Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:5743

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
19-12-2017
Datum publicatie
20-12-2017
Zaaknummer
200.216.768_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst woonruimte op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW en daarop volgende vordering in kort geding tot ontruiming van de huurwoning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.216.768/01

arrest van 19 december 2017

in de zaak van

1 [appellant 1] ,

2. [appellant 2],
3. [appellant 3] ,

tezamen handelend onder de naam [bewindvoering] bewindvoering V.O.F., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats] ,

in hun hoedanigheid van bewindvoerders over de goederen van [onderbewindgestelde],
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna tezamen aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. J.C. Sneep te Breda,

tegen

Stichting Woonkwartier,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonkwartier,

advocaat: mr. R.P.G. Schelvis te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 mei 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 6 april 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellanten c.s.] als gedaagden en Woonkwartier als eiseres.

[appellanten c.s.] hebben bij hun hierna onder 2. te melden akte houdende rectificatie van 24 oktober 2017 gesteld dat het onderhavige hoger beroep niet gericht is tegen het vonnis van 6 april 2017 maar tegen het hierna in rechtsoverweging 3.3 te noemen vonnis in kort geding van 8 mei 2017 (zaaknummer C/02/329855, rolnummer KG ZA 17-257) van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Zoals Woonkwartier in haar antwoordakte rectificatie terecht constateert, berust deze stelling van [appellanten c.s.] op een kennelijke vergissing. Reeds uit de datum van de dagvaarding in hoger beroep (2 mei 2017) volgt dat dit hoger beroep niet gericht is tegen het pas nadien gewezen vonnis van 8 mei 2017. Daar komst bij dat in de dagvaarding in hoger beroep staat dat het hoger beroep is gericht tegen het vonnis van 6 april 2017. Bovendien zijn de in de memorie van grieven geformuleerde grieven gericht tegen overwegingen uit het vonnis van 6 april 2017, en niet tegen overwegingen uit het vonnis van 8 mei 2017.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5790234, rolnummer VV EXPL 17-18)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis in kort geding van 6 april 2017.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven van [appellanten c.s.] met drie producties;

  • -

    de memorie van antwoord van Woonkwartier met twee producties;

  • -

    de akte van [appellanten c.s.] van 26 september 2017 met twee producties (nr. 4 en nr. 5);

  • -

    de antwoordakte van Woonkwartier van 10 oktober 2017;

  • -

    de akte houdende rectificatie van [appellanten c.s.] van 24 oktober 2017 met producties;

  • -

    de antwoordakte rectificatie van Woonkwartier van 7 november 2017 met een productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.1.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3.1 van het vonnis in kort geding van 6 april 2017 enkele feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn in dit hoger beroep geen bezwaren gericht, zodat in hoger beroep van dezelfde feiten kan worden uitgegaan. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten hieronder weergeven.

  • -

    a. Op 10 februari 2011 hebben de heer [onderbewindgestelde] (verder te noemen: “ [onderbewindgestelde] ”) en de rechtsvoorgangster van Woonkwartier, de stichting Bernardus Wonen, een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , aan de [adres] .

  • -

    b. Op deze huurovereenkomst zijn de destijds door Bernardus Wonen gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing.

  • -

    c. In artikel 7.6 van de algemene voorwaarden is de volgende bepaling opgenomen:

“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep (wiet) te kweken, danwel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld”.

  • -

    d. Op 11 november 2016 heeft er in de door [onderbewindgestelde] gehuurde woning een doorzoeking door politieambtenaren plaatsgevonden. Bij dit onderzoek zijn in de woning van [onderbewindgestelde] diverse verdovende middelen aangetroffen.

  • -

    e. Uit de bestuurlijke rapportage d.d. 19 december 2016 blijkt dat de volgende middelen zijn aangetroffen:

- 81,4 gram cocaïne;

- 80,3 gram lidocaïne (versnijdingsmiddel);

- 6,6 gram hennep;

- 183,7 gram hennep;

- 7,3 gram hash.

  • -

    f. Deze middelen komen voor op de lijsten I en/of II van de Opiumwet.

  • -

    g. Bij beschikking van 13 februari 2017 heeft de Burgemeester van de gemeente Halderberge de door [onderbewindgestelde] gehuurde woning op basis van artikel 13b Opiumwet voor een periode van drie maanden gesloten, ingaande op 1 maart 2017 en eindigende op 1 juni 2017;

  • -

    h. De sluiting is op 1 maart 2017 – buiten aanwezigheid van Woonkwartier – ook daadwerkelijk geëffectueerd met dien verstande dat door of namens de Burgemeester met [onderbewindgestelde] de afspraak is gemaakt dat hij eenmaal per drie weken (onder toezicht) de woning mag betreden voor het plegen van onderhoud aan twee in de woning aanwezige zoetwateraquaria.

