Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:5908

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
19-12-2017
Datum publicatie
28-12-2017
Zaaknummer
200.191.343_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Optie voor huur bedrijfsruimte. Geen huurovereenkomst tot stand gekomen na einde optieperiode.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.191.343/01

arrest van 19 december 2017

in de zaak van

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht,

tegen:

Gemeente Beek,

gevestigd te Beek ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W. van de Wier te Maastricht,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 5 juli 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 4199628\CV EXPL 15-5573 tussen partijen, verder aangeduid als [appellante] en de Gemeente, gewezen vonnis van 4 november 2015.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 5 juli 2016;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 21 september 2016, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;

  • -

    de memorie van grieven van [appellante] van 8 november 2016 met producties en eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord van de Gemeente van 17 januari 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de vier grieven van [appellante] wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7 De verdere beoordeling

7.1

De vaststelling van de feiten in het vonnis van 4 november 2015 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

Deze vaststelling luidt als volgt, met een door het hof aangebrachte letteraanduiding:

  1. [appellante] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] .

  2. Tussen [appellante] (dhr. [medewerker van appellante] en haar makelaar [makelaar] van [onderneming] ) en de Gemeente in de persoon van [vertegenwoordiger 1 van de Gemeente] heeft op 7 maart 2014 een bespreking plaatsgevonden in verband met het eventueel door de Gemeente voor een periode van ten minste 5 jaar van huren van voormeld bedrijfspand. De Gemeente heeft daarbij een optie van huur genomen vanaf 1 maart 2014 tot het moment van huur met een maximale termijn tot september 2014.

  3. Na e-mails van voormelde [vertegenwoordiger 1 van de Gemeente] en de makelaar [makelaar] d.d. 19 maart 2014, berichten Burgemeesters en Wethouders van Beek bij monde van [vertegenwoordiger 2 van de Gemeente] bij brief van 2 april 2014 aan [makelaar] voor zover van belang het volgende:

“Refererend aan ons gesprek van 7 maart ontvangt u hierbij een bevestiging van de daar gemaakte afspraken.

De gemeente Beek heeft het ambtelijk voornemen om het object [adres] te [plaats] te huren voor een periode van tenminste 5 jaar. Een definitief besluit zal plaatsvinden nadat dit door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. Omdat op dit moment nog niet duidelijk is wanneer de huurtermijn zal ingaan, wil de gemeente een optie nemen vanaf 1 maart tot het moment van huur, met een maximale termijn tot september 2014.

Voor het in optie houden van het object is een vergoeding aan de verhuurder, de heer [medewerker van appellante] , afgesproken conform onderstaande opsomming:

Voor de maand april en mei 2014 een vergoeding van € 1.000 per maand;

Voor de maand juni 2014 een vergoeding van € 1.250;

Voor de maand juli 2014 een vergoeding van € 1.500;

Voor de maand augustus 2014 een vergoeding van € 1.750;

Vanaf september 2014 is de volledige maandelijkse huursom, groot € 3.600, als vergoeding afgesproken.

Prijzen zijn exclusief BTW.

Uitgangspunten voor het huurcontract zijn:

Een huurtermijn van 5 jaar met 5 optiejaren;

Een huurprijs van € 3.600 per maand, exclusief BTW;

Er zal geen waarborgsom of bankgarantie worden gevraagd;

Jaarlijks zal de huursom conform de CPI-index worden geïndexeerd, voor het eerst vanaf januari 2016.

Tijdens de optieperiode zal de verhuurder de gemeente Beek in de gelegenheid stellen om voorbereidende werkzaamheden in het object [adres] te [plaats] uit te voeren.”

De Gemeente heeft voor de periode van september tot en met december 2014 aan [appellante] een bedrag betaald van € 3.600,= exclusief btw (hof: per maand).

