Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:5824

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
21-12-2017
Datum publicatie
31-01-2018
Zaaknummer
200.220.376_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht; kosten daklekkages; liftschachtopbouw gemeenschappelijk; besluit om kosten daklekkage en vervangen liftschaftopbouw te financieren vanuit de algemene reserve is niet in strijd met de splitsingsakte en/of het modelreglement en evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid; bekrachtiging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

Uitspraak: 21 december 2017

Zaaknummer: 200.220.376/01

Zaaknummer eerste aanleg: 5882686 OV VERZ 17-317

in de zaak in hoger beroep van:

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [appellant] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A.A. Maat te Goes,

tegen

[de VVE] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de VVE,

geïntimeerde,

advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse te Utrecht.

1 Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Bergen op Zoom, van 21 juni 2017.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 17 juli 2017, heeft [appellant] verzocht voormelde beschikking te vernietigen en zijn verzoeken toe te wijzen, een en ander zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Kosten rechtens.

2.2.

Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 15 september 2017, heeft de VVE verzocht het verzoek van [appellant] af te wijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.

2.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 november 2017. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

  • -

    [appellant] , bijgestaan door mr. Maat;

  • -

    mevrouw [de voorzitter van de VVE] , voorzitter van de VVE, bijgestaan door mr. Woodhouse.

2.4.

Het hof heeft voorts kennis genomen van de inhoud van:

  • -

    de aantekeningen van de zitting in eerste aanleg d.d. 22 mei 2017;

  • -

    het formulier/de brief d.d. 25 oktober 2017 van mr. Maat met bijlage 9.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar het beroepschrift.

4 De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

- [appellant] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] , dat recht geeft op het gebruik van de woning met garage, tuin en aanlegplaats. [appellant] is lid van de VVE.

- De appartementsrechten aan [complex] te [plaats] zijn verdeeld over zeven torens. Drie torens hebben een plat dak. Vier torens hebben een piramidedak. De vier torens met een piramidedak hebben een liftschachtopbouw (en een lift en een liftschacht). Bij drie van die vier torens treedt lekkage op in de uitsparing die in het dak ten behoeve van de liftschachten is gemaakt. De drie torens met een plat dak hebben wel een liftschacht, maar geen lift en ook geen liftschachtopbouw. [appellant] bewoont een toren met een plat dak.

- Bij notariële splitsingsakte d.d. 30 juni 1997 (hierna: Splitsingsakte) zijn de betreffende percelen en onroerende zaken in appartementen gesplitst. Daarbij is tevens als reglement van splitsing het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie d.d. januari 1992 (hierna: Modelreglement) vastgesteld.

- In artikel 2 lid 1 en lid 3 van het Modelreglement is het volgende bepaald:

Artikel 2

1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.

2. (…)

3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.’

- Artikel 3 aanhef en sub a, b en j van het Modelreglement luidt als volgt:

Artikel 3

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek (toevoeging hof: welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen) worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het Modelreglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;

(…)

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.’

- In artikel 9 lid 1 sub a en sub b van het Modelreglement staat het volgende, met de onderstrepingen aangebracht door het hof:

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden

ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken , de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voorzover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften , de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken .’

- Artikel 10 van het Modelreglement luidt als volgt:

Artikel 10

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.’

- Op 9 maart 2017 heeft een Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VVE plaatsgevonden. Blijkens de notulen is op deze ledenvergadering door de VVE het navolgende voorstel 6a (“met 4580 van de aanwezige 8925 stemmen” aangenomen:

‘6. Voorstel tot het oplossen van diverse daklekkages.

(…)

a. Het oplossen van de daklekkage van 1 toren (toren 3) overeenkomstig offerte [offerte] € 25.321,00

Het vervangen van de liftschachtopbouw bij maximaal 3 torens (1-4-7) € 12.885,00

Totaal € 38.206,00

Te financieren vanuit de algemene reserve.’

