Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:5562

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
12-12-2017
Datum publicatie
15-12-2017
Zaaknummer
200.184.962_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geen einde huurovereenkomst vanwege ontbreken opzegging en uit feiten blijkt niet van wilsovereenstemming over beëindiging huurovereenkomst. Huurpenningen zijn niet onverschuldigd betaald.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/6581
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.184.962/01

arrest van 12 december 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. Z.M. Alaca te Eindhoven ,

tegen

Stichting [Stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 maart 2016 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven onder zaaknummer 2831675 14-2661 gewezen vonnissen van 20 november 2014 en 22 oktober 2015.

5 Het verloop van de procedure

5.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 22 maart 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 6 juni 2016;

  • -

    de memorie van grieven met producties en een eiswijziging;

  • -

    de memorie van antwoord met producties;

  • -

    het op 2 november 2017 gehouden pleidooi.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

5.2.

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellant] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellant] heeft van [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] te [plaats] gehuurd, waar hij vanaf 22 november 1978 stond ingeschreven. Deze woning (hierna: [adres 1] ) bevindt zich in de wijk “ [wijk] ” waarvoor op 14 december 2002 een zogenaamd “Sociaal Plan [wijk] ” is opgesteld. Dit plan voorzag in renovatie van de wijk, waarbij 737 woningen van [geïntimeerde] zouden worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In dat kader is aan [appellant] en zijn echtgenote een woning toegewezen aan de [adres 2] te [plaats] . [appellant] heeft de huurovereenkomst van de woning aan de [adres 1] op 19 mei 2008 opgezegd tegen 19 juni 2008. Op 19 mei 2008 hebben [appellant] en zijn echtgenote een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan de [adres 2] . Rond die tijd liep het huwelijk van [appellant] stuk en kreeg hij van [geïntimeerde] toestemming om tijdelijk terug te keren naar de woning in de [adres 1] , aangezien de sloopwerkzaamheden nog niet waren begonnen. [appellant] heeft deze woning omstreeks 24 juni 2008 weer betrokken. Door [geïntimeerde] is uit coulance, omdat [appellant] aangaf lichamelijke beperkingen te hebben, andermaal aan [appellant] een woning aangeboden en wel aan zijn huidige adres, [adres 3] te [plaats] . [appellant] heeft de sleutel van die woning in april 2009 gekregen en is feitelijk in juni 2009 verhuisd. [appellant] heeft vanaf die tijd zowel de huur van de woning aan de [adres 3] als de huur van de woning aan de [adres 1] betaald door middel van automatische incasso’s tot 1 september 2011. Op 2 augustus 2011 heeft [geïntimeerde] vernomen dat in de woning aan de [adres 1] een hennepkwekerij was aangetroffen. Zij heeft [appellant] bij brief van 23 augustus 2011 uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek heeft op 1 september 2011 plaatsgevonden. Op die dag heeft [appellant] een huuropzeggingsformulier met betrekking tot de [adres 1] ondertekend.

6.2.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 8.038,71 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere huurbetaling, althans vanaf het moment van ingebrekestelling, althans vanaf de dag der dagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Daartoe heeft hij aangevoerd dat hij vanaf juni 2009 tot 1 september 2011 zonder rechtsgrond huur heeft betaald voor de woning aan de [adres 1] . Volgens [appellant] is sprake van onverschuldigde betaling en moet [geïntimeerde] worden beschouwd als ontvanger te kwader trouw (artikel 6:205 BW), zodat [geïntimeerde] wettelijke rente verschuldigd is vanaf iedere huurbetaling.

6.2.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.184,43, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juni 2014, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Daartoe heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij over de periode april 2009 tot augustus 2010 energiekosten heeft betaald met betrekking tot de [adres 3] . Volgens [geïntimeerde] heeft zij in juli 2010 ontdekt dat de afnameovereenkomst nog op haar naam stond in plaats van op naam van [appellant] . Er zijn toen meterstanden opgenomen en vanaf dat moment is [appellant] zelf de energiekosten gaan voldoen. Zij heeft echter tot die datum de energiekosten betaald voor de aan [appellant] geleverde energie voor de woning aan de [adres 3] .

6.2.3.

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gehouden. Daarvan is geen proces-verbaal opgemaakt.

Bij vonnis van 20 november 2014 is de kantonrechter kort samengevat tot het volgende oordeel gekomen.

In conventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat er aanwijzingen zijn dat de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is doorgelopen. De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] (ook) heeft aangevoerd dat [appellant] de woning in de periode juni 2009 tot en met september 2011 heeft bezocht en dat zij daarvan getuigenbewijs heeft aangeboden. De kantonrechter heeft geoordeeld dat, indien dat laatste bewezen zou worden, dat dan in rechte genoegzaam kon worden vastgesteld dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [appellant] in de periode juni 2009 tot september 2011 de woning aan de [adres 1] te [plaats] heeft bezocht.

In reconventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld in vervulling is gegaan. De kantonrechter heeft overwogen dat het verweer van [appellant] erop neerkomt dat hij zelf de energiekosten aan de energieleverancier heeft betaald. [appellant] is na de comparitie in de gelegenheid gesteld betalingsbewijzen over te leggen. Dat heeft hij nagelaten. De kantonrechter heeft om die reden zijn verweer verworpen en overwogen dat de vordering voor toewijzing gereed ligt, maar de uiteindelijke beslissing hierover is aangehouden.

6.2.4.

Vervolgens zijn getuigen gehoord en heeft [geïntimeerde] nog een conclusie na enquête genomen. Bij vonnis van 22 oktober 2015 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] geslaagd geacht in de bewijslevering, de vordering in conventie afgewezen, de vordering in reconventie toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert dat het hof de hiervoor genoemde vonnissen van de kantonrechter vernietigt, [geïntimeerde] veroordeelt tot € 8.634,17, althans € 5.656,87, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het instellen van deze vordering en dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

6.4.

Grief 1 is gericht tegen de in 4.3 van het vonnis van 20 november 2014 opgenomen overweging: ‘Stichting [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat [appellant] de woning in de periode juni 2009 tot en met september 2011 heeft bezocht en getuigenbewijs daarvan aangeboden. Indien dit laatste bewezen zou worden kan in rechte genoegzaam worden vastgesteld dat de onderhavige huurovereenkomst is blijven doorlopen.’ en tegen de in 2.15 van het vonnis van 22 oktober 2015 opgenomen overweging: ‘Alles overwegende leidt tot de slotsom dat de vordering in conventie bij gebreke van voldoende feitelijke grondslag niet toewijsbaar is.’.

Hoewel de grief slaagt, leidt dat niet tot toewijzing van de vordering van [appellant] . Daartoe is het volgende redengevend.

6.5.

In zijn toelichting op de grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft onderkend dat er in juni 2008 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] . Uit de bestreden overweging lijkt te volgen dat de kantonrechter er inderdaad vanuit is gegaan dat de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is blijven doorlopen. Dat is niet juist. Niet omdat er een einde is gekomen aan die huurovereenkomst omdat [appellant] een huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de [adres 2] , zoals hij in zijn toelichting heeft vermeld, maar omdat hij die huurovereenkomst heeft opgezegd. Dat heeft [geïntimeerde] immers al in eerste aanleg aangevoerd en dat heeft [appellant] niet betwist. [appellant] en zijn voormalige echtgenote hebben de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] op 19 mei 2008 opgezegd tegen 19 juni 2008.

6.6.

Vervolgens is volgens [geïntimeerde] een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de [adres 1] . Volgens [geïntimeerde] heeft zij die mogelijkheid aan [appellant] geboden vanwege zijn relatieproblemen. Volgens [geïntimeerde] is toen een zogenaamde leegstandsovereenkomst gesloten. Het ging immers om een te slopen woning. De juistheid van dit betoog van [geïntimeerde] kan worden afgeleid uit de brief van 24 juni 2008 en de leegstandsovereenkomst.

6.7.

Volgens [appellant] is de op deze overeenkomst aanwezige handtekening niet van hem. Op 6 oktober 2008 is een machtiging afgegeven om de huur automatisch te laten incasseren. Ook die handtekening is volgens [appellant] niet van hem. Verder heeft hij ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het niet logisch is dat op 24 juni 2008 een overeenkomst tot stand zou komen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] , terwijl op diezelfde dag een brief is gestuurd door [geïntimeerde] dat de woning correct is opgeleverd en dat de verhuiskostenvergoeding wordt betaald.

6.8.

Het ontgaat het hof wat niet logisch is aan de gang van zaken. Het hof acht het logisch dat [geïntimeerde] aan de ex-partner van [appellant] een brief heeft gestuurd over de correcte oplevering van de woning en op diezelfde dag een nieuwe huurovereenkomst met [appellant] heeft gesloten om hem in de gelegenheid te stellen in die woning te blijven wonen in verband met relatieproblemen. Er was immers sprake van een nieuwe situatie. De ex-partner van [appellant] ging de woning aan de [adres 2] betrekken, maar door de relatieproblemen kon of wilde [appellant] niet mee. De woning aan de [adres 1] was nog beschikbaar. Het ging om woning die gesloopt zou worden, dus niet om een woning die aan een ander was verhuurd. Zodoende kon [appellant] feitelijk in die woning blijven. Daartoe was wel een nieuwe overeenkomst nodig, gelet op de reeds gedane opzegging.

6.9.

