Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2019:2382

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
09-07-2019
Datum publicatie
10-07-2019
Zaaknummer
200.224.552_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:6210
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurprijsvaststelling bedrijfsruimte. Verhuurder heeft bezwaar tegen inhoud en wijze totstandkoming van het deskundigenrapport. Vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling wordt afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.224.552/01

arrest van 9 juli 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. A. Kara te Maastricht,

tegen

[geïntimeerde] h.o.d.n. Amigo,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.E.G.N. Schnabel te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 september 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 juni 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4966595 CV EXPL 16-3410)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de tussen partijen gewezen vonnissen in incidenten d.d. 14 september 2016 en 30 november 2016.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep met producties;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Tussen [appellant] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte met onzelfstandige bovenwoning aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] . [geïntimeerde] exploiteert in het gehuurde een frituur/cafetaria.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt:

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 april 2010 en lopende tot 1 april 2015 met tevens een optie voor 5 jaar.

De artikelen 4.1 en 4.2 van de huurovereenkomst luiden:

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op maandbasis € 1.950,- exclusief btw

(…)

4.2

Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 15 september voor het eerst met ingang van 1 oktober 2010 aangepast overeenkomst 9.1 algemene bepalingen (…). Tevens zal er na 5 jaar in ieder geval een verhoging van 10% over de huurprijs worden toegepast.

Artikel 4.3.1 van de huurovereenkomst luidt:

4.3.1

De huurprijsverplichting van de huurder bestaat uit:

- de huurprijs;

- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting;

(…)

- 100% van het voorschot op de jaarpremie opstalverzekering voor het gehuurde bij

vooruitbetaling verschuldigd vanaf 1 april 2010. (…)

Voor het eerste jaar dient het bedrag van 12 x € 85,00 = € 1.020,00 te zijn voldaan door de

huurder middels maandelijkse betaling van € 85,00 te beginnen vanaf 1 april 2010. (…)

Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt:

4.4

Per betaalperiode van één kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst

- de huurprijs € 1.950,-

(…)

- premie opstalverzekering € 85,-

totaal € 2.035,-

zegge: tweeduizend vijfendertig euro, te vermeerderen met de omzetbelasting (…).

Artikel 4.6 van de huurovereenkomst luidt:

4.6

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.4 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

Artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst, luidt:

18.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalandermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

3.1.2.

De huurovereenkomst is na het verstrijken van de eerste periode van 5 jaar, voortgezet. De huurprijs per 1 april 2015 bedroeg, als gevolg van indexering, € 2.342,45 per maand.

3.2.

Omdat [geïntimeerde] na het verstrijken van de eerste huurperiode van 5 jaar wijziging van de huurprijs wenste en partijen daaromtrent geen overeenstemming konden bereiken, heeft [geïntimeerde] zich op 21 april 2015 tot de kantonrechter gewend, met het verzoek een deskundige te benoemen teneinde advies uit te brengen omtrent een nader vast te stellen huurprijs, zoals bedoeld in artikel 7:304 BW.

De kantonrechter heeft bij beschikking van 16 oktober 2015 H.J. Schotanus te [kantoorplaats] (Bedrijfshuuradviesbureau Limburg, afgekort: BHAB) tot deskundige benoemd.

3.3.

De deskundige Schotanus heeft in zijn rapport van 29 januari 2016 een huurprijs per 21 april 2015 geadviseerd van € 16.958,- per jaar, exclusief btw, verzekeringen, water/energie en/of eventuele servicekosten, dit is € 1.413,17 per maand.

3.4.

[geïntimeerde] heeft vervolgens [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter. Hij vorderde (samengevat):

- vaststelling van de huurprijs per 21 april 2015 conform het rapport van de deskundige

Schotanus;

- veroordeling van [appellant] tot terugbetaling aan hem van te veel betaalde huur, met

wettelijke rente;

- een verklaring voor recht dat hij gerechtigd is het door hem te veel betaalde bedrag aan

huur te verrekenen met hetgeen hij aan [appellant] verschuldigd is;

- veroordeling van [appellant] om aan hem de kosten van het deskundigenonderzoek ad

€ 3.300,- te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;

- veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.5.

