Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:4143

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
26-09-2017
Datum publicatie
27-09-2017
Zaaknummer
200.186.549_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2015:7962, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Verhuurder vordert schadevergoeding wegens ondeugdelijke oplevering bij einde huur. Bewijsperikelen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.186.549/01

arrest van 26 september 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. L.E.I.K. Jaminon te Heerlen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R. Jacobs te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 19 april 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 3683563 CV EXPL 14-12987 gewezen vonnis van 16 september 2015.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 19 april 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- de processen-verbaal van comparitie van 10 mei 2016 en 26 mei 2016;

  • -

    de memorie van grieven met producties en eiswijziging;

  • -

    de akte van de griffier van 16 augustus 2016 inhoudende het depot van de zijde van [appellant] van een USB-stick;

  • -

    de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel met producties;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel appel met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

Tussen [geïntimeerde] als huurder en [appellant] als verhuurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning [adres] te [plaats] . Tot het gehuurde hoorde een afscheiden gedeelte van de kelderruimte onder de woning. Het overige gedeelte van de kelderruimte werd (tot medio november 2012) door [appellant] verhuurd aan een derde.

6.1.2.

[geïntimeerde] bewoonde de gehuurde woning met zijn gezin (echtgenote en 1 kind).

6.1.3.

De huurovereenkomst was ingegaan op 1 augustus 2008 en is omstreeks juli 2013 met wederzijds goedvinden geëindigd, nadat (op 18 juni 2013) in de kelder onder de gehuurde woning, in het niet door [geïntimeerde] gehuurde gedeelte, door de politie een hennepkwekerij was aangetroffen.

6.2.

[appellant] stelt zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat na het vertrek van [geïntimeerde] uit de gehuurde woning is gebleken dat [geïntimeerde] de woning niet in goede staat heeft achtergelaten, in ieder geval niet in de staat waarin de woning zich bevond bij de aanvang van de huur. [appellant] houdt [geïntimeerde] bovendien aansprakelijk voor de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de kelder onder de woning.

[appellant] stelt dat hij schade heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van [geïntimeerde] als huurder, welke schade hij van [geïntimeerde] vergoed wil hebben.

In eerste aanleg vorderde [appellant] zoals weergegeven onder 3.1 van het vonnis waarvan beroep. Hij vorderde onder meer schadevergoeding ten bedrage van € 19.670,52 en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.175,76.

6.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep voor recht verklaard dat de tussen partijen aangegane huurovereenkomst met betrekking tot de gehuurde woning omstreeks juli 2013 met wederzijds goedvinden is geëindigd. De kantonrechter heeft verder de gevorderde schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 342,58 en voor het overige afgewezen. Ook het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is door de kantonrechter afgewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.

6.4.

[appellant] kan zich niet verenigen met het vonnis van de kantonrechter en heeft 16 grieven tegen dat vonnis aangevoerd. Hij heeft zijn vordering in hoger beroep verminderd. Hij vordert thans (samengevat):

- de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van

€ 17.923,54, althans een bedrag van € 17.338,54 met wettelijke rente;

- de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van

€ 1.175,76 met wettelijke rente;

- veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

Het hof zal in hoger beroep recht doen op basis van deze gewijzigde vordering.

6.5.

[geïntimeerde] kan zich evenmin (volledig) vinden in het vonnis van de kantonrechter. Hij heeft in incidenteel appel twee grieven aangevoerd die gericht zijn tegen de toewijzing door de kantonrechter van een deel van het gevorderde schadebedrag en tegen de proceskostenbeslissing.

6.6.1.

Onderdeel van de vordering van [appellant] is een bedrag van € 1.200,- dat hij, [appellant] , aan de gemeente heeft betaald in verband met het aantreffen van de hennepkwekerij in de kelder onder de gehuurde woning. De kantonrechter heeft (onder 4.6 van het vonnis waarvan beroep) vastgesteld dat het bedrag betrekking heeft op kosten die door de gemeente zijn gemaakt in het kader van de ontmanteling en opruiming van de hennepkwekerij.

