Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2017:2648

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
13-06-2017
Datum publicatie
14-06-2017
Zaaknummer
200.163.797_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2014:6700
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

De gemeente koopt ten behoeve van de verbreding van een weg gronden aan van diverse eigenaren, waaronder appellant. In de koopovereenkomst is een beding opgenomen waarin is bepaald dat de verkoper recht heeft op nabetaling indien binnen twee jaar na de levering met andere eigenaren een hogere koopprijs voor vergelijkbare grond wordt overeengekomen. Levering heeft i.c. nog niet plaatsgevonden, wel heeft de gemeente de grond al feitelijk in gebruik genomen. Volgens het hof brengt een redelijke uitleg van het beding met zich mee, mede gelet op van de zijde van de gemeente gedane toezeggingen, dat appellant recht heeft op nabetaling indien er na de totstandkoming van de wilsovereenstemming een hogere prijs met andere verkopers is overeengekomen (wat het geval is geweest). Het verweer van de gemeente dat de gronden niet vergelijkbaar zijn wordt verworpen. Volgt toewijzing.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.163.797/01

arrest van 13 juni 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als: [appellant] ,

advocaat: mr. C.J.M. Weebers-Vrenken te Eindhoven,

tegen

Gemeente Deurne,

zetelende te Deurne,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als: de gemeente,

advocaat: mr. G.C. Vergouwen te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 december 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 15 oktober 2014, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/266770/HA ZA 13-577)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 30 oktober 2013 waarbij een comparitie van partijen is gelast.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    het exploot van anticipatie van 23 januari 2015;

  • -

    de memorie van grieven met producties en wijziging van eis;

  • -

    de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met productie;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties;

  • -

    het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd en na afloop waarvan de voorzitter de zaak naar de rol heeft verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich erover uit te laten of al dan niet een minnelijke regeling tot stand is gekomen;

  • -

    de H-formulieren waarbij partijen op de rol arrest hebben gevraagd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Voor zover tegen die feiten geen grieven zijn gericht of anderszins bezwaar is gemaakt, vormen die feiten ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1.1.

[appellant] was in 2005 (en is nog steeds) eigenaar van twee agrarische locaties aan de [agrarische locatie 1] en [agragrische locatie 2] te [vestigingsplaats] (gemeente Deurne).

3.1.2.

In 2004 en 2005 gaf de gemeente te kennen dat harerzijds reserves bestonden met betrekking tot het plaatsvinden van nevenactiviteiten van toeristische en recreatieve aard op de locatie [agrarische locatie 1] , welke activiteiten volgens de gemeente in strijd waren met het vigerende bestemmingsplan. Tevens gaf de gemeente te kennen dat zij ten behoeve van de verbreding van het wegtracé van de verbinding Deurne-Liessel-A67, waaronder de [A-straat] , met een fietspad, een strook grond langs die weg van [appellant] wilde aankopen. Over een en ander zijn partijen met elkaar in overleg getreden.

3.1.3.

Dat overleg heeft ertoe geleid dat de gemeente eind september of begin oktober 2005 aan [appellant] twee door haar opgestelde akten heeft aangeboden, te weten:

a. een akte met de titel 'Intentieovereenkomst inzake ontwikkeling locaties [agrarische locatie 1] en [agragrische locatie 2] te [vestigingsplaats] ', gedateerd 3 oktober 2005 (productie 2 bij inleidende dagvaarding, hierna: de intentieovereenkomst), waarin is vastgelegd dat op 30 september 2005 overeenstemming is bereikt met betrekking tot de bestemmingsplanproblematiek;

b. een akte met de titel 'Koopovereenkomst', gedateerd 4 oktober 2005 (productie 3 bij inleidende dagvaarding), waarin is vastgelegd dat op 17 juni 2005 overeenstemming is bereikt over de verkoop door [appellant] aan de gemeente van een strook grond langs de [A-straat] , bestaande uit gedeelten van vier percelen, tezamen groot 2.424 m2, voor een prijs van € 28.000,- k.k..

3.1.4.

[appellant] heeft deze akten per ommegaande getekend aan de gemeente teruggezonden. In artikel 13 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koop ontbonden zou kunnen worden indien de gemeente niet uiterlijk 1 november 2005 de schriftelijke goedkeuring van de gemeenteraad en/of het college van B&W zou hebben. Het college van B&W heeft op 25 oktober 2005 ingestemd met de koop, zodat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld en de koop definitief is geworden.

3.1.5.

