Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:3183

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
27-08-2019
Datum publicatie
04-09-2019
Zaaknummer
200.229.376_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding van samenhangende huurovereenkomsten ter zake woonruimte en werkruimte vanwege laten ontstaan van huurachterstanden en vanwege gedragingen die overlast en conflicten met omwonenden veroorzaken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.229.376/01

arrest van 27 augustus 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. M.J.L. Versantvoort te Eindhoven,

tegen

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,

handelend onder de naam Woonbedrijf,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 27 februari 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 6104167 en rolnummer 17-6026 gewezen vonnis van 14 september 2017.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 27 februari 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 18 april 2018;

  • -

    de door [appellante] voorafgaand aan de comparitie ingezonden producties 2 tot en met 5, die zij bij gelegenheid van de comparitie in het geding heeft gebracht;

  • -

    de memorie van grieven met 10 producties;

  • -

    de memorie van antwoord met 8 producties (genummerd 29 tot en met 36).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 27 februari 2018 en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    Woonbedrijf heeft met ingang van 28 november 2016 aan [appellante] de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] verhuurd tegen een huurprijs van (bij aanvang van de huur) € 578,-- per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van Woonbedrijf van toepassing. Volgens artikel 6.1.1 van die voorwaarden moet de huur maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste van elke maand worden voldaan.

  • -

    De woonruimte maakt onderdeel uit van een project met de naam SPACE-S. In de considerans van de huurovereenkomst zijn gegevens over dat project vermeld.

  • -

    In het kader van het project SPACE-S heeft Woonbedrijf eveneens met ingang van 28 november 2016 aan [appellante] de werkruimte gelegen aan de [adres 2] verhuurd tegen een huurprijs van (bij aanvang van de huur) € 590,-- per maand. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet de huur maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste van elke maand te worden voldaan. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘2.1.

De werkruimte is gezien het bijzondere karakter van SPACE-S, de belangen van de overige huurders en de locatie van de werkruimte uitsluitend bestemd om als werkruimte in de zin van artikel 7:230a BW te worden gebruikt door huurder.

2.2.

Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 2.1. Er mag nadrukkelijk door huurder geen bestemming aan de werkruimte worden gegeven die betrekking heeft op een bestemming in de zin van artikel 7:290 BW, zoals een kleinhandelsbedrijf of (hof: het volgende woord is op de overgelegde kopie van de huurovereenkomst onleesbaar). Evenmin mag in de werkruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van zaken of diensten.’

  • -

    Op de huurovereenkomst ter zake de werkruimte zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (model ROZ, versie juli 2003) van toepassing verklaard.

  • -

    In een allonge bij de huurovereenkomst ter zake de woonruimte hebben partijen nadere afspraken vastgelegd omtrent de koppeling tussen de woonruimte en de werkruimte en omtrent de samenhang tussen de huurovereenkomst voor de woonruimte en de huurovereenkomst voor de werkruimte.

  • -

    Bij e-mail van 20 februari 2017 heeft [appellante] aan Woonbedrijf meegedeeld dat de opening van de kookstudio die zij in de werkruimte wilde gaan exploiteren, is uitgesteld van 15 mei 2017 tot 25 december 2017 omdat de ING-bank haar financieringsaanvraag heeft afgekeurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

‘Dus… Nu moet ik zelf alles financieren, daardoor loop ik flink vertraging op. Niet fijn, maar niet erg, want wat betreft huur kan ik makkelijk alle twee betalen. Zoals je weet kookstudio is meer mijn hobby dan bron van verdiensten.’

- Bij brief van 17 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Dinsdag 14 maart jongstleden ben ik bij u op huisbezoek geweest. Dit huisbezoek was gepland naar aanleiding onder andere van uw openstaande huurschuld bij Woonbedrijf.

Om te voorkomen dat de vordering wordt overgedragen aan de deurwaarder heb ik u voorgesteld om een betalingsregeling te treffen. (…)

U heeft aangegeven momenteel geen extra aflossing te kunnen doen.

