Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:3037

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
04-07-2017
Datum publicatie
06-07-2017
Zaaknummer
200.179.129_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte, gevelreclame, verhuurder na einde huur vergoeding verschuldigd voor door huurder aangebracht brandwerend plafond?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.179.129/01

arrest van 4 juli 2017

in de zaak van

[appellant] ,

h.o.d.n. Wijnhandel [wijnhandel] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. A. Groenewoud te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,

op het bij exploot van dagvaarding van 22 september 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 9 september 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3814670 CV EXPL 15-666)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 18 maart 2015.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met acht grieven, producties en een vermeerdering van eis;

  • -

    de memorie van antwoord met producties;

  • -

    het pleidooi, waarbij de advocaat van [appellant] pleitnotities heeft overgelegd.

Daags voor het pleidooi heeft het hof afschrift van de aantekeningen van de zitting in eerste aanleg ontvangen en ter kennis gebracht van partijen.

Het hof heeft voorts kennis genomen van de door [geïntimeerde] gedeponeerde stukken (twee huurcontracten).

Het hof heeft op de zitting een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende feiten.

a) Met ingang van 1 november 2012 huurt [appellant] van [geïntimeerde] voor bepaalde tijd een bedrijfsruimte, gelegen aan [adres] ( [postcode] ) in [plaats] , met de bestemming winkelruimte (verder te noemen het gehuurde).

b) Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte casco Detailhandel Nederland van toepassing (verder te noemen AV).

c) [appellant] exploiteert een wijnhandel vanuit het gehuurde. Voor het openen van de winkel heeft [appellant] het gehuurde voor € 9.678,11 verbouwd en opnieuw ingericht.

d) Op 1 november 2014 hebben partijen de huurovereenkomst verlengd voor de duur van vijf jaren, derhalve tot 31 oktober 2019.

e) De huidige huurprijs bedraagt € 2.624,73 per kwartaal (inclusief voorschot gas en elektriciteit) en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

f) [appellant] heeft [geïntimeerde] gedurende de huurperiode meermalen verzocht hem toe te staan om reclame te voeren op de gevel van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft [appellant] geen toestemming verleend.

g) [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

In grief 2 wordt opgekomen tegen de vaststelling onder d. De huurovereenkomst is niet aangegaan voor, maar tot de duur van vijf jaar, derhalve tot 31 oktober 2017, aldus [appellant] . [geïntimeerde] erkent dit feit. Het hof zal dit onderdeel verbeterd lezen. Deze verbetering leidt niet tot een andere beslissing.

3.2.

In grief 3 komt [appellant] op tegen de eerste zin van rechtsoverweging 3.2 waarin de kantonrechter vaststelt dat bij de (inleidende) dagvaarding een kopie van de huurovereenkomst gedateerd 1 december 2012 is overgelegd. Die overeenkomst was niet aangehecht, aldus [appellant] . Bij deze grief heeft [appellant] geen belang omdat hij al ten tijde van de eerste aanleg de beschikking heeft gekregen over dat stuk, zodat [appellant] niet in zijn verdediging is geschaad. Eventuele gegrondheid van de grief kan ook niet leiden tot een ander dictum.

3.3.

In grief 4 stelt [appellant] dat het voor de beoordeling van de vorderingen en het verweer relevant is vast stellen of het huurcontract gedateerd 1 december 2012 authentiek is ( [appellant] bestrijdt dit en stelt dat het niet zijn handtekening is onder het contract), en dat dus de rechtsverhouding tussen partijen is neergelegd in de overeenkomst gedateerd 1 oktober 2012. Hetgeen de kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.2 en volgende zou mitsdien niet juist zijn. De kantonrechter overwoog (in rov. 3.2):

Beide overeenkomsten verwijzen naar dezelfde AV. De kantonrechter overweegt dat de overeenkomsten slechts in beperkte mate van elkaar verschillen. Nu toepassing van de ene overeenkomst, dan wel de andere, het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval niet anders maakt, kan de vraag welke van de twee geschriften de rechtsverhouding tussen partijen beheerst, onbeantwoord blijven.

Het hof zal bij de beoordeling van de grieven uitgaan van de huurovereenkomst van 1 oktober 2012, die door [appellant] als origineel wordt erkend, zodat [appellant] ook bij deze grief geen belang heeft.

3.4.

Grief 1, het brandwerende plafond

3.4.1.

Deze grief heeft betrekking op het door [appellant] kort na de aanvang van de huurovereenkomst aangebrachte brandwerende plafond. Hij is van oordeel dat de kosten daarvan, € 5.214,54 exclusief btw, voor rekening komen van [geïntimeerde] , kort gezegd, omdat het ontbreken van zo’n plafond een gebrek oplevert waarvoor de verhuurder aansprakelijk is, dan wel op grond van het vergoedingsrecht van artikel 7:216 lid 3 BW.

