Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:699

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
26-02-2019
Datum publicatie
27-02-2019
Zaaknummer
200.237.251 en 200.239.269_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2018:942
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2017:3983
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2018:3014
Einduitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2019:3488
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuur van twee tankstations in Zeeuws-Vlaanderen. Vraag in hoeverre partijen al overeenstemming hebben bereikt. Bewijslevering over strekking one-pagers met hoofdpunten voor een huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummers 200.237.251/01 en 200.239.269/01

arrest van 26 februari 2019

in de gevoegde zaken van

zaaknummer 200.237.251/01 (kort geding)

[Retail Real Estate] Retail Real Estate B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,

verder: [Retail Real Estate] ,

advocaat: mr. A. Teune te Harderwijk,

tegen

1 [geintimeerde 1 (200.237.251_01)] ,
wonende te [woonplaats] ,

verder : [geintimeerde 1 (200.237.251_01)] ,

2. DPZ Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

verder: DPZ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. R.R.E. Nobus te Terneuzen,

op het bij exploot van dagvaarding van 21 juli 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen vonnis in kort geding van 26 juni 2017 tussen [Retail Real Estate] als eiseres en [geintimeerde 1 (200.237.251_01)] en DPZ als gedaagden.

en

zaaknummer 200.239.269/01 (bodemprocedure)

[Retail Real Estate] Retail Real Estate B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,

verder: [Retail Real Estate] ,

advocaat: mr. A. Teune te Harderwijk,

tegen

1 [geintimeerde 1 (200.239.269_01)] ,
wonende te [woonplaats] ,

verder : [geintimeerde 1 (200.239.269_01)] ,

2. DPZ Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

verder: DPZ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. R.R.E. Nobus te Terneuzen,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 17 juli 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer/rolnummer 6230361 / 17-3667 tussen partijen gewezen vonnis van 14 februari 2018.

zaaknummer 200.237.251/01 (kort geding)

5 Het geding in eerste aanleg (zaak- / repnummer 5978329 VV EXPL 17-23)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

6 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep 21 juli 2017;

  • -

    de memorie van grieven van [Retail Real Estate] van 14 augustus 2018 met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel van [geintimeerde 1 (200.237.251_01)] en DPZ van 25 september 2018;

  • -

    de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel van [Retail Real Estate] van 6 november 2018;

  • -

    de akte van [geintimeerde 1 (200.237.251_01)] en DPZ van 4 december 2018;

  • -

    de antwoordakte van [Retail Real Estate] van 18 december 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

zaaknummer 200.239.269/01 (bodemprocedure)

7 Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 17 juli 2018;

  • -

    de memorie van grieven van [Retail Real Estate] van 14 augustus 2018 met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel van [geintimeerde 1 (200.239.269_01)] en DPZ van 25 september 2018;

  • -

    de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel van [Retail Real Estate] van 6 november 2018;

  • -

    de akte van [geintimeerde 1 (200.239.269_01)] en DPZ van 4 december 2018;

  • -

    de antwoordakte van [Retail Real Estate] van 18 december 2018.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 17 juli 2018 en de stukken van de eerste aanleg.

In beide procedures

8 De beoordeling

in het principaal appel en in het voorwaardelijk incidenteel appel

8.1

Partijen hebben in hoger beroep van het eindvonnis van 14 februari 2018 in de bodemprocedure en in het hoger beroep van het kort gedingvonnis van 26 juni 2017 gelijkluidende memories en aktes genomen. Daarin nemen zij de bodemprocedure tot uitgangspunt. Het hof zal hen hierin volgen.

8.2

In het eindvonnis van 14 februari 2018 heeft de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling luidt als volgt:

  1. [Retail Real Estate] maakt deel uit van de [Retail Real Estate-groep] -groep die zich bezighoudt met de handel in olieproducten. De groep exploiteert in Nederland tankstations onder de namen TinQ en Gulf. [Retail Real Estate] legt zich onder meer toe op het huren en verhuren van vastgoedlocaties in verband met die exploitatie van tankstations.

  2. DPZ houdt zich bezig met beheer- en beleggingsactiviteiten. Zij is de enige aandeelhouder van Oliehandel en Tankstations [oliehandel en tankstations] BV. Deze dochtervennootschap van DPZ is exploitant van twee tankstations, te weten aan de [adres 1] in [vestigingsplaats ] en aan de [adres 2] in [vestigingsplaats ] . Ook dreef deze dochter een oliehandel.

