Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:3750

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
11-09-2018
Datum publicatie
12-09-2018
Zaaknummer
200.170.843_02
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2014:9556
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

taxatie onrechtmatig ten opzichte van bank

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RF 2018/96
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.170.843/02

arrest van 11 september 2018

in de zaak van

Volksbank N.V.,

voorheen handelend onder de naam SNS Bank N.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,

hierna aan te duiden als de bank,

advocaat: mr. F.P. Richel te Utrecht,

tegen

B.V. [Taxaties] Taxaties,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels te Arnhem,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 juli 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/186696/HA ZA 14-7 gewezen vonnis van 10 september 2014.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 21 juli 2015 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

  • -

    de brief van 3 mei 2016 van de bank aan het hof, met producties;

  • -

    de brief van 17 mei 2016 van [geïntimeerde] aan het hof, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van 19 mei 2016;

  • -

    de memorie van grieven met producties en eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord met producties, tevens voorwaardelijke incidentele memorie van grieven;

  • -

    de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep;

  • -

    het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

in principaal en voorwaardelijk incidenteel appel

6.1.

In overweging 2.1. tot en met 2.5. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. a) [koper] (hierna: [koper] ) en zijn toenmalige echtgenote [ex echtgenote van koper] (hierna: [ex echtgenote van koper] ) hebben in januari 2007 drie appartementsrechten aan de [adres] te [plaats] gekocht voor de totaalsom van € 145.000,--.

b) Op 19 juni 2007 heeft [koper] de offerte van de bank van 8 juni 2007 (prod. 4 bij dagvaarding in eerste aanleg) ondertekend, voor een kredietfaciliteit “SNS Vastgoedhypotheek” ten bedrage van € 225.000,--. In deze offerte is opgenomen dat als zekerheden zullen gelden een nieuwe eerste hypotheek van € 250.000,- op genoemde onroerende zaak (hierna: het pand) en een pandrecht op de rechten en vorderingen uit de huurovereenkomst(en). Ook is de voorwaarde gesteld dat een acceptabel taxatierapport van het pand wordt overgelegd.

c) [koper] heeft op 8 juni 2007 aan [geïntimeerde] opdracht gegeven om het pand te taxeren. Het pand is vervolgens op 11 juni 2007 getaxeerd door [taxateur werkzaam bij geintimeerde] van [geïntimeerde] . In het taxatierapport van 13 juni 2007 (prod. 1 bij dagvaarding in eerste aanleg, hierna: de Taxatie) is de onderhandse verkoopwaarde van het pand vrij van huur en gebruik vastgesteld op € 280.000,-- en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 238.000,--.

In het rapport is voorts opgenomen dat het gehele object is verhuurd aan een bedrijf – ten behoeve van een aantal van haar medewerkers – voor een huursom van € 2.500,- per maand en een looptijd van 4 jaren.

Op pagina 10 van het rapport is opgenomen:

Aansprakelijkheid

1. Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende;

2. Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardebepaling. Wij hebben het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

d) De bank is op 19 juni 2007 een financieringsovereenkomst aangegaan met [koper] . Op verzoek van de bank is op 6 juli 2007 door [geïntimeerde] een gewijzigde (2e) pagina gestuurd, waarin ook de waarden van het pand in verhuurde staat zijn opgenomen. Deze zijn eveneens op € 280.000,-- en € 238.000,-- bepaald.

Voorts heeft de bank [geïntimeerde] gevraagd om ook jegens haar in te staan voor de juistheid van de verrichte taxatie. Om die reden heeft [geïntimeerde] op 16 juli 2007 een nieuwe en apart ondertekende pagina 10 verstrekt, waarin de hierboven geciteerde bepaling ten aanzien van de aansprakelijkheid onder punt 1. als volgt is gewijzigd:

De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name zijn genoemd. Indien geen (financiële) instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd ”.

Bij akte van 10 december 2007 zijn het hypotheekrecht en het pandrecht gevestigd en is de geldlening verstrekt.

e) Omdat [koper] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldeed, is de geldlening bij brief van 15 maart 2011 opgezegd en is de bank overgegaan tot parate executie van het pand. In dat verband heeft SNS Bank het pand laten taxeren door [makelaardij] Makelaardij B.V. (hierna: [makelaardij] ). In het door [makelaardij] opgemaakte taxatierapport van 14 juni 2011 (prod. 8 bij dagvaarding in eerste aanleg) is de marktwaarde van het pand per die datum getaxeerd op

€ 130.000,-- en de executiewaarde op € 90.000,--, . De marktwaarde in verhuurde staat is getaxeerd op € 95.000,-- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 65.000,--.

Het pand is uiteindelijk op 13 oktober 2011 op een executoriale veiling verkocht voor

€ 85.000,--.

f) De bank heeft [makelaardij] gevraagd om een inschatting te maken van de waarde van het pand per 13 juni 2007. Bij brief van 2 september 2011 (prod. 11 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [makelaardij] , voor zover van belang, het volgende geschreven:

“(…) Met MIDAS is het mogelijk om ook terug in de tijd te kijken, dus peildatum 13 juni 2007 is op deze wijze bij benadering te berekenen. Met peildatum 13 juni 2007 berekent (hof: corr. typefout) MIDAS een waarde-indicatie van € 153.000. Met een afwijking van 5% zal de waarde op dat moment zich hebben bevonden tussen de € 160.000-- en € 145.000. (…)”

g) Bij beschikking van 17 september 2015 (prod. 26 bij de brief van 3 mei 2016 van de bank aan het hof) heeft het hof een voorlopig deskundigenbericht gelast. De taxatie van 9 november 2011 (prod. 27 bij dezelfde brief van de bank aan het hof) zoals opgesteld door de door het hof aangewezen deskundige N. van de Poel (hierna: de deskundige), luidt voor zover van belang als volgt:

