Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:4540

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
17-12-2019
Datum publicatie
18-12-2019
Zaaknummer
200.226.561_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2017:5804
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2018:3455
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg koopovereenkomst met betrekking tot woning en overeengekomen herstelverplichting voor verkoper ten aanzien van aan partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst in de woning bestaande vochtproblemen/bewijsopdracht aan koper

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.226.561/01

arrest van 17 december 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.M. van der Marel te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.M. Dressel te Best,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 23 januari 2018 en 21 augustus 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/316247/HA ZA 17-17 gewezen vonnis van 11 oktober 2017.

8 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het arrest in het incident van 21 augustus 2018;

  • -

    de memorie van antwoord in de hoofdzaak van [geïntimeerde] ;

  • -

    het door [appellant] op 14 oktober 2019 toegezonden H12-formulier met daarbij producties 5 en 6;

  • -

    de bij gelegenheid van het pleidooi op 24 oktober 2019 overgelegde pleitaantekeningen van beide partijen.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9 De verdere beoordeling

9.1.

Het hof gaat in deze zaak uit van de volgende vaststaande feiten:

9.1.1.

Tussen [geïntimeerde] als verkoper en [appellant] als koper is op 5 september 2016 een koopovereenkomst (hierna: ‘de koopovereenkomst’) gesloten over de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: ‘de woning’) voor een koopprijs van € 795.000,00.

9.1.2.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is een lekkage aan de vloerverwarming van de woning ontstaan. Die lekkage heeft geleid tot vochtproblemen in vloer en muren van een aantal vertrekken van de woning. [geïntimeerde] heeft [appellant] voor het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd over de lekkage en de vochtproblemen.

9.1.3.

In artikel 6 van de koopovereenkomst staat onder meer en voor zover hier relevant

het volgende:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

9.1.4.

In artikel 16.4 van de koopovereenkomst staat:

“16.4. Deze koop kan worden ontbonden, indien de koper voor de notariële overdracht concludeert dat de herstelwerkzaamheden aan de keuken, werkkamer en badkamer niet esthetisch of naar deugdelijkheid zijn hersteld.

Verkoper heeft een inspanningsverplichting om de onderling bekende schade aan keuken, studeerkamer en badkamer (waterschade) te herstellen in oorspronkelijke staat”.

9.1.5.

[geïntimeerde] heeft een deel van de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de lekkage en vochtproblemen laten verrichten door derden die via zijn verzekeraar zijn ingeschakeld. Ook heeft [geïntimeerde] zelf werkzaamheden doen uitvoeren en uitgevoerd, nadat zijn verzekeraar een deel van de schade heeft afgekocht door het overmaken van een bedrag aan [geïntimeerde] .

Op 27 september 2016 heeft [installatiebedrijf] B.V. (hierna: ‘ [installatiebedrijf] ’), ingeschakeld door de verzekeraar van [geïntimeerde] een plan van aanpak met offerte uitgebracht met betrekking tot het herstel van de vochtschade in de woning (productie 3 van productie 1 bij inleidende dagvaarding).

9.1.6.

Op 28 november 2016, de dag van de (uitgestelde) notariële levering heeft [appellant] de woning bekeken en geconstateerd dat er nog sprake was van vochtproblemen. [geïntimeerde] heeft [appellant] ook verteld dat er nog sprake was van resterende vochtproblemen in de woning.

9.1.7.

Na een discussie tussen partijen en hun advocaten heeft [appellant] ervoor gekozen de woning af te nemen op 28 november 2016. [appellant] heeft vervolgens op 29 november 2016 ten laste van [geïntimeerde] beslag gelegd op de zich onder de notaris bevindende koopsom.

9.1.8.

Op 8 december 2016 heeft [installatiebedrijf] onderzoek gedaan in de woning. Geconstateerd is dat de lekkage was verholpen maar dat nog steeds sprake was van verhoogde vochtwaardes in vloer en muren.

9.2.

