Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:433

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-02-2017
Datum publicatie
08-02-2017
Zaaknummer
200.198.084_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Vordering in kort geding tot ontruiming van gehuurde en tot betaling huurachterstand. Beroep huurder op opschorting wegens ontbreken huurgenot en in verband met wens tot verrekening van tegenvordering verworpen. Toewijzing lager bedrag aan huurachterstand dan in eerste aanleg in verband met uitspraak huurcommissie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.198.084/01

arrest van 7 februari 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. F.L.J. van Vloten te Maastricht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E. Meuwissen te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 augustus 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 augustus 2016, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5210894 CV EXPL 16-6374)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten:

- [appellant] huurde met ingang van 1 oktober 2013 van [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 681,00. Ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst waren [appellant] en [geïntimeerde] met elkaar bevriend.

- De woning is eigendom van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de woning aan [appellant] verhuurd omdat [appellant] destijds niet over woonruimte beschikte. [geïntimeerde] woonde toen elders samen met zijn vriendin. Nadat de relatie met zijn vriendin is beëindigd, heeft [geïntimeerde] [appellant] op enig moment meegedeeld dat hij de woning weer zelf wilde gaan bewonen.

- Op 14 augustus 2015 heeft [geïntimeerde] rond 21.30 uur [appellant] thuis bezocht. Partijen hebben bij die gelegenheid gesproken over de (door [geïntimeerde] gewenste) beëindiging van de huurovereenkomst. Beiden hebben de dag daarna tegen elkaar aangifte gedaan van mishandeling bij de Politie Eenheid Limburg, District Zuid-West-Limburg, Basisteam Heuvelland. Van beide aangiften zijn processen-verbaal opgemaakt.

- [appellant] heeft na juli 2015 geen huur meer betaald aan [geïntimeerde] .

- Vanaf 15 augustus 2015 laat [appellant] zich in “social media” en via e‑mailberichten tegen derden negatief uit over [geïntimeerde] .

- Bij brief van 28 augustus 2015 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de huurbetaling wordt opgeschort omdat [geïntimeerde] in verzuim is met het herstel van gebreken in het gehuurde en omdat het woongenot van [appellant] is verstoord. Voorts stelt de gemachtigde van [appellant] de verschuldigde huur te verrekenen met de door hem geleden en te lijden schade wegens de mishandeling van [appellant] waarvoor [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk stelt.

- Op 19 januari 2016 heeft [partners bouwadvies] Partners Bouwadvies een onderzoek verricht naar de door [appellant] gestelde gebreken in het gehuurde. De bevindingen daarvan zijn vastgelegd in een rapport, gedateerd 16 februari 2016.

- Op 16 februari 2016 heeft [appellant] aangifte gedaan van vernieling van de woning omdat er hakenkruisen op de voordeur, een muur en de garagepoort waren aangebracht.

- Op 24 februari 2016 heeft [appellant] aangifte gedaan van een poging tot brandstichting in de woning in de nacht van 23 of 24 februari 2016.

- Op 12 juni 2016 heeft [appellant] aangifte gedaan van een aanval met zuur in de nacht van 12 juni 2016.

- Bij exploot van dagvaarding van 13 juni 2016 heeft [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand, de huur tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en een gebruiksvergoeding vanaf dat moment tot de dag van ontruiming van het gehuurde gevorderd.

3.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in kort geding gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand tot en met juli 2016 ten bedrage van € 8.172,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd met een beroep op opschorting dan wel verrekening.

3.3.

De voorzieningenrechter heeft, na verwerping van het beroep van [appellant] op opschorting dan wel verrekening, geoordeeld dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk op grond van de huurachterstand zal worden ontbonden, [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis en tot betaling van het bedrag van € 8.172,00 ter zake van huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2016 tot de dag van voldoening. De voorzieningenrechter heeft voorts [appellant] veroordeeld in de proceskosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep twaalf grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg.

3.5.

[appellant] heeft in zijn memorie van grieven onder punt 5 vermeld dat hij inmiddels het gehuurde heeft verlaten onder afgifte van de sleutels aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft dat in zijn memorie van antwoord niet betwist. Het hof gaat er daarom voorshands van uit dat [appellant] in zoverre aan het bestreden vonnis heeft voldaan.

