Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:934

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-03-2017
Datum publicatie
10-03-2017
Zaaknummer
200.187.709_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst woonruimte voor minimaal 12 maanden. De huur wordt door de huurder opgezegd, en die opzegging geldt per het einde van de periode van 12 maanden. De huurder is echter al na tien-en-een-halve maand uit het gehuurde verhuisd. De verhuurder verving vervolgens de sloten en ging wat klussen in het gehuurde, vooruitlopend op het zelf betrekken van het gehuurde na afloop van de 12 maanden. De verhuurder is daardoor niet tekortgeschoten in zijn verbintenis om aan de huurder het huurgenot te verschaffen tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder stelde immers zelf geen prijs meer op dat huurgenot. Voor zover al sprake is van een tekortkoming van de verhuurder is die in elk geval in de gegeven omstandigheden van zo geringe betekenis dat zij niet de partiële ontbinding van de huurovereenkomst over de betreffende periode en in verband daarmee het verval van de huurbetalingsverplichting over de betreffende periode rechtvaardigt. De huurder is de huur tot het einde van de periode van 12 maanden verschuldigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.187.709/01

arrest van 7 maart 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R.G. van Moll te Eindhoven,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. A. de Rooij te Zoetermeer,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 december 2015 en herstelexploot van 3 maart 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 1 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats [woonplaats 1] , gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4133002, rolnummer 15-5253)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 6 augustus 2015.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep en het herstelexploot;

  • -

    de memorie van grieven met negen producties (genummerd 12 tot en met 20);

  • -

    de memorie van antwoord met productie (productie 1).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. In rubriek 1 van het vonnis wordt melding gemaakt van “de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt ter zitting van 31 augustus 2015.” Die aantekeningen bevinding zich niet bij de aan het hof overgelegde gedingstukken, en zijn kennelijk ook niet aan partijen verstrekt. Het hof heeft de betreffende aantekeningen dus niet in de beoordeling betrokken.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

 Op basis van een arbeidsovereenkomst van 8 februari 2012 is [geïntimeerde 1] in 2012 in loondienst getreden bij CalMaxx B.V. (hierna: CalMaxx). [appellant] was op dat moment algemeen directeur van CalMaxx en heeft de arbeidsovereenkomst in die hoedanigheid namens CalMaxx ondertekend.

 CalMaxx is in 2012 geliquideerd. Een deel van de activiteiten van CalMaxx, waaronder de arbeidsovereenkomst met [geïntimeerde 1] , zijn toen overgegaan op de op 5 juli 2012 opgerichte vennootschap Euromessage B.V. (hierna: Euromessage). Alle aandelen van Euromessage zijn tot in het voorjaar van 2014 (volgens [appellant] tot 31 maart 2014 en volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot 25 juli 2014) eigendom geweest van BIQ Group N.V. Alle aandelen van die vennootschap waren in handen van Anaconda Beheer B.V. terwijl [appellant] enig aandeelhouder en bestuurder van Anaconda Beheer was. [appellant] hield dus in elk geval tot 31 maart 2014 middellijk alle aandelen in Euromessage, zijnde de werkgever van [geïntimeerde 1] .

 Bij in 2013 gesloten schriftelijke huurovereenkomst heeft [appellant] de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] met ingang van 1 mei 2013 verhuurd aan [geïntimeerde 1] voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode van 12 maanden.

 In artikel 10 van de huurovereenkomst staat dat de huur € 800,-- per maand bedraagt en dat deze huur bij vooruitbetaling, uiterlijk op de eerste van elke maand, moet worden voldaan.

 Op 2 mei 2013 heeft [geïntimeerde 1] ter zake huur over de maand mei 2013 € 400,-- aan [appellant] betaald. Daarna is nog een bedrag van € 400,-- aan [appellant] betaald, volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door Euromessage, welk bedrag [appellant] heeft geboekt in mindering op de huur over de maand mei.

 Ter zake huur over de maand juni 2013 heeft [geïntimeerde 1] op 3 juni 2013 € 400,-- aan [appellant] betaald.