In deze procedure vordert [appellant] , samengevat, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. voor recht te verklaren dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] een koopovereenkomst is gesloten uit hoofde waarvan [geïntimeerde] aan [appellant] diende te leveren een woning;

2. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de genoemde koopovereenkomst door niet te voldoen aan zijn inspanningsverplichting, en/of een woning te leveren die niet voldeed aan hetgeen [appellant] op grond van de overeenkomst, de toezeggingen van [geïntimeerde] en/of hetgeen gebruikelijk is in het maatschappelijk verkeer mocht verwachten;

3. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van voormelde

tekortkoming geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet Subsidiair:

4. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [appellant] een bedrag te betalen van € 77.457,31, dan wel een bedrag in goede justitie te bepalen;

Meer subsidiair:

5. een onderzoek te bevelen door een deskundige die de omvang van de gestelde vochtproblemen en gebreken inzichtelijk zal maken;

6. iedere verdere beslissing aan te houden;

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

7. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan [appellant] de contractuele boete vooralsnog begroot op een bedrag van € 76.500,00, dan wel een bedrag aan boete in goede justitie te bepalen;

Een en ander vermeerderd met rente en kosten.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [appellant] , kort gezegd, dat de woning, zoals die is geleverd, niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Bovendien heeft [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht geschonden op het punt van de omvang van de vochtproblemen in de woning. [geïntimeerde] heeft, aldus [appellant] , ook niet voldaan aan zijn inspanningsverplichting met betrekking tot het terugbrengen van de woning in de oude staat. Naast de vochtproblemen heeft [appellant] nog een aantal andere verborgen gebreken ontdekt. [appellant] heeft [geïntimeerde] met meerdere ingebrekestellingen aangemaand om alsnog tot herstel over te gaan. [geïntimeerde] is daartoe niet overgegaan. Behalve de vergoeding van de schade vordert [appellant] ook betaling door [geïntimeerde] van de contractuele boete (artikel 11 van de koopovereenkomst.

9.3.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Voor zover in hoger beroep nog aan de orde zal het hof hierna op dat verweer ingaan.

9.4.

Bij eindvonnis van 11 oktober 2017 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.

9.5.

[appellant] is tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 oktober 2017. In hoger beroep vordert [appellant] primair dat het hof het vonnis vernietigt en alsnog de vorderingen van [appellant] toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure bij de rechtbank en het hof. Bij gelegenheid van het pleidooi bij het hof heeft de raadsman van [appellant] op vragen van het hof meegedeeld dat de contractuele boete in hoger beroep niet langer wordt gevorderd.

Subsidiair vordert [appellant] de partiële vernietiging van het beding in artikel 16.4 van de koopovereenkomst, een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] tekort is geschoten en de veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade van [appellant] , op te maken bij staat. Meer subsidiair vordert [appellant] dat het koopprijsbeding wordt gewijzigd in die zin, dat de koopprijs met € 77.457,31 wordt verminderd, met veroordeling van [geïntimeerde] dit bedrag aan [appellant] terug te betalen.

Daarnaast heeft [appellant] een incidentele vordering ingesteld, waarbij hij, kort gezegd, vordert dat [geïntimeerde] het expertiserapport van de verzekeraar in het geding brengt. Het hof heeft deze vordering bij arrest in het incident van 21 augustus 2018 afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in het incident.

9.6.

[appellant] heeft in de hoofdzaak vier grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. Het hof zal hierna op de grieven van [appellant] en de verweren van [geïntimeerde] nader ingaan.

Uitleg van de koopovereenkomst

9.7.1.

Het standpunt van [appellant] komt er, zakelijk weergegeven, op neer dat de volgens hem nog steeds aanwezige gebreken een normaal gebruik van het huis feitelijk onmogelijk maken. Er is nog steeds een groot vochtprobleem en [appellant] kan de woning daarom niet normaal gebruiken. Hij stelt daardoor schade te lijden. [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst en ook daarna (meerdere malen) toegezegd dat hij alle problemen voorafgaand aan de levering van de woning aan [appellant] zou oplossen overeenkomstig de methode zoals die in het rapport van door de verzekeraar van [geïntimeerde] ingeschakelde schade-expert [installatiebedrijf] was omschreven. Partijen zijn volgens [appellant] overeengekomen dat de woning in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen de staat zoals die blijkt uit de door [geïntimeerde] op verschillende plaatsen van zijn handtekening voorziene foto’s van de verkoopbrochure (door [appellant] “offerte” genoemd; productie 1 bij mvg), zou worden teruggebracht door [geïntimeerde] . In het licht van dit gegeven dienen de hiervoor geciteerde artikelen uit het koopcontract te worden begrepen. Er was, aldus [appellant] , niet slechts sprake van een op [geïntimeerde] rustende inspanningsverplichting, maar van een harde toezegging dat de gebreken aan het huis voorafgaande aan de levering door [geïntimeerde] zouden zijn verholpen. [appellant] heeft, gelet op wat partijen met elkaar hadden besproken, de betreffende bepalingen in de koopovereenkomst en met name artikel 16.4 in deze zin mogen begrijpen. Subsidiair beroept [appellant] zich op dwaling ten aanzien van het bepaalde in de eerste volzin (het hof begrijpt: de tweede volzin) van artikel 16.4 van de koopovereenkomst. [appellant] wijst er hierbij op dat hij als consument en [geïntimeerde] als professioneel handelaar in panden is opgetreden en dat het verschil in deskundigheid en expertise tussen partijen bij de beoordeling en uitleg van de overeenkomst moet worden betrokken.

