Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:640

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
23-02-2016
Datum publicatie
29-02-2016
Zaaknummer
200.158.231_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verkoop woning met aanbouw die – anders dan de woning zelf – niet op palen maar “op staal” (dat wil zeggen rechtstreeks op de draagkrachtige grondlaag) is gefundeerd. Ongeveer zestien jaar na de realisatie van de aanbouw treedt door een eenmalige verstoring van de ondergrond een eenmalige verzakking van de aanbouw op die niet zijn opgetreden als de aanbouw op palen zou zijn gefundeerd. Brengt dit mee dat de woning ten tijde van de verkoop en eigendomsoverdracht (ongeveer vijftien jaar na de realisatie van de aanbouw en ongeveer een jaar voordat zich de genoemde eenmalige verstoring van de ondergrond en eenmalige verzakking voordeden) niet de eigenschappen had die voor normaal (en duurzaam) gebruik van de woning nodig waren? Het hof beantwoord die vraag ontkennend en wijst de vordering van de verkoper tot schadevergoeding wegens de verzakking daarom af.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.158.231/01

arrest van 23 februari 2016

in de zaak van

1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats 1] ,

2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr.ing J.E.A. Hendrix te Maastricht,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. J.J.M. Goumans te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 oktober 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 juli 2014, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/03/181905, rolnr. HAZA 13-263)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 16 oktober 2013.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven, tevens houdende een vermeerdering van eis, met twee producties;

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het vonnis van 16 juli 2014 enkele feiten vastgesteld. Het hof zal de door de rechtbank vastgestelde feiten hieronder, vernummerd tot 3.2.1 tot en met 3.2.11, weergeven.

3.2.1.

Op 2 juli 2008 hebben [appellant] en [geïntimeerde 1] de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [straatnaam][huisnummer 1] te ( [postcode] ) [woonplaats 1] , gemeente [plaats] (hierna: de woning).

3.2.2.

In artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst van 2 juli 2008 is bepaald:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

3.2.3.

Bij notariële akte van 1 oktober 2008 heeft [geïntimeerde 1] het recht van eigendom van de woning aan [appellant] geleverd, waarmee de eigendom van de woning van [geïntimeerde 1] op [appellant] is overgegaan.

3.2.4.

In de tweede helft van 1992 of in de eerste helft van 1993 is door [voormalig eigenaar 1] en [voormalig eigenaar 2] - de toenmalige eigenaren van de woning - een aanbouw gerealiseerd aan de woning. Ten tijde van de verkoop en levering van de woning door [geïntimeerde 1] aan [appellant] waren er krimpscheuren aanwezig tussen de woning en de aanbouw. [appellant] en [geïntimeerde 1] waren op de hoogte van de aanwezigheid van deze krimpscheuren.

3.2.5.

In september 2009 is er nadere scheurvorming ontstaan in de aanbouw, waarna [appellant] , via zijn bedrijf ‘ [appellant] Building Construction Management BV’, ‘Volantis adviseurs en ingenieurs’ (hierna: Volantis) heeft verzocht om een onderzoek in te stellen naar de aard en de oorzaak van de scheurvorming. Op 10 december 2009 heeft Volantis vervolgens een rapport uitgebracht, waarin onder de paragraaf ‘mogelijke oorzaak’ - voor zover relevant - is bepaald:

“De scheurvorming in de aanbouw duidt op het zetten van de fundering van de hele aanbouw. (…) Dit proces van zetten heeft plaatsgevonden in een kort tijdbestek. (…) De oorzaak van het plotseling zetten van de fundering moet gezocht worden in een snelle verandering van de evenwichttoestand van de ondergrond. Een mogelijke oorzaak is een verlaging van de grondwaterstand. (…) Volantis adviseert om na te gaan of door de provincie een vergunning is afgegeven of een melding is geweest voor het onttrekken van grondwater in de nabijheid van deze woning. Indien grondwater in de buurt van de woning wordt onttrokken dan wordt de genoemde oorzaak onderbouwd.”

3.2.6.

