Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:1522

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
10-04-2018
Datum publicatie
11-04-2018
Zaaknummer
200.220.735_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2017:6506, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Verhuurder betwist dat huuropzegging rechtsgeldig was. Hof oordeelt die betwisting onder de geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.220.735/01

arrest van 10 april 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. W.I. de Vries te Eindhoven,

tegen

1 [de vennootschap 1] h.o.d.n. [handelsnaam] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. [de vennootschap 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk (in vrouwelijk enkelvoud) aan te duiden als [geïntimeerde] en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] of [handelsnaam geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. M.F. Mesu-Abbekerk te 's-Gravenhage,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 november 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 5997930 CV EXPL 17-4262 in kort geding gewezen vonnis van 4 juli 2017.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 7 november 2017;

  • -

    het pleidooi op 22 maart 2018, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;

  • -

    de bij H-formulier van 5 maart 2018 door [geïntimeerde] toegezonden producties (nummers 37 en 38), die [geïntimeerde] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht

  • -

    de bij H-formulier van 8 maart 2018 door [appellant] toegezonden productie 26, die [appellant] bij pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6 De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een datum voor pleidooi vastgesteld. Iedere verdere beslissing is toen aangehouden.

De feiten

6.2.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.2.2.

De rechtsvoorganger van [appellant] als eigenaar/verhuurder verhuurde op grond van een in augustus 2001 gesloten schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) het bedrijfspand aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het bedrijfspand) aan [de vennootschap 3] (hierna: [de vennootschap 3] ). De huurovereenkomst hield onder meer in:

3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 april 2002 en lopende tot en met 31 maart 2012. (…)

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 maart 2017. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

6.2.3.

In april 2002 hebben de toenmalige huurder en verhuurder een allonge bij de huurovereenkomst getekend, waarin onder meer een andere huuringangsdatum werd vastgesteld (dat werd 18 september 2002).

6.2.4.

[appellant] is op 14 oktober 2005 eigenaar geworden van de onroerende zaak waartoe het bedrijfspand behoort, en daarmee verhuurder.

6.2.5.

[geïntimeerde 1] (toen nog [handelsnaam geïntimeerde 1] ) is als rechtsopvolger van [de vennootschap 3] in augustus 2011 huurder van het bedrijfspand geworden. [geïntimeerde 2] heeft [appellant] daarover geïnformeerd bij brief van 14 september 2011, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

Op 31 augustus 2011 heeft [de vennootschap 3] haar vermogensbestanddelen afgesplitst naar [de vennootschap 4]. Als gevolg van deze afsplitsing heeft [de vennootschap 4] deze vermogensbestanddelen onder algemene titel verkregen.

De huurovereenkomst (…) is hiermee van rechtswege (…) op [de vennootschap 4] overgegaan. (…)

6.2.6.

In september 2011 zijn [appellant] en [geïntimeerde 1] (toen handelend onder de naam [handelsnaam geïntimeerde 1] ) een allonge van de huurovereenkomst (hierna: de allonge) aangegaan, waarin (onder meer) is opgenomen:

(…) komen het volgende overeen:

(…)

2. In afwijking van het gestelde in artikel 3.1/3.2 van de huurovereenkomst is met ingang van 18 september 2011 deze huurovereenkomst tussentijds verlengd voor een periode van zes (6) jaar, derhalve van rechtswege eindigende op 17 september 2017.

3. Verhuurder verstrekt huurder met ingang van 1 juli 2011 gedurende de huurtermijn een huurkorting gelijk aan vijftien (15) maanden huur.

(…)

6. Voor zover in deze allonge 2 niet van de bepalingen van de huurovereenkomst (en allonge) is afgeweken, blijven deze onverkort van kracht.

De allonge bestaat uit drie pagina’s. [appellant] heeft (op 16 september 2011) de allonge op de derde pagina ondertekend.

6.2.7.

