Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:361

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
03-02-2017
Datum publicatie
06-04-2017
Zaaknummer
: 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2015:1639, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ-waarde van schoolgebouwen is vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Bij de waardebepaling van de grond van de schoolgebouwen dient, gelet op de in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ opgenomen uitgangspunten, te worden uitgegaan van het totaal aantal vierkante meters grond dat belanghebbende tot haar eigendom rekent en niet van het aantal m² brutovloeroppervlakte (BVO).

Ten aanzien van één van de schoolgebouwen overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, omdat ten aanzien van dit perceel op de waardepeildatum een verkoopplan bestaat ten behoeve van de bouw van nieuwbouwappartementen. Naar het oordeel van het Hof maakt de Heffingsambtenaar ten aanzien van de overige schoolgebouwen met de ‘Kaderbrief grondprijzen’ en door hem aangehaalde verkooptransacties de door hem verdedigde waarde van de grond niet aannemelijk. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Ook de drie verkooptransacties bieden daartoe onvoldoende steun.

Belanghebbende maakt de door haar verdedigde waarde van de grond evenmin aannemelijk. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten. De verkooptransactie die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt.

Het Hof stelt in 15 van de 17 in geschil zijnde zaken de WOZ-waarde op de waardepeildatum in goede justitie vast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2017/790
V-N 2017/21.17.6
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723

Uitspraak op het hoger beroep van

Stichting [belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 17 maart 2015, nummers AWB 14/2808 tot en met 14/2813, 14/2815 tot en met 14/2820, 14/2822 tot en met 14/2825 en 14/2982 in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [C] ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna vermelde beschikkingen.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in één geschrift vervatte beschikkingen gezonden waarbij onder andere de waarde van [adres 1] 2 te [A] , [adres 2] 1 te [B] en [adres 3] 14, [adres 4] 10, [adres 5] 33, [adres 6] 385, [adres 7] 2, [adres 8] 52A, [adres 9] 35, [adres 10] 46, [adres 11] 1, [adres 12] 348, [adres 12] 350, [adres 12] 414, [adres 13] 10, [adres 14] 2, [adres 15] 8, [adres 16] 33 en [adres 17] 4 te [C] (hierna: de onroerende zaken) per de waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 (hierna: de WOZ-beschikkingen).

1.2.

Naar aanleiding van het door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken met dagtekening 24 maart 2014 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adres 3] 14, [adres 10] 46, [adres 12] 350 en [adres 12] 414 verlaagd en het bezwaar voor het overige ongegrond verklaard. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft ter zake van het door belanghebbende ingestelde beroep negentien zaken aangelegd ter zake waarvan de griffier van belanghebbende éénmaal griffierecht heeft geheven van € 328.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het Hof heeft ter zake van het door belanghebbende ingestelde hoger beroep negentien zaken aangelegd ter zake waarvan de griffier van belanghebbende éénmaal griffierecht heeft geheven van € 497.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de eerste zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De eerste zitting heeft plaatsgehad op 18 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heren [D] , verbonden aan [E] en [F] , taxateur, verbonden aan [G] , als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [H] . Op deze zitting zijn de hoger beroepen van belanghebbende, bij het Hof bekend onder kenmerknummers 15/00705 tot en met 15/00723, gelijktijdig behandeld.

1.6.

Belanghebbende (gemachtigde) heeft ter eerste zitting een uittreksel uit het handelsregister betreffende Stichting [belanghebbende] en een volmacht overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft ter eerste zitting een volmacht overgelegd.

1.7.

Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Het Hof heeft de Heffingsambtenaar een termijn gegeven om te reageren op de onder 1.4 bedoelde stukken.

1.8.

Van de eerste zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.9.

Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 30 juni 2016, bij het Hof ingekomen op 1 juli 2016, het hoger beroep in de zaak met kenmerknummer 15/00711 ( [adres 7] 2) ingetrokken.

1.10.

Op grond van artikel 8:58 van de Awb hebben partijen vóór de nadere zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.11.

Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 november 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heren [D] , verbonden aan [E] , [F] en [J] , verbonden aan [G] , als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [K] en [H] . Op deze zitting zijn de hoger beroepen van belanghebbende, bij het Hof bekend onder kenmerknummers 15/00705 tot en met 15/00710 en 15/00712 tot en met 15/00723, gelijktijdig behandeld.

