Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:4348

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
26-11-2019
Datum publicatie
28-11-2019
Zaaknummer
200.267.107_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2019:6123
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding in huurzaak.

Ontbinding huurovereenkomst op basis van besluit burgemeester tot sluiting van de woning (drugs) en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.267.107/01

arrest van 26 november 2019 (bij vervroeging)

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als: [appellante],

advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh te Best,

tegen

Stichting Woonbedrijf [woonbedrijf],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als: Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 september 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 3 september 2019, door de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Woonbedrijf als eiseres.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/348165 / KG ZA 19-411)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis in kort geding.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het voormelde dagvaardingsexploot met grieven en één productie;

- de memorie van antwoord.

2.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de door partijen voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegde stukken.

3 De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Woonbedrijf heeft met [appellante] een schriftelijke huurovereenkomst

gesloten, waarbij Woonbedrijf met ingang van 22 december 2015 aan [appellante] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde) heeft verhuurd. Ook de partner van [appellante] en haar minderjarige dochter woonden in de woning.

3.1.2.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat “Het gehuurde (…) uitsluitend bestemd” is “om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.”

3.1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004” van Woonbedrijf (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“(…) 6.2.1. Huurder zal het gehuurde (…) zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden (…). Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

6.2.2.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (…) met inachtneming van de eventuele (…) ‘richtlijnen’ die door de verhuurder zijn opgesteld. (...)

6.3.3.

Huurder zal in het gehuurde (…) geen stoffen gebruiken of opslaan die brand, explosie of anderszins de veiligheid in gevaar kunnen brengen of een verhoogd schaderisico met zich kunnen meebrengen. (...)

6.7.1.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten (…) of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving (…) bevinden. (...)

6.7.3.

Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde (…) of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. (…)”.

3.1.4.

Op 16 april 2019 heeft de politie een inval in de woning gedaan. Bij het binnentreden van de woning is op de eerste verdieping in een (slaap)kamer in een inloop/kledingkast een plastic zak aangetroffen met daarin 180 gram cocaïne, een weegschaal, een maler en sealzakjes. Tijdens de inval heeft de politie [appellante] aangehouden en sindsdien verblijft zij in detentie.

3.1.5.

Bij brief van 15 mei 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Valkenswaard (hierna: de burgemeester) aan Woonbedrijf te kennen gegeven voornemens te zijn de woning voor een periode van vier maanden te sluiten “om een einde te maken aan de verboden situatie” en “om een einde te maken aan de bekendheid en het gebruik van deze woning als drugspand”.

3.1.6.

Woonbedrijf heeft [appellante] bij brief van 20 mei 2019 de mogelijkheid gegeven een gerechtelijke procedure te voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Daarop heeft de toenmalige advocaat van [appellante] bij brief van 14 juni 2019 aan Woonbedrijf medegedeeld “de ongedocumenteerde constateringen en stellingen in uw brief, alsmede de conclusies die u daaraan verbindt” te betwisten en later inhoudelijk te zullen reageren op de brief van Woonbedrijf van 20 mei 2019.

3.1.7.

Bij besluit van 11 juni 2019 heeft de burgemeester aan Woonbedrijf een last onder bestuursdwang opgelegd “in de vorm van het sluiten van de woning voor de duur van 4 maanden conform de beleidsregels bestuurlijke handhaving van artikel 13b van de Opiumwet (Damoclesbeleid)”, van 4 juli 2019 tot en met 4 november 2019.

In het sluitingsbesluit is verder onder meer vermeld:

“(…) De aangetroffen hoeveelheid cocaïne gaat de norm voor eigen gebruik ver te boven. Er is zodoende sprake van de aanwezigheid van verdovende middelen in de woning, zoals bedoeld in lijst I van de Opiumwet, ten behoeve van verkoop, aflevering of verstrekking daarvan. (…)

In het belang van de handhaving van de openbare orde en veiligheid en het beschermen van de volksgezondheid en het woon- en leefklimaat maak ik gebruik van de (…) bevoegdheid de verkoop, aflevering of verstrekking dan wel daartoe aanwezig zijn van verdovende middelen zoals bedoeld in lijst I en II van de Opiumwet in en vanuit woningen te (doen) stoppen. Door de tijdelijke sluiting van vier maanden kan bewerkstelligd worden dat de verkoop, aflevering of verstrekking wordt beëindigd en het pand ook zichtbaar wordt onttrokken aan het illegale criminele circuit. De sluiting is daarmee ook een duidelijk signaal dat de niet gedoogde handel in verdovende middelen onder geen enkele omstandigheid wordt getolereerd en dat in het kader van de beëindiging noodzakelijke maatregelen worden getroffen. Naar mijn mening is de toepassing van de Beleidsregels bestuurlijke handhaving van artikel 13b van de Opiumwet in deze proportioneel en subsidiair. (…)”.

3.1.8.

Bij brief van 20 juni 2019 heeft Woonbedrijf aan [appellante] medegedeeld de huurovereenkomst “In verband met het besluit van de burgemeester (…) per 4 juli 2019 (…) buitengerechtelijk te ontbinden” op de voet van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW.

