Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:5670

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
27-12-2016
Datum publicatie
30-12-2016
Zaaknummer
200.181.646_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2015:7974
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst of koopoptie? Bewijs door mogelijke verkoper ten aanzien van de totstandkoming van de gestelde koopovereenkomst en de terhandstelling daarvan aan koper. Bewijs door mogelijke koper ten aanzien van het (subsidiair) gestelde financieringsvoorbehoud.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/14
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.181.646/01

arrest van 27 december 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. D.H. de Wilde te Zoetermeer,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde 2] respectievelijk [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. K.M.J.A. Smitsmans te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 1 december 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 september 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4047212 CV EXPL 15-3519)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven van 23 februari 2016 met producties;

  • -

    de memorie van antwoord van 3 mei 2016;

  • -

    de akte van [appellante] van 17 mei 2016 met één productie;

  • -

    de antwoordakte van [geïntimeerden] van 31 mei 2016.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.2.

[appellante] heeft in juli 2014 haar woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) te koop aangeboden. [geïntimeerden] hebben belangstelling getoond en in dat verband hebben zij verschillende malen contact gehad met [appellante] en/of een kennis van [appellante] , namens haar.

3.1.3.

Partijen hebben op 23 juli 2014 een door [appellante] opgesteld stuk (hierna: de akte van 23 juli 2014) ondertekend met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

Voorlopig koopcontract Woning

[appellante] , verkoper/eigenaar van het pand, gelegen [adres] , tussengelegen woonhuis met tuin, [postcode] [plaats] verbindt zich om per 1 oktober 2014 genoemd pand te verkopen aan aspirant-koper

(hof: volgen de namen en adressen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] )

Zulks voor de koopsom van € 310.000 k.k. t.a.v. (hof: volgt bankrekeningnummer)

(…)

Verkoper: Aspirant-koper:

(hof: volgen de handtekeningen van partijen).

3.1.4.

Bij e-mail van 13 augustus 2014 hebben [geïntimeerden] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

We zijn vandaag bij de adviseur geweest (…). Hij blijft erbij dat de bank het risico niet neemt. Dus we krijgen de financiering niet rond. (…) We willen de koop graag ontbinden. (…)

3.1.5.

Daarop heeft [appellante] bij e-mail van 14 augustus 2014 aan [geïntimeerden] onder meer bericht:

(…) Aan al onze afspraken en verplichtingen heb ik voldaan. Ik wil jullie dus aan onze getekende overeenkomst houden. (…) Het ontbinden van het koopcontract kan dus ook niet zomaar. (…)

3.1.5.

De rechtsbijstandverlener van [appellante] heeft [geïntimeerden] bij brieven van 10 en 18 september 2014 gesommeerd om mee te werken aan notarieel transport van de woning op 1 oktober 2014. [geïntimeerden] hebben niet aan die sommatie voldaan.

3.1.6.

Bij brief van 22 oktober 2014 heeft de rechtsbijstandverlener van [appellante] aan [geïntimeerden] medegedeeld de koopovereenkomst van 23 juli 2014 te ontbinden en [geïntimeerden] aansprakelijk te houden voor schade ten gevolge van het niet nakomen door [geïntimeerden] van de koopovereenkomst.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] – na vermindering van eis – veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van geleden schade van € 15.150,28, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 maart 2015, althans vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellante] heeft met [geïntimeerden] op 23 juli 2014 een koopovereenkomst gesloten, waarbij zij haar woning aan [geïntimeerden] heeft verkocht voor de koopsom van € 310.000,-- en waarbij de eigendomsoverdracht was voorzien op 1 oktober 2014. [geïntimeerde 2] c.s zijn hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet nagekomen, ten gevolge waarvan [appellante] schade heeft geleden. [geïntimeerden] zijn gehouden die schade te vergoeden.

3.2.3.

In het bestreden eindvonnis van 16 september 2015 heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter oordeelde daartoe, samengevat, dat de akte van 23 juli 2014 geen koopovereenkomst is, maar hooguit een koopoptie, dat niet gesteld, noch gebleken is dat die optie door [geïntimeerden] is gelicht waardoor een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen.

3.4.1.

[appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

In de kern bestrijden alle grieven het oordeel van de kantonrechter dat de akte van 23 juli 2014 geen koopovereenkomst is. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

3.4.2.

Samengevat betoogt [appellante] het volgende. [appellante] heeft de akte van 23 juli 2014 opgesteld naar het voorbeeld van de koopovereenkomst waarbij zij de woning destijds heeft gekocht. Partijen hebben op 18 juli 2014 de mondelinge koopovereenkomst gesloten en hebben toen gelijk een afspraak gemaakt voor het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst op 23 juli 2014. Partijen hadden al vier weken onderhandeld, waarbij de vraagprijs al met € 30.000,-- was verminderd. [appellante] wilde dat de knoop werd doorgehakt en anders vrij zijn om met anderen te onderhandelen. [geïntimeerden] gaven toen aan met de koop akkoord te gaan. In de schriftelijke koopovereenkomst is duidelijk vermeld welk pand wordt verkocht en welke koopsom en leveringsdatum zijn overeengekomen. De termen “Voorlopig” (koopcontract) en “aspirant”(-koper) doen aan de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst niet af. Doorslaggevend is immers de bedoeling van partijen. Dat ook [geïntimeerden] zich ervan bewust waren dat partijen een koopovereenkomst sloten, blijkt wel uit het feit dat zij in hun e-mail van 13 augustus 2014 mededelen de koop te willen ontbinden. [geïntimeerden] hebben geen financieringsvoorbehoud gemaakt.

3.4.3.

[geïntimeerden] hebben, samengevat, het volgende aangevoerd. [geïntimeerden] waren geïnteresseerd in eventuele koop van de woning. In dat verband hebben zij verschillende malen met [appellante] en/of haar zaakwaarnemer [zaakwaarnemer] gesproken. Op enig moment drong [appellante] aan op ondertekening van een door haar opgesteld schriftelijk stuk. Het betreft de akte van 23 juli 2014, inhoudende een onherroepelijk aanbod van [appellante] aan [geïntimeerden] om de woning op 1 oktober 2014 aan hen te verkopen voor de koopsom van € 310.000,--, een koopoptie dus. Dat blijkt ook wel uit de bewoordingen “voorlopig” en “aspirant” en voorts uit het feit dat enkel [appellante] zich tot iets verbindt. [geïntimeerden] hebben verwezen naar artikel 6:219 lid 3 BW. Als er al onduidelijkheid over bestaat hoe de akte van 23 juli 2014 moet worden geduid, dan mag de inhoud ervan volgens [geïntimeerden] niet in hun nadeel worden uitgelegd, nu