Woonbedrijf geeft u een maand uitstel om te starten met het aflossen van de schuld. We verwachten echter wel van u dat u start met aflossen per mei 2017.’

  • -

    [appellante] heeft in de loop van 2017 meermalen fietsen die in de directe omgeving van het gehuurde waren geplaatst, verwijderd en verderop neergezet. Daardoor is onrust en irritatie ontstaan bij omwonenden.

  • -

    Op 10 april 2017 is het tot een handgemeen gekomen tussen [appellante] en een omwonende naar aanleiding van het verplaatsen van een fiets door [appellante] . Volgens schriftelijke verklaringen van meerdere getuigen heeft [appellante] daarbij fysiek geweld gebruikt. [appellante] meent daarentegen dat zijzelf bij het incident van 10 april 2017 het slachtoffer is geworden van mishandeling en zij heeft daarvan aangifte gedaan bij de politie.

  • -

    Bij brief van 14 april 2017 heeft Woonbedrijf aan [appellante] onder meer meegedeeld dat zij de huur voor de woonruimte over de maand april niet heeft betaald, dat de huurachterstand daardoor verder is opgelopen, dat [appellante] de aangeboden betalingsregeling niet heeft geaccepteerd en dat de openstaande schuld daardoor geheel opeisbaar is.

  • -

    Begin mei 2017 heeft Woonbedrijf klachten van verschillende omwonenden ontvangen over agressief en intimiderend gedrag van [appellante] , het veroorzaken van schade aan gemeenschappelijke zaken en eigendommen van omwonenden en het gebruik van verbaal geweld door [appellante] tegen omwonenden.

  • -

    Bij brief van 4 mei 2017 heeft Woonbedrijf [appellante] uitgenodigd voor een ‘kritiekgesprek’ op 9 mei 2017 om met haar te spreken over haar gedrag en haar tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst.

  • -

    Bij e-mail van 5 mei 2017 heeft [appellante] aan Woonbedrijf onder meer meegedeeld dat zij zich niet onjuist heeft gedragen, dat sprake is van valse beschuldigingen, dat zij zelf het slachtoffer is van mishandeling en vernieling en dat zij geen gehoor zal geven aan de sommatie van Woonbedrijf. In de dagen daarna zijn nog enige e-mails gewisseld tussen Woonbedrijf en [appellante] . [appellante] heeft daarbij erkend dat ze fietsen ‘aan de kant’ zet als ze haar in de weg staan.

  • -

    Bij brief van 19 mei 2017 heeft de advocaat van Woonbedrijf aan [appellante] meegedeeld dat zij in meerdere opzichten is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst ter zake de woonruimte en de werkruimte en dat Woonbedrijf daarom tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. [appellante] is in de brief onder meer gesommeerd om, kort samengevat, geen overlast meer te veroorzaken, geen fietsen meer te verwijderen die niet haar eigendom zijn en de huurachterstand te voldoen.

  • -

    Na 19 mei 2017 heeft Woonbedrijf nieuwe meldingen ontvangen van omwonenden over het door [appellante] opnieuw verwijderen van fietsen, het vertonen van agressief en intimiderend gedrag en het plaatsen/sturen van bedreigende teksten via Social Media. Zij heeft daarbij onder meer de volgende tekst op Facebook geplaatst:

‘Beste buren! Namens een indicatieve groep van Space-S verzoek ik jullie fiets/scooter op je eigen parkeerplek neerzetten. We kondigen een grote opruiming actie aan. Woonbedrijf en wijkagent zijn op de hoogte.

Groeten

[roepnaam appellante] ’

  • -

    Woonbedrijf heeft op 25 mei 2017 van een omwonende beeldmateriaal ontvangen waarop te zien is dat [appellante] een fiets verwijdert.

  • -

    Bij e-mail van 20 juni 2017 heeft [appellante] aan Woonbedrijf onder meer het volgende meegedeeld:

‘Graag wil ik een afspraak maken voor introductie van mijn nieuwe businesspartner [businesspartner] . Tijdens afspraak graag willen we de mogelijkheden van overname van mijn bedrijf en woon/werkruimte bespreken. We willen graag de businessplan van Eetcollege met Woonbedrijf bespreken.’