Artikel 21 van de koopovereenkomst luidt:

"Indien koper [de gemeente] binnen een termijn van twee jaar na datum passering transportakte van onderhavige overeenkomst met andere eigenaren in het voornoemd plangebied een hoger aankoopbedrag overeenkomt dan € 6,80 [lees: per m2] voor landbouwgrond en € 20,00 [per m2] voor gronden bestemd als agrarisch bouwblok, ten behoeve van de realisering van “wegtracé verbinding Deurne-Liessel-A67”, zal het verschil tussen het hogere bedrag per m2 en het in deze overeenkomst overeengekomen bedrag worden nabetaald door koper aan verkoper [ [appellant] ]. (…)".

In artikel 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden verleden op 1 november 2005 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.

3.1.6.

Op 1 september 2005 was tussen de gemeente en [verkoper] , wonende aan de [agrarische locatie 3] , eveneens een koopovereenkomst ten behoeve van genoemd wegtracé tot stand gekomen (productie 2 bij conclusie van antwoord). Blijkens de akte van levering d.d. 4 januari 2006 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) betrof deze koop 8 are en 63 centiare voor een grondprijs van € 53.500,-. In artikel 6 lid 3 van die akte is een verrekenprijs van € 40,- opgenomen.

3.1.7.

Op of omstreeks 22 september 2005 heeft de gemeente de grond van [appellant] , vooruitlopend op de levering, met toestemming van [appellant] in gebruik genomen teneinde daarin kabels en leidingen te kunnen aanleggen. Inmiddels zijn die werkzaamheden voltooid. De juridische levering heeft nog altijd niet plaatsgevonden.

3.1.8.

Bij brief van 7 juli 2010 (productie 15 bij de akte van [appellant] in eerste aanleg) heeft [adviseur van appellant] , adviseur van [appellant] , namens hem op grond van artikel 21 van de koopakte aanspraak gemaakt op de aldaar bedoelde nabetaling, in die brief aanvankelijk nog becijferd op € 129.050,75, te vermeerderen met wettelijke rente, en met het verzoek aan de gemeente om zich uit te laten over de erkenning van deze aanspraak.

3.2.1.

[appellant] vorderde in eerste aanleg (na wijziging van eis):

a. voor recht te verklaren dat artikel 21 van de koopovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat de gemeente jegens hem een nabetalingsverplichting heeft als gevolg van de transactie met [verkoper] , primair omdat de formulering van de nabetalingsverplichting geen onderscheid maakt in ligging of gebruik van de verkochte cultuurgrond, subsidiair omdat ligging en gebruik van de gronden een hogere grondprijs van de gronden van [verkoper] dan betaald aan [appellant] niet rechtvaardigen;

b. indien en voor zover de vordering onder a wordt toegewezen: veroordeling van de gemeente medewerking te verlenen aan de levering van de gronden bij voldoening van de koopsom en de nabetalingsverplichting;

c. veroordeling van de gemeente om uit hoofde van artikel 21 van de koopovereenkomst aan hem te betalen:

- € 71.361,40 als nabetaling voor 2.189 m2 cultuurgrond en

- € 4.559,- als nabetaling voor 235 m2 cultuurgrond;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 4 januari 2006, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot de voldoening.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] voorts subsidiaire vorderingen ingesteld. [appellant] vordert thans in hoger beroep (onder handhaving van de primaire vorderingen):

subsidiair: wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het nadeel als gevolg van dwaling, aldus dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de hiervoor onder c genoemde bedragen;

meer subsidiair: vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling;

uiterst subsidiair: voor recht te verklaren dat tussen partijen geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen en dat de gemeente daarom de grond van [appellant] zonder recht of titel in gebruik heeft, alsmede veroordeling van de gemeente om (kort gezegd) de grond in de oorspronkelijk toestand terug te brengen en om aan [appellant] een gebruiksvergoeding te betalen.

Tevens vordert [appellant] veroordeling van de gemeente tot betaling van primair € 5.113,78, subsidiair € 1.788,-, ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening.

3.2.2.

[appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat [verkoper] op 4 januari 2006, dus binnen twee jaar na het sluiten van de overeenkomst tussen [appellant] en de gemeente, zijn gronden aan de gemeente heeft geleverd op grond van de in september 2005 tussen [verkoper] en de gemeente gesloten koopovereenkomst en voor die gronden, die volgens [appellant] vergelijkbaar zijn met de door hem aan de gemeente verkochte gronden, een hogere koopprijs heeft ontvangen dan [appellant] . [appellant] heeft ingevolge artikel 21 van de koopovereenkomst recht op nabetaling zoals in dat artikel geregeld. Ondanks aanmaning en ingebrekestelling is de gemeente echter niet overgegaan tot nabetaling, aldus [appellant] .

3.2.3.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.