1.12.

Bij aanvang van de zitting zijn partijen erop gewezen dat de meervoudige Belastingkamer tijdens het onderzoek ter zitting op 18 maart 2016 was samengesteld uit V.M. van Daalen-Mannaerts, J.W.J. Huige en P. Fortuin, en dat de zaak verder wordt behandeld in een gewijzigde samenstelling van de Kamer door V.M. van Daalen-Mannaerts, J.W.J. Huige en W.P.J. Schramade. Partijen hebben verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben.

1.13.

De Heffingsambtenaar heeft ter nadere zitting een volmacht overgelegd.

1.14.

Belanghebbende heeft ter nadere zitting het hoger beroep in de zaak met kenmerknummer 15/00718 ( [adres 16] 33) ingetrokken.

1.15.

Het Hof heeft aan het einde van de nadere zitting het onderzoek gesloten.

1.16.

Van de nadere zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken die zijn gelegen te [C] , [A] of [B] . [A] en [B] behoren tot de gemeente [C] . Het betreft scholen voor beroeps- en/of voortgezet onderwijs.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de onroerende zaken als volgt vastgesteld dan wel bij uitspraak op bezwaar verminderd:

Onroerende zaak

Beschikte waarde

Uitspraak op bezwaar

Kenmerk Hof

[adres 3] 14

€ 2.783.000

€ 2.427.000

15/00719

[adres 4] 10

€ 1.778.000

gehandhaafd

15/00708

[adres 5] 33

€ 6.508.000

gehandhaafd

15/00717

[adres 6] 385

€ 1.808.000

gehandhaafd

15/00723

[adres 8] 52A

€ 1.075.000

gehandhaafd

15/00712

[adres 9] 35

€ 3.372.000

gehandhaafd

15/00709

[adres 1] 2
( [A] )

€ 17.203.000

gehandhaafd

15/00705

[adres 10] 46

€ 5.267.000

€ 5.128.000

15/00720

[adres 11] 1

€ 1.964.000

gehandhaafd

15/00707

[adres 12] 348

€ 3.216.000

gehandhaafd

15/00710

[adres 12] 350

€ 12.115.000

€ 10.727.000

15/00721

[adres 12] 414

€ 12.591.000

€ 11.089.000

15/00722

[adres 13] 10

€ 11.037.000

gehandhaafd

15/00715

[adres 14] 2

€ 8.885.000

gehandhaafd

15/00716

[adres 15] 8

€ 3.250.000

gehandhaafd

15/00713

[adres 2] 1
( [B] )

€ 2.297.000

gehandhaafd

15/00706

[adres 17] 4

€ 961.000

gehandhaafd

15/00714

2.3.1.

De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken, verwezen naar de op 17 juli 2014 opgemaakte taxatierapporten van [K] , WOZ-taxateur, en op de nadere taxatierapporten die zijn opgemaakt ten aanzien van: [adres 9] 35 (rapport van 15 september 2015), [adres 4] 10 (rapport van 22 september 2015), [adres 14] 2, [adres 5] 33 en [adres 12] 414 (rapporten van 29 september 2015), eveneens van [K] (hierna: de rapporten [K] ). Tot elk van de rapporten [K] behoort een foto van het schoolgebouw alsmede een taxatiekaart. In elk van de rapporten [K] is de waarde in het economische verkeer van de desbetreffende onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op een hogere waarde dan de waarde van de onroerende zaak na de uitspraak op bezwaar. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaken bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de waardebepaling is onder andere gebruik gemaakt van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel voor de waardepeildatum 1 januari 2012’, de ‘Taxatiewijzer Onderwijs voor de waardepeildatum 1 januari 2012’ (hierna: de Taxatiewijzers) en de ‘Kaderbrief Grondprijzen [C] 2011’ (hierna: de Kaderbrief).

2.3.2.

