Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2018:1170

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
20-03-2018
Datum publicatie
21-03-2018
Zaaknummer
200.203.550_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2016:6742, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Opschorting van huurbetalingen bij gebreken. Geen recht op opschorting meer, wanneer de huurder geen redelijke gelegenheid biedt tot herstel van gebreken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.203.550/01

arrest van 20 maart 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. L.E. van Hevele te Oostburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.J. Nieuwenhuijse te Terneuzen,

op het bij exploot van dagvaarding van 9 november 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 19 oktober 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4784366/16-577)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 2 maart 2016.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met zeven producties en een wijziging van de eis in reconventie;

  • -

    de memorie van antwoord met een productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  • -

    [geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] .

  • -

    [geïntimeerde] heeft de woning met ingang van 1 december 2013 verhuurd aan [appellante] voor een huurprijs van (bij aanvang van de huur) € 680,-- per maand. Artikel 10.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

‘Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde – behoudens in noodgevallen – na voorafgaande mededeling op werkdagen tussen 8.00 en 18.00 uur te allen tijde te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde, het verrichten van werkzaamheden en voor taxaties.’

- Bij gelegenheid van de aanvang van de huur hebben de partijen een schriftelijke verklaring ondertekend waarin staat dat het pand in goede staat is opgeleverd en waarin verder onder meer het volgende staat:

‘Verhuurder verklaart dat de volgende zaken in orde gemaakt gaan worden.

Buitenpoort naar tuin. Sluiting zal in orde gemaakt worden.

Voordeur. Deur dient na dicht trekken automatisch dicht te blijven.

De schoorsteen zal worden geïnspecteerd en geveegd.

Het dak zal nog geïnspecteerd worden.’

  • -

    Medio september 2015 had [appellante] de huur over de maanden maart, juli en september 2015 nog niet betaald.

  • -

    [geïntimeerde] en [appellante] hebben op 17 september 2015 afgesproken dat [geïntimeerde] op zaterdag 19 september 2015 bepaalde werkzaamheden in het gehuurde zou uitvoeren. Deze afspraak is echter niet uitgevoerd omdat [appellante] op zaterdag 19 september 2015 in verband met een ziekenhuisopname niet aanwezig kon zijn en zij [geïntimeerde] niet tijdens haar afwezigheid in de woning wilde toelaten.

  • -

    [geïntimeerde] heeft [appellante] vervolgens bij brief van 25 september 2015 op de betalingsachterstand gewezen en [appellante] verzocht om de achterstallige huur over de maanden maart, juli en september 2015 en de huur over de maand oktober 2015 voor het einde van september 2015 te voldoen.

  • -

    Bij brief van 2 oktober 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] het volgende meegedeeld:

‘We konstateren dat de huur voor October nog niet betaalt is.

U bent nu 4 maanden in achterstand wat huur betreft!

U bent hierdoor zwaar in gebreke.

Wij verzoeken U dat al de huren voor 7 October betaald worden.’

- De advocaat van [appellante] heeft [geïntimeerde] bij brief van 9 oktober 2015 onder meer het volgende meegedeeld:

‘Reeds herhaalde malen heeft cliënte u verzocht een aanzienlijk aantal gebreken aan de door haar gehuurde woning te verhelpen. Ondanks dat u daartoe ruimschoots in de gelegenheid bent gesteld dient cliënte nog te constateren dat u hieraan nog immer niet hebt voldaan.

De door cliënte geconstateerde gebreken aan de door haar gehuurde woning betreffen:

(…)

Daarnaast en bovendien hebt u zich bij het aangaan van de huurovereenkomst verbonden een aantal zaken in orde te maken aan welke verplichting u niet, althans gedeeltelijk, hebt voldaan.

Daar cliënte u inmiddels ruimschoots in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken te

verhelpen bent u dienaangaande in verzuim en kan cliënte dit verhelpen van de gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op u verhalen, desgewenst door deze kosten in mindering op de huurprijs te brengen.

In dat kader heeft cliënte inmiddels de betaling van de huurpenningen opgeschort. Cliënte zal een gerenommeerd bedrijf verzoeken wat betreft het herstel een offerte uit te brengen. Zodra zij deze offerte heeft mogen ontvangen zal zij u daarvan kopie doen toekomen. Vervolgens zal zij opdracht geven de gebreken te herstellen, en zoals hiervoor reeds aangekondigd, de kosten daarvan met de huurpenningen verrekenen.