  3. [geintimeerde in beide procedures] is de enige aandeelhouder van DPZ en samen met zijn echtgenote (mevrouw [echtgenote van geintimeerde in beide procedures] ) bestuurder van DPZ en van Oliehandel en Tankstations [oliehandel en tankstations] BV. [geintimeerde in beide procedures] is zelfstandig bevoegd namens deze vennootschappen op te treden.

  4. In het najaar van 2014 spraken partijen met elkaar over de mogelijke verhuur van het tankstation in [vestigingsplaats ] . Deze gesprekken leidden niet tot overeenstemming omdat [geintimeerde in beide procedures] en DPZ de beide tankstations wilden verhuren en de interesse van [Retail Real Estate] uitging naar het tankstation in [vestigingsplaats ] .

  5. Op 26 oktober en 2 november 2016 spraken partijen elkaar over de mogelijke huur en exploitatie van beide tankstations door [Retail Real Estate] . Aan het gesprek van 26 oktober 2016 namen deel de heren [retailmanager van Retail Real Estate] (retailmanager bij [Retail Real Estate] ), [manager bij TinQ] (manager bij TinQ) en [geintimeerde in beide procedures] en aan het gesprek van 2 november 2016 bovendien mevrouw [echtgenote van geintimeerde in beide procedures] .

  6. In het gesprek van 2 november 2016 zijn twee documenten, zogeheten “one-pagers” ondertekend, getiteld “Bevestiging gemaakte afspraken - hoofdpunten”. De ene one-

pager betreft het tankstation in [vestigingsplaats ] en is voor akkoord ondertekend door [geintimeerde in beide procedures] , de andere het tankstation in [vestigingsplaats ] en is voor akkoord ondertekend door [geintimeerde in beide procedures] namens DPZ. De one-pagers zijn namens [Retail Real Estate] ondertekend door [retailmanager van Retail Real Estate] .

Op 5 en 7 november 2016 hadden partijen e-mailverkeer over de grootte van de tanks op de twee tankstations in verband met herkeuring en op 1 en 5 december 2016 over een kopie van [geintimeerde in beide procedures] legitimatiebewijs dat [Retail Real Estate] nodig had voor het opmaken van de concept huurovereenkomsten.

[retailmanager van Retail Real Estate] mailde op 27 december 2016 dat [geintimeerde in beide procedures] binnenkort het concept huurovereenkomst zou ontvangen en dat hij dat met hem wilde bespreken op 10 januari 2017. In reactie daarop schreef [geintimeerde in beide procedures] in zijn e-mail van 28 december 2016 aan [retailmanager van Retail Real Estate] onder meer: “Zoals je weet ben ik ook bezig met de Oliehandel te verkopen. Nu heeft de beoogde koper ook erg interesse getoond voor koop van de tankstations. Onze voorkeur gaat meer uit naar verkopen dan verhuren dus mede daarom willen we even afwachten hoe dit zich gaat ontwikkelen.

Vervolgens correspondeerden partijen met elkaar. In die correspondentie stelde [Retail Real Estate] dat partijen met elkaar bindende afspraken hadden gemaakt over de huur van de twee tankstations. [geintimeerde in beide procedures] en DPZ namen het tegenovergestelde standpunt in en schreven er nog niet uit te zijn wat hun te doen staat en dat het nog steeds alle kanten op kon. [Retail Real Estate] zond op 13 februari 2017 aan [geintimeerde in beide procedures] in eerste concept de huurovereenkomsten voor de tankstations. Die concepten zijn niet door [geintimeerde in beide procedures] of namens DPZ ondertekend. [Retail Real Estate] sommeerde op 24 februari 2017 [geintimeerde in beide procedures] en DPZ medewerking te verlenen aan het vastleggen van de gemaakte afspraken in schriftelijke huurcontracten en de tankstations ter beschikking te stellen voor 1 maart 2017. Gesprekken tussen partijen over mogelijke koop van de tankstations door [Retail Real Estate] leidden niet tot overeenstemming.

Volgens [Retail Real Estate] is deze vaststelling van de feiten niet volledig; volgens [geintimeerde in beide procedures] en DPZ is dat wel het geval. Door [Retail Real Estate] wordt niet toegelicht in welk opzicht de vaststelling onjuist zou zijn, zodat het hof in het hierna volgende van de juistheid van de weergegeven vaststelling uitgaat.