 [geïntimeerde 1] heeft bij zijn salaris over de maand juni 2013 (eind juni 2013 ontvangen) en juli 2013 (eind juli 2013 ontvangen) telkens een extra bedrag van € 400,-- ontvangen van Euromessage dat op de loonstroken is aangeduid met de omschrijving “werkkostenregeling”.

 Op 30 juni 2013 heeft [geïntimeerde 1] ter zake huur over de maand juli 2013 € 800,-- aan [appellant] betaald. Op 6 augustus 2013 heeft [geïntimeerde 1] ter zake huur over de maand augustus € 800,-- aan [appellant] betaald.

 In augustus 2014 is [geïntimeerde 1] in het gehuurde gaan samenwonen met zijn echtgenote [geïntimeerde 2] . Zij is daardoor medehuurster geworden.

 Bij e-mail van 8 augustus 2013 heeft de heer [vertegenwoordiger Euromessage] namens Euromessage het volgende geschreven aan [appellant] :

“ [geïntimeerde 1] (hof: [geïntimeerde 1] ) is gisteren hier geweest. Zijn vriendin heeft EUR900 WAJONG per maand.

Ik stel voor die EUR400 te laten vallen, in principe mag men als richtlijn 1/3 van het inkomen verwonen en daar zit dit dicht bij.

Jij hebt hem het laatst gesproken, wat heb jij verder gezegd tegen hem?”

 Bij e-mail van 15 augustus 2013 heeft [vertegenwoordiger Euromessage] aan [appellant] het volgende geschreven:

“Voor zover mij bekend hebben [geïntimeerde 1] & Vriendin een gezamenlijk inkomen van 2.300EUR netto per maand. Hij zou graag goedkoper gaan wonen, dat is niet mijn probleem. Mag hij met de verhuurder bekijken.

De norm in NL voor woonkosten is ongeveer 1/3 van het netto inkomen. Dus is er geen bijdrage Euromessage nodig, ik heb dat heden aan [geïntimeerde 1] mede gedeeld.”

 Vanaf eind augustus 2014 heeft [geïntimeerde 1] de aanvulling van € 400,-- op zijn maandsalaris niet langer ontvangen.

 [geïntimeerde 1] heeft over de maanden september en oktober 2013 geen € 800,-- maar slechts € 400,-- aan huur aan [appellant] betaald.

 Bij e-mail van 15 oktober 2013 heeft [appellant] aan [geïntimeerde 1] het volgende geschreven:

“Volgens het huurcontract hebben wij 800 euro huur afgesproken.

Omdat jouw inkomen niet voldoende was, is er een tijdelijke oplossing bedacht.

Echter, de situatie is inmiddels veranderd, je woont er met je vriendin en jullie hebben een gezamenlijk inkomen, waardoor de huurprijs (welke overigens marktconform is) geen probleem moet vormen.

Je begrijpt dat ik het huis niet kan verhuren voor 400 euro, daar heb je niet eens een sociale woning voor.

Wat is volgens jullie wel haalbaar en wat zijn jullie plannen op de langere termijn?”

 Over de maanden november 2013 tot en met maart 2014 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de in de huurovereenkomst genoemde huur van € 800,-- per maand aan [appellant] voldaan.

 Bij aangetekende brief van 13 december 2013 heeft [geïntimeerde 1] aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

Hierbij zeg ik mijn huur per direct op. Met inachtneming van de contractueel afgesproken opzegtermijn zal mijn huurcontract derhalve eindigen op 31-03-2014.”

 Op 14 maart 2014 zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] uit de woning verhuisd. Zij hebben toen nog enkele spullen in de woning achtergelaten.

 [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben over de periode na maart 2014 geen huur meer betaald.

 Op 7 april 2014 zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nog naar de woning teruggekeerd om enkele laatste eigendommen uit de woning te halen.

3.2.1.

In deze procedure vordert [appellant] , na zijn eis bij memorie van grieven te hebben geherformuleerd, hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van:

 A € 1.200,-- ter zake achterstallige huur over de maanden juni, september en oktober 2013 (€ 400,-- per maand), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de huurtermijnen (1 juni 2013, 1 september 2013 en 1 oktober 2013);

 B € 800,-- ter zake achterstallige huur over de maand april 2014, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 april 2013;

 C € 363,-- ter zake buitengerechtelijke kosten vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding in eerste aanleg;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.2.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.3.

