Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:133

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-01-2018
Datum publicatie
17-01-2018
Zaaknummer
200.186.911_01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2017:3266
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Haviltex, uitleg bepaling in overeenkomst.

Artikel 6:248 lid 1 BW.

Lacune.

Opvulling aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst.

Projectontwikkeling.

Verkoop en overdracht van (bouw) grond. Besluitvorming over de wijziging van de bestemming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2018/378
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.186.911/01

arrest van 16 januari 2018

in de zaak van

1 [appellante 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats] ,

3. [appellante 3],
wonende te [woonplaats] ,

4. [appellant 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. A. Groenewoud te Breda,

tegen

[Grondbank] Grondbank B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [Grondbank] ,

advocaat: mr. B.F.J. Bollen te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 juli 2017 in het hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda van 2 december 2015, gewezen tussen [appellanten c.s.] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en [Grondbank] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

5 Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 10 november 2017, waarbij de raadslieden spreekaantekeningen hebben overgelegd en mr. Groenewoud producties in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft de door mr. Bollen voor de comparitie ingediende akte en de daarbij behorende producties geweigerd omdat deze stukken te laat zijn ingediend, zoals aan de raadslieden is medegedeeld bij e-mail van 1 november 2017.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

6.1.

Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat er in artikel 16 onder f van de koopovereenkomst een lacune is, die moet worden opgevuld aan de hand van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). Het hof heeft partijen uitgenodigd voor een comparitie zodat zij zich kunnen uitlaten over de door het hof aanvaarde lacune in de overeenkomst en de omstandigheden die moeten worden betrokken bij het opvullen van de lacune aan de hand van de redelijkheid en billijkheid, alsmede met het oog op het beproeven van een minnelijke regeling.

6.2.

[Grondbank] is ter gelegenheid van de comparitie ingegaan op de door het hof aanvaarde uitleg van de overeenkomst. Zij heeft het standpunt naar voren gebracht dat in het tussenarrest sprake is van kennelijke misslagen van feitelijke en juridische aard.

6.3.

[Grondbank] heeft betoogd dat het hof niet in zijn overwegingen heeft betrokken haar standpunt (memorie van antwoord, 3.38-3.39, producties 14A en 14B) dat de gemeente Tilburg in 2002 aandacht heeft besteed aan de mogelijkheid van woningbouw op de bewuste percelen, dat de gemeente heeft bepaald dat binnen de planperiode van 10 jaar er op de bedoelde locatie geen woningbouw zal plaatsvinden, en dat de gemeente daarom de agrarische bestemming heeft gehandhaafd: een bewuste en definitieve keuze. [Grondbank] heeft ook gewezen op de overweging van het College van Gedeputeerde Staten dat een woningbouwbestemming niet op haar plaats wordt geacht.

Het hof verwerpt dit betoog. Het standpunt van [Grondbank] over deze besluitvorming van de gemeente Tilburg is reeds in aanmerking genomen in het tussenarrest. In dat arrest is het oordeel van het hof tot uitdrukking gebracht dat deze besluitvorming betrekking had op de kortere termijn (10 jaar vanaf 2002) en geenszins kan worden aangemerkt als een keuze of intentie van de gemeente, voor de langere termijn, “om nog gedurende vele jaren de agrarische bestemming (boerderijen, fruitteelt) ongewijzigd te laten” (r.o. 3.14). De gemeente heeft, in de woorden van mr. Van Tilburg ter gelegenheid van de comparitie na tussenarrest, besloten: “nu even niet”. Dat is wezenlijk anders dan: “nooit” of “gedurende vele jaren niet”. De besluitvorming van de gemeente (productie 14A) kan niet op één lijn worden gesteld met een keuze voor iets anders dan bebouwing, zoals een natuurgebied. [appellanten c.s.] heeft gewezen op de Structuurvisie Noordoost 2020 van 12 december 2009 (tussenarrest, 3.2 h en j) en zij heeft onweersproken gesteld dat al vanaf 1999 steeds sprake is geweest van een intentie om huizen te bouwen, die uiteindelijk heeft geleid tot de wijziging van het bestemmingsplan in 2014. [Grondbank] erkent dat zij de onderhavige percelen in 1999 heeft gekocht omdat op enig moment, bij voorkeur zo snel mogelijk, huizen zouden kunnen worden gebouwd. Hierover was eind 2009, anders dan partijen in 1999 hadden verwacht, nog geen uitsluitsel gegeven, zoals het hof in het tussenarrest heeft overwogen.