Naar aanleiding van het door Volantis uitgebrachte rapport heeft [appellant] in februari 2010 het ‘Consortium Grensmaas B.V.’ (hierna: het Consortium) schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de scheurvorming in de aanbouw. [appellant] heeft op 10 mei 2010 jegens het Consortium een verzoek tot het houden van een voorlopig deskundigenonderzoek ingediend bij de rechtbank Maastricht.

3.2.7.

Bij brief van 23 juni 2010 heeft de advocaat van [appellant] , [geïntimeerde 1] voorwaardelijk aansprakelijk gesteld voor de scheurvorming in de aanbouw. De advocaat heeft, voor zover relevant, bericht:

“(…) Bij koopovereenkomst van 02 juli 2008 hebben cliënten uw voormalige woning gekocht en sedert september 2009 worden zij geconfronteerd met ernstige scheurvorming in de aanbouw. (…) Inmiddels is echter wel duidelijk geworden dat de aanbouw, anders dan de woning van cliënten, niet is gefundeerd op palen, maar op staal, hetgeen volgens het Consortium Grensmaas B.V. geen deugdelijke fundering is. (…) Mocht er inderdaad sprake zijn van een ondeugdelijke fundering, hetgeen te bestempelen is als een verborgen gebrek, dan kan niet gezegd worden dat de koopovereenkomst tussen u en cliënten correct is nagekomen. U heeft cliënten immers gegarandeerd dat de woning die feitelijke eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Namens cliënten wordt u bij deze dan ook aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden, mocht na het onderzoek van de door de rechtbank te benoemen deskundige blijken dat de fundering inderdaad niet deugdelijk is en dit de oorzaak is van de scheurvorming. Zodra de resultaten van voormeld onderzoek bekend zijn, kan en zal ik u nader berichten. (…).”

3.2.8.

Bij brief van 12 juli 2010 heeft [geïntimeerde 1] de aansprakelijkheid afgewezen.

3.2.9.

In een schriftelijke reactie van 21 juli 2010 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde 1] , onder meer, bericht:

“(…) Kennelijk vindt U het vervelend dat cliënten U niet rechtstreeks hebben benaderd in verband met de scheurvorming. Dit is echter gebeurd om de rechten van cliënten veilig te stellen, waarbij ik nogmaals opmerk dat zij vooralsnog van mening zijn dat het Consortium Grensmaas B.V. verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de scheurvorming. (…)”

3.2.10.

Bij beschikking van 25 augustus 2010 met zaaknummer/rolnummer 150941 / HA RK 10-40, heeft de rechtbank Maastricht op voormeld verzoek van [appellant] jegens het Consortium van 10 mei 2010 ir. R.J.H. van Empel werkzaam bij ‘DHV B.V.’ (hierna: DHV) tot deskundige benoemd en in dit verband de in die beschikking geformuleerde vragen aan de deskundige voorgelegd. Na de reactie van [appellant] op het concept, heeft DHV op 22 juni 2011 haar definitief schriftelijk bericht uitgebracht. In dit schriftelijke bericht zijn de vragen van de rechtbank - voor zover thans relevant - als volgt beantwoord:

“De oorzaak van de scheurvorming in de aanbouw van de woning van verzoekers is gelegen in het zetten van de fundering. De oorzaak van deze zetting is de belastingsverhoging op de samendrukbare ondergrond, die de fundering van de aanbouw met zich mee brengt.”

“De grondwaterstand in de directe omgeving van de woning/aanbouw van de verzoekers is niet gemeten. De dichtst bijzijnde metingen hebben plaats gevonden op een afstand van circa 150m. Er zijn echter diverse metingen rondom de locatie van de woning/aanbouw beschikbaar. (…) Hieruit kan worden afgeleid dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de grondwaterstand sinds de datum van het bouwen van de aanbouw gezakt is onder de laagst bekende grondwaterstand. (…)”.

“De zetting van de fundering van de aanbouw van verzoekers kan het gevolg zijn van een andere oorzaak dan een verlaging van de grondwaterstand. Deze oorzaak bestaat uit het verhogen van de belasting op de samendrukbare lagen door het aanbrengen van een staalfundering van de aanbouw.”

“De aard en omvang van de schade aan de woning/aanbouw van [appellant] zou anders zijn geweest wanneer de aanbouw, net als de woning van [appellant] op palen zou zijn gefundeerd. Naar onze mening zou, indien de aanbouw op een zelfde wijze zou zijn gefundeerd als de woning, geen schade zijn opgetreden.”

