Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:3480

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-09-2019
Datum publicatie
25-09-2019
Zaaknummer
200.210.842_02
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2016:9733
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst woning. Beroep op non-conformiteit wegens water- en vochtoverlast in de kelder verworpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2019/264
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.210.842/02

arrest van 24 september 2019

in de zaak van

1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

appellanten,

advocaat: mr. R.H.G.M. Kerckhoffs te Maastricht,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.H.J.G. Borger te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 april 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 5098002 CV EXPL 16-4961 gewezen vonnis van 9 november 2016.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 25 april 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 31 augustus 2017;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

Tussen [appellant] en [appellante] enerzijds en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] anderzijds is op 16 juli 2014 een koopovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun woning gelegen te [woonplaats] , [adres] , aan [appellant] en [appellante] hebben verkocht.

6.1.2.

Bij het vastleggen van de afspraken hebben partijen gebruik gemaakt van de modelovereenkomst van de NVM (model 2014). In de koopovereenkomst is - onder meer - het navolgende vermeld:

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

(…)

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

6.1.3.

De levering heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2014 bij notariële akte, verleden voor notaris mr. [de notaris] te [standplaats] , waarin als koopsom is vermeld een bedrag van

€ 475.000,00. Artikel 2 van deze notariële akte luidt als volgt:

Artikel 2 - Feitelijke staat en gebruik van het verkochte

1. Koper heeft het verkochte vόόr de levering mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin dit zich vandaag bevindt. Deze komt overeen met de staat waarin het verkochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, uitgezonderd normale slijtage.

2. Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Koper verklaart het verkochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor vermeld.

6.1.4.

Onder de aan [appellant] en [appellante] geleverde woning bevindt zich een kelder, die opgedeeld is in drie ruimten: een wasruimte, een provisieruimte en een hobbyruimte. In deze laatste ruimte ligt laminaat op de vloer en zijn de wanden bekleed (in ieder geval ten tijde van de overdracht van de woning) met voorzetwanden.

6.1.5.

Na de overdracht van de woning aan [appellant] en [appellante] is, in de laatste week van augustus 2014, tijdens hevige regenval, regenwater de kelder ingelopen waardoor de vloer van twee van de drie kelderruimten (de wasruimte en de proviandruimte) blank kwam te staan.

6.1.6.

[appellant] en [appellante] hebben vervolgens het bedrijf [vochttechniek] Vochttechniek (hierna: [vochttechniek] ) ingeschakeld. [vochttechniek] heeft, na een bezoek aan de woning op 9 september 2014, bij brief d.d. 17 september 2014 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) aan [appellant] en [appellante] bericht: “In de kelder van de woning is sprake van een vochtprobleem. De problemen ontstaan door een combinatie van factoren en oorzaken.” In de brief worden door [vochttechniek] vervolgens vijf oplossingen genoemd, die, kort samengevat, inhouden:

- het uitdiepen van twee aanwezige koekoeken en voorzien van een grindkoffer;

- op een zevental plekken aanpassen van de spouwindekking;

- op diverse plekken in de kelder van binnenuit gelsluierinjectie toepassen;

- de doorvoeringen in de wanden afdichten;

- de hemelwaterafvoeren laten controleren door derden.

[vochttechniek] biedt in de brief aan de voormelde werkzaamheden uit te voeren voor een bedrag van in totaal € 15.475,- exclusief btw. In een nieuwe offerte d.d. 23 maart 2016 (productie 15 bij inleidende dagvaarding) biedt [vochttechniek] aan de werkzaamheden uit te voeren voor een totaalprijs van € 19.945,64 inclusief btw.

6.2.

[appellant] en [appellante] stellen zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de hiervoor genoemde herstelkosten aan hen dienen te vergoeden. Zij leggen hieraan (primair) ten grondslag dat uit de bevindingen van [vochttechniek] blijkt dat er ten tijde van de verkoop aan hen van de woning al langere tijd sprake moet zijn geweest van vochtoverlast in de kelder; volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn zij daarover ten onrechte niet door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geïnformeerd.