6.4.

[Grondbank] heeft verder betoogd dat het hof een keuze moest maken tussen enerzijds haar interpretatie van artikel 16 onder f van de koopovereenkomst en anderzijds de interpretatie van [appellanten c.s.] , en niet de vrijheid had deze overeenkomst zelfstandig uit te leggen, zoals het hof heeft gedaan bij de overweging dat sprake is van een leemte.

Het hof verwerpt ook dit betoog. Het staat de rechter in algemene zin, en ook hier, vrij een overeenkomst zelfstandig uit te leggen, ook al heeft geen van partijen de uitleg waarvoor het hof kiest verdedigd (HR 23 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1770, NJ 1996, 566 m.nt. H.J. Snijders). Anders dan [Grondbank] lijkt te betogen, is er in het debat tussen partijen geen enkele aanwijzing voor de conclusie dat partijen eenstemmig uitgaan van een bepaalde uitleg van de koopovereenkomst of een bepaalde uitleg van de koopovereenkomst hebben uitgesloten. De comparitie is gelast om partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de uitleg van de koopovereenkomst en de omstandigheden die relevant zijn bij het opvullen van de lacune aan de hand van de redelijkheid en billijkheid (tussenarrest, 3.22-3.24). Partijen hebben zich ter gelegenheid van de comparitie hierover uitgelaten. Daarom is ook geen sprake van een verrassingsbeslissing. Het hof heeft evenals partijen de (tekst van de) koopovereenkomst vooropgesteld en het hof heeft de standpunten van partijen over de uitleg van de koopovereenkomst in aanmerking genomen. [Grondbank] heeft niets naar voren gebracht dat kan leiden tot een andere uitleg.

6.5.

In het licht van het voorgaande is er geen reden [appellanten c.s.] in de gelegenheid te stellen te reageren op deze argumentatie van [Grondbank] .

6.6.

Aan de orde is de vraag hoe de lacune in de koopovereenkomst moet worden opgevuld aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst.

6.7.

[appellanten c.s.] heeft ter gelegenheid van de comparitie naar voren gebracht dat partijen er steeds van zijn uitgegaan dat huizen op de onderhavige percelen zouden worden gebouwd, dat het bestemmingsplan in 2014 is gewijzigd, dat de percelen in de fasering zijn meegenomen en dat [Grondbank] de percelen intussen heeft overgedragen aan de bouwcombinatie (waarvan de gemeente, een andere projectontwikkelaar en een aan [Grondbank] gelieerde rechtspersoon lid zijn) voor een prijs van € 47 per vierkante meter. De initiële betaling in 1999 is volgens [appellanten c.s.] ongeveer 25% van € 47 per vierkante meter, terwijl de gevorderde bijbetaling nominaal, exclusief de indexering, neerkomt op nog eens ongeveer 25% van € 47 per vierkante meter. Dit betekent volgens [appellanten c.s.] dat, indien de vordering wordt toegewezen, de familie inclusief CPI-indexering tot 2009 iets meer dan de helft ontvangt van de prijs die de grondbank voor de percelen heeft ontvangen (€ 28 per vierkante meter; spreekaantekeningen [appellanten c.s.] voor de comparitie, nr. 33), waarbij het restant beschikbaar is voor de kosten van het begeleiden van de wijziging van het bestemmingsplan vanaf de jaren ’90 en voor winst, nog daargelaten het antwoord op de vraag in hoeverre de prijs van € 47 per vierkante meter wordt beïnvloed door overwegingen van fiscale of boekhoudkundige aard in de betrokken organisaties (ook de andere projectontwikkelaar en de gemeente hebben percelen ingebracht tegen dezelfde prijs: het gaat dus steeds om transacties waarbij alle partijen aan beide zijden vertegenwoordigd zijn). [appellanten c.s.] heeft zich ook beroepen op verschillende taxaties en zij heeft betoogd dat de marktontwikkelingen de afgelopen jaren buitengewoon gunstig zijn, waardoor de huizen voor veel meer geld kunnen en zullen worden verkocht. Dit leidt tot een veel hogere waardering van de grond, aldus [appellanten c.s.] , die uitgaat van een marktwaarde van tenminste € 350 per vierkante meter in 2017 voor juridisch en technisch bouwrijpe grond, of € 188 per vierkante meter voor ruwe bouwgrond met onherroepelijke woonbestemming, na aftrek van kosten (spreekaantekeningen [appellanten c.s.] voor de comparitie, 34, 36); [appellanten c.s.] zou nu zelfs voor ruwe bouwgrond € 50 per vierkante meter ontvangen (spreekaantekeningen [appellanten c.s.] voor de comparitie, 44). [appellanten c.s.] wijst erop dat [Grondbank] ook een (ruime) marge tegemoet mag zien op de ontwikkeling van vrije sector huizen. [appellanten c.s.] stelt dat de vertraging vanaf 2009 achteraf gezien een meevaller is, omdat de huizenprijzen in de jaren na 2009 veel lager waren; in feite zou de bouw om deze reden pas nu op gang zijn gekomen, ook ingeval de bestemming woningbouw al in 2009 zou zijn gekozen. Al met al is er geen nadeel voor [Grondbank] doordat de bestemming niet in 2009 maar pas in 2014 is gewijzigd, aldus [appellanten c.s.] [Grondbank] kon de percelen ook vanaf 1999 verpachten en dat levert volgens [appellanten c.s.] ook zeker € 5.000 per jaar op.
heeft er verder op gewezen dat partijen vanaf 2008 veel overleg hebben gevoerd over de mogelijke aankoop van andere aan [appellanten c.s.] toebehorende percelen, die naast de in 1999 verkochte percelen zijn gelegen, en dat [Grondbank] in de periode 2008-2010 uitging van ongeveer € 78,- per vierkante meter en dit zelfs heeft geboden, zodat het project kennelijk toen aantrekkelijk was (producties 30 en verder). Al lang, vanaf 2008 en eerder, is volgens [appellanten c.s.] duidelijk dat op de in 1999 aangekochte gronden zou worden gebouwd (producties 31, 37 en 38 en verder): ook de gemeente ging hier steeds van uit. De dassenburcht en de stankcirkel hebben gezorgd voor vertraging, maar het afzien van de woonbestemming was volgens [appellanten c.s.] nooit aan de orde. Volgens [appellanten c.s.] wijkt de bestemmingsplanwijziging van 2014 wat betreft de bebouwing niet of nauwelijks af van het voorlopig ontwerp uit 2008 (productie 29).

