Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:3876

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
05-09-2017
Datum publicatie
08-09-2017
Zaaknummer
200.197.484_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Verhuis- en inrichtingskosten. Nieuwe uitspraak Huurcommissie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.197.484/01

arrest van 5 september 2017

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante],

beide woonplaats kiezende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna in mannelijk enkelvoud: [appellant c.s.] ,

advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.D. van Bruggen te Breda,

op het bij dagvaardingsexploot van 16 augustus 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant zittingsplaats Breda van 2 augustus 2016, in kort geding gewezen tussen [appellant c.s.] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5238017 VV EXPL 16-61)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld bestreden vonnis.

2 Het verloop van het geding in hoger beroep

2.1

Dit blijkt uit:

  • -

    het voornoemde dagvaardingsexploot,

  • -

    de memorie van grieven van [appellant c.s.] met drie grieven en producties,

  • -

    de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ,

  • -

    de akte uitlaten tevens akte indienen producties tevens wijziging van eis van [appellant c.s.] met eiswijziging en producties,

  • -

    de antwoordakte van [geïntimeerde] .

2.2

Na gevraagd arrest, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de bovenvermelde stukken en die van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.1

Nu niet is geklaagd over de feitenvaststelling in het bestreden vonnis, gaat (ook) het hof uit van de navolgende feiten.

  1. [appellant c.s.] huurde van [geïntimeerde] met ingang van 15 mei 2016 de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: perceel [perceel 1] ), in de tuin van [geïntimeerde] , die zelf woont op perceel [perceel 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 700,-- alsmede een bedrag van € 125 ,-- terzake het voorschot voor gas, water en elektra per maand.

  2. Partijen sloten een schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van in beginsel één jaar.

  3. Het gehuurde is bereikbaar via een poort en gang van ongeveer 90 centimeter breed gelegen tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 3] en de tuin van [geïntimeerde] danwel via de tuin van perceel [perceel 4] .

  4. [geïntimeerde] deelde [appellant] bij aanvang van de huur mede dat er een recht van overpad bestaat op de tuin van perceel [perceel 4] en dat dit de aangewezen weg is om het gehuurde te bereiken.

  5. [appellant c.s.] heeft uit hoofde van de huurovereenkomst de volgende betalingen aan [geïntimeerde] verricht:

1. op 26 mei 2016 een bedrag van € 400,-- onder vermelding van:

deel huur [perceel 1] Juni;

2. op 9 juni 2016 een bedrag van € 300,-- onder vermelding van:

deel huur Juni [perceel 1];

3. op 5 juni 2016 een bedrag van € 200,— onder vermelding van:

huur [adres];

4. op 30 juni 2016 een bedrag van € 125 ,- onder vermelding van:

voorschot Juli energie en water [perceel 1].

[geïntimeerde] sommeerde [appellant c.s.] meerdere malen tot betaling van de volledige huur, bij gebreke waarvan zij de nutsvoorzieningen van het gehuurde zou afsluiten.

Op 24 mei 2016 berichtten [appellant c.s.] per e-mail aan [geïntimeerde] :

We ‘wonen’ hier nu enkele dagen en tot nu toe is er iedere dag gedoe over een langslepende zinloze kinderachtige kwestie over het recht van overpad. Wij hebben geen enkele behoefte om hier partij in te zijn of om op welke manier dan ook deel te nemen aan deze burenruzie over een erfafscheiding. We hebben aan beide partijen dit ook duidelijk aangegeven en krijgen toch dagelijks hiermee te maken via e-mail, telefoon en ongevraagd bezoek aan huis. We zullen dan ook per direct op zoek gaan naar een andere woning.

De e-mail van 8 juli 2016 van [appellant c.s.] aan [geïntimeerde] luidde als volgt:

Omdat er niet binnen de gestelde termijn een passende oplossing is geboden betreffende het betreden van de woning [perceel 1] , houden wij op aanraden van onze advocaat de huursom in depot, tot er een oplossing is of de rechter een uitspraak heeft gedaan.

  1. Op 8 juli 2016 sloot [geïntimeerde] het gehuurde af van gas en elektra.

  2. Op 13 juli 2016 sloot [geïntimeerde] de watervoorziening in het gehuurde af, waarna [appellant c.s.] het gehuurde (met hun twee minderjarige kinderen) hebben verlaten en tijdelijk onderdak hebben gezocht op een camping.

  3. Bij brief van 15 juli 2016 berichtte de gemeente [gemeente] aan [geïntimeerde] -voor zover thans van belang- dat er tijdens een controle door een ambtenaar op 13 april 2016 aan het adres van [geïntimeerde] is geconstateerd dat er een bijgebouw op het achtererf van perceel [perceel 2] is verbouwd tot woning (het gehuurde), zonder dat daarvoor door de gemeente een vergunning is afgegeven. In deze brief is [geïntimeerde] medegedeeld dat de gemeente voornemens is een last onder dwangsom op te leggen en is [geïntimeerde] gesommeerd om binnen vier maanden na verzenddatum van de brief de extra woning in het bijgebouw te verwijderen en verwijderd te houden, zulke op straffe van verbeurte van een dwangsom van

€ 10.000,--.