U kunt het bovenstaande enkel voorkomen door binnen nu en een maand een gerenommeerd bedrijf opdracht te geven de gebreken te herstellen, waarbij zodra zulks is gebeurd cliënte de betalingen van de huurtermijnen, inclusief de termijnen dewelke thans als gevolg van uw nalatigheid onbetaald zijn gebleven zal voldoen.’

  • -

    De advocaat van [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens bij brief van 19 oktober 2015 een offerte van aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] te [plaats] gezonden voor het verrichten van werkzaamheden aan de woning. De offerte beloopt een bedrag van € 6.500,-- exclusief btw.

  • -

    Bij brief van 23 oktober 2015 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellante] meegedeeld dat [appellante] de huur over de maanden maart, juli, september en oktober 2015 ten onrechte onbetaald heeft gelaten. In de brief staat voorts onder meer het volgende:

‘Cliënt ontving een schrijven van uw raadsman. Uit dat schrijven maak ik op dat u van mening bent dat er verschillende gebreken aan het gehuurde zijn en dat cliënt deze dient te herstellen. Cliënt was met u overeengekomen dat hij de zaken - ondanks dat diverse herstel- en onderhoudswerkzaamheden voor uw rekening dienen te komen - in orde zou maken. U was hiervoor een datum overeengekomen. U heeft er echter voor gekozen om de werkzaamheden geen doorgang te laten vinden door cliënt geen toegang te verschaffen tot het gehuurde.

Namens cliënt verzoek ik u hierbij om cliënt alsnog zo spoedig als mogelijk de toegang te verlenen tot het gehuurde zodat hij de werkzaamheden uit kan voeren.

Ik verneem graag binnen 7 dagen na dagtekening van dit schrijven welke data u hiervoor schikt.

Wellicht ten overvloede, wijs ik u er op dat - indien er al gesproken zou kunnen

worden van ernstige gebreken - u dat het recht niet geeft om de huur op te schorten. U heeft dan ook geen enkele grondslag om de huur niet te voldoen (…)’

In de brief is voorts meegedeeld, kort gezegd, dat [geïntimeerde] de huur opzegt per 1 februari 2016 en dat, als [appellante] die opzegging niet aanvaardt, rechtsmaatregelen zullen worden genomen.

  • -

    Bij een zich niet bij de gedingstukken bevindende maar wel in de processtukken genoemde brief van 28 oktober 2015 heeft de advocaat van [appellante] meegedeeld dat [appellante] niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst. In de brief is [geïntimeerde] gesommeerd tot herstel van gebreken door een gerenommeerd bedrijf.

  • -

    Tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak, op 26 januari 2016, had [appellante] de huur over de maanden maart 2015, juli 2015 en september 2015 tot en met januari 2016 nog niet voldaan. Het aantal maanden onbetaalde huur bedroeg toen dus zeven.

  • -

    Op 1 mei 2016 had [appellante] ook de huur over de maanden februari tot en met mei nog niet betaald. Het aantal maanden onbetaalde huur bedroeg toen dus elf.

  • -

    Op 2 mei 2016, ruim drie weken voor de in eerste aanleg op 24 mei 2016 gehouden comparitie van partijen, heeft [appellante] aan [geïntimeerde] € 6.120,-- (negen maanden huur ad € 680,-- per maand) betaald. Na die betaling waren van de vervallen huurtermijnen alleen de maanden april en mei 2016 nog niet voldaan.

  • -

    In het proces-verbaal van de op 24 mei 2016 gehouden comparitie van partijen staat voor zover nu van belang het volgende:

‘Partijen delen mee dat [appellante] op 2 mei 2016 een bedrag van € 6.120,00 heeft betaald aan achterstallige huur.

In overleg met partijen verwijst de kantonrechter de zaak naar de rol van 13 juni 2016, zodat partijen zich kunnen uitlaten over het herstel van de vijver, de schuifpui en het vegen van de schoorsteen en over de plaatsing van een nieuwe koelkast en een nieuwe oven. Voorts kunnen partijen zich uitlaten over betaling van de achterstallige huur en over de uitkomst van nadere schikkingsonderhandelingen.’