6.8.

[Grondbank] heeft ter gelegenheid van de comparitie naar voren gebracht dat zij zich steeds heeft ingespannen voor de gewenste bestemmingswijziging, die uiteindelijk ook is gelukt. Dit heeft veel geld gekost: een team van mensen heeft jarenlang gewerkt. [appellanten c.s.] heeft volgens [Grondbank] veel profijt van al deze inspanningen, nu andere percelen nog in handen zijn van de familie en voor veel meer geld kunnen worden verkocht. [Grondbank] betoogt dat betrokkenen steeds met de gemeente discussie hebben moeten voeren over nut en noodzaak van de nieuwe wijk en dat dus tot in een laat stadium niet duidelijk was dat de wijk zou worden gebouwd; verder was er lange tijd, zeker in 2010, onzekerheid over de verdeling tussen sociale huizen en vrije sector huizen, hetgeen een sterke impact heeft op de waarde van de grond. Thans geldt volgens [Grondbank] een exploitatieplan, waardoor de grond minder waard is, omdat vergoedingen verschuldigd zijn aan de gemeente. Indien de gemeente minder huizen zou hebben toegestaan, of meer sociale huur, dan zou de gemeente volgens [Grondbank] de stekker uit het project hebben getrokken in verband met verliezen op de grondexploitatie. Het ondernemersrisico van [Grondbank] is in de overeenkomst beperkt tot 10 jaar, zo stelt zij.
stelt dat zij zoals altijd ook in dit project heeft gewerkt met een rente-opslag of risico-opslag van 7,5% per jaar, waardoor een project alleen haalbaar en rendabel is wanneer binnen enkele jaren (in dit geval: binnen enkele jaren vanaf 1999) wordt gebouwd; anders “verdampt” de waarde. [Grondbank] heeft, zo stelt zij, gespeculeerd dat de huizen rond 2002-2003 zouden worden gebouwd; dit is niet gebeurd, zodat het project volgens [Grondbank] verlieslatend is. De kostprijs voor de ruwe grond – de eerste betaling uit 1999, vermeerderd met 7,5% per jaar tot heden – is volgens [Grondbank] hoger dan (i) de inbrengwaarde die [Grondbank] voor de grond heeft ontvangen en (ii) de taxatiewaardes in de door [appellanten c.s.] overgelegde taxaties uit 2014, 2016 en 2017. Dit is een aanzienlijk nadeel voor [Grondbank] , zo betoogt zij. [Grondbank] schetst drie scenario’s:
(a) Indien de gemeente in 2009 de bestemming natuur zou hebben gekozen, dan zou [Grondbank] een nadeel van € 1,47 miljoen hebben geleden, namelijk de betaling in 1999 vermeerderd met 7,5% per jaar, aldus [Grondbank] .
(b) Indien de gemeente in 2009 de bestemming woningbouw zou hebben gekozen, dan zou [Grondbank] een nadeel van € 655.000,- of (€ 655.000,- + € 712.242,- =) € 1.367.242,- hebben geleden, uitgaande van de betaling in 1999, vermeerderd met 7,5% per jaar, de bijbetaling in 2009 en een geschatte waarde van € 30,- per vierkante meter grond in 2009 (op grond van de taxatie uit 2014), aldus [Grondbank] .
(c) De gemeente heeft volgens [Grondbank] in 2009 de definitieve bestemming agrarisch gekozen, zodat geen bijbetaling verschuldigd is; in deze situatie was er voor [Grondbank] in 2009 een nadeel van € 1,1 miljoen, uitgaande van de betaling in 1999, vermeerderd met 7,5% per jaar, en een grondwaarde in 2009 van € 7,- per vierkante meter.
De verwachting is op dit moment dat ongeveer 80-100 huizen zullen worden gebouwd op de onderhavige percelen, dat de aannemer in 2018 begint aan de bouw van 40 van deze huizen en dat de andere 40-60 huizen later worden gebouwd, aldus [Grondbank] . In het plangebied worden volgens haar in totaal 380 huizen gebouwd. [Grondbank] stelt dat er in 2009 geen ander uitzicht op woningbouwontwikkeling was dan in 1999; zij verwijst naar de Structuurvisie Noordoost 2020 en de Structuurvisie Udenhout 1993 en legt uit dat zij de grond heeft gekocht op deze basis, in de hoop dat de bouw in 2002-2003 zou beginnen.

