Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:2955

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
06-08-2019
Datum publicatie
07-08-2019
Zaaknummer
200.226.239_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Lekkage in berging geen feitelijke stoornis door derde, maar gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Huurder toegelaten tot bewijs van aanwezigheid van zaken in berging ten tijde van ontstaan van lekkage. Indien huurder hierin slaagt, dan sprake van eigen schuld ex artikel 6:101 BW met als gevolg dat vergoedingsplicht verhuurder beperkt wordt tot 50 %.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 204
Burgerlijk Wetboek Boek 6 101
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2019/126 met annotatie van mr. C.L.J.M. de Waal
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.226.239/01

arrest van 6 augustus 2019

in de zaak van

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 12 december 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , onder zaaknummer 5573210 en rolnummer 16-13526 gewezen vonnis van 20 juli 2017.

5 Het verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 12 december 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2018;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord met producties;

  • -

    de akte overlegging procesdossier eerste aanleg van [geïntimeerde 1] c.s.

Partijen hebben vervolgens arrest gevraagd en het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 De vaststaande feiten

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning met berging aan de [adres] te [plaats] en de parkeerplaatsen [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] aan de [straat] . De door [geïntimeerde 1] c.s. te betalen huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.722,75 voor de woning en voor de garages/parkeerplaatsen respectievelijk € 67,20, € 123,10 en

€ 67,30 per maand. De woning betreft een appartement in de zogenaamde [complex] waarop van toepassing is het reglement van splitsing van 17 januari 2006.

6.1.2.

In januari 2016 is er een lekkage ontstaan in de berging die [geïntimeerde 1] c.s. huurden van [appellante] .

6.1.3.

De huurovereenkomst is per 5 augustus 2016 geëindigd.

6.1.4.

Ten tijde van de procedure in eerste aanleg hadden [geïntimeerde 1] c.s. een huurachterstand van € 8.053,27.

7 De procedure in eerste aanleg

7.2.1. [appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.973,01, bestaande uit een bedrag van

€ 8.053,27 aan huurachterstand, een bedrag van € 868,55 inclusief btw voor buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 51,19 als wettelijke rente, te vermeerderen met wettelijke rente over het bedrag van € 8.053,27 vanaf 29 november 2016 tot de dag van algehele voldoening.

7.2.2. [geïntimeerde 1] c.s. hebben in reconventie gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.000,00 aan schadevergoeding. Aan deze vordering hebben zij, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat zij vanaf januari tot mei 2016 lekkages hebben gehad in de berging, dat deze lekkages het gevolg zijn van de ondeugdelijke bouwkundige constructie van het gebouw waarvoor [appellante] verantwoordelijk is en dat [appellante] de schade die [geïntimeerde 1] c.s. als gevolg hiervan lijden, dient te vergoeden.

7.2.3. In het eindvonnis van 20 juli 2017 heeft de kantonrechter in conventie de door [appellante] gevorderde betaling van huurachterstand en wettelijke rente toegewezen, nu [geïntimeerde 1] c,s. deze niet hebben weersproken. De door [appellante] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen, omdat [appellante] naar het oordeel van de kantonrechter niet dan wel onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6: 96 lid 6 BW door [geïntimeerde 1] is ontvangen dan wel op welke datum [appellante] deze aanmaning aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft verzonden.

In reconventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat partijen het erover eens zijn dat de lekkage in de berging een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat [appellante] op grond van artikel 7:208 BW verplicht is de als gevolg daarvan geleden schade aan [geïntimeerde 1] c.s. te vergoeden. Vervolgens is [appellante] in reconventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van een bedrag van € 12.637,51 aan schadevergoeding.

De kantonrechter heeft zowel in conventie als in reconventie de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

8 De beoordeling in hoger beroep

8.1.