3.4.2.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] bij aanvang van de huurovereenkomst niet tevreden was over de inrichting en uitstraling van de aangeboden winkelruimte en dat hij toen de inrichting, met toestemming van [geïntimeerde] , op zijn, [appellant] , kosten heeft vernieuwd. Daarbij is het bestaande plafond (bestaande uit schrootjes) gesloopt. Op aangeven van de inspectie moest het nieuwe door [appellant] aan te brengen plafond aan eisen van brandwerendheid voldoen. De inspecteur oordeelde (nadat de schrootjes door [appellant] waren verwijderd) dat ‘het bestaande stuc op riet plafond welke vol met gaten en scheuren zat en stalen balken die niet brandwerend waren omkleed’ niet voldeed.

3.4.3.

Naar het oordeel van het hof is in casu geen sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Daarvan zou wellicht sprake kunnen zijn geweest indien de winkelruimte zou zijn verhuurd in de staat waarin het zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevond, dus met schrootjes (zo deze niet toereikend brandwerend waren), of in de staat na verwijdering van de schootjes (zonder nieuw plafond). Dat is evenwel niet het geval.

Er was sprake van verhuur van casco-winkelruimte, bouwkundig in te richten en aan te passen naar de wensen van de huurder. Dát was het genot dat [appellant] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst mocht verwachten. Niet wordt gesteld, en het is ook niet aannemelijk, dat [appellant] het plafond ‘vol gaten en scheuren’ wilde handhaven of dat verhuur in die staat is overeengekomen. [appellant] heeft het bestaande plafond (de schrootjes) - met toestemming van [geïntimeerde] - verwijderd met de bedoeling om op eigen kosten een nieuw plafond aan te brengen, dat aan zijn wensen zou voldoen. Zodanig plafond dient dan te voldoen aan de dan geldende bouwvoorschriften. Dat het plafond boven de aan te brengen brandveilige laag niet aan de bouwvoorschriften voldoet, brengt niet mee dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en de kosten voor het aanbrengen van die laag dientengevolge voor rekening van [geïntimeerde] komen. [geïntimeerde] heeft immers het genot verschaft dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat tussen partijen is afgesproken dat [geïntimeerde] de kosten voor het nieuwe plafond voor zijn rekening zou nemen, wordt niet gesteld en is ook niet gebleken.

3.4.4.

De door [appellant] ingeroepen bepalingen uit de Algemene Voorwaarden kunnen hem niet baten omdat de daarin opgenomen gebrekenregeling niet van toepassing is op de situatie waarin hij als nieuwe (casco-)huurder het bestaande plafond vervangt.

3.4.5.

Ingevolge artikel 7:216 lid 3 BW kan een huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt - en daarvan is hier naar het oordeel van het hof sprake - vergoeding vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Laatstgenoemde bepaling geeft een recht op schadevergoeding, voor zover dat redelijk is, ter zake van ongerechtvaardigde verrijking. Naar het oordeel van het hof is hiervan geen sprake.

Het hof neemt daartoe in overweging dat plafondvernieuwingen als waarvan hier sprake is heel gebruikelijk zijn wanneer een winkelruimte (opnieuw) verhuurd gaat worden. De kosten komen, tenzij anders overeengekomen, voor de (nieuwe) huurder die zijn investering in de huurperiode van 10 jaar kan afschrijven. Hier is de situatie niet anders geweest, althans dat wordt niet gesteld. Dat [appellant] zijn investering niet heeft terug kunnen verdienen komt door zijn wanprestatie ten aanzien van de huurbetalingen en dient dan ook voor zijn risico te komen. Een eventuele verrijking van [geïntimeerde] is derhalve niet ongerechtvaardigd.

Het hof is bovendien van oordeel dat - na verloop van de drie jaar die de huurovereenkomst heeft geduurd - er geen sprake is van een verrijking. Een financiële onderbouwing van de vordering (een eventuele waardevermeerdering van het pand) wordt door [appellant] niet gegeven zodat zijn vordering in zoverre onvoldoende is onderbouwd.

3.4.6.

Grief 1 faalt.

3.5.

Grief 7 en de eisvermeerdering, de gevelreclame

3.5.1.

Grief 7 en de eisvermeerdering hebben betrekking op de weigering van [geïntimeerde] toestemming te verlenen voor het aanbrengen van reclame op de boarding en rolluiken aan de buitenzijde van het verhuurde pand. [appellant] beroept zich op bepalingen in de Algemene Voorwaarden. Hij stelt dat hem ten onrechte goedkeuring is geweigerd om reclame-uitingen op of aan de luifel, met name een boarding boven de rolluiken, aan te brengen en dat hij daardoor (omzet)schade heeft geleden. Bij wege van vermeerdering van eis (punt 9 mvg) wordt een verklaring voor recht gevraagd en verwijzing naar de schadestaatprocedure.

3.5.2.

Artikel 2.4, laatste alinea, van de huurovereenkomst van 1 oktober 2012 luidt:

De pui, luifel inclusief rolluiken zijn en blijven van de verhuurder. Onderhoud is voor de verhuurder. Indien huurder deze wilt gebruiken voor zijn reclame uitingen dient hij vooraf schriftelijk toestemming te vragen aan verhuurder. Het betreden van de luifel is ten strengste verboden.