6.9.

Het hof komt, in aanmerking genomen de inlichtingen die partijen hebben verstrekt, tot de volgende beoordeling.

6.10.

Het gaat bij het opvullen van de lacune om alle relevante omstandigheden op het tijdstip van dit arrest, gewogen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst, met inbegrip van toekomstige ontwikkelingen waarover voldoende zekerheid bestaat, zodat daarmee nu al rekening kan worden gehouden. Verwachtingen en onzekerheden die op enig tijdstip in het verleden hebben bestaan worden meegewogen, maar voor zover nu meer duidelijkheid daarover is ontstaan, is dat ook relevant.

6.11.

Als niet of onvoldoende weersproken staat vast:

  • -

    a) de koopovereenkomst strekt voor zover hier relevant tot overdracht van (bouw) grond tegenover een initiële betaling en onder voorwaarden na verloop van tijd een bijbetaling, met het oog op projectontwikkeling, namelijk de bouw van huizen na een wijziging van de bestemming;

  • -

    b) de bestemming is vanaf 2014 wonen;

  • -

    c) de huizen zullen worden gebouwd vanaf 2018;

  • -

    d) de huizenmarkt ontwikkelt zich buitengewoon gunstig;

  • -

    e) [Grondbank] is steeds positief geweest over het project en is dat nog steeds; zij heeft in 2010 € 78 per vierkante meter geboden en zij gaat ook nu nog steeds door met het project;

  • -

    f) de opbrengst voor [appellanten c.s.] is inclusief de bijbetaling en indexering tot 2009 € 28 per vierkante meter: iets meer dan de helft van de prijs die [Grondbank] voor de grond heeft ontvangen (€ 47 per vierkante meter).

6.12.

Verder is van belang:

  • -

    g) [Grondbank] heeft geen inzicht gegeven in de omvang van de gemaakte kosten (projectbegeleiding, wijziging van de bestemming, overleg met alle instanties) en de wijze waarop deze worden toegerekend aan verschillende percelen;

  • -

    h) [Grondbank] heeft niets gesteld over de kosten van kapitaal en zij heeft haar rendementseis van 7,5% in het geheel niet toegelicht aan de hand van een concrete met cijfers onderbouwde analyse van haar bedrijfsplannen vanaf 1999;

  • -

    i) [Grondbank] heeft haar standpunt dat (substantiële) kosten voortvloeien uit het exploitatieplan in het geheel niet toegelicht aan de hand van concrete cijfers;

  • -

    j) [Grondbank] heeft ook niet uitgelegd dat en waarom het project alleen rendabel kon zijn indien de huizen in de periode rond 2002 of 2003 zouden worden gebouwd;

  • -

    k) uit de positieve houding van [Grondbank] in de loop van de jaren volgt dat het project voldoet aan de eisen of verwachtingen wat betreft het verwachte rendement;

  • -

    l) [Grondbank] heeft geen inzicht gegeven in de verwachte opbrengsten van het project als geheel, inclusief de werkzaamheden van de aan haar gelieerde vennootschap die deelneemt aan de bouw van de huizen.