3.6.

Het hof stelt voorop dat de door [geïntimeerde] gevorderde voorlopige voorziening mede betrekking heeft op betaling van een geldsom, te weten tot betaling van de huurachterstand over de periode van augustus 2015 tot en met juli 2016. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat voor toewijzing van een geldvordering in kort geding een afzonderlijke beoordelingsmaatstaf geldt. Deze maatstaf houdt in dat in kort geding een geldvordering slechts toewijsbaar is als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat het geval, en het hof deelt dat oordeel, zij het met inachtneming van hetgeen hierna over de hoogte van de vordering wordt overwogen.

[appellant] stelt in zijn negende grief dat de kantonrechter ten onrechte nagelaten heeft te beoordelen of wel uit hoofde van onverwijlde spoed toewijzing van het gevorderde bedrag geboden. [appellant] verliest echter uit het oog dat de vordering tot betaling van de huurachterstand niet los kan worden gezien van de vordering tot veroordeling tot ontruiming, aangezien [geïntimeerde] de huurachterstand ten grondslag heeft gelegd aan de vordering tot ontruiming. Gelet op het gegeven dat - afgezien van het beroep op een opschortingsrecht en het beroep op verrekening - sprake is van een aanzienlijke huurachterstand van minstens een jaar en [geïntimeerde] in beginsel niet hoeft te dulden dat [appellant] niet voldoet aan zijn contractuele verplichting tot betaling van de huur en dat hij zonder huurbetaling zijn verblijf in de woning voortzet en de huurachterstand verder oploopt, dient te worden aangenomen dat [geïntimeerde] spoedeisend belang had (en heeft) bij de door hem gevorderde ontruiming en (daarmee) bij de gevorderde huurbetaling.

De ontruiming door [geïntimeerde] van het gehuurde na het vonnis in eerste aanleg ontneemt bovendien niet het zelfstandig bestaande spoedeisend belang in hoger beroep dat bestaat bij het betalen van de huurpenningen. In zoverre faalt grief 9.

3.7.

[appellant] stelt in zijn eerste grief dat de kantonrechter bij de vaststelling van de feiten ten onrechte niet heeft meegenomen dat [appellant] als gevolg van de mishandeling door [geïntimeerde] op 14 augustus 2015 letsel heeft opgelopen en diverse medische behandelingen heeft moeten ondergaan. Deze grief treft geen doel. [geïntimeerde] betwist dat hij [appellant] op 14 augustus 2014 heeft mishandeld en betwist daarmee tevens dat de door [appellant] gestelde medische problemen gevolgen zijn van mishandeling door hem. Gelet hierop kunnen de door [appellant] gestelde mishandeling en gevolgen daarvan niet worden aangemerkt als tussen partijen vaststaande feiten. Voor een nader onderzoek - met name een getuigenverhoor - is in het kader van dit kort geding geen plaats.

De tweede grief, die erop neerkomt dat de kantonrechter ten onrechte op geen enkele wijze de lichamelijke gevolgen van de mishandeling op 14 augustus 2015 bij de beoordeling heeft betrokken, faalt, gelet op het voorgaande, eveneens.

3.8.

Het hof zal de grieven 3 tot en met 9 gezamenlijk behandelen. De derde grief van [appellant] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat niet in geschil is dat de huurachterstand tot en met juli 2016 € 8.172,00 bedraagt en dat een dergelijke achterstand een ernstige tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurbetalingsverplichting is. [appellant] stelt dat hij niet gehouden was om huur te betalen, omdat hij sinds de mishandeling op 14 augustus 2015 geen huurgenot meer heeft gehad. Daarnaast stond, aldus [appellant] , bij de mondelinge behandeling in het geheel niet vast of en zo ja, voor hoeveel sprake zou zijn van huurachterstand vanwege het door [appellant] indiende verzoek tot huurprijsvermindering vanwege gebreken in het gehuurde en had de gevorderde betaling van de huurachterstand ook om die reden niet mogen worden toegewezen.