  • -

    i. Bij aangetekende brief van 16 februari 2017 heeft Woonkwartier de tussen partijen bestaande huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW juncto artikel 6:267 BW.

  • -

    j. In de brief heeft Woonkwartier [onderbewindgestelde] gesommeerd om het gehuurde op 28 februari 2017 geheel ontruimd en in goede staat op te leveren maar aan deze sommatie heeft [onderbewindgestelde] niet voldaan.

3.1.2.

Het hof stelt aanvullend nog vast dat ten aanzien van alle goederen van [onderbewindgestelde] een bewind als bedoeld in artikel 1:431 BW is ingesteld. [appellanten c.s.] zijn tot bewindvoerder benoemd. Uit artikel 1:441 lid 1 BW volgt dat de bewindvoerder bij de vervulling van haar taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. [appellanten c.s.] treden daarom op als formele procespartij ten behoeve van [onderbewindgestelde] (HR 19 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2738).

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde Woonkwartier bij inleidende dagvaarding bij wege van voorlopige voorziening veroordeling van [appellanten c.s.] , in hun hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] , tot ontruiming van de genoemde huurwoning, met veroordeling van [appellanten c.s.] , in hun genoemde hoedanigheid, in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonkwartier, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

  • -

    Woonkwartier heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. [appellanten c.s.] moeten de woning daarom ontruimen.

  • -

    Bovendien is [onderbewindgestelde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in het gehuurde in november 2016 een grote hoeveelheid drugs voorhanden te hebben. Indien in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd vanwege deze tekortkoming, zal die vordering vrijwel zeker worden toegewezen.

  • -

    Woonkwartier heeft er een spoedeisend belang bij dat [onderbewindgestelde] de woning ontruimt.

3.2.3.

[appellanten c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.2.4.

In het bestreden vonnis in kort geding van 6 april 2017 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vordering van Woonkwartier toegewezen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.3.

Na het bestreden vonnis hebben zich nog de volgende feiten voorgedaan.

  • -

    Woonkwartier heeft op basis van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis de ontruiming van de woning aangezegd tegen 9 mei 2017. [appellanten c.s.] hebben vervolgens een executiegeschil aanhangig gemaakt tegen Woonkwartier en daarin bij wege van voorlopige voorziening schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 6 april 2017 gevorderd. Bij vonnis in kort geding van 8 mei 2017 (zaaknummer C/02/329855, rolnummer KG ZA 17-257) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, deze vordering afgewezen. De door Woonkwartier ingeschakelde deurwaarder heeft de woning vervolgens op 9 mei 2017 ontruimd.

  • -

    [onderbewindgestelde] heeft bij het college van B&W een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van de Burgermeester van 13 februari 2017 tot sluiting van de woning. Het bezwaar is mondeling behandeld op 14 juni 2017. Bij besluit van 10 juli 2017, verzonden op 11 juli 2017, heeft het college van B&W het bezwaar ongegrond verklaard en het bestreden besluit in stand gelaten. [onderbewindgestelde] heeft bij de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, beroep ingesteld tegen het besluit op bezwaar.

3.4.1.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep tien grieven aangevoerd tegen het vonnis in kort geding van 6 april 2017. [appellanten c.s.] hebben op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonkwartier, met veroordeling van Woonkwartier in de proceskosten en met veroordeling van Woonkwartier om aan [appellanten c.s.] , in hun hoedanigheid, al hetgeen terug te betalen dat zij op grond van het vonnis aan Woonkwartier hebben betaald, vermeerderd met wettelijke rente.

3.4.2.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Door de grieven wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd.

3.5.

Het hof zal eerst onderzoeken of Woonkwartier ten tijde van het geding in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij haar vordering tot ontruiming van de woning. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat volgens Woonkwartier de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, zodat [onderbewindgestelde] zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde. Daarmee is het spoedeisend belang naar het oordeel van het hof al gegeven. Ook in hoger beroep is dat belang nog aanwezig. Woonkwartier heeft er belang bij dat zij, uitgaande van haar standpunt dat de huurovereenkomst geëindigd is, niet gehouden is om woonruimte aan [onderbewindgestelde] ter beschikking te stellen.