3.2.4.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering afgewezen. Kort gezegd heeft de rechtbank daartoe overwogen dat artikel 21 van de koopovereenkomst [appellant] recht geeft op nabetaling indien binnen twee jaar na de datum waarop de levering plaatsvindt met derden een hogere prijs wordt overeengekomen. Weliswaar kan deze bepaling nog wel zo worden uitgelegd dat recht op nabetaling bestaat indien binnen twee jaar na de feitelijke ingebruikneming met derden een hogere prijs wordt overeengekomen, maar vast staat dat met [verkoper] reeds voorafgaand aan die ingebruikneming prijsafspraken zijn gemaakt.

3.3.1.

Partijen zijn het er in hoger beroep over eens (punt 18 van de memorie van grieven en punt 11 van de memorie van antwoord/grieven) dat de feitelijke ingebruikneming niet op 1 november 2005 heeft plaatsgevonden, waarvan de rechtbank is uitgegaan, maar in september 2005.

3.3.2.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Hij concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn - in hoger beroep gewijzigde - vorderingen.

De gemeente heeft in incidenteel appel drie grieven aangevoerd en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis (met verbetering en aanvulling van gronden).

3.4.1.

Het hof zal eerst grief I in incidenteel appel behandelen, gericht tegen rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis. In die rechtsoverweging heeft de rechtbank het door de gemeente gedane beroep op verjaring verworpen: "In de brief d.d. 7 juli 2010 heeft [adviseur van appellant] namens [appellant] uitdrukkelijk aanspraak gemaakt op en nakoming verlangd van de nabetaling. Daardoor is de verjaring gestuit (art. 3:317 lid 1 BW)."

Volgens de gemeente valt in genoemde brief (productie 15 bij de akte van [appellant] in eerste aanleg), anders dan de rechtbank heeft overwogen en beslist, niet te lezen dat [appellant] zich op ondubbelzinnige wijze het recht op nakoming van de nabetalingsregeling voorbehoudt.

3.4.2.

De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis kan onder meer worden gestuit door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 lid 1 BW). Deze schriftelijke mededeling moet een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij er, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening mee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, zodat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. Bij de beoordeling of de mededeling aan de in art. 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, dient niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval. Bij deze beoordeling kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen.
Het hof citeert bladzijde 4 (onderaan) van de brief van [adviseur van appellant] van 7 juli 2010:

"Op basis van de bevindingen kwam ik met cliënt tot de conclusie dat de gemeente binnen de periode van twee jaar vanaf 5 oktober 2005 toch verschillende transacties heeft gesloten waarin hogere prijzen zijn betaald. (…) Op basis van de bevindingen en het aankoop-oppervlak bij [appellant] [ [appellant] ] (…) komen wij tot de volgende bijbetaling waar [appellant] aanspraak op maakt: (…). In totaal geeft dit een bijbetaling op de eerder overeengekomen koopsom met bijbehoren (€ 28.000,- + deskundigenkosten + rentevergoeding) van € 129.050,75.

[appellant] wil het te ontvangen bedrag vermeerderd zien met de gederfde wettelijke rente (…)".

Dit citaat kan naar het oordeel van het hof redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat [appellant] zich met de brief ondubbelzinnig het recht op nakoming van - het in diezelfde alinea specifiek genoemde - artikel 21 van de koopovereenkomst voorbehield. De gemeente heeft geen omstandigheden aangevoerd die het hof tot een ander oordeel kunnen leiden. De brief heeft derhalve, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen en beslist, stuitende werking gehad. De grief faalt.

3.5.

Het geschil tussen partijen spitst zich vervolgens toe op de vraag hoe artikel 21 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het beding slechts recht geeft op nabetaling indien tussen het moment van levering en twee jaar nadien met derden een hogere prijs wordt overeengekomen. [appellant] stelt zich op het standpunt dat hij ook in de huidige situatie, waarin nog geen levering aan de gemeente heeft plaatsgevonden en de overeenkomst met [verkoper] waarin met die partij hogere prijzen zijn overeengekomen reeds was gesloten (namelijk op 1 september 2005) vóór [appellant] de overeenkomst met de gemeente ondertekende (op 4 oktober 2005) recht heeft op nabetaling.

3.6.

Te gelden heeft dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat de redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

3.7.

Het hof neemt in het kader van de onder 3.6 weergegeven Haviltex-maatstaf het hiernavolgende in aanmerking.

- Vaststaat (zie hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.1.3 en 3.1.4) dat de tekst van de koopovereenkomst, en dus ook artikel 21 daarvan, door de gemeente is opgesteld en niet het resultaat van daadwerkelijke onderhandelingen tussen partijen is geweest.