In het tussenvonnis van 6 augustus 2015 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.4.

In het eindvonnis van 1 oktober 2015 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld.

 A Vordering A ter zake achterstallige huur over de maanden juni, september en oktober 2013 moet worden afgewezen.

 B Vordering B ter zake achterstallige huur over de maand april 2014 is tot een bedrag van € 186,67 toewijsbaar, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 april 2014.

 C Ter zake buitengerechtelijke kosten is € 48,40 toewijsbaar.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeeld om aan [appellant] € 235,07 te betalen (€ 186,67 + € 48,40), vermeerderd met de wettelijke rente over € 186,67 vanaf 1 april 2014.

De kantonrechter heeft [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Op grond van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het geheel toewijzen van zijn hiervoor in rechtsoverweging 3.2.1 weergegeven vorderingen.

3.3.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Met betrekking tot grief I: vordering A ter zake de achterstallige huur over maanden juni, september en oktober 2013.

3.4.1.

Aan vordering A heeft [appellant] de stelling ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan huur over de maanden juni, september en oktober 2013 ten onrechte geen € 800,-- per maand maar slechts € 400,-- per maand hebben betaald zodat zij het achterstallige bedrag van drie keer € 400,-- is € 1.200,-- alsnog moeten voldoen.

3.4.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben, samengevat, het volgende verweer gevoerd.

 Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [geïntimeerde 1] erover gesproken dat [geïntimeerde 1] niet in staat was om de gelet op zijn inkomen hoge huurprijs van € 800,-- per maand te voldoen. [appellant] en [geïntimeerde 1] zijn toen mondeling overeengekomen dat [geïntimeerde 1] via een “werkkostenregeling” € 400,-- netto per maand extra zou ontvangen van zijn werkgever (van welk bedrijf [appellant] middellijk alle aandelen hield) ter compensatie van de hoge huur, zodat [geïntimeerde 1] per saldo zelf slechts € 400,-- per maand zou hoeven te betalen ter zake de huur.

 Omdat [geïntimeerde 1] de eerste vergoeding van € 400,-- pas eind juni 2013 ontving, heeft hij ter zake huur over de maanden mei en juni 2013 slechts € 400,-- betaald. Kennelijk heeft Euromessage over deze periode ook een bedrag van € 400,-- rechtstreeks aan [appellant] betaald ter zake de huur.

 Omdat Euromessage met ingang van eind augustus 2013 het netto bedrag van € 400,-- niet meer aan [geïntimeerde 1] betaalde terwijl de tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] afgesproken regeling nog niet was opgezegd, heeft [geïntimeerde 1] over september en oktober 2013 slechts € 400,-- per maand aan huur betaald. Gelet op de gemaakte afspraken was [geïntimeerde 1] immers per saldo niet meer dan dat bedrag verschuldigd.

 [appellant] heeft de overeengekomen “werkkostenregeling” vervolgens per e-mail van 15 oktober 2013 opgezegd. Deze opzegging werkte met ingang van de maand november 2013 zodat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met ingang van november weer de volledige huur van € 800,-- zijn gaan betalen.

 [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op de bovenstaande wijze volledig voldaan aan hun huurbetalingsverplichtingen over de periode tot en met maart 2013.

3.4.3.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3.1 van het beroepen vonnis, kort en zakelijk weergegeven, als volgt geoordeeld.

 De door [geïntimeerde 1] gestelde regeling, op basis waarvan [geïntimeerde 1] per saldo slechts € 400,-- per maand aan huur hoefde te voldoen omdat de andere helft van de huur door zijn werkgever zou worden gedragen, is tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] overeengekomen.

 [appellant] had feitelijk (mede-)zeggenschap in Euromessage en heeft uitvoering gegeven aan de door hem met [geïntimeerde 1] overeengekomen werkkostenregeling.

 Omdat [appellant] de werkkostenregeling pas op 15 oktober 2013 heeft opgezegd, waren [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] over de maanden tot en met oktober 2013 per saldo slechts € 400,-- per maand verschuldigd en aan die betalingsverplichting hebben zij voldaan.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter vordering A afgewezen.

3.4.4.

[appellant] is met grief I opgekomen tegen de afwijzing van vordering A.

