Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:1848

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
01-05-2018
Datum publicatie
02-05-2018
Zaaknummer
200.203.728_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Na aankoop van een woning in slechte toestand blijkt sprake van een constructief gebrek. Kopers spreken verkopers, die zich beroepen op een verstrekkende exoneratieclausule in de koopovereenkomst, zonder succes aan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.203.728/01

arrest van 1 mei 2018

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel appel,

verder: [appellant] c.s.,

advocaat: mr. E.C.J. Ris te Leusden,

tegen:

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel appel,

verder: [geïntimeerde] c.s.,

advocaat: mr. B. van Meurs te Heerlen,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 20 april 2016 tussen [appellant] c.s. als eisers en [geïntimeerde] c.s. als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4485193 CV EXPL 15-9294)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van 18 juli 2016;

  • -

    de memorie van grieven van [appellant] c.s. van 7 februari 2017 met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel van [geïntimeerde] c.s. van 18 april 2017 met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel van [appellant] c.s.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

In het principaal appel en in het voorwaardelijk incidenteel appel

3.1

In overweging 2. van het vonnis van 20 april 2016 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

  1. [appellant] c.s. hebben op 19 mei 2014 van [geïntimeerde] c.s. gekocht de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] . Levering heeft plaatsgevonden op 28 juli 2014. Het bouwjaar van de woning is 1905. De perceeloppervlakte is 400 m².

  2. De verkoopprijs bedroeg € 190.000,=.

  3. In de verkoopadvertentie is onder meer de volgende tekst opgenomen:

Volledig te renoveren vrijstaand ruim (740 m³) woonhuis in oude kern met garage en

omsloten tuin op zuiden met achterom. (…) Echter de bouw- en installatietechnische staat is zeer matig. (…)

In de koopovereenkomst - door partijen ondertekend op 13 en 19 mei 2014 - is onder meer het volgende opgenomen:

- artikel 5 onder 2

Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn.

- artikel 20 onder 2

Ouderdomsclausule: Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan 75 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaan en/of optrekken vocht.

Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5 van de koopakte omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de Koper de Verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

Na het verwijderen van gipsplaten op de zolder van de woning hebben [appellant] c.s. een scheur in de structurele balk ontdekt. Op 17 januari 2015 hebben [appellant] c.s. hierover advies ingewonnen van [v.o.f.] v.o.f. en het advies gekregen onmiddellijk een noodvoorziening te laten aanbrengen in verband met de veiligheid. Dat advies hebben zij opgevolgd. De kosten hiervan bedroegen € 1.083,80 inclusief btw.

Bij brief van 4 februari 2015 hebben [appellant] c.s. [geïntimeerde] c.s. geïnformeerd over onder meer deze situatie geïnformeerd en verzocht de gebreken binnen redelijke termijn te herstellen. [geïntimeerde] c.s. hebben daar niet aan voldaan.

Op verzoek van (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [appellant] c.s. heeft [bouwmanagement & consultancy] Bouwmanagement & Consultancy (verder: [bouwmanagement & consultancy] ) een onderzoek uitgevoerd naar de dakconstructie van het pand en daarover op 13 mei 2015 een rapport uitgebracht. In dit rapport is als conclusie onder meer vermeld:

“De oorzaak van het scheuren van het spantbeen is mijns inziens niet veroorzaakt alleen door het verwijderen van de muur op de lager gelegen verdieping, maar door een drietal factoren. (…)

1. De gesloopte muur op de lager gelegen verdieping had voor de desbetreffende balk (…) een ondersteunende functie.

2. Het ondeskundig tot 2x toe extra belasten van de balklaag door het aanbrengen van plafonds (…) heeft er nog eens toe bijgedragen dat de balklaag van de zoldervloer extra is gaan doorbuigen waardoor de kreupele stijl en spantbeen onder nog grotere druk zijn komen te staan.

3. Het ondeskundig herstellen c.q. repareren van de sparing van de zoldervloer (…) hebben er ook toe bijgedragen dat het spantbeen onder nog grotere druk is komen te staan.

Alles bij elkaar genomen kunnen we dus stellen dat deze 3 factoren de oorzaak zijn van het scheuren van het spantbeen en hiermee is aangetoond dat dit bouwkundig gebrek absoluut niet in verband staat met de ouderdom van de woning.”

In dit rapport worden de herstelkosten, afgezien van de noodvoorziening, begroot op € 17.225,= exclusief btw (€ 20.842,25 inclusief btw).

3.2

Bij dagvaarding van 23 september 2015 hebben [appellant] c.s. de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] c.s. aanhangig gemaakt. In deze procedure stellen [appellant] c.s. dat door de gebreken aan de dakconstructie die in januari 2015 aan het licht kwamen het dak van de woning kon instorten en daardoor ook de muren ervan. Hierdoor had volgens [appellant] c.s. de woning niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik ervan noodzakelijk zijn, zodat sprake is van non-conformiteit. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat sprake is van dwaling. Op grond hiervan vorderen zij, samengevat, primair hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] c.s. tot betaling van de kosten van de noodvoorziening ten bedrage van € 1.083,80 inclusief btw en de herstelkosten overeenkomstig het rapport van [bouwmanagement & consultancy] ten bedrage van € 20.842,25 inclusief btw, in totaal € 21.926,08 inclusief btw, met rente en € 1.189,94 aan buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair vorderen zij deze bedragen naast vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling.