  • -

    Op 28 juli 2016 is [geïntimeerde] bij de woning van [appellante] geweest. De partijen verschillen van mening over hetgeen zich daar toen precies heeft afgespeeld.

  • -

    Bij e-mail van vrijdag 29 juli 2016, 11:33 uur, heeft de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:

‘Uw cliënt kan morgen om 12.00 uur de oven en koelkast in gerepareerde staat bij cliënte terugbrengen en installeren. Indien uw cliënt van die gelegenheid gebruik wenst te maken om nog andere reparaties te verrichten verneem ik dat graag waarbij ik dien op te merken dat niet zoals uw cliënt meent te moeten beweren slechts de zaken vermeld in het proces-verbaal van comparitie dienen te moeten worden hersteld, immers dienen partijen zich ook uit te laten over de nadere schikkingsonderhandelingen betreffende de andere gebreken.

Overigens zal cliënte zich morgen laten vervangen door haar oudste zoon.

Graag verneem ik of morgen 12.00 uur uw cliënt schikt en zo ja wat hij voornemens is te herstellen.’

  • -

    Op 30 juli 2016 is [geïntimeerde] wederom bij de woning van [appellante] geweest. Ook over wat zich daar toen precies heeft afgespeeld, verschillen de partijen van mening.

  • -

    Bij (per fax verzonden) brief van 9 augustus 2016 heeft de advocaat van [appellante] aan kantonrechter onder meer het volgende meegedeeld:

‘Ondanks diverse pogingen zijn partijen er niet in geslaagd de kwestie in der minne te regelen.

28 juli jongstleden zou de heer [geïntimeerde] voor herstel van de vijver, schuifpui, het vegen van de schoorsteen en plaatsing van een nieuwe koelkast en oven zorgdragen. Slechts de schuifpui is hersteld. De koelkast en oven zijn door de heer [geïntimeerde] meegenomen. Voor het overige heeft [geïntimeerde] zich beperkt tot een nemen van allerlei foto’s. Cliënte heeft de heer [geïntimeerde] vervolgens maar de deur gewezen. Zaterdag 30 juli jongstleden heeft de heer [geïntimeerde] onaangekondigd de koelkast en oven proberen terug te brengen. Op het moment van het openen van de voordeur bleek [geïntimeerde] cliënte te filmen waarop cliënte heeft besloten hem toegang te weigeren. Thans beschikt zij nog immer niet over een oven en een koelkast.

Inmiddels reageren partijen op elkaar als een rode vlag op een stier. Cliënte is dan ook bereid niet aanwezig te zijn op het moment dat [geïntimeerde] de herstelwerkzaamheden komt uitvoeren, echter wenst [geïntimeerde] niet meer langs te komen.’

- Bij (per fax verzonden) uitgebreide brief van 10 augustus 2016 heeft de advocaat [geïntimeerde] aan de kantonrechter meegedeeld wat zich volgens [geïntimeerde] op 28 en 30 juli 2016 heeft voorgedaan bij het gehuurde. Verder is op de zesde bladzijde van deze brief onder meer gesteld dat [appellante] de huur over de maanden april tot en met juli 2016 onbetaald heeft gelaten.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in de procedure bij de kantonrechter in conventie, na zijn eis bij akte van 24 mei 2016 te hebben gewijzigd, voor zover in hoger beroep van belang:

  • -

    ontbinding van de huurovereenkomst;

  • -

    veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;

  • -

    veroordeling van [appellante] tot betaling van de huur van € 680,-- per maand althans een schadevergoeding van die hoogte, voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2016;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan en door [geïntimeerde] niet toe te laten in de woning tot inspectie en herstel van door [appellante] gestelde gebreken. [geïntimeerde] heeft bij deze stand van zaken recht op ontbinding van de huurovereenkomst.

3.2.3.