Het gaat hier om een huurcontract dat door [geïntimeerde] is geredigeerd (en dus niet een standaardcontract).

3.5.3.

Naar het oordeel van het hof faalt het beroep op de Algemene Voorwaarden reeds omdat het contract een specifieke regeling geeft.

3.5.4.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] niet schriftelijk om toestemming heeft gevraagd, wel mondeling, zij het dat partijen over de frequentie en de inhoud van het verzoek (wat voor reclame-uiting wilde [appellant] ?) van mening verschillen.

Naar het oordeel van het hof leveren de mondelinge weigering van [geïntimeerde] om een boarding of andere reclame-uitingen aan te brengen geen tekortkoming op. In het huurcontract is immers een verbod opgenomen, behoudens toestemming. Als [appellant] reclame-uitingen had willen aanbrengen - naar het hof begrijpt al vanaf de aanvang van de huur af - had hij niet moeten instemmen met deze bepaling. Hij had de weigeringen kunnen verwachten.

De weigering ontbeert evenmin een redelijke grond reeds omdat deze uit de bepalingen van het huurcontract voortvloeit. [geïntimeerde] heeft een boarding onwenselijk geacht en heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk zijn toestemming onthouden. Het hof wijst er in dit verband op dat artikel 7:215 BW ten aanzien van veranderingen of toevoegingen aan de buitenzijde regelend recht is.

Weliswaar moeten partijen zich jegens elkaar gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid, en mag [geïntimeerde] geen misbruik maken van zijn contractuele positie, maar ook die rechtsgronden kunnen i.c. niet leiden tot toewijzing. [geïntimeerde] heeft zijn weigering onderbouwd in punt 7 van de akte van 5 augustus 2015 waar wordt gewezen op de kwetsbaarheid van de luifel. De opgegeven gronden zijn in hoger beroep niet, althans niet voldoende betwist. Bovendien heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom [geïntimeerde] met zijn voorstellen had moeten instemmen. Dat hij reclame wenselijk achtte en meent schade te leiden is in dit geval (waar contractueel anders is geregeld) onvoldoende.

Daarbij komt dat [appellant] na de mondelinge weigering niet de formele weg heeft gevolgd, door zijn verzoek schriftelijk te onderbouwen en/of (vervolgens) eventueel op de voet van artikel 7:215 BW vervangende toestemming te vragen aan de kantonrechter.

Ten slotte: de stelling van [appellant] bij pleidooi in hoger beroep (randnummer 11) dat “(het niet zo kan zijn dat) iemand een winkelpand (…) verhuurt en vervolgens de betreffende huurder-detaillist volledig verbiedt om reclame te maken” mist feitelijke grondslag. [appellant] heeft niet betwist dat er “[wijnhandel] wijn handel” op de ruiten stond, vgl. de foto’s overgelegd bij CvA in reconventie. Zulks is van belang bij de hiervoor bedoelde waardering van de rechtsgevolgen van de door partijen gesloten overeenkomst in het licht van de eisen van redelijkheid en billijkheid en de evt. afwijking op die overeenkomst op voet van artikel 6:248 lid 2 BW.

3.5.5.

De grief faalt. De vermeerdering van eis wordt afgewezen.

3.6.

Grief 5, de ontbinding van de huurovereenkomst

3.6.1.

In punt 33 van de memorie van grieven vraagt [appellant] om een uitspraak van het hof over de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst – die volgens hem ongerechtvaardigd was hoewel hij zich bij de ontruiming heeft neergelegd – in verband met de veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden, het positief contractsbelang (naar het hof begrijpt, doelt [appellant] op artikel 6:277 BW).

3.6.2.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt de wanprestatie van [appellant] in de betaling van de huur, reeds gelet op de hoogte en de termijnen, de ontbinding van de overeenkomst. Immers, ingevolge artikel 6:265 BW rechtvaardigt iedere tekortkoming de ontbinding, tenzij deze, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Van deze uitzondering is geen sprake. Dat wordt door [appellant] ook niet gesteld.

3.6.3.

Naar het hof [appellant] begrijpt doet hij een beroep op verrekening met zijn vordering uit hoofde van de hiervoor genoemde kwesties (brandwerend plafond en gevelreclame). Nu deze vorderingen zijn afgewezen komt [appellant] geen beroep op verrekening toe.

3.6.4.

Grief 5 kan mitsdien niet tot een andere beslissing leiden.

3.7.

In grief 6 komt [appellant] op tegen de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten stellende dat zodanige kosten niet zijn gemaakt. Het hof ziet geen aanleiding om af te wijken van Wet normering incassokosten, zodat de grief faalt.

3.8.

De grieven 7 en 8 hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven derhalve geen bespreking. Aan een bewijsfase komt het hof niet toe nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die zijn betwist en bij bewezenverklaring tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

3.9.

Nu de grieven falen dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep (3 punten tariefgroep II).

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 311,- aan griffierecht en op € 2.682,- aan salaris advocaat,

en

voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, J.W. van Rijkom en J. van der Steenhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juli 2017.

griffier rolraadsheer