3.2.11.

De toenmalig advocaat van [appellant] heeft bij brief van 7 juni 2012 voormeld schriftelijk bericht van 22 juni 2011 aan [geïntimeerde 1] toegezonden en bericht dat [appellant] de aansprakelijkstelling van 23 juni 2010 handhaaft.

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderden [appellant] en [appellante] in eerste aanleg:

I. - primair: een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] tekort is geschoten in de nakoming

van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en dat [geïntimeerde 1] gehouden is tot betaling van een bedrag van € 74.948,09 aan schadevergoeding, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juni 2012;

- subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de tussen partijen gesloten

koopovereenkomst, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 74.948,09, althans met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juni 2012;

- meer subsidiair: wijziging van de gevolgen van de tussen partijen gesloten

koopovereenkomst, in dier voege dat de betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 74.948,09, althans met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juni 2012;

II. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 74.948,09,

vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 juni 2012;

III. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 24.135,25,

vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van de inleidende dagvaarding, zijnde 14 juni 2013;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

3.3.2.

Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een woning te leveren die niet de eigenschappen bezit die [appellant] en [appellante] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. De geconstateerde gebreken aan de fundering van de aanbouw staan immers het gegarandeerde normale gebruik van de woning (c.q. de aanbouw) in de weg. Voor zover geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, is sprake van (wederzijdse) dwaling inzake de aard van de fundering onder de aanbouw en in verband daarmee moeten de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd worden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] moeten aan [appellant] en [appellante] € 74.948,09 betalen ter zake de kosten van sloop en herbouw van de aanbouw. Daarnaast moeten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] en [appellante] € 24.135,25 ter zake deskundigenkosten vergoeden.

3.3.3.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in eerste aanleg als verweer onder meer aangevoerd dat [appellant] en [appellante] niet binnen de in artikel 7:23 BW bedoelde bekwame tijd nadat zij het door hen gestelde gebrek hebben ontdekt (september 2009), daarvan kennis hebben gegeven aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] brengt dat mee dat [appellant] en [appellante] er geen beroep meer op kunnen doen dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, zodat hun vorderingen moeten worden afgewezen.

3.3.4.

In het tussenvonnis van 16 oktober 2013 heeft de rechtbank het [appellant] en [appellante] op hun incidentele vordering toegestaan om de vorige eigenaren van de woning in vrijwaring op te roepen. Het geding in vrijwaring speelt in dit hoger beroep verder geen rol.

3.3.5.

De rechtbank heeft daarna bij rolbeslissing een comparitie na antwoord gelast.

3.3.6.

In het eindvonnis van 16 juli 2014 heeft de rechtbank het verweer van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat [appellant] en [appellante] niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd, gehonoreerd. De rechtbank heeft daar de conclusie aan verbonden dat de vordering van [appellant] en [appellante] zowel op de primaire grondslag van de non-conformiteit als op de subsidiaire grondslag van dwaling moet worden afgewezen. Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld.

3.4.1.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep hun vordering sub III vermeerderd met een bedrag van € 2.057,-- ter zake de kosten van de bij de memorie van grieven overgelegde rapportage van [Bouwadviseurs] Bouwadviseurs, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van de memorie van grieven, zijnde 3 februari 2015. Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na beoordeling van het geschil zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is.

3.4.2.

[appellant] en [appellante] hebben negen grieven aangevoerd tegen het vonnis van 16 juli 2014. De grieven zijn naar de kern genomen gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] en [appellante] niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd en dat hun vordering om die reden moet worden afgewezen.

3.4.3.

In de toelichting op de grieven hebben [appellant] en [appellante] gesteld dat zij het geschil in volle omvang van het hof willen voorleggen. Het hof zal daarom niet alle grieven afzonderlijk behandelen maar allereerst onderzoeken of [appellant] en [appellante] binnen de in artikel 7:23 BW bedoelde bekwame tijd aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben gemeld dat de woning naar hun mening niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Als het hof die vraag, anders dan de rechtbank, bevestigend beantwoordt, brengt dat mee dat de rechtbank de vordering om een onjuiste reden heeft afgewezen en moet het hof de (in hoger beroep vermeerderde) vordering verder in volle omvang beoordelen.