[appellante] heeft in conventie als verweer aangevoerd, samengevat, dat zij de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen rechtsgeldig heeft opgeschort omdat [geïntimeerde] in gebreke is gebleven met het verrichten van enkele overeengekomen werkzaamheden aan de woning en met het herstel van een aantal gebreken aan de woning. Voortbouwend op haar verweer vorderde [appellante] in de procedure bij de kantonrechter in reconventie, voor zover in hoger beroep van belang, een machtiging tot herstel van de gebreken die zijn opgesomd in de conclusie van antwoord onder 9, conform de offerte van Aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] van 15 oktober 2015 onder vaststelling van de kosten op € 6.500,-- exclusief btw en met bepaling dat die kosten ten laste van [geïntimeerde] komen, met machtiging aan [appellante] om die kosten te verrekenen met de (reeds ingehouden) huurpenningen.

3.2.4

In het tussenvonnis van 2 maart 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 19 oktober 2016 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

  • -

    Het beroep dat [appellante] heeft gedaan op een opschortingsrecht met betrekking tot haar huurbetalingsverplichting vanwege gebreken aan het gehuurde treft geen doel. Dat gebreken niet zijn hersteld komt voor rekening van [appellante] zelf, omdat zij [geïntimeerde] de toegang tot de gehuurde woning ter herstel van gebreken heeft ontzegd. [appellante] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door huurachterstanden te laten ontstaan en door [geïntimeerde] niet toe te laten in de woning voor het herstel van gebreken. Daarom is de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd (rechtsoverweging 6).

  • -

    De vordering tot betaling van € 680,-- per maand zal worden toegewezen over de periode vanaf 1 april 2016, omdat [appellante] de huur tot en met maart 2016 heeft voldaan (rechtsoverweging 7).

  • -

    De vordering in reconventie is niet toewijsbaar (rov. 8).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie:

  • -

    de huurovereenkomst per de datum van het vonnis ontbonden;

  • -

    [appellante] veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

  • -

    [appellante] veroordeeld om bij wijze van huur, dan wel schadevergoeding wegens het derven van huur, aan [geïntimeerde] € 680,-- te voldoen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2016 tot aan de dag van de ontruiming.

De kantonrechter heeft voorts de vorderingen in reconventie afgewezen, [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie en in reconventie veroordeeld en het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.

[appellante] is – naar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen en uit de producties 6 en 7 bij de memorie van grieven – in november 2016 vanuit het gehuurde verhuisd naar een andere woning, waardoor het niet tot een ontruiming door de deurwaarder is gekomen.

Dit ontneemt aan [appellante] niet het belang bij dit hoger beroep.

3.4.1.

[geïntimeerde] woont in België. De zaak heeft dus internationale aspecten. Het hof moet daarom eerst vaststellen of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is aanwezig omdat [appellante] als gedaagde partij in het geding in eerste aanleg in Nederland woont en omdat het geding betrekking heeft op de huur van een in Nederland gelegen woning.

3.4.2.

Tussen partijen staat vast dat op hun geschil Nederlands recht van toepassing is.

3.5.1.

[appellante] heeft bij memorie van grieven haar eis in reconventie gewijzigd. Zij vordert nu, omdat zij de woning al heeft verlaten, niet langer een machtiging tot herstel van gebreken aan de woning. In plaats daarvan vordert zij nu veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 3.403,33, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van de memorie van grieven. De gevorderde hoofdsom van € 3.403,33 is opgebouwd uit de volgende posten:

  • -

    € 364,33 ter zake door [appellante] betaalde ‘kosten van tenuitvoerlegging’;

  • -

    € 1.590,-- ter zake verhuiskosten;

  • -

    € 1.350,-- ter zake herinrichtingskosten.

Deze wijziging van eis heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis in reconventie toewijsbaar is.

3.5.2.

[appellante] heeft negen grieven aangevoerd tegen het vonnis van 19 oktober 2016. [appellante] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd:

  • -

    het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie;

  • -

    het toewijzen van de gewijzigde eis in reconventie van [appellante] ;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en van het hoger beroep.

Naar aanleiding van de grieven I tot en met IV

3.6.1.