Het hof stelt vast dat tegen de toewijzing van de door [appellante] in conventie gevorderde huurachterstand en de wettelijke rente daarover, door [geïntimeerde 1] c.s. niet (incidenteel) is geappelleerd, zodat de verschuldigdheid daarvan is gegeven. [appellante] voert in hoger beroep 16 grieven aan en vordert vernietiging van het eindvonnis van 20 juli 2017 en, opnieuw recht doende, alsnog volledige toewijzing van haar vordering in conventie en afwijzing van de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van beide instanties.

8.2.

De eerste grief van [appellante] is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. [appellante] stelt dat haar brief aan [geïntimeerde 1] c.s. van 20 juli 2016 aangemerkt kan worden als de veertiendagenbrief als bedoeld in artikel 6: 96 lid 6 BW. [appellante] voert in dat verband aan dat de brief is gestuurd naar het adres waar [geïntimeerde 1] c.s. op dat moment woonden, [adres] te [plaats] , dat ervan kan worden uitgegaan dat [geïntimeerde 1] c.s. de brief op zijn laatst op 22 juli 2016 hebben ontvangen en dat, gelet op de in de brief gegeven termijn van 16 dagen na dagtekening, [geïntimeerde 1] c.s. veertien dagen de tijd hebben gehad om de hoofdsom zonder kosten te voldoen. Dit kan [appellante] echter niet baten. In de aanmaning van 20 juli 2016 is geen correcte betalingstermijn vermeld van 14 dagen, ingaande de dag na ontvangst daarvan, terwijl artikel 6: 96 lid 6 BW dit wel vereist. Weliswaar staat in de aanmaning een betalingstermijn van 16 dagen vermeld, maar deze termijn is niet gekoppeld aan de ontvangst van de aanmaning, maar aan de dagtekening van de aanmaning. Met de door [appellante] gehanteerde formulering is naar het oordeel van het hof onvoldoende duidelijk dat voor [geïntimeerde 1] c.s. de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking stond. Dit betekent dat de door [appellante] gestuurde aanmaning niet aan de wettelijke eisen voldoet en dat het daaraan verbonden rechtsgevolg dat [geïntimeerde 1] c.s. buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd worden, niet intreedt (zie: Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704 rov. 3.4, 3.6.1. - 3.6.2.). De eerste grief faalt.

8.3.1.

Gelet op hun onderlinge samenhang zal het hof de grieven twee tot en met vier gezamenlijk behandelen. Met deze grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of de lekkage in de berging een gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Het antwoord op die vraag is van belang, omdat een gebrek op grond van artikel 7:206 BW voor rekening van [appellante] komt en [appellante] op grond van artikel 7:208 BW verplicht is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade. In artikel 7:204 lid 2 BW wordt een gebrek, kort gezegd, omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten.

8.3.2.

Tussen partijen staat als onweersproken vast dat als gevolg van de lekkage in de berging het water tot wel tien centimeter hoog is komen te staan en dat [geïntimeerde 1] c.s. daardoor de berging niet meer konden gebruiken voor het doel waarvoor de berging bestemd was, namelijk de opslag van spullen, en dus werden gestoord in hun huurgenot. Uit het rapport van [onderneming] van 5 februari 2016, opgesteld in opdracht van de Vereniging van Eigenaren [complex] (hierna: de VvE), kan worden opgemaakt dat (onder meer) de lekkage in de berging is veroorzaakt door een constructiefout in het gebouw, te weten gebreken aanwezig bij de aansluiting van het dek boven de parkeergarage met het opgaand werk. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de constructie van het gebouw de oorzaak van de lekkage in de berging is en dus een aanpassing van de constructie nodig is.

8.3.3.

[appellante] stelt zich evenwel op het standpunt dat de lekkage in de berging geen gebrek als hiervoor bedoeld oplevert en dus niet voor haar rekening komt, omdat sprake is van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht (artikel 7:204 lid 3 BW). [appellante] voert in dat verband aan dat de constructie van het gebouw te gelden heeft als een gemeenschappelijk deel van het complex en dat op basis van het toepasselijke (onder)splitsingsreglement (hierna: het reglement) niet [appellante] , maar de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel daarvan. [geïntimeerde 1] c.s. betwisten dat sprake is van een feitelijke stoornis door een derde.