[geïntimeerde] is de door hem gedane toezegging ten onrechte niet nagekomen, zo stelt [appellant] .

9.7.2.

[geïntimeerde] heeft als eerste ontkend dat de woning na levering nog zodanige gebreken vertoonde dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Los daarvan voert [geïntimeerde] aan dat partijen niet zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de woning zou herstellen overeenkomstig het rapport van de door de verzekeraar ingeschakelde expert en dat woning bij de oplevering in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen: zonder enig gebrek/vochtprobleem, zou verkeren. Van daartoe strekkende toezeggingen door [geïntimeerde] aan [appellant] is geen sprake. Partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] zich zou inspannen om de bij beide partijen bekende vochtproblemen te herstellen en hij is, aldus [geïntimeerde] , die op hem rustende inspanningsverplichting ook nagekomen.

[geïntimeerde] voert verder aan dat hij geen professioneel handelaar in panden is en dat er van een verschil in expertise tussen partijen geen sprake is. [appellant] heeft de koopovereenkomst getekend, terwijl hij wist van de vochtproblemen en terwijl hij geen nader bouwkundig onderzoek naar die overlast heeft laten verrichten. Van dwaling ten aanzien van de inhoud en betekenis van artikel 16.4. van de koopovereenkomst is geen sprake, aldus [geïntimeerde] .

Van een door hem ondertekende offerte is, aldus [geïntimeerde] , geen sprake. Er is slechts een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Het door [appellant] bij memorie van grieven overgelegde stuk betreft een verkoopbrochure. De handgeschreven teksten op die brochure zijn van de hand van [appellant] . [geïntimeerde] heeft op een aantal pagina’s van die brochure handtekeningen/parafen geplaatst om aan te duiden welke roerende zaken door [appellant] werden overgenomen. Deze parafen duiden volgens [geïntimeerde] helemaal niet op het vastleggen van de staat waarin [geïntimeerde] de woning zou moeten herstellen.

9.7.3.

Het hof oordeelt als volgt.

9.7.3.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen komt het bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Bij de beoordeling kan onder andere mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

9.7.3.2. Het ligt, gelet op de gemotiveerde betwisting op dit punt door [geïntimeerde] , op de weg van [appellant] , die zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat er sprake is van een harde toezegging van [geïntimeerde] dat hij de onderling bekende schade aan keuken, studeerkamer en badkamer (waterschade) voor oplevering zou herstellen en de woning in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen zonder vochtproblemen, zou opleveren, om zijn stelling te bewijzen, waartoe het hof [appellant] in de gelegenheid zal stellen.

Hierbij overweegt het hof dat het gelijk van [appellant] niet reeds kan worden aangenomen op grond van de letterlijke tekst van het bepaalde in artikel 16.4 van de koopovereenkomst, nu die bepaling in de tweede volzin spreekt van een op [geïntimeerde] rustende inspanningsverplichting en niet van een “harde toezegging” of garantie dat de woning in de oorspronkelijke staat zal worden hersteld, zoals door [appellant] gesteld.

Van belang is ook dat onbetwist vast staat dat de handgeschreven teksten op de verkoopbrochure (door [appellant] “offerte” genoemd) van de hand van [appellant] zijn en dat niet gebleken is dat [geïntimeerde] het met die handgeschreven teksten eens was. Daarbij merkt het hof op dat de parafen van [geïntimeerde] (ook) staan bij foto’s of objecten die niets van doen hebben (althans dat is het hof niet gebleken) met de in dit geschil spelende waterschade, wat het verweer van [geïntimeerde] (inhoudende dat het bij die parafen ging om de roerende zaken die in de woning door [appellant] zouden worden overgenomen en niet om accordering van de door [appellant] op de brochure geschreven teksten) ondersteunt.

Het hof overweegt in dit verband ook dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst in beginsel in de weg staat aan toewijzing van de vordering van [appellant] , gegrond op de stelling dat de woning ten tijde van de levering in verband met de vochtproblemen niet geschikt is voor normaal gebruik. De vochtproblemen waren immers aan [appellant] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend. [appellant] is daarom voor het slagen van zijn vordering aangewezen op zijn uitleg van artikel 16.4., zijnde dan een voor het nog aanwezige vocht door partijen overeengekomen speciesregeling ten opzichte van artikel 6.3.