Bij brief van 16 september 2011 (‘uitgetypt en verzonden op 19 september 2011’) heeft [appellant] aan [de vennootschap 5] medegedeeld dat hij zich “tot niets verbonden” heeft. In de brief stelt [appellant] dat hij ‘onder allerlei dreigementen en ongeoorloofde druk’ zijn handtekening heeft gezet.

6.2.8.

Bij exploot van dagvaarding van 28 maart 2012 heeft [geïntimeerde 1] (samengevat) onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat de door [appellant] bij voornoemde brief ingeroepen rechtsongeldigheid/buitengerechtelijke vernietiging van de allonge niet het beoogde rechtsgevolg heeft gehad. De vordering strekte voorts (kort gezegd) tot veroordeling van [appellant] tot nakoming van de allonge aangaande de huurkorting.

6.2.9.

In die door [geïntimeerde 1] tegen [appellant] aangespannen procedure werd op 14 december 2012 een comparitie van partijen gehouden. Partijen hebben toen een regeling getroffen over de huurkorting en elkaar daarbij finale kwijting verleend ‘terzake van het onderhavige geschil.’

6.2.10.

Bij akte van splitsing van 31 maart 2016 is een deel van het vermogen van [geïntimeerde 1] (toen nog [handelsnaam geïntimeerde 1] ) afgesplitst en overgegaan op [geïntimeerde 2]

In de splitsingsakte is in artikel 4 bepaald dat de verkrijgende vennootschap ( [geïntimeerde 2] ) met ingang van de splitsingsdatum het onder letter (d) van het als bijlage aangehechte splitsingsvoorstel beschreven deel van het vermogen van de splitsende vennootschap ( [geïntimeerde 1] ) verkrijgt onder algemene titel. Onder letter (d) van het splitsingsvoorstel is bepaald dat de vermogensbestanddelen die zijn opgenomen in de aan het voorstel gehechte Bijlage C op de verkrijgende vennootschap ( [geïntimeerde] ) overgaan. In Bijlage C is bepaald dat de volgende vermogensbestanddelen van [geïntimeerde 1] in het kader van de splitsing zullen overgaan op [geïntimeerde 2] :

Alle activa en passiva behorende tot de afdelingen [operations] Operations, [service] Service, [corporate sales] Corporate Sales en [products & marketing] Products & Marketing. (…)

hierna te noemen: het Af te Splitsen Bedrijfsonderdeel.

Tot de activa en passiva van het Af Te Splitsen Bedrijfsonderdeel behoren:

(…)

Alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de ten behoeve van het Af te Splitsen Bedrijfsonderdeel gesloten contracten met externe medewerkers, inhuurbureau’s en andere externe partijen;

(…)

6.2.11.

Bij aangetekende (en op 3 juni 2016 betekende) brief van 2 juni 2016 heeft

[director van de vennootschap 5] (Director [de vennootschap 5] ) “namens [geïntimeerde 2] als rechtsopvolger onder algemene titel van [de vennootschap 6] en [de vennootschap 3]” de huurovereenkomst opgezegd tegen 17 september 2017.

6.2.12.

In de periode daarna – juni 2016 tot medio december 2016 – hebben [appellant] en [geïntimeerde 2] onderhandeld omtrent een eventuele voortzetting van de huur. In de in het kader van deze onderhandelingen gestuurde correspondentie heeft [geïntimeerde] meermalen vermeld: ‘Alle correspondentie en de huurverlenging is onder nadrukkelijk voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Bestuur [geïntimeerde] . Er is pas sprake van een verlenging van de huurovereenkomst nadat de huurovereenkomst door beide partijen rechtsgeldig is getekend. Zolang de huurovereenkomst niet door beide partijen rechtsgeldig is ondertekend, blijft de opzegging van de bestaande huurovereenkomst van kracht.

6.2.13.

Op 15 december 2016 heeft de Raad van Bestuur van [geïntimeerde] gekozen voor een andere huurlocatie.

6.2.14.

Bij brief van 15 december 2016 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat hij de huuropzegging niet als rechtsgeldig heeft erkend omdat het door hem verlangde bewijs van volmacht niet aan hem was toegezonden.

6.2.15.