8.3.4.

Het hof overweegt ten aanzien hiervan het volgende. Een huurder kan een feitelijke stoornis in zijn huurgenot ondervinden door toedoen van anderen dan zijn verhuurder. In zulke gevallen is uitgangspunt dat de huurder zelf tegen die anderen zal moeten optreden, omdat een feitelijke stoornis door een derde, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. In dit geval is volgens [appellante] de ‘derde’ de VvE, omdat de VvE op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en de zorg voor het onderhoud daarvan draagt en de constructie van het gebouw op grond van artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het reglement heeft te gelden als een gemeenschappelijk gedeelte. Echter, indien de verhuurder in andere hoedanigheid dan als verhuurder invloed kan uitoefenen op de veroorzaker van de stoornis - hier de VvE die kennelijk niet of niet adequaat actie onderneemt om de oorzaak van de lekkage te laten verhelpen -, kan onder omstandigheden eveneens van hem worden gevergd dat hij zich inspant om aan de stoornis een einde te maken. Naar het oordeel van het hof is die situatie hier aan de orde. Als eigenares van meerdere appartementen in de [complex] , waaronder het door [geïntimeerde 1] c.s. gehuurde appartement, is [appellante] lid van de VvE en heeft zij in de vergadering van eigenaars stemrecht. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat zij voor het (doen) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden om de lekkage te verhelpen afhankelijk is van de medewerking van de vergadering (de andere appartementseigenaren) en/of het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 23 van de reglementen mogen de eigenaars en gebruikers van de appartementen zonder toestemming van de vergadering van eigenaren geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de constructie ervan gewijzigd zou worden. Maar daar staat tegenover dat bij weigering van medewerking van de vergadering [appellante] op grond van artikel 5:121 BW de kantonrechter een vervangende machtiging kan vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is echter dat [appellante] als lid van de VvE überhaupt toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden en/of het bestuur heeft gevraagd deze werkzaamheden te laten verrichten. Zij stelt slechts dat zij de lekkage in de bergingen en parkeergarage in 2013 kenbaar heeft gemaakt aan de VvE. De VvE heeft daarop onderzoeken laten verrichten naar de oorzaak van de lekkages, maar daarbij is het kennelijk gebleven. Gelet op haar verplichting als verhuurder om aan [geïntimeerde 1] c.s. het ongestoord huurgenot van de berging te verschaffen, had het op de weg van [appellante] gelegen om vervolgens op bovengenoemde wijze verdere actie te ondernemen, maar dat zij dat heeft gedaan is gesteld noch gebleken.

8.3.5.

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat [appellante] zich onvoldoende heeft ingespannen om een einde te maken aan de stoornis in het huurgenot, terwijl dit gezien het voorgaande wel van haar mocht worden verwacht. Zij heeft hierdoor dan ook mede bijgedragen tot de stoornis in het huurgenot. Dit geldt naar het oordeel van het hof temeer, nu [appellante] volgens haar eigen stellingen al sinds 2013 op de hoogte was van lekkages in bergingen.

Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de stoornis in het huurgenot van de berging als gevolg van de lekkage, anders dan [appellante] meent, als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is aan te merken dat op grond van artikel 7:206 BW voor rekening van [appellante] als verhuurder komt. Op grond van artikel 7:208 BW is [appellante] dan ook aansprakelijk voor de door [geïntimeerde 1] c.s. als gevolg daarvan geleden schade. De stelling van [appellante] dat het gebrek bij de aanvang van de overeenkomst nog niet aanwezig was en/of zij het gebrek dus toen nog niet kende of behoorde te kennen, maakt dit niet anders. De verplichting tot schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW bestaat immers ook, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat in dit geval van het laatste in ieder geval sprake is.

