Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:3915

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
18-09-2018
Datum publicatie
21-09-2018
Zaaknummer
200.210.118_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

koop van een woning uit 1904 met gebreken in de elektrische installatie

Mededelingsplicht verkoper. Stelling van koper dat verkoper heeft meegedeeld dat de elektrische installatie volledig gerenoveerd was gegeven de omstandigheden van het geval gepasseerd (rov. 6.6. en 6.7.)

Onderzoeksplicht koper: met het blote oog waarneembare gebreken van de elektrische aanleiding voor verder onderzoek (rov. 6.8.)

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2019/32
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.210.118/01

arrest van 18 september 2018

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. A.J. Nieuwenhuijse te Terneuzen,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. L.F. van Wijck te Zoetermeer,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 april 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer C/02/266565 HA ZA 13-520 gewezen vonnis van 18 januari 2017.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 25 april 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 18 juli 2017;

  • -

    de memorie van grieven van [appellant] ;

  • -

    de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] ;

  • -

    de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [appellant] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant] heeft bij koopovereenkomst van 2 februari 2008 (hierna: de koopovereenkomst) van [geïntimeerde] het woonhuis met loods, erf en tuin aan de [adres] in de gemeente [gemeente] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van € 277.500,00. [geïntimeerde] was sinds 2002 eigenaar van de woning.

b. Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt onder meer:

“1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (….).

(….)

3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning voor permanente bewoning.

(….)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

Artikel 20 van de koopovereenkomst luidt:

“Bouwkundige keuring: In opdracht en voor rekening van koper is op 26 januari 2008 een bouwkundige keuring uitgevoerd door de heer [derde] ”

Levering heeft later in 2008 plaatsgevonden.

c. Voorafgaande aan de onderhandelingen over de koopovereenkomst heeft [appellant] de beschikking gekregen over een in opdracht van [geïntimeerde] door [makelaardij] Makelaardij te [plaats 1] opgestelde verkoopbrochure.

d. Voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst is de woning op verzoek van [appellant] bezichtigd en opgenomen door [taxateur] , taxateur te [plaats 2] , die op 25 januari 2008 een taxatierapport heeft opgesteld en door Ing. [derde] van [de vennootschap] te [plaats 1] , die in een brief van 31 januari 2008 aan [appellant] onder meer heeft geconcludeerd dat de constructieve staat van de woning goed is te noemen. In het taxatierapport en de brief van [derde] zijn geen opmerkingen gemaakt over de elektrische installatie in de woning.

e. De woning bestaat uit twee delen, een oorspronkelijke woning (hierna: de oudbouw) en een aanbouw (hierna: de nieuwbouw). De oudbouw dateert uit 1904. De nieuwbouw is in 2005 in opdracht van [geïntimeerde] gerealiseerd. De elektrische installatie van de nieuwbouw is bij de bouw in 2005 aangelegd. De leeftijd van de elektrische installatie van de oudbouw was in 2016 20 tot 25 jaar, zoals vastgesteld door de (hierna in rov. 6.2.3. te introduceren) deskundige Voermans in zijn in opdracht van de rechtbank opgestelde rapport van 31 mei 2016.

f. Bij brief van 16 februari 2011 aan [geïntimeerde] heeft de voormalige raadsman van [appellant] geklaagd over ernstige problemen met de elektrische installatie in de woning en [geïntimeerde] in gebreke gesteld.

De standpunten van partijen en het oordeel van de rechtbank

6.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 56.930,50, althans gedeeltelijke ontbinding of wijziging van de koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs met € 56.930,50, een en ander met wettelijke rente vanaf 31 januari 2011 en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [appellant] legde aan de vorderingen ten grondslag dat de woning voor normaal gebruik als woonhuis niet geschikt was vanwege aan de elektrische installatie klevende gebreken.

6.2.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en heeft veroordeling van [appellant] in de proceskosten gevorderd.

6.2.3.

In een tussenvonnis van 23 oktober 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Na bespreking met partijen heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 19 maart 2014 een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van de in punt 5.1 van dat vonnis vermelde vragen, die betrekking hebben op de elektrische installatie in de woning. De rechtbank heeft als deskundige benoemd de heer D.G.C.M. Voermans (hierna: de deskundige), werkzaam bij Grontmij.

6.2.4.

De deskundige heeft een rapport deskundigenonderzoek (hierna: het rapport) ter griffie gedeponeerd op 2 juni 2016. Partijen hebben gereageerd op het rapport.

6.2.5.

In het eindvonnis van 18 januari 2017 (hierna: het eindvonnis) heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

6.2.6.

[appellant] heeft in het principaal hoger beroep 2 grieven tegen het eindvonnis aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

6.2.7.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de grieven van [appellant] . Voorwaardelijk, voor het geval dat één of beide grieven van [appellant] zouden worden gehonoreerd, heeft [geïntimeerde] zijnerzijds (in incidenteel hoger beroep) 4 grieven tegen het eindvonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis, voor zover nodig met inachtneming van de grieven van [geïntimeerde] , en tot veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.2.8.