7.2

Bij dagvaarding van 3 juni 2015 heeft [appellante] de onderhavige procedure tegen de Gemeente aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellante] dat tussen partijen met ingang van 1 september 2014 voor een periode van vijf jaar een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] . Subsidiair stelt [appellante] dat de Gemeente in ieder geval een opzegtermijn van een maand in acht had moeten nemen. Op grond hiervan vorderde [appellante] in eerste aanleg, samengevat, primair een verklaring voor recht dat de gestelde huurovereenkomst tot stand is gekomen met veroordeling van de Gemeente tot betaling van achterstallige huur over de periode van januari 2015 tot en met mei 2015 en toekomstige huurtermijnen vanaf juni 2015, subsidiair tot betaling van een maand huur, een en ander met rente en (buitengerechtelijke) kosten.

7.3

De Gemeente heeft de vorderingen [appellante] bestreden. Volgens de Gemeente is tussen partijen alleen een optieovereenkomst gesloten die vanaf september 2015 nog enkele maanden is doorgelopen totdat deze door de Gemeente bij brief van 12 december 2014 aan [onderneming] is opgezegd. Een huurovereenkomst is niet tot stand gekomen en de Gemeente heeft in de optieperiode ook geen gebruik gemaakt van het bedrijfspand en daarvan geen sleutel ontvangen. De Gemeente heeft in voorwaardelijke reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de (eventuele) huurovereenkomst per 15 juli 2015 is ontbonden.

7.4

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 6 oktober 2015 heeft plaatsgevonden. Bij vonnis van 4 november 2015 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] in conventie als ongegrond afgewezen en vastgesteld dat daardoor niet wordt toegekomen aan de vordering in de Gemeente in voorwaardelijke reconventie.

7.5

In hoger beroep heeft [appellante] haar vordering gewijzigd. Haar primaire vordering betreft nu achterstallige huur over de periode van januari 2015 tot en met april 2016 en toekomstige huurtermijnen vanaf mei 2016. Daarnaast heeft [appellante] een subsidiaire vordering toegevoegd, inhoudend een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en veroordeling van de Gemeente tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de huur tot en met 1 september 2019 althans het moment waarop [appellante] een andere huurder heeft gevonden voor het pand. Meer subsidiair vordert [appellante] nu hetgeen zij in eerste aanleg subsidiair vorderde.

7.6

De Gemeente heeft geen processueel bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Ook het hof ziet geen reden deze niet toelaatbaar te achten. Dat betekent dat verder uitgegaan wordt van de aldus gewijzigde eis. De toewijsbaarheid ervan komt later aan de orde. De Gemeente heeft de gewijzigde eis bestreden. De Gemeente betwist dat zij jegens [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld, terwijl de desbetreffende vordering volgens haar niet onderbouwd is.

7.7

Met grief 1 betoogt [appellante] dat uit de brief van de Gemeente van 2 april 2014 blijkt dat tussen partijen per 1 september 2015 een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar tot stand is gekomen, waarbij [appellante] voor de periode van 1 april 2014 tot en met 31 augustus 2014 aan de Gemeente een optie heeft verstrekt tegen een maandelijks oplopende vergoeding. Op dat moment was nog niet duidelijk wanneer de Gemeente precies zou gaan huren, maar wel dat de Gemeente dat zou gaan doen. [appellante] voert in dit verband aan dat de Gemeente vanaf september 2014 de overeengekomen maandelijkse huur is gaan betalen. De Gemeente betwist een en ander.