Verder heeft Woonbedrijf in deze brief, voor zover relevant, te kennen gegeven: “(…) Als gevolg van deze buitengerechtelijke ontbinding geldt dat u verplicht bent om uiterlijk voor 4 juli 2019 de woonruimte leeg en conform de huurovereenkomst aan ons op te leveren onder afgifte van de sleutels. U heeft per die datum, althans de datum waarop de sluiting eindigt, geen recht meer om nog langer gebruikt te maken van de woonruimte. (…)

Daarnaast staat ook op basis van de brief van de burgemeester van 11 juni 2019 vast dat u tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet (…).

Het voorgaande vormt voor Woonbedrijf voldoende grond om in een procedure ontruiming van de woonruimte te vorderen.(…)”. Woonbedrijf heeft [appellante] bij deze brief in de gelegenheid gesteld de woning uiterlijk vóór 4 juli 2019 vrijwillig conform de huurovereenkomst op te leveren en ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen, onder afgifte van de sleutels.

3.1.9.

[appellante] heeft de woning niet vrijwillig opgeleverd en ter vrije beschikking gesteld van Woonbedrijf.

3.1.10.

Op 4 juli 2019 is de woning door de burgemeester gesloten.

3.1.11.

Bij bezwaarschrift van 22 juli 2019 heeft [appellante] op nader aan te voeren gronden bezwaar gemaakt tegen het sluitingsbesluit. Bij brief van 16 september 2019, gericht aan de burgemeester, heeft de advocaat van [appellante] de gronden nader aangevuld.

Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.2.

Woonbedrijf heeft bij inleidende dagvaarding van 18 juli 2019 dit kort geding aanhangig gemaakt. Zij heeft daarin, samengevat, gevorderd [appellante] te veroordelen de woning te ontruimen, ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

Woonbedrijf heeft aan haar vordering, kort gezegd, primair de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW en subsidiair tekortkoming door [appellante] in de nakoming van de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, ten grondslag gelegd.

3.4.

[appellante] heeft verweer gevoerd.

3.5.

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in kort geding van 3 september 2019 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Woonbedrijf (op de primaire grondslag) toegewezen. De voorzieningenrechter heeft [appellante] veroordeeld de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Hoger beroep

3.6.

[appellante] heeft in hoger beroep, onder aanvoering van twee grieven, gevorderd het bestreden vonnis in kort geding te vernietigen, en, opnieuw recht doende, de vorderingen van Woonbedrijf alsnog af te wijzen, met veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van beide procedures.

3.7.

Woonbedrijf heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, het bestreden vonnis in kort geding te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.8.

Het hof dient allereerst, zo nodig ambtshalve, te beoordelen of in hoger beroep sprake is van een spoedeisend belang.

Het hof is van oordeel dat Woonbedrijf, gelet op de aard van de vordering, ook in hoger beroep een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de woning.

In ieder geval, indien de woning inmiddels al ontruimd is, dient het hof in verband met de proceskostenveroordeling te onderzoeken of de vordering die in eerste aanleg ter beoordeling voorlag terecht is toe- of afgewezen, met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep (HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:661).

3.9.

Met grief 1 klaagt [appellante] dat de voorzieningenrechter ten onrechte ervan is uitgegaan dat het besluit van de burgemeester niet zal worden herroepen, de vordering van Woonbedrijf in een bodemzaak in stand zal blijven en buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd is. Met grief 2 klaagt zij dat de voorzieningenrechter ten onrechte de belangenafweging in het nadeel van [appellante] heeft laten uitvallen.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.10.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. In kort geding is het slechts verantwoord een daartoe strekkende voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst is ontbonden en (dus) dat de huurder geen recht of titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Die situatie doet zich naar het oordeel van het hof voor. Aan dat oordeel ligt het volgende ten grondslag.

3.11.

Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.

In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen dan wel in of op bij woningen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. In voornoemde lijst I is onder meer opgenomen cocaïne.

3.12.

Vaststaat dat de woning ingevolge het besluit van de burgemeester met ingang van 4 juli 2019 is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.

[appellante] heeft (tijdig) bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester.

Een beslissing op dit bezwaar is het hof niet bekend.

3.13.

Uit de wetsgeschiedenis van en de rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Met artikel 7:231 lid 2 BW is beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en in de woning een nieuwe huurder toe te laten. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden.

Daarbij komt dat het beginsel van de formele rechtskracht meebrengt dat de civiele rechter in beginsel moet uitgaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan indien daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan of open staat en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Daarbij is niet vereist dat het besluit onherroepelijk is. Het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ligt in deze civiele procedure niet ter toetsing voor.

Anders dan [appellante] betoogt, hoefde de voorzieningenrechter geen rekening te houden met de mogelijkheid dat het bezwaar van [appellante] tegen het sluitingsbesluit gegrond verklaard zou kunnen worden. Woonbedrijf mocht dan ook op basis van het enkele besluit van de burgemeester de huurovereenkomst ontbinden.

3.14.