- Ook de prijs voor de desbetreffende stroken grond zoals die is vastgelegd in de koopovereenkomst is niet zozeer het resultaat van tussen partijen daadwerkelijk gevoerde onderhandelingen, maar is door de gemeente (via de door de gemeente ingeschakelde taxateur) voorgesteld en door [appellant] zonder meer geaccepteerd.

- Vaststaat dat ruim vóór 4 oktober 2005, de datum waarop de met [appellant] gesloten schriftelijke koopovereenkomst is ondertekend, met [appellant] op hoofdlijnen over die prijs overeenstemming was bereikt; in artikel 2 van de koopovereenkomst is opgenomen dat op 17 juni 2005, derhalve ruim vóór het sluiten van de overeenkomst tussen de gemeente en [verkoper] , reeds met [appellant] overeenstemming is bereikt.

- Ter comparitie van partijen in eerste aanleg is van de zijde van de gemeente (door de juridisch adviseur van de gemeente, [juridisch adviseur van de gemeente] ) verklaard dat de bedoeling van artikel 21 was dat, als er hogere prijzen zouden worden betaald voor dezelfde grond, een nabetaling zou volgen (bladzijde 7, 2e alinea, van het proces-verbaal van de comparitie).

- De door de gemeente ingeschakelde taxateur/onteigeningsdeskundige, [taxateur/onteigeningsdeskundige] , die de koopovereenkomst heeft opgesteld, heeft ter comparitie in eerste aanleg de bedoeling van artikel 21 als volgt verwoord: "(…) het uitgangspunt bij art. 21 was gelijke behandeling maar geen appels met peren vergelijken. Er moest ook naar gronden en locatie worden gekeken. Gelijke gevallen moesten dus bij gelijk gebruik gelijk behandeld worden." (laatste alinea van bladzijde 7 van het proces-verbaal).

- In lijn met de verklaringen van [juridisch adviseur van de gemeente] en [taxateur/onteigeningsdeskundige] is de stelling van [appellant] dat hem steeds van de zijde van de gemeente is toegezegd dat hij dezelfde (dat wil zeggen: geen lagere) prijs zou krijgen als de andere betrokken grondeigenaren. Artikel 21 van de koopovereenkomst was voor [appellant] dus reden om niet (verder) over de prijs te hoeven onderhandelen.

- De uitleg van de gemeente (punt 47 memorie van antwoord/grieven en punt 8 van haar pleitnota) dat het oogmerk van het opnemen van bepalingen zoals onderhavig artikel 21 van de koopovereenkomst is te voorkomen dat grondeigenaren gaan speculeren op een hogere vergoeding door de onderhandelingen te rekken, overtuigt niet voor wat betreft de aanvang van de referteperiode. Het hof vermag niet in te zien dat en waarom de bepaling dat die periode eerst aanvangt bij de notariële levering, en niet al eerder, traineren zou tegengaan.

- Gelet daarop hoefde [appellant] er niet op bedacht te zijn dat de gemeente zich op het standpunt zou stellen dat de periode van twee jaar pas zou ingaan ná de juridische levering van de door hem aan de gemeente verkochte grond en dat artikel 21 dus niet van toepassing zou zijn op ná 17 juni 2005 maar vóór de levering (of de feitelijke ingebruikname) met derden gesloten overeenkomsten.

- [appellant] heeft onbetwist gesteld (punt 9 van de pleitnota van zijn advocaat) dat hij van alle betrokken grondeigenaren de laatste was met wie de gemeente overeenstemming heeft bereikt. Bij de uitleg van artikel 21 van de koopovereenkomst die de gemeente voorstaat zou die bepaling in deze situatie geen enkele betekenis hebben en nooit recht geven op nabetaling.

Gezien voorgaande feiten en omstandigheden brengt een redelijke uitleg van artikel 21 van de koopovereenkomst naar het oordeel van het hof met zich mee dat die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat [appellant] recht op nabetaling heeft indien er na de totstandkoming van de wilsovereenstemming tussen hem en de gemeente op 17 juni 2005 met derden hogere prijzen voor vergelijkbare gronden zijn afgesproken. Gezien met name de van de zijde van de gemeente gedurende de onderhandelingen aan [appellant] gedane toezeggingen (door [juridisch adviseur van de gemeente] en [taxateur/onteigeningsdeskundige] ) dat als er hogere prijzen zouden worden betaald voor dezelfde grond een nabetaling zou volgen en dat de desbetreffende grondeigenaren in gelijke gevallen gelijk zouden worden behandeld, hoefde [appellant] er niet op bedacht te zijn dat in de aan hem uiteindelijk ter ondertekening voorgelegde overeenkomst een bepaling was opgenomen die zou inhouden dat de referteperiode is beperkt tot een periode die pas ingaat na de levering van de grond. De omstandigheid dat [appellant] zich bij de onderhandelingen (in meer of mindere mate) heeft laten bijstaan door adviseurs doet daaraan niet, althans in onvoldoende mate af.