In de toelichting op die grief heeft [appellant] samengevat het volgende aangevoerd

De werkkostenregeling is afgesproken tussen [geïntimeerde 1] en Euromessage.

[appellant] hield op dat moment weliswaar middellijk alle aandelen in Euromessage maar had geen feitelijke zeggenschap in het dagelijks bestuur van Euromessage. Het management werd immers op basis van een managementovereenkomst verricht door de heer [vertegenwoordiger Euromessage] . Uitsluitend [vertegenwoordiger Euromessage] was bevoegd om namens Euromessage met [geïntimeerde 1] overeen te komen dat de helft van de huur door Euromessage zou worden voldaan. [appellant] is geen partij bij de tussen Euromesasage en [geïntimeerde 1] overeengekomen werkkostenregeling. [geïntimeerde 1] moet dus de in de huurovereenkomst opgenomen huurbetalingsverplichting jegens [appellant] geheel nakomen.

3.4.5.

Het hof verwerpt deze grief. Beslissend is immers niet hoe [appellant] en Euromessage in verhouding tot elkaar staan, maar welke uitlatingen [appellant] bij het spreken over de werkkostenregeling jegens [geïntimeerde 1] heeft gedaan en welk vertrouwen [geïntimeerde 1] aan die handelwijze van [appellant] heeft mogen ontlenen. [appellant] heeft niet gemotiveerd betwist dat hij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] heeft gesproken over een regeling die erop neerkwam dat [appellant] weliswaar € 800,-- per maand aan huur zou ontvangen maar waarbij [geïntimeerde 1] per saldo slechts € 400,-- per maand aan huur zou hoeven te voldoen omdat de andere helft van de huur zou worden gedragen door Euromessage. Hoe [appellant] exact vorm zou laten geven aan die regeling – via maandelijkse betalingen door Euromessage aan [appellant] , via een door Euromessage aan [geïntimeerde 1] te betalen toeslag die [geïntimeerde 1] aan [appellant] zou doorbetalen, of door ten aanzien van een of meer maanden eenvoudigweg met een huurbetaling van € 400,-- genoegen te nemen – regardeert [geïntimeerde 1] daarbij niet. Kern van de regeling was dat [geïntimeerde 1] per saldo slechts een huur van € 400,-- aan [appellant] verschuldigd zou zijn.

3.4.6.

[geïntimeerde 1] mocht in de gegeven omstandigheden [appellant] bevoegd achten om een dergelijke afspraak mede namens Euromessage met hem te maken. [appellant] was immers bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst van [geïntimeerde 1] als directeur van zijn werkgever opgetreden, [appellant] bezat middellijk alle aandelen van Euromessage en onder meer uit de e-mail van 8 augustus 2013 van [vertegenwoordiger Euromessage] aan [appellant] blijkt dat [appellant] bij de gang van zaken rondom de door Euromessage uit te voeren werkkostenregeling werd betrokken. In die e-mail doet [vertegenwoordiger Euromessage] aan [appellant] immers het voorstel om de aan [geïntimeerde 1] toegekende vergoeding van € 400, per maand te laten vervallen, hetgeen impliceert dat [vertegenwoordiger Euromessage] de visie van [appellant] daarop wenste te vernemen, en maakt [vertegenwoordiger Euromessage] er melding van dat [appellant] degene is die [geïntimeerde 1] erover gesproken heeft. Voor zover [appellant] strikt genomen niet bevoegd zou zijn geweest om namens Euromessage op te treden, hoeft dat aan [geïntimeerde 1] niet duidelijk te zijn geweest. Bij deze stand van zaken mag [geïntimeerde 1] in elk geval [appellant] aan de overeengekomen regeling houden.

3.4.7.

In de stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en in het vonnis ligt besloten dat de tussen [geïntimeerde 1] en [appellant] getroffen regeling inhield dat [geïntimeerde 1] per saldo slechts een huur van € 400,-- per maand verschuldigd zou zijn. Uitsluitend als Euromessage aan [geïntimeerde 1] in het kader van de “werkkostenregeling” € 400,-- per maand zou vergoeden, zou [geïntimeerde 1] ook dat bedrag aan [appellant] doorbetalen, zoals [geïntimeerde 1] de eind juni 2013 en eind juli 2013 ontvangen bedragen van € 400,-- begin juli 2013 en begin augustus 2013 als onderdeel van de huur voor de maanden juli 2013 en augustus 2013 aan [appellant] heeft doorbetaald.

