Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:2793

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
20-06-2017
Datum publicatie
03-07-2017
Zaaknummer
200.186.318_01
Formele relaties
Einduitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2017:2794
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte en erfrecht. Bestaat er grond om de verdeling van de verhuurde zaak uit te stellen totdat de erfgenamen met pensioen gaan?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
ERF-Updates.nl 2017-0149
JERF Actueel 2017/207
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.186.318/01

arrest van 20 juni 2017

in de zaak van

1 [appellant 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [appellant 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.M.A.A. van Oosterhout te Tilburg,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde 3] ,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. A. Smeekes te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 april 2016 in het hoger beroep van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder zaaknummer C/02/293368/HA ZA 15-30 gewezen vonnissen van 1 april 2015 en 30 december 2015.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 5 april 2016 waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast;

- de processen-verbaal van de comparities van 12 en 18 mei 2016; deze comparities vonden gelijktijdig plaats met de comparities na aanbrengen in de zaak onder zaaknummer 200.186.111/01 tussen [de vennootschap] , de vennootschap van appellanten, en geïntimeerden;

  • -

    de memorie van grieven met drie grieven;

  • -

    de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg (productie 1 bij conclusie van antwoord alsmede eis in reconventie ontbreekt).

6 De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende door de rechtbank vastgestelde feiten die in hoger beroep niet zijn betwist.

- Op 28 februari 2005 is overleden de heer [erflater] (hierna: erflater). Erflater heeft bij testament van 13 februari 1979 over zijn nalatenschap beschikt. Ten tijde van zijn overlijden was erflater niet hertrouwd weduwnaar van mevrouw [echtgenote van de erflater] . Uit het huwelijk van mevrouw [echtgenote van de erflater] en erflater zijn vijf kinderen geboren, appellanten en geïntimeerden. Appellanten en geïntimeerden zijn de erfgenamen van erflater.

- Tot de nalatenschap van erflater behoort de onroerende zaak gelegen te [vestigingsplaats] aan de [bedrijfspand] , kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] . Deze onroerende zaak bestaat uit woonruimte en bedrijfsruimte. Bij leven heeft erflater in het woongedeelte gewoond. De bedrijfsruimte is door erflater verhuurd aan de besloten vennootschap [de vennootschap] Appellanten ( [appellant 1] is geboren op [geboortedatum] 1951, [appellant 2] op [geboortedatum] 1953) zijn de eigenaren en directeuren van [de vennootschap] (onder meer een transportonderneming). Na het overlijden van erflater heeft [de vennootschap] een kamer van het woongedeelte van het pand als kantoorruimte in gebruik.

Tussen partijen is een procedure bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant, team kanton, locatie Tilburg, aanhangig geweest over de hoogte van de huur van de onroerende zaak (genoemde zaak met nummer 200.186.111/01 in hoger beroep).

Terzijde - partijen hebben daar geen beroep op gedaan, noch uitleg over gegeven - merkt het hof op dat blijkens het testament van erflater (prod. bij mva) de onroerende zaak is gelegateerd aan de drie zonen onder verplichting tot inbreng in- of verrekening met de nalatenschap van de waarde daarvan, naar het tijdstip van zijn overlijden vast te stellen, tenzij het legaat niet wordt aanvaard. Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat de onroerende zaak een gemeenschappelijk goed is zodat geïntimeerden bevoegd zijn de wijze van verdeling te vorderen, zoals zij deden.

- Geïntimeerden hebben, stellende dat sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:203a BW, bij brief van 24 december 2014 de huurovereenkomst met [de vennootschap] opgezegd. Bij beschikking van 8 juli 2015 heeft de kantonrechter op verzoek van appellanten beslist dat de huurovereenkomst met [de vennootschap] niet is geëindigd (de beschikking is niet in geding gebracht; partijen hebben zich er niet over uitgelaten of hoger beroep is ingesteld).

6.2.

Het geding

6.2.1.

In de onderhavige procedure vorderen geïntimeerden in conventie op de voet van artikel 3:178 BW om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de wijze van verdeling vast te stellen in die zin dat wordt bepaald dat de onroerende zaak gelegen te [vestigingsplaats] aan de [bedrijfspand] wordt verkocht, zo nodig openbaar, en dat de opbrengst daarvan tussen partijen gelijkelijk wordt verdeeld, met veroordeling van appellanten in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

6.2.2.