Bij het voorgaande neemt het hof in aanmerking dat de gemeente zich niet op het standpunt heeft gesteld dat de tijdens de met [appellant] gevoerde besprekingen door [juridisch adviseur van de gemeente] en [taxateur/onteigeningsdeskundige] aan [appellant] gedane mededelingen de gemeente niet hebben kunnen binden. De mededelingen van [juridisch adviseur van de gemeente] en [taxateur/onteigeningsdeskundige] kunnen derhalve worden toegerekend aan de gemeente.

3.8.

Gezien het hiervoor overwogene slagen de grieven I, II en III in principaal appel, gericht tegen de overwegingen van de rechtbank dat de aanspraak op nabetaling op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst slechts kan ontstaan gedurende de twee jaar na de feitelijke ingebruikneming (rechtsoverweging 4.2 van het bestreden vonnis), dat geen recht op nabetaling is ontstaan omdat met [verkoper] een overeenkomst tot stand is gekomen vóór de aanvang van die referteperiode (rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis) respectievelijk dat niet kan worden aangenomen dat de referteperiode is aangevangen op het moment in juni 2005 waarop mondelinge wilsovereenstemming is bereikt omdat de gemeente kennelijk niet heeft gewild dat onderhandelingsresultaten die rond het sluiten van de overeenkomst en waarbij een hogere vergoeding in de lucht hing tot nabetaling zouden kunnen leiden (rechtsoverweging 4.4 van het bestreden vonnis).

3.9.

Grief II in incidenteel appel, waarmee de gemeente betoogt het dat recht op nabetaling alleen kan ontstaan binnen twee jaar na de leveringsdatum (en niet binnen twee jaar na de feitelijke ingebruikneming, zoals de rechtbank heeft overwogen), faalt, zo volgt uit de uitleg die het hof in het voorgaande aan artikel 21 van de koopovereenkomst heeft gegeven, namelijk dat ook in de onderhavige situatie recht op nabetaling bestaat mits is voldaan aan de overige eisen die dat artikel daaraan stelt

Hetzelfde geldt voor grief III in incidenteel appel, waarmee de gemeente betoogt dat de rechtbank ten onrechte de suggestie wekt dat de gemeente [appellant] bewust heeft benadeeld door te overwegen dat de gemeente kennelijk niet heeft gewild dat onderhandelingsresultaten die rond het sluiten van de koopovereenkomst tot stand zijn gekomen of zouden komen en waarbij wellicht een hogere prijs al in de lucht hing tot nabetaling zouden kunnen leiden (rechtsoverweging 4.4.2 van het bestreden vonnis).

3.10.

Gezien het hiervoor overwogene wordt nu toegekomen aan de vraag of de met [verkoper] gesloten overeenkomst, gelet op de daarin gehanteerde prijzen, [appellant] , gelet op de met hem gesloten overeenkomst, recht geeft op de in artikel 21 van de koopovereenkomst bedoelde nabetaling.

3.10.1.

In artikel 2 van de koopovereenkomst tussen de gemeente en [appellant] is opgenomen dat het onderwerp van de koop vier perceelsgedeelten cultuurgrond betreft van respectievelijk 370, 742, 235 en 1077 m2. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard dat met cultuurgrond is bedoeld: agrarische grond bedoeld voor het verbouwen van gewassen, landbouwgrond dus. Uit de taxatie van [taxateur/onteigeningsdeskundige] (productie 4 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat het perceelsgedeelte van 235 m2 een hogere waarde vertegenwoordigt dan de overige drie perceelsgedeelten, namelijk € 20,- per m2, omdat dat perceelsgedeelte onderdeel uitmaakt van een agrarisch bouwblok/-kavel (huisperceel; de voortuin van de voormalige boerenwoning). De overige drie perceelsgedeelten, die geen bouwblok betreffen, zijn gewaardeerd op € 6,80 per m2. Deze drie perceelsgedeelten, tezamen groot 2.189 m2, zijn gewaardeerd op een totaalbedrag van € 14.885,20. Het perceelsgedeelte van 235 m2 (bouwblok) is gewaardeerd op een bedrag van € 4.700,-.

3.10.2.