- [appellant] heeft in eerste aanleg gesteld dat dit besluit van de VVE in strijd met (verschillende artikelen van) de splitsingsakte en het modelreglement is genomen en in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Hij voerde daartoe onder meer aan -kort gezegd- dat voornoemde kosten ten onrechte ten laste van alle eigenaren (de algemene reserve) komen, terwijl die kosten zien op de liftinstallaties die uitsluitend ten dienste staan van de bovenste appartementen (bestaande uit twee woonlagen) van de torens met piramidedak. Hij heeft de kantonrechter verzocht het besluit van de VVE van 9 maart 2017 primair nietig te verklaren, subsidiair te vernietigen, met veroordeling van de VVE in de proceskosten.

- De VVE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

- Bij de beschikking waarvan beroep heeft de kantonrechter de verzoeken van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

4.2.

[appellant] is van deze beschikking in hoger beroep gekomen. Hij heeft - samengevat - de navolgende acht grieven - nader toegelicht ter zitting van dit hof - aangevoerd:

In de grief I voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de liftschachtopbouw niet valt onder hetgeen is bepaald in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement. Volgens [appellant] maakt de kantonrechter ten onrechte een onderscheid tussen lift en liftschachtopbouw. [appellant] stelt dat tussen de lift, de liftschacht en de liftschachtopbouw een dusdanig nauwe samenhang bestaat - zonder liftschachtopbouw kan er immers geen sprake zijn van een werkende lift - dat aldus de liftschaftopbouw ook onder de (term) technische installaties, zoals bedoeld in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement, valt. In beginsel behoren technische installaties tot de gemeenschappelijke zaken, maar er is een uitzondering gemaakt voor installaties die uitsluitend ten dienste staan van één privégedeelte. Nu volgens [appellant] zowel de lift als de liftschachtopbouw uitsluitend ten dienste staan van het bovenste appartement (penthouse) van het betreffende gebouw (alleen die met piramidedak), behoren deze niet tot de gemeenschappelijke zaken. Volgens [appellant] is mede relevant dat de liftschachtopbouw is gemaakt om te voldoen aan de voor liften geldende NEN-normen, die erin voorzien dat onder en boven elke lift een bepaalde ruimte binnen de constructie vrij wordt gehouden.

In grief II voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de liftschachtopbouw dient te worden aangemerkt als onderdeel van de schil van het gebouw en daarmee valt onder artikel 9 lid 1 sub a van het Reglement. [appellant] is van mening dat de liftschaftopbouw geenszins kan worden gelijkgesteld met het dak dan wel met de dragende muren of het geraamte van het gebouw. De liftschachtopbouw en de lift (samen de liftinstallatie) vormen volgens hem een op zichzelf staande technische installatie, die noodzakelijkerwijs boven het dak uitsteekt, enerzijds door de piramidevorm van het dak en anderzijds door de toepassing van de NEN-norm.

In grief III voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat het besluit van 9 maart 2017 niet in strijd is met het bepaalde in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement. [appellant] herhaalt zijn standpunt dat de liftinstallaties (lift en liftschachtopbouw) uitsluitend ten dienste staan van de respectieve penthouses in de torens met piramidedak en zodoende onder de uitzondering van artikel 9 lid 1 sub b vallen. Op grond van artikel 9 lid 1 sub b juncto artikel 3 juncto artikel 2 lid 3 van het Modelreglement komen onderhouds- en herstelkosten aan de liftinstallatie niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Het besluit is volgens [appellant] dan ook in strijd met artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement.

In grief IV voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte zijn betoog heeft verworpen dat de lift en de liftschachtopbouw onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.