Met betrekking tot de daaraan voorafgaande maanden – waarin [geïntimeerde 1] de besproken “werkkostenvergoeding” van €400,-- per maand nog niet had ontvangen, heeft hij slechts € 400,-- per maand aan [appellant] betaald. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist dat [geïntimeerde 1] er in de gegeven omstandigheden op mocht vertrouwen dat hij daar in die maanden mee mocht volstaan. Of Euromessage ter zake een of beide maanden (mei en juni 2013) al dan niet een aanvullend bedrag van € 400,-- aan [appellant] heeft betaald, regardeerde [geïntimeerde 1] in de gegeven omstandigheden niet. [geïntimeerde 1] mocht er naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden vanuit gaan dat [appellant] dat desgewenst zelf met Euromessage, waarvan [appellant] middellijk alle aandelen hield, in orde zou maken.

3.4.8.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief voorts niet het oordeel van de kantonrechter bestreden dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] getroffen regeling pas per e-mail van 15 oktober 2013 is opgezegd en dat deze opzegging pas werking had met ingang van de maand november 2013. Dat brengt mee dat [geïntimeerde 1] met betrekking tot de maanden september 2013 en oktober 2013, ter zake waarvan hij geen vergoeding in het kader van de werkkostenregeling meer heeft ontvangen, mocht volstaan met betaling van € 400,-- per maand als huur. Deze maanden verschillen in essentie niet met de maanden mei en juni 2013, waarin het nog niet tot een uitkering van de vergoeding in het kader van de werkkostenregeling aan [geïntimeerde 1] was gekomen en [geïntimeerde 1] om dezelfde reden mocht volstaan met betaling van € 400,-- per maand als een huur. De essentie van de gemaakte afspraken was nu eenmaal dat [geïntimeerde 1] per saldo (na verrekening van een eventueel van zijn werkgever te ontvangen vergoeding) niet meer dan € 400,-- per maand verschuldigd zou zijn ter zake de huur van de woning.

3.4.9.

[appellant] heeft in de toelichting op grief I geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die, als zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel zouden leiden. Het hof acht dus geen redenen aanwezig om met betrekking tot grief I bewijslevering te laten plaatsvinden.

3.4.10.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief I.

Met betrekking tot grief II: vordering B ter zake de niet betaalde huur over de maand april 2014

3.5.1.

[appellant] vordert veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 800,-- ter zake de huur over de maand april 2014. Aan deze vordering heeft [appellant] de stelling ten grondslag gelegd dat de huur is aangegaan voor minimaal twaalf maanden zodat de opzegging van de huur door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij brief van 13 december 2013 de huur niet met ingang van 1 april 2014 maar pas met ingang van 1 mei 2014 heeft doen eindigen.

3.5.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben als verweer in eerste aanleg het volgende aangevoerd.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn op 14 maart 2014 uit de woning verhuisd. Op 7 april 2014 zijn zij naar de woning teruggekeerd om enkele laatste spullen op te halen. Toen bleek dat [appellant] de sloten al had vervangen en dat er nieuwe bewoners in de woning waren. Aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is in april dus geen huurgenot verschaft en daarom zijn zij over deze maand geen huur verschuldigd.

3.5.3.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3.2 van het vonnis, samengevat, als volgt geoordeeld.

 De opzegging van de huurovereenkomst per brief van 13 december 2013 heeft de huur niet eerder laten eindigen dan aan het einde van de minimale looptijd van 12 maanden per 1 mei 2014.

 [appellant] heeft onvoldoende betwist dat op 7 april 2014 de sloten van de woning waren vervangen en de woning door nieuwe bewoners in gebruik was genomen. [appellant] is dus over de periode van 7 tot en met 30 april 2014 in gebreke gebleven met het verschaffen van huurgenot aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

 [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn daarom over de periode vanaf 7 april 2014 geen huur verschuldigd, zodat zij ter zake de maand april 2014 slechts 7/30e deel van € 800,-- is € 186,67 hoeven te voldoen.