Grieven 2 tot en met 4 falen dus ook.

8.4.

De grieven 5 tot en met 15 hebben betrekking op de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde vergoeding van de schade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van de lekkage in de berging. [geïntimeerde 1] c.s. hebben ten aanzien hiervan in eerste aanleg een bedrag van € 22.000,00 gevorderd. Daarvan heeft de kantonrechter een bedrag van

€ 12.647,51 toegewezen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat het hof in hoger beroep in elk geval niet meer dan het laatstgenoemde bedrag aan schadevergoeding kan toewijzen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Cesaro behang (50 rollen) en gordijnen (27 rollen) € 3.085,50

MacBook € 437,92

Cesaro prints voor hotel op stof (50 stuks) € 2.722,50

Leeslamp Archimon en lamp Romeo Moon € 1.128,00

Cesaro hangstalen (15 stuks) en stofboeken (15 stuks) € 2.273,59

Pioneer receiver, Onkyo CD wisselaar, Marantz Ampliflier € 3.000,00

€12.647,51

8.4.1.

[appellante] voert hiertegen in hoger beroep gemotiveerd verweer. In de eerste plaats voert zij aan dat [geïntimeerde 1] c.s. geen vergoeding kunnen vorderen van de door haar gestelde schade met betrekking tot de Cesaro behang en gordijnen, Cesaro prints en Cesaro hangstalen en stofboeken, omdat deze schade zou zijn geleden door [v.o.f.] , de v.o.f. van [geïntimeerde 1] c.s., en niet door [geïntimeerde 1] c.s. in privé. Dit verweer kan niet slagen. Een v.o.f. is een personenvennootschap zonder rechtspersoonlijkheid. Zoals de kantonrechter daarom terecht oordeelde, is de schade die de vennoten in hun hoedanigheid van vennoten van de vof lijden gelijk aan de schade die zij in hun privé vermogen lijden.

8.4.2.

[appellante] betwist ook het bestaan en de omvang van voornoemde schadeposten met uitzondering van het MacBook. [geïntimeerde 1] c.s. dienen derhalve het bestaan van de door hen gestelde schadeposten aan te tonen. Ter onderbouwing hiervan hebben [geïntimeerde 1] c.s. aankoopfacturen/prijsopgaven en foto’s van de berging overgelegd. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat de aankoopfacturen/prijsopgaven op zichzelf weinig zeggen over de daadwerkelijke aanwezigheid van de betreffende zaken in de berging ten tijde van de lekkage. Dit kan evenmin aanstonds met voldoende mate van zekerheid worden afgeleid uit de foto’s. Op de foto’s zijn slechts (vaag) enkele rollen en stofboeken zichtbaar. De Cesaro prints, lampen en stereoapparatuur zijn niet terug te vinden op de foto’s. Weliswaar kan er uit de prijsopgaven/prijsoffertes met betrekking tot de lampen en stereoapparatuur worden afgeleid dat ten aanzien daarvan sprake was van waterschade, maar het hof acht dit, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [appellante] , vooralsnog onvoldoende om aan te nemen dat deze spullen zich ten tijde van de lekkage in de berging bevonden en dat de waterschade aan deze spullen als gevolg daarvan is ontstaan. De e-mail van de verzekeringsdeskundige van Achmea van 15 december 2016 waarin deze verklaart de beschadigde zaken conform de bijlage te hebben gezien, levert naar het oordeel van het hof vooralsnog evenmin voldoende bewijs.

Het hof zal [geïntimeerde 1] c.s. in de gelegenheid stellen aan te tonen dat er zich in januari 2016 ten tijde van het ontstaan van de lekkage 50 rollen behang, 27 rollen gordijnen, 50 stuks prints, twee lampen, 15 hangstalen, 15 stofboeken, een receiver, een CD wisselaar en een ampliflier in de berging bevonden. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. waarin zij zich kunnen uitlaten over de vraag of, en zo ja op welke wijze, zij tot de bewijslevering wensen te worden toegelaten.