[appellant] wenst deze kosten op [geïntimeerde] te verhalen.

6.6.2.

De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering van [appellant] afgewezen. [appellant] kan zich met die afwijzing niet verenigen. Zijn eerste grief heeft hierop betrekking.

6.6.3.

Primair stelt [appellant] zich op het standpunt dat het niet anders kan zijn dan dat de hennepkwekerij door [geïntimeerde] is ingericht en werd geëxploiteerd. Hij voert hiertoe aan dat het gedeelte van de kelder waarin de kwekerij zich bevond tot 15 november 2012 was verhuurd aan een zekere [derde] ; na de beëindiging van de huur met [derde] is de kelder door [appellant] geïnspecteerd en er was toen geen hennepkwekerij aanwezig. De enige die volgens [appellant] toegang kan hebben gehad tot het keldergedeelte met de kwekerij is [geïntimeerde] . Tussen het kelderdeel dat door [geïntimeerde] werd gehuurd en de rest van de kelderruimte bevindt zich een deur. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] gebruik gemaakt van die tussendeur, hetgeen blijkt uit het feit dat op die tussendeur een klink zat terwijl na de beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] bleek dat de klink was verwisseld door een knop.

6.6.4.

[geïntimeerde] heeft deze stellingen van [appellant] weersproken. Volgens [geïntimeerde] zat er helemaal geen klink of knop op de tussendeur en was het onmogelijk om vanuit zijn keldergedeelte in de overige kelderruimte te komen. Hij betwist dat hij iets te maken heeft gehad met de hennepkwekerij.

6.6.5.

Naar het oordeel van het hof kan de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] degene is geweest die de hennepkwekerij heeft ingericht en geëxploiteerd niet worden aanvaard, dit gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] en op het ontbreken van toereikend bewijs voor de stellingen van [appellant] op dit punt, evenals een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod.

6.6.6.

[appellant] voert subsidiair aan dat [geïntimeerde] in zijn zorgplicht is tekort geschoten door bij [appellant] geen melding te maken van de hennepkwekerij, terwijl hij heeft moeten merken dat er een hennepkwekerij in de kelder aanwezig was.

6.6.7.

Deze subsidiaire stelling van [appellant] kan evenmin worden aanvaard, aangezien deze onvoldoende is onderbouwd. Het feit dat in zijn algemeenheid hennepkwekerijen gepaard gaan met stank, licht en lawaai terwijl [geïntimeerde] regelmatig in het door hem gehuurde kelderdeel kwam, kan niet als een toereikende onderbouwing worden aangemerkt.

6.6.8.

Het voorgaande betekent dat de eerste grief van [appellant] faalt.

6.7.1.

De grieven 4, 5 en 6 van [appellant] zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat tussen partijen afspraken zijn gemaakt over het herstel van de door [appellant] gestelde schade aan de woning. Volgens [appellant] zijn die afspraken wel degelijk gemaakt, namelijk eind juni 2013 in aanwezigheid van zijn partner, mevrouw [partner] . Hij biedt aan deze afspraken te bewijzen, onder meer door het horen van mevrouw [partner] als getuige.

[geïntimeerde] heeft betwist dat er een afspraak zou zijn gemaakt over het herstel van de door [appellant] gestelde schade aan de woning.

6.7.2.

Gelet op de betwisting van [geïntimeerde] staat niet vast dat tussen partijen een afspraak is gemaakt zoals door [appellant] is gesteld. Het hof ziet geen aanleiding om in te gaan op het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt. Hij biedt aan te bewijzen dat met [geïntimeerde] zou zijn afgesproken “dat hij de gebreken zou herstellen en vervolgens de woning zou verlaten”. Naar het oordeel van het hof is dit bewijsaanbod te vaag. [appellant] vordert vergoeding van de herstelkosten van een reeks door hem genoemde schadeposten. Niet gesteld of gebleken is dat [appellant] samen met [geïntimeerde] de woning eind juni 2013 heeft geïnspecteerd en dat [geïntimeerde] ten aanzien van concreet genoemde schadeposten zou hebben toegezegd die te herstellen.