“(…)

Waardepeildatum: 11 juni 2007

(…)

D. WAARDERING

  • -

    Marktwaarde € 150.000,00 (…)

  • -

    Executiewaarde € 105.000,00 (…)

  • -

    Marktwaarde in verhuurde staat € 115.000,00 (…)

  • -

    Executiewaarde in verhuurde staat € 80.500,00 (…)”

h) Bij brief van eveneens 9 november 2015 van deskundige N. van de Poel aan het hof (prod. 8 bij de brief van 17 mei 2016 van [geïntimeerde] aan het hof), heeft de deskundige de in bovengenoemde beschikking van het hof gestelde vraag 3 als volgt beantwoord:

“(…)

Naar mening van de taxateur voldoet het rapport in het algemeen aan de gestelde eisen van een taxatierapport van de NVM. Taxateur vindt echter dat de waarde te hoog is ingeschat en niet marktconform is. Ook de huurprijs waarmee de heer [taxateur werkzaam bij geintimeerde] rekening heeft gehouden is volgens taxateur te hoog. Een huurprijs van € 2.500 per maand is eveneens niet marktconform. Een redelijke inschatting van de markthuur ligt volgens taxateur rond € 1250 (resp. 500, 450 en 300) per maand. Bij kapitalisatie van de huurwaarde zou dit tot een lagere onderhandse verkoopwaarde resulteren. (…)”

6.2.

In eerste aanleg heeft de bank gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot vergoeding van de door de bank geleden schade van € 92.112,34, te vermeerderen met rente en kosten.

Daartoe heeft de bank het volgende aangevoerd. De bank heeft een onderzoek ingesteld naar de gang van zaken. Daaruit is onder meer gebleken dat het pand op 15 januari 2007 voor

€ 145.000,-- aan [koper] is verkocht. De bank heeft [geïntimeerde] gevraagd naar het verschil tussen dit bedrag en het door [geïntimeerde] getaxeerde bedrag. Omdat de bank twijfelde aan de juistheid van de verklaringen van [geïntimeerde] heeft zij [makelaardij] gevraagd om naast haar eerste taxatierapport ook een berekening te maken van de waarde van het pand op peildatum 13 juni 2007. Op basis van de MIDAS-methode heeft [makelaardij] het pand getaxeerd op € 153.000,-- op die peildatum. Naar aanleiding van haar eigen onderzoek en de door [geïntimeerde] verstrekte onderbouwing van de door [taxateur werkzaam bij geintimeerde] verrichte taxatie, heeft de bank geconcludeerd dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens de bank heeft gehandeld.

6.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, verderop in het arrest aan de orde komen.

6.4.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van de bank afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de rechtbank zeer kort samengevat en voor zover hier van belang, het volgende overwogen. Het enorme verschil tussen de door [geïntimeerde] getaxeerde waarden en de opbrengst van de executieveiling vormt in eerste instantie een aanwijzing dat de door [geïntimeerde] getaxeerde waarde niet juist kan zijn. Er zijn echter door [geïntimeerde] ook een aantal omstandigheden (onder andere tijdverloop, substantiële wijziging van de marktomstandigheden, lagere prijs door executoriale verkoop, WOZ waarde) aangedragen die maken dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat de taxatie van [geïntimeerde] niet juist kan zijn geweest. Verder komt de rechtbank tot het oordeel dat niet op grond van de taxatie van [makelaardij] kan worden vastgesteld dat de taxatie van [geïntimeerde] aantoonbaar te hoog is geweest. Ook ten aanzien van de overige stellingen van de bank overweegt de rechtbank dat niet geoordeeld kan worden dat [geïntimeerde] de gehanteerde taxatiemethode niet zorgvuldig heeft toegepast of dat haar onderzoek te beperkt is geweest. Al met al heeft de bank naar het oordeel van de rechtbank haar vordering niet voldoende onderbouwd.

6.5.

De bank voert in principaal hoger beroep 5 grieven aan. De bank concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vordering. Deze heeft zij in hoger beroep vermeerderd tot een bedrag van € 109.736,13. Daarnaast vordert zij vergoeding van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.962,12 en van de proceskosten.

6.6.

[geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en voert 2 voorwaardelijke incidentele grieven aan.

6.7.

De bank heeft gereageerd op deze incidentele grieven.

6.8.

Het hof ziet aanleiding om eerst te beoordelen of [geïntimeerde] bij het uitbrengen van de Taxatie onrechtmatig jegens de bank heeft gehandeld. Pas daarna komt het beroep van [geïntimeerde] op schending van de klachtplicht door de bank (artikel 6:89 BW) aan de orde.

6.9.