Is geklaagd binnen de in artikel 7:23 bedoelde bekwame tijd?

3.5.1.

De eerste twee volzinnen van artikel 7:23 lid 1 BW luiden als volgt:

“De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken, die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.”

De derde volzin van artikel 7:23 lid 1 BW heeft betrekking op consumentenkoop en daarvan is in dit geval geen sprake.

3.5.2.

Over de maatstaven die moeten worden gehanteerd bij toepassing van de artikel 7:23 BW en het daarmee verwante artikel 6:89 BW heeft de Hoge Raad bij arrest van 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593, onder meer het volgende overwogen:

“5.6.1 (…) De art. 6:89 en 7:23 BW strekken blijkens de wetsgeschiedenis ter bescherming van de schuldenaar (verkoper). Eerstgenoemde bepaling berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt (Parl. Gesch. Boek 6, p. 316-317). Laatstgenoemde bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen (Parl. Gesch. Boek 7, p. 146).

De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.

In het geval van een niet-consumentenkoop (zoals in de onderhavige zaak), dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 7:23 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.”

Dit arrest van de Hoge Raad vormt het voorlopige sluitstuk van een ontwikkeling, waarin duidelijke grenzen gesteld zijn aan de toepassing van de artikelen 6:89 en 7:23 BW. Als een van de arresten waarbij die ontwikkeling is ingezet, noemt het hof nog het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991. In rov. 3.3.2 van dat arrest heeft de Hoge Raad over de bij artikel 7:23 te hanteren maatstaven onder meer overwogen:

“Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend (zie hiervoor onder vii) in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen.”

3.5.3.

Tegen de achtergrond van deze rechtspraak van de Hoge Raad is het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel dat [appellant] en [appellante] bij het kenbaar maken van hun standpunt aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, niet de in artikel 7:23 BW bedoelde bekwame tijd hebben overschreden. Het hof overweegt daartoe het volgende.

3.5.4.

Toen [appellant] en [appellante] in september 2009 met aanzienlijke scheurvorming in of bij de aanbouw werden geconfronteerd, hebben zij Volantis ingeschakeld om een onderzoek te doen naar de oorzaken van de scheurvorming. De uitkomsten van dat onderzoek wezen erop dat de scheurvorming een gevolg was van een snelle verandering van de evenwichttoestand van de ondergrond, en dat die verandering mogelijk veroorzaakt was door een verlaging van de grondwaterstand. Gelet op deze uitkomsten is het niet onbegrijpelijk dat [appellant] en [appellante] eerst, in februari 2010, het Consortium aansprakelijk hebben gesteld en dat zij op dat moment [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nog niet in kennis hebben gesteld van de scheurvorming. De uitkomsten van het onderzoek, gecombineerd met het gegeven dat de aanbouw al in 1992 of 1993 was gerealiseerd en tot september 2009 geen noemenswaardige scheurvorming had vertoond, wees er immers niet zonder meer op dat de woning bij de levering niet de eigenschappen had bezeten die nodig waren voor een normaal gebruik.

3.5.5.

In het voorjaar van 2010 veranderde deze situatie in dier voege dat het Consortium zich op het standpunt stelde dat de scheurvorming een gevolg was van een ondeugdelijke fundering van de aanbouw, zodat zij niet aansprakelijk was voor de scheurvorming. [appellant] en [appellante] hebben vervolgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij brief van 23 juni 2010 voorwaardelijk aansprakelijk gesteld, en in zoverre in overeenstemming met artikel 7:23 BW gehandeld. [appellant] en [appellante] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij deze brief ook ingelicht over het feit dat een door de rechtbank te benoemen deskundige een onderzoek zou gaan uitvoeren.

3.5.6.

Aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] kan worden toegegeven dat de verdere handelwijze van [appellant] en [appellante] jegens hen minder voortvarend is geweest. [appellant] en [appellante] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet betrokken bij het verloop van het deskundigenonderzoek en vervolgens hebben [appellant] en [appellante] het deskundigenbericht van DHV van 22 juni 2011 pas bijna een jaar later, bij brief van 7 juni 2012, aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegezonden en daarbij meegedeeld dat de aansprakelijkstelling van 23 juni 2010 jegens hen werd gehandhaafd.