Volgens [appellant] en [appellante] is de kelder als gevolg van de vochtproblematiek en wateroverlast ongeschikt voor normaal gebruik.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn het oneens met het standpunt van [appellant] en [appellante] . Zij stellen dat [appellant] en [appellante] de woning vooraf meermalen hebben bezichtigd en daarbij werden bijgestaan door een aannemer, een architect en een makelaar. Tijdens die bezichtigingen hebben [appellant] en [appellante] gezien dat er waterschade was bij een kozijn in de kelder, terwijl in de provisieruimte vochtvlekken op de vloer en afbladderende verf op de muren te zien waren; [appellant] en [appellante] hebben daarin geen aanleiding gezien nadere vragen te stellen of nader onderzoek te (laten) verrichten. Wat betreft de wateroverlast in de laatste week van augustus 2014, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] erop gewezen dat vlak voor de verkoop, namelijk op 8 juli 2014, voor het eerst sprake is geweest van water in de kelder, als gevolg van hevig noodweer. Dat vervolgens eind augustus 2014 water de kelder in is gelopen, is volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te kwalificeren als een incident, net zoals de wateroverlast op 8 juli 2014. Zij stellen dat ze hebben aangeboden om de kosten van herstel van de waterlekkage te vergoeden, maar dat [appellant] en [appellante] daarmee niet akkoord zijn gegaan. [appellant] en [appellante] wilden alle door [vochttechniek] geadviseerde werkzaamheden vergoed hebben, maar volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is die claim ongegrond.

6.3.

Omdat partijen er niet in zijn geslaagd om in onderling overleg tot een oplossing te komen, hebben [appellant] en [appellante] [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in rechte betrokken. Zij vorderden in eerste aanleg:

primair:

(1) partiële ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en de vermindering van de koopprijs met het bedrag gelijk aan de prijs van herstel van de geconstateerde gebreken van € 19.945,64 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] en [appellante] . tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 19.945,64 inclusief btw althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014, althans vanaf 4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(2) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.301,48 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 augustus 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(3) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.179,09 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(4) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [appellant] en [appellante] en de verplichte verschotten onder bepaling dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,00 aan nakosten zonder betekening en € 199,00 aan nakosten in geval van betekening van het in dezen te wijzen vonnis;

subsidiair:

(1) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om aan [appellant] en [appellante] wegens wanprestatie tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 19.945,64 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag,

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014 althans vanaf

4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(2) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.301,48 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 augustus 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(3) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.179,09 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(4) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [appellant] en [appellante] en de verplichte verschotten onder bepaling dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,00 aan nakosten zonder betekening en € 199,00 aan nakosten in geval van betekening van het in dezen te wijzen vonnis;

meer subsidiair:

(1) wijziging van de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (ex artikel 6:230 BW in verbinding met artikel 6:228 BW) door de koopprijs te verminderen met het door [appellant] en [appellante] geleden nadeel zijnde een bedrag gelijk aan de prijs van herstel van de geconstateerde gebreken van € 19.945,64 inclusief btw althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] en [appellante] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 19.945,64 inclusief btw althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014 althans vanaf 4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(2) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.301,48 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 augustus 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(3) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] en [appellante] te betalen een bedrag van € 1.179,09 inclusief btw, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [appellant] en [appellante] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 februari 2015 althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

(4) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [appellant] en [appellante] en de verplichte verschotten onder bepaling dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,00 aan nakosten zonder betekening en € 199,00 aan nakosten in geval van betekening van het in dezen te wijzen vonnis.

6.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] en [appellante] bij vonnis waarvan beroep afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe (kort samengevat):

- dat de koper van een woning met een kelder erop bedacht moet zijn dat zich bij extreme

regenval wateroverlast in de kelder kan voordoen;

- dat het feit dat in dit geval twee maal (op 8 juli 2014 en in de laatste week van augustus

2014) sprake is geweest van wateroverlast in de kelder niet leidt tot de conclusie dat sprake

is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van (de kelder van) de woning in de weg staat;

- dat, als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat sprake is van gebreken die aan een

normaal gebruik van (de kelder van) de woning in de weg staan, geoordeeld moet worden

dat die gebreken kenbaar waren voor [appellant] en [appellante] in die zin dat de zichtbare

waterschade in de kelder voor hen aanleiding had moeten zijn voor een nader onderzoek

door een deskundige.

6.5.

[appellant] en [appellante] kunnen zich niet verenigen met het vonnis van de kantonrechter en zij hebben 9 grieven tegen het vonnis aangevoerd.

De grieven 1,2, 3, 4, 6 en 7 hebben in de kern allemaal betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van gebreken die een normaal gebruik van (de kelder van de) woning in de weg staan.

Grief 5 heeft betrekking op de overweging ten overvloede van de kantonrechter, inhoudende dat als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat sprake is van gebreken die een

normaal gebruik van (de kelder van) de woning in de weg staan, geoordeeld moet worden

dat die gebreken kenbaar waren voor [appellant] en [appellante] in die zin dat de zichtbare waterschade in de kelder voor hen aanleiding had moeten zijn voor een nader onderzoek door een deskundige.

De grieven 8 en 9 hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven geen afzonderlijke bespreking.