- Bij e-mail van 8 juli 2017 heeft [appellante] aan Woonbedrijf onder meer het volgende meegedeeld:

‘Van ons gesprek op 28 juni 2017 heb ik begrepen dat Woonbedrijf niet akkoord met mijn aanvraag exploitatievergunning / kleine horeca vergunning (zonder alcohol) voor mijn Stichting Eetcollege (…).

Zonder deze vergunning kan ik mijn bedrijfsactiviteiten niet voortzetten. Daarom verzoek ik Woonbedrijf in met ingang van 1 juli 2017 mijn totale huur van 1.237€ per maand met 590€ per maand (tijdelijk) verminderen. (…)’

- Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure (21 juni 2017) had [appellante] ter zake de huur van haar vorige woning nog een schuld aan Woonbedrijf van € 1.953,29 en ter zake de woonruimte en de werkruimte aan de [pand] een huurachterstand van € 1.274,-- zodat in totaal sprake was van een betalingsachterstand van € 3.227,29 (afgezien van het beroep op verrekening waarover het hof in het navolgende zal oordelen).

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Woonbedrijf, samengevat:

  • -

    ontbinding van de tussen Woonbedrijf en [appellante] gesloten huurovereenkomst voor de woonruimte en de werkruimte, en veroordeling van [appellante] om de woonruimte en de werkruimte te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;

  • -

    veroordeling van [appellante] tot betaling van € 3.227,29 aan achterstallige huur over de periode tot en met juni 2017, vermeerderd met wettelijke rente;

  • -

    veroordeling van [appellante] tot betaling van € 578,-- per maand voor de woonruimte en € 590,-- per maand voor de werkruimte over de periode vanaf (begin) juli 2017 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente;

  • -

    veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag per maand gelijk aan de laatst geldende huurprijs voor de woonruimte en de werkruimte voor de periode vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf in de inleidende dagvaarding ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellante] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door onder meer:

  • -

    de huur niet tijdig en volledig te betalen;

  • -

    omwonenden op een fysiek en verbaal agressieve en intimiderende wijze te bejegenen;

  • -

    fietsen van omwonenden die op openbare grond of in algemene ruimtes staan te verwijderen;

  • -

    schade aan eigendommen van omwonenden te veroorzaken;

  • -

    dreigende teksten te plaatsen via WhatsApp en Facebook en daarbij ten onrechte de indruk te wekken dat zij met medeweten en toestemming van Woonbedrijf de fietsen verwijdert;

  • -

    het niet daadwerkelijk en conform de afgesproken bestemming gebruiken van de werkruimte.

Volgens Woonbedrijf rechtvaardigen deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomsten ter zake de woonruimte en de werkruimte, waarbij van belang is dat [appellante] elk gesprek over haar gedrag weigert en volhardt in haar ontoelaatbare gedragingen.

6.2.3.

[appellante] heeft zich in het geding bij de kantonrechter gesteld, maar binnen de aan haar verleende termijn geen conclusie van antwoord genomen.

6.2.4.

In het bestreden vonnis van 14 september 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld, samengevat, dat [appellante] de vordering niet heeft weersproken en dat de vordering daarom moet worden toegewezen. De kantonrechter heeft vervolgens, kort gezegd, de vorderingen toegewezen en de ontruimingstermijn daarbij gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.

6.3.

[appellante] heeft in hoger beroep gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Zij heeft daartoe één grief aangevoerd, en in de toelichting op die grief verweer gevoerd tegen de vorderingen van Woonbedrijf.

[appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, samengevat:

  • -

    het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonbedrijf;

  • -

    veroordeling van Woonbedrijf tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het vonnis aan Woonbedrijf heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over de betaalde bedragen met ingang van de dag van de betaling tot aan de dag van de terugbetaling;

met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten.