[appellant] heeft verweer gevoerd tegen de (incidentele) grieven van [geïntimeerde] .

6.2.9.

In het eindvonnis heeft de rechtbank onder meer overwogen dat het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd moet worden verworpen (rov. 2.6). In het kader van de toepassing van art. 5.3 van de koopovereenkomst heeft de rechtbank overwogen dat de woning door de gebreken van de elektrische installatie niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik (rov. 2.9 – 2.12) maar dat deze gebreken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor [appellant] kenbaar waren (rov. 2.13). De grieven van [appellant] richten zich tegen de overwegingen van de rechtbank in rov. 2.13 van het eindvonnis. De voorwaardelijke incidentele grieven van [geïntimeerde] bestrijden de overwegingen in rov. 2.6 en rov. 2.9 – 2.12 van het eindvonnis.

De bespreking van grieven van [appellant]

6.3.

Art. 5.3, vierde volzin van de koopovereenkomst bepaalt dat verkoper (ook) niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. De rechtbank heeft bij de bespreking van de vraag of de gebreken van de technische installatie zichtbaar waren voorop gesteld:

- dat aan art. 5.3, vierde volzin, van de koopovereenkomst de betekenis moet worden toegekend dat onder kenbare gebreken (mede) moeten worden begrepen gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd (rov. 2.8);

- dat bij de beoordeling of sprake is van kenbare gebreken van belang is of [geïntimeerde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan omdat wanneer hij dat niet heeft gedaan hij [appellant] niet kan verwijten zich niet van zijn onderzoeksplicht te hebben gekweten (rov. 2.13);

- dat op verkoper een mededelingsplicht rust indien hij (wel) een juiste voorstelling van zaken had, het voor hem kenbaar was dat de betreffende eigenschap / omstandigheid voor de koper van essentieel belang was om de koopovereenkomst al dan niet aan te gaan, dat koper een onjuiste voorstelling van zaken had en dat de verkoper naar verkeersopvatting gehouden was om de koper op de hoogte te brengen (rov. 2.13.1).

De grieven van [appellant] richten zich niet tegen deze overwegingen. Het hof neemt deze overwegingen tot uitgangspunt voor zijn verdere beoordeling.

6.4.

Grief 2 is, blijkens de aanhef ervan, gericht tegen de overwegingen van de rechtbank in rov. 2.13.1 over de vraag of [geïntimeerde] aan zijn, hierboven omlijnde, mededelingsplicht heeft voldaan en tegen het in rov. 2.13.2 passeren van de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat de elektrische installatie volledig gerenoveerd was.

6.5.

In het kader van de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan heeft de rechtbank in rov. 2.13.1 overwogen dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij nooit problemen met de elektrische installatie heeft ondervonden, dat de betwisting door [appellant] van die stelling ongemotiveerd is, dat daarom moet worden aangenomen dat, voor zover de gebreken van de elektrische installatie onzichtbaar waren, [geïntimeerde] daarvan niet op de hoogte was, dat de elektrische installatie nog ruim twee en een half jaar na de levering aan [appellant] heeft gefunctioneerd, dat gelet daarop moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] geen ten tijde van de levering bestaand gebrek heeft verzwegen en dat de mededelingsplicht van [geïntimeerde] niet zo ver gaat dat hij [appellant] ook op zichtbare gebreken moet wijzen.

Grief 2 is blijkens de bewoordingen ervan mede gericht tegen deze overwegingen, maar uit de toelichting op de grief valt in het geheel niet af te leiden welke bezwaren [appellant] tegen deze overwegingen heeft, en dat blijkt ook niet uit andere passages van de memorie van grieven, met name niet uit punt 32, waar [appellant] deze overwegingen van de rechtbank heeft geparafraseerd. De grief voldoet dus in zoverre niet aan de aan een grief te stellen eis dat de appellant zijn bezwaren tegen de bestreden overwegingen voldoende duidelijk naar voren moet brengen. Ook deze overwegingen van de rechtbank dienen in hoger beroep dus tot uitgangspunt.

6.6.

Wat betreft het passeren door de rechtbank van de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat de elektrische installatie volledig gerenoveerd was overweegt het hof het volgende. [geïntimeerde] heeft deze stelling betwist, zodat deze niet is komen vast te staan. In hoger beroep heeft [appellant] van zijn stelling getuigenbewijs aangeboden. Het hof zal dit bewijsaanbod passeren omdat het feit waarvan bewijs is aangeboden, voor de beslissing van de zaak niet relevant is. Het hof motiveert dit als volgt.

6.7.