In reconventie vorderen appellanten om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. primair te bepalen dat de vordering tot verdeling van de gemeenschap voor een periode van drie jaren is uitgesloten;

b. subsidiair te bepalen dat de vennootschap van appellanten, [de vennootschap] , in het gehuurde kan blijven tot aan het tijdstip dat een koopovereenkomst is gesloten met een derde en in dat geval tot aan twee weken voor de overeengekomen overdrachtsdatum met een minimum van zes maanden tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst door partijen en de overdrachtsdatum;

c. meer subsidiair te bepalen dat voorafgaande aan de verdeling de vordering van de besloten vennootschap [de vennootschap] ad € 46.390,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 31 december 2004 wordt voldaan,

met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

6.2.3.

In het (eind)vonnis van 30 december 2015 heeft de kantonrechter in conventie bepaalt dat de onroerende zaak gelegen te [vestigingsplaats] aan de [bedrijfspand] , zo nodig openbaar, wordt verkocht, de proceskosten gecompenseerd en het anders of meer gevorderde afgewezen.

De vorderingen in reconventie zijn afgewezen onder compensatie van proceskosten.

6.2.4.

Appellanten hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot afwijzing van de vorderingen van geïntimeerden in conventie en tot toewijzing van die van appellanten in reconventie in eerste aanleg, tot ongedaanmaking van hetgeen werd voldaan uit hoofde van het bestreden vonnis en tot veroordeling van geïntimeerden in de kosten.

6.2.5.

In de memorie van grieven onder 4 stellen appellanten het geschil in volle omvang te willen voorleggen aan de appelrechter. Zij miskennen daarmee dat de rechtsstrijd in hoger beroep wordt ontsloten en begrensd door de grieven (het hof is niet gebleken van kwesties van openbare orde die ambtshalve dienen te worden onderzocht); de enkele mededeling het geschil in volle omvang te willen voorleggen houdt geen voldoende gepreciseerde klacht in.

6.2.6.

Met grief 1 keren appellanten zich tegen de toewijzing van de gevorderde verkoop van het pand. In de grieven 2 en 3 wordt opgekomen tegen de afwijzing van resp. de vordering in reconventie onder a (de uitsluiting van de verdeling voor een periode van drie jaren op de voet van artikel 3:178 lid 3 BW) en de vordering in reconventie onder b (verblijf van de vennootschap in het gehuurde).

6.3.

De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Appellanten voeren kort gezegd aan dat het pand verhuurd is en dat het een feit van algemene bekendheid is dat onder die omstandigheid het pand bij verkoop aanzienlijk minder opbrengt.

6.3.1.

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht overwogen (rov. 3.5):

De rechtbank gaat voorbij aan het door [appellanten] genoemde bezwaar tegen verkoop van het pand dat verkoop in verhuurde staat minder zal opleveren dan verkoop in onverhuurde staat. Het is juist dat verkoop in de thans verhuurde staat minder zal opbrengen, maar dit is geen grond om de gevorderde verkoop van het pand af te wijzen. [Appellanten] hebben als erfgenamen en eigenaren van [de vennootschap] immers zelf in de hand dat het pand in onverhuurde staat kan worden verkocht en dus in het belang van de nalatenschap wordt gehandeld.

6.3.2.

Anders dan in de toelichting op grief 1 wordt gesteld heeft de rechtbank wel degelijk meegewogen dat het pand in verhuurde staat minder opbrengt dan in onverhuurde staat. In zoverre mist de grief feitelijke grondslag.

6.3.3.

Het hof neemt eerst in aanmerking dat niet is betwist dat de onroerende zaak in ieder geval verkocht zal gaan worden nadat de huur is beëindigd. Het gaat hier om de termijn waarop die huur zal eindigen. Daarop bestaat nu nog geen vooruitzicht omdat appellanten daaraan niet meewerken. Juist is dat appellanten, als bestuurders van de vennootschap, het in eigen hand hebben het pand in onverhuurde staat aan een derde te verkopen en te leveren. Dat wordt door hen ook niet betwist. Zij - althans hun vennootschap - wensen de huur voort te zetten, omdat zij ‘hun pensioen in zicht hebben’ (zij zijn nu 65 en 63 jaar).

Naar het oordeel van het hof volstaat dit argument niet en weegt het niet op tegen het recht van geïntimeerden om niet nog langer in een onverdeeldheid te blijven (die al meer dan 12 jaar duurt).

In het bijzonder is gesteld noch gebleken wanneer (ieder van) appellanten concreet met pensioen wensen te gaan (de genoemde periode van twee tot vier jaar is erg vaag), terwijl uit stellingen van appellanten niet blijkt van een huuropzegging (door de vennootschap) tegen een concrete datum, waaraan appellanten (en hun vennootschap) zich binden. Een reëel voorzicht op een datum waartegen het pand kan worden geleverd aan een derde bestaat niet, althans onvoldoende.