De bank stelt dat de Taxatie niet door een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur op deze wijze had kunnen worden opgesteld. Ter onderbouwing van dit verwijt aan [geïntimeerde] beroept zij zich op de grote afwijking tussen de getaxeerde bedragen in de Taxatie aan de ene kant en de getaxeerde bedragen in de taxaties door [makelaardij] (zie r.o. 6.1 onder e en f) en de taxatie door de deskundige (r.o. 6.1. onder g). Volgens de bank heeft [geïntimeerde] zich ten onrechte maar op één aspect gebaseerd: de door [koper] gepresenteerde huurovereenkomst met [huurder] voor € 2.500,-- per jaar. Zij had daarbij ook andere aspecten moeten betrekken, zoals bijvoorbeeld de prijs waarvoor het pand een half jaar vóór de taxatie is verkocht. Voor zover [geïntimeerde] rekening heeft gehouden met nog te plaatsen voorzieningen zoals sanitair en een nieuwe keuken, had [geïntimeerde] hier in de Taxatie expliciet naar moeten verwijzen, aldus de bank. De bank voert verder aan dat [geïntimeerde] wist dat dat de Taxatie gebruikt zou worden voor de door de bank te verstrekken financiering.

6.10.

[geïntimeerde] betwist dat zij onrechtmatig jegens de bank heeft gehandeld. Hiertoe heeft zij onder meer het volgende aangevoerd. Zij heeft de Taxatie gebaseerd op een aanvaarde methode (waardering op basis van de verhuuropbrengst). Volgens [geïntimeerde] mocht zij op de juistheid van de opgegeven huurprijs vertrouwen. In dit verband beroept zij zich op de in de Taxatie opgenomen exoneratie (zie r.o. 6.1. onder d). Dat [koper] ongeveer een half jaar vóór de taxatie een substantieel lagere koopprijs voor het pand heeft betaald, betekent volgens [geïntimeerde] niet dat de Taxatie onzorgvuldig is. Die lage koopprijs kan ook voortvloeien uit andere omstandigheden (zoals de op dat moment lagere prijzen voor vastgoed, het feit dat er nadien in het pand is geïnvesteerd, dwangverkoop, of een stuk zwarte betaling), waarover de bank niets stelt. Verder wijst [geïntimeerde] op de grote waardedaling van vastgoed in de periode 2008-2013. In het verlengde daarvan voert [geïntimeerde] nog aan, dat het onvoldoende bewijs is dat de Taxatie van [geïntimeerde] onjuist was, omdat de deskundige tot een lagere waarde komt (i) op basis van andere theoretische criteria, (ii) 8 jaar na dato, (iii) met de vastgoedcrisis op het netvlies en (iv) met wetenschap van de feitelijke executie-opbrengst. [geïntimeerde] beroept zich er op dat de Taxatie volgens de deskundige voldoet aan de eisen die de NVM stelt.

Naast bovengenoemde betwisting van de gestelde onzorgvuldigheid van de Taxatie, betwist [geïntimeerde] het causaal verband tussen die gestelde onzorgvuldigheid en de gestelde schade van de bank. Ook betwist zij de hoogte van de gestelde schade, doet zij een beroep op eigen schuld van de bank, op verrekening van voordeel en op matiging.

beoordeling Taxatie

6.11.

Beoordeeld dient te worden of [geïntimeerde] bij het uitbrengen van de Taxatie heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur.

Verwacht mag worden dat een taxateur de taxatie verricht aan de hand van een methode die voldoet aan de binnen de beroepsgroep op dat moment geldende normen en dat hij deze methode op een zorgvuldige manier hanteert. Daarbij dient de taxateur op transparante wijze in het taxatierapport te vermelden met welke kenmerken en specifieke omstandigheden hij rekening heeft gehouden. Taxatie van een onroerende zaak is geen exacte wetenschap. Verschillende taxateurs kunnen aan een zelfde onroerende zaak op een zelfde tijdstip verschillende waardes toekennen, die alle acceptabel zijn in de hiervoor bedoelde zin. Het enkele feit dat de uiteindelijke verkoopopbrengst (substantieel) afwijkt van de getaxeerde waarde, is als zodanig onvoldoende om te kunnen oordelen dat er sprake is van een onzorgvuldige taxatie. Bij de beoordeling of een taxateur in strijd met bovengenoemde uitgangspunten van een zorgvuldige taxatie heeft gehandeld, dient rekening te worden gehouden met alle concrete omstandigheden van het geval.

6.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door [geïntimeerde] gehanteerde methode van waardering op basis van de verhuuropbrengst op zichzelf een aanvaardbare methode is.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of [geïntimeerde] de door [koper] aan hem doorgegeven huurprijs van € 2.500,-- tot uitgangspunt mocht nemen. Daarnaast speelt ook een rol of de taxateur de juiste kapitalisatiefactor heeft gehanteerd. De deskundige concludeert dat [geïntimeerde] rekening heeft gehouden met een te hoge huurprijs en heeft deze als niet marktconform aangemerkt (zie r.o. 6.1. onder h). In antwoord op vragen van de raadsman van [geïntimeerde] over onder meer huurprijs en kapitalisatiefactor heeft de deskundige het volgende geantwoord (bijlage bij het deskundigenbericht, prod. 27 bij de brief van 3 mei 2016 van de bank aan het hof):

“(…)

  1. De daadwerkelijke huur die betaald is door de huurders en na navraag door [makelaardij] Makelaardij bedroeg 1.475 per maand in tegenstelling tot de door de heer [taxateur werkzaam bij geintimeerde] gehanteerde € 2.500 per maand. Mijn eigen ervaring in het marktgebied is dit aan de hoge kant en zou een huurprijs van 1.250 marktconform zijn. (…) Dat de huurders samen € 225 meer betaalden doet niets af aan het feit dat taxateur dit een te hoge huur vindt voor het object.