De taxatie die de gemeente ten aanzien van de grond van [verkoper] heeft laten verrichten is niet in het geding gebracht. Wel heeft [appellant] de akte van levering betreffende de grond van [verkoper] in het geding gebracht (productie 7 bij inleidende dagvaarding) en heeft de gemeente de met [verkoper] gesloten koopovereenkomst in het geding gebracht (productie 2 bij conclusie van antwoord). Uit (de considerans van) de akte van levering blijkt dat [verkoper] aan de gemeente heeft verkocht en geleverd een (gedeelte van een) perceel cultuurgrond ter grootte van ongeveer 863 m2 (8 aren en 63 centiaren) en dat een koopprijs is overeengekomen van € 53.500,-. In artikel 2 lid 2 van de akte van levering is bepaald dat na vaststelling door de landmeter van de werkelijke grootte van het geleverde verrekening plaatsvindt van het meer of minder geleverde tegen € 40,- per m2. Uit de koopovereenkomst blijkt een koopprijs van € 34.000,- voor 863 m2 huisperceel.

Artikel 6 lid 3 van de akte van levering luidt: "Indien koper binnen een termijn van twee jaar na heden met andere eigenaren in het voornoemde plangebied een hoger bedrag overeenkomst dan veertig euro (€ 40,00) voor een grond van een huisperceel bestemd voor de realisering "wegtracé verbinding Deurne-Liessel-A67", zal het verschil tussen het hogere bedrag per vierkante meter en het in deze akte overeengekomen bedrag worden nabetaald door koper aan verkoper (…). Mocht hiervan sprake zijn, dan vindt er enkel een verrekening van de grondprijs per vierkante meter plaats. Er vindt dus geen verrekening plaats van overige schades. (…)".

3.10.3.

In punt 67 van haar conclusie van antwoord betwist de gemeente dat zij aan [verkoper] méér heeft betaald dan aan [appellant] voor vergelijkbare landbouw-/cultuurgrond. Alhoewel de van [appellant] gekochte gronden en de van [verkoper] gekochte gronden dezelfde planologische bestemming hadden (cultuur-/landbouwgrond), vertegenwoordigden de van [verkoper] gekochte gronden volgens de gemeente een hogere waarde omdat die gronden behoorden bij een burgerwoning.

De door de gemeente ingeschakelde taxateur/onteigeningsdeskundige, [taxateur/onteigeningsdeskundige] , bevestigt dit (bladzijde 7, onderaan, van het proces-verbaal van comparitie): "Als er allerlei factoren van de prijs worden afgetrokken, dan pas kun je terugrekenen naar de grondprijs per meter. Voor gronden met de bestemming "burger wonen" is € 40,- betaald en voor gronden met bestemming "agrarisch blok" € 20,-. Bij [verkoper] had de grond die is aangekocht ook de bestemming agrarisch maar vanuit de onteigening was het een geheel complex, het was verbonden aan het huis. Daarom hangt daar een ander prijskaartje aan". Ter pleidooizitting in hoger beroep heeft de gemeente bevestigd dat vanwege de 'complexbenadering' aan de gronden van [verkoper] een hogere waarde dient te worden toegekend dan aan de gronden van [appellant] .

[appellant] betwist een en ander en voert gemotiveerd aan (bladzijde 5, onderaan, van het proces-verbaal van comparitie en punt 2 van de akte wijziging eis van [appellant] in eerste aanleg) dat de van [verkoper] gekochte grond geen huisperceel maar een paardenwei betrof.

3.10.4.

Zoals reeds overwogen is de taxatie van de gronden van [verkoper] niet in het geding gebracht. Uit de door [appellant] in het geding gebrachte akte van levering betreffende de door de gemeente van [verkoper] gekochte gronden blijkt met betrekking tot de door de gemeente betaalde prijs niet méér dan de oppervlakte van het geleverde, de totale koopprijs, een verrekenprijs van € 40,- per vierkante meter (artikel 2 lid 2) en een nabetalingsregeling (artikel 6 lid 3, vergelijkbaar met artikel 21 van de koopovereenkomst tussen de gemeente en [appellant] ) waarin is bepaald dat een nabetaling plaatsvindt indien de gemeente binnen twee jaar na de levering met andere eigenaren een hoger bedrag overeenkomt dan € 40,- per vierkante meter voor gronden van een huisperceel binnen het plangebied. In de met [verkoper] gesloten koopovereenkomst is vermeld dat sprake is van een huisperceel.

Het hof overweegt dat de gemeente niet heeft onderbouwd wat de zogenaamde complexbenadering inhoudt en waarom - en in welke mate - die benadering moet leiden tot een hogere waarde van de van [verkoper] gekochte gronden dan de waarde van de van [appellant] gekochte gronden. De enkele, niet onderbouwde stelling van de gemeente dat de gronden van [verkoper] verbonden waren aan diens huis en daarom € 40,- per m2 waard zijn, is, bezien in het licht van de betwisting door [appellant] , naar het oordeel van het hof onvoldoende om daaraan conclusies ten voordele van de gemeente te kunnen verbinden.