[appellant] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie en van zijn kant in reconventie gevorderd (samengevat):

- ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de door

[appellant] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat;

- veroordeling van [geïntimeerde] om aan hem te betalen:

ter zake van premies opstalverzekering € 3.227,20

ter zake van OZB (gebruikersdeel) € 2.537,25

wegens te hoge factuur dakdekker € 2.393,--

wegens contractuele boetes € 3.900,--

totaal € 12.093,45, plus wettelijke rente.

3.6.

De kantonrechter heeft – na eerst bij vonnissen van 14 september 2016 en 30 november 2016 beslist te hebben op meerdere door partijen opgeworpen incidenten – op 28 juni 2017 eindvonnis gewezen en daarin beslist op de vorderingen in conventie en in reconventie.

De kantonrechter heeft, kort gezegd, de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie toegewezen en de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.

3.7.

[appellant] kan zich niet verenigen met het eindvonnis van de kantonrechter en is in hoger beroep gekomen. Hij heeft in hoger beroep 12 grieven tegen het vonnis aangevoerd. De grieven 1 tot en met 7 zijn gericht tegen beslissingen in conventie en de grieven 8 tot en met 12 zijn gericht tegen de beslissingen in reconventie.

3.8.1.

De grieven 1, 2 en 3 zijn meer specifiek gericht tegen de inhoud en de wijze van totstandkoming van het deskundigenrapport.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat de deskundige Schotanus niet als een onpartijdige deskundige kan worden aangemerkt omdat hij vaak heeft geadviseerd in opdracht van (het kantoor van) de advocaat van [geïntimeerde] en tevens omdat de deskundige Schotanus bij de contacten die partijen met hem hebben gehad, blijk heeft gegeven van sympathie voor (de advocaat van) [geïntimeerde] .

3.8.2.

Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de deskundige Schotanus regelmatig in opdracht van (het kantoor van) de advocaat van [geïntimeerde] heeft geadviseerd, ontoereikend is om te kunnen concluderen dat de deskundige niet onpartijdig is geweest bij zijn onderzoek.

De stelling van [appellant] dat de deskundige Schotanus blijk zou hebben gegeven van sympathie voor (de advocaat van) [geïntimeerde] acht het hof te vaag om daaraan enige betekenis te verbinden.

3.8.3.

[appellant] stelt dat de vooringenomenheid van de deskundige Schotanus verder blijkt uit de keuze van de vergelijkingspanden: geen van de vergelijkingspanden was in gebruik als cafetaria. [appellant] had voorgesteld om een cafetaria aan [adres 2] in [vestigingsplaats] in de vergelijking te betrekken, maar de deskundige heeft dit geweigerd. Daarentegen heeft de deskundige wél het pand [adres 3] in de vergelijking betrokken, terwijl de huurprijs van dat pand sterk afwijkt van de huurprijzen van de overige vergelijkingspanden, zonder dat de deskundige heeft onderzocht wat de achtergrond van die lagere huurprijs is.

3.8.4.

Uit het deskundigenrapport (pagina 5) maakt het hof op dat de deskundige partijen bij brief van 19 oktober 2015 heeft verzocht om mogelijke vergelijkingspanden te noemen en – voor zover beschikbaar – hiervan de nodige huur- en oppervlaktegegevens te vermelden. [geïntimeerde] heeft daarop acht vergelijkingspanden voorgesteld waarvan er één ( [adres 3] ) door de deskundige als vergelijkingspand is gebruikt. [appellant] heeft voorafgaande aan het onderzoek géén vergelijkingspanden voorgesteld.