Indien bewezen, zou dit feit niet afdoen aan de beoordeling van de onderzoeksplicht van [appellant] . Welke betekenis [appellant] zou hebben mogen toekennen aan de door hem gestelde mededeling hangt af van de zin die hij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen. Van de omstandigheden is naar het oordeel van het hof met name van belang:

- dat van een renovatie van de elektrische installatie geen melding wordt gemaakt in de verkoopbrochure, terwijl in de verkoopbrochure onder het kopje “extra te vermelden” wel een groot aantal andere verbeteringen/vernieuwingen is vermeld;

- dat in de koopovereenkomst evenmin melding wordt gemaakt van zo’n renovatie;

- dat [appellant] een bouwkundige keuring door [derde] heeft laten uitvoeren, waarnaar in artikel 20 van de koopovereenkomst is verwezen, en gesteld noch gebleken is dat de aard en omvang van deze keuring is beperkt in verband met de door [appellant] gestelde mededeling van [geïntimeerde] ;

- dat de elektrische installatie van de oudbouw daadwerkelijk moet zijn gerenoveerd, dan wel opnieuw aangelegd, in de jaren ’90 van de vorige eeuw, gelet op de in 2016 door de deskundige in het rapport vastgestelde leeftijd van 20 tot 25 jaren; en

- dat [geïntimeerde] nooit problemen met de elektrische installatie heeft ondervonden.

In het licht van deze context zou de enkele mededeling van [geïntimeerde] dat de elektrische installatie volledig gerenoveerd was als te vaag en multi-interpretabel moeten worden aangemerkt. Deze zou immers even goed betrekking kunnen hebben gehad op de renovatie in de jaren ’90 van de vorige eeuw, op de aanleg van de elektrische installatie in de nieuwbouw of op beide. Deze mededeling zou dus niet afdoen aan de omvang van de onderzoeksplicht van [appellant] . Het zou op de weg van [appellant] hebben gelegen om over deze mededeling, als deze al gedaan is, nadere verduidelijking te vragen aan [geïntimeerde] over de datum en de aard van de renovatie. Dit zou, gezien de ouderdom van de oudbouw, niet anders zijn indien [geïntimeerde] ook zou hebben meegedeeld dat de renovatie “onlangs” was geschied, zoals [appellant] elders in de stukken (punt 19 memorie van grieven) heeft gesteld.

Het hof voegt hieraan toe dat de door [appellant] gestelde mededeling van [geïntimeerde] , gezien de bovenomschreven context, ook te vaag is om te kunnen worden aangemerkt als een garantie van [geïntimeerde] dat aan de elektrische installatie op een bepaald moment meer of andere veranderingen waren aangebracht dat in feite het geval was.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat grief 2 faalt.

6.8.

Grief 1 is gericht tegen de overwegingen van de rechtbank in rov. 2.13.2. op grond waarvan de rechtbank heeft geconcludeerd dat [appellant] niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De rechtbank heeft, samengevat, overwogen dat uit het rapport volgt dat sprake is van een (groot) aantal zichtbare gebreken van de elektrische installatie zoals die in de meterkast, in de CV-ruimte en in de badkamer, dat de zichtbare gebreken van dien aard zijn dat, wellicht niet voor de taxateur, maar dan toch voor degene die de bouwkundige taxatie heeft verricht, deze aanleiding hadden moeten zijn om een nader onderzoek te adviseren wat betreft de staat van de elektrische installatie en dat het feit dat zulks niet is gebeurd een omstandigheid is die voor risico van [appellant] komt. Het hof onderschrijft deze overwegingen van de rechtbank. Het hof voegt daaraan toe dat uit bijlage 3 van het rapport blijkt dat naar het, door [appellant] niet bestreden, oordeel van de deskundige de oorzaak van de zichtbare (waarmee de rechtbank kennelijk heeft bedoeld: zonder destructief onderzoek met het blote oog waarneembare) gebreken te vinden is in “ondeugdelijke montage, slecht vakmanschap en onvoldoende vakkennis”. Bovendien is niet gesteld of gebleken is dat de gebreken die niet zichtbaar waren ernstiger of van een andere aard zijn dan hetgeen op grond van de zichtbare gebreken en de oorzaak daarvan mag worden verwacht. Hetgeen [appellant] in de toelichting op grief 1 heeft gesteld, stuit af op het bovenstaande.

Grief 1 faalt.

6.9.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de grieven van [appellant] falen. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] terecht afgewezen en het eindvonnis moet worden bekrachtigd. Dit betekent dat de voorwaardelijke incidentele grieven van [geïntimeerde] en hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd over de overwegingen dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd (rov. 2.6) en dat de woning door de gebreken van de elektrische installatie niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik (rov. 2.9 – 2.12) niet behoeft te worden besproken.

6.10.

Het hof zal [appellant] , als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep.

7 De uitspraak

bekrachtigt het eindvonnis van 18 januari 2017;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 716,00 aan griffierecht en op € 1.959,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.AE. Uniken Venema, M.L.A. Filippini en P.V. Eijsvoogel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 september 2018.

griffier rolraadsheer