  2. Taxateur heeft de kapitalisatiemethode met een kapitalisatiefactor tussen 7-8% toegepast bij de marktwaarde in verhuurde staat. Dit i.v.m. de matige marktsituatie in [plaats] . [plaats] kent nauwelijks tot geen markt voor beleggingsobjecten. De vraag is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Er is geen vertrouwen in de gemeente. Meer uitstroom dan instroom. [plaats] kent een zwak sociaal-economisch klimaat en geen werkgelegenheid. Veel taxateurs hanteren de nog steeds standaard 10 % factor. Dit is echter in [plaats] zeer achterhaald. (…)

  3. Taxateur blijft bij het standpunt dat de waarde van de heer [taxateur werkzaam bij geintimeerde] te hoog is. Zij verkoopt reeds jaren in dit marktgebied en kan derhalve met zekerheid stellen dat een dergelijk pand op de markt nimmer de door de heer [taxateur werkzaam bij geintimeerde] getaxeerde waarde zou hebben opgeleverd.

(…)”

6.13.

Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige een overtuigend deskundigenbericht uitgebracht, waarin (onder meer in bovengenoemd citaat) concreet is onderbouwd op welke wijze en op basis van welke ervaring de deskundige tot haar veel lagere waardering van het pand komt (in verhuurde staat: € 115.000,-- en € 80.500,-- tegenover € 280.000,-- respectievelijk € 238.000,--, zie r.o. 6.1. onder d en g). Uit niets blijkt dat de deskundige haar conclusies heeft ontleend aan de door [geïntimeerde] gestelde wetenschap achteraf. [geïntimeerde] heeft de door de deskundige geschetste marktomstandigheden niet betwist en ook overigens onvoldoende steekhoudende bezwaren naar voren gebracht tegen het deskundigenbericht. Anders dan [geïntimeerde] stelt (onder meer memorie van antwoord nr. 42) heeft de deskundige ook niet opgemerkt dat zij enkel de huurprijs te hoog acht “en derhalve” de door [geïntimeerde] getaxeerde waarde te hoog vindt. Het hof begrijpt het deskundigenbericht aldus, dat de deskundige van mening is dat (i) [geïntimeerde] gelet op de marktomstandigheden een lagere huurprijs tot uitgangspunt van haar taxatie had moeten nemen dan de volgens [geïntimeerde] daadwerkelijke huuropbrengst van € 2.500,--, en (ii) daarbij bovendien een lagere kapitalisatiefactor had moeten hanteren. Gelet op al het bovenstaande, neemt het hof de conclusies van de deskundige over en maakt deze tot de zijne. Verder neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] de door haar aangevoerde speciale omstandigheden (zoals nog geplande investeringen) niet heeft vermeld in het taxatierapport. Evenmin heeft zij vermeld wat de reden was om zo substantieel af te wijken van de prijs waarvoor [koper] het pand een half jaar vóór de Taxatie heeft aangekocht. Anders dan [geïntimeerde] naar voren brengt (onder meer in het voorwaardelijk incidenteel appel), acht het hof dit wel een relevante omstandigheid. Het enkele feit dat het pand bij aankoop door [koper] niet verhuurd was, vormt ook geen afdoende verklaring voor het zeer grote verschil tussen die koopprijs en de getaxeerde waarde.
Alles overziend, komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerde] bij de Taxatie niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur verwacht mag worden.

6.14.

Het beroep van [geïntimeerde] op haar exoneratie (dat zij geen aansprakelijkheid aanvaardt indien mocht blijken dat de aan haar verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest) faalt. Gelet op de opmerkingen van de deskundige en in lijn met de stellingen van de bank (onder meer memorie van grieven nr. 110), had [geïntimeerde] vanwege de marktomstandigheden in [plaats] bij haar taxatie moeten uitgaan van een lagere huurpijs (of in elk geval voor de bank kenbare kanttekeningen moeten plaatsen bij de hoogte van de opgegeven huurprijs in relatie tot de markt). Of zij mocht uitgaan van de juistheid van de door [koper] opgegeven verhuuropbrengst van € 2.500,-- is dan ook niet van doorslaggevend belang.

Ook de stellingen van [geïntimeerde] over een latere hypothecaire inschrijving op het pand en een latere vraagprijs, kunnen niet afdoen aan het oordeel dat [geïntimeerde] gelet op het bovenstaande het pand ten tijde van de Taxatie te hoog heeft gewaardeerd.

Tot slot kan ook het betoog van [geïntimeerde] over de na de Taxatie opgetreden vastgoedcrisis haar niet baten, aangezien de deskundige het pand heeft getaxeerd naar de waarde van 2007. Ook [makelaardij] heeft dat gedaan met de MIDAS-methode en ook zij kwam tot een veel lagere taxatiewaarde dan [geïntimeerde] .

6.15.

Het voorgaande betekent, dat [geïntimeerde] in beginsel jegens de bank onrechtmatig heeft gehandeld. Voor zover [geïntimeerde] bedoelt te betogen dat dit niet het geval is omdat de bank niet haar opdrachtgever is of omdat er geen sprake is van wanprestatie jegens de opdrachtgever van de Taxatie, overweegt het hof als volgt. Onder omstandigheden dient de taxateur ook rekening te houden met belangen van anderen dan de opdrachtgever. Dat [geïntimeerde] op verzoek van de bank de in r.o. 6.1. onder d) vermelde wijzigingen in haar rapport heeft opgenomen, vormen omstandigheden die maken dat [geïntimeerde] niet alleen jegens de opdrachtgever maar los daarvan ook jegens de bank dient in te staan voor de zorgvuldigheid van de Taxatie.

klachtplicht

6.16.