3.3

[geïntimeerde] c.s. hebben de vorderingen van [appellant] c.s. bestreden. Daarbij hebben zij onder meer aangevoerd dat [appellant] c.s. niet tijdig hebben geklaagd en dat artikel 20.2 van de koopovereenkomst, hiervoor in 3.1 onder d) aangehaald, aan de vordering in de weg staat. Ook betwisten zij de feitelijke gang van zaken zoals deze door [appellant] c.s. is geschetst. Zij voeren daarbij onder meer aan dat de muur op de eerste verdieping, waarvan sprake is in het rapport van [bouwmanagement & consultancy] al 40 jaar geleden is verwijderd, dat het geen dragende muur is en dat zij al die tijd zonder enig probleem in de woning hebben gewoond. [appellant] c.s. betwisten deze verweren op hun beurt.

3.4

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 21 januari 2016 heeft plaatsgevonden.

Bij vonnis van 20 april 2016 heeft de kantonrechter de subsidiaire vordering van [appellant] c.s. aldus gelezen dat deze niet strekt tot vernietiging van de koopovereenkomst maar tot wijziging van de van de gevolgen ervan teneinde het door [appellant] c.s. ervaren nadeel op te heffen. De kantonrechter heeft (onder meer) het verweer van [geïntimeerde] c.s. inzake het niet tijdig voldoen aan de klachtplicht door [appellant] c.s. verworpen (r.o. 4.4). De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat de mogelijke non-conformiteit vanwege de gebreken aan de woning op grond van de volledige exoneratie van artikel 20.2 van de overeenkomst voor rekening van [appellant] c.s. dient te blijven (r.o. 4.6). Dat sprake is van dwaling is door [appellant] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd (r.o. 4.8). De vorderingen van [appellant] c.s. zijn daarom afgewezen met veroordeling van [appellant] c.s in de proceskosten.

3.5

Met hun eerste grief komen [appellant] c.s. op tegen het volgende oordeel van de kantonrechter:

“4.6. Gezien de stellingen van [appellant] c.s. en de door hen overgelegde stukken is het

vermoeden gerechtvaardigd dat er sprake is van een gebrek als gevolg waarvan de woning

niet de feitelijke eigenschappen had die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. De woning voldoet daarmee niet aan artikel 5.2 van de koopovereenkomst. Artikel 20.2 van diezelfde overeenkomst kan echter niet anders begrepen worden dan als een volledige exoneratie van [geïntimeerde] c.s. op dit vlak. Krachtens de laatste en meest verstrekkende zin van deze bepaling vrijwaart koper verkoper met ingang van de eigendomsoverdracht voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. [appellant] c s. zijn met deze bepaling akkoord gegaan. Mogelijke non-conformiteit dient dan ook voor hun rekening te blijven.”

In hun toelichting op deze grief stellen [appellant] c.s. dat de gebreken waarvoor de exoneratie geldt limitatief in de ouderdomsclausule staan opgesomd: fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaan en/of optrekken vocht. Volgens [appellant] c.s. geldt de ouderdomsclausule daarmee niet voor het onderhavige gebrek, zodat dit een non-conformiteit oplevert die krachtens artikel 5.2 van de koopovereenkomst voor rekening van [geïntimeerde] c.s. dient te komen. [appellant] c.s. voeren verder aan dat indien de ouderdomsclausule moet worden opgevat als een volledige exoneratie, artikel 5.2 van de koopovereenkomst inhoudsloos zou zijn. [geïntimeerde] c.s. betwisten deze lezing; volgens hen heeft de ouderdomsclausule een ruimere strekking dan [appellant] c.s. daaraan toekennen.

3.6

Het hof overweegt hierover het volgende. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Er is niet gesteld of gebleken dat de partijen over de ouderdomsclausule van artikel 20.2 hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. Naar het oordeel van het hof bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door [appellant] c.s. bepleite beperkte uitleg van artikel 20.2 van de overeenkomst. Uit de bepaling zelf blijkt niet dat de opsomming waar [appellant] c.s. op doelen het karakter heeft van een limitatieve opsomming, terwijl uit de slotzin ervan expliciet blijkt dat dit niet het geval is nu deze betrekking heeft op bouwkundige gebreken zonder meer en op bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken zonder beperking, terwijl in de eerste zin van de bepaling de reden voor een onbeperkte exoneratie staat omschreven. Het is juist dat de betekenis van artikel 5.2 van de koopovereenkomst ten aanzien van (bouwkundige) gebreken aanzienlijk aan betekenis inboet, maar dat wil op zich nog niet zeggen dat dit artikel inhoudsloos is geworden. In ieder geval is deze beperking van de betekenis van artikel 5.2 geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen strekking van de ouderdomsclausule spreekt; die beperking wordt in de clausule met zoveel woorden vermeld.