In de onder 2.3.1 vermelde Kaderbrief wordt – onder meer – het volgende vermeld:

“Tot de maatschappelijke voorzieningen behoren onder andere de volgende soorten vastgoed; scholen, sport, zorg en cultureel. Voor deze categorieën zijn onderstaande vaste grondprijzen bepaald per m² BVO132. In veel gevallen wordt binnen de Gemeente [C] door het Grondbedrijf grond geleverd aan andere directies van de gemeente ten behoeve van de realisatie van sportvoorzieningen, basisonderwijs en andere maatschappelijke voorzieningen.

(………)

Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO

Opgenomen prijzen zijn exclusief btw en gebaseerd op prijspeil 2011

(…….)

Overige

Middelbaar en hoger onderwijs

€ 225

132 in bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan zal de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. Bij sportparken wordt de prijs over het uitgeefbaar terrein bepaald.”.

2.4.

Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarden van de onroerende zaken verwezen naar de op [datum 1] 2016 opgemaakte taxatierapporten van [F] RT, register-taxateur (hierna: de rapporten [F] ). In de rapporten [F] is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per de waardepeildatum bepaald door toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tot elk van de rapporten [F] behoort een foto van het schoolgebouw alsmede een taxatiekaart (opgenomen na pagina 27 van ieder rapport).

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Voor hetgeen hieraan tijdens de zittingen is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-beschikkingen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, behalve voor zover dit de waarde van de onroerende zaak [adres 11] 1 betreft.

3.4.

Tussen partijen is niet in geschil:

- Dat de waarde van de onroerende zaak [adres 11] 1 op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 1.952.000;

- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal moet worden toegerekend bij de hierna te noemen onroerende zaken dient te worden uitgegaan van de waarden die daaraan zijn toegekend in de rapporten [K] :

* [adres 4] 10

* [adres 6] 385

* [adres 8] 52A

* [adres 9] 35

* [adres 1] 2

* [adres 10] 46

* [adres 12] 350

* [adres 13] 10

* [adres 14] 2

* [adres 2] 1

* [adres 17] 4

- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal van [adres 5] 33 moet worden toegerekend moet worden uitgegaan van de door belanghebbende getaxeerde waarde, rekening houdend met een correctiepost voor sloopkosten.

- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal van [adres 12] 414 moet worden toegerekend moet worden uitgegaan van een waarde van € 4.427.000 (inclusief omzetbelasting).

4 Gronden

Vooraf

4.0.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.0.2.

In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.0.3.

De vervangingswaarde wordt, ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal(len) van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt ingevolge voornoemd artikellid bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal(len) wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.0.4.

Gelet op de hiervoor onder 4.0.3 vermelde uitgangspunten is het Hof van oordeel dat bij de waardebepaling van de grond moet worden uitgegaan van het totaal aantal vierkante meters grond dat belanghebbende (door werking van de fictie) tot haar eigendom rekent en niet van het aantal m² brutovloeroppervlakte (BVO).

Ten aanzien van het geschil

Ten aanzien van [adres 3] 14 (kenmerk: 15/00719)

4.1.1.

Op 15 april 2016 heeft de Heffingsambtenaar een e-mail gestuurd aan één van de gemachtigden van belanghebbende met het verzoek om nadere informatie over de verkoop van de onroerende zaak [adres 3] 14:

“ [adres 3] 14: ik begrijp aan de informatie van DTZ dat dit object in verband met nieuwbouw gesloopt gaat worden en dat er hier appartementen gebouwd gaan worden in de prijsklasse 339.000,- tot 685.000,- euro. Graag verneem ik van de organisatie [L] [Hof: belanghebbende] wanneer het koopcontract getekend is en wat er voor de school betaald is. Als ik dit verzoek zelf richting het [L] [Hof: belanghebbende] dien te doen laat mij dit dan zo spoedig mogelijk weten.”.