Ontruiming van de woonruimte en de werkruimte

6.4

Het hof gaat ervan uit dat de ontruiming van het gehuurde medio oktober 2017 zijn beslag heeft gekregen, gelet op de tegenvordering van [appellante] in haar memorie van grieven op grond van artikel 7:216 lid 3 BW bij het einde van een huurovereenkomst (randnummer 21) en de vermeldingen van Woonbedrijf in haar memorie van antwoord van de ontruiming (randnummers 48, 54 en 60). Dat is ook aan de orde geweest tijdens de op 18 april 2018 gehouden comparitie van partijen. Dat ontneemt aan [appellante] niet haar belang bij een beoordeling van het door haar ingestelde hoger beroep.

Verband tussen huur woonruimte en huur werkruimte

6.5.

Woonbedrijf heeft in de inleidende dagvaarding gesteld dat de huurovereenkomst voor de woonruimte en de huurovereenkomst voor de werkruimte aan elkaar zijn gekoppeld en dat dit meebrengt dat indien de huurovereenkomst voor de woonruimte eindigt, ook de huurovereenkomst voor de werkruimte eindigt en andersom. [appellante] heeft dat niet bestreden. Daarom staat ook voor het hof vast dat de beëindiging van een van de overeenkomsten tevens de beëindiging van de andere overeenkomst meebrengt.

Tekortkoming ter zake van nakoming betalingsverplichtingen

6.6.1.

Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure (21 juni 2017) had [appellante] ter zake de huur van haar vorige woning nog een schuld aan Woonbedrijf van € 1.953,29 en ter zake de woonruimte en de werkruimte aan de [pand] een huurachterstand van € 1.274,-- zodat in totaal sprake was van een betalingsachterstand van € 3.227,29. Het niet of niet tijdig betalen van de overeengekomen huur levert in beginsel een tekortkoming van de huurder op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

6.6.2.

[appellante] heeft zich in de memorie van grieven beroepen op verrekening van haar verplichting tot betaling van het genoemde bedrag met een tegenvordering op Woonbedrijf uit hoofde van artikel 7:216 lid 3 BW in verband met artikel 6:212 BW.

Artikel 7:216 lid 3 BW luidt als volgt:

‘De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaan.’

Artikel 6:212 lid 1 BW luidt als volgt:

‘Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.’

[appellante] heeft gesteld dat zij in plaats van staande WC’s hangende WC’s in het gehuurde heeft laten plaatsen en dat zij in verband daarmee € 1.500,-- heeft voldaan. Voorts heeft zij gesteld dat zij een vloer heeft gekocht bij Carpet Right en in het gehuurde heeft laten leggen, en dat de kosten daarvan € 7.022,92 hebben bedragen. [appellante] concludeert dat Woonbedrijf is verrijkt door de vloer en de WC’s en dat zij daarom € 8.522,99 van Woonbedrijf te vorderen heeft.

6.6.3.

Naar het oordeel van het hof kan het beroep van [appellante] op verrekening van haar huurschuld met een tegenvordering uit ongerechtvaardigde verrijking geen doel treffen. Voor het slagen van een dergelijke vordering is niet alleen vereist dat [appellante] kosten heeft gemaakt tot het door haar gestelde bedrag, maar ook dat Woonbedrijf door het aanbrengen van de betreffende voorzieningen is verrijkt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] haar desbetreffende stellingen – die door Woonbedrijf zijn bestreden – onvoldoende onderbouwd. Uit de stellingen van [appellante] is niet af te leiden dat Woonbedrijf bijvoorbeeld een hogere huur kan vragen door de aangebrachte vloer en het feit dat er in plaats van staande nu hangende WC’s aanwezig zijn, of dat Woonbedrijf zich daardoor bepaalde uitgaven heeft kunnen besparen. Omdat daarvan niet is gebleken, is er geen grondslag aanwezig voor toewijzing van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.

6.6.4.

Het hof begrijpt uit de toelichting in de memorie van grieven dat [appellante] aan haar beroep op verrekening van haar huurschuld met een tegenvordering tevens ten grondslag legt dat Woonbedrijf in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door niet mee te werken aan de plannen die [appellante] in juli 2017 voor de exploitatie van de werkruimte presenteerde. Volgens [appellante] heeft zij daardoor schade geleden die zij op Woonbedrijf mag verhalen.