8.4.3.

[appellante] is voorts van mening dat geen plaats is voor een door [appellante] te betalen schadevergoeding, omdat [geïntimeerde 1] c.s. de berging (mede) hebben gebruikt als bedrijfsopslag en daarmee in strijd hebben gehandeld met de woonbestemming van het gehuurde. Naar het oordeel van het hof brengt het enkele feit dat [geïntimeerde 1] c.s. spullen, bestemd voor hun bedrijf, hebben opgeslagen in de berging nog niet mee dat [geïntimeerde 1] c.s. de berging niet conform de woonbestemming hebben gebruikt. Dit kan anders zijn, indien de omvang en de aard van de opgeslagen zaken zodanig waren dat de opslag een overwegend bedrijfsmatig karakter heeft gekregen, maar gelet op de aard en omvang van de volgens [geïntimeerde 1] c.s. als gevolg van de lekkages beschadigde spullen kan het hof die conclusie niet trekken.

8.4.4.

Indien [geïntimeerde 1] c.s. erin slagen aan te tonen dat de desbetreffende zaken zich ten tijde van lekkage in de berging bevonden, dan wordt toegekomen aan het beroep van [appellante] op eigen schuld van [geïntimeerde 1] c.s. in de zin van artikel 6:101 BW. Daarbij gaat het erom dat wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, de vergoedingsplicht wordt verminderd door de schade te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Aan de zijde van [appellante] geldt dat sprake is van een stoornis in het huurgenot ten gevolge van lekkage. Indien zij zich meer zou hebben ingespannen zoals van haar als verhuurder had mogen worden verwacht, dan zou de stoornis voorkomen hebben kunnen worden. Aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. geldt dat zij zaken die gevoelig zijn voor vocht in de berging hebben gestald. Hadden zij dat niet gedaan, dan had de beschadiging van die zaken niet plaatsgevonden. Hiermee is de schade, indien bewezen, mede een gevolg van een omstandigheid die aan [geïntimeerde 1] c.s. kan worden toegerekend. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de aan ieder toe te rekenen omstandigheden voor 50% aan de schade hebben bijgedragen, zodat het percentage eigen schuld aan de kant van [geïntimeerde 1] c.s. is te stellen op 50 %. [geïntimeerde 1] c.s. hebben geen (gemotiveerd) beroep gedaan op de billijkheidscorrectie in art. 6:101 lid 1 BW ("met dien verstande"), zodat de vergoedingsplicht van [appellante] is beperkt tot 50% van de eventuele schade van [geïntimeerde 1] c.s. Het hof ziet voor toepassing van de billijkscorrectie overigens evenmin een grond.

8.4.5.

[appellante] stelt daarnaast dat [geïntimeerde 1] c.s. niet hebben voldaan aan hun schadebeperkingsplicht, omdat zij hebben nagelaten de spullen direct te verwijderen uit de berging en de berging pas in augustus 2016 hebben leeggehaald. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] echter onvoldoende onderbouwd in hoeverre dit tot extra schade aan de spullen zou hebben geleid, aangezien de aard van vrijwel alle spullen meebrengt dat zij niet meer bruikbaar zijn zodra zij in aanraking komen met water/vocht. Haar beroep op de schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde 1] c.s. kan dus niet tot (verdere) vermindering van haar schadevergoedingsverplichting leiden.

8.4.6.

Het hof geeft partijen bij deze stand van zaken in overweging te trachten een minnelijke regeling te bereiken.

8.5.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

9 De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 20 augustus 2019 voor het nemen van een akte aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. met het hiervoor onder rov. 8.4.2 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, P.P.M. Rousseau en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 augustus 2019.

griffier rolraadsheer