In grief V voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de kosten voor (mogelijke gebreken) aan de liftschachtopbouw en/of het daaraan verbonden dak niet in artikel 3 van de Splitsingsakte (waarin expliciet staat welke kosten van in beginsel gemeenschappelijke aard (hof: desalniettemin) voor rekening komen van welke individuele eigenaars) staan vermeld, zodat ervan uit moet worden gegaan dat deze kosten voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. [appellant] stelt dat artikel 3 van de Splitsingsakte alleen van toepassing is op kosten zoals daarin expliciet vermeld. Kosten die niet in artikel 3 Splitsingsakte staan zijn volgens [appellant] pas gemeenschappelijk als zij in artikel 3 (Modelreglement) juncto artikel 9 lid 1 Modelreglement zijn genoemd. Zoals desgevraagd ter zitting van dit hof door [appellant] bevestigd, is hij dus van mening dat artikel 3 Splitsingsakte alleen van toepassing is als er al sprake is van gemeenschappelijkheid in de zin van artikel 9 lid 1 van het Modelreglement. Een wijziging van de Splitsingsakte ex artikel 5:139 BW is volgens [appellant] , anders dan door de kantonrechter overwogen, dan ook niet de te volgen weg om te kunnen bewerkstelligen dat de kosten voor (mogelijke gebreken aan) de liftschachtopbouw en/of het daaraan verbonden dak voor rekening van de respectieve penthouse-eigenaren komen.

In grief VI voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte zijn stelling niet heeft gevolgd dat de VVE, alvorens tot haar besluit van 9 maart 2017 te komen, -conform artikel 10 van het Modelreglement- eerst haar leden had moeten laten stemmen over de vraag of de liftschachtopbouw al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Volgens [appellant] was de VVE reeds op de hoogte van zijn bezwaren tegen het aanmerken van de kosten van de lift als gemeenschappelijke kosten. Dit blijkt uit de notulen van de ledenvergadering van 7 december 2016 (productie 5 bij beroepschrift).Volgens [appellant] is toen door de voorzitter voorgesteld bij één toren de lekkages te repareren en vervolgens de VVE op te splitsen in zeven VVE’s, dus één per toren. Dat voorstel zou er immers toe leiden dat [appellant] , die in een toren zonder lift (met plat dak) woont, niet hoeft te delen in de kosten voor en ten gevolge van de lift per respectieve toren met lift. Hoewel het VVE bestuur er kennelijk niet aan twijfelt dat de onderhoudskosten aan de lift gemeenschappelijk zijn, had zij - gelet op de bezwaren van [appellant] - een dergelijke beslissing (als thans door [appellant] bestreden) in de daaropvolgende vergadering van 9 maart 2017 niet mogen nemen. [appellant] acht dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

In grief VII voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] noch enige andere appartementsrechteigenaar een beroep op artikel 5:139 BW (wijziging van de Splitsingsakte) dan wel op artikel 10 van het Modelreglement heeft gedaan. [appellant] is van mening dat hij wel een beroep op artikel 10 Modelreglement heeft gedaan (vgl. grief VI). Nu de VVE (desondanks) heeft nagelaten aan de vergadering voor te leggen of de liftschachtopbouw als gemeenschappelijke zaak kwalificeert, is volgens [appellant] sprake van strijd met artikel 10 van het Modelreglement.

In grief VIII voert [appellant] ten slotte aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de (gezamenlijke) kosten voor het vervangen van de liftschachtopbouw en het oplossen van de daklekkage voor rekening van alle leden van de VVE te laten komen (door te financieren vanuit de algemene reserve). [appellant] herhaalt zijn standpunt dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan om de kosten waarop het besluit van 9 maart 2017 ziet voor rekening van alle appartementseigenaren te laten komen, nu alleen de eigenaren van de penthouses - behorend bij vier van de zeven torens- profijt hebben van de lift(installatie).

4.3.

De VVE heeft zich als volgt - samengevat - verweerd.

De VVE merkt vooraf op dat het verzoek van [appellant] onvoldoende bepaald is. Er zijn tijdens de algemene ledenvergadering van 9 maart 2017 verschillende besluiten genomen en ook andere organen van de VVE kunnen besluiten nemen.

Voorts is de VVE van mening dat de grieven van [appellant] dienen te worden verworpen.

De kantonrechter heeft terecht een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de lift en anderzijds de dakopbouw die zich boven de lift bevindt. Het eerste is een technische installatie, maar het tweede niet. Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a Modelreglement zijn de daken gemeenschappelijk. De dakopbouw valt onder deze categorie. In ieder geval valt de opbouw onder de schil van het gebouw, waar de daken en de buitengevels deel van uitmaken, hetgeen eveneens gemeenschappelijk is op grond van hetzelfde artikel.