6.13.

Bij gebreke van een toelichting over de gemaakte kosten kan niet worden gezegd dat het verschil tussen de opbrengst voor [appellanten c.s.] (€ 28) en de door [Grondbank] ontvangen prijs (€ 47) niet voldoende is voor het dekken van de kosten, nog daargelaten het antwoord op de vraag in hoeverre deze prijs is bepaald door overwegingen van fiscale of boekhoudkundige aard door partijen die aan beide zijdes van de transactie vertegenwoordigd zijn. Met betrekking tot de rendementseis van 7,5% en de eis dat in 2002/2003 zou kunnen worden gebouwd, kan nog worden opgemerkt dat niets is gesteld waaruit volgt dat [appellanten c.s.] met deze eisen rekening heeft moeten houden. De positieve houding van [Grondbank] volgt reeds uit de omstandigheid dat zij in een laat stadium (2010) nog € 78 per vierkante meter heeft geboden om nog meer grond aan te schaffen. Als de grond toen zoveel waard was, en [Grondbank] wegens teleurstellende vooruitzichten en hoge rendementseisen uit het project had willen stappen, had zij haar grondpositie, naar moet worden aangenomen, zonder moeite aan een ander kunnen overdragen voor in elk geval meer dan € 28 per vierkante meter (initiële betaling + bijbetaling inclusief indexering tot 2009). Het is redelijk, wat betreft het verwachte rendement van het project, om met de hele groep [Grondbank] rekening te houden, reeds omdat [appellanten c.s.] onweersproken stelt dat er in 1999 één vennootschap was waarmee zij zaken heeft gedaan, en dat later de grondbank is afgesplitst van de bouwcombinatie/aannemer.

6.14.

Het hof is van oordeel dat de onzekerheid die in de loop van de jaren kan hebben bestaan over de bouw van huizen op de in 1999 verkochte percelen, tegen de achtergrond van al deze aspecten, van geringe betekenis is bij het opvullen van de lacune. De omstandigheid dat het in de loop van de jaren mis had kunnen gaan, is niet zwaarwegend, nu het uiteindelijk heel goed gaat.

6.15.

Het moet er in het licht van al deze omstandigheden, in onderling verband bezien, voor worden gehouden dat het project, naar moet worden verwacht, ook indien de volledige bijbetaling inclusief indexering en de wettelijke rente wordt voldaan, een goed rendement voor [Grondbank] zal opleveren. Tegen de achtergrond van het voorgaande moet worden aangenomen dat dit rendement mag worden verwacht ondanks (i) de vertraging vanaf 2009 tot de wijziging van de bestemming in 2014 en (ii) de vertraging door de fasering in het exploitatieplan, waardoor de huizen pas vanaf 2018 worden gebouwd.

6.16.

Het voorgaande betekent dat de lacune aan de hand van de redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard van de overeenkomst, wordt opgevuld door de bepaling dat de bijbetaling geheel is verschuldigd.

6.17.

[appellanten c.s.] maakt naar het oordeel van het hof terecht aanspraak op de CPI-indexering, zoals vastgelegd in artikel 16 onder d van de koopovereenkomst. Het hof ziet in alle door partijen verstrekte inlichtingen goede gronden voor de conclusie dat het redelijk en billijk is deze indexering te laten doorlopen vanaf 1 januari 2017 tot de dag van betaling, zoals [appellanten c.s.] heeft gevorderd. Dit onderdeel van het gevorderde zal dan ook worden toegewezen.

6.18.