7.8

Deze grief wordt verworpen. Naar het oordeel van het hof is in de brief van 2 april 2014, hiervoor in 7.1 onder c) aangehaald, niet meer te lezen dan dat het voornemen bestond om tot een huurovereenkomst te geraken en dat de Gemeente daartoe van [appellante] een optie verkreeg. [appellante] heeft niet betwist dat in ieder geval de fase van 1 april 2014 tot en met 31 augustus 2014 een optieperiode betrof. Dat de optieperiode daarna zou kunnen voortduren, is in de overeenkomst voorzien doordat vanaf 1 september 2014 een bedrag overeenkomend met de voorgenomen huurprijs als vergoeding is afgesproken. Dit bedrag volgt op de oplopende maandelijkse bedragen die daaraan voorafgaande in de brief als optievergoedingen zijn opgenomen. Vanaf 1 september 2014 was, zo blijkt uit de brief van 2 april 2014, als maximale optievergoeding een bedrag ter hoogte van de huurprijs overeengekomen. In de brief is niet te lezen dat tussen partijen is afgesproken dat vanaf 1 september 2014 dat bedrag als huur verschuldigd zou zijn. Andere feiten of omstandigheden die het standpunt van [appellante] genoegzaam zouden kunnen onderbouwen heeft zij niet naar voren gebracht en zijn evenmin gebleken.

7.9

Met grief 2 betoogt [appellante] dat de optie die aan de Gemeente was verleend op 31 augustus 2014 afliep en dat daarna sprake is van huur en de overeengekomen huurprijs wordt betaald. Zoals de Gemeente op 7 maart 2014 schreef, wenste zij een optie tot uiterlijk 1 september 2014 om het object ergens tussen 1 juli en 1 september, bij een definitief akkoord, in gebruik te nemen. Indien de Gemeente zich op het standpunt stelt dat de optie die op 1 september 2014 afliep daarna stilzwijgend is verlengd, is dat volgens [appellante] een bevrijdend verweer van de kant van de Gemeente, welk verweer door [appellante] wordt betwist. De Gemeente betwist dat sprake is van een bevrijdend verweer. Volgens haar is niet afgesproken dat per 1 september 2014 sprake zou zijn een huurovereenkomst en is het pand door haar ook nooit in gebruik genomen.

7.10

Het hof overweegt hierover het volgende. De brief van 2 april 2014 geeft de afspraken weer die tussen partijen zijn gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat partijen op enig moment daarvan afwijkende afspraken hebben gemaakt. Dat de Gemeente het voornemen had om tot huur van het bedrijfspand over te gaan, is niet betwist, maar dat wil niet zeggen dat dit voornemen ook tot uitvoering is gekomen. Zoals gezegd, biedt de brief van 2 april 2014 geen grond voor de stelling dat de afspraak voor een optieperiode per 1 september 2014 zonder meer is overgegaan in een huurovereenkomst met ingang van die datum. Ook het feitelijke handelen van partijen biedt geen aanwijzing voor het bestaan van overeenstemming tussen hen over een dergelijke gang van zaken. [appellante] is ook na 1 september 2014 facturen blijven sturen uit hoofde van de optieovereenkomst en de Gemeente heeft op geen enkele wijze het bedrijfspand in gebruik genomen of er bij [appellante] op aangedrongen dat zij daartoe in de gelegenheid zou worden gesteld. Iets anders is in ieder geval niet gesteld of gebleken. Grief 2 wordt daarom verworpen.

7.11

Grief 3 betreft het volgende. [appellante] stelt zich (subsidiair) op het standpunt dat indien zou blijken dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door het college van B&W tot stand is gekomen en dat deze voorwaarde, op grond van artikel 6:23 lid 1 BW, als vervuld geldt. De Gemeente heeft dit standpunt bestreden. Volgens de Gemeente is geen sprake van een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde.