Bij dagvaarding van 21 februari 2017 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] gedagvaard en daarin (onder meer) gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 2] de huurovereenkomst niet (rechtsgeldig) heeft opgezegd en [geïntimeerde 2] te gebieden de huurovereenkomst vanaf

17 september 2017 voort te zetten, haar te verbieden het gehuurde te ontruimen en haar te gebieden het gehuurde zelf feitelijk te gebruiken en daadwerkelijk in gebruik te blijven houden, een en ander op straffe van een dwangsom.

In deze procedure (hierna: de bodemprocedure) heeft op 11 januari 2018 een zitting plaatsgevonden. Er is, naar partijen tijdens het pleidooi in dit hoger beroep te kennen hebben gegeven, nog geen vonnis gewezen.

Het kort geding bij de kantonrechter

6.3.1.

[appellant] heeft bij dagvaarding van 6 juni 2017 een kort geding aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde 1] en daarbij vorderingen bij wijze van voorlopige voorziening ingesteld met dezelfde strekking als die hij instelde tegen [geïntimeerde 2] in de bodemprocedure (rov. 6.2.15). Meer in het bijzonder vordert [appellant] bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad [geïntimeerde 1] :

1. te gebieden de huurovereenkomst te blijven nakomen totdat de huurovereenkomst is geëindigd;

2. te verbieden het gehuurde te ontruimen en te verlaten en tevens haar te gebieden het gehuurde feitelijk in gebruik te laten houden conform de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en bestemming, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

3. te gebieden al haar overige uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te blijven nakomen overeenkomstig de in de huurovereenkomst bepaalde termijn, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

4. te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

6.3.2.

Aan deze vorderingen legt [appellant] , kort samengevat, ten grondslag dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en niet van rechtswege op 17 september 2017 is geëindigd.

6.3.3.

[geïntimeerde 2] heeft zich in dit kort geding gevoegd aan de zijde van [geïntimeerde 1] . [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover van belang in dit hoger beroep, hierna aan de orde komen.

6.3.4.

Bij het bestreden vonnis (in kort geding) van 4 juli 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen proceskosten.

De kantonrechter oordeelde daartoe, samengevat, als volgt.

De kantonrechter verwerpt het standpunt van [appellant] dat de beschrijving van de afgesplitste vermogensbestanddelen onvoldoende nauwkeurig is. Bovendien heeft [appellant] zelf [geïntimeerde 2] als huurder aangemerkt in de door hem aangespannen bodemprocedure en aldus erkend dat [geïntimeerde 2] de nieuwe huurder van het bedrijfspand is. Verder heeft [appellant] naar eigen zeggen wel naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 2 juni 2016 een bewijs van volmacht gevraagd van [director van de vennootschap 5] , maar nergens blijkt uit dat hij daarbij het standpunt heeft ingenomen dat [geïntimeerde 2] niet de (nieuwe) huurder van het bedrijfspand is (5.8).

De gevorderde voorzieningen zijn ingesteld in de veronderstelling dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [geïntimeerde 1] de huurder van het bedrijfspand is, maar daarover bestaat zoveel onzekerheid dat om die reden de gevorderde voorzieningen afgewezen worden (5.9).

Zelfs indien [geïntimeerde 1] tot 17 september 2017 de huurder van het bedrijfspand is gebleven, is de vordering niet toewijsbaar omdat de huurovereenkomst op grond van de allonge op 17 september 2017 van rechtswege is geëindigd (5.10).

Zelfs indien de opzegging van 2 juni 2016 geen werking heeft, leidt dat niet tot de conclusie dat [geïntimeerde 1] de huurovereenkomst dient na te komen. Er is immers teveel onzekerheid of [geïntimeerde 1] huurder van het bedrijfspand was. Overigens is voorshands aannemelijk dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 3:71 lid 2 BW slaagt, aldus de kantonrechter (5.11).

Hoger beroep

6.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) toewijzing alsnog van zijn vorderingen en tot hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente.

Met de eerste grief maakt [appellant] bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst ten gevolge van de splitsing op [geïntimeerde 2] is overgegaan (5.8).