Verder voert de VVE aan dat voor haar altijd vaststond en nog steeds vaststaat dat de liftschachtopbouw een gemeenschappelijke zaak is. Het bestuur van de VVE heeft dan ook geen aanleiding gehad om een stemming ex artikel 10 Modelreglement te agenderen voor een algemene ledenvergadering. [appellant] heeft (het hof begrijpt: tegenover het bestuur van de VVE) geen beroep gedaan op artikel 10 Modelreglement. Evenmin is (door hem) voorgesteld om de splitsingsakte te wijzigen. Hij heeft voorafgaand aan de vergadering van 9 maart 2017 een agenda ontvangen, dus hij wist waarover zou worden gestemd. De vergadering heeft voorts besloten om de vervanging van de opbouw ten laste te brengen van de algemene reserve. De VVE stelt dat er geen sprake is van een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn voor [appellant] .

4.4.

Het hof overweegt als volgt.

4.4.1.

Het hof is van oordeel dat uit het petitum van het beroepschrift, bezien in samenhang met het petitum in het verzoekschrift in eerste aanleg en met de (overige) inhoud van de processtukken, als voldoende bepaald blijkt om welk besluit van 9 maart 2017, het gaat: te weten het aangenomen voorstel 6a zoals hierboven weergegeven onder 4.1. Blijkens de inhoud van het overigens door de VVE gevoerde verweer in hoger beroep is dit kennelijk ook voor de VVE voldoende duidelijk geweest.

4.4.2.

Zoals [appellant] ter zitting van dit hof desgevraagd heeft bevestigd, kunnen zijn grieven worden opgesplitst in twee delen. De grieven I tot en met V gaan - kort gezegd - over de (formele) vraag of de liftschachtopbouw gemeenschappelijk is. De grieven VI tot en met VIII gaan - kort gezegd - over de vraag of het besluit van 9 maart 2017 in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof zal de grieven hierna opgesplitst in de twee delen en daarbinnen gezamenlijk behandelen.

Het hof stelt overigens vast dat door geen van partijen aandacht is gevraagd voor de klaarblijkelijk gehanteerde stemverhouding tussen de bewoners als (mogelijk) gebaseerd op het respectieve aandeel in de gemeenschap (maximaal 10000 stemmen, waarvan 8925 ter vergadering aanwezig) tijdens de vergadering van 9 maart 2017. Dit terwijl artikel 13 van de Splitsingsakte uitdrukkelijk rept van: “het maximaal aantal stemmen (…) bedraagt tweehonderd twee en tachtig”. Nu partijen hierover geen debat hebben gevoerd zal het hof ter zake geen oordeel geven. Er is immers hooguit sprake van een besluit dat vernietigbaar is wegens strijd met statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen (artikel 2:15 lid 1 onder a BW jo. artikel 5:124 lid 2 BW), en derhalve geen sprake van een nietig besluit.

Is de liftschachtopbouw gemeenschappelijk ?

4.4.3.

Tussen partijen staat vast dat de Splitsingsakte en het Modelreglement (de relevante artikelen van het Modelreglement zijn hierboven onder 4.1. geciteerd) bepalen welke delen van het appartementencomplex gezamenlijk zijn. Onderdeel “C. Schulden en kosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars” van het Modelreglement geeft in artikel 3 een opsomming van schulden en kosten die tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend. Voorts wordt in artikel 9 lid 1 van het Modelreglement onderdelen a en b vermeld wat onder meer, en dus in ieder geval, tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend wordt.

4.4.4.

Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a Modelreglement zijn de daken van de woontorens gemeenschappelijk. Dit staat ook niet ter discussie tussen partijen.