De door [appellante] gestelde omstandigheden dat de drugs zijn aangetroffen in een volgens haar door haar partner gebruikte kast in de woning, zodat [appellante] persoonlijk geen verwijt kan worden gemaakt van de aangetroffen drugs, dat zij niets af wist van de drugs, dat zij nooit is veroordeeld voor een aan drugs gerelateerd feit en dat het niet redelijk is om het handelen van haar partner aan haar tegen te werpen, zijn in het kader van artikel 7:231 lid 2 BW niet relevant.

Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is immers niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten of dat de huurder zich zelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen op grond waarvan tot sluiting is bevolen. Om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, is voldoende dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet.

3.15.

Gelet op het voorgaande acht het hof het aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding zal standhouden. Daarvan uitgaande heeft Woonbedrijf recht en belang bij zo spoedig mogelijke ontruiming van de woning.

3.16.

Het hof dient vervolgens te toetsen of de (gebruikmaking van de bevoegdheid tot) ontbinding van de huurovereenkomst (als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW) door Woonbedrijf en de gevorderde ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) opleveren. Daarnaast dient het hof de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij

voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM).

3.17.

Naar het oordeel van het hof zijn de (gebruikmaking van de bevoegdheid tot) buitengerechtelijke ontbinding door Woonbedrijf van de huurovereenkomst alsook de gevorderde ontruiming van de woning niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin.

3.18.

Vaststaat dat in de woning 180 gram cocaïne is aangetroffen. Uit de Aanwijzing Opiumwet, §2. Geringe hoeveelheid voor eigen gebruik van de middelen vermeld op lijst I (harddrugs), geldend vanaf 1 maart 2015, en het sluitingsbesluit volgt dat de aangetroffen hoeveelheid drugs de norm voor eigen gebruik ver te boven gaat en sprake is van een handelshoeveelheid drugs. Niet in geschil is voorts dat in de woning een weegschaal, maler en sealzakjes zijn aangetroffen. Ook dit wijst naar het oordeel van het hof op handel in drugs.

Op grond hiervan heeft bij Woonbedrijf het sterke vermoeden mogen rijzen dat vanuit de woning in drugs is gehandeld. Woonbedrijf hoeft het opslaan van dergelijke hoeveelheden, kennelijk voor de handel bestemde, drugs in haar woningen, laat staan het handelen daarin, niet te accepteren. Woonbedrijf heeft, mede in het belang van haar andere huurders, te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij haar woningen verhuurt. Het is een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs een risico meebrengt op overlast en onveiligheid voor de woonomgeving. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Woonbedrijf heeft daarbij ook gewezen op haar belang om naar haar andere huurders door ontruiming een signaal af te geven dat dergelijke activiteiten niet getolereerd worden.

Tegenover deze zwaarwegende belangen van Woonbedrijf staat het belang van [appellante] om, met haar minderjarige dochter, gebruik te kunnen (blijven) maken van de woning. Dit belang behoefde Woonbedrijf niet te weerhouden van de buitengerechtelijke ontbinding. Ook als [appellante] , zoals zij stelt, niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs in de woning en haar dienaangaande persoonlijk geen verwijt valt te maken of een tekortkoming kan worden verweten, dient dit in haar verhouding tot Woonbedrijf voor haar rekening te komen. Voor buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst en een aansluitende vordering tot ontruiming van het gehuurde op voet van artikel 7:231 lid 2 BW is geen persoonlijk verwijt en/of wetenschap van de huurder vereist; het besluit heeft ten doel “een einde te maken aan de verboden situatie” en “om een einde te maken aan de bekendheid en het gebruik van deze woning als drugspand”, vgl. de in 3.1.5 en 3.1.7 genoemde brieven. Op die grond verwerpt het hof ook de stelling van [appellante] dat met de onderhavige ontruiming niet het juiste signaal wordt afgegeven aan andere huurders, omdat [appellante] geen verwijt zou treffen. Het betoog van [appellante] dat er nooit sprake is geweest van een veroordeling voor een strafbaar feit harerzijds, legt naar het oordeel van het hof evenmin voldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging in het voordeel van [appellante] te laten uitvallen. De gevorderde voorziening tot ontruiming mag dan, zo begrijpt het hof, ingrijpend zijn voor [appellante] , maar dat deze als onevenredig niet kan worden verlangd, is in dit kort geding onvoldoende gebleken.

In dit verband wordt nog overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat aan de zijde van [appellante] sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden, waardoor de veroordeling tot ontruiming van de woning aan haar zijde zou leiden tot een noodtoestand.

3.19.

Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de voorzieningenrechter terecht de veroordeling tot ontruiming heeft uitgesproken. De grieven van [appellante] treffen geen doel. Het hof zal het bestreden vonnis in kort geding bekrachtigen.

3.20.

Het hof zal [appellante] , als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van Woonbedrijf vastgesteld op € 741,00 aan griffierecht en € 1.074,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (1 punt, tarief II in hoger beroep à € 1.074,00 per punt). Als niet weersproken, zal het hof ook de gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proces- en nakosten toewijzen.

4 De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het bestreden vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 3 september 2019;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonbedrijf op € 741,00 aan griffierecht en op € 1.074,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van voldoening;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en J.W. van Rijkom en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2019.

griffier rolraad