Het hof leidt uit het rapport verder af dat [appellant] bij gelegenheid van de bezichtiging van het aan [geïntimeerde] verhuurde pand, alsnog aan de deskundige heeft voorgesteld om het pand aan [adres 2] waarin een frituur/cafetaria is gevestigd, ook in de vergelijking te betrekken. De deskundige heeft hieromtrent (op pagina 23 van het rapport) vermeld:

“Nadat het litigieuze pand met partijen afzonderlijk is bezichtigd, heeft men wel samen de mogelijke vergelijkingspanden, w.o. de friture op [adres 2] , aanschouwd. Het BHAB heeft toen aangegeven de voorkeur te geven aan panden die aan de [A-straat] zelf liggen. Naast het belendende detailhandelspand zijn er vervolgens – in overleg – een aantal horecaobjecten aangewezen. Het BHAB heeft hiervan de benodigde huur- en oppervlaktegegevens verzameld. Voor het alsnog aandragen/in het rapport verwerken van een al eerder afgewezen pand bestaat dan ook geen noodzaak”

Uit het rapport blijkt dat de deskundige als vergelijkingspanden de panden aan de [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 3] en [adres 7] te [vestigingsplaats] heeft gebruikt.

3.8.5.

Met betrekking tot de door [appellant] aangevoerde bezwaren tegen de voormelde keuze van deskundige stelt het hof voorop dat aan een deskundige binnen de grenzen van zijn opdracht de nodige vrijheid toekomt om het onderzoek in te richten op de wijze die hem het beste voorkomt. Dit geldt, bij een deskundigenonderzoek als het onderhavige, mede de keuze van de vergelijkingspanden. Die keuze zal immers met name zijn gebaseerd op de kennis en de ervaring van de deskundige (vergelijk in dit verband onder meer H.R. 15 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2174).

Als uitgangspunt heeft voorts te gelden dat bij de keuze van de vergelijkingspanden, de huurprijzen van de panden buiten beschouwing dienen te blijven (HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670).

Mede in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad acht het hof de bezwaren van [appellant] tegen de door de deskundige Schotanus gekozen vergelijkingspanden onvoldoende onderbouwd. Een gebrek aan onpartijdigheid kan uit die keuze niet worden afgeleid.

De bezwaren van [appellant] tegen de keuze van de vergelijkingspanden worden daarom verworpen.

3.8.6.

Het voorgaande brengt mee dat het hof in hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht over mogelijke vooringenomenheid van de deskundige Schotanus geen grond ziet om te twijfelen aan diens onpartijdigheid. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de kantonrechter hierover (r.o. 3.1.1 van het vonnis waarvan beroep).

3.8.7.

[appellant] heeft als bezwaar tegen het deskundigenrapport voorts aangevoerd dat de deskundige ten onrechte het vloeroppervlak van de bovenwoning slechts voor 20% in de berekening van de huurprijs heeft meegenomen. Hij wijst erop dat huurprijzen van vergelijkbare woningen in het centrum van [vestigingsplaats] aanzienlijk hoger zijn dan de huurprijs die volgt uit de berekening van de deskundige.

3.8.8.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

De deskundige heeft de oppervlakte van de woning op de eerste verdieping van het door [geïntimeerde] gehuurde pand voor 20% laten meewegen bij de berekening van de huurprijs. Op de pagina’s 6, 7 en 23 van het rapport heeft de deskundige een nadere toelichting gegeven op dit punt.

Het hof is van oordeel dat hetgeen hiervoor onder 3.8.5 is overwogen van overeenkomstige toepassing is: de toepassing van de verschillende berekeningspercentages voor de diverse ruimten van het gehuurde zal in hoge mate zijn gebaseerd op de kennis en ervaring van de deskundige. Dat de door de deskundige in dit geval gemaakte keuze onjuist zou zijn is door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Zijn enkele stelling dat huurprijzen van woningen in het centrum van [vestigingsplaats] hoger zijn dat het bedrag dat aan de (onzelfstandige) woonruimte op de bovenverdieping van het gehuurde is toegekend, kan naar het oordeel van het hof niet als een toereikende onderbouwing worden aangemerkt.

