Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:5168

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-11-2017
Datum publicatie
30-11-2017
Zaaknummer
16/03386
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ-waarde woning. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk maken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2017/2881
V-N 2018/11.20.27
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 16/03386

Uitspraak op het hoger beroep van

de heer [belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 2 mei 2016, nummer AWB 15/2494, in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Venray,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 4 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014 is vastgesteld op € 336.000 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 (hierna: de WOZ-beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2015 opgelegd (hierna: de aanslag ozb).

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de WOZ-beschikking verlaagd naar een waarde van € 319.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Belanghebbende heeft het Hof bij brief van 27 september 2017 bericht dat de taxateur, de heer [A] , tijdens de zitting op 13 oktober 2017 aanwezig zal zijn.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 13 oktober 2017 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [B] , als gemachtigde van belanghebbende en de heer [A] , taxateur, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [C] en [D] .

1.6.

Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft tevens een matrix overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.

1.7.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd.

1.8.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning uit 1980 met een woninginhoud van 548 m³ en een perceeloppervlakte van 1.008 m². De onroerende zaak beschikt over een inpandige garage met een inhoud van 61 m³ en heeft een carport en een berging.

2.2.

Ter onderbouwing van de in de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde van € 319.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 9 november 2015 door taxateur [E] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport [E] ). De in het rapport [E] bepaalde waarde van € 322.000 wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van [adres 2] 13 te [F] , [adres 3] 10 in [G] , [adres 4] 19 te [H] en [adres 5] 6 in [J] , zoals vermeld in de bij het rapport [E] behorende matrix. Het rapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

2.3.

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 270.000 onderbouwd met het op 10 maart 2015 opgemaakte taxatierapport van taxateur [A] (hierna: het rapport [A] ). De in het rapport [A] bepaalde waarde van € 270.000 wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van [adres 6] te [H] , [adres 7] 21 en [adres 8] 37, beide gelegen te [G] . De hierbij behorende matrix heeft belanghebbende ter zitting overgelegd. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde tevens verwezen naar de verkoopcijfers van [adres 9] 23 en [adres 10] 37, beide gelegen te [woonplaats] en naar gerealiseerde verkoopprijzen van grond in [woonplaats] .

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 270.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4 Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.

4.2.

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

4.3.1.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de methode van systematische vergelijking niet geschikt, althans minder geschikt is dan een buurtscan, om de waarde in het economische verkeer te bepalen.

4.3.2.

De methode van systematische vergelijking is een geschikte methode om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Vergelijkbare verkochte woningen geven een goede indicatie voor de waarde in het economische verkeer met dien verstande dat met de verschillen tussen de diverse objecten in voldoende mate rekening moet worden gehouden. Voor zover belanghebbende pleit voor aanpassing van het – aldus belanghebbende – “verouderde systeem” voor de waardering inzake de Wet WOZ, geldt dat de rechter hier niet toe bevoegd is. Wijziging van wetgeving is voorbehouden aan de wetgever en niet aan de rechtsprekende macht.

4.4.

De Heffingsambtenaar heeft de bij uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde onderbouwd met het rapport [E] . Ten aanzien van het rapport [E] overweegt het Hof als volgt. De door de Heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn weliswaar niet in [woonplaats] gelegen, maar dat betekent niet zonder meer dat de objecten om die reden niet geschikt zijn. Beide partijen hebben immers aangevoerd dat rondom de waardepeildatum geen schikte referentieobjecten in [woonplaats] zelf zijn verkocht en in het door belanghebbende overgelegde rapport [A] wordt eveneens gebruik gemaakt van referentieobjecten die buiten [woonplaats] zijn gelegen. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn geschikt qua uitstraling, ligging en inhoud, maar qua oppervlakte zijn de referentieobjecten minder bruikbaar. Zo heeft [adres 2] 13 in [F] een veel groter oppervlakte (3.394 m²) dan de onroerende zaak (1.008 m²), terwijl de referentieobjecten [adres 3] 10 (564 m²), [adres 4] 19 (480 m²) en [adres 5] 6 (520 m²) een beduidend kleiner perceeloppervlakte hebben. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de grond weliswaar onderbouwd onder verwijzing naar de gronduitgifteprijzen, maar belanghebbende heeft daarover voldoende twijfel gezaaid. Zo heeft belanghebbende verwezen naar verkooptransacties van grond in [woonplaats] waar prijzen worden gerealiseerd die afwijken van de door de Heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel. Zo is op 1 februari 2013 een perceel van 551 m² verkocht voor een prijs van € 99.180 (€ 180 per m²), terwijl de Heffingsambtenaar voor de eerste 400 m² rekent met een prijs van € 230 per m² en voor de resterende 151 m² een prijs van € 140 per m² zou gelden. Belanghebbende heeft eveneens voldoende twijfel gezaaid met de door hem in het rapport [A] genoemde referentieobjecten. Deze objecten zijn qua ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met uitzondering van [adres 7] 21 (16.960 m²), dat een beduidend groter perceeloppervlakte heeft, is het oppervlakte van de referentieobjecten van belanghebbende ongeveer gelijk aan dat van de onroerende zaak, terwijl de inhoud van de referentieobjecten groter is. Hoewel de referentieobjecten ouder zijn dan de onroerende zaak en de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de staat van onderhoud van [adres 7] 21 minder is dan die van de onroerende zaak, wordt daarmee het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijzen en waarde van de onroerende zaak, zoals opgenomen in de uitspraken op bezwaar (€ 319.000), onvoldoende verklaard. Dat de waardeopbouw in de door belanghebbende overgelegde matrix gebrekkig is (zie hierna onder 4.5), laat onverlet dat de in het rapport [A] vermelde verkoopprijzen zijn gerealiseerd.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in de uitspraken op bezwaar beschikte waarde van € 319.000 niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.5.

Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde onder andere onderbouwd met het rapport [A] , de ter zitting overgelegde matrix, de verkoopcijfers van [adres 9] 23 en [adres 10] 37, een verwijzing naar de gerealiseerde gronduitgifteprijzen in [woonplaats] en een buurtscan. Hiermee heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende een beroep doet op de door hem overgelegde buurtscan kan daar voor de waardering van de onroerende zaak geen waarde aan worden toegekend, alleen al omdat de buurtscan betrekking heeft op de omgeving [K] (Zeeland) en de onroerende zaak is gelegen in [woonplaats] (Limburg). De verkoopcijfers van [adres 9] 23 (verkocht op [datum 1] 2015 voor € 110.000) en [adres 10] 37 (verkocht op [datum 2] 2015 voor € 280.000) zijn te ver van de waardepeildatum gerealiseerd. Met de overgelegde matrix maakt belanghebbende evenmin een waarde van € 270.000 aannemelijk. Zo is bij de gehanteerde prijzen per m³ de regel van de afnemende meerwaarde zoek. Voor de waarde van de grond rekent belanghebbende met een prijs van € 130 per m². Onduidelijk is of belanghebbende hierbij met een grondstaffel werkt. Indien dat niet het geval is, houdt belanghebbende ook voor de waardebepaling van de grond geen rekening met de regel van de afnemende meerwaarde. Bovendien is een prijs van € 130 per m² te laag, gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van grond voor € 180 per m² waarnaar belanghebbende zelf heeft verwezen. Voor het geval er, zoals belanghebbende ter zitting heeft verklaard, van uit moet worden gegaan dat de prijs van € 130 per m² de prijs van de eerste staffel is, is deze prijs eveneens te laag, gelet op voornoemde gerealiseerde grondprijzen. Derhalve heeft belanghebbende, gelet op dit alles, de door hem verdedigde waarde van € 270.000 evenmin aannemelijk gemaakt.

4.6.

Nu geen der partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, wordt, teneinde het geschil te beslechten, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 297.000.

Slotsom

4.7.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.8.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 124, in totaal € 169, te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.9.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, zijn er termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.10.

De tegemoetkoming in de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), wordt vastgesteld op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990.

4.11.

De tegemoetkoming in de proceskosten voor het hoger beroep wordt, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, vastgesteld op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990. Voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting kent het Hof een kostenvergoeding toe van € 60,50 (één uur x € 50 vermeerderd met 21% omzetbelasting).

5 Beslissing

Het Hof:

  • -

    verklaart het hoger beroep gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

  • -

    verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissingen omtrent de kostenvergoeding;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 tot € 297.000;

  • -

    vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 dienovereenkomstig;

  • -

    gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 169 vergoedt en

  • -

    veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.040,50.

Aldus gedaan op 24 november 2017 door P.J.J. Vonk, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. De uitspraak is enkel door de griffier ondertekend aangezien P.J.J. Vonk is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

  1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

  2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

  1. de naam en het adres van de indiener;

  2. een dagtekening;

  3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

  4. e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.