De Heffingsambtenaar heeft op 10 mei 2016 met belanghebbende zelf contact opgenomen, omdat de gemachtigde van belanghebbende op dat moment nog niet had gereageerd op het informatieverzoek van de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van belanghebbende hierover bericht. Op 13 mei 2016 heeft de Heffingsambtenaar informatie ontvangen van de gemachtigde van belanghebbende. Dit betrof een kadastraal document inhoudende dat belanghebbende eigenaar is van [adres 3] 14 en een verwijzing naar twee websites betreffende projectinformatie van de verkoop van de nieuwbouwappartementen. Eveneens op 13 mei 2016 heeft één van de gemachtigden van belanghebbende gebeld met de Heffingsambtenaar met de vraag wat naar het oordeel van de Heffingsambtenaar de relevantie is van de opgevraagde informatie voor de waardebepaling. De Heffingsambtenaar heeft in een e-mail van 13 mei 2016 aan de gemachtigde van belanghebbende hierover het volgende geschreven:

“ (…) Bedankt voor uw onderstaande reactie en uw telefoontje zojuist. Met betrekking tot [adres 3] 14 heeft u in het oorspronkelijke bezwaarschrift aangegeven: pagina 20 vierde alinea “Omdat het object verkocht gaat worden en gesloopt zal worden stellen wij geen verdere correcties voor, behalve een correctie voor de sloopkosten à Euro 30m² b.v.o.”. Omdat toen bij u bekend was dat er plannen waren voor verkoop en sloop is het verkoopgegeven interessant om mee te nemen. Zeker als nu bekend is waarvoor het object verkocht zal zijn. Ik begrijp dat op dit moment er nog niet getransporteerd is, maar onder andere een koopcontract of andere informatie kan meer duidelijkheid geven over de gerealiseerde waarde.

Graag zie ik alle aanwezige informatie tegemoet.”.

De door de Heffingsambtenaar gevraagde informatie is noch door belanghebbende noch door diens gemachtigde verstrekt.

4.1.2.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat op de waardepeildatum bekend was dat [adres 3] 14 in de nabije toekomst verkocht zou worden aan een projectontwikkelaar en dat het perceel niet ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen zou worden bebouwd. Dit laatste betekent dat de bestemming door middel van een aan te vragen wijziging van het bestemmingsplan zou worden gewijzigd en dat ook dit op de waardepeildatum bekend was. Op de vragen van de Heffingsambtenaar naar de verkoopprijs, die inmiddels via de obligatoire overeenkomst is overeengekomen, heeft belanghebbende nagelaten de informatie daaromtrent over te leggen. Ook ter zitting heeft belanghebbende, desgevraagd door het Hof, over de verkoopprijs geen enkele informatie verschaft. Het vermoeden bestaat dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [adres 3] 14 op de waardepeildatum uitgaat boven de gecorrigeerde vervangingswaarde. Indien per de waardepeildatum de waarde in het economische verkeer uitgaat boven de gecorrigeerde vervangingswaarde, moet, gelet op het bepaalde in het tweede en derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, de waarde worden bepaald op de waarde in het economische verkeer. Omdat ten tijde van de waardepeildatum al vast stond dat de grond een andere bestemming zou krijgen en gelet op het weigeren enige informatie omtrent de verkoopprijs te verstrekken heeft belanghebbende, met haar, naar ’s-Hofs oordeel, laakbare opstelling in dezen, het voormelde vermoeden niet ontzenuwd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met al hetgeen zij overigens naar voren heeft gebracht evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de Heffingsambtenaar de waarde van het schoolgebouw te hoog heeft vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 4] 10 (kenmerk 15/00708)

4.2.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 4] 10 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.2.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.2.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.2.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.2.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.2.6.

Het taxatierapport van [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is een daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van de bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 2.266.500.

4.2.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.2.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.2.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.2.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van het schoolgebouw (4.500 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.2.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.055.000.

4.2.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 1.778.000, de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 5] 33 (kenmerk: 15/00717)

4.3.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 5] 33 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.3.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.3.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.3.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.3.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.3.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van de bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 7.895.000.

4.3.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.3.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.3.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.3.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van het schoolgebouw (20.970 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.3.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 6.580.000.

4.3.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 6.508.000, de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 6] 385 (kenmerk: 15/00723)

4.4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 6] 385 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.4.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.4.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.4.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.4.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.4.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 2.194.000.

4.4.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.4.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.4.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.4.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale en niet te verifiëren benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is het verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.4.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.097.500.

4.4.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 1.808.000, de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 8] 52A (kenmerk: 15/00712)

4.5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 8] 52A (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.5.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.5.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.5.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.5.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.5.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het naastgelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 1.083.500.

4.5.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.5.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.5.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.5.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.5.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 961.000.