De tweede grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] ook heeft erkend dat [geïntimeerde 2] huurder van het bedrijfspand is geworden (5.8).

De derde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er zo veel onzekerheid is over de vraag of [geïntimeerde 1] huurder is dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn (5.9).

Met de vierde grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat de allonge niet is vernietigd en dat de huurovereenkomst van rechtswege op 17 september 2017 is geëindigd (5.10).

De vijfde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter omtrent de opzeggingsbrief van 2 juni 2016 en dat er teveel onzekerheid is dat [geïntimeerde 1] als huurder moet worden aangemerkt (5.11).

Met de zesde grief maakt [appellant] bezwaar tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de veroordeling van hem in de proceskosten. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis.

Spoedeisend belang

6.4.2.

Bij pleidooi heeft [geïntimeerde] betwist dat [appellant] (nog steeds) een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] dat verweer niet pas nu kan voeren, maar dat bij memorie van antwoord had moeten doen. Subsidiair heeft [appellant] betoogd dat en waarom hij een spoedeisend belang heeft.

6.4.3.

In het midden kan blijven of [geïntimeerde] dit verweer eerder had moeten voeren. Het hof moet immers als appelrechter in een kort gedingprocedure het spoedeisend belang zo nodig ambtshalve toetsen. Daarbij moet het hof uitgaan van de situatie ten tijde van het te wijzen arrest (toetsing ex nunc).

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] nog steeds een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. Voldoende aannemelijk is dat [appellant] er belang bij heeft dat de leegstand van het bedrijfspand (en de derving van een inkomen uit huuropbrengsten)

zo spoedig mogelijk wordt beëindigd. Dat hij dat ook zou kunnen bereiken door er een andere huurder in te zetten, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, is iets anders en neemt het spoedeisend belang niet weg.

De toewijsbaarheid van de gevraagde voorzieningen.

6.4.4.

[appellant] heeft onder meer en samengevat het volgende betoogd.

Het voorstel tot splitsing omschrijft niet voldoende nauwkeurig welke vermogensbestanddelen bij de splitsing op de verkrijgende rechtspersoon zijn overgegaan. Derden waaronder schuldeisers moeten door raadpleging van het splitsingsvoorstel kunnen weten welke vermogensbestanddelen overgaan. Dat is in dit geval niet duidelijk, zodat de huurovereenkomst gelet op de artikelen 2:334s leden 1 en 3 BW bij de splitsing is achtergebleven bij [handelsnaam geïntimeerde 1] . [appellant] heeft nooit verklaard [geïntimeerde 2] als huurder te erkennen. Er was geen overgang onder algemene titel en evenmin heeft contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW plaatsgevonden. [appellant] heeft in de bodemprocedure [geïntimeerde 2] gedagvaard omdat het [geïntimeerde 2] was die de opzeggingsbrief van 2 juni 2016 had verzonden. [geïntimeerde] kan er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [appellant] daarmee het huurderschap van [geïntimeerde 2] erkende. De kantonrechter heeft bij het bepalen van welke partij huurder was ten tijde van de opzegging op 2 juni 2016 ten onrechte de periode nadien betrokken, aldus [appellant] .

Onder grote druk van [geïntimeerde] heeft [appellant] de allonge getekend, maar nadien heeft [appellant] de allonge met recht vernietigd. Tijdens de nadien door [geïntimeerde] gestarte procedure hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten waarmee zij een regeling troffen die de allonge geheel vervangt, althans daarop heeft [appellant] gerechtvaardigd mogen vertrouwen.

De allonge houdt niet in dat de opzeggingsbepaling uit de huurovereenkomst is komen te vervallen.

6.4.5.

[geïntimeerde] heeft, samengevat, het volgende aangevoerd.

Alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst (met allonges) zijn op 1 april 2016 door een juridische afsplitsing in de zin van artikel 2:334a BW onder algemene titel overgegaan naar [geïntimeerde 2] Hoewel een opzegging eigenlijk niet nodig was gelet op de in de allonge opgenomen afspraak dat de huurovereenkomst op 17 september 2017 van rechtswege zou eindigen, heeft [geïntimeerde 2] er gelet op de voorgeschiedenis met [appellant] voor gekozen om zekerheidshalve de opzeggingsbrief te versturen. In de periode daarna hebben partijen (toch) nog onderhandeld omtrent een eventuele verlenging van de huurovereenkomst. In de in het kader van deze onderhandelingen gestuurde correspondentie heeft [geïntimeerde] meermalen het voorbehoud gemaakt dat de opzegging van kracht blijft zolang geen nieuwe huurovereenkomst rechtsgeldig door partijen is ondertekend.

[appellant] heeft zich naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 2 juni 2016 niet op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde 2] niet zijn huurder zou zijn en niet tot opzegging bevoegd zou zijn. Ook niet in de beweerdelijk gestuurde brief van 7 juni 2016. Evenmin heeft [appellant] dat standpunt ingenomen tijdens de onderhandelingen met [geïntimeerde 2] na juni 2016. Pas bij brief van 15 december 2016, de dag waarop de Raad van Bestuur van [geïntimeerde] koos voor een andere locatie, stelde [appellant] zich ineens op het standpunt dat er geen sprake zou zijn geweest van een rechtsgeldige huuropzegging en verwees hij naar genoemde brief van 7 juni 2016 waarin hij om een bewijs van volmacht van [director van de vennootschap 5] zou hebben gevraagd. Het standpunt dat [geïntimeerde 2] niet de huurder zou zijn heeft [appellant] pas in deze kort gedingprocedure ingenomen, dus pas ruim een jaar nadat de huurovereenkomst namens [geïntimeerde 2] was opgezegd. Bovendien heeft [appellant] [geïntimeerde 2] gedagvaard in de bodemprocedure en daarin onder meer gevorderd dat [geïntimeerde 2] de huurovereenkomst na 17 september 2017 voortzet. Dit zijn allemaal omstandigheden die maken dat [geïntimeerde 2] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [appellant] het huurderschap van [geïntimeerde 2] en de huuropzegging niet in twijfel zou trekken. Diezelfde omstandigheden maken dat het handelen van [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus [geïntimeerde] .

6.4.6.

Het hof oordeelt als volgt.

Of de hiervoor omschreven splitsing nu wel of niet een voldoende nauwkeurige beschrijving bevat, feit is dat [geïntimeerde 2] bij brief van 2 juni 2016 de huurovereenkomst heeft opgezegd en daarbij heeft vermeld dat zij dat doet als rechtsopvolger onder algemene titel van [de vennootschap 6] (dat was een kennelijke verschrijving; bedoeld was [de vennootschap 4] ), de vorige huurder.

6.4.7.

[appellant] heeft naar aanleiding van deze opzeggingsbrief niet het standpunt ingenomen dat [geïntimeerde 2] geen huurder was en de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kon opzeggen. Ook niet in de naar zijn zeggen verstuurde brief van 7 juni 2016 (die volgens [geïntimeerde] nooit door haar is ontvangen). In laatstgenoemde brief verzoekt [appellant] immers alleen om bewijs van volmacht van [director van de vennootschap 5] , die de opzeggingsbrief van 2 juni 2016 heeft ondertekend. Dit laatste punt laat het hof overigens hier verder onbesproken, aangezien [appellant] zelf heeft gesteld dat dit geen relevantie heeft in deze kort gedingprocedure.

Vervolgens is [appellant] in de periode na ontvangst van de opzeggingsbrief met [geïntimeerde 2] gaan overleggen omtrent een eventuele voortzetting van de huur van het bedrijfspand. Bij die onderhandelingen heeft [appellant] nooit het standpunt ingenomen dat [geïntimeerde 2] geen huurder was en de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kon opzeggen, ook niet naar aanleiding van het steeds door [geïntimeerde] herhaalde voorbehoud dat, kort gezegd, de opzegging van de bestaande huurovereenkomst van kracht blijft zolang een eventuele nieuwe huurovereenkomst niet rechtsgeldig door beide partijen is ondertekend na goedkeuring van de Raad van Bestuur van [geïntimeerde] .