3.5.7.

Naar het oordeel van het hof kan echter niet worden gezegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door dit tijdsverloop daadwerkelijk in relevante mate in hun belangen zijn geschaad. Inmiddels is sprake van meerdere deskundigenberichten over de oorzaken van de scheurvorming: het rapport van Volantis van 10 december 2009, het rapport van DHV van 22 juni 2011 en het bij de memorie van grieven overgelegde rapport van [Bouwadviseurs] Bouwadviseurs (hierna: [Bouwadviseurs] ). Uit deze rapporten is niet af te leiden dat een eerder of ander deskundigenonderzoek meer informatie over de oorzaken van de scheurvorming zou hebben opgeleverd. Ook is uit de rapporten niet af te leiden dat bepaalde schadebeperkende maatregelen hadden kunnen worden getroffen.

3.5.8.

Daar komt bij dat de scheurvorming ernstig is en een niet te verwaarlozen financiële schadepost betekent. Als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] inderdaad vanwege non-conformiteit of dwaling in beginsel aansprakelijk zouden zijn voor deze schade (waarover het hof hierna zal oordelen), zou het zeer ingrijpend zijn om te oordelen dat de rechten van [appellant] en [appellante] zijn vervallen vanwege het niet voortvarend in kennis stellen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van het ontdekken van de scheurvorming en van het uit het rapport van DHV voortkomende vermoeden dat een onvoldoende fundering van de aanbouw daarvan de oorzaak is. Naar het oordeel van het hof is dat ingrijpende rechtsgevolg – verval van mogelijke rechten – in dit geval om bovenstaande redenen niet gerechtvaardigd. Dit brengt het hof tot de conclusie dat [appellant] en [appellante] de in artikel 7:23 BW bedoelde bekwame termijn, zoals die volgens de rechtspraak van de Hoge Raad moet worden opgevat, niet hebben overschreden en dat zij hun rechten dus niet door een dergelijke overschrijding hebben verloren.

3.5.9.

De grieven van [appellant] en [appellante] hebben dus doel getroffen. Het argument op grond waarvan de rechtbank de vorderingen van [appellant] en [appellante] heeft afgewezen, kan die afwijzing niet dragen. Dit brengt mee dat het hof de vordering verder moet beoordelen op grond van de door [appellant] en [appellante] aan die vordering ten grondslag gelegde stellingen en op grond van het door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daartegen gevoerde verweer.

Had de woning bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen die [appellant] en [appellante] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten?

3.10.1.

Het hof komt daarmee toe aan de vraag of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een woning te leveren die niet de eigenschappen bezit die [appellant] en [appellante] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Volgens [appellant] en [appellante] is dat het geval. Zij hebben er op gewezen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door middel van artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst hebben gegarandeerd dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. Volgens [appellant] en [appellante] blijkt uit het rapport van DHV dat de aanbouw feitelijk als verloren moet worden beschouwd, nu de enige vorm van herstel van de scheurvorming bestaat uit afbraak en hernieuwde opbouw op een deugdelijke paalfundering. Volgens [appellant] en [appellante] blijkt verder uit het rapport van DHV dat de scheurvorming niet zou zijn opgetreden als de aanbouw niet zou zijn gefundeerd “op staal” (dat wil zeggen dat de muren al dan niet door tussenkomst van een verbrede voet rechtstreeks op de onderliggende draagkrachtige bodemlaag rusten) maar, net als de woning, op palen. [appellant] en [appellante] concluderen daarom dat de woning althans de aanbouw niet de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn.