3.8.9.

De conclusie op grond van het voorgaande is dat de grieven 1, 2 en 3 van [appellant] falen.

3.9.1.

Met zijn vierde grief betoogt [appellant] - zo begrijpt het hof - dat de kantonrechter bij de vaststelling van de huurprijs per 21 april 2015 ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de inhoud van de huurovereenkomst en met de overige prijsafspraken die partijen hebben gemaakt. Concreet noemt hij in dit verband dat partijen hebben afgesproken dat er een verlaagde aanvangshuur zou zijn, dat die huurprijs periodiek zou worden geïndexeerd en dat na afloop van de eerste periode van 5 jaar een eenmalige huurverhoging van 10% zou plaatsvinden.

3.9.2.

Naar het oordeel van het hof faalt deze grief. De huurprijsvaststelling na vijf jaar is, voor bedrijfsruimte als de onderhavige, geregeld in artikel 7:303 BW. Die regeling is, ingevolge artikel 7:291 lid 1 BW van semi-dwingend recht: er kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Dit betekent dat de door [appellant] genoemde afspraken met [geïntimeerde] niet aan de huurprijsvaststelling, zoals de kantonrechter die heeft gedaan, in de weg staan.

3.10.1.

De vijfde grief van [appellant] is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat [appellant] zijn recht heeft verwerkt om btw over de huurprijs in rekening te brengen. [appellant] wijst in dit verband op het bepaalde in artikel 4.3.1 van de huurovereenkomst, waaruit volgt dat [geïntimeerde] wel degelijk btw over de huurprijs verschuldigd is.

3.10.2.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Tussen partijen staat vast dat door [appellant] (tot aan de onderhavige procedure) nimmer aanspraak is gemaakt op btw over de door [geïntimeerde] verschuldigde huurprijs.

[appellant] stelt dat hij destijds voorlopig heeft afgezien van btw-inning, dit om [geïntimeerde] tegemoet te komen. [geïntimeerde] betwist dit. Naar het oordeel van het hof ontbreekt een deugdelijke onderbouwing van het standpunt van [appellant] . Met name is door hem niet aangegeven:

- hoelang het “afzien van btw-inning” zou duren;

- van welke omstandigheden een wijziging op dit punt afhankelijk zou zijn;

- of hij eenzijdig de (volgens hem) gemaakte afspraak zou kunnen wijzigen dan wel dat

voor de btw-inning een nieuwe afspraak tussen partijen nodig zou zijn en - indien dit laatste

het geval is - of er inderdaad een nieuwe afspraak tussen partijen is gemaakt.

Onder deze omstandigheden is het oordeel van de kantonrechter juist dat [appellant] zijn recht heeft verwerkt om thans nog aanspraak te kunnen maken op btw over de door [geïntimeerde] te betalen huurprijs. [geïntimeerde] mocht er in het licht van voormelde omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij géén btw over de verschuldigde huur hoefde te voldoen.

Aan bewijslevering komt het hof, gelet op het voorgaande, niet toe.

De conclusie is dat ook de vijfde grief van [appellant] faalt.

3.11.

De grieven 6 en 7 missen – naast hetgeen hiervoor is overwogen – zelfstandige betekenis. Die grieven falen eveneens.

3.12.

De grieven 8 tot en met 12 hebben betrekking op het vonnis van de kantonrechter, gewezen in reconventie. [appellant] stelt zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is omdat [geïntimeerde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen ingevolge de huurovereenkomst. Het gaat daarbij – blijkens de inhoud van de memorie van grieven – om de volgende betalingsverplichtingen van [geïntimeerde] :

a. a) [geïntimeerde] heeft ten onrechte de verhogingen van de premie opstalverzekering niet betaald;

b) [geïntimeerde] heeft ten onrechte geen btw over de huur betaald;

c) [geïntimeerde] heeft een te hoog bedrag op de huur inhouden wegens (door [geïntimeerde] betaalde)

herstelkosten van het dak van het gehuurde;

d) [geïntimeerde] is contractuele boete verschuldigd wegens te late betaling van de huur over de

maand december 2013 en de maanden juni tot en met december 2014.