4.5.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 1.075.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 9] 35 (kenmerk: 15/00709)

4.6.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 9] 35 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.6.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.6.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.6.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.6.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.6.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het naastgelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw, uitgaande van het aantal m² uitgeefbaar terrein, getaxeerd op € 3.387.000.

4.6.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.6.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.6.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.6.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.6.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 3.300.000.

4.6.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 3.372.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 1] 2 (kenmerk: 15/00705)

4.7.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 2 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.7.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.7.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.7.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.7.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.7.6.

Het taxatierapport van [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 19.149.000.

4.7.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.7.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.7.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.7.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (14.402 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.7.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 18.472.500.

4.7.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 17.203.000, de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 10] 46 (kenmerk: 15/00720)

4.8.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 10] 46 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.8.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.8.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.8.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.8.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.8.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 5.744.500.

4.8.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.8.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.8.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.8.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.8.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 5.212.000.

4.8.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is verminderd tot € 5.128.000, de waarde van het schoolgebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 11] 1 (kenmerk: 15/00707)

4.9.1.

Partijen hebben ter nadere zitting overeenstemming bereikt dat de waarde van [adres 11] 1 (hierna: het schoolgebouw) op de waardepeildatum € 1.952.000 bedraagt. Dit leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 1.940.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 12] 348 (kenmerk: 15/00710)

4.10.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 12] 348 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.10.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.10.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.10.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.10.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.10.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 3.405.000.

4.10.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.10.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.10.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.10.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (6.510 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.10.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.582.000.

4.5.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 3.216.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 12] 350 (kenmerk: 15/00721)

4.11.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 12] 350 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.11.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.11.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.11.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.11.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.11.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 11.333.000.

4.11.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.11.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.11.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.11.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (24.171 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.11.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 10.197.000.

4.11.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is verminderd tot € 10.727.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 12] 414 (kenmerk: 15/00722)

4.12.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 12] 414 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.12.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.12.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.12.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.12.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.12.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 12.059.500.

4.12.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.12.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.12.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.12.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (26.498 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.12.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 10.256.500.

4.12.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is verminderd tot € 11.089.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 13] 10 (kenmerk: 15/00715)

4.13.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 13] 10 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.13.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.13.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.13.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.13.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.13.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 11.344.500.

4.13.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.13.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.13.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.13.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (14.990 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.13.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 10.640.000.

4.13.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 11.037.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 14] 2 (kenmerk: 15/00716)

4.14.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 14] 2 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.14.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.14.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.14.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.14.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.14.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 13.717.500.

4.14.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.14.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.14.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.14.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (31.945 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.14.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 11.617.000.

4.14.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 8.885.000, de waarde van het schoolgebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 15] 8 (kenmerk: 15/00713)

4.15.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 15] 8 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.15.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.15.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.15.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.15.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.15.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 3.294.000.

4.15.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.15.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.15.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.15.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd, het een aanzienlijk kleiner perceel (2.120 m²) betreft dan de oppervlakte van de onderhavige onroerende zaak (6.740 m²) en voor een deel van het aangekochte perceel de verplichting bestaat om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.15.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.460.000.

4.15.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 3.250.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

Ten aanzien van [adres 2] 1 (kenmerk: 15/00706)

4.16.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 2] 1 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.16.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.16.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.16.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.16.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.16.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het daarnaast gelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 2.485.500.

4.16.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.16.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.16.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.16.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.16.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.322.000.

4.14.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 2.297.000, de waarde van het schoolgebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook ongegrond.

Ten aanzien van [adres 17] 4 (kenmerk: 15/00714)

4.17.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak [adres 17] 4 (hierna: het schoolgebouw) op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde alsmede dat die waarde moet worden bepaald inclusief omzetbelasting (btw). Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.17.2.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het schoolgebouw gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het schoolgebouw de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum niet te boven gaat.

4.17.3.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, wijst de Heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport [K] .

4.17.4.

In het taxatierapport [K] is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzers. De Taxatiewijzers zijn uitgaven van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en zijn tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. Het zijn openbaar gemaakte stukken die voor een ieder te raadplegen zijn via internet.