Geïntimeerden hebben bovendien – onbetwist, althans onvoldoende gemotiveerd betwist – gesteld dat de onderneming kan worden gevoerd vanuit de belendende woning waarin één van appellanten woont.

Bovendien is er het geschil over de huurprijs. De vennootschap betaalt sinds 1983 (dus al meer dan 30 jaar) een niet-geïndexeerde huur van f. 5.000,- per jaar, zijnde € 2.269,- per jaar ofwel nog geen € 190,- per maand (na het overlijden van erflater nu meer dan 10 jaar geleden te verdelen over 5 erfgenamen). In het arrest van heden in de parallel lopende zaak is deze huur gesteld op € 756,30 per maand. Dit bedrag kan niet worden aangemerkt als een redelijk rendement, alleen al omdat deze huurprijs al meer dan 30 jaar niet is geïndexeerd. Appellanten zijn kennelijk niet bereid de huurprijs aan te passen en benadelen zo geïntimeerden. Bij de belangenafweging en vaststelling van hetgeen redelijk is tussen erfgenamen, werkt ook deze omstandigheid ten nadele van appellanten.

Naar het oordeel van het hof brengt onder deze omstandigheden de redelijkheid en billijkheid die erfgenamen jegens elkaar in acht dienen te nemen mee dat van appellanten kan worden verwacht dat zij, na al die tijd dat het pand onverdeeld is gebleven, nu gaan meewerken aan de verkoop daarvan, in onverhuurde staat, zodat niet alleen appellanten van de onroerende zaak profiteren, maar ook geïntimeerden dan van de opbrengst kunnen profiteren zoals henzelf goeddunkt.

Onder deze omstandigheid is er geen plaats voor een verdere verlenging van de duur van de onverdeeldheid.

6.3.4.

De grieven 1 en 2 falen.

6.4.

In grief 3 wordt opgekomen tegen het volgende oordeel:

3.9.

De subsidiaire vordering van [appellanten] om te bepalen dat [de vennootschap] in het gehuurde kan blijven totdat een koopovereenkomst met betrekking tot het pand is gesloten, zal tevens worden afgewezen. Deze vordering betreft eveneens [de vennootschap] maar zij is geen partij in de onderhavige procedure zodat over haar vordering niet kan worden beslist. Overigens heeft deze vordering betrekking op een huurovereenkomst, zodat de kantonrechter daarover dient te beslissen.

3.10.

Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er onvoldoende grond om het door [appellanten] gedane verzoek, als bedoeld in artikel 3:178 lid 2 BW, in te willigen en te bepalen dat betaling van de vordering van [de vennootschap] moet plaatsvinden alvorens tot verdeling wordt overgegaan, nu het bestaan van deze schuld door [geïntimeerden] gemotiveerd wordt betwist en de juistheid van de vordering in deze procedure niet kan worden vastgesteld. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

In de toelichting op de grief stellen appellanten dat zij belang hebben de onderneming te kunnen blijven exploiteren tot dat een koopovereenkomst wordt gesloten en de erfgenamen belang hebben bij het ontvangen van de huurpenningen.

6.4.1.

Naar het oordeel van het hof hebben appellanten geen belang bij het gevorderde en hun grief. Geïntimeerden hebben helemaal niet verlangd of gevorderd dat appellanten al vóór de verkoop, althans het transport, het gehuurde verlaten en ontruimen. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst voortduurt, zodat geïntimeerden ook geen titel hebben voor de ontruiming (er wordt wel gewag gemaakt van een ontruimingsprocedure).

Bovendien valt niet in te zien waarom appellanten minimaal zes maanden tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst en de overdrachtsdatum zou moeten worden gegund, temeer nu de huurovereenkomst niet is geëindigd en artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) ook werkt tegen de koper. Ook gelet op de duur van de onderhavige procedure moeten appellanten inmiddels voldoende voorbereid te zijn op een lege oplevering.

Wel wijst het hof erop dat verkoop en levering in verhuurde staat ook ten nadele van appellanten werkt. Het is in hun eigen belang leeg op te leveren.

6.5.

Nu de grieven falen worden de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd. Het hof zal gelet op de familierelatie de proceskosten compenseren.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

compenseert de proceskosten aldus dat elk van partijen haar eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en J.W. van Rijkom en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 juni 2017.

griffier rolraadsheer