Ingevolge artikel 9 lid 1 sub b Modelreglement zijn technische installaties in beginsel gemeenschappelijk, tenzij die installaties uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. Anders dan [appellant] ter zitting van dit hof heeft betoogd, leest het hof dit artikel, gezien de aard van de akte waarin het is opgenomen, niet ‘ruimer’ in die zin dat het ook om andere installaties dan technische installaties gaat. De liften worden in artikel 9 lid 1 sub b opgesomd als technische installaties (zie de door het hof aangebrachte onderstreping in de weergave van het artikel in 4.1). Tussen partijen staat vast dat de liften die aanwezig zijn in de woontorens (enkel in de vier met het piramidedak), uitsluitend ten dienste strekken van de (vier) penthouses (privé gedeeltes). De liften zelf zijn dus, als vallend onder de uitzondering van het slot van artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement, niet gemeenschappelijk.

Het gaat in deze zaak echter om de liftschachtopbouw, welke naar het oordeel van het hof in het kader van de vraag naar gemeenschappelijkheid kan en dient te worden onderscheiden van de lift. Deze op/in het dak geplaatste opbouw is naar het oordeel van het hof geen technische installatie.

Dat van toepassing zijnde NEN-normen erin zouden voorzien dat onder en boven elke lift een bepaalde ruimte binnen de constructie wordt (en dient te worden) vrijgehouden, maakt dit niet anders. Dit gegeven duidt er immers weliswaar op dat de opbouw ten behoeve van de lift op/in het dak is geplaatst, maar maakt niet dat daarmee een dergelijke opbouw ook, net als de lift, als een technische installatie zou moeten worden beschouwd. [appellant] heeft, anders dan ook te wijzen op het gebruikstechnisch uiteindelijk één geheel vormen van lift en liftschachtopbouw -hetgeen het hof in het kader van de vraag naar gemeenschappelijkheid als zodanig niet onderschrijft, zoals hiervoor reeds opgemerkt-, geen nadere argumenten aangevoerd voor het vallen van de liftschachtopbouw onder het begrip ‘technische installatie’. Omdat naar het oordeel van het hof ten aanzien van de liftschachtopbouw geen sprake is van een technische installatie speelt het (al dan niet) ten dienste staan van één privégedeelte verder geen rol.

Van strijd met artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement is dan ook geen sprake.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de (liftschacht)opbouw onderdeel is van het dak en derhalve - net als het dak - gemeenschappelijk is (vgl. artikel 9 lid 1 sub a van het Modelreglement).

Reeds om deze redenen falen de grieven I t/m V.

De overige met betrekking tot de grieven I t/m V naar voren gebrachte bezwaren behoeven geen (nadere) beoordeling, behoudens voor zover [appellant] ingaat op de opmerking van de kantonrechter aangaande de mogelijkheid die artikel 5:139 BW biedt. Anders dan [appellant] hierin leest, heeft de kantonrechter naar het oordeel van het hof bedoeld aan te geven dat met een wijziging van artikel 3 van de Splitsingsakte ook bewerkstelligd had kunnen worden dat - net zoals in artikel 9 van het Modelreglement - een specifieke regeling ten aanzien van de kosten van liftschachtopbouw en/of het daaraan verbonden dak zou zijn gaan gelden.

Is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid ?

4.4.4.