3.10.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben dat betwist. Zij hebben aangevoerd dat de woning (inclusief de aanbouw) bij de levering wel de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. Zij hebben er in dat verband op gewezen dat de aanbouw bij de woning is gerealiseerd in 1992 of 1993, dat de voor de aanbouw gebruikte wijze van fundering “op staal” gebruikelijk is, dat deze fundering toereikend was omdat van relevante scheurvorming (behoudens enkele niet relevante krimpscheurtjes) ten tijde van de levering aan [appellant] en [appellante] op 1 oktober 2008 (toen de aanbouw er al vijftien jaar stond) geen sprake was. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is er in september 2009 een eenmalige van buiten komende oorzaak geweest waardoor plotseling eenmalige scheurvorming is opgetreden, die ná september 2009 niet is toegenomen. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] moet geconcludeerd worden dat de scheurvorming een gevolg is van een plotselinge eenmalige oorzaak die zich pas ruim na de eigendomsoverdracht heeft voorgedaan en die voor het risico komt van [appellant] en [appellante] die, op het moment dat de oorzaak zich voordeed, als geruime tijd de eigenaren waren van de woning.

3.10.3.

Het hof constateert dat [appellant] en [appellante] in de memorie van grieven (nr. 24) hebben erkend dat de aanbouw in september 2009 ineens en abrupt is verzakt, door een wijziging van de ondergrond. [appellant] en [appellante] hebben niet betwist dat voordien geen relevante verzakking is opgetreden en dat ook na september 2009 geen verzakking is opgetreden. De oorzaak van de eenmalige verzakking is volgens [appellant] en [appellante] onbekend gebleven (nr. 26 MvG). Zij voeren echter aan dat de verzakking van de aanbouw niet zou zijn opgetreden als de aanbouw niet “op staal” maar – net als de woning zelf – op palen zou zijn gefundeerd. Daarop baseren zij hun stelling dat de woning bij de levering niet de eigenschappen had die voor een normaal gebruik nodig zijn. Tot die eigenschappen behoort in dit geval, zo volgt uit hun stellingen, dat de aanbouw had moeten zijn gefundeerd op palen en niet “op staal”.

3.10.4.

Omdat [appellant] en [appellante] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat de aanbouw, omdat die op staal en niet op palen is gefundeerd, bij de levering op 1 oktober 2008 niet de eigenschappen had die voor normaal (en duurzaam) gebruik nodig zijn, dragen zij ook het bewijsrisico met betrekking tot die stelling. Dat brengt mee dat hun vordering moet worden afgewezen als niet komt vast te staan dat de fundering van de aanbouw op staal meebracht dat de woning bij de levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn.

3.10.5.

Het hof acht in dit kader van belang wat in het door [appellant] en [appellante] bij memorie van grieven overgelegde rapport van ir. [expert Bouwadviseurs] van [Bouwadviseurs] van 29 september 2014 is opgenomen. [expert Bouwadviseurs] heeft zijn conclusies mede gebaseerd op kennisname van de rapporten van Volantis, met inbegrip van sonderingsgegevens van Fugro, en van DHV. In het rapport van Henriks staan op blz. 6 onder meer de volgende bevindingen:

“DHV stelt dat de oorzaak van de verzakking de belasting van de aanbouw is. Hiermee is PHB het oneens . Indien hetgeen DHV stelt werkelijkheid zou zijn, dan verzakt de woning geleidelijk. Dit proces start direct na de bouw en eindigt op het moment dat de ondergrond stabiel is.

In dit onderhavige geval is in de periode tussen 1992 en 2008 geen vorm van verzakking waargenomen c.q. opgetreden. In 2008 verzakt de aanbouw plotseling met scheurvorming ten gevolge. Vervolgens blijft de situatie tot heden stabiel.

(…)

De aanbouw is gescheurd boven de vloer. Dit duidt op een plotselinge verandering welke de vloer van de wanden los scheurt. Een plotselinge wijziging heeft er toe geleid dat de verankering aan de woning niet meer stabiel is geweest. Het feit dat de vloer losscheurt duidt er op dat draagkracht te laag is geweest, maar de aansluiting op de wanden en het dak de helft nog enigszins heeft kunnen handhaven.”

Op blz. 7 van het rapport staan onder meer de volgende conclusies:

“• De aanbouw is verzakt door toedoen van een incidentele oorzaak.

Indien de ondergrond niet voldoende draagkrachtig was geweest, zou de aanbouw vanaf de bouw reeds verzakt zijn. Dit zou geleidelijk gebeuren waarbij de aanbouw als één massa verzakt. De aanbouw is na 16 jaar spontaan en abrupt verzakt. De horizontale scheurvorming is een bewijs voor een plotselinge verandering.

