Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:350

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
30-01-2018
Datum publicatie
01-02-2018
Zaaknummer
200.196.295_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Structureel te laat betalen van de huur onder de gegeven omstandigheden (toch) onvoldoende grond voor ontbinding en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.196.295/01

arrest van 30 januari 2018

in de zaak van

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.D. van Bruggen te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 25 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gewezen vonnis van 4 mei 2016 tussen appellante - [appellante] - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4900350 CV EXPL 16-1698)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep 25 juli 2016;

  • -

    de memorie van grieven van [appellante] van 13 september 2016 met producties en eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 22 november 2016 met producties;

  • -

    de akte van [appellante] van 31 januari 2017 met producties;

  • -

    de antwoordakte van [geïntimeerde] van 28 maart 2017;

  • -

    de nadere akte van [geïntimeerde] van 11 april 2017 met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Sinds 1 november 1979 huurt [geïntimeerde] van (rechtsvoorgangers van) [appellante] de woning aan de [adres] te [plaats] . Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg bedroeg de huur € 691,21 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [geïntimeerde] heeft een aantal malen de huur niet tijdig betaald, waardoor huurachterstanden zijn ontstaan. [appellante] heeft in verband daarmee verschillende procedures bij de kantonrechter aanhangig gemaakt met het oog op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, onder meer in 2014 en 2015. Deze procedures zijn, kort gezegd, in verband met het inlopen van de huurachterstand geëindigd met een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van rente en (buitengerechtelijke) kosten. De huurovereenkomst is voortgezet.

4.2

Bij dagvaarding van 27 februari 2016 heeft [appellante] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellante] dat [geïntimeerde] opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan, zodat vanwege het structurele karakter daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Op grond daarvan vorderde [appellante] in eerste aanleg, samengevat:

  • -

    ontbinding van de huurovereenkomst,

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning,

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van

  • -

    € 1.382,42 aan achterstallige huur met de wettelijke rente vanaf 24 februari 2016,

  • -

    € 12,02 aan rente tot die datum,

  • -

    € 250,91 aan buitengerechtelijke incassokosten,

  • -

    een bedrag gelijk aan de huur tot aan de ontruiming,

(4) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft de vordering bestreden. Bij vonnis van 4 mei 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd wordt geacht zodat de ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Afgezien daarvan heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.3

In hoger beroep heeft [appellante] haar eis gewijzigd. Zij vordert thans, samengevat:

  • -

    ontbinding van de huurovereenkomst,

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning, op verbeurte van een dwangsom,

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 250,91 en € 12,02 aan buitengerechtelijke kosten en rente,

  • -

    veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerde] beschouwt de vordering tot oplegging van een dwangsom als een vermeerdering van eis die allereerst niet toegewezen kan worden omdat in de kop van de memorie van grieven de eisvermeerdering niet conform het procesreglement is aangekondigd. [geïntimeerde] heeft gelijk dat de gevorderde dwangsom een eisvermeerdering inhoudt en dat het procesreglement voorschrijft dat deze moet worden aangekondigd. Het feit dat [appellante] dit heeft nagelaten brengt evenwel niet zonder meer mee dat deze vermeerdering van eis niet toelaatbaar is. Door [geïntimeerde] is niet gesteld dat hij door deze omissie in zijn verdediging is geschaad dan wel dat de eisvermeerdering om enige andere reden in strijd met de eisen van een goede procesorde zou zijn. Het hof gaat daarom uit van de vordering van [appellante] zoals in hoger beroep geformuleerd. Het hof merkt hierbij op dat de vordering tot betaling van achterstallige huur niet langer aan de orde is.

4.4

Met grief I komt [appellante] op tegen de afwijzing van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Volgens [appellante] dient in aanmerking genomen te worden dat [geïntimeerde] al vaker huurachterstanden heeft laten ontstaan en dat het inlopen van een huurachterstand gedurende een door de verhuurder aangespannen procedure de tekortkoming van de kant van de huurder niet wegneemt. Volgens [appellante] biedt deze tekortkoming van [geïntimeerde] een voldoende grondslag voor toewijzing van haar vordering tot ontbinding en ontruiming. Volgens [geïntimeerde] waren bijzondere omstandigheden in 2014/2015 debet aan het ontstaan van huurachterstand, te weten de ziekte van zijn echtgenote, de kosten van aanpassingen aan de woning die daarmee verband hielden en het overlijden van zijn echtgenote in november 2015.

4.5

Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

4.6

Op [geïntimeerde] als huurder rust niet alleen de verplichting om de overeengekomen huur te betalen maar ook om deze tijdig te betalen, dat wil zeggen bij vooruitbetaling. Daaraan schort het bij het betalingsgedrag van [geïntimeerde] in de afgelopen jaren, niet aan het (uiteindelijk) voldoen van de huur. De vordering zoals deze door [appellante] in hoger beroep is gewijzigd betreft ook niet de betaling van enige huurachterstand, zodat deze nu alleen gebaseerd is op het structureel te laat betalen van de huur door [geïntimeerde] .

4.7

De vaststaande tekortkoming van [geïntimeerde] geeft [appellante] in beginsel de bevoegdheid de huurovereenkomst te doen ontbinden, tenzij [geïntimeerde] zich met vrucht op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW kan beroepen. Bij de beantwoording of die situatie zich hier voordoet, neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] , die nu 71 jaar oud is, de woning inmiddels al 38 jaar huurt. Het belang van [geïntimeerde] om de huur van deze woning te kunnen voortzetten, ligt daarmee voor de hand. De aanwezigheid van dit woonbelang is door [appellante] ook niet ontkend. [appellante] heeft in haar akte naar voren gebracht dat [geïntimeerde] is doorgegaan met het te laat betalen van de huur, aangezien hij de huur over december 2016 eerst op 3 januari 2017 heeft voldaan. In zijn reactie hierop heeft [geïntimeerde] niet betwist dat dit het geval is geweest, maar hier tegenover gesteld dat hij sindsdien met de hulp van een dochter het tijdig betalen van de huur weer heeft weten te realiseren. Dit laatste heeft hij met betalingsbewijzen onderbouwd. Het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur zo vaak te laat heeft betaald dat dit structureel genoemd kan worden, wordt hierdoor niet weggenomen, maar deze verbetering van het betalingsgedrag is ook een omstandigheid die naar het oordeel van het hof in de beoordeling betrokken dient te worden. Gelet op alle omstandigheden van dit geval is het hof van oordeel dat het beroep van [geïntimeerde] op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW gehonoreerd dient te worden. De consequentie hiervan is dat de onderdelen (1) en (2) van de vordering van [appellante] niet toewijsbaar zijn, zodat grief I van [appellante] wordt verworpen.

4.8

Grief II van [appellante] betreft het onderdeel (3) van haar vordering inzake het bedrag van € 250,91 aan buitengerechtelijke incassokosten en het bedrag van € 12,02 aan rente. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter nagelaten hierop te beslissen. Deze grief ontbeert feitelijke grondslag aangezien de kantonrechter in het vonnis van 4 mei 2016 dit onderdeel van de vordering van [appellante] heeft toegewezen. Grief II wordt daarom verworpen.

4.9

Nu beide grieven zijn verworpen, wordt het vonnis van 4 mei 2016 bekrachtigd, het meer of anders gevorderde wordt afgewezen en [appellante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 4 mei 2016, waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,= aan griffierecht en op € 1.341,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 januari 2018.

griffier rolraadsheer