6.7.3.

[appellant] heeft ook nog gewezen op een drietal inspectierapporten (productie 2 bij inleidende dagvaarding) waaruit de afspraak over het herstel van de schadeposten zou blijken.

Het hof merkt hieromtrent allereerst op dat niet valt in te zien dat rapporten die volgens [appellant] zouden zijn opgemaakt in 2009, 2010 en 2011 bewijs zouden kunnen opleveren van een in juni 2013 gemaakte afspraak. Daar komt bij dat door [geïntimeerde] is weersproken dat er jaarlijkse inspectierapporten zijn gemaakt en door hem zijn ondertekend. De overgelegde rapporten zijn bovendien, naar het oordeel van het hof, te onduidelijk om daaraan de door [appellant] gewenste betekenis toe te kennen. In de rapporten staat: “Tevens gaan de huurders akkoord dat de mankementen indien die door hun veroorzaakt zijn worden hersteld.” Weliswaar zijn onder de handtekeningen een aantal werkzaamheden vermeld die uitgevoerd zouden moeten worden maar uit de rapporten blijkt niet dat [geïntimeerde] zich ermee akkoord heeft verklaard (indien al vast zou komen te staan dat de handtekening van hem is) dat hij die werkzaamheden zou (laten) uitvoeren.

6.7.4.

De conclusie is dat de grieven 4, 5 en 6 van [appellant] falen.

6.8.1.

De grieven 2, 3 en 7 tot en met 13 van [appellant] alsmede de eerste incidentele grief van [geïntimeerde] hebben betrekking op de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de door [appellant] gevorderde vergoeding van schade die [appellant] zou hebben geleden omdat [geïntimeerde] zijn verplichting om de gehuurde woning in goede staat, conform de staat bij aanvang van de huur, weer op leveren niet is nagekomen.

6.8.2.

De kantonrechter heeft, in rechtsoverweging 4.15 van het vonnis waarvan beroep, overwogen dat bij aanvang van de huur géén beschrijving van de woning is opgemaakt zodat het er ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW voor moet worden gehouden dat de huurder, behoudens door de verhuurder te leveren tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur.

Tegen dit oordeel van de kantonrechter is geen grief aangevoerd, zodat ook het hof van dit uitgangspunt zal uitgaan.

6.8.3.

Evenmin is gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter (in rechtsoverweging 4.14 van het vonnis waarvan beroep) dat [geïntimeerde] zich er niet op kan beroepen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld de door [appellant] gestelde tekortkomingen zelf te herstellen nu hij zonder overleg en zonder achterlating van nieuwe adresgegevens de woning heeft ontruimd en verlaten. Ook dit oordeel neemt het hof tot uitgangspunt bij de beoordeling van het hoger beroep.

6.8.4.

Bij de beoordeling van de gestelde schadeposten neemt het hof verder de volgende uitgangspunten in aanmerking.

Door [appellant] is ter griffie van het hof een USB-stick gedeponeerd die foto’s bevat ten aanzien van de staat van de woning vóór aanvang van de huur respectievelijk ná de beëindiging van de huur. De foto’s zijn (in zwart-wit afdruk) als producties overgelegd bij inleidende dagvaarding en bij conclusie van repliek. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de foto’s met betrekking tot de staat van de woning voorafgaande aan de huurovereenkomst zijn gemaakt in de periode van oktober 2007 tot juli 2008 terwijl de foto’s met betrekking tot de staat van de woning ná de huurbeëindiging zijn gemaakt in de periode van augustus tot december 2013. Tegen deze vaststelling is niet gegriefd; ook het hof gaat hiervan uit.

Met betrekking tot de foto’s die in de periode van oktober 2007 tot juli 2008 zijn gemaakt heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat ze – op een tweetal punten na, namelijk de opbergfunctionaliteit van de koelkast en het schilderwerk van de wanden van de slaapkamers boven – onvoldoende inzicht geven in de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst op de punten die door [appellant] zijn opgesomd als schadeposten bij het einde van de huur. De foto’s geven, behoudens de twee genoemde punten, slechts een globaal beeld van de toestand van de woning in 2007 en 2008.