7.12

Het hof overweegt hierover het volgende. De brief van 2 april 2014 geeft uitdrukking aan het voornemen van de Gemeente om tot huur van het bedrijfspand over te gaan. Om in de periode van onzekerheid over de vraag of daadwerkelijk een huurovereenkomst zou worden gesloten, is daar een optie op genomen om te voorkomen dat wanneer de Gemeente tot uitvoering van dit voornemen zou willen overgaan, het bedrijfspand niet meer beschikbaar zou zijn. Het ligt voor de hand dat zodra de Gemeente hierover uitsluitsel zou hebben, de daarvoor gebruikelijke besluitvorming nog zou moeten plaatsvinden. Hierop wijzen de aanduiding van het voornemen om te komen tot een huurovereenkomst als ‘ambtelijk voornemen’ en de vermelding van ‘een definitief besluit’ na vaststelling door het college van B&W. De Gemeente heeft zich hiermee vastgelegd op een optieovereenkomst met het oog op het mogelijk sluiten van een huurovereenkomst, niet op het sluiten van een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde. Het college van B&W heeft geen besluit genomen dat tot een huurovereenkomst zou hebben geleid en de tussen partijen gemaakte afspraken verplichtten de Gemeente ook niet om het daarheen te leiden. Wanneer [appellante] een dergelijke afspraak had willen maken, had zij zich daarover met de Gemeente dienen te verstaan, maar nu die afspraak niet is gemaakt kan zij deze niet achteraf ontlenen aan de brief van 2 april 2014 waar deze niet in te lezen is. Voor een beroep op het bepaalde in artikel 6:23 lid 1 BW, voor het aannemen van een toezegging van de kant van de Gemeente of voor een beroep op de gevolgen van afgebroken onderhandelingen, zoals [appellante] in haar toelichting op deze grief aanvoert, is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig. Evenmin kan staande worden gehouden dat de Gemeente door uiteindelijk geen huurovereenkomst te sluiten heeft gehandeld in strijd met enige zorgvuldigheidsplicht. Het stond de Gemeente op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken vrij om de optieovereenkomst te beëindigen zonder deze te doen volgen door een huurovereenkomst dan wel over te gaan tot het sluiten van een huurovereenkomst met inachtneming van de uitgangspunten die in de brief van 2 april 2014 zijn opgenomen. De zorgvuldigheid die de Gemeente jegens haar wederpartij in acht dient te nemen brengt niet mee dat zij gehouden zou zijn de door die wederpartij gewenste keuze te maken zonder dat zij zich daartoe had verplicht of zonder dat de wederpartij er gerechtvaardigd op mocht rekenen dat de Gemeente die keuze zou maken. [appellante] had de Gemeente geen optie behoeven te verlenen op deze wijze als opgenomen in de brief van 2 april 2014, dat wil zeggen zonder de zekerheid dat een huurovereenkomst tot stand zou komen, maar nu zij dat eenmaal op die wijze heeft gedaan kan zij daaraan geen verderstrekkende gevolgen verbinden omdat het resultaat haar achteraf gezien niet bevalt.

Een en ander leidt tot de slotsom dat grief 3 wordt verworpen.

7.13

De vierde en laatste grief van [appellante] (aangeduid als grief 6) betreft het volgende. Volgens [appellante] is de kantonrechter ten onrechte uitgegaan van de grammaticale betekenis van de brief van 2 april 2014 en dient de brief te worden uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium. Dit criterium houdt in, voor zover hier van belang, dat de betekenis van overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Toepassing van dit criterium leidt niet tot enig ander resultaat dan hiervoor is weergegeven, aangezien door [appellante] met betrekking tot de verklaringen van partijen over en weer geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die een andere uitleg meebrengen.

7.14

Met betrekking tot de subsidiaire vordering die [appellante] in hoger beroep heeft toegevoegd overweegt het hof het volgende. Door [appellante] is niet onderbouwd dat de Gemeente door te handelen zoals zij heeft gedaan jegens [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld en dat ook voor het overige is voldaan aan de vereisten van artikel 6:162 BW waar [appellante] zich op baseert. Voor het overige betreffen de eiswijzigingen van [appellante] alleen aanpassingen van bedragen aan het tijdsverloop, zodat deze geen afzonderlijke bespreking behoeven.

7.15

Voor het overige zijn door [appellante] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander resultaat leiden zodat voor bewijslevering als door haar aangeboden geen grond aanwezig is.

7.16

De conclusie is dat de grieven van [appellante] worden verworpen en dat hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd, wordt afgewezen.

Het vonnis van 4 november 2015 wordt bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit arrest.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 4 november 2015, waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 5.213,= aan griffierecht en op € 3.263,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit arrest;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 december 2017.

griffier rolraadsheer