3.6.1.

Ten aanzien van het betoog van Woonkwartier dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, overweegt het hof het volgende.

Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over dit artikel volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen.

3.6.2.

Het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ligt in deze civiele procedure niet ter toetsing voor. Woonkwartier was naar het oordeel van het hof, gelet op het besluit tot sluiting van 13 februari 2017, op 16 februari 2017 bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De vordering van Woonkwartier tot ontruiming van de woning in kort geding, aansluitend op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, past naar het oordeel van het hof in het geschetste wettelijk kader. Dat de gevorderde voorziening (ontruiming) ingrijpend is, staat aan toewijzing daarvan niet in de weg, maar speelt wel een rol in de te verrichten belangenafweging.

3.6.3.

Het hof voegt hier nog aan toe dat het bezwaarschrift dat [onderbewindgestelde] tegen het besluit tot sluiting van de woning heeft ingediend, ongegrond is verklaard. Weliswaar is nog niet beslist op het beroep dat [onderbewindgestelde] bij de afdeling bestuursrecht van de rechtbank tegen de ongegrondverklaring van het bezwaar heeft ingesteld, maar om de hierboven omschreven redenen kan van Woonkwartier in beginsel niet worden gevergd dat zij de uitkomst van dat beroep (en van een eventueel daarop volgende hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State) afwacht.

3.6.4.

Het hof volgt [appellanten c.s.] voorts niet in hun standpunt dat Woonkwartier in dit geval misbruik van recht maakt door zich te beroepen op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof kan ook niet worden gezegd dat het handelen van Woonkwartier (het inroepen van de buitengerechtelijke ontbinding en het vorderen van ontruiming), in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in de woning van [onderbewindgestelde] in november 2016 een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs en een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs zijn aangetroffen. Gelet op de aangetroffen hoeveelheden is aannemelijk dat deze drugs niet, althans grotendeels niet voor eigen gebruik waren bestemd maar voor handel in drugs. De aanwezigheid van het versnijdingsmiddel lidocaïne wijst daar ook op.

3.6.5.

Het vermoeden dat de drugs niet voor eigen gebruik maar voor handel waren bestemd, wordt nog versterkt door het feit dat ook in augustus 2015 in de woning van [onderbewindgestelde] op meerdere plaatsen hard- en softdrugs zijn aangetroffen. Volgens het door Woonkwartier in het geding in eerste aanleg overgelegde proces-verbaal van bevindingen zijn toen aangetroffen:

  • -

    twee weegschalen;

  • -

    18 ponypacks cocaïne kleur wit;

  • -

    3 gripzakjes cocaïne kleur blauw;

  • -

    1 plastic zak met cocaïne

  • -

    1 blokje onversneden cocaïne,1.1 gram

  • -

    5, 46, 87 en 115 gram onbekend wit poeder, on te versnijden;

  • -

    2 flesjes cocaïne testers

  • -

    1,2 gam hashisch

  • -

    4,6 gam hennep

  • -

    24,9 gram hennepgruis

  • -

    een geladen pistool en diverse patronen.

Dit samenstel van aangetroffen zaken doet het vermoeden rijzen dat de indertijd aangetroffen drugs voor handel bestemd waren. Dat de aanwezigheid van deze zaken in de woning in 2015 niet tot een besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning en evenmin tot een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid, laat onverlet dat die toenmalige aanwezigheid van de zaken met zich meebrengt dat [onderbewindgestelde] thans bij herhaling handelt in strijd met de bepalingen van de Opiumwet door aanzienlijke hoeveelheden verdovende middelen aanwezig te hebben en daarmee in strijd met artikel 7.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden.

3.6.6.

Woonkwartier heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat zij heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij haar woningen verhuurt. Woonkwartier hoeft niet te dulden dat huurders in haar woningen aanzienlijke hoeveelheden en kennelijk voor handel bestemde drugs opslaan. Daarmee wordt het risico in het leven geroepen op het ontstaan van overlast en onveiligheid voor de omwonenden. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is daarbij niet van doorslaggevende betekenis. Overigens heeft het risico zich in dit geval in elk geval in dier voege gerealiseerd, dat tot tweemaal toe (in 2015 en in 2016) een politie-inval heeft plaatsgevonden in de woning, met alle gevolgen voor de woonomgeving van dien. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat Woonkwartier misbruik maakt van recht of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt door, nadat de burgemeester tot sluiting van de woning heeft besloten, met toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen.

