Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:248

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
23-01-2018
Datum publicatie
24-01-2018
Zaaknummer
200.178.317_01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2017:1900
Herstelde arrest: ECLI:NL:GHSHE:2017:2806
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik gemeente. Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/62
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.178.317/01

arrest van 23 januari 2018

in de zaak van

Gemeente Hulst,

gevestigd te Hulst ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. J.P.G. van Roeyen te Terneuzen,

tegen

1 [de bierbrouwerij] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

hierna aan te duiden als [de bierbrouwerij] ,

advocaat: mr. A. Eksen te Enschede

2. [geintimeerde 2] , hodn Taveerne De Meerpaal,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geintimeerde 2] ,

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 2 mei 2017, hersteld bij arrest van 20 juni 2017, in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg onder zaaknummer 2960404/14-2427 gewezen vonnissen van 29 oktober 2014 en 8 juli 2015.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 2 mei 2017;

  • -

    de memorie na tussenarrest van [de bierbrouwerij] met één productie;

  • -

    de memorie na tussenarrest met producties van [geintimeerde 2] ;

  • -

    de antwoordmemorie na tussenarrest van de gemeente.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6 De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

In het tussenarrest van 2 mei 2017 heeft het hof geoordeeld dat de vordering van de gemeente tot huurbeëindiging ter zake van het pand [adres] te [vestigingsplaats] toewijsbaar is. Een beslissing op dit punt is niet opgenomen in het dictum met het oog op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW. Het hof heeft [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] in de gelegenheid gesteld een gespecificeerde en deugdelijk onderbouwde begroting op te stellen van de door hen voorziene verhuis- en inrichtingskosten; de gemeente is in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Partijen dienden zich tevens nader uit te laten omtrent de door [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] gevorderde schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW.

6.2.

[de bierbrouwerij] heeft wat betreft de begroting van haar verhuis- en inrichtingskosten aangevoerd dat zij een koel- en tapinstallatie heeft aangebracht in het gehuurde, welke installatie niet verplaatst kan worden en door sloop verloren zal gaan. Zij stelt dat destijds een bedrag van € 5.303,22 exclusief btw met de investering was gemoeid en dat de investering thans voor € 2.177,77 exclusief btw in de boeken staat. De kosten van afkoppelen, verwijderen en afvoeren van de installatie begroot zij op € 560,- exclusief btw.

6.3.

Het hof begrijpt uit de toelichting van [de bierbrouwerij] dat de door haar genoemde kosten betrekking hebben op het teloor gaan van een door haar gedane investering in het pand, dit als gevolg van de huurbeëindiging. Naar het oordeel van het hof is dit schade die niet kan worden begrepen onder verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Die bepaling voorziet immers slechts in de kosten in verband met de verplaatsing van het bedrijf naar een andere locatie (vergelijk AG Hartkamp in diens conclusie ECLI:NL:PHR:2001:ZC3684 onder punt 19, welke conclusie is gevolgd door de Hoge Raad in het arrest d.d. 19 oktober 2001).

Het voorgaande betekent dat de vordering van [de bierbrouwerij] ter zake van verhuis- en inrichtingskosten niet toewijsbaar is.

6.4.

[geintimeerde 2] heeft zijn verhuis- en inrichtingskosten begroot op de volgende bedragen inclusief btw:

- advertentiekosten: € 3.630,- + € 5.631,34 = € 9.261,34

- verhuiskaarten € 469,48

- verhuiskosten € 14.520,--

- opslagkosten € 25.168,--

- herinrichtingskosten € 303.317,96

- bemiddelingskosten: € 1.203,95 + € 5.808,- + € 181,50 = € 7.193,45

- nieuwe koeling: € 9.377,50

- verplaatsing alarmsysteem: € 641,30 + € 2.541,- = € 3.182,30

- onvoorziene kosten € 24.200,--

Totaal € 396.690,03

6.5.

De gemeente heeft betwist dat [geintimeerde 2] voornemens is zijn bedrijf daadwerkelijk te gaan verplaatsen, zodat er in het geheel geen grond is voor toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Subsidiair stelt de gemeente dat de door [geintimeerde 2] opgevoerde bedragen excessief hoog zijn, mede gelet op de aard en de omvang van het bedrijf (een bruin café met een geringe winstcapaciteit) en op de hoogte van de jaarhuur (bij aanvang van de onderhavige procedure € 22.647,68 exclusief btw per jaar).