6.6.

Bij de beoordeling van de grieven 1, 2, 3, 4, 6 en 7 stelt het hof het volgende voorop.

Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens het tweede lid van artikel 7:17 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het genoemde lid 2 bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 (overgenomen in artikel 2 van de leveringsakte) een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Die contractuele regeling houdt in dat de verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte verhinderen, tenzij het gaat om gebreken die aan de kopers bekend waren dan wel kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken worden door de kopers aanvaard en zijn dus voor hun rekening en risico.

6.7.

Bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wijze waarop de voormelde bepalingen uit de NVM-koopakte moeten worden uitgelegd. Het ging in dat arrest over de vraag wat onder het begrip “normaal gebruik”, genoemd in artikel 6.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft vooropgesteld dat de uitleg van het begrip dient te geschieden met inachtneming van de zogenaamde “Haviltex-maatstaf” (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Vervolgens heeft de Hoge Raad overwogen:

“Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 (thans art. 6.3, opm. hof) van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”

6.8.

Het gebrek waaromtrent [appellant] en [appellante] zich beklagen betreft op de eerste plaats de wateroverlast die zij in de laatste week van augustus 2014 hebben ervaren, doordat, tijdens hevige regenval, regenwater de kelder is ingelopen waardoor de vloer van twee van de drie kelderruimten (de wasruimte en de proviandruimte) blank kwam te staan. Een vergelijkbare wateroverlast had zich voorgedaan vóórdat de koopovereenkomst werd gesloten, namelijk op 8 juli 2014, eveneens tijdens hevige regenval.

Het hof begrijpt dat [appellant] en [appellante] zich op het standpunt stellen dat na augustus 2014 vaker sprake is geweest van wateroverlast, maar concreet wordt door hen slechts één nieuwe wateroverlast in juni 2016 genoemd. Ten bewijze van die wateroverlast hebben zij bij MvG een USB-stick in het geding gebracht, die beelden bevat van water op de vloer van de proviandruimte in de kelder.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben betwist dat de beelden betrekking hebben op wateroverlast in juni 2016 als gevolg van regenval.

6.9.

Het hof is van oordeel dat – ook indien de stellingen van [appellant] en [appellante] omtrent de nieuwe wateroverlast in juni 2016 juist zijn – de door [appellant] en [appellante] gesignaleerde wateroverlast incidenteel van aard is. Omtrent de omstandigheden van de (beweerde) nieuwe wateroverlast in juni 2016 is door [appellant] en [appellante] niets gesteld, maar met betrekking tot de eerdere wateroverlast in 2014 moet als vaststaand worden aangenomen dat ten tijde van de overlast sprake was van hevige regenval.

Naar het oordeel van het hof kan, naar gangbaar spraakgebruik, niet gezegd worden dat incidentele wateroverlast in (een deel van) de kelder onder een woning bij hevige regenval, betekent dat die woning niet voor normaal gebruik geschikt is.

Dit zou anders zijn indien telkens, bij een veel voorkomende regenbui, water op de vloer van de kelder zou komen te staan, maar een dergelijke situatie doet zich hier niet voor.

[appellant] en [appellante] hebben weliswaar bewijs aangeboden van hun stelling dat vaker sprake is geweest van wateroverlast, maar dat aanbod is – behoudens de hiervoor reeds besproken overlast in juni 2016 – te vaag, zodat dit bewijsaanbod wordt gepasseerd.

6.10.

De conclusie is dat de omstandigheid dat enkele malen sprake is geweest van water op de vloer van (een deel van) de kelder onder de woning, ontoereikend is om de stelling van [appellant] en [appellante] te aanvaarden dat de door [appellant] en [appellante] gekochte woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.

6.11.

Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] en [appellante] aldus dat zij zich niet alleen beklagen over water op de vloer van de kelder bij hevige regenval, maar ook over het feit dat meer in het algemeen sprake is van een vochtige kelder. Volgens [appellant] en [appellante] is sprake van vochtvlekken op de muren en hersteld pleisterwerk, hetgeen zichtbaar was na verwijdering van de voorzetwanden. Verder wijzen zij op afbladderende verf op de muren en bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg hebben zij melding gemaakt van “vocht, stank en muffe geur”.

6.12.

