. Deze betreft de vraag of de tweede huurovereenkomst heeft te gelden als voor onbepaalde tijd aangegaan. [appellant] vordert in hoger beroep afwijzing van de vordering van [geïntimeerde 1] tot betaling van de resterende huurtermijnen, terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het vonnis heeft voldaan en alsnog toewijzing van zijn afgewezen reconventionele vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de proceskosten.

[geïntimeerde 1] heeft in het incidenteel appel tegen het vonnis van 28 juni 2017 vier grieven aangevoerd. De eerste drie grieven betreffen de afwijzing van zijn vordering inzake de herstelkosten en grief vier ziet op de proceskosten die volgens [geïntimeerde 1] ten onrechte zijn gecompenseerd.

Partijen hebben over en weer de grieven van de wederpartij bestreden.

3.7

Beide partijen wonen in Duitsland terwijl het onderwerp van hun geschil in Nederland is gelegen, zodat het geschil internationale aspecten heeft. De kantonrechter is terecht en onbestreden uitgegaan van de bevoegdheid van de Nederlandse rechter en van toepasselijkheid van Nederlands recht.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd

3.8

Artikel 1 lid 1 van de tweede huurovereenkomst, waar [appellant] in zijn vordering op doelt, luidt als volgt:

“Met ingang van 1 juni 2015 verhuurt verhuurder aan huurder, gelijk deze van verhuurder huurt, het gehuurde, voor bepaalde tijd tot en met 31 mei 2017. Huurder en verhuurder aldus zijn overeengekomen dat de huur van rechtswege eindigt op 31 mei 2017. Huurder verklaart expliciet geen beroep te zullen doen op wettelijke huurbescherming-bepalingen voor zover die voor huurder gelden. Huurder verklaart dit artikel volledig gelezen en volledig begrepen te hebben.”

Volgens [appellant] staat het bepaalde in artikel 7:230 BW aan de geldigheid van deze bepaling in de weg zodat deze vernietigd moet worden en de tweede huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens [appellant] blijkt uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:230 BW dat voortzetting van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de wijze die [geïntimeerde 1] beoogt niet is toegestaan. Dat betekent dat de tweede huurovereenkomst als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (tussentijds) kon worden opgezegd, zoals hij heeft gedaan. [geïntimeerde 1] betwist dit standpunt van [appellant] .

3.9

Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:230 BW waar [appellant] zijn standpunt op baseert, bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Uit de tekst van deze bepaling, de parlementaire geschiedenis ervan en de daarop gebaseerde jurisprudentie kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat een huurovereenkomst die aansluit bij een eerdere huurovereenkomst voor bepaalde tijd per definitie als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt. Evenmin kan daaruit worden afgeleid dat aan een bepaling als artikel 1 lid 1 van de tweede huurovereenkomst, hiervoor in rechtsoverweging 3.8 aangehaald, niet geldig kan worden overeengekomen. Zoals [geïntimeerde 1] in zijn memorie van antwoord in het principaal appel terecht heeft opgemerkt, mist artikel 7:230 BW toepassing in het geval sprake is van de uitzondering die daarin is opgenomen. Met [geïntimeerde 1] is het hof van oordeel dat die uitzondering zich in dit geval voordoet. Hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht rechtvaardigt niet de conclusie dat partijen iets anders hebben beoogd dan na de eerste overeenkomst voor bepaalde tijd opnieuw een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Feiten of omstandigheden die objectief gezien op een andere bedoeling van partijen bij het aangaan van de tweede overeenkomst zouden kunnen wijzen zijn naar het oordeel van het hof niet gebleken. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat in de tweede huurovereenkomst aan het slot het volgende is opgenomen: “Huurder en verhuurder zijn bovenstaand bewust overeengekomen dat er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan eindigend op 31 mei 2017. Huurder is zich hier terdege van bewust.” Ook dit wijst niet op een andere bedoeling van partijen dan als door [geïntimeerde 1] aangevoerd. Daarbij komt dat partijen ook over de nieuwe huurprijs hebben onderhandeld (verzetdagvaarding; randnrs. 14-16). De grief van [appellant] in het principaal appel wordt daarom verworpen. Deze kwestie is hiermee geheel afgehandeld.

De oplevering van de woning

3.10

In de procedure is geen opnamestaat van het gehuurde bij aanvang van de eerste huurovereenkomst overgelegd, zodat ook het hof ervan uitgaat dat toen geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat in dat geval de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens [geïntimeerde 1] was de woning bij de aanvang van de huur niet in de staat waarin deze zich bij het einde ervan bevond, maar was deze toen in goede staat zodat [appellant] deze ook weer in die goede staat had moeten opleveren. [appellant] heeft deze stelling van [geïntimeerde 1] gemotiveerd betwist.

3.11

Het hof overweegt hierover het volgende. [geïntimeerde 1] heeft in deze procedure voldoende onderbouwd dat de woning bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde en, met name met de rapporten van [derde] , voldoende onderbouwd dat de toestand van de woning bij oplevering op een groot aantal punten te wensen overliet. [geïntimeerde 1] heeft zijn stellingen naar het oordeel van het hof weliswaar voldoende onderbouwd, maar daarmee nog niet bewezen, gelet op de gemotiveerde betwisting ervan door [appellant] . De foto’s die beide partijen in de loop van de procedure hebben overgelegd bieden naar het oordeel van het hof geen uitsluitsel. [geïntimeerde 1] heeft in de toelichting op zijn tweede grief gespecificeerd bewijs aangeboden en [appellant] heeft zich wat dat betreft gerefereerd. Het hof zal [geïntimeerde 1] overeenkomstig zijn bewijsaanbod toelaten tot bewijslevering, ook ten aanzien van de door [appellant] betwiste hoogte van de herstelkosten, een en ander zoals hierna in het dictum vermeld.

3.12

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4 De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

laat [geïntimeerde 1] toe te bewijzen

  • -

    dat de woning bij aanvang van de huur in juni 2013 in goede staat van onderhoud verkeerde;

  • -

    dat de woning bij het vertrek van [appellant] uit de woning eind juli 2016 de gebreken vertoonde die door [derde] in zijn rapportages zijn vermeld;

  • -

    dat het herstel van die gebreken een bedrag van € 14.604,31 vergt;

bepaalt, voor het geval [geïntimeerde 1] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M.G.W.M. Stienissen als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 29 januari 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde 1] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en A.J. Henzen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 januari 2019.

griffier rolraadsheer