Het hof ziet geen aanleiding om een handtekeningenonderzoek uit te laten voeren door een deskundige. [appellant] heeft immers niet aangevoerd dat er geen sprake was van wilsovereenstemming om een nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] aan te gaan voor de woning van de [adres 1] . [appellant] heeft geen grieven gericht tegen de door de kantonrechter in het vonnis van 20 november 2014 vastgestelde feiten. Daarin is vermeld dat hij van [geïntimeerde] toestemming kreeg om tijdelijk terug te keren naar de woning aan de [adres 1] en dat hij die woning omstreeks 24 juni 2008 weer heeft betrokken. [appellant] is ook huur (blijven) betalen. Evenmin heeft [appellant] grieven gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat hij in juni 2009 is verhuisd naar de woning aan de [adres 3] , omdat hij aan [geïntimeerde] had aangegeven lichamelijke beperkingen te hebben. [appellant] heeft dus in ieder geval een jaar lang op de [adres 1] gewoond. Dat blijkt ook uit het uittreksel uit de bevolkingsregistratie en dat blijkt ook uit de betalingsbewijzen die hij zelf in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat er energie is geleverd aan hem ten behoeve van die woning.

Kortom, de wil van [appellant] was erop gericht dat hij de woning aan de [adres 1] ging (of feitelijk bleef) huren van [geïntimeerde] . Of [appellant] nu wel of niet een handtekening heeft geplaatst op de brief van 24 juni 2008 en/of de leegstandsovereenkomst is niet doorslaggevend. Partijen hebben in juni 2008 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de [adres 1] .

[appellant] heeft aangeboden om mevrouw [derde 1] en de heer [derde 2] als getuigen te horen over zijn gezondheidssituatie en aanwezigheid in de woning aan de [adres 3] , maar dit bewijsaanbod is niet relevant en wordt daarom gepasseerd.

6.10.

[appellant] heeft niet aangevoerd hoe of wanneer de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is geëindigd (eerder dan het opzegformulier van 1 september 2011). Voor zover [appellant] ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is geëindigd omdat [appellant] de woning aan de [adres 3] is gaan huren, faalt zijn stelling. Van een opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] is geen sprake geweest. Van een overeenkomst tot beëindiging van die huurovereenkomst evenmin, althans daartoe heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd. Een overeenkomst kan ook stilzwijgend tot stand komen, maar in dit geval zijn er onvoldoende omstandigheden om ervan uit te gaan dat de wil van partijen erop was gericht om de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] te laten eindigen. Dat [geïntimeerde] de woning aan de [adres 3] heeft aangeboden zou kunnen duiden op een stilzwijgende overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] , maar daar staat tegenover dat [appellant] de sleutels heeft behouden, althans dat hij deze niet bij [geïntimeerde] heeft ingeleverd, dat geen inspectie van de woning heeft plaatsgevonden en dat de huur nog ruim twee jaar is doorbetaald. Afgezien daarvan heeft [appellant] geen verklaring gegeven voor de omstandigheid dat er ook nadat hij de woning aan de [adres 3] is gaan huren, energiekosten zijn gemaakt in de woning aan de [adres 1] die hij heeft betaald.

6.11.

Met grief 2 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] in de bewijslevering is geslaagd. Deze grief behoeft geen beoordeling. Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen ook na juni 2009 een huurovereenkomst heeft bestaan met betrekking tot de [adres 1] . Of [appellant] gebruik maakte van die woning en of hij die woning heeft bezocht acht het hof niet relevant. Overigens is het hof van oordeel dat hetgeen de getuigen hebben verklaard steun biedt aan het oordeel dat [appellant] in de betreffende periode zelf ook vond dat hij de woning aan de [adres 1] huurde. Dat [appellant] niet in de gaten had dat hij voor die woning huur betaalde acht het hof ongeloofwaardig nu hij heeft aangegeven dat hij een minimaal inkomen heeft waarvan hij nauwelijks kan rondkomen.

6.12.

Het hof begrijpt de subsidiaire vordering van [appellant] aldus dat de huurovereenkomst in ieder geval is geëindigd op 8 februari 2010, omdat deze datum als einddatum is vermeld in de brief van 24 juni 2008. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat die datum niet leidt tot een automatisch einde, maar dat daarvoor een tijdige schriftelijke kennisgeving vereist is, die zij niet heeft gestuurd. Nu dat niet is gebeurd, is de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW voor onbepaalde tijd voortgezet.

6.13.

Grief 3 heeft betrekking op de reconventionele vordering van [geïntimeerde] . [appellant] heeft bankafschriften in het geding gebracht, waaruit volgens hem blijkt dat hij de energiekosten wel degelijk zelf aan de energieleverancier heeft voldaan. Het hof is van oordeel dat dit niet uit die bankafschriften blijkt. Zoals hiervoor al is overwogen blijkt uit die bankafschriften dat [appellant] de energiekosten heeft betaald aan de energieleverancier voor de levering aan de [adres 1] . De vordering had echter betrekking op de energie voor de woning aan de [adres 3] . Deze grief faalt dus.

6.14.

De slotsom luidt dat de grieven falen. Uit het voorgaande volgt dat de in hoger beroep gewijzigde vorderingen moeten worden afgewezen. Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen en [appellant] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 718,- aan griffierecht en op € 1.896,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, M.E. Smorenburg en S.O.H. Bakkerus en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 december 2017.

griffier rolraadsheer