Nu die buitengerechtelijke ontbinding de toewijzing van de vordering tot ontruiming kan dragen, moet het bestreden vonnis van 6 april 2017 reeds om deze reden worden bekrachtigd.

3.7.1.

Woonkwartier heeft als subsidiair aangevoerde grondslag voor haar vordering tot ontruiming van de woning aangevoerd dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de tekortkoming van [onderbewindgestelde] in de nakoming van de huurovereenkomst die besloten ligt in de aanwezigheid van de drugs, in een eventuele bodemprocedure vrijwel zeker zal worden toegewezen. Ook die grondslag kan naar het oordeel van het hof de vordering tot ontruiming van het gehuurde dragen. Het hof stelt daarbij voorop dat het [onderbewindgestelde] in artikel 7.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden uitdrukkelijk is verboden om in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Onder die strafbaar gestelde activiteiten valt ook het voorhanden hebben van de (in 2015 en) in 2016 in de woning aangetroffen hoeveelheden harddrugs en softdrugs. Vast staat dus dat [onderbewindgestelde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten.

3.7.2.

Niet kan worden gezegd dat deze tekortkoming van een zodanig bijzondere aard of geringe betekenis is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit volgende ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. Het gaat in dit geval om een herhaalde tekortkoming en de omstandigheden wijzen er voorshands sterk op dat de aangetroffen drugs voor handel waren bestemd. Zoals hierboven al overwogen, hoeft Woonkwartier dat niet te accepteren en is van haar bij deze stand van zaken niet te vergen om de huur te laten voortduren en [onderbewindgestelde] in het genot van het gehuurde te laten.

3.7.3.

Het woonbelang van [onderbewindgestelde] voert niet toe een andere uitkomst. Elke ontruiming van een huurwoning is ingrijpend, maar het ligt in de eerste plaats op de weg van de huurder om:

  • -

    door de huurovereenkomst goed na te komen, een veroordeling tot ontruiming van de woning te voorkomen;

  • -

    indien een ontruiming toch wordt uitgesproken, de nadelige gevolgen daarvan zelf op te vangen, zo nodig met hulp van hulpverlenende instanties.

[onderbewindgestelde] heeft in het geding in eerste aanleg niet aannemelijk gemaakt dat aan zijn zijde sprake is van bijzondere omstandigheden die aan een ontruiming van de woning in de weg zouden moeten staan, en hij heeft in hoger beroep niet gesteld dat de ontruiming, die inmiddels heeft plaatsgevonden, hem voor onoverkomelijke problemen heeft geplaatst.

3.7.4.

Dat Woonkwartier geen bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt, voert evenmin tot een ander oordeel. Woonkwartier was niet gehouden om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, aangezien zij zich naar het voorshands oordeel van het hof terecht op het standpunt heeft gesteld dat de huur reeds geëindigd was door de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Overigens hebben [appellanten c.s.] op hun beurt evenmin een bodemprocedure aanhangig gemaakt om de rechtmatigheid van de buitengerechtelijke ontbinding ter toetsing aan de bodemrechter voor te leggen.

3.7.5.

[appellanten c.s.] hebben aan het slot van de memorie van grieven aangeboden om hun stellingen door getuigenverhoren te bewijzen. Het hof verwerpt dat bewijsaanbod, omdat een kortgedingprocedure zich in beginsel niet leent voor bewijslevering en het hof geen aanleiding ziet om in deze zaak een uitzondering te maken op dat uitgangspunt.

3.8.1.

Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de grieven van [appellanten c.s.] geen doel treffen en dat het vonnis van 6 april 2017 moet worden bekrachtigd.

3.8.2.

Dit brengt mee dat de vordering van [appellanten c.s.] om Woonkwartier te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten c.s.] op grond van het vonnis aan Woonkwartier hebben betaald, moet worden afgewezen.

3.8.3.

Het hof zal [appellanten c.s.] als de in het ongelijk gestelde partij – zoals gevorderd en niet bestreden hoofdelijk - veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaaknummer 5790234 en rolnummer VV EXPL 17-18 tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 6 april 2017;

wijst de in rechtsoverweging 3.8.2 van dit arrest genoemde vordering van [appellanten c.s.] af;

veroordeelt [appellanten c.s.] in hun hoedanigheid van bewindvoerders over de goederen van [onderbewindgestelde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Woonkwartier tot op heden op € 716,-- aan griffierecht en op € 1.788,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 december 2017.

griffier rolraadsheer