In grieven 4 en 5 komt [appellant] , kort gezegd, op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op opschorting van de huurbetaling niet slaagt. In grieven 6 en 7 komt [appellant] , samengevat, op tegen de verwerping door de kantonrechter van het verweer van [appellant] dat de huurvordering niet kan worden toegewezen vanwege het door [appellant] ingediende verzoek tot huurprijsvermindering vanwege gebreken in het gehuurde. Grief 8 is, kort gezegd, gericht tegen de verwerping van het beroep van [appellant] op opschorting van de huurbetaling in verband met zijn wens de huurvordering te verrekenen met een vordering op [geïntimeerde] op grond van onrechtmatige daad. Grief 9 is ten slotte gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het gevorderde bedrag van € 8.172,00 zal worden toegewezen.

3.9.

Het hof stelt voorop dat in hoger beroep tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] over de maanden augustus 2015 tot en met juli 2016 de huur onbetaald heeft gelaten, hetgeen neerkomt op het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 8.172,00.

Het hof stelt echter vast dat op het verzoek van [appellant] tot vermindering van de huurprijs inmiddels door de huurcommissie is beslist bij uitspraak van 6 september 2016. In deze uitspraak heeft de huurcommissie vastgesteld dat het gehuurde ernstige gebreken heeft en is op grond daarvan de geldende huurprijs van € 681,00 per maand vanaf 1 februari 2016 tijdelijk verlaagd tot € 204,30, zijnde 30 % van de huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat een van partijen vervolgens een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie heeft beslist, zodat partijen geacht zijn te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld (artikel 7:262 lid 1 BW). Het hof dient bij de beoordeling van dit kort geding in hoger beroep dan ook hiervan uit te gaan. [geïntimeerde] erkent ook dat [appellant] vanaf 1 februari 2016 de lagere huurprijs van € 204,30 per maand is verschuldigd, aangezien hij bij zijn berekening van de totale huurachterstand tot en met 19 augustus 2016 (kennelijk de datum van ontruiming) deze lagere huurprijs vanaf 1 februari 2016 in aanmerking neemt (vgl. vijfde alinea op pagina 2 van de memorie van antwoord).

3.10.

Bij deze stand van zaken is de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand in dit geding in ieder geval niet volledig toewijsbaar. Voorshands moet er immers van worden uitgegaan dat met ingang van 1 februari 2016 een vermindering van de huurprijs van 70 % van kracht is en dat [appellant] aan [geïntimeerde] over de maanden augustus 2015 tot en met juli 2016 een bedrag van € 5.311,80 ter zake van huur is verschuldigd (6 maanden à € 681,00 en 6 maanden à € 204,30). Gelet op de bovengenoemde uitspraak van de huurcommissie zal de huurvordering in de bodemzaak naar alle waarschijnlijkheid ten hoogste tot dat bedrag worden toegewezen, wat meebrengt dat de huurvordering van [geïntimeerde] in dit kort geding ook ten hoogste tot dat bedrag voor toewijzing in aanmerking komt. In zoverre slagen de grieven 6 en 7. Voor zover [appellant] van mening is dat een vermindering van de huurprijs met meer dan 70 % gerechtvaardigd is, verwerpt het hof dit standpunt. [appellant] heeft dit standpunt naar het oordeel van het hof in dit kort geding onvoldoende onderbouwd.

3.11.1.

[appellant] heeft zich tevens beroepen op opschorting van de huurbetaling, in de eerste plaats op de grond dat hij hiertoe gerechtigd is omdat hij op 14 augustus 2015 mishandeld is door [geïntimeerde] en vanwege de gevolgen van die mishandeling sindsdien geen rustig huurgenot meer heeft gehad. [appellant] heeft echter inmiddels de woning ontruimd en verlaten en gesteld noch gebleken is dat hij nog naar de woning wenst terug te keren. Integendeel, [appellant] heeft in het kort geding verschillende malen, ook in hoger beroep, aangegeven zelf de huurovereenkomst ook te willen beëindigen. Om deze reden kan opschorting door [appellant] van zijn huurbetalingsverplichting niet langer dienen als middel om [geïntimeerde] tot het alsnog verschaffen van het rustig huurgenot te bewegen (voor zover dat al mogelijk zou zijn geweest). Ook was dit wel het geval geweest, dan is de vraag of (algehele) opschorting van de huurbetaling wel gerechtvaardigd is. Zoals hiervoor al overwogen, betwist [geïntimeerde] dat hij [appellant] op 14 augustus 2015 heeft mishandeld - volgens hem heeft [appellant] juist hem mishandeld - en uit de stukken blijkt niet zonneklaar dat [geïntimeerde] [appellant] heeft mishandeld, laat staan dat het in het overzicht van patiëntgegevens van het Academisch ziekenhuis Maastricht (AZM) beschreven letsel allemaal in causaal verband staat met de gestelde mishandeling. Zonder nadere toelichting kan dit niet daaruit worden afgeleid. Gezien haar aard leent de kort geding procedure zich er echter niet voor om door bewijslevering nader vast te stellen welke partij de waarheid aan zijn kant heeft.