3.7

[appellant] c.s. voert verder aan dat de exoneratie, indien aangenomen moet worden dat het gebrek aan de woning onder de werking daarvan valt, die werking pas kan hebben wanneer aangenomen moet worden dat het gebrek in verband staat met de ouderdom van de woning. Uit de rapportage van [bouwmanagement & consultancy] blijkt volgens [appellant] c.s. dat dit niet het geval is. Aan het gebrek liggen onoordeelkundige ingrepen ten grondslag, waarbij het niet uitmaakt of die van langer of korter geleden dateren. Met ouderdom van de woning hebben die onoordeelkundige ingrepen niet van doen, zodat de exoneratie geen werking heeft, aldus [appellant] c.s. [geïntimeerde] c.s. hebben deze benadering van [appellant] c.s. bestreden.

3.8

Het hof overweegt hierover het volgende. Dat de uitsluiting van aansprakelijkheid zoals opgenomen in artikel 20.2 van de koopovereenkomst beperkt zou zijn tot gebreken die uitsluitend veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd, namelijk alleen gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning, ligt naar het oordeel van het hof ook niet voor de hand. De omstandigheid dat de bepaling is aangeduid als ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af. Het gaat immers om de inhoud en strekking van de bepaling zelf en daaruit blijkt de ruimere strekking dan [appellant] c.s. voorstaan. [appellant] c.s. hebben in de toelichting op grief I, ten slotte, aangeboden te bewijzen dat de ingrepen die tot het gebrek hebben geleid ook ten tijde van het daadwerkelijk plaatsvinden ervan als onoordeelkundig beoordeeld zouden zijn geworden. Dit bewijsaanbod is bij deze stand van zaken niet relevant zodat het gepasseerd wordt. Grief I in het principaal appel wordt verworpen.

3.9

Grief II van [appellant] c.s. betreft het volgende oordeel van de kantonrechter:

4.7.

Dwaling

Nu uit de stellingen van [appellant] c.s. zelf volgt dat voor het sluiten van de koopovereenkomst

in hun opdracht een bouwkundig onderzoek heeft plaatsgevonden, en gezien het verweer,

laten [appellant] c.s. na hun stellingen ter zake van dwaling (voor zover zij zich daar al op

beroepen) ook maar enigszins te onderbouwen.

In hun toelichting op deze grief verduidelijken [appellant] c.s. dat zij zich subsidiair op dwaling hebben beroepen en dat het hierbij om wederzijdse dwaling gaat. Volgens [appellant] c.s. zouden zij de overeenkomst niet hebben gesloten als zij geweten hadden van de herstelkosten die zij nu hebben moeten maken en zou de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde vooraarden zijn aangegaan. [geïntimeerde] c.s. zijn volgens hen van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. [geïntimeerde] c.s. betwisten dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. Volgens hen is niet voldaan aan het vereiste van artikel 6:228 lid 1 BW en stuit het beroep op dwaling in ieder geval af op het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW.

3.10

Het hof overweegt hierover het volgende. Met het beroep op wederzijdse dwaling hebben [appellant] c.s. kennelijk het oog op het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c, waarin is bepaald dat een overeenkomst die is stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

3.11

Het hof kan zich vinden in het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] c.s. hun beroep op dwaling in eerste aanleg niet hebben onderbouwd. Ook in hoger beroep is dat niet het geval. Hetgeen [appellant] c.s. in dit verband naar voren brengen komt in feite neer op de enkele stelling dat sprake is van wederzijdse dwaling zonder een toereikende toelichting waarom een beroep op deze bepaling in dit geval gerechtvaardigd zou zijn.

Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt onder meer dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Die situatie doet zich gezien de ouderdomsclausule hier voor, zodat ook indien [appellant] c.s. een voldoende onderbouwd beroep op dwaling zouden hebben gedaan, dit hierop zou stranden. Bij deze stand van zaken is er geen grond voor bewijslevering zodat het bewijsaanbod van [appellant] c.s. als niet relevant wordt gepasseerd. Grief II in het principaal appel wordt verworpen.

3.12

Grief III van [appellant] c.s. betreft de conclusie van de kantonrechter dat de vorderingen van [appellant] c.s. (hoofdsom en nevenvorderingen) niet toewijsbaar zijn en grief IV de proceskostenveroordeling. Beide grieven hebben naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en volgens het lot daarvan zodat zij worden afgewezen.

3.13

Het voorwaardelijk incidenteel appel betreft de verwerping van het verweer van [geïntimeerde] c.s. inzake het niet tijdig voldoen aan de klachtplicht door [appellant] c.s. en is ingesteld voor het geval één of meer grieven van [appellant] c.s. zouden slagen. Dat is niet het geval zodat het incidenteel appel geen bespreking behoeft.

Conclusie

3.14

De slotsom is dat het vonnis van 20 april 2016 bekrachtigd zal worden met veroordeling van [appellant] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal appel. Een kostenveroordeling in het voorwaardelijk incidenteel appel blijft achterwege.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 20 april 2016, waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep (het principaal appel), tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] c.s. begroot op € 718,= aan griffierecht en op € 1.391,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en H.AE. Uniken Venema en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 mei 2018.

griffier rolraadsheer