Pas in december 2016 maakt [appellant] er bij [geïntimeerde] een punt van dat de huuropzegging niet rechtsgeldig zou zijn gedaan, maar ook dan baseert [appellant] dat niet op een gebrekkige splitsing met als gevolg dat [geïntimeerde 2] geen huurder zou zijn geworden, maar op het feit dat hij tevergeefs om een bewijs van volmacht zou hebben gevraagd.

Vervolgens (februari 2017) start [appellant] een bodemprocedure tegen [geïntimeerde 2] waarbij hij (onder meer) vordert [geïntimeerde 2] te gebieden de huurovereenkomst voort te zetten en [geïntimeerde 2] te verbieden het gehuurde te ontruimen.

Pas in de aanloop naar deze kort gedingprocedure (mei/juni 2017), een jaar na de opzeggingsbrief van 2 juni 2016, is [appellant] het standpunt gaan innemen dat de huurovereenkomst niet onder algemene titel op [geïntimeerde 2] zou zijn overgegaan.

6.4.8.

[appellant] heeft dus gedurende een jaar na de opzeggingsbrief gehandeld op een wijze die niet anders is te interpreteren dan dat [appellant] [geïntimeerde 2] als huurder en contractspartner beschouwde. Het is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om na ommekomst van dat jaar en dus ook op een moment waarop niet meer tijdig op andere wijze tegen 17 september 2017 opgezegd kon worden, de tournure te maken die [appellant] heeft gemaakt en de huuropzegging als ongeldig te kwalificeren. (Het hof laat hier onbesproken of een opzegging, gelet op de allonge, nog nodig was.)

6.4.9.

[appellant] heeft betoogd dat hij goedgelovig was en af ging op de juistheid van hetgeen [geïntimeerde 2] in haar opzeggingsbrief schreef en door [geïntimeerde 2] op het verkeerde been is gezet. Het hof volgt [appellant] daarin niet. Niet valt in te zien hoe [geïntimeerde 2] [appellant] op het verkeerde been heeft gezet. [geïntimeerde 2] is er zelf immers van overtuigd dat zij huurder is geworden van [appellant] . Hetgeen [geïntimeerde 2] in de opzeggingsbrief omtrent de rechtsopvolging onder algemene titel heeft vermeld was een correcte weergave van de juridische situatie, uitgaande van de splitsing van 31 maart 2016. Daaraan doet niet af dat [appellant] (veel) later stelde dat de splitsing niet het genoemde rechtsgevolg heeft gehad. Er is geen enkele aanwijzing dat [geïntimeerde 2] op een wijze heeft gehandeld waardoor pas veel later aan [appellant] bleek dat de juridische vork anders in de steel zat. Er bestond voor [geïntimeerde 2] geen enkele aanleiding om er rekening mee te houden dat [appellant] de splitsing/overgang onder algemene titel zou gaan betwisten. Integendeel, alles wees er op dat [appellant] [geïntimeerde 2] als huurder erkende. Anders gezegd: het is niet zo dat door toedoen van [geïntimeerde 2] aan [appellant] pas veel later een omstandigheid is gebleken die in de visie van [appellant] zou moeten leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde 2] niet zijn huurder was. Wat er is gebeurd is dat [appellant] , nadat hij een jaar lang [geïntimeerde 2] als zijn huurder had behandeld (en dat overigens nog steeds doet in de aanhangige bodemprocedure), een redenering heeft gezocht op grond waarvan hij de huuropzegging niet zou hoeven te accepteren. Zoals hiervoor geoordeeld is dit onder de geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Slotsom

6.5.

Dit betekent dat de gevraagde voorzieningen niet toewijsbaar zijn. De kwesties van, kort gezegd, de splitsing en de allonge en daarmee de grieven behoeven daarom geen (nadere) bespreking. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 716,-- aan griffierecht en op € 2.682,-- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, M. van Ham en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 april 2018.

griffier rolraadsheer