6.6.5.

Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat Woonbedrijf in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. Uit de overgelegde producties blijkt dat de gewijzigde plannen die [appellante] in juli 2017 presenteerde, niet overeenkwamen met de bestemming die volgens de huurovereenkomst aan de werkruimte gegeven moest worden. Dat Woonbedrijf niet aan de gewijzigde plannen heeft meegewerkt, kan daarom niet als een tekortkoming van Woonbedrijf in de nakoming van de huurovereenkomst worden beschouwd.

6.6.6.

Gelet op het voorgaande staat bovendien ook artikel 6:136 BW in de weg aan toewijzing van het beroep van [appellante] op verrekening. [appellante] heeft ter zake de door haar gestelde tegenvordering geen eis in reconventie ingesteld.

6.6.7.

Daar komt nog bij dat, voor zover [appellante] al een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking dan wel een vordering ter zake de gestelde tekortkoming van Woonbedrijf in de nakoming van de huurovereenkomst zou hebben, die vorderingen pas bij gelegenheid van de beëindiging van de huurovereenkomst, ingevolge artikel 7:216 lid 3 BW, dan wel in juli 2017 zijn ontstaan. Die vorderingen, indien daarvan al sprake zou zijn, doen er dus niet aan af dat [appellante] voordien een huurachterstand heeft laten ontstaan. De huur is dus hoe dan ook niet tijdig betaald. Die tekortkoming is niet ongedaan te maken.

Tekortkoming ter zake van – kort gezegd – veroorzaken van overlast

6.7.1.

Uit de producties die in dit geding zijn overgelegd, blijkt dat [appellante] meermaals confrontaties heeft gehad met medebewoners en dat dit onder meer verband hield met het feit dat [appellante] eigenhandig fietsen van medebewoners, die niet overeenkomstig haar wensen waren gestald, soms over aanzienlijke afstanden heeft verplaatst. Bij de door Woonbedrijf overgelegde productie 25 bevindt zich een foto waarop zichtbaar is dat [appellante] een fiets verplaatst. [appellante] heeft in de memorie van grieven niet betwist dat zij fietsen heeft verplaatst en dat dit bij herhaling leidde tot problemen met omwonenden. [appellante] heeft ook erkend dat zij botste met meerdere medebewoners. Volgens [appellante] was dit mede een gevolg van ‘het verschil in levensstijlen’. [appellante] heeft niet gemotiveerd betwist dat de situatie zodanig is geëscaleerd dat Woonbedrijf redelijkerwijs tot de conclusie kon komen dat zij diende in te grijpen om aan de problemen een eind te maken.

6.7.2.

Naar het oordeel van het hof blijkt uit de vele door Woonbedrijf overgelegde producties met gedetailleerde verklaringen van meerdere omwonenden dat de problemen en confrontaties in hoofdzaak aan [appellante] te wijten zijn geweest. De enkele opmerking van [appellante] in de memorie van grieven dat sprake was van een verschil in levensstijlen kan niet worden beschouwd als een gemotiveerde betwisting van het uit de producties naar voren komende beeld dat [appellante] de bron van de conflicten is geweest. [appellante] heeft bovendien door middel van het Facebookbericht van mei 2017 ten onrechte de indruk gewekt dat het verplaatsen of verwijderen van fietsen – waar zij zich schuldig aan maakte – de instemming van Woonbedrijf en de politie had. Ook op die wijze heeft zij zich ontoelaatbaar gedragen.

6.7.3.

Daar komt bij dat Woonbedrijf [appellante] naar aanleiding van de gerezen problemen op 4 mei 2017 heeft uitgenodigd voor een gesprek. [appellante] heeft die uitnodiging terzijde geschoven en op 5 mei 2017 kenbaar gemaakt dat zij zich in haar visie niet onjuist heeft gedragen, dat sprake is van valse beschuldigingen en dat zij zelf het slachtoffer is van mishandeling en vernieling en dat zij geen gehoor zal geven aan de sommatie van Woonbedrijf. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] er daarmee te meer blijk van gegeven dat zij het onjuiste van haar gedrag niet inzag en dat zij er niet voor open stond om haar overlastgevende gedrag aan te passen. [appellante] heeft voorts niet gemotiveerd betwist dat zij zich ook nadien, al in de loop van diezelfde meimaand van 2017 weer schuldig heeft gemaakt aan vergelijkbare gedragingen.

