Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:701

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
26-02-2019
Datum publicatie
27-02-2019
Zaaknummer
200.221.798_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:242
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil over oplevering woning na einde huur. Verhuurder weigert waarborgsom terug te betalen. Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Daarom geldt het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 tweede volzin BW. De verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat bij het einde van de huur sprake was van schade die bij aanvang van de huur nog niet aanwezig was. Verhuurder moet de waarborgsom alsnog terug betalen.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 224
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2019/12 met annotatie van Bie, E. de
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.221.798/01

arrest van 26 februari 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] , België,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. M.J.M.H. Nass te Gulpen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.H.A. Nieste te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 maart 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 januari 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4066279 CV EXPL 15-3765)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met een productie (nr. 2, bestaande uit kopieën van facturen en foto’s);

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    [appellante] is eigenaresse van de woning aan de Nieuweweg 10 te Valkenburg aan de Geul.

  • -

    Bij de schriftelijke huurovereenkomst, waarvan een kopie is overgelegd bij de inleidende dagvaarding, heeft [appellante] de woning met ingang van 16 augustus 2012 verhuurd aan vier huurders, waaronder [geïntimeerde] . In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘3.1.

Deze overeenkomst is aangegaan voor een minimale looptijd van 36 maanden, ingaande op 16 augustus 2012 en lopende tot en met 15-08-2015.

3.2.

Gedurende de in 3.1 genoemde periode kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…)’

Onderaan de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘Handtekening voor ontvangst Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte en Algemene Voorwaarden MIJN HUIS en ik t.b.v. de verhuur’

Namens de verhuurder is de huurovereenkomst ‘i.o.’ (naar het hof begrijpt: in opdracht) ondertekend. De handtekening vertoont gelijkenis met de handtekening die namens de verhuurder is geplaatst onder het hierna te melden inspectierapport van 29 april 2014.

  • -

    Op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst hebben de huurders, althans heeft [geïntimeerde] , aan [appellante] een borgsom betaald van € 1.800,--.

  • -

    Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het verhuurde opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW.

  • -

    Bij e-mail van 27 februari 2014 heeft [medewerker van Mijn Huis en ik] van “MIJN HUIS en ik” aan de vier huurders onder meer het volgende meegedeeld.

‘Zoals zojuist met [medehuurder] telefonisch is overeengekomen, zeggen jullie de huurovereenkomst op per direct met twee maanden opzegtermijn. Jullie dienen de maanden maart en april nog te betalen. We maken op het einde van april een afspraak voor de oplevering en indien alles in orde is, ontvangen jullie de waarborgsom binnen 30 dagen retour. Ik hoor graag een datum wanneer de woning leeg en schoon is.

Ik wil jullie erop wijzen dat jullie feitelijk een huurovereenkomst hebben voor 36 maanden, dus formeel tot 15-08-2015 . Uit coulance laat verhuurster jullie eerder vertrekken, maar alleen als jullie aan alle verplichtingen voldoen.’

[medewerker van Mijn Huis en ik] heeft een cc van deze e-mail verzonden aan het e-mailadres dat volgens de aanhef en artikel 9 van de huurovereenkomst aan [appellante] toebehoort.

- [geïntimeerde] heeft als productie 4 bij de inleidende dagvaarding een kopie overgelegd van een inspectierapport van 29 april 2014 betreffende de oplevering van de woning door de huurders. Het inspectierapport is opgemaakt door [medewerker van Mijn Huis en ik] van “MIJN HUIS en ik”. Naar het hof begrijpt, heeft zij het rapport ondertekend bij “Handtekening namens verhuurder”. De handtekening vertoont sterke gelijkenis met de handtekening die kennelijk door [medewerker van Mijn Huis en ik] “i.o.” onder de huurovereenkomst is geplaatst. In het inspectierapport staat onder meer:

‘Schoon ! opgeleverd

boven nieuwe wanden nieuwe vloerbedekking

Koelkast kleine scheurtjes, hoort bij slijtage!

Schoner opgeleverd dan bij betrekken woning’

- Bij brief van 26 mei 2014 heeft [geïntimeerde] mede namens de andere drie huurders aan [appellante] het volgende geschreven:

‘We vinden het heel vervelend u deze brief te moeten schrijven. U heeft ons de borg niet terugbetaald en heeft ook aangegeven dit niet te willen doen.

Na afstemming met de makelaar alsmede andere betrokken partijen verzoeken wij u ons alsnog de borg over te maken.

Mochten wij uw betaling niet voor 2 juni 2014 hebben ontvangen dan zien wij ons genoodzaakt gerechtelijke stappen te zetten. Wij hebben alle recht op deze borg (…)’

  • -

    Bij brief van 13 augustus 2014 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd om – kort gezegd – de waarborgsom binnen vier dagen aan de huurders te restitueren.