Artikel 6:89 BW is van toepassing op alle verbintenissen (dus ook op de verbintenis uit onrechtmatige daad). De bepaling houdt in dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar hierover heeft geprotesteerd. Blijkens de wetsgeschiedenis berust deze bepaling op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn dit eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. Hoeveel tijd de schuldeiser voor een en ander ten dienste staat, moet naar de aard van de overeenkomst en de gebruiken worden beoordeeld (Parl. Gesch. Boek 6, p. 316-317). Bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in art. 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, is bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd op de voet van art. 6:89 BW ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met (i) enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 6:89 BW vermeld -te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming- en (ii) anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend. (HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600).

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op [geïntimeerde] , omdat het door haar gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op haar weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de bank heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van haar te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie niet aan de verbintenis voldoet, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de bank geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de hierboven bedoelde maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de art. 6:89 BW (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

6.17.

[geïntimeerde] stelt dat de bank zich bij haar verwijten baseert op 2 omstandigheden: 1) de getaxeerde waarde is veel hoger dan de een half jaar daarvóór door [koper] voor het pand betaalde verkoopprijs, 2) [geïntimeerde] is uitgegaan van een volgens de bank waarneembaar valse huurovereenkomst. Volgens [geïntimeerde] had SNS beide verwijten direct na ontvangst van het taxatierapport aan [geïntimeerde] in 2007 kunnen maken omdat zij 1) op de hoogte was (of behoorde te zijn) van de eerdere koopprijs en 2) over de huurovereenkomst moet hebben beschikt (als pandhouder van de huurpenningen).

6.18.

Het hof overweegt hierover als volgt. Zoals uit het bovenstaande volgt, gaat het hier om het volgende gebrek. [geïntimeerde] had, ongeacht de authenticiteit van de aan haar verstrekte huurovereenkomst, vanwege de concrete marktomstandigheden moeten uitgaan van een lagere huurprijs en kapitalisatiefactor. De beoordeling van onder meer die concrete marktomstandigheden is nu juist de specifieke deskundigheid van een taxateur waarop de bank afgaat, zoals de bank terecht heeft aangevoerd. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de bank genoemd gebrek ook al in 2007 had moeten ontdekken. Zoals de bank ook naar voren heeft gebracht, heeft zij dit pas ontdekt toen haar vanaf juni 2011 (zie de taxaties van [makelaardij] van juni en september 2011, 6.1. onder e en f) bleek, dat zij voor het pand slechts een veel lagere executie opbrengst kon realiseren. Nu zij [geïntimeerde] vervolgens al bij brief van 9 september 2011 aansprakelijk heeft gesteld, kan niet worden geoordeeld dat zij te laat heeft geklaagd. Dit betekent dat het beroep van [geïntimeerde] op schending van de klachtplicht faalt.

Dat de bank oplettender had kunnen zijn ten aanzien van de eerdere koopprijs en dan wellicht ook kanttekeningen had kunnen plaatsen bij de getaxeerde waarde van het pand, zal overigens hierna wel in het kader van de eigen schuld worden meegewogen.

causaal verband; schade

6.19.

Beoordeeld dient te worden of er sprake is van het gestelde causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] en de schade van de bank en zo ja, hoe hoog de door [geïntimeerde] te vergoeden schade is.

Volgens de bank bestaat deze schade uit de niet op [koper] verhaalbare restantvordering van € 109.736,13 (prod. 29 bij brief van de bank van 3 mei 2016 aan het hof, ten behoeve van de comparitie na aanbrengen).

6.20.

De bank onderbouwt het gestelde causaal verband als volgt. Bij een juiste taxatie, zou de bank niet de door [koper] gevraagde financiering van € 225.000,-- hebben verstrekt. Dit blijkt onder meer uit de door haar acceptatierichtlijnen (prod. 22 bij conclusie van antwoord in de incidentele vordering ex art. 843a Rv, hierna: de acceptatierichtlijnen) en uit de ten aanzien van de financieringsaanvraag van [koper] ingevulde checklists (prod. 23 en 24 bij conclusie van antwoord in de incidentele vordering ex art. 843a Rv). Volgens de bank is [koper] de geldleningsovereenkomst aangegaan in het kader van zijn echtscheiding. Hij heeft daarmee het aandeel in het gezamenlijk vermogen aan [ex echtgenote van koper] betaald. “Een lagere financiering was voor [koper] naar alle waarschijnlijkheid geen optie.”, aldus de bank (memorie van grieven nr. 156).

6.21.

[geïntimeerde] betwist ten eerste dat de bank bij een lagere getaxeerde waarde de lening van € 225.000,-- niet zou hebben verstrekt. Verder betwist zij dat de bank in dat geval in het geheel geen lening had verstrekt. Volgens [geïntimeerde] is aannemelijker dat de bank dan een lening tot een lager bedrag had verstrekt. In dit verband noemt [geïntimeerde] een bedrag van € 165.000,-- (memorie van antwoord nr. 130).

Zij betwist ook de hoogte van het gevorderde schadebedrag en doet daarnaast een beroep op eigen schuld van de bank, op verrekening van voordeel en op matiging.

6.22.1.