3.5.4.

[appellant] is met grief II tegen deze rechtsoverweging opgekomen. In de toelichting op grief II voert [appellant] , zakelijk weergegeven, het volgende aan.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn op 14 maart 2014 uit het gehuurde verhuisd en woonden in april 2014 niet meer in het gehuurde. Zij hebben hun aanspraak op huurgenot over de maand april 2014 dus zelf prijs gegeven. Toen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 7 april 2014 naar het gehuurde kwamen om wat laatste spullen op te halen, is aan hen toegang gegeven tot het gehuurde om die spullen op te halen. [appellant] was op dat moment al een paar dagen zelf in de woning aan het klussen en hij is vervolgens op 2 mei 2014 met zijn echtgenote in de woning gaan wonen. De uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om de huur over de maand april 2014 te betalen is door deze gang van zaken niet vervallen.

3.5.5.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hoger beroep niet het oordeel van de kantonrechter bestreden dat hun opzeggingsbrief van 13 december 2013 de huur niet per 1 april 2014 maar pas per 1 mei 2014 heeft doen eindigen. Tegen de daarop gebaseerde beslissing van de kantonrechter om ter zake huur over de eerste zeven dagen van april 2014 een bedrag toe te wijzen, zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet in incidenteel hoger beroep opgekomen. Voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat de huur niet per 1 april 2014 geëindigd is.

3.5.6.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hun reactie op grief II ook niet op gemotiveerde wijze betwist dat de aanwezigheid van [appellant] in de woning op 7 april 2014 slechts verband hield met klussen of schoonmaken in verband met een op handen zijnde verhuizing van [appellant] en zijn echtgenote, en dat [appellant] op dat moment nog niet daadwerkelijk in de woning woonde. Ook uit de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij de conclusie van antwoord overgelegde getuigenverklaring van de buren (het echtpaar [buren] ) blijkt dat de aanwezigheid van [appellant] in de woning verband hield met het “klussen” in de woning. Naar het oordeel van het hof stond het [appellant] in de gegeven omstandigheden, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] al uit de woning waren vertrokken en naar elders waren verhuisd, vrij om in de woning te gaan klussen, vooruitlopend op het begin mei 2014 zelf gaan bewonen van de woning. Toen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 7 april 2014 nog toegang tot de woning wilden om wat laatste spullen op te halen, is hen de toegang tot de woning verschaft. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verder nog gebruik wilden maken van de woning is niet gesteld en niet gebleken. Er is onder deze omstandigheden geen sprake van een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verbintenis om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het door hen gewenste huurgenot te verschaffen. Die verbintenis strekt ingevolge artikel 7:203 BW immers niet verder “dan voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is”. Het was tussen partijen duidelijk dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vanaf het moment van hun verhuizing op 14 maart 2013 het gehuurde niet langer als woning wilden gebruiken. Voor zover er desalniettemin sprake zou zijn van een tekortkoming van [appellant] door in april al werkzaamheden in het gehuurde uit te voeren terwijl de huur formeel nog tot 1 mei 2013 doorliep, is die tekortkoming in de gegeven omstandigheden van dermate geringe betekenis dat zij niet het verval van de huurbetalingsverplichting op grond van een partiële (in tijd begrensde) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de maand april 2014 rechtvaardigt. Dit is de strekking van het door [appellant] gehouden betoog en dat betoog treft doel. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de verbintenis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om huur te betalen tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst (dus ook over de dagen na 7 april 2014) vervallen is.

3.5.7.

De stelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat [appellant] op 7 april 2014 de sloten van de woning had vervangen – welke stelling door [appellant] is betwist – voert niet tot een ander oordeel. Onder de gegeven omstandigheden, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als uit de woning waren vertrokken en kennelijk gedurende de laatste maand van de looptijd van de huurovereenkomst geen gebruik meer wilden maken van het gehuurde, stond het [appellant] vrij om dat te doen. Ook het vervangen van de sloten in de loop van april 2014 rechtvaardigt in dit geval dus niet de conclusie dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het door hen gewenste huurgenot te verschaffen. Voor zover sprake is van een tekortkoming, is die in elk geval in de gegeven omstandigheden van dermate geringe betekenis dat zij niet het verval van de huurbetalingsverplichting op grond van een partiële (in tijd begrensde) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de maand april 2014 rechtvaardigt.

