Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:785

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
05-03-2019
Datum publicatie
06-03-2019
Zaaknummer
200.218.455_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:2630, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst woonruimte. Besloten vennootschap in oprichting als huurder. Positie van onderhuurder na vertrek van huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.218.455/01

arrest van 5 maart 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. J.B.Th. van ’t Grunewold te Roermond ,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B. van Duijn te Weert,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 juni 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond , gewezen vonnis van 22 maart 2017 tussen appellante - [appellante] - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5395203 \ CV EXPL 16-9410)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van 20 juni 2017;

  • -

    de memorie van grieven van [appellante] van 12 september 2017 met producties en eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 21 november 2017 met producties;

  • -

    de akte van [appellante] van 9 januari 2018 met producties;

  • -

    de antwoordakte van [geïntimeerde] van 6 februari 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1

De vaststelling van de feiten in het vonnis van 22 maart 2017 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:

  1. [appellante] adverteerde op Marktplaats met de verhuur van haar woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] . De (inmiddels) ex-partner [ex-partner] heeft op de advertentie gereageerd en heeft samen met [geïntimeerde] de woning bezichtigd.

  2. Op 1 oktober 2014 is een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellante] als verhuurder en “ [BV i/o] BV i/o” als huurder. Laatstgenoemde rechtspersoon in oprichting is daarbij vertegenwoordigd door [ex-partner] en deze is medeaansprakelijk in de privésfeer voor het huurcontract. Zowel [BV i/o] BV i/o en [ex-partner] zijn in het contract als huurders genoemd. Het huurcontract is door [ex-partner] , namens [BV i/o] BV i/o en als mede-aansprakelijke in de privésfeer, ondertekend.

  3. Op 1 oktober 2014 sluiten [appellante] en [BV i/o] BV i/o en [ex-partner] nog een overeenkomst waarbij [appellante] toestemming verleent aan [BV i/o] BV i/o en aan [ex-partner] tot onderverhuur van de woning aan [geïntimeerde] . [appellante] , [ex-partner] en [geïntimeerde] hebben deze overeenkomst voor akkoord getekend.

  4. Bij brief van 29 maart 2015 zegt [ex-partner] de huurovereenkomst op tegen 1 april 2015 en deelt mede dat [geïntimeerde] in de woning blijft wonen en verantwoordelijk is voor het betalen van de huur.

  5. Bij brief van 31 mei 2015 bericht [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende:

(…)“Op dinsdag 26 mei 2015 is aan u de volgende SMS naar uw nummer [telefoonnummer] gezonden:

Mededeling aan:

[geïntimeerde] ( [geboortedatum] 1982)

Hierbij wordt u medegedeeld dat het pand [adres] te [postcode] [plaats] door u op woensdag 27 mei 2015 om 11.00 dient te zijn ontruimt en definitief verlaten.

Hierna komen alle kosten van ontruiming en juridische kosten en overige kosten in de ruimste zin van het woord voor uw rekening en het is u verboden het pand te betreden.

Het pand dient verder te worden opgeleverd (eindinspectie).

Bij bewoning na 27 mei 2015 is er een vergoeding van euro 300 per dag verschuldigd, onmiddellijk opeisbaar.

U heeft het pand tot heden niet ontruimt.

Het door u verschuldigde bedrag voor verblijf op 28-29-30-31 mei bedraagt

Thans 4 dagen x € 300 = € 1.200

Verzocht wordt dit bedrag binnen 2 dagen te voldoen op [rekeningnummer] (…)”.

Bij brieven van 4 juni 2015 en 8 juni 2015 is [geïntimeerde] wederom verzocht het gehuurde te ontruimen en de per dag te verbeuren vergoeding van € 300,= per dag te betalen.

[geïntimeerde] heeft de woning op 22 juni 2015 verlaten.

Tussen partijen is daarna nog gecorrespondeerd.