De verzakking is ontstaan in een wijziging van de grondtoestand tussen maaiveld en -/-7 meter onder maaiveld.

Uit funderingsonderzoek van Fugro blijkt dat de drachtkrachtig laag zich op -/-7 meter onder maaiveld bevind. De aanbouw is verzakt door een wijziging in de niet-draagkrachtige grond.

Mogelijke oorzaken kunnen zijn:

o Breuk in riolering onder of rondom aanbouw.

o Werkzaamheden in de tuin waarbij de grond geroerd is.

o Werkzaamheden in de nabije omgeving, zoals wegwerkzaamheden.

o Incidentele overbelasting van de vloer van de aanbouw.”

Op blz. 8 staat onder meer dat de oorzaak van de verzakking nog altijd onbekend is.

3.10.6.

Gelet op deze bevindingen en conclusies, die tussen partijen niet in geschil zijn, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de woning ten tijde van de levering op 1 oktober 2008 niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Het hof overweegt daartoe het volgende. Op de datum van de eigendomsoverdracht was sprake van een woning met ongeveer 15½ a 16 jaar daarvoor (in de tweede helft van 1992 of de eerste helft van 1993) gerealiseerde aanbouw, waarbij van een merkbare verzakking van die aanbouw geen sprake was. Er was weliswaar sprake van enkele krimpscheurtjes, maar tussen partijen is niet in geschil dat die krimpscheurtjes geen verband hielden met enige verzakking van de aanbouw. Van een dergelijke verzakking was op dat moment geen sprake. Vast staat verder dat zich in (of kort voor) september 2009, derhalve bijna een jaar na de eigendomsoverdracht, een eenmalige wijziging in de “niet draagkrachtige” ondergrond heeft voorgedaan. In het rapport van [expert Bouwadviseurs] staat op blz. 5 dat uit sonderingen van Fugro blijkt dat de betreffende zettingsgevoelige laag zich “tussen 4,5 – 7 m1 -/-peil” bevindt. Dit betrof een incidentele eenmalige wijziging, die veroorzaakt kan zijn door een van de oorzaken die hiervoor aan het slot van rov. 3.10.5 zijn opgesomd. Nadien heeft zich geen verdere zakking of een nieuwe zakking voorgedaan. Dit alles brengt mee dat de verzakking van de aanbouw zich niet zou hebben voorgedaan als de onbekend gebleven eenmalige oorzaak (een breuk in de riolering onder of rondom aanbouw, werkzaamheden in de tuin waarbij de grond geroerd is, werkzaamheden in de nabije omgeving zoals wegwerkzaamheden, incidentele overbelasting van de vloer van de aanbouw, fluctuaties in de grondwaterstand of een andere onbekend gebleven eenmalige oorzaak) zich niet zou hebben voorgedaan. Zonder die oorzaak zouden [appellant] en [appellante] nu nog steeds hebben beschikt over een woning met aanbouw zonder dat daarbij sprake was van hinderlijke verzakking of scheurvorming. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat het enkele feit dat de aanbouw was gefundeerd “op staal” en niet op palen, niet de conclusie rechtvaardigt dat de woning ten tijde van de levering op 1 oktober 2008 niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van de woning nodig waren. Er is immers niet komen vast te staan dat er op dat moment een concrete aanleiding was om te veronderstellen dat de “op staal” gefundeerde aanbouw niet duurzaam in goede staat zou blijven verkeren. Als de genoemde eenmalige wijziging of verstoring van de ondergrond zich niet zou hebben voorgedaan, zou de aanbouw ook thans nog niet verzakt zijn. [appellant] en [appellante] hebben overigens ook zelf (in het kader van hun beroep op dwaling) gesteld dat uit het enkele feit dat de aanbouw op staal is gefundeerd, niet af te leiden was dat op enig moment gebreken zouden optreden aan de aanbouw (punt 18 inleidende dagvaarding).

3.10.7.