In eerste aanleg maakte [appellant] ook nog melding van ten onrechte niet betaalde OZB (gebruikersgedeelte) en van door [geïntimeerde] te betalen dwangsommen wegens te late betaling van de huur over de maanden februari tot en met juni 2016 alsmede van een door [geïntimeerde] te betalen dwangsom in verband met reclame aan de gevel van het gehuurde pand, maar het hof begrijpt dat die posten (die door de kantonrechter zijn afgewezen) in hoger beroep niet meer worden gehandhaafd.

3.13.1.

Met betrekking tot de post sub a), de ten onrechte niet betaalde verhogingen van de premie opstalverzekering, blijkt uit de overgelegde stukken het volgende.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de premie opstalverzekering met betrekking tot het gehuurde voor rekening van [geïntimeerde] komt. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat bij aanvang van de huurovereenkomst de premie opstalverzekering € 85,- per maand bedraagt. [geïntimeerde] is dit bedrag van € 85,- per maand blijven betalen, ondanks het feit dat hij door de jaren heen door [appellant] is aangeschreven om de daadwerkelijk door de verzekeraar Delta Lloyd (aan [appellant] ) in rekening gebrachte premie opstalverzekering aan [appellant] te betalen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] als gevolg hiervan over de jaren 2012 tot en met 2016 een bedrag van € 2.573,25 te weinig betaald.

3.13.2.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt de inhoud van de huurovereenkomst (in het bijzonder de artikelen 4.3.1 en 4.4, welke bepalingen erop wijzen dat het bedrag van

€ 85,- per maand slechts gold bij aanvang van de overeenkomst), mede gelet op de aard van deze post (premies voor een opstalverzekering plegen periodiek te worden aangepast) de conclusie dat [geïntimeerde] redelijkerwijs moet hebben begrepen dat het bedrag van € 85,- per maand niet een vast bedrag was dat voor de gehele duur van de huurovereenkomst zou gelden, maar dat dit bedrag aan wijziging onderhevig zou zijn.

Uit de stellingen van [geïntimeerde] in de onderhavige procedure leidt het hof af dat [geïntimeerde] dit ook aldus heeft begrepen. Hij stelt zich echter op het standpunt, zo begrijpt het hof, dat hij pas dán verplicht is een hogere premie te betalen indien door [appellant] toereikend bewijs voor de verhoging is geleverd en met name ook door hem is onderbouwd wat de oorzaak én de noodzaak is voor de gestelde premieverhogingen.

3.13.3.

Naar het oordeel van het hof is dit bezwaar terecht door [geïntimeerde] aangevoerd. Uit de door [appellant] overgelegde stukken (onder meer: productie C bij memorie van grieven) valt af te leiden dat de premieverhogingen (geheel of mede) veroorzaak zijn door verhogingen van de verzekerde som. Door [appellant] is niet verantwoord waarom die verhogingen van de verzekerde som hebben plaatsgevonden. Evenmin is gesteld of gebleken dat de verhogingen van de verzekerde som hebben plaatsgevonden in overleg met [geïntimeerde] . Dit laatste had naar het oordeel van het hof wél gemoeten, gelet op het feit dat de premie van de verzekering geheel ten laste van [geïntimeerde] wordt gebracht

Naar het oordeel van het hof is het, in het licht van het voorgaande, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar dat [appellant] thans jegens [geïntimeerde] aanspraak maakt op betaling van de premieverhogingen.

3.13.4.

Het voorgaande betekent dat de achtste grief van [appellant] faalt.