3.2

Bij dagvaarding van 16 september 2016 heeft [appellante] de onderhavige vordering tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelde [appellante] in eerste aanleg dat [geïntimeerde] als (mede)huurder van de woning aan de [adres] te [plaats] gehouden is tot betaling van de huur van € 975,= per maand over de periode van april 2015 tot en met november 2015, in totaal € 7.800,=. Subsidiair stelde [appellante] dat [geïntimeerde] over de periode van 28 mei 2015 tot en met 22 juni 2015 een bedrag van € 300,= per dag aan boete met € 300,= aan administratiekosten, in totaal eveneens € 7.800,= verschuldigd is geworden. Daarnaast stelde [appellante] dat [geïntimeerde] de woning niet correct heeft opgeleverd en dat dit voor [appellante] een schade van € 2.000,= heeft opgeleverd.

Op grond hiervan vorderde [appellante] in eerste aanleg veroordeling van [appellante] tot betaling van deze bedragen, met € 1.778,70 aan buitengerechtelijke incassokosten, in totaal € 11.578,70, met rente en kosten.

[geïntimeerde] heeft deze vordering bestreden. Volgens [geïntimeerde] heeft tussen [appellante] en haarzelf geen huurovereenkomst bestaan en is tussen hen evenmin een boete overeengekomen. Tot oplevering van de woning was zij niet gehouden, terwijl zij de gestelde schade eveneens betwist, aldus [geïntimeerde] .

3.3

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 26 januari 2017 heeft plaatsgevonden.

Bij vonnis van 22 maart 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv heeft verzuimd de aan haar vordering ten grondslag gelegde, voor de beslissing van belang zijnde feiten, steeds volledig en naar waarheid aan te voeren. De kantonrechter achtte deze schending niet zodanig ernstig dat dit tot niet-ontvankelijkheid van [appellante] zou moeten leiden, maar zou er wel rekening mee houden bij de beoordeling (r.o. 4.5). Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat [ex-partner] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat hij als huurder en [geïntimeerde] als onderhuurder moet worden aangemerkt. De vordering van [appellante] tot betaling van achterstallige huurpenningen is daarom reeds niet toewijsbaar (r.o. 4.6). Over de subsidiair gevorderde boete hebben [appellante] en haar gemachtigde naar het oordeel van de kantonrechter willens en wetens en in strijd met artikel 21 Rv onjuiste informatie verstrekt. De boete en de administratiekosten zijn niet toewijsbaar geoordeeld (r.o. 4.7). De vordering tot betaling van € 2.000,= aan opleveringskosten oordeelde de kantonrechter onvoldoende onderbouwd en daarom niet toewijsbaar (r.o. 4.8). De vordering van [appellante] is geheel afgewezen met veroordeling van [appellante] in de kosten.

3.4

In hoger beroep heeft [appellante] haar eis verminderd. Zij stelt thans dat [geïntimeerde] haar over de maanden april, mei en juni 2015 de huurprijs van € 975,= per maand verschuldigd is. Subsidiair stelt [appellante] dat [geïntimeerde] haar over die drie maanden een bedrag van € 650,= per maand verschuldigd is, het bedrag dat [geïntimeerde] als onderhuurder aan [BV i/o] BV i/o c.q. [ex-partner] verschuldigd was. Aan opleveringsschade dient [geïntimeerde] volgens [appellante] een bedrag van € 2.783,61 te betalen. Op dit onderdeel vermeerdert zij haar eis met een bedrag van € 783,61.

Primair vordert [appellante] nu veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 5.708,61 (€ 2.925,= + € 2.783,61) en subsidiair tot betaling van een bedrag van € 4.733,61 (€ 1.950,= + € 2.783,61), een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf verschillende data, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties met nakosten.

Deze vermindering van eis betekent dat in hoger beroep niet langer aan de orde zijn:

- huurtermijnen na juni 2015;

- boetes;

- buitengerechtelijke incassokosten.