6.6.

Het hof leidt uit de begroting en de daarbij behorende producties van [geintimeerde 2] af dat [geintimeerde 2] uitsluitend een tegemoetkoming wenst in de verhuis- en inrichtingskosten ten aanzien van zijn bedrijf en niet ter zake van de verhuizing uit de (in ieder geval bij aanvang van de procedure door hem bewoonde) bedrijfswoning.

6.7.

Bij de beoordeling van de hier bedoelde vordering van [geintimeerde 2] hanteert het hof de volgende uitgangspunten.

Artikel 7:297 lid 1 BW geeft een (onder)huurder aanspraak op een tegemoetkoming in de kosten die hij moet maken in verband met zijn verhuizing naar een nieuwe locatie en de inrichting daarvan; het artikel biedt géén aanspraak op een volledige vergoeding van de begrote verhuis- en inrichtingskosten.

De (onder)huurder moet aannemelijk maken dat de door hem begrote kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt. Bovendien moeten die kosten redelijk zijn, hetgeen onder meer betekent dat rekening gehouden moet worden met de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte, met de staat waarin de oude inrichting verkeerde en met eventueel reeds gedane afschrijvingen.

6.8.

Met inachtneming van het voorgaande oordeelt het hof omtrent de door [geintimeerde 2] opgevoerde kosten als volgt.

Advertentiekosten kunnen weliswaar onder de kosten van verhuizing worden geschaard, maar het door [geintimeerde 2] opgegeven bedrag, dat is gebaseerd op 13 wekelijkse advertenties in meerdere bladen, acht het hof onredelijk hoog.

De noodzaak van opslag van de inboedel gedurende 1 jaar acht het hof onvoldoende onderbouwd.

De kosten van herinrichting acht het hof onredelijk hoog. Die kosten zijn gebaseerd op een complete inrichting van een casco ruimte, terwijl [geintimeerde 2] in het jaar 2000 – zo begrijpt het hof – een bestaande horecagelegenheid van zijn voorganger heeft overgenomen. Met betrekking tot gedane investeringen in zijn bedrijf sinds het jaar 2000 stelt [geintimeerde 2] slechts dat hij een nieuw kassasysteem heeft gekocht, alsmede nieuwe tafels, stoelen, barkrukken en nieuw keukenmeubilair. Het gaat hierbij – zo begrijpt het hof – om roerende zaken die eenvoudig meegenomen kunnen worden naar een nieuwe locatie.

Ook wanneer rekening gehouden wordt met de aard van het bedrijf (een bruin café) en de hoogte van de huur (voor de bedrijfsruimte en de woning samen: € 22.647,68 exclusief btw per jaar bij aanvang van de onderhavige procedure) is het opgevoerde bedrag voor inrichting onevenredig hoog.

De noodzaak van een nieuwe koelunit acht het hof onvoldoende onderbouwd.

Dit laatste geldt evenzeer voor de post onvoorziene kosten.

6.9.

Al bij al acht het hof een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten redelijk van € 30.000,- (inclusief btw).

6.10.

De gemeente heeft betwist dat [geintimeerde 2] daadwerkelijk voornemens is zijn bedrijf te verhuizen. Om die reden heeft zij verzocht aan een eventuele toekenning van een tegemoetkoming in de kosten de voorwaarde te verbinden van daadwerkelijke verhuizing.

Het hof zal dit verzoek honoreren, gelet op het feit dat een concretisering van het door [geintimeerde 2] gestelde voornemen tot verhuizing ontbreekt.

Het hof zal aan de betalingsverplichting van de gemeente de voorwaarde verbinden dat [geintimeerde 2] binnen een jaar na de datum van dit arrest op een andere locatie een horecaonderneming is gaan exploiteren.

6.11.

Wat betreft de schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW begrijpt het hof dat zowel [de bierbrouwerij] als [geintimeerde 2] de voorkeur geven aan een verwijzing naar de schadestaatprocedure.

De gemeente stelt zich primair op het standpunt dat [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] geen aanspraak kunnen maken op een schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW, dit gelet op de lange periode van huur. Subsidiair kan zij instemmen met verwijzing naar de schadestaatprocedure.

6.12.