4.17.5.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het schoolgebouw in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzers, omdat deze door deskundigen inhoudelijk zijn opgesteld aan de hand van een analyse van (landelijke) marktgegevens. De Taxatiewijzers zijn echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.17.6.

Het taxatierapport [K] bevat een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw. In de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.0.3). Voor de grond is een bedrag van € 225 exclusief btw per m² in aanmerking genomen zoals vermeld in de Kaderbrief (zie 2.3.2). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van de grondprijs van € 225 exclusief btw per m² gewezen op de volgende drie transacties ter onderbouwing:

- Op [datum 1] 2008 is een perceel van 3.512 m² getransporteerd en overgedragen aan belanghebbende voor € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 2] 2010 is het naastgelegen perceel van 372 m² overgedragen voor een prijs van € 238,50 exclusief btw per m²;

- Op [datum 3] 2011 is ten behoeve van een bouw van een kinderdagverblijf een perceel van 830 m² verkocht voor € 225 exclusief btw per m².

In het taxatierapport wordt het schoolgebouw getaxeerd op € 1.045.500.

4.17.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in het kader van de op hem rustende bewijslast met bedoeld taxatierapport ter onderbouwing van de waardebepaling een op zich zelf bezien juiste methode gehanteerd. Belanghebbende heeft de voormelde waarde bestreden. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.

4.17.7.1. Belanghebbende heeft ten aanzien van de grondwaarde van € 225 exclusief btw per m² aangevoerd dat – in willekeurige volgorde – (i) de Heffingsambtenaar ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het basiskavel en restgrond, terwijl een dergelijk onderscheid in de rede ligt omdat de huidige behoefte aan m² grond minder is dan vroeger, (ii) gemeenten in de regio een aanzienlijk lagere uitgifteprijs hanteren voor gronden met een maatschappelijke bestemming (zoals scholen), (iii) de Kaderbrief ook zó geïnterpreteerd kan worden dat primair de prijs per m² BVO heeft te gelden en de prijs per m² uitgeefbaar terrein een uitzondering vormt en (iv) de onderbouwende verkooptransacties niet bruikbaar zijn omdat deze of te ver van de waardepeildatum liggen, of een aanzienlijk veel kleiner perceel betreffen dan wel een transactie betreft met als koper een kinderdagverblijf en niet een schoolbestuur.

4.17.7.2. Naar het oordeel van het Hof moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft bevestigd zijn er geen transacties in de gemeente [C] rond de waardepeildatum, anders dan de drie hiervoor vermeld, van grondaankopen ter realisering van schoolgebouwen voor het MBO en VMBO. Onder die omstandigheden had het in de rede gelegen dat de Heffingsambtenaar ook naar eventueel beschikbare marktgegevens uit de regio/provincie zou hebben gekeken. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Mogelijk is dit het gewenste bedrag dat de gemeente bij uitgifte wil realiseren, doch geenszins is aannemelijk dat dit bedrag ook daadwerkelijk voor iedere m² uitgeefbaar terrein rond de waardepeildatum zou worden betaald. De drie verkooptransacties bieden naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun voor een grondprijs van € 225 exclusief btw per m². Bezien in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft, naar het oordeel van het Hof, de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen € 225 exclusief btw per m² niet te hoog is.

4.17.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale verifiëren benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten dan [C] , zoals [M] , [N] , [O] , [P] en [Q] . De transactie van 29 december 2014 van een perceel aan de [adres 18] te [C] die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt. Het Hof is van oordeel dat deze transactie te ver van de peildatum is verwijderd en voor een deel van het aangekochte perceel bestaat de verplichting om deze in te richten als groenstrook. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van de grond niet aannemelijk gemaakt.

4.17.9.

Samengevat is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder verdedigde waarde van de grond, en daarmee van het schoolgebouw, aannemelijk heeft gemaakt.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het schoolgebouw in goede justitie vaststellen.

Het Hof stelt de waarde (inclusief btw) per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 943.000.

4.17.10.

Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het schoolgebouw is gehandhaafd op € 961.000, de waarde van het schoolgebouw op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het hoger beroep van belanghebbende is dan ook gegrond.

4.18.

Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd doet niet af aan hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen.

Slotsom

4.19.