3.5.8.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de memorie van antwoord sub 23 nog gesteld dat [appellant] door middel van de door hem overgelegde brief van 11 maart 2014 heeft ingestemd met beëindiging van de huur per 31 maart 2014. Het hof verwerpt dat standpunt. Aan die instemming heeft [appellant] in die brief immers voorwaarden verbonden, waaronder de betaling van € 1.200,-- aan achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2013, waaraan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet voldaan hebben.

3.5.9.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de memorie van antwoord sub 24 aangevoerd dat zij de brief van 11 maart 2014 nimmer hebben ontvangen en dat [appellant] hen niet eerder dan bij brief van 23 oktober 2014 heeft aangesproken tot betaling van de achterstallige huur. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mochten zij er ook om die reden op vertrouwen dat de huur, overeenkomstig hun opzeggingsbrief, per 1 april 2014 was geëindigd zodat zij geen huur over april 2014 verschuldigd zijn. Het hof verwerpt ook dit standpunt. Van verjaring van de vordering met betrekking tot de huur over april 2014 is geen sprake. Ook van rechtsverwerking is geen sprake. Het enkele tijdsverloop van begin april 2014 tot 23 oktober 2014 is onvoldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen met betrekking tot de vordering ter zake de huur over april 2014. Bijkomende omstandigheden die het beroep op rechtsverwerking wel zouden kunnen rechtvaardigen, zijn door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, naar voren gebracht. Ook een beroep op de totstandkoming van een overeenkomst tussen partijen, strekkende tot beëindiging van de huur per 1 april 2014, is door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet althans niet op voldoende duidelijke wijze gedaan. Een dergelijk beroep zou bovendien niet te verenigen zijn met het feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot 7 april 2014 eigendommen in het gehuurde hebben laten staan en met het in hoger beroep vaststaande feit dat de huur in elk geval nog niet op 1 april 2014 is geëindigd (zie hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 3.5.5 is overwogen).

3.5.10.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die, als zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel over grief II zouden leiden. Het hof acht dus geen redenen aanwezig om met betrekking tot grief II bewijslevering te laten plaatsvinden.

3.5.11.

Het hof komt tot de conclusie dat de verbintenis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om huur te betalen over de maand april 2014 geheel (dus niet alleen over de eerste zeven dagen van die maand) in stand gebleven is. Grief II heeft doel getroffen. Het vonnis moet worden vernietigd, voor zover daarbij is beslist dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] ter zake de huur over de eerste zeven dagen van april 2014 € 186,67 verschuldigd zijn. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, een bedrag van € 800,-- toewijzen ter zake huur over de hele maand april 2014.

Met betrekking tot grief III: de proceskosten van het geding in eerste aanleg

3.6.1.

Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in eerste aanleg.

3.6.2.

Deze grief is terecht voorgedragen. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat de vordering van [appellant] in verdergaande mate moet worden toegewezen dan door de kantonrechter is aangenomen. Beide partijen zijn over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarin aanleiding om de kosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

Conclusie en verdere afwikkeling

3.7.1.

Ter zake buitengerechtelijke kosten heeft de kantonrechter € 48,40 toegewezen. [appellant] heeft tegen die beslissing geen, althans geen voor het hof en de wederpartij voldoende duidelijke, grief gericht. Deze beslissing kan in hoger beroep dus niet op juistheid worden onderzocht.

3.7.2.

Uit het voorgaande volgt dat het beroepen vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende:

 [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordelen om aan [appellant] € 848,40 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 800,-- vanaf 1 april 2014;

 de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

Het hof zal de veroordeling, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

3.7.3.

Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Ook in hoger beroep zijn beide partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom ook de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats [woonplaats 1] , onder zaaknummer 4133002 en rolnummer 15-5253 tussen partijen gewezen vonnis van 1 oktober 2015;

opnieuw rechtdoende:

 veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [appellant] € 848,40 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 800,-- vanaf 1 april 2014;

 verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

 compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 maart 2017.

griffier rolraadsheer