  • -

    Bij brief van 11 september 2014 heeft een door [appellante] ingeschakelde gemachtigde onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [geïntimeerde] :

‘Ongeveer 1 week voor de afgesproken datum is mevrouw [appellante] het gehuurde zelf gaan bekijken, het was een vuilnisbelt. Bij de oplevering was het gehuurde weliswaar optisch schoon, maar na vertrek van uw cliënten bleek dat er dermate veel ondeugdelijk (verborgen) aan het gehuurde was, dat cliënte een aantal duizend euro heeft moeten investeren om een en ander weer verhuurbaar te maken.

Omwille van de goede vrede heeft cliënte ervoor gekozen deze kosten niet door te berekenen, maar mochten uw cliënten van mening blijven dat zij recht hebben op teruggave van borg, zal cliënte zulks zo nodig in rechte betwisten en in dat geval haar kosten ook op uw cliënten verhalen, het kan niet zo zijn dat zijn zaken moedwillig stuk maken, zulks voor cliënte verbergen en dan ook nog geld uitkrijgen.’

- [appellante] heeft volhard in haar weigering om de waarborgsom terug te betalen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter veroordeling van [appellante] tot betaling van:

  • -

    een hoofdsom van € 1.800,--, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 29 juli 2014;

  • -

    € 270,-- ter zake buitengerechtelijke kosten;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellante] ten onrechte weigert om de borgsom van € 1.800,-- terug te betalen en dat zij de verbintenis om die borgsom terug te betalen alsnog moet nakomen.

3.2.3.

[appellante] heeft als verweer aangevoerd, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat de huurders schade hebben toegebracht aan de woning en dat de herstelkosten die [appellante] in verband daarmee heeft moeten maken € 3.172,34 bedragen. [appellante] stelt dat zij de borgsom rechtsgeldig heeft verrekend met haar tegenvordering ter zake de door haar geleden schade, zodat zij niets meer aan de huurders verschuldigd is.

3.2.4.

In het bestreden vonnis van 11 januari 2017 heeft de kantonrechter, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld.

  • -

    Aangenomen moet worden dat de woning bij het einde van de huur correct is opgeleverd. [geïntimeerde] is ter zake de oplevering dus niets aan [appellante] verschuldigd. Het beroep van [appellante] op verrekening van de waarborgsom met een tegenvordering ter zake ondeugdelijke oplevering van de woning moet daarom worden verworpen (rov. 4.1).

  • -

    De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is dus toewijsbaar, evenals de over de waarborgsom gevorderde wettelijke rente vanaf 29 juli 2014 (rov. 4.2).

  • -

    De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar (rov. 4.3).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

  • -

    [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 1.800,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 29 juli 2014;

  • -

    [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld;

  • -

    het meer of anders gevorderde (de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten) afgewezen.

3.3.

[appellante] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.4.1.

[appellante] woont en woonde ten tijde van de aanvang van het geding in België. De zaak heeft dus internationale aspecten, zodat het hof eerst moet onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is aanwezig omdat het geschil betrekking heeft op verhuur van een in Nederland gelegen woning (artikel 24 van de herschikte EEX-verordening).

3.4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat in deze zaak Nederlands recht van toepassing is.

3.5.

Aangezien [geïntimeerde] niet in incidenteel hoger beroep is gekomen tegen de afwijzing van zijn vordering ter zake buitengerechtelijke kosten, is die vordering in dit hoger beroep verder niet aan de orde.

Met betrekking tot de grieven 3, 4 en 5

3.6.1.

Het hof zal de grieven 3, 4 en 5 gezamenlijk behandelen. Die grieven zijn gericht tegen de navolgende oordelen van de kantonrechter:

  • -

    [appellante] heeft nagelaten de gestelde schade concreet te duiden;

  • -

    aangenomen moet worden dat de woning correct is opgeleverd;

  • -

    het beroep van [appellante] op verrekening van de waarborgsom met door haar geleden schade faalt.

In de toelichting op de grieven stelt [appellante] dat na de oplevering bleek dat sprake was van schade aan het gehuurde. Volgens [appellante] bedroegen de kosten van herstel van die schade € 3.172,34. [appellante] concludeert dat zij de borgsom geldig met de door haar geleden schade heeft verrekend.

3.6.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Voor die situatie bepaald de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW het volgende:

‘Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.’

Het ligt daarom op de weg van [appellante] om voldoende gemotiveerd te stellen dat het gehuurde bij de oplevering aan het einde van de huur in rechtens relevante mate in slechtere staat was dan bij aanvang van de huur.