3.1.2

Als gesteld en niet of onvoldoende betwist, voegt het hof daaraan de navolgende feiten toe.

[appellant c.s.] heeft het gehuurde in de tweede helft augustus 2016 wederom verlaten.

De Huurcommissie besliste bij op 10 oktober 2016 gedateerde uitspraak

- dat de per 15 mei 2016 overeengekomen maandhuur van € 700,-- niet redelijk is maar € 389,94 redelijk is, en

- dat de per 15 mei 2016 redelijke maandhuur van € 389,94 wegens ernstige schimmelvorming in de woonkamer voor de duur van dat gebrek wordt verlaagd naar € 155,98.

3.2

Bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde bestreden vonnis is in conventie, kort samengevat, [geïntimeerde] op de inleidende vordering van [appellant c.s.] veroordeeld tot het op straffe van een dwangsom in het gehuurde aansluiten en hersteld houden van gas, elektra en water.

In reconventie is [appellant c.s.] op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 787,50 te betalen aan tot en met de maand juli 2016 achterstallige huur inclusief voorschot gas, elektra en water.

Onder afwijzing van de vorderingen voor het overige is in conventie en reconventie verder beslist tot compensatie van proceskosten.

3.3

In hoger beroep concludeert [appellant c.s.] dat het hof, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] (alsnog) zal afwijzen en de conventionele vordering van [appellant c.s.] na vermeerdering van eis aldus zal toewijzen dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van primair € 6.249,06 (€ 5.892,-- plus € 357,06) althans subsidiair € 357,06, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

Onder weerspreking van de grieven concludeert [geïntimeerde] dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant c.s.] zal veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

3.4

Waar [appellant c.s.] in zijn memorie van grieven alleen concludeerde dat het hof zijn conventionele vorderingen (alsnog) zal toewijzen, vermeerdert [appellant c.s.] bij akte van 17 januari 2017 onder overlegging van o.a. de op 10 oktober 2016 gedateerde Huurcommissie-uitspraak zijn eis aldus dat hij op basis van die uitspraak primair en subsidiair toevoegt dat het hof [geïntimeerde] (ook) zal veroordelen tot betaling van

€ 357,06. In hoger beroep geldt echter de twee-conclusie-regel dat alleen een memorie van eis en een memorie van antwoord worden genomen, hetgeen meebrengt dat [appellant c.s.] in beginsel alleen in zijn eerste memorie zijn eis mocht wijzigen en nieuwe producties mocht inbrengen. Dat [geïntimeerde] die nieuwe vordering en producties bij antwoordakte van 21 februari 2017 beiden nadrukkelijk weerspreekt zonder te klagen over het tijdstip waarop zij zijn ingebracht, dat hiermee kennelijk aanpassing wordt beoogd aan pas na de memoriewisseling bekend geworden feiten en omstandigheden en deze er toe strekt te voorkomen dat dit kort geding aan de hand van inmiddels achterhaalde gegevens moet worden beslist, rechtvaardigt hier echter een uitzondering op die in beginsel strakke regel. Het hof laat de eisvermeerdering toe en neemt de nieuwe producties in de beoordeling mee. Of die vermeerderde eis ook toewijsbaar is, is een andere kwestie en zal het hof hierna beoordelen.

3.5

Door zijn toegelichte grief 1 legt [appellant c.s.] aan het hof voor de afwijzing van zijn conventionele vordering dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld om te gehengen en gedogen dat [appellant c.s.] , hun twee kinderen en hun bezoekers toegang tot het gehuurde hebben middels de poort en gang tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 3] en de tuin van perceel [perceel 2] alsmede blokkades daarvoor te verwijderen en verwijderd te houden. Reeds omdat [appellant c.s.] bij zijn akte zegt deze grief vanwege zijn vertrek uit het gehuurde in te trekken, behoeft dit geen verdere bespreking.

3.6

Met zijn toegelichte grief 2 legt [appellant c.s.] aan het hof voor de afwijzing van zijn conventionele vordering dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van de uitspraak € 5.892,-- als voorschot op verhuis- en inrichtingskosten aan [appellant c.s.] te betalen. Met deze grief komt [appellant c.s.] op tegen het aan die afwijzing ten grondslag liggende kantonrechtersoordeel dat niet met voldoende zekerheid kan worden gezegd dat [appellant c.s.] het gehuurde binnen vier maanden zal moeten verlaten. Voor zover de kantonrechter dat oordeel baseert op zijn inschatting dat de door [geïntimeerde] aangekondigde bezwaar- en beroepsprocedure tegen het in de brief van 15 juli 2016 bedoelde bestuursbesluit tot handhaving langer dan die vier maanden zal duren, klaagt [appellant c.s.] terecht dat daarmee lijkt te zijn miskend dat een dergelijk bezwaar of beroep de werking van het daarmee aangevallen besluit niet pleegt te schorsen. Dit leidt echter nog niet zonder meer tot toewijzing van deze vordering. Waar [appellant c.s.] in hoger beroep alleen stelt dat hij