Het hof is, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 3.20 van het tussenarrest van 2 mei 2017 is overwogen, van oordeel dat [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] in beginsel aanspraak kunnen maken op een schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW met dien verstande dat, gelet op de lange duur van de hoofdhuur en de onderhuur (respectievelijk 23 jaar en ruim 17 jaar), de kans dat de hoofdhuur- en onderhuurovereenkomst (veel) langer zouden hebben geduurd dan thans indien de eigendomsovergang aan de gemeente niet zou hebben plaatsgevonden, gering moet worden geacht. Aangezien de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk is gemaakt zal het hof de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure. De bepaling van de (omvang van) de schadeloosstelling zal dienen te geschieden in de schadestaatprocedure.

6.13.

Ingevolge artikel 7:297 lid 2 BW dient het hof de gemeente in de gelegenheid te stellen haar vordering tot huurbeëindiging in te trekken nu er een bedrag is vastgesteld ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [geintimeerde 2] . Het hof zal in het dictum – voor het geval de gemeente haar vordering intrekt – de gemeente veroordelen in de proceskosten (artikel 7:297 lid 3 BW). Voor het geval de gemeente haar vordering niet intrekt zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen en een datum vaststellen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het pand [adres] te [vestigingsplaats] zal eindigen met veroordeling van [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] tot ontruiming van het pand.

Het hof zal de ontruimingstermijn bepalen op uiterlijk vier maanden na de datum waarop de huur eindigt.

De vordering tot vaststelling van een dwangsom dan wel tot machtiging van de gemeente om de ontruiming – op kosten van [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] - zelf te bewerkstelligen, is niet toewijsbaar, dit gelet op de artikelen 555 e.v. Rv waarin de tenuitvoerlegging van een gedwongen ontruiming is geregeld.

Voor het geval de gemeente haar beëindigingsvordering niet intrekt zal het hof voorts beslissen omtrent de verhuis- en inrichtingskosten en de schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid BW zoals hiervoor is vermeld; [geintimeerde 2] en [de bierbrouwerij] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

6.14.

De vordering van de gemeente om de huurbeëindiging en de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is niet toewijsbaar, dit gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW. Niet gesteld of gebleken is dat zich in dit geval een uitzonderingssituatie voordoet als beschreven in de laatste zin van dit artikellid.

7 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het tussenvonnis van 29 oktober 2014;

stelt vast dat de gemeente bevoegd is haar vordering tot beëindiging van de huur met betrekking tot het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] in te trekken nu [geintimeerde 2] (voorwaardelijk) aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten en bepaalt dat de gemeente een dergelijke intrekking binnen vier weken na de datum van dit arrest per aangetekende brief ter kennis van [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] moet brengen;

voor het geval de gemeente haar beëindigingsvordering intrekt:

veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] als volgt:

- wat betreft [de bierbrouwerij] op € 711,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris

advocaat;

- wat betreft [geintimeerde 2] op € 311,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris

van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

voor het geval de gemeente haar beëindigingsvordering niet intrekt:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [de bierbrouwerij] en de onderhuurovereenkomst tussen [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] met betrekking tot het pand [adres] te [vestigingsplaats] eindigt op 28 februari 2018;

veroordeelt [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] om het pand [adres] te [vestigingsplaats] uiterlijk 30 juni 2018 te ontruimen met de daarin vanwege [de bierbrouwerij] en/of [geintimeerde 2] aanwezige goederen en personen met afgifte aan de gemeente van de sleutels en al hetgeen tot het verhuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen;

veroordeelt de gemeente om aan [geintimeerde 2] een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten te betalen ten bedrage van € 30.000,-, dit onder de voorwaarde dat [geintimeerde 2] binnen een jaar na de datum van dit arrest op een andere locatie een horecaonderneming is gaan exploiteren;

veroordeelt de gemeente om aan [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] een schadeloosstelling te betalen als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt [de bierbrouwerij] en [geintimeerde 2] in de kosten van beide instanties en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente als volgt:

- wat betreft de eerste aanleg op € 117,87 voor verschotten en op € 1.050,- voor

salaris gemachtigde;

- wat betreft het hoger beroep op € 805,19 voor verschotten en op € 1.788,- voor

salaris advocaat,

en wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen zes weken na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, A.J. Henzen en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 januari 2018.

griffier rolraadsheer