Voor wat betreft de wijze van totstandkoming van de inhoud van de koopovereenkomst in het algemeen en de tekst van artikel 16.4 in het bijzonder, overweegt het hof dat het uit de toelichting door partijen ter zitting heeft begrepen dat partijen zelf, [appellant] samen met zijn echtgenote en [geïntimeerde] geassisteerd door zijn vader, de koopovereenkomst hebben opgesteld. Partijen hebben beide de eerste versie van het contract aangevuld, [appellant] met “een aantal bewoordingen” en [geïntimeerde] (via diens vader) met de tekst van artikel 16.4. [appellant] , zo verklaarde hij ter zitting, voelde zich gesterkt door de tekst over de inspanningsverplichting. Samen, aldus [geïntimeerde] ter zitting, hebben partijen de tekst opgesteld en is de koopovereenkomst daarmee aangevuld. Het hof leidt uit de verklaringen van partijen ter zitting af dat de nu gewraakte tekst van artikel 16.4 in gezamenlijk overleg in de koopovereenkomst is opgenomen en dat er geen sprake van is dat [geïntimeerde] die tekst als het ware heeft opgedrongen aan [appellant] .

Van enig overwicht van [geïntimeerde] op het gebied van (de formulering van) koopovereenkomsten met betrekking tot woningen ten opzichte van [appellant] of van de door [appellant] gestelde professionaliteit van [geïntimeerde] op het gebied van de handel in onroerend goed is het hof niet gebleken. [appellant] heeft dit weliswaar gesteld, maar die stelling, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd of geconcretiseerd.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor opgave door partijen van hun verhinderdata voor de komende maanden en voor de opgave door [appellant] van de wijze waarop hij het hem op te dragen bewijs wil leveren en, als hij dit door het horen van getuigen wil doen, voor de opgave van die getuigen.

Het aanrechtblad en het energielabel; nieuwe (verborgen) gebreken

9.8.

Ter zitting van het hof heeft de raadsman van [appellant] aangegeven dat de voorafgaande aan het pleidooi toegestuurde producties 5 en 6 niet zien op nieuwe gebreken die aan [geïntimeerde] worden verweten en dat die producties slechts ter illustratie dienen van de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de woning niet naar behoren heeft opgeleverd. Van een uitbreiding van de vordering of de grieven is geen sprake, aldus de raadsman. Het hof zal om die reden de in die producties genoemde onderwerpen nu niet nader bespreken.

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank in overweging 4.9. van het bestreden vonnis terecht overwogen dat het op de weg van [appellant] had gelegen om, gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , nader te onderbouwen waarom de door [geïntimeerde] in de woning aangebrachte uitvoering van het (nieuwe) aanrechtblad een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op [geïntimeerde] rustende inspanningsverplichting oplevert. Ook in hoger beroep heeft [appellant] dit naar het oordeel van het hof nog niet voldoende onderbouwd. De inhoud van het als productie 4 bij memorie van grieven overgelegde e-mailbericht van de firma [firma] van 30 november 2016 is dermate vaag en weinig onderbouwd, dat het niet als deugdelijke onderbouwing van de grief van [appellant] kan gelden.

Het hof is verder van oordeel dat de rechtbank in de r.o. 4.10 tot en met 4.12 terecht heeft overwogen dat, kort samengevat, het niet (kunnen) leveren door [geïntimeerde] van een gevalideerd energielabel niet tot de conclusie leidt dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] in de verhouding tot [appellant] . Bovendien heeft [appellant] niet onderbouwd waarom het ontbreken van het energielabel aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat en evenmin dat [appellant] door het niet leveren van het label door [geïntimeerde] schade lijdt/heeft geleden. Wel zal, gelet op de geldende regelgeving, het eventueel opleggen van bestuursrechtelijke sancties vanwege het ontbreken van het label voor rekening en risico van [geïntimeerde] komen. Grief 4 faalt daarom.

9.9.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

10 De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] toe te bewijzen dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft toegezegd dat hij de onderling bekende schade aan keuken, studeerkamer en badkamer (waterschade) voor oplevering zou herstellen overeenkomstig het plan van aanpak van [installatiebedrijf] van 27 september 2016 en de woning in de oorspronkelijke staat, dus zonder de geconstateerde vochtproblemen, zou opleveren;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.I.M.W. Bartelds als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 7 januari 2020 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, P.W.A. van Geloven en T.H.M. van Wechem en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 december 2019.

griffier rolraadsheer