3.14.

Met betrekking tot post b), de volgens [appellant] nog verschuldigde btw over de door [geïntimeerde] te betalen huurprijs, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 3.10.2 is overwogen. Van een huurschuld wegens niet-betaalde btw is geen sprake.

3.15.1.

Met betrekking tot post c), een te hoog bedrag dat door [geïntimeerde] op de huur zou zijn ingehouden in verband met (door [geïntimeerde] betaalde) herstelkosten van het dak van het gehuurde, blijkt uit de overgelegde stukken het volgende.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 16 juli 2014 (overgelegd als productie 9 bij CvA/CvE in reconventie) [geïntimeerde] gemachtigd om herstelwerkzaamheden aan het dak van het gehuurde te doen uitvoeren in verband met een lekkage. Die werkzaamheden dienden te worden uitgevoerd conform een (in die procedure in het geding gebracht) rapport van de deskundige Feron. Ingevolge het vonnis van de kantonrechter was [geïntimeerde] gemachtigd de werkzaamheden op zijn kosten te doen uitvoeren en de kosten te verrekenen met de verschuldigde huur.

[geïntimeerde] heeft de herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door het bedrijf Dakcentrum [dakcentrum] , voor een bedrag van in totaal € 12.198,- exclusief btw, € 14.759,58 inclusief btw. Dit bedrag blijkt uit productie 14 bij CvA/CvE in reconventie.

Het standpunt van [appellant] is dat hij een offerte voor de uitvoering van de werkzaamheden had van een ander bedrijf, namelijk van WW Dak en Bouwservice, welke offerte € 2.393,- (inclusief btw) lager uitkwam dan de offerte van Dakcentrum [dakcentrum] . Volgens [appellant] had [geïntimeerde] in redelijkheid moeten accepteren dat het door hem voorgedragen bedrijf de herstelwerkzaamheden zou uitvoeren. Door dat niet te doen heeft [geïntimeerde] hem voor een bedrag van € 2.393,- benadeeld. [appellant] vordert dit bedrag van [geïntimeerde] .

3.15.2.

Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat de aan [geïntimeerde] gegeven machtiging een zekere vrijheid van [geïntimeerde] impliceert in de keuze van degene die en de exacte prijs waarvoor hij deze werkzaamheden laat verrichten. In het licht van de conflictueuze relatie tussen partijen en mede gelet op het relatief beperkte verschil tussen de geoffreerde prijzen, kan niet geconcludeerd worden dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van de aan hem gegeven machtiging en deswege jegens [appellant] schadeplichtig zou zijn. Dat bij de uitvoering van de werkzaamheden af zou zijn geweken van het rapport van de deskundige Feron (met andere woorden: dat door Dakcentrum [dakcentrum] méér of andere werkzaamheden zouden zijn verricht dan waarvoor de machtiging was gegeven) is niet gesteld of gebleken.

Dit betekent dat de negende grief van [appellant] faalt.

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt door het hof, als niet ter zake dienend, gepasseerd.

3.16.1.

Met betrekking tot post d), de contractuele boete die [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn wegens te late betaling van de huur over de maand december 2013 en de maanden juni tot en met december 2014 overweegt het hof het volgende.

Ingevolge artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst verbeurt de huurder aan de verhuurder een boete van tenminste € 300,- bij niet prompte betaling van de huur op de vervaldag.

[appellant] stelt dat [geïntimeerde] de huur over de maand december 2013 en de maanden juni tot en met december 2014 te laat heeft betaald en hij vordert om die reden van [geïntimeerde] een bedrag van 8 x € 300,- = € 2.400,-.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen op grond van de overweging dat [geïntimeerde] de aanspraak op boete wegens te late betaling van de hier bedoelde maanden kennelijk pas in de onderhavige procedure heeft gemaakt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] door dit tijdsverloop zijn recht op betaling heeft verwerkt.

3.16.2.