Voor de beoordeling van deze klacht acht het hof mede van belang dat bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep is afgesproken dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een deskundige zouden inschakelen om het vochtprobleem in de kelder te bekijken en advies uit te brengen. Zij hebben hiertoe de heer [deskundige van beide partijen] benaderd die, samen met [geïntimeerde 1] en [appellante] , de kelder op 5 december 2017 heeft bezichtigd. In zijn rapportage, gericht aan [geïntimeerde 1] (als productie overgelegd bij MvG) vermeldt de heer [deskundige van beide partijen] (samengevat):

- de laminaatvloer in de opslag/speelkelder (het hof begrijpt dat hiermee de hobbyruimte in

de kelder wordt bedoeld) lag er nog goed bij; van kromtrekken dan wel van “schotelen” was

geen sprake;

- stank in de kelder werd niet geconstateerd;

- van vocht/wateroverlast was geen sprake, ondanks een periode van veel regen;

- in de opslag/speelkelder was sprake van een vochtplek net onder maaiveldhoogte;

- ter hoogte van de kimnaden en de doorvoeren van elektra/gas/water/afvoerbuizen was

sprake van verkleuring van de wit geverfde betonblokken, hetgeen volgens [deskundige van beide partijen]

normaal te noemen is in een kelder.

[appellant] en [appellante] hebben, in reactie op het rapport van de heer [deskundige van beide partijen] , een rapportage in het geding gebracht (eveneens als productie overgelegd bij MvG) van de bouwkundige [de bouwkundige] . De heer [de bouwkundige] had al eerder de kelder bezichtigd, op 24 januari 2017. Naar aanleiding van het rapport van de heer [deskundige van beide partijen] heeft de heer [de bouwkundige] de kelder op 6 juli 2018 opnieuw bezichtigd. Samengevat vermeldt de heer [de bouwkundige] in zijn rapportage:

- de toplaag van het laminaat begint op te krullen, hetgeen het gevolg is van opname van

(lucht)vocht via de naden van het laminaat;

- anders dan de heer [deskundige van beide partijen] stelt was de neerslaghoeveelheid voorafgaande aan zijn

inspectie gering;

- ten onrechte zijn door de heer [deskundige van beide partijen] geen vochtmetingen gedaan;

- de heer [de bouwkundige] constateert bij vochtmeting met een diëlektrische vochtmeter, aanzienlijk

verhoogde vochtwaarden in de kelder, zowel in de wanden als in de vloer, waarbij

plaatselijk sprake is van een natte constructie.

[appellant] en [appellante] hebben, ter onderbouwing van de door hen gestelde vochtoverlast, verder verwezen naar de rapportage van [vochttechniek] die (in de brief van 19 december 2014, productie 6 bij inleidende dagvaarding) concludeert dat de kelderruimten op meerdere fronten niet waterdicht zijn en dat meerdere maatregelen moeten worden genomen (hiervoor vermeld onder 6.1.6) om de kelder wél waterdicht te maken.

6.13.

Het hof is – in het licht van de hiervoor genoemde rapportages - van oordeel dat weliswaar sprake is van een vochtprobleem in de kelderruimten, maar dat dit probleem niet zodanig groot is dat de kelder ongeschikt is voor normaal gebruik.

6.14.

Hier komt bij dat [appellant] en [appellante] bij de bezichtigingen, voorafgaande aan de koop van de woning, redelijkerwijs hebben moeten bemerken dat er mogelijk een vochtprobleem was in de kelder. Immers: er was waterschade bij een kozijn en uit de foto’s die bij CvA zijn overgelegd blijkt dat in de provisieruimte sprake was van afbladderende verf op de muren en dat vochtplekken op de vloer zichtbaar waren. Van belang in dit verband is mede dat [appellant] en [appellante] bij de bezichtigingen werden bijgestaan door een aannemer, een architect en een makelaar. Indien [appellant] en [appellante] er zeker van hadden willen zijn dat de kelder volledig vochtvrij zou zijn, hadden zij nadere vragen moeten stellen en/of nader deskundig onderzoek moeten laten doen, alvorens tot aankoop van de woning over te gaan.

Naar het oordeel van het hof kunnen [appellant] en [appellante] zich er onder deze omstandigheden niet op beroepen dat zij door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onvoldoende zijn geïnformeerd over het vochtprobleem in de kelder.

6.15.

Op grond van het voorgaande moet de conclusie zijn dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun contractuele verplichtingen jegens [appellant] en [appellante] . Evenmin kan worden geconcludeerd dat aan [appellant] en [appellante] een beroep op dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst toekomt.

[appellant] en [appellante] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. Er zijn door hen echter geen concrete feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Om die reden wordt het bewijsaanbod gepasseerd.

6.16.

Geen van de grieven van [appellant] en [appellante] treft doel. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met wijziging en aanvulling van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld.

[appellant] en [appellante] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met wijziging en aanvulling van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op € 716,- voor griffierecht en op € 2.148,- voor salaris van de advocaat, en wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 september 2019.

griffier rolraadsheer