Naar het oordeel van het hof slaagt het beroep van de bank op het conditio sine qua non vereiste in zoverre, dat moet worden aangenomen dat zij niet het volledige bedrag van

€ 225.000,-- aan [koper] zou hebben geleend bij een zorgvuldige en dus veel lagere getaxeerde waarde van het pand. Als niet of onvoldoende betwist staat vast dat de acceptatierichtlijnen de ten tijde van de verstrekking van de financiering geldende acceptatierichtlijnen waren. Uit deze acceptatierichtlijnen en de concreet ten aanzien van de financiering van [koper] ingevulde checklists blijkt onmiskenbaar dat de bank het maximaal aan [koper] te lenen bedrag koppelde aan de waarde van het pand als zekerheid. Zoals uit de acceptatierichtlijnen blijkt, werden bij verhuurd vastgoed onder andere 2 maximale verstrekkingen gehanteerd: LTV1 en LTV2 (LTV staat daarbij voor Loan To Value). Verder hield de richtlijn in dat de maximale verstrekking nooit hoger werd dan LTV2. LTV2 was gebaseerd op de waarde van het onderpand. Bij woningen was LTV2 90% van de getaxeerde vrije verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij een (substantieel) lagere taxatie zou LTV2 en daarmee de maximaal verstrekte lening dus ook lager dan € 225.000,-- zijn geworden.

Ook de gang van zaken zoals beschreven in r.o. 6.1. onder d) illustreert dat de bank groot belang hechtte aan de taxatie. Gelet op deze gemotiveerde stellingen van de bank had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen deze concreet en onderbouwd te betwisten. Dit heeft zij niet gedaan. Het enkele feit dat de financiering in een print screen van de bank (prod. 36 bij memorie van grieven) wordt aangeduid als een ‘supertophypotheek’ is daartoe onvoldoende. Ook de stelling van [geïntimeerde] dat er in die tijd financieringen werden verstrekt op basis van ruimere acceptatie criteria, is een te algemene en daarom onvoldoende concrete betwisting.

6.22.2.

Het voorgaande neemt niet weg dat het betoog van de bank dat zij bij een zorgvuldige taxatie in het geheel geen lening zou hebben verstrekt aan [koper] faalt. Daarbij is relevant: (i) dat het hier geen financieringsaanvraag betrof voor de aankoop van de woning en (ii) dat de geuite veronderstellingen van de bank over hoe [koper] bij een lager financieringsaanbod zou hebben gehandeld onvoldoende concreet zijn onderbouwd. Echter, zoals uit de volgende berekening blijkt, kan niet worden geoordeeld dat de bank óók bij de op basis van een zorgvuldige taxatie aan [koper] te verstrekken lagere lening verlies zou hebben geleden. Naar het oordeel van het hof heeft de bank bij pleidooi in hoger beroep terecht gesteld dat in dat geval een lening aan [koper] op basis van de hierboven genoemde LTV2 maximaal € 103.500,-- zou hebben bedragen. Daarbij heeft de bank 90% berekend van de door de deskundige bepaalde vrije verkoopwaarde van de woning in verhuurde staat. Naar het oordeel van het hof is dit een juist uitgangspunt. Voorts neemt het hof in aanmerking dat: (i) [koper] ook op de daadwerkelijk verstrekte lening een bedrag van circa € 26.000,-- (€ 225.000,-- minus de restanthoofdsom van € 189.000,--) heeft afgelost, (ii) er een regeling bereikt is met (familie van) [koper] voor € 26.329,80 en (iii) de executie opbrengst van de woning € 85.000,-- bedroeg. Tegen die achtergrond moet het er voor worden gehouden dat de bank bij een zorgvuldige taxatie geen verlies had geleden op de dan verstrekte lagere lening.

6.23.

De schade van de bank dient te worden berekend door er van uit te gaan dat de bank in de positie wordt gebracht waarin zij zou hebben verkeerd, indien [geïntimeerde] de fout niet had gemaakt. Aldus dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de daadwerkelijke positie van de bank (verlies als gevolg van de te hoge financiering) en de positie van de bank uitgaande van bovengenoemde lagere financiering (geen verlies).

Beslissend is hier dus de schade van de bank uit hoofde van de daadwerkelijk aan [koper] verstrekte financiering van € 225.000,--.

[geïntimeerde] dient in beginsel die schade te vergoeden, eventueel te verminderen vanwege verrekening van voordeel, eigen schuld en matiging. Voor zover de omvang van bepaalde onderdelen van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dient het hof deze te schatten (artikel 6:97 BW).

6.24.

De schade uit hoofde van de aan [koper] verleende financiering heeft de bank in eerste aanleg begroot op: (i) het ten tijde van de opzeggingsbrief aan [koper] van 6 maart 2011 (prod. 6 bij dagvaarding in eerste aanleg) openstaande bedrag (€ 203.442,14), (ii) verminderd met de executie-opbrengst (€ 85.000,--) en (iii) het uit een regeling van de zijde van familie van [koper] ontvangen bedrag (€ 26.329,80). Aldus resteert een schade van

€ 92.112,34. In hoger beroep heeft de bank haar eis vermeerderd en haar schade op een hoger bedrag van € 109.736,13 begroot. Dit hogere bedrag vloeit met name voort uit de in het overzicht van de bank ook na de opzegging van de lening nog doorberekende rentetermijnen uit hoofde van de financiering, tot aan de uiteindelijke afrekening op 1 maart 2012. Het lag, mede gelet op bovenstaande overwegingen over verrekening van voordeel, op de weg van de bank om nader toe te lichten waarom deze bewuste na de opzegging van de lening nog berekende bedragen voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking komen. Dit heeft de bank in het geheel niet gedaan. Ook overigens heeft de bank naar het oordeel van het hof niet voldoende toegelicht waarom dient te worden uitgegaan van deze nieuwe schadeberekening en peildatum. Het hof neemt dan ook als uitgangspunt de in eerste aanleg door de bank berekende schade van € 92.112,34 uit hoofde van de verstrekte financiering.

verrekening van voordeel; eigen schuld; matiging

6.25.