Ingevolge artikel 10 van het Modelreglement wordt bij twijfel over de gemeenschappelijkheid van een gedeelte of een zaak hierover beslist door de vergadering van de VVE. [appellant] acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VVE het besluit van 9 maart 2017 heeft genomen, terwijl zij op de ledenvergadering ervoor (d.d. 7 december 2016) reeds op de hoogte was van zijn bezwaren tegen het aanmerken van de kosten van de liftschachtopbouw als gemeenschappelijke kosten, en desalniettemin het bestuur van de VVE de vraag naar gemeenschappelijkheid ervan niet aan de vergadering heeft voorgelegd, waar dat volgens de stelling van [appellant] wel op de weg van (het bestuur van) de VVE lag. Ter zitting van dit hof heeft [appellant] echter bevestigd dat hetgeen in de eerdere vergadering van 7 december 2016 ter sprake is gekomen over een geheel andere lekkage ging (lekkage bij de knik van de dakzijden en de omlopen bij piramidetoren nummer 4). Voorts heeft [appellant] ter zitting van dit hof desgevraagd verklaard dat het voorstel om de VVE’s op te splitsen in zeven aparte VVE’s (dus één per toren) onder meer vanwege de hoge (splitsings)kosten niet tot overeenstemming heeft geleid en de VVE dat idee (voorlopig) heeft laten rusten. De stelling van [appellant] dat de VVE artikel 10 van het Modelreglement had moeten toepassen, gaat daarmee niet (meer) op. Ook zijn stelling dat hij zelf (indirect) een beroep op artikel 10 van het Modelreglement heeft gedaan door aan de VVE (in de vergadering van 7 december 2016) kenbaar te maken dat de kosten in verband met lekkage niet gemeenschappelijk zijn, gaat niet op nu het in die vergadering kennelijk om een andere lekkage ging. Voorts is het hof ook niet uit de notulen van 9 maart 2016 gebleken dat [appellant] - die zoals beide partijen ter zitting van dit hof desgevraagd hebben verklaard wél bij die vergadering aanwezig was - artikel 10 van het Modelreglement of de op voorhand te beantwoorden vraag naar gemeenschappelijkheid van de kosten voor de liftschaftopbouw als agendapunt heeft aangevoerd of anderszins aan de orde heeft gesteld. De VVE daarentegen heeft uitdrukkelijk weersproken dat zij op enig moment twijfel heeft gehad over de gemeenschappelijkheid van de (kosten van de) reparaties aan de liftschachtopbouw. Er rustte dan ook geen verplichting op de VVE om een stemming over de gemeenschappelijkheid uit te roepen. De VVE heeft het onderwerp (6a) het oplossen van diverse daklekkages) op de agenda gezet, heeft erover gestemd en heeft vervolgens besloten om de daklekkage van één toren op te lossen en de liftschachtopbouw van drie torens te vervangen, ten laste van de algemene reserve. Impliciet is daarmee overigens naar het oordeel van het hof toch ook over de vraag naar gemeenschappelijkheid van de liftschachtopbouw beslist. Van strijd met artikel 10 van het Modelreglement is dan ook geen sprake.

Het hof merkt – net als de kantonrechter - nog op dat, anders dan [appellant] doet voorkomen, de VVE niet heeft besloten om de onderhoudskosten van de lift(en) uit de algemene reserve te betalen noch heeft de VVE besloten om de lift(en) of liftschacht(en) als gemeenschappelijk te kwalificeren.

De door [appellant] aangevoerde, hierboven door het hof besproken, omstandigheden acht het hof geenszins toereikend voor de conclusie dat het door de VVE genomen besluit van 9 maart 2016 om alle appartementseigenaren te verplichten tot bijdrage aan de in het besluit genoemde lekkagekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Ook de (enkele) stelling dat alleen de eigenaren van de penthouses profijt hebben van de lift, is naar het oordeel van het hof onvoldoende om het besluit om alle eigenaren mee te laten betalen aan de daklekkage ter hoogte van de liftschachtopbouw in strijd met de redelijkheid en billijkheid te achten. Hierbij speelt dat middels een wijziging van de Splitsingsakte eenzelfde soort bijzondere regeling als voor andere specifieke schulden en kosten in artikel 3 van de Splitsingsakte is opgenomen, had kunnen worden bewerkstelligd. Van die mogelijkheid is echter nooit gebruik gemaakt.

[appellant] heeft overigens onvoldoende gesteld om strijd met de (hoge) drempel van de redelijkheid en billijkheid, waarbij alle betrokken belangen - inclusief die van alle bewoners in de drie torens met een sluitend, lekvrij dak - dienen te worden meegewogen, aannemelijk te achten.

De grieven VI t/m VIII falen eveneens.

4.5.

De beschikking waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de ook in het hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep worden veroordeeld. Het hof zal verder ambtshalve op de voet van artikel 288 Rv de proceskostenveroordeling in hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de VVE in hoger beroep, tot op heden begroot op € 716,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en R.R.M. de Moor en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2017.