gegronde redenen [heeft] om de verhuis- en inrichtingskosten te vorderen

begrijpt het hof dat [appellant c.s.] deze vordering blijft baseren op zijn daartoe in eerste aanleg gestelde grondslag. Aldus baseert [appellant c.s.] deze vordering op het verwijt dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortschiet in verhuurdersverplichtingen althans onrechtmatig handelt, vooral door vooraf verstrekte onjuiste informatie over een op perceel [perceel 4] rustend recht van overpad, het weigeren althans nodeloos bemoeilijken van de toegang tot het gehuurde via de poort en gang tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 3] en de tuin van perceel [perceel 2] alsmede de afsluiting van gas, elektra en water voor het gehuurde. Volgens [appellant c.s.] dwingt [geïntimeerde] haar daarmee uit het gehuurde te vertrekken, moet [geïntimeerde] haar daarom verhuis- en inrichtingskosten vergoeden en ontleent zij het gevorderde bedrag van € 5.892,-- aan de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten.

Het hof overweegt dat [appellant c.s.] het gehuurde in de tweede helft augustus 2016 inmiddels definitief heeft verlaten, maar [appellant c.s.] concretiseert en onderbouwt geenszins welke verhuis- en inrichtingskosten zij in verband daarmee concreet maakte of nog zal maken. Voor zover [appellant c.s.] het hier gevorderde bedrag meent te kunnen ontlenen aan de (krachtens artikel 7:275 Burgerlijk Wetboek) bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten die ten tijde in geding € 5.892,-- bedroeg, is niet voldoende aannemelijk gemaakt dat die regeling in dit geval van toepassing zou zijn. Daarbij verder nog in aanmerking nemend dat de hier door [appellant c.s.] gevorderde betaling van een geldsom in kort geding alleen toewijsbaar is als het bestaan en de omvang daarvan in voldoende of hoge mate aannemelijk is, oordeelt het hof deze vordering in kort geding in ieder geval niet toewijsbaar. De toegelichte grief 2 leidt dus niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.

3.7

Met zijn toegelichte grief 3 legt [appellant c.s.] aan het hof voor de in reconventie op vordering van [geïntimeerde] uitgesproken veroordeling van [appellant c.s.] om aan [geïntimeerde] € 787,50 te betalen aan tot en met de maand juli 2016 achterstallige huur inclusief voorschot gas, elektra en water. [appellant c.s.] klaagt dat de kantonrechter hierbij ten onrechte spoedeisend belang heeft aangenomen en ten onrechte haar opschortingsverweer heeft gepasseerd. Voor de beoordeling hiervan is de eerdergenoemde Huurcommissie-uitspraak van belang, die [appellant c.s.] ook ten grondslag legt aan zijn vermeerderde conventionele eis om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 357,06.

Het hof overweegt dat [appellant c.s.] bij akte beweert gezien die Huurcommissie-uitspraak uiteindelijk € 357,06 teveel aan [geïntimeerde] te hebben betaald, terwijl [geïntimeerde] bij antwoord-akte verdedigt dat [appellant c.s.] gezien die Huurcommissie-uitspraak uiteindelijk nog € 1.046,76 zal moeten nabetalen. Waar in kort geding in beginsel geen plaats is voor verdergaand debat over deze pas bij akte en antwoord-akte met nieuwe gegevens gevoerde partijdiscussie, dient het hof behoedzaamheid te betrachten alvorens één van deze beide vorderingen toe te wijzen. Nu beide partijen bovendien in zoverre betaling vorderen van een geldsom die in kort geding alleen toewijsbaar is als het bestaan en de omvang daarvan in voldoende of hoge mate aannemelijk is, oordeelt het hof de beide gevorderde voorschotten reeds hierom niet toewijsbaar. Hiermee leidt grief 3 tot een vernietiging van het bestreden vonnis voor zover [appellant c.s.] in reconventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 787,50 te betalen aan tot en met de maand juli 2016 achterstallige huur inclusief voorschot gas, elektra en water, terwijl het hof de vermeerderde eis in conventie om [geïntimeerde] (ook) te veroordelen tot betaling van € 357,06 zal afwijzen.

3.8

Nu partijen overigens niets aanvoeren dat tot een ander oordeel leidt, komt het hof tot de slotsom dat alleen grief 3 van [appellant c.s.] tot iets leidt, namelijk -in zoverre onder vernietiging van het bestreden vonnis in reconventie- afwijzing van de daarbij toegewezen vordering in reconventie van [geïntimeerde] . Het hof zal het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigen, de vermeerderde eis in conventie van [appellant c.s.] afwijzen, de proceskosten van het hoger beroep compenseren omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld en beslist als volgt.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, behoudens voor zover [appellant c.s.] daarbij in reconventie is veroordeeld tot betaling van € 787,-- aan tot en met de maand juli 2016 achterstallige huur inclusief voorschot gas, elektra en water, vernietigt dit vonnis in reconventie in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht:

wijst de vordering in reconventie van [geïntimeerde] (alsnog) af;

compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders in hoger beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en J.R. Sijmonsma en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 september 2017.

griffier rolraadsheer