Het hof zal de grieven I tot en met IV gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellante] dat de kantonrechter het vonnis ten onrechte in het nadeel van [appellante] mede heeft gebaseerd op de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 10 augustus 2016, zonder [appellante] in de gelegenheid te stellen zich over die brief uit te laten. Volgens [appellante] heeft dit tot gevolg gehad dat de kantonrechter van onjuiste feiten is uitgegaan, zoals het door de kantonrechter aan de brief van 10 augustus 2016 ontleende en als vaststaand aangenomen feit dat [appellante] de huur van na maart 2016 geheel onbetaald had gelaten, zodat ten tijde van die brief alweer sprake was van een huurachterstand van vier maanden. In de toelichting op grief III heeft [appellante] uiteengezet dat zij alleen de huur over de maanden april en mei 2016 onbetaald heeft gelaten zodat de huurachterstand ten tijde van het wijzen van het vonnis slechts twee maanden bedroeg.

3.6.2.

Deze grieven zijn in zoverre – voor zover het de hoogte van de huurachterstand betreft – terecht voorgedragen. [geïntimeerde] heeft in zijn reactie op de grieven III en IV niet betwist dat [appellante] ten tijde van de verzending van de brief van 10 augustus 2016 en ten tijde van het wijzen van het vonnis van 19 oktober 2016 alleen de huur over de maanden april en mei 2016 nog niet had voldaan zodat de huurachterstand op dat moment twee maanden bedroeg. De kantonrechter had uit de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 10 augustus 2016 niet mogen afleiden dat [appellante] ook de maanden na mei 2016 onbetaald had gelaten, zonder [appellante] in de gelegenheid te stellen zich eerst over die brief uit te laten.

3.6.3.

Dit brengt mee dat het vonnis niet in stand kan blijven voor zover het betreft de veroordeling van [appellante] om aan [geïntimeerde] € 680,-- per maand te voldoen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2016 tot aan de dag van de ontruiming.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] veroordelen om aan [geïntimeerde] te betalen:

  • -

    € 1.360,-- ter zake de achterstallige huur over de maanden april en mei 2016;

  • -

    € 680,-- ter zake schadevergoeding wegens voortzet gebruik van het gehuurde in de maand november 2016.

Indien deze bedragen op grond van het vonnis al betaald zijn, hoeven zij uiteraard niet nogmaals te worden betaald. De huur die over de maand oktober 2016 is voldaan, kan voor wat betreft de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst (19 oktober 2016) geacht worden betrekking te hebben op schadevergoeding wegens voortzet gebruik van het gehuurde.

3.6.4.

De grieven I tot en met IV treffen in zoverre doel. [appellante] heeft in de toelichting op grief II ook nog andere feiten genoemd die volgens haar onjuist zijn vastgesteld door de kantonrechter. Het hof zal die omstreden feiten voor zover nodig bespreken bij de behandeling van de grieven V tot en met VIII.

Naar aanleiding van de grieven V tot en met VIII

3.7.1.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 6 van het vonnis het beroep van [appellante] op een haar toekomend opschortingsrecht verworpen en geoordeeld dat [appellante] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door huurachterstanden te laten ontstaan en door [geïntimeerde] niet toe te laten in de woning voor het herstel van gebreken. Vanwege die tekortkomingen heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

3.7.2.

[appellante] heeft de grieven V tot en met VIII tegen deze rechtsoverweging gericht. Door die grieven worden de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde in volle omvang aan het hof voorgelegd. [geïntimeerde] heeft aan die vorderingen met name ten grondslag gelegd dat [appellante] in ernstige mate in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door een huurachterstand te laten ontstaan die ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg zeven maanden bedroeg en die daarna nog verder is opgelopen. Volgens [geïntimeerde] neemt het feit dat [appellante] de huurachterstand door haar betaling van 2 mei 2016 heeft laten afnemen tot twee maanden, de eerdere ernstiger tekortkoming niet weg. Reeds in de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] (onder punt 28) gesteld dat voldoening van de huurachterstand de tekortkoming uit het verleden (bestaande uit het laten ontstaan van een aanzienlijke huurachterstand) niet ongedaan kan maken.

3.7.3.

[appellante] heeft als verweer tegen de vorderingen tot ontbinding en ontruiming aangevoerd dat zij bevoegd was de betaling van de huur op te schorten omdat zij een opeisbare vordering op [geïntimeerde] had tot herstel van gebreken aan het gehuurde en [geïntimeerde] die verbintenis – tot herstel van gebreken aan het gehuurde – ten onrechte niet nakwam. [geïntimeerde] heeft op dit verweer gereageerd met de stelling dat hij steeds bereid is geweest tot herstel van gebreken aan het gehuurde, maar dat [appellante] hem meermalen niet tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in de woning heeft toegelaten. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd (onder meer in de inleidende dagvaarding sub 22) dat het hoge totaalbedrag dat [appellante] aan huur heeft opgeschort, in geen enkele verhouding staat tot de relatief beperkte herstelwerkzaamheden die aan de woning moesten worden verricht.