3.6.3.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Het hof acht daarbij van belang dat [appellante] in haar gedingstukken (conclusie van antwoord, conclusie van dupliek en memorie van grieven) de schade in het geheel niet heeft omschreven.

3.6.4.

[appellante] heeft wel verwezen naar door haar overgelegde (kopieën van) foto’s, maar die foto’s, althans de daarvan door [appellante] bij haar gedingstukken overgelegde kopieën, zijn niet erg duidelijk. Mogelijk zijn daarop enkele kleine schades en gebruikssporen te zien. Uit niets blijkt echter dat dit schades zijn die niet ook al bij aanvang van de huur aanwezig waren of die niet moeten worden beschouwd als normale voor rekening van de verhuurder komende slijtage. Dit geldt te meer nu [medewerker van Mijn Huis en ik] van “MIJN HUIS en ik” in het door haar bij einde van de huur opgestelde inspectierapport niet heeft vermeld dat door de huurders enige schade is toegebracht.

3.6.5.

[appellante] heeft ook verwezen naar drie door haar overgelegde facturen. Het hof stelt voorop dat deze facturen tezamen niet het door [appellante] gestelde schadebedrag van € 3.172,34 belopen. Hoe [appellante] tot dat bedrag gekomen is, is aan het hof niet duidelijk. Ten aanzien van de drie afzonderlijke facturen geldt het volgende.

  • -

    Factuur [factuurnummer] van [elektrotechniek] Elektrotechniek ten bedrage van € 631,52 inclusief btw betreft “Werkzaamheden volgens bijgaande bon(nen)”. Enige nadere omschrijving ontbreekt. Uit deze factuur is niet af te leiden dat hij betrekking heeft op voor rekening van de huurders komende schade. Bonnen die tezamen het bedrag van € 631,52 inclusief btw (€ 521,92 exclusief btw) belopen, zijn niet bijgevoegd.

  • -

    De ongedateerde handgeschreven nota van [elektrotechniek] Elektrotechniek ten bedrage van € 458,84 betreft kennelijk de levering van diverse producten (zonder toelichting is niet duidelijk wat voor producten) en 7 arbeidsuren tegen een bedrag van € 41,-- per uur. Ook uit deze nota is zonder toelichting, die niet is gegeven, op geen enkele wijze af te leiden dat hij betrekking heeft op voor rekening van de huurders komende schade.

  • -

    De factuur van Klussenbedrijf [klussenbedrijf] van 12 juli 2014 ten bedrage van € 2.191,58 betreft volgens de omschrijving op de factuur “Schilderwerk keuken slaapkamers en hal. incl. schilderen van enkele deuren”. Ook ten aanzien van deze factuur is niet duidelijk waarom die voor rekening van de huurders zou komen. Daarbij is mede van belang dat niets gesteld of gebleken is over de staat van het schilderwerk in het gehuurde bij aanvang van de huur.

3.6.6.

Het hof komt evenals de kantonrechter tot de slotsom dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurders schade hebben toegebracht aan het gehuurde die door hen vergoed moet worden. Omdat [appellante] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Dat brengt mee dat het beroep van [appellante] op verrekening van de waarborgsom met een tegenvordering geen doel treft. Het hof deelt dus het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom toewijsbaar is. [appellante] heeft niet betwist dat terugbetaling moet plaatsvinden aan [geïntimeerde] . Het hof verwerpt daarom de grieven 3, 4 en 5.

Met betrekking tot grief 6

3.7.

Grief 6 heeft gelet op de daarop gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis naast de grieven 3, 4 en 5. Grief 6 moet dus eveneens worden verworpen.

Met betrekking tot de grieven 1 en 2

3.8.1.

Door middel van de grieven 1 en 2 stelt [appellante] de vraag aan de orde wie [medewerker van Mijn Huis en ik] van “MIJN HUIS en ik” heeft ingeschakeld en de vraag of het tot de taak van [medewerker van Mijn Huis en ik] behoorde om een eindinspectie uit te voeren.

3.8.2.

Deze grieven hoeven niet nader besproken te worden. Ook indien [appellante] gevolgd zou worden in haar stelling dat [medewerker van Mijn Huis en ik] door de huurders is ingeschakeld en dat het niet tot de taak van [medewerker van Mijn Huis en ik] behoorde om de eindinspectie uit te voeren, laat dat onverlet dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij een vordering op de huurders heeft ter zake schade aan het gehuurde. De grieven kunnen daarom niet tot het door [appellante] gewenste gevolg – afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] – leiden.

Conclusie en afwikkeling

3.9.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.

3.9.2.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal deze proceskostenveroordeling, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 11 januari 2017;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 313,-- aan griffierecht en op € 759,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.A.W. Vermeulen en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 februari 2019.

griffier rolraadsheer