Volgens [geïntimeerde] dient bij de berekening van de te vergoeden schade verrekening plaats te vinden van de in het kader van de financiering aan [koper] door de bank genoten of bij haar schade berekende rente.

De bank heeft zich hiertegen verweerd door aan te voeren dat zij ook kosten heeft moeten maken voor het aantrekken van de gelden. Daarnaast heeft zij naar voren gebracht dat indien zij het geld niet aan [koper] had geleend, zij het dan aan een ander had geleend en ook rente had ontvangen.

Allereerst overweegt het hof dat de stelling over het uitlenen van het aan [koper] verstrekte geld aan een ander buiten beschouwing wordt gelaten, omdat dit een te algemene en niet nader concreet onderbouwde stelling van de bank is.

Naar het oordeel van het hof slaagt het beroep van [geïntimeerde] op verrekening van voordeel wel in zoverre, dat de schade in beginsel dient te worden verminderd met het voordeel dat de bank heeft genoten doordat zij als gevolg van de (te hoge) lening aan [koper] rente heeft ontvangen (en/of in haar berekening van het verlies heeft betrokken). Zoals de bank in beginsel terecht heeft betoogd, dient dit voordeel te worden verminderd met de kosten die de bank heeft gemaakt voor het aantrekken van het lening bedrag. Zoals de bank echter ook onweersproken tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft gesteld, kan in dit geval niet nauwkeurig worden berekend hoe hoog het genoten rentevoordeel verminderd met de gemaakte kosten bedraagt. Dit betekent dat het hof in lijn met voorgaande overweging over schatting van de schade (r.o. 6.23.) ook het in redelijkheid te verrekenen voordeel schattenderwijs zal meewegen bij het vaststellen van het percentage waarmee de vergoedingsplicht van [geïntimeerde] wordt verminderd (zie verderop in r.o. 6.28.).

6.26.1.

Ten aanzien van het beroep van [geïntimeerde] op eigen schuld overweegt het hof als volgt.

6.26.2.

Nog daargelaten de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een vervalste huurovereenkomst voor de woning, kan niet worden geoordeeld dat de bank dit eenvoudig had kunnen zien en dus daarom had kunnen weten dat de taxatie op basis van de huurwaarde te hoog was. [geïntimeerde] heeft hiertoe te weinig concrete feiten en omstandigheden aangevoerd. Zij heeft zich er bovendien in reactie op eerdere stellingen van de bank zelf op beroepen dat [geïntimeerde] de vervalsing (ook) niet had kunnen constateren. Waarom de bank dat dan wèl had gekund, maakt zij niet duidelijk. In zoverre faalt het beroep op eigen schuld.

Ook de stellingen van [geïntimeerde] : (i) dat de bank zich niet voldoende heeft ingespannen voor een hoge(re) executieopbrengst en (ii) dat de bank [geïntimeerde] heeft benadeeld door bovengenoemde regeling (met familie van [koper] ) te treffen, worden als onvoldoende concreet onderbouwd gepasseerd. Ten aanzien van laatstgenoemd punt wordt nog overwogen dat [geïntimeerde] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld, waaruit kan worden geconcludeerd dat zij zich voor een hoger bedrag dan de getroffen regeling had kunnen verhalen op [koper] en/of [ex echtgenote van koper] . De stelling (memorie van antwoord nr 165) dat niet ondenkbaar is dat [koper] bij wat meer geduld van de bank meer verhaal had geboden omdat het faillissement van [koper] in een akkoord is geëindigd, is daartoe onvoldoende.

6.26.3.

Het beroep van [geïntimeerde] op eigen schuld slaagt wel, voor zover zij betoogt dat de bank vraagtekens had dienen te plaatsen bij de Taxatie, gelet op het feit dat [koper] het pand in januari 2007 en dus slechts een half jaar vóór de Taxatie had gekocht voor een bedrag van in totaal € 145.000,--. Hiertoe overweegt het hof als volgt.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat de bank in het kader van de financieringsaanvraag over de koopovereenkomst van het pand moet hebben beschikt en dat de kadastrale stukken waaruit genoemde koopprijs bleek, bij de Taxatie waren gevoegd. De bank betwist dat zij ten tijde van de financieringsaanvraag de koopovereenkomst bij [koper] heeft opgevraagd en zij betwist dat de kadastrale stukken zich als bijlage bij de Taxatie bevonden. Het hof overweegt over dit laatste als volgt. Tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [medewerker van de bank] van de bank verklaard, dat het taxatierapport destijds is gescand en dat het zo kan zijn dat toen de bijlagen niet zijn meegescand. In de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft de bank gesteld dat deze verklaring van [medewerker van de bank] slechts een mogelijke verklaring betreft over de gang van zaken en dat het meer voor de hand ligt dat de kadastrale stukken nooit bij de Taxatie hebben gezeten. Alles overziend, acht het hof dit een onvoldoende betwisting, zodat als vaststaand moet worden aangenomen dat de kadastergegevens bij de Taxatie waren gevoegd. In zoverre slaagt het voorwaardelijk incidenteel appel. In die kadastergegevens heeft de bank op eenvoudige wijze de eerdere koopprijs van € 145.000,-- kunnen zien. Zoals de bank in haar genoemde memorie van antwoord in incidenteel appel ook heeft overwogen, was die eerdere koopprijs juist relevant als controlemiddel voor de juistheid van de taxatie. Daarnaast voert de bank in deze procedure steeds nadrukkelijk aan, dat de waarde van het pand voor de bank een zeer belangrijke (zo niet de belangrijkste) parameter was in het kader van de financiering. Het niet plaatsen van vraagtekens bij genoemde koopprijs is dan ook een omstandigheid die niet alleen aan de taxateur maar ook aan de bank kan worden toegerekend.