Dit laatste geldt ook voor de door [appellant] overgelegde schriftelijke bewijsstukken. Bij conclusie van repliek heeft hij als productie 48 een taxatierapport van taxateur [taxateur] d.d. 20 juni 2008 overgelegd. In dat rapport is vermeld (op pagina 5) dat de onderhoudstoestand van de woning goed is. Op pagina 9 van het rapport is hieraan toegevoegd dat de taxateur zich slechts een globaal beeld van de onderhoudstoestand heeft gevormd en niet over elk onderdeel afzonderlijk. Het rapport kan om die reden niet dienen als bewijs van de toestand van de woning bij aanvang van de huur op de door [appellant] genoemde punten waarbij sprake zou zijn van schade aan de woning. Ditzelfde geldt voor de bij conclusie van repliek (als productie 49) overgelegde schriftelijke verklaring van de heer en mevrouw [derden] , die overigens verklaren dat de woning in 2013, dus bij het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] , in goede staat was.

De bij memorie van grieven als producties 1, 2 en 3 overgelegde verklaringen zijn eveneens te algemeen om daaraan bewijs te ontlenen voor de staat van de woning bij aanvang van de huur met betrekking tot de door [appellant] genoemde punten die bij het einde van huur beschadigd zouden zijn.

Ook het bewijsaanbod van [appellant] omtrent de staat van de woning bij aanvang van de huur is algemeen geformuleerd en niet toegespitst op de punten die bij het einde van huur beschadigd zouden zijn.

6.8.5.

[appellant] heeft in hoger beroep zijn schadeclaim in die zin nader gespecificeerd dat hij een onderscheid heeft gemaakt tussen materiaalkosten en arbeidskosten.

Het hof merkt hierbij op dat de opgevoerde materiaalkosten niet allemaal te relateren zijn aan de door [appellant] gestelde schadeposten. Dit geldt bijvoorbeeld voor de trapmatten van de keldertrap en de scharnieren van het keukenblok in de kelder.

Het hof merkt verder op dat partijen zich niet hebben uitgelaten omtrent de contractuele verdeling van onderhoudskosten met betrekking tot de gehuurde woning. In het overgelegde huurcontract (productie 1 bij inleidende dagvaarding) is hieromtrent niets vermeld. De Algemene Bepalingen die bij de huurovereenkomst horen zijn niet overgelegd; [geïntimeerde] betwist overigens dat hij die van [appellant] heeft ontvangen.

Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] aldus dat zijn vordering niet (mede) is gebaseerd op een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van diens onderhoudsverplichting maar op het feit dat schade aan de woning is ontstaan doordat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting de woning als een goed huurder te gebruiken (artikel 7:218 jo artikel 7:213 BW).

6.8.6.

[geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellant] weersproken, zowel de stelling dat de woning bij aanvang van de huur op alle punten in goede staat zou hebben verkeerd als de stelling dat hij tekort geschoten zou zijn in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en schade aan de gehuurde woning zou hebben toegebracht.

6.8.7.

Met inachtneming van de uitgangspunten die in het voorgaande zijn beschreven zal het hof thans de afzonderlijke door [appellant] genoemde materiaalkosten (vermeld op de pagina’s 11en 12 van de memorie van grieven) beoordelen:

- aan muurverf en bijbehorende materialen vordert [appellant] een bedrag van

€ 858,82. Uit de stellingen van [appellant] begrijpt het hof dat [appellant] de wanden van (nagenoeg) de hele woning opnieuw heeft geschilderd. Concreet noemt hij onder meer de twee slaapkamers boven: van een van die slaapkamers waren de wanden bij aanvang van de huur geel geschilderd met daarop Disney figuren; die wanden waren door [geïntimeerde] lichtblauw geschilderd. Na het vertrek van [geïntimeerde] heeft [appellant] de wanden wit geschilderd. Het hof is van oordeel dat, gelet op de situatie van de muren bij aanvang van de huur, [appellant] redelijkerwijs niet de kosten van het wit schilderen van de wanden op [geïntimeerde] kan verhalen.