[geïntimeerde] heeft de verminderde vordering van [appellante] in hoger beroep gemotiveerd bestreden.

3.5

[appellante] heeft vijf grieven aangevoerd. Deze betreffen het oordeel van de kantonrechter over de huurtermijnen, de vergoeding van opleveringsschade en de proceskosten. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling bij de bespreking van de vorderingen zoals deze nu in hoger beroep aan de orde zijn.

3.6

Volgens [appellante] heeft zij met [ex-partner] en [geïntimeerde] gezamenlijk een mondelinge huurovereenkomst gesloten voorafgaande aan de schriftelijke overeenkomst met [BV i/o] BV i/o en [ex-partner] van 1 oktober 2014 die hiervoor in 3.1 onder b) is vermeld. Omdat deze vennootschap nooit is opgericht is deze schriftelijke huurovereenkomst in de visie van [appellante] nietig en dient te worden uitgegaan van de eerdere mondelinge huurovereenkomst, zodat [geïntimeerde] als medehuurder heeft te gelden. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst van 1 oktober 2014 nietig is en dat zij een mondelinge huurovereenkomst met [appellante] heeft gesloten.

3.7

Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 2:203 lid 1 BW bepaalt - voor zover hier van belang - dat uit rechtshandelingen, verricht namens een op te richten vennootschap, slechts rechten en verplichtingen voor de vennootschap ontstaan wanneer zij die rechtshandelingen na haar oprichting uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigt. Artikel 2:203 lid 2 BW bepaalt dat - tenzij uitdrukkelijk anders is bedongen - degene die een rechtshandeling verricht namens een op te richten vennootschap, daardoor hoofdelijk is verbonden totdat de vennootschap na haar oprichting de rechtshandeling heeft bekrachtigd. In dit geval is de huurovereenkomst van 1 oktober 2014 aangegaan door zowel een besloten vennootschap in oprichting, vertegenwoordigd door [ex-partner] , als door [ex-partner] in privé. Deze vennootschap is kennelijk niet daadwerkelijk opgericht; daarover is in ieder geval niets gesteld of gebleken. De consequentie van het (langer) uitblijven van de daadwerkelijke oprichting van een vennootschap en de bekrachtiging door haar van rechtshandelingen die daaraan voorafgaand zijn verricht, is dat de persoon die namens de op te richten vennootschap die rechtshandelingen heeft verricht (langer) persoonlijk aansprakelijk blijft voor de nakoming van de verplichtingen die in die periode zijn aangegaan. De consequentie is niet dat overeenkomsten die namens de vennootschap in oprichting zijn aangegaan nietig of vernietigbaar zouden zijn. Door [appellante] is niet toegelicht uit welke wettelijke bepaling(en) de door haar gestelde nietigheid zou voortvloeien. Een dergelijke bepaling is ook niet voorhanden. Een en ander leidt tot de slotsom dat de huurovereenkomst van 1 oktober 2014 rechtsgeldig is en dat alleen [ex-partner] , optredend namens de vennootschap in oprichting en in privé, als huurder heeft te gelden en niet tevens [geïntimeerde] . De hoedanigheid van [geïntimeerde] is die van onderhuurder, zoals blijkt uit de door haar mede ondertekende overeenkomst van 1 oktober 2014 die hiervoor in 3.1 onder c) is vermeld. Of partijen al dan niet eerder mondeling afspraken hebben gemaakt, zoals [appellante] stelt en [geïntimeerde] betwist, behoeft bij deze stand van zaken geen onderzoek.

3.8

Uit het voorgaande vloeit voort dat de overeenkomsten van 1 oktober 2014 het uitgangspunt zijn voor de beoordeling van de vorderingen van [appellante] . Uit deze overeenkomsten vloeien verplichtingen voort tussen [appellante] als verhuurder en [ex-partner] als huurder enerzijds en, met instemming van [appellante] als verhuurder, tussen [ex-partner] als onderverhuurder en [geïntimeerde] als onderhuurder anderzijds. In die situatie heeft [appellante] mogelijk vorderingen op [ex-partner] maar niet op [geïntimeerde] .