3.7.4.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] deze reactie van [geïntimeerde] op haar verweer onvoldoende betwist. Het hof stelt daarbij voorop dat [appellante] zich in dit geding niet kan beroepen op artikel 7:206 lid 3 BW. Ingevolge dat artikel kan een huurder, indien de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken aan het gehuurde, de gebreken zelf verhelpen en de kosten daarvan, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. [appellante] heeft echter geen kosten gemaakt om gebreken te laten herstellen. [appellante] is eenvoudigweg begonnen met het onbetaald laten van huurtermijnen en zij heeft de daaruit voortvloeiende huurachterstand aanzienlijk laten oplopen, terwijl in het geheel geen sprake was van door haar al gemaakte kosten die op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW met de huur zouden kunnen worden verrekend.

3.7.5.

Voor zover het verweer van [appellante] moet worden opgevat als een beroep op het in artikel 6:262 BW geregelde opschortingsrecht, kan haar verweer evenmin doel treffen. Vast staat dat [geïntimeerde] de woning ter uitvoering van de huurovereenkomst aan [appellante] in gebruik heeft gegeven. Voor zover [geïntimeerde] al tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenis om gebreken aan het gehuurde te herstellen, betreft dat slechts een gedeeltelijke tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Ingevolge artikel 6:262 lid BW is bij een gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming door de verhuurder opschorting van de huurbetalingen slechts toegelaten voor zover de tekortkoming die opschorting rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] onvoldoende betwist dat het bedrag dat zij in dit geval onbetaald heeft gelaten, en dat in april 2016 tien maanden huur bedroeg, niet gerechtvaardigd werd door de gebreken aan het gehuurde.

3.7.6.

De door [appellante] overgelegde offerte van aannemersbedrijf [aannemingsbedrijf] voert niet tot een ander oordeel. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het niet op de weg van [appellante] ligt om, zoals zij onder meer bij de brief van haar advocaat van 28 oktober 2015 heeft gedaan, te eisen dat de herstelwerkzaamheden op de door haar gewenste wijze zouden worden uitgevoerd door een gerenommeerd bedrijf. Het is immers in de eerste plaats aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze hij herstelwerkzaamheden aan het gehuurde wil laten uitvoeren. De verhuurder mag er daarbij voor kiezen om bepaalde werkzaamheden ter besparing van kosten zelf uit te voeren. Het enige wat de huurder mag verlangen is dat de werkzaamheden goed worden uitgevoerd.

[appellante] erkent in haar memorie van grieven op blz. 6 dat zij zich jegens [geïntimeerde] op het standpunt heeft gesteld dat herstel niet door [geïntimeerde] zelf maar door een gerenommeerd bedrijf diende plaats te vinden. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] die eis niet had mogen stellen. [appellante] heeft [geïntimeerde] dus in de periode voorafgaand aan de inleidende dagvaarding ten onrechte niet in de gelegenheid gesteld de gebreken op de door [geïntimeerde] gewenste wijze te herstellen, waardoor zij [geïntimeerde] niet in staat heeft gesteld een eventuele opschortingsgrond ongedaan te maken om aldus betaling van de nog niet voldane huurtermijnen te verkrijgen.

3.7.7.

Reeds om deze reden moet worden geoordeeld dat [appellante] de huurachterstand ten onrechte heeft laten oplopen tot 10 maanden in april 2016 (en zelfs tot 11 maanden op 1 mei 2016). Deze tekortkoming wordt niet ongedaan gemaakt door het feit dat [appellante] op 2 mei 2016 een zodanige betaling heeft gedaan dat op dat moment nog slechts een betalingsachterstand van twee maanden resteerde. Voorts heeft [appellante] , door het stellen van voorwaarden als hiervoor aangehaald, geen medewerking verleend aan het herstel van de door haar aan de opschorting van haar huurbetalingen ten grondslag gelegde gebreken. Aldus heeft zij gehandeld in strijd met hetgeen [geïntimeerde] van haar als goed huurder mocht verlangen en is zij ook op dat punt toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen.