[appellant] en [appellante] hebben er onder verwijzing naar het deskundigenbericht van DHV op gewezen dat de aanbouw ondanks de incidentele eenmalige wijziging van de ondergrond die zich in of kort voor september 2009 heeft voorgedaan, niet zou zijn verzakt als de aanbouw gefundeerd zou zijn geweest op palen. In het rapport van [expert Bouwadviseurs] is die conclusie overgenomen. Naar het oordeel van het hof brengt dat feit in de gegeven omstandigheden echter niet mee dat de woning met de op staal gefundeerde aanbouw op het moment van de levering (1 oktober 2008) niet de eigenschappen had die voor normaal gebruik van de woning nodig waren, in de zin van artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst en in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.10.6 is overwogen. Dit brengt weliswaar mee dat [appellant] en [appellante] zijn geconfronteerd met een schadepost die zij niet op de vorige eigenaren van de woning kunnen verhalen, maar dat is nu eenmaal een gevolg van het feit dat de genoemde eenmalige wijziging van de ondergrond zich heeft voorgedaan in de periode waarin [appellant] en [appellante] de eigendom van de woning hadden, en derhalve in beginsel het risico liepen voor calamiteiten waardoor de woning zou kunnen worden getroffen.

3.10.8.

Het bovenstaande brengt mee dat de vorderingen van [appellant] en [appellante] niet toewijsbaar zijn voor zover zij gebaseerd zijn op de stelling dat de woning niet heeft beantwoord aan de koopovereenkomst.

Moeten de gevolgen van de koopovereenkomst worden gewijzigd wegens dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst?

3.11.1.

Voor het geval de rechter zou oordelen dat van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst geen sprake is, hebben [appellant] en [appellante] aan hun vorderingen subsidiair ten grondslag gelegd dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst (artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Die dwaling betrof volgens het gestelde in punt 18 van de inleidende dagvaarding niet het enkele feit dat de aanbouw op staal was gefundeerd, maar het feit dat (volgens [appellant] en [appellante] daardoor) binnen een jaar na de eigendomsoverdracht ernstige scheurvorming is opgetreden.

3.11.2.

Uit het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW volgt dat dit beroep op dwaling niet kan worden gehonoreerd. Volgens dat artikellid kan een beroep op vernietiging of wijziging van een overeenkomst niet worden gebaseerd op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft, of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. In het onderhavige geval betrof de dwaling naar het oordeel van het hof een bij het aangaan van de overeenkomst nog toekomstige omstandigheid, namelijk de pas in of kort voor september 2009 opgetreden grondverstoring waardoor de scheurvorming is ontstaan. Bovendien betrof de dwaling een omstandigheid die naar het oordeel van het hof in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van de [appellant] en [appellante] behoort te blijven. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de aanbouw is gerealiseerd enkele jaren vóórdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning op 24 november 1995 in eigendom verkregen, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vervolgens dertien jaar zonder problemen in de woning met aanbouw hebben gewoond, en dat de verzakking door een eenmalige oorzaak is opgetreden toen [appellant] en [appellante] al ongeveer 10 maanden de eigendom van de woning hadden. Bij deze stand van zaken is er naar het oordeel van het hof geen rechtvaardiging aanwezig om de gevolgen van de koopovereenkomst op de door [appellant] en [appellante] gewenste wijze zodanig te wijzigen dat de schade die door de verzakking is ontstaan, door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gedragen zou moeten worden.

3.11.3.

Het beroep op dwaling ondergaat dus hetzelfde lot als het beroep op non-conformiteit van de woning. De vorderingen van [appellant] en [appellante] kunnen er niet op worden gebaseerd.

Conclusie en verdere afwikkeling

3.12.1.

Omdat de grondslagen die [appellant] en [appellante] aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd, die vorderingen niet kunnen dragen, moeten de vorderingen van [appellant] en [appellante] worden afgewezen. Het hof komt dus tot dezelfde einduitkomst als de rechtbank, maar op grond van andere overwegingen. Het hof zal het vonnis van 16 juli 2014 daarom onder verbetering van gronden bekrachtigen.

3.12.2.

Het hof zal [appellant] en [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/181905 en rolnummer HAZA 13-263 tussen partijen gewezen vonnis van 16 juli 2014, onder verbetering van gronden zoals in het voorgaande aangegeven;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot op heden op € 1.601,-- aan vast recht en op € 2.632,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 februari 2016.

griffier rolraadsheer