Grieven 4 en 5 falen dus.

3.11.2.

[appellant] beroept zich voorts op opschorting van de huurbetalingsverplichting, omdat hij de huurvordering wenst te verrekenen met een schadevordering op [geïntimeerde] uit hoofde van onrechtmatige daad, bestaande uit de mishandeling. Dit beroep stuit al af op artikel 6:136 BW. Immers, niet is op eenvoudige wijze vast te stellen dat [appellant] op grond van onrechtmatige daad een vordering op [geïntimeerde] heeft, aangezien [geïntimeerde] de gestelde mishandeling (en de gestelde gevolgen daarvan) betwist en het door [appellant] gestelde evenmin (voldoende) uit de door hem overgelegde stukken blijkt. Hierdoor is het voorshands niet aannemelijk dat een beroep van [appellant] op verrekening in de bodemprocedure slaagt.

Grief 8 faalt eveneens.

3.12.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de huurvordering van [geïntimeerde] in de bodemprocedure tot een bedrag van € 5.311,80 zal worden toegewezen. Niet, althans onvoldoende, is gesteld of gebleken dat sprake is van een restitutierisico, zodat de vordering tot dit bedrag in kort geding toewijsbaar is.

In zoverre treffen grief 3 en 9 doel.

3.13.

In grief 10 komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zeer waarschijnlijk louter op grond van wanbetaling zal worden ontbonden. Deze grief faalt. Hiervoor is al voorshands geoordeeld dat het beroep van [appellant] op opschorting van zijn huurbetalingsverplichting niet kan slagen, zodat [appellant] over de periode van augustus 2015 tot en met juli 2016 vooralsnog betaling van huur is verschuldigd aan [geïntimeerde] . Ook na huurvermindering is er naar het voorlopig oordeel van het hof sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichting die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Feitelijk is er nog altijd sprake van een huurachterstand over een periode van een jaar, hetgeen voldoende grond is voor ontbinding van een huurovereenkomst. Het hof is dan ook met de voorzieningenrechter van oordeel dat aannemelijk is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure op grond van de huurachterstand zal worden toegewezen, zodat de vordering tot ontruiming in dit kort geding voor toewijzing in aanmerking komt.

Bovendien heeft [appellant] in het kader van dit kort geding geen belang bij deze grief tegen de toegewezen veroordeling tot ontruiming. Ervan moet worden uitgegaan dat [appellant] niet meer in de woning zal terugkeren en dat is ook het geval als de ontbinding van de huurovereenkomst niet wordt uitgesproken.

3.14.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, komt het hof tot de slotsom dat de vordering tot betaling van de huurachterstand in dit kort geding toewijsbaar is tot een bedrag van € 5.311,80. In zoverre zal het bestreden vonnis worden vernietigd. Grief 12, gericht tegen het dictum van het bestreden vonnis, slaagt in zoverre. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag toewijzen vanaf 20 juli 2016, nu hiertegen geen grief is gericht.

3.15.

Het bestreden vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd, ook wat betreft de terechte proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Hieruit volgt dat grief 11, gericht deze proceskostenveroordeling, eveneens faalt.

3.16.

[appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 314,00 aan griffierecht en op € 894,00 aan salaris advocaat (1 punt [memorie van antwoord] volgens tarief II).

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 8.172,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2016 tot de dag van voldoening;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 5.311,80, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 juli 2016 tot de dag van voldoening;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [geïntimeerde] op € 314,00 aan griffierecht en op € 894,00 voor salaris advocaat;

verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, J.W. van Rijkom en A.J. Henzen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 februari 2017.

griffier rolraadsheer