De elfde grief van [appellant] is tegen dit oordeel van de kantonrechter gericht. Hij stelt dat hij in het verleden wel degelijk (steeds) aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete.

3.16.3.

Naar het oordeel van het hof is deze grief in zoverre terecht aangevoerd dat uit de overgelegde kortgeding-vonnissen van 16 juli 2014 (productie 9 bij CvA/CvE in reconventie) en van 15 januari 2015 (productie 15 bij CvA/CvE in reconventie) blijkt dat door [appellant] wel degelijk aanspraak is gemaakt op contractuele boetes wegens te late huurbetaling.

In het eerstgenoemde vonnis van 16 juli 2014 is [geïntimeerde] gemachtigd om de door hem verschuldigde huur te verrekenen met de herstelkosten van het dak. Dit betekent naar het oordeel van het hof dat door [geïntimeerde] redelijkerwijs geen boete verschuldigd kan zijn ten aanzien van de huurbetalingen over de maanden augustus tot en met december 2014.

Anders ligt dit ten aanzien van de huurbetalingen over de maand december 2013 en over de maanden juni en juli 2014. Door [geïntimeerde] is niet weersproken dat de huurbetaling over die maanden te laat heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat hij jegens [appellant] een boete verschuldigd is van 3 x € 300,- = € 900,-.

3.16.4.

[geïntimeerde] heeft met betrekking tot eventueel door hem te betalen boetes subsidiair een beroep gedaan op matiging ingevolge artikel 6:94 BW. Dit beroep wordt door het hof verworpen. Hetgeen door [geïntimeerde] in dit verband is aangevoerd (de financiële problemen waarin hij kan komen te verkeren) is naar het oordeel van het hof, mede gelet op de hoogte van het boetebedrag, ontoereikend om te kunnen concluderen dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.

3.16.5.

De gevorderde wettelijke rente over de toe te wijzen boete is toewijsbaar vanaf de datum waarop de boete is gevorderd, dit is 8 juli 2016 (de datum van de CvA in reconventie in eerste aanleg).

3.17.

Naar het oordeel van het hof moet de te late betaling van drie maanden huur in de jaren 2013 en 2014 worden aangemerkt als een onvoldoende ernstige tekortkoming om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen voor de huurder te kunnen rechtvaardigen.

Dit betekent dat grief 10 van [appellant] faalt.

3.18.

Grief 12 mist, naast de overige aangevoerde grieven die hiervoor zijn besproken, zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.

3.19.

[appellant] heeft in algemene termen bewijs van zijn stellingen aangeboden. Het hof acht dit bewijsaanbod te vaag: er zijn door [appellant] geen concrete feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan hiervoor vermeld zouden kunnen leiden. Om die reden wordt het bewijsaanbod van [appellant] gepasseerd.

[geïntimeerde] heeft eveneens in algemene termen bewijs van zijn stellingen aangeboden. Dat aanbod is alleen relevant voor zover de vordering van [appellant] (op het punt van de contractuele boetes) is toegewezen. Voor het bewijsaanbod van [geïntimeerde] geldt evenzeer dat het te vaag is. Ook het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt daarom door het hof gepasseerd.

3.20.

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, behoudens voor zover de vordering van [appellant] ter zake van contractuele boetes is afgewezen. Dat onderdeel zal worden vernietigd. Het hof zal op dat onderdeel opnieuw recht doen zoals hiervoor is overwogen.

Omdat [appellant] grotendeels in het ongelijk is gesteld zal hij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de vordering van [appellant] ter zake van door [geïntimeerde] verschuldigde contractuele boetes geheel is afgewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] ter zake van contractuele boetes een bedrag te voldoen van € 900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 8 juli 2016 tot aan de dag van voldoening en wijst de vordering van [appellant] ter zake van contractuele boetes voor het overige af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 143,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris van de advocaat, en wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juli 2019.

griffier rolraadsheer