3.9

De vraag is nu of die rechtsverhoudingen zijn gewijzigd met of door het vertrek van [ex-partner] . In hoger beroep stelt [appellante] dat de huurovereenkomst met [ex-partner] met wederzijds goedvinden is geëindigd en dat de onderhuur met [geïntimeerde] vervolgens op grond van artikel 7:269 lid 1 BW door [appellante] is voortgezet. [geïntimeerde] heeft deze stelling bestreden en daartoe onder meer aangevoerd dat deze stelling over een beëindiging met wederzijds goedvinden niet is onderbouwd en in strijd is met de mededeling van [appellante] in juni 2015 dat [ex-partner] over de maanden april, mei en juni 2015 huurachterstand heeft laten ontstaan. Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de bepaling waar [appellante] zich op beroept in de huurovereenkomst is uitgesloten.

3.10

Het hof overweegt hierover het volgende. In het vonnis van 22 maart 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat niet is gebleken dat [appellante] heeft ingestemd met de opzegging per 1 april 2015, hiervoor in 3.1 onder d) vermeld. Dit oordeel wordt gedeeld door [geïntimeerde] die ook de gestelde opzegging per 1 april 2015 betwist. Tegen deze achtergrond had het op de weg van [appellante] gelegen met concrete gegevens te onderbouwen wanneer en op welke wijze zij heeft ingestemd met een opzegging door [ex-partner] en waar dat uit blijkt. Dat heeft [appellante] evenwel nagelaten. Daar komt bij dat het beroep op artikel 7:269 lid 1 BW faalt op de door [geïntimeerde] aangevoerde grond: de toepassing van deze bepaling is in de huurovereenkomst met zoveel woorden uitgesloten.

3.11

De consequentie van het voorgaande is dat de overeenkomsten van 1 oktober 2014 in stand gebleven zijn tot het moment dat [geïntimeerde] de woning heeft verlaten, welk moment partijen nu kennelijk als einddatum zien. In de maanden april, mei en juni 2015 was [geïntimeerde] dan ook geen huurder van [appellante] maar onderhuurder en niet aansprakelijk voor de betaling van de huur van € 975,= per maand over die periode. [appellante] kan evenmin aanspraak maken op betaling van de termijnen van € 650,= per maand die [geïntimeerde] uit hoofde van de onderhuur diende te voldoen, aangezien zij deze niet aan [appellante] als verhuurder verschuldigd was maar aan [ex-partner] als onderverhuurder. De oplevering van de woning aan [appellante] was eveneens een verplichting van [ex-partner] als huurder tegenover [appellante] als verhuurder en niet van [geïntimeerde] als onderhuurder. In haar akte van 9 januari 2018 heeft [appellante] nog betoogd dat [geïntimeerde] geen onderhuurder kan zijn geworden, maar dit betoog kan haar niet baten. Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] geen huurder is geweest of geworden. Wanneer zij nu ook geen onderhuurder is geweest, zoals [appellante] met deze akte kennelijk ingang wil doen vinden, ontbreekt iedere grondslag voor de vorderingen van [appellante] .

3.12

Een en ander brengt het hof tot de slotsom dat de vorderingen van [appellante] , zoals in dit hoger beroep aan de orde, vanwege het ontbreken van een daarvoor toereikende grondslag afgewezen dienen te worden. Dit betekent dat de grieven van [appellante] worden verworpen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking. Voor het overige heeft [appellante] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat voor bewijslevering geen aanleiding bestaat. Het vonnis van 22 maart 2017 zal worden bekrachtigd met afwijzing van het meer of anders gevorderde. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 22 maart 2017, voor zover in dit hoger beroep aan de orde;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,= aan griffierecht, op € 1.138,50 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2019.

griffier rolraadsheer