8.3

Bij dagvaarding van 16 mei 2017 heeft [Retail Real Estate] het kort geding tegen [geintimeerde in beide procedures] en DPZ aanhangig gemaakt. Hierin vordert [Retail Real Estate] als onmiddelijke voorziening bij voorraad, samengevat, primair nakoming van de tussen partijen gemaakte huurafspraken met betrekking tot de twee tankstations, subsidiair veroordeling van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ tot onderhandeling over het tot stand brengen van huurovereenkomsten. [geintimeerde in beide procedures] en DPZ hebben de vorderingen bestreden. De mondelinge behandeling heeft op 12 juni 2017 plaatsgevonden. Bij vonnis van 26 juni 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen met veroordeling van [Retail Real Estate] in de proceskosten.

Op 21 juli 2017 is [Retail Real Estate] tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen. Op dezelfde dag heeft [Retail Real Estate] de bodemprocedure tegen [geintimeerde in beide procedures] en DPZ aanhangig gemaakt. Hierin vordert [Retail Real Estate] , samengevat, primair veroordeling van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ tot uitvoering van de gemaakte huurafspraken met betrekking tot de twee tankstations en hoofdelijke veroordeling van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ tot betaling van schadevergoeding, subsidiair een gebod om met [Retail Real Estate] in onderhandeling te treden over het tot stand brengen van huurovereenkomsten en een verbod om dat met derden te doen, en meer subsidiair hoofdelijke veroordeling van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ tot betaling van schadevergoeding, een en ander op verbeurte van een dwangsom. [geintimeerde in beide procedures] en DPZ hebben deze vorderingen bestreden.

Bij tussenvonnis van 13 september 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 19 december 2017 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 14 februari 2018 heeft de kantonrechter alle vorderingen van [Retail Real Estate] afgewezen met veroordeling van [Retail Real Estate] in de proceskosten.

8.4

In haar memorie van grieven in het principaal appel heeft [Retail Real Estate] negen grieven aangevoerd. De eerste zes grieven betreffen het eindvonnis van 14 februari 2018, de grieven VII en VIII betreffen het kortgedingvonnis van 26 juni 2017 en de laatste grief betreft deze beide vonnissen. Tegen elk van deze vonnissen hebben [geintimeerde in beide procedures] en DPZ in het voorwaardelijk incidenteel appel een grief gericht. Het incidenteel appel is ingesteld voor het geval de grieven van [Retail Real Estate] doel treffen.

8.5

Het hof stelt vast dat in de beschouwingen van partijen centraal staat de vraag welke betekenis moet worden gehecht aan de twee one-pagers van 2 november 2016, hiervoor in 8.2 onder f) vermeld. Aan alle vorderingen van [Retail Real Estate] , zowel in de bodemprocedure als in het kort geding, liggen deze stukken ten grondslag. Primair stelt [Retail Real Estate] zich op het standpunt dat hieruit blijkt dat tussen partijen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, (meer) subsidiair ziet [Retail Real Estate] hierin een grondslag voor een verplichting van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ tot het voeren van verdere onderhandelingen dan wel tot betaling van schadevergoeding. Gezien het belang van deze stukken zal het hof de inhoudelijke tekst ervan volledig weergeven. Bovenaan beide stukken staat: “Bevestiging gemaakte afspraken – hoofdpunten”. De tekst opsomming van hoofdpunten in de one-pager inzake het tankstation te [vestigingsplaats ] luidt als volgt:

Hoofdpunten:

  • -

    Partijen sluiten een huurovereenkomst voor het tankstatíon op deze locatie

  • -

    Ingangsdatum 1 februari 2017

  • -

    Contractduur huurovereenkomst 5 jaren met een optieperiode van 5 jaren

  • -

    Het gehuurde zal bestaan uit een compleet werkend onbemand tankstation zonder achterstallig onderhoud.

  • -

    Op het gehuurde rust een vergunning voor onbemande exploitatie 24 uur per dag 7 dagen per week.

  • -

    het tankstation zal door huurder voor haar rekening worden gerestyled naar het TinQ concept

  • -

    Groot en klein onderhoud voor rekening van huurder

  • -

    Huurder betaald aan verhuurder een huur som van 10.000 euro excl BTW per jaar

  • -

    Huurder plaats op haar kosten een tussen meter

  • -

    Verhuurder ontvangt boven de 1 miljoen liter een vergoeding van 1 cent per liter Excl BTW

  • -

    Huurder maakt op haar kosten het tankstation schoon

  • -

    De kosten voor de keuring van de brandstoftanks zijn voor rekening van huurder

  • -

    Verhuurder levert het station schoon op aan huurder met een bodemonderzoek rapport”

De opsomming van hoofdpunten in de one-pager inzake het tankstation te [vestigingsplaats ] is gelijkluidend, behoudens ten aanzien van het bedrag van 10.000 euro en de hoeveelheid liters van 1 miljoen. De one pager inzake het tankstation te [vestigingsplaats ] vermeldt een bedrag van 25.000 euro en een hoeveelheid van 1,5 miljoen liter. Onderaan beide one pagers zijn partijen aangeduid als verhuurder en huurder.