Met betrekking tot de tweede slaapkamer boven begrijpt het hof uit de foto’s dat de beginsituatie aldus was dat één wand donkerrood was, inclusief de schroten aan de onderzijde terwijl de overige wanden licht geschilderd waren. Na het vertrek van [geïntimeerde] bleek de rode wand paars geschilderd te zijn en vertoonde die wand lelijke vlekken. Op de lichte wand(en) naast de paarse wand zaten paarse vegen. Naar het oordeel van het hof dienen de kosten van het opnieuw schilderen van deze wanden voor rekening van [geïntimeerde] te komen. Het hof schat de hiermee gemoeide materiaalkosten redelijkerwijs op € 100,-.

Het hof begrijpt dat ook de woonkamer en de hal opnieuw geschilderd zijn en dat dit noodzakelijk was in verband met aanwezige vochtplekken. Omtrent die vochtplekken staat de oorzaak niet vast zodat evenmin vast staat dat [geïntimeerde] de kosten van het schilderwerk van woonkamer en hal dient te dragen;

- aan houtverf en bijbehorende materialen voor het schilderen van deuren, kozijnen en

(ander) houtwerk vordert [appellant] een bedrag van € 523,21. In dit bedrag zijn de kosten van aankoop van muurroosters van “de slaapkamer” begrepen.

Naar het oordeel van het hof ontbreekt toereikend bewijs dat de situatie met betrekking tot

het houtwerk bij het einde van de huur zodanig afwijkt van de beginsituatie dat gesproken kan worden van toebrengen van schade aan het houtwerk door [geïntimeerde] ; uit de in het geding gebrachte foto’s en de overige bewijsstukken valt dit niet af te leiden. Een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod op dit punt ontbreekt.

Het zelfde geldt voor de muurroosters, nog afgezien van het feit dat niet is aangegeven om welke slaapkamer het zou gaan;

- plafondplaten voor één van de slaapkamers: € 25,18. Met betrekking tot deze kosten

is hetgeen met betrekking tot de houtverf is overwogen van overeenkomstige toepassing. [appellant] heeft weliswaar foto’s gemaakt van een plafond waarop enkele in het plafond gedraaide schroeven zijn te zien, maar daaruit valt niet af te leiden dat door [geïntimeerde] schade aan een van de plafonds is toegebracht;

- scharnieren keukenblok: € 6,19. Deze post is door [appellant] niet onderbouwd.

Met name is niet gesteld dat en waarom [geïntimeerde] aansprakelijk zou zijn voor de kosten van de nieuwe scharnieren;

- vulmiddel voor kozijnen: € 8,-. Volgens [appellant] waren er stukken uit kozijnen.

Ook met betrekking tot deze post ontbreekt enige toelichting. Bewijs dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor stukken uit kozijnen ontbreekt, evenals een voldoende gespecifieerd bewijsaanbod;

- wandcontactdoos garage: € 3,59. Kennelijk was deze wandcontactdoos defect.

Bewijs dat de wandcontactdoos bij aanvang van de huur niet defect was ontbreekt evenals een gespecificeerd bewijsaanbod op dit punt;

- greep badkamer en pvc-lijm: € 8,78. De greep is door [appellant] aangebracht in

verband met herstelwerkzaamheden. Niet is onderbouwd dat en waarom [geïntimeerde] aansprakelijk zou zijn voor deze kosten ;

- sluitplaat slot voordeur: € 1,69. [geïntimeerde] heeft betwist dat het slot van de voordeur

vervangen moest worden. Bewijs ontbreekt evenals een voldoende concreet bewijsaanbod op dit punt;

- deurklink: € 6,49, rolgordijnen: € 40,85, slot garagedeur: € 44,25 en schakelaars

rolluiken: € 39,-. Met betrekking tot deze posten is hetgeen met betrekking tot de sluitplaat slot voordeur is overwogen van overeenkomstige toepassing;