Aldus is er sprake van eigen schuld, op grond waarvan de vergoedingsplicht van [geïntimeerde] verminderd dient te worden.

6.27.

Het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de door haar te betalen schadevergoeding faalt. Daarbij stelt het hof voorop dat de rechter bij matiging van schadevergoeding grote terughoudendheid in acht moet nemen. [geïntimeerde] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld, op grond waarvan kan worden geoordeeld dat toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Het enkele feit dat de taxateur een lagere beloning ontvangt dan de bank aan rente en provisie incasseert, is daartoe onvoldoende.

6.28.

Alles overziend en gelet op bovenstaande overwegingen over verrekening van voordeel en over eigen schuld is het hof van oordeel dat de vergoedingsplicht van [geïntimeerde] verminderd dient te worden met 50%. Dit betekent dat zij 50% van € 92.112,34 en dus € 46.056,17 dient te vergoeden aan de bank.

wettelijke rente; buitengerechtelijke kosten

6.29.

Nu [geïntimeerde] de stellingen van de bank over de wettelijke rente en de ingangsdatum daarvan als zodanig niet heeft betwist, zal deze zoals in hoger beroep gevorderd worden toegewezen.

6.30.

De bank heeft buitengerechtelijke kosten gevorderd van € 1.962,12 en in dat kader aangevoerd dat zij uitgebreid heeft gecorrespondeerd met [geïntimeerde] en dat zij advocaatkosten heeft gemaakt om het geschil buiten rechte te beslechten. [geïntimeerde] heeft deze vordering betwist en in dat verband aangevoerd dat de bank slechts 2 brieven heeft geschreven en dat hier gaat om instructie van de zaak en voorbereiding van het geding. In het licht hiervan had van de bank verwacht mogen worden dat zij haar stellingen op dit punt nader had toegelicht en had aangevoerd waarom hier sprake was van kosten die niet door de vergoeding van de proceskosten worden bestreken. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

6.31.

De bank heeft in nr. 6.2. van de dagvaarding in eerste aanleg aangevoerd dat zij aanspraak maakt op de kosten van de taxatie door [makelaardij] . Zij heeft hier echter geen concreet bedrag aan verbonden en de taxatiekosten noch in eerste aanleg noch in hoger beroep genoemd in het petitum van de dagvaarding respectievelijk de memorie van grieven. De bewuste kosten komen dan ook niet voor toewijzing alsnog in aanmerking.

slotsom; proceskosten

6.32.

De grieven van de bank in principaal appel en de grieven van [geïntimeerde] in voorwaardelijk incidenteel appel slagen in zoverre, dat het bestreden vonnis van 10 september 2014 zal worden vernietigd en dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld om aan de bank te betalen een bedrag van € 46.056,17, vermeerderd met de wettelijke rente zoals in het dictum bepaald. Voor het overige falen de grieven van de bank in principaal appel en de grieven van [geïntimeerde] in voorwaardelijk incidenteel appel of kunnen zij niet tot een andere uitkomst leiden.

6.33.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de bank in het principaal appel, inclusief de salaris- en deskundigenkosten in verband met het voorlopig deskundigenbericht (respectievelijk 2,5 x € 1.074,-- = € 2.685,-- en € 1.452,--). Ten aanzien van de nakosten, leest het hof de vordering van de bank aldus dat zij de nakosten conform het geldende liquidatietarief vordert (ondanks dat zij daarnaast in haar memorie van grieven van augustus 2016 de concrete op dat moment nog geldende tarieven noemt). Het hof zal dan ook de inmiddels geldende tarieven voor uitspraken vanaf 1 mei 2018 toewijzen.

Het hof ziet aanleiding de kosten in het voorwaardelijk incidenteel appel te compenseren in die zin, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

7 De uitspraak

Het hof:

in principaal en voorwaardelijk incidenteel appel

vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank Limburg van 10 september 2014;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de bank van een bedrag van € 46.056,17, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 februari 2012;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de bank op € 95,80 aan dagvaardingskosten, op € 1.892,-- aan griffierecht en op € 1.788,-- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 102,92 aan dagvaardingskosten, op € 1.973,-- aan griffierecht, op

€ 1.452,-- ten aanzien van het voorlopig deskundigenbericht en op € 15.329,-- (€ 12.644,-- + € 2.685,--) aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, of op € 239,-vermeerderd met de explootkosten, indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

compenseert de kosten in het voorwaardelijk incidenteel appel in die zin, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, E.H. Schulten en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 september 2018.

griffier rolraadsheer