Uit het door [appellant] als productie 14 bij inleidende dagvaarding in het geding gebrachte taxatierapport van [taxateur] waarin de planschade van [verkoper] is begroot, valt de waarde van € 40,- per m2 ook niet af te leiden. In dat rapport worden de gronden van [verkoper] (niet alleen de aan de gemeente verkochte gronden, maar alle gronden van [verkoper] gewaardeerd op € 5,- tot € 7,- per m2 voor weidegronden en op € 50,-, € 100,- respectievelijk € 200,- per m2 voor gronden die zijn ingericht als tuin en visueel een onlosmakelijk geheel vormen met de woning en het bijgebouw, maar een waarde van € 40,- per m2 is in het rapport niet te lezen. In het licht van de stelling van [appellant] dat de van [verkoper] gekochte gronden een paardenwei betroffen, welke stelling de gemeente onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, had van de gemeente op dit punt uitleg en onderbouwing mogen worden verwacht, die echter achterwege zijn gebleven.

Gezien het voorgaande is het hof van oordeel dat de gemeente haar verweer dat de gronden van [appellant] en [verkoper] , hoewel die dezelfde planologische bestemming (cultuur-/landbouwgrond) hadden, toch niet voor de toepassing van artikel 21 van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst (de nabetalingsregeling) met elkaar vergelijkbaar zijn, onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd. Het hof passeert derhalve dat verweer.

3.11.

Gelet op het hiervoor overwogene slaagt grief IV in principaal appel, waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank zijn vordering ten onrechte heeft afgewezen. Met [appellant] is het hof van oordeel dat [appellant] nakoming van artikel 21 van de koopovereenkomst mag verlangen, in die zin dat hij jegens de gemeente aanspraak kan maken op nabetaling. Het verweer van de gemeente dat uit de complexbenadering een hogere waarde volgt voor de cultuur-/landbouwgrond van [verkoper] dan voor de cultuur-/landbouwgrond van [appellant] , is niet dan wel volstrekt onvoldoende feitelijk toegelicht en onderbouwd. Gelet daarop ziet het hof geen aanleiding de gemeente toe te laten tot het bewijs van haar desbetreffende stelling.

Bovendien geeft artikel 21 van de koopovereenkomst [appellant] recht op nabetaling indien de gemeente "met andere eigenaren in het voornoemd plangebied een hoger aankoopbedrag overeenkomt dan € 6,80 voor landbouwgrond (…)". Daarvan is ten aanzien van [verkoper] zonder meer sprake. In artikel 21 van de koopovereenkomst wordt geen onderscheid gemaakt tussen cultuur-/landbouwgrond die niet verbonden is aan een huis en cultuur-/landbouwgrond die wel verbonden is aan een huis (en daarom naar de gemeente stelt een hogere waarde heeft).

3.12.

[appellant] heeft aan de gemeente 2.189 m2 cultuur-/landbouwgrond verkocht, niet (tevens) aan te merken als bouwblok, tegen een prijs van € 6,80 per m2. Het verschil met de aan [verkoper] betaalde prijs van (naar tussen partijen vast is komen te staan, zie punt 3 van de conclusie van antwoord, punt 3 van de akte wijziging eis van [appellant] in eerste aanleg en punt 63 van de memorie van grieven:) € 39,40 per m2, is naar het oordeel van het hof toewijsbaar.

Dat geldt niet voor de van [appellant] verkochte grond ter grootte van 235 m2 die is aangemerkt als bouwblok. Gesteld noch gebleken is dat door [verkoper] of een andere betrokken grondeigenaar gronden zijn verkocht die als bouwblok kunnen worden aangemerkt. In zoverre is de vordering niet toewijsbaar.

Gezien het voorgaande slaagt grief IV in principaal appel, inhoudende dat de rechtbank volgens [appellant] zijn vordering ten onrechte heeft afgewezen, grotendeels. Het hof zal de (primaire) vordering van [appellant] in hoofdsom alsnog toewijzen tot een bedrag van € 71.361,40 (2.189 x (€ 39,40 - € 6,80)).

3.13.1.