- onderdelen koelkast, vaatwasser en afzuigkap: € 275,98. Uit de foto’s op de USB-

stick valt af te leiden dat de twee groentebakken van de koelkast bij aanvang van de huur onbeschadigd waren en na vertrek van [geïntimeerde] scheuren vertoonden. Uit de overgelegde aankoopfactuur d.d. 18 oktober 2013 valt af te leiden dat de aankoopkosten € 41,20 plus 21 % btw = € 49,85 hebben bedragen. Dat bedrag is toewijsbaar.

Wat de overige onderdelen (bakken koelkast, filter afzuigkap en nieuw rubber vaatwasser) betreft valt nóch uit de in het geding gebrachte foto’s, nóch uit de overige bewijsmiddelen af te leiden dat er bij aanvang van de huur géén schade was en ná het einde van de huur wel.

Een concreet bewijsaanbod, toegespitst op deze punten, ontbreekt. Dit betekent dat met betrekking tot deze post slechts een bedrag van € 49,85 toewijsbaar is;

- nieuwe trapmatten keldertrap: € 46,50. Hiervoor geldt hetgeen is overwogen met

betrekking tot de scharnieren keukenblok;

- schakelaars overloop en zolder: € 88,49. Nóch uit de in het geding gebrachte foto’s,

nóch uit de overige bewijsmiddelen valt af te leiden dat [geïntimeerde] schade heeft toegebracht

aan bedoelde schakelaars. Een concreet bewijsaanbod op dit punt ontbreekt;

- kookplaat en gasaansluiting: € 111,98. Naar het oordeel van het hof kan nóch uit de

in het geding gebrachte foto’s, nóch uit de overige bewijsmiddelen worden geconcludeerd dat de kookplaat en de gasaansluiting bij het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zodanig waren beschadigd dat vervanging gerechtvaardigd was. Een concreet bewijsaanbod op dit punt ontbreekt. Hierbij komt dat uit de overgelegde aankoopbon blijkt dat vervanging in oktober 2014 heeft plaatsgevonden, toen de woning al langere tijd weer was verhuurd aan een derde;

- douchekop en –slang: € 29,67. Hetgeen met betrekking tot de kookplaat is overwogen is van overeenkomstige toepassing (behalve de laatste zin);

- Plafondplaten en verf keldertrap en ombouw: € 47,92. Ook hiervoor geldt hetgeen met betrekking tot de kookplaat is overwogen, behalve de laatste zin.

6.8.8.

De conclusie uit het voorgaande is dat de gevorderde materiaalkosten toewijsbaar zijn tot een bedrag van € 149,85. Voor het overige is het gevorderde bedrag voor materiaalkosten niet toewijsbaar.

6.8.9.

De grieven 10 en 11 van [appellant] hebben betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant] gestelde schade die weliswaar niet is hersteld maar waarvoor wel offertes zijn aangevraagd. De offertes (productie 44 bij inleidende dagvaarding) hebben betrekking op een glazen achterwand kookplaat, een nieuwe whirlpool, een nieuwe wasbak, een nieuwe carrouselkast, schakelmateriaal, diverse verfmaterialen en herstel tegelvloer, dit tot een bedrag van in totaal € 5.806,95.

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht overwogen dat ingeval van schade als gevolg van een tekortkoming van een huurder zoals in dit geval door [appellant] is gesteld, slechts concreet door de verhuurder geleden schade voor vergoeding in aanmerking komt. Ook het hof is van oordeel dat er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen. De enkele omstandigheid dat [appellant] over onvoldoende financiële middelen beschikte om de woning (geheel) op te knappen acht het hof in dit verband onvoldoende.

6.8.10.

[appellant] vordert ook vergoeding van de uren die door hem zelf zijn besteed aan het opknappen van de woning ná het vertrek van [geïntimeerde] . Grief 13 heeft hierop betrekking. Primair vordert hij een bedrag van € 5.000,- en subsidiair een bedrag van € 4.415,-.