[appellanten c.s.] vordert verder vergoeding van de wettelijke rente vanaf 19 november 2014. Dit is de dag waarop de wijziging van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De vordering van [appellanten c.s.] is gebaseerd op artikel 16 onder a van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de bijbetaling wordt voldaan “zodra vaststaat dat het verkochte geheel of gedeeltelijk wordt betrokken in een planontwikkeling waarbij woningbouw en utiliteitsbouw zal plaatsvinden”. [Grondbank] heeft deze vordering bestreden, waarbij zij zich beroept op artikel 16 onder e van de koopovereenkomst. In artikel 16 onder e is opgenomen: “Uitbetaling van de bijbetaling zal geschieden voordat met bebouwing in het betreffende plangebied zal worden aangevangen en heeft tot gevolg dat het verbod tot bebouwing van het verkochte komt te vervallen.” [Grondbank] betoogt dat het exploitatieplan bebouwing pas in 2018 mogelijk maakt (productie 23 van [appellanten c.s.] ), zodat betaling pas in 2018 moet geschieden, gelet op artikel 2.10 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, waarin staat dat de bouwvergunning wordt geweigerd ingeval van strijd met een exploitatieplan.

Het hof is van oordeel dat het verweer van [Grondbank] ongegrond is. [appellanten c.s.] heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs, op de voet van het bepaalde in artikel 16 onder a, mogen aannemen dat haar vordering in verband met bijbetaling in die bepaling wordt geregeld. Aldus is een termijn voor de nakoming overeengekomen, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden doordat de bijbetaling binnen die termijn (19 november 2014) niet is verricht. [Grondbank] heeft geen andere datum dan 19 november 2014 naar voren gebracht als datum waarop het verkochte is betrokken in een planontwikkeling waarbij woningbouw zal plaatsvinden. [appellanten c.s.] heeft verder bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mogen aannemen dat het bepaalde in artikel 16 onder e, gelet op de tekst en de context daarvan, samenhangt met het verval van het verbod van bebouwing: na de betaling is de instemming van [appellanten c.s.] niet meer vereist. Uit artikel 16 onder e kan naar het oordeel van het hof, tegen de achtergrond van het bepaalde in artikel 16 onder a, redelijkerwijs niet worden afgeleid dat de bijbetaling niet eerder verschuldigd is. Het gevorderde wat betreft de wettelijke rente is verder niet bestreden en moet worden toegewezen.

6.19.

De conclusie van het voorgaande is dat de grieven slagen en geen verdere behandeling behoeven, dat het door [Grondbank] gevorderde moet worden afgewezen en dat het door [appellanten c.s.] gevorderde moet worden toegewezen. Het debat in eerste aanleg over de vordering van 2% ten gunste van Van der Heiden kan buiten beschouwing blijven, nu [appellanten c.s.] in hoger beroep haar eis heeft gewijzigd, waarna [Grondbank] niet is ingegaan op het toe te wijzen bedrag van € 800.625,04. Het hof merkt nog op dat [appellanten c.s.] in de appeldagvaarding € 872.198,24 heeft gevorderd en haar eis bij memorie van grieven kennelijk heeft verminderd tot de daarin genoemde bedrag van € 800.625,04.

6.20.

[Grondbank] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in beide instanties worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van [appellanten c.s.] begroot op € 282,00 voor vast recht en € 9.030,00 voor salaris advocaat in eerste aanleg (conclusie van antwoord in conventie 1, comparitie 1, akte uitlating na comparitie ½ = 2,5 punten, tarief € 2.580,00; conclusie van eis in reconventie 1, comparitie 1 = 2 punten, tarief € 2.580,00 x factor 0,5) en op € 94,08 voor exploot van dagvaarding, € 314,00 voor vast recht en € 15.580,00 voor salaris advocaat in hoger beroep (memorie van grieven 1, pleidooi 2, comparitie 1 = 4 punten, tarief € 3.895).

7 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende

wijst af het door [Grondbank] gevorderde;

veroordeelt [Grondbank] aan [appellanten c.s.] € 800.625,04 te betalen, te vermeerderen met de overeengekomen CPI-indexeringen met ingang van 1 januari 2017 en met de wettelijke rente over het totaalbedrag met ingang van 19 november 2014, telkens tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [Grondbank] al hetgeen [appellanten c.s.] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [Grondbank] heeft voldaan aan [appellanten c.s.] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;

veroordeelt [Grondbank] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten c.s.] begroot op € 282,00 voor vast recht en € 9.030,00 voor salaris advocaat in eerste aanleg en op € 94,08 voor exploot van dagvaarding, € 314,00 voor vast recht en € 15.580,00 voor salaris advocaat in hoger beroep, en in de nakosten van € 131,00 indien dit arrest niet wordt betekend dan wel € 199,00 indien dit arrest wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW indien en voor zover [Grondbank] dit niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest heeft voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, L.S. Frakes en A.C. Metzelaar en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2018.

griffier rolraadsheer