3.7.8.

Dat partijen tijdens de comparitie van partijen van 24 mei 2016 in het kader van een mogelijk te treffen minnelijke regeling afspraken hebben gemaakt over het herstel van de vijver, de schuifpui en het vegen van de schoorsteen en over de plaatsing van een nieuwe koelkast en een nieuwe oven, voert niet tot een ander oordeel. Vast staat dat partijen uiteindelijk geen schikking hebben bereikt. Naar het oordeel van het hof kan, mede gelet op hetgeen beide partijen hebben gesteld over wat er op 28 juli 2016 bij de woning is voorgevallen, niet worden gezegd dat daarvan in overwegende mate aan [geïntimeerde] een verwijt kan worden gemaakt. [appellante] erkent immers dat zij [geïntimeerde] op die dag uit haar woning heeft weggestuurd. De door [appellante] daarvoor gegeven reden, dat [geïntimeerde] de schoorsteen inspecteerde en daarvan foto’s maakte, kan niet als een geldig excuus dienen voor het wegsturen van [geïntimeerde] . Het stond [geïntimeerde] immers vrij om in verband met de uit te voeren werkzaamheden de schoorsteen te inspecteren en daarvan foto’s te maken. Dit brengt mee dat het [geïntimeerde] nadien vrij stond om te concluderen dat partijen geen regeling hadden bereikt. Het stond [geïntimeerde] bij deze stand van zaken ook vrij om te persisteren bij zijn oorspronkelijke vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. De stellingen van partijen over hetgeen op 30 juli 2016 is voorgevallen, voeren niet tot een ander oordeel.

3.7.9.

Dat [appellante] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, hetgeen [geïntimeerde] ertoe heeft gebracht een gerechtelijke procedure tegen [appellante] aan te spannen, vormt niet een tekortkoming van zodanig geringe betekenis dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Naar het oordeel van het hof behoefde de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen toepassing te geven aan het door [appellante] in de toelichting op grief VIII bedoelde artikel 7:280 BW.

3.7.10.

Om de bovenstaande redenen kunnen de grieven V tot en met VIII geen doel treffen. Het hof zal het vonnis van 19 oktober 2016 daarom bekrachtigen, voor zover bij dat vonnis de huurovereenkomst is ontbonden en [appellante] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

Naar aanleiding van de gewijzigde eis in reconventie

3.8.

In het voorgaande ligt besloten dat de gevolgen die de ontbinding van de huurovereenkomst voor [appellante] hebben gehad, voor haar eigen rekening moeten blijven. Dit brengt mee dat de gewijzigde eis in reconventie van [appellante] moet worden afgewezen.

Naar aanleiding van grief IX

3.9.

Grief IX is gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Deze grief heeft, gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de andere grieven. Omdat de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in stand blijven, moet [appellante] worden aangemerkt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof acht het daarom juist dat [appellante] in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter is veroordeeld. Het hof verwerpt daarom grief IX.

Conclusie en afwikkeling

3.10.

Het hoger beroep van [appellante] heeft slechts in beperkte mate doel getroffen, namelijk ten aanzien van de exacte hoogte van de huurachterstand ten tijde van het wijzen van het vonnis. Naar het oordeel van het hof is [appellante] de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij omdat de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde in stand blijven en haar gewijzigde eis in reconventie om die reden niet toewijsbaar is. Het hof zal [appellante] daarom veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente over de proceskosten. Het hof zal die vordering op de hierna te melden wijze toewijzen.

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van 19 oktober 2016 uitsluitend voor zover [appellante] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 680,-- per maand te voldoen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2016 tot aan de dag van de ontruiming;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen:

- € 1.360,-- ter zake de achterstallige huur over de maanden april en mei 2016;

- € 680,-- ter zake schadevergoeding wegens voortzet gebruik van het gehuurde in de maand november 2016;

bekrachtigt het vonnis van 19 oktober 2016 voor het overige;

wijst de in hoger beroep gewijzigde eis in reconventie van [appellante] af;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 314,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 maart 2018.

griffier rolraadsheer