Naar het oordeel van het hof is ook dit onderdeel van de vordering van [appellant] niet toewijsbaar. Met het vervangen van kapotte groentebakken van de koelkast zullen geen arbeidsuren zijn gemoeid. Dat zal anders zijn wat betreft het schilderen van de slaapkamer met de paarse wand. Maar als een particuliere verhuurder als [appellant] ervoor kiest om na het vertrek van zijn huurder zelf de verfkwast ter hand te nemen dan kan hij in beginsel geen aanspraak maken op vergoeding van de door hem besteedde tijd. Bijzondere omstandigheden die in dit geval tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn niet gesteld of gebleken.

6.8.11.

De conclusie is dat de grieven 2, 3 en 7 tot en met 13 van [appellant] maar voor een klein gedeelte (namelijk voor zover betrekking hebbend op het schilderwerk in één slaapkamer) slagen en voor het overige falen.

De eerste incidentele grief van [geïntimeerde] slaagt gedeeltelijk, waarbij het hof opmerkt dat de kosten van een nieuwe wastafel in de badkamer (€ 32,78) welk bedrag door de kantonrechter was toegewezen, in hoger beroep niet langer door [appellant] is gevorderd.

6.9.

Grief 14 van [appellant] heeft betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde huurderving ten bedrage van € 3.750,-, dit is vijf maanden huur.

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht overwogen dat door [appellant] onvoldoende is onderbouwd dat de staat van de woning na het vertrek van [geïntimeerde] gedurende vijf maanden zó slecht was dat deze niet opnieuw verhuurd kon worden, dit mede gelet op hetgeen omtrent de gestelde schade in het voorgaande is overwogen.

Daar komt bij dat voor schadevergoeding wegens huurderving alleen plaats is indien er een daadwerkelijke mogelijkheid zou zijn geweest om de woning vanaf juli/augustus 2013 weer opnieuw te verhuren. Daaromtrent is niets gesteld of gebleken. Integendeel: uit de stellingen van [appellant] zelf en uit de overgelegde aankoopbonnen (die dateren tot en met november 2013) blijkt dat door [appellant] hooguit 5 maanden is gewerkt in de woning terwijl de woning – zo begrijpt het hof – vanaf maart 2014 kennelijk pas weer kon worden verhuurd.

Het voorgaande betekent dat grief 14 van [appellant] faalt.

6.10.

Grief 15 heeft betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 1.175,76.

Ook deze grief faalt. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat niet is gebleken van werkzaamheden die niet zijn begrepen in de werkzaamheden waarvoor de artikelen 237 tot en met 241 Rv een vergoeding plegen in te sluiten. De enkele omstandigheid dat de advocaat van [appellant] twee aanmaningen heeft gestuurd alvorens tot dagvaarding over te gaan leidt niet tot een ander oordeel.

6.11.

Grief 16 van [appellant] en incidentele grief 2 van [geïntimeerde] zijn gericht tegen de kostencompensatie in eerste aanleg.

De grief van [geïntimeerde] slaagt. [appellant] dient als grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg. Grief 16 van [appellant] faalt.

Ook in hoger beroep ziet het hof aanleiding [appellant] te veroordelen in de kosten van het principaal appel, nu hij in dat principaal appel nagenoeg geheel in het ongelijk is gesteld.

Wat betreft het incidenteel appel ziet het hof in de uitkomst aanleiding de kosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten van het incidenteel appel moet dragen.

7 De uitspraak

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep doch uitsluitend voor zover daarin:

- [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 342,58 met wettelijke rente;

- de proceskosten zijn gecompenseerd;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 149,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

wijst af het meer of anders gevorderde;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de eerste aanleg en van het principaal appel en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] als volgt:

  • -

    wat betreft de eerste aanleg op € 600,- voor salaris gemachtigde;

  • -

    wat betreft het principaal appel op € 314,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

compenseert de kosten van het incidenteel appel;

verklaart de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 september 2017.

griffier rolraadsheer