[appellant] vorderde in eerste aanleg wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente vanaf 6 januari 2006, de datum waarop [verkoper] aan de gemeente de gronden heeft geleverd (punt 26 van de inleidende dagvaarding). De Gemeente betwist (punt 73 e.v. van de conclusie van antwoord) dat zij - voor het geval zij enig bedrag verschuldigd is - vanaf die datum wettelijke (handels)rente moet betalen. [appellant] heeft de gemeente eerst op 18 maart 2013 (voorwaardelijk) in gebreke gesteld en daarbij heeft hij niet aan het vormvereiste van artikel 12 van de koopovereenkomst voldaan, aldus de gemeente. In dat artikel is bepaald dat een ingebrekestelling schriftelijk met inachtneming van een termijn van acht dagen moet geschieden en met bericht van ontvangst of bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] zijn vordering gewijzigd, onder meer in die zin dat wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente wordt gevorderd vanaf 1 september 2005 (toen de gemeente de van [appellant] gekochte gronden in gebruik heeft genomen).

In punt 86 van de memorie van antwoord voert de gemeente ten verwere aan dat er geen grond is aangevoerd (en ook niet bestaat) om haar te veroordelen tot betaling van wettelijke (handels)rente vanaf 1 september 2005.

3.13.2.

De onderhavige koopovereenkomst is niet gesloten in het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf en kwalificeert dus niet als een handelstransactie in de zin van artikel 6:119a BW. De gemeente is daarom geen wettelijke handelsrente verschuldigd, maar wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW.

In artikel 21 of elders in de koopovereenkomst is geen termijn gesteld waarbinnen er moet zijn voldaan in geval van het ontstaan van een verplichting van de gemeente tot nabetaling. De gemeente kan daarom niet ingevolge artikel 6:83, aanhef en sub a, BW in verzuim zijn komen te verkeren. Om die reden zal het hof wettelijke rente toewijzen vanaf de dag waarop de inleidende dagvaarding is uitgebracht: 5 augustus 2013.

3.14.

[appellant] vordert voorts veroordeling van de gemeente tot betaling van € 5.113,78 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. Bij memorie van antwoord betwist de gemeente met verwijzing naar punt 78 e.v. van de conclusie van antwoord de verschuldigdheid daarvan.

Naar het oordeel van het hof is voldoende gebleken dat de door [appellant] verrichte werkzaamheden ter inning van zijn vordering méér hebben omvat dan een (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van een dossier. Zulks blijkt uit meer uit de door [appellant] in het geding gebrachte correspondentie die hij heeft gevoerd met de gemeente. De daarop betrekking hebben kosten komen derhalve voor vergoeding in aanmerking, met dien verstande dat het hof deze conform aanbeveling II in het Rapport Voor-werk II dan wel het rapport BGK Integraal 2013 zal beperken tot het forfaitaire bedrag van twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde € 1.788,-.

3.15.

Uit de veroordeling van de gemeente tot betaling blijkt reeds voldoende dat het hof van oordeel is dat de gemeente jegens [appellant] een nabetalingsverplichting heeft. Bij de gevorderde verklaring voor recht (hiervoor genoemd in rechtsoverweging 3.2.1 onder a) dat de gemeente die verplichting heeft, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof geen belang. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

De hiervoor in rechtsoverweging 3.2.1 onder b aangeduide vordering zal eveneens worden afgewezen. De voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld, namelijk toewijzing van de vordering onder a, treedt immers niet in werking.

3.16.

Grief V, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op subsidiaire standpunten van [appellant] , is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval de eerdere grieven niet slagen. Nu de voorwaarde niet is vervuld, behoeft grief V geen bespreking.

Ook aan het in de toelichting bij deze grief verwoorde standpunt van [appellant] dat de rechter die in eerste aanleg de comparitie van partijen heeft gehouden ten onrechte niet ook het vonnis heeft gewezen, kan voorbij worden gegaan. Nu het hof de zaak in hoger beroep geheel opnieuw behandelt heeft [appellant] bij die klacht geen belang meer.

3.17.

Gelet op het hiervoor overwogene zal het hof het bestreden vonnis vernietigen en de vordering van [appellant] alsnog toewijzen als hierna volgt.

Als de in het ongelijk gestelde partij dient de gemeente in de proceskosten van beide instantie te worden veroordeeld. Grief VI in principaal appel, gericht tegen de in eerste aanleg uitgesproken kostenveroordeling, slaagt.

Een proceskostenveroordeling in incidenteel hoger beroep zal achterwege blijven omdat dit hoger beroep, gelet op de devolutieve werking van het appel, niet nodig was.

4 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt de gemeente om tegen bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen € 73.149,40 (waarin begrepen € 1.788,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 5 augustus 2013 tot de algehele voldoening;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 101,89 aan explootkosten, op € 842,- aan griffierecht en op € 1.788,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 74,51 aan explootkosten, op € 704,- aan griffierecht en op € 4.893,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, W.J.J. Beurskens en T.J. Dorhout Mees en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 juni 2017.

griffier rolraadsheer