6.7.4.

Het hof concludeert dat [appellante] zich door de hierboven bedoelde gedragingen niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, en dat zij dus ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Ontbinding huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde

6.8.1.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

6.8.2.

Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkomingen – het laten ontstaan van huurachterstanden (ook voor zover het alleen de huurachterstanden met betrekking tot de woon- en werkruimte aan het [pand] en niet met betrekking tot de vorige woning betreft), en het vertonen van zodanig gedrag dat onrust en irritaties ontstonden bij omwonenden en meerdere confrontaties ontstonden met omwonenden – zeker tezamen en in onderling verband bezien, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling een van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust. Voor zover het ontstaan en oplopen van de huurachterstand veroorzaakt is door het feit dat ING-Bank de financieringsaanvraag van [appellante] begin 2017 heeft afgewezen, is dat een omstandigheid die in de verhouding tussen Woonbedrijf en [appellante] voor rekening van [appellante] komt. Voor ontbinding van een overeenkomst is niet vereist dat de tekortkoming die aan de ontbinding ten grondslag ligt, aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend. [appellante] heeft in de memorie van grieven bovendien niet gesteld dat zij zich moeite heeft getroost om de huurachterstand alsnog in te lopen. Ook het hiervoor omschreven overlastgevende gedrag van [appellante] vormt een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, waarbij het hof mede van belang acht dat [appellante] het onjuiste van haar gedrag niet heeft willen inzien en haar overlastgevende gedrag heeft voortgezet ondanks sommaties om daarmee te stoppen.

6.8.3.

Dat de ontbinding van de huurovereenkomsten en het daarmee samenhangende verlies van de woonruimte en de werkruimte voor [appellante] ingrijpend is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. De nadelige gevolgen van de ontbinding en ontruiming moet [appellante] zelf dragen.

6.8.4.

Het hof concludeert dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover daarbij de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomsten ter zake de woonruimte en de werkruimte en de vorderingen tot ontruiming van de woonruimte en de werkruimte zijn toegewezen.

Hoogte huurachterstand

6.9.

Uit hetgeen hiervoor in rov. 6.6.1 tot en met 6.6.6 is overwogen, volgt dat het vonnis tevens moet worden bekrachtigd voor zover [appellante] bij het vonnis is veroordeeld om aan Woonbedrijf € 3.227,29 te voldoen aan achterstallige huur over de periode tot en met juni 2017, vermeerderd met wettelijke rente daarover. Het beroep van [appellante] op verrekening van die betalingsverplichting met een tegenvordering is immers in dit arrest niet gehonoreerd.

Conclusie en afwikkeling

6.10.1.

Ook de overige onderdelen van het vonnis (de veroordeling tot betaling van huur dan wel gebruiksvergoeding tot aan het moment van de ontruiming en de veroordeling van [appellante] in de proceskosten) moeten worden bekrachtigd. De memorie van grieven bevat tegen deze onderdelen van het vonnis geen bezwaren die doel treffen. Voor bewijslevering als door [appellante] in algemene termen aangeboden, bestaat bij deze stand van zaken geen aanleiding.

6.10.2.

De vordering van [appellante] tot veroordeling van Woonbedrijf tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het vonnis aan Woonbedrijf heeft betaald, moet bij deze stand van zaken worden afgewezen.

6.10.3.

Omdat het hoger beroep geen doel heeft getroffen, zal het hof [appellante] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, zoals gevorderd vermeerderd met nakosten en wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

wijst af de vordering van [appellante] tot veroordeling van Woonbedrijf tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het vonnis aan Woonbedrijf heeft betaald;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonbedrijf op € 716,-- aan griffierecht en op € 2.148,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2019.

griffier rolraadsheer