De slotsom is dat het hoger beroep in de hierna te noemen zaken gegrond is:

Onroerende zaak

Kenmerk Hof

[adres 8] 52A

15/00712

[adres 11] 1

15/00707

[adres 9] 35

15/00709

[adres 12] 348

15/00710

[adres 12] 350

15/00721

[adres 12] 414

15/00722

[adres 13] 10

15/00715

[adres 15] 8

15/00713

[adres 17] 4

15/00714

Het hoger beroep in de andere zaken is ongegrond.

Ten aanzien van het griffierecht

4.20.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht ter zake van de behandeling het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof ten bedrage van € 328 respectievelijk € 497, in totaal € 825, te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.21.1.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.21.2.

Daarbij wordt uitgegaan van 9 samenhangende zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof betoogd dat voor een proceskostenvergoeding ten laste van de Heffingsambtenaar geen plaats is indien de hoger beroepen gegrond worden bevonden in verband met de waarde van de opstallen en wel omdat in hoger beroep de taxatierapporten pas in een laat stadium door de gemachtigde van belanghebbende zijn overgelegd. Het Hof gaat aan dit betoog voorbij, reeds omdat de hoger beroepen om andere reden gegrond zijn verklaard, te weten vanwege de bestreden waardebepaling van de grond.

4.21.3.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht

op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is in totaal € 1485.

4.21.4.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten voor het beroep bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht

op 2,5 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is in totaal € 1856,25.

4.21.5.

Voorts komen, voor zover het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, eveneens de kosten voor het opmaken van de in de hoger beroepsfase ingediende taxatierapporten voor vergoeding in aanmerking. De Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039) stelt geen norm voor wat betreft het aantal te vergoeden uren voor de taxatie van niet-woningen en stelt het tarief voor de taxaties van incourante niet-woningen op de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde maximum. Dat maximum tarief is bepaald in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken. Aangezien belanghebbende geen stukken heeft overgelegd waaruit de gefactureerde taxatiekosten blijken, is het Hof van oordeel dat een vergoeding voor de 9 taxatierapporten van, in totaal, 4.083,75 (45 uur x € 75 exclusief btw vermeerderd met 21% btw) redelijk is.

4.21.6.

Volgens de in 4.21.5 vermelde Richtlijn komen ook de kosten van de taxateur voor het bijwonen van de zittingen in hoger beroep voor vergoeding in aanmerking. Het Hof stelt de vergoeding hiervoor op 6 (uur) x € 75 is € 450, te vermeerderen met 21% btw is € 544,50. Ten aanzien van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting van de Rechtbank merkt het Hof op dat voor de Rechtbank fase aan belanghebbende een tegemoetkoming is toegekend voor het optreden van de taxateur als rechtsbijstandsverlener (4.21.3).

4.21.7.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5 Beslissing

Ten aanzien van de hoger beroepen met kenmerk 15/00705, 15/00706, 15/00708, 15/00716, 15/00717, 15/00719, 15/00720, 15/00723

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00707 ( [adres 11] 1)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 1.952.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00709 ( [adres 9] 35)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 3.300.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00710 ( [adres 12] 348)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 2.582.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00712 ( [adres 8] 52A)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 961.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00713 ( [adres 15] 8)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 2.460.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00714 ( [adres 17] 4)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 943.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00715 ( [adres 13] 10)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 10.640.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00721 ( [adres 12] 350)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissing omtrent

de kostenvergoeding voor de bezwaarfase, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 10.197.000.

Ten aanzien van het hoger beroep met kenmerk 15/00722 ( [adres 12] 414)

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissing omtrent

de kostenvergoeding voor de bezwaarfase, en

- vermindert de WOZ-beschikking naar een bedrag van € 10.256.500.

Ten aanzien van de hoger beroepen met kenmerk 15/00707, 15/00709, 15/00710, 15/00712, 15/00713, 15/00714, 15/00715, 15/00721 en 15/00722

Het Hof:

- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de

behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof

betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 825 vergoedt, en

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en

het Hof aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op, in totaal, € 7.969,50.

Aldus gedaan op 3 februari 2017 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, J.W.J. Huige en W.P.J. Schramade, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

  1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

  2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

  1. de naam en het adres van de indiener;

  2. een dagtekening;

  3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

  4. e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.