8.6

Voor de beoordeling van alle vorderingen van [Retail Real Estate] is het essentieel dat allereerst wordt vastgesteld wat partijen precies hebben beoogd met het vastleggen van deze hoofdpunten en in hoeverre daaruit voor [geintimeerde in beide procedures] en DPZ al dan niet bepaalde verplichtingen voortvloeiden. Enerzijds kan aan [Retail Real Estate] worden toegegeven dat de one-pagers een aantal essentiële aspecten bevatten die als hoofdlijnen van nader uit te werken huurovereenkomsten gezien kunnen worden. Anderzijds kan aan [geintimeerde in beide procedures] en DPZ worden toegegeven dat deze stukken niet het karakter hebben van huurovereenkomsten voor complexe onroerende zaken als waarvan hier sprake is en dat daar in het algemeen aanzienlijk uitgebreidere en meer gedetailleerde documenten voor worden aangewend. Veel is nog niet besproken, daar komt het kort gezegd op neer. Partijen hebben ieder voor zich aan de correspondentie en andere (telefonische) contacten die volgden op het ondertekenen van de one-pagers argumenten ontleend ten faveure van hun eigen standpunt over de status en de strekking ervan. Een zodanig doorslaggevend argument ten gunste van het ene of het andere standpunt dat nader onderzoek overbodig zou zijn, is daarin naar het oordeel van het hof evenwel niet gelegen. De omstandigheid dat de one-pagers door beide partijen zijn ondertekend houdt niet zonder meer in dat beide partijen daaraan de strekking toekenden die [Retail Real Estate] daaraan nu toekent. Uit de ondertekening blijkt dat beide partijen het erover eens zijn dat toen die hoofdpunten zijn afgesproken, maar daarmee is niet gezegd dat deze reeds de huurovereenkomsten in hielden, zoals [Retail Real Estate] stelt, dan wel de uitgangspunten die partijen in acht zouden nemen wanneer het tot huurovereenkomsten zou komen, zoals [geintimeerde in beide procedures] en DPZ daartegenover stellen.

8.7

Omdat [Retail Real Estate] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat tussen partijen huurovereenkomsten tot stand gekomen zijn, draagt zij de bewijslast van die stelling. De one pagers leveren naar het oordeel van het hof geen dwingend bewijs op van deze stelling (zie in vergelijkbare zin HR 22-12-2017, ECLI:NL:HR:2017:3263). Het ligt dus op de weg van [Retail Real Estate] om nader bewijs te leveren. Het hof zal [Retail Real Estate] in de bodemprocedure overeenkomstig haar bewijsaanbod toelaten tot het bewijs van haar stelling dat partijen met de opstelling en ondertekening van de one-pagers hebben beoogd reeds definitieve huurovereenkomsten te sluiten overeenkomstig de daarin opgenomen hoofdpunten dan wel van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat het [geintimeerde in beide procedures] en DPZ niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Dit bewijs heeft [Retail Real Estate] naar het oordeel van het hof tot dusver niet geleverd, ook niet in de zin van bewijs waartegen tegenbewijs van de kant van [geintimeerde in beide procedures] en DPZ zou openstaan.

8.8

In de bodemprocedure zal het hof na de bewijslevering en afhankelijk van het resultaat daarvan ingaan op de overige kwesties die partijen verdeeld houden. Het kort geding zal eerst daarna aan de orde komen. Het hof zal in beide zaken iedere verdere beslissing aanhouden.

9 De uitspraak

Het hof:

In het principaal appel en in het voorwaardelijk incidenteel appel

zaaknummer 200.239.269/01 (bodemprocedure)

laat [Retail Real Estate] toe te bewijzen :

  • -

    dat dat partijen met de opstelling en ondertekening van de one-pagers hebben beoogd reeds definitieve huurovereenkomsten te sluiten overeenkomstig de daarin opgenomen hoofdpunten dan wel;

  • -

    feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat het [geintimeerde in beide procedures] en DPZ niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken;

bepaalt, voor het geval [Retail Real Estate] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M.G.W.M. Stienissen als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 12 maart 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [Retail Real Estate] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

zaaknummer 200.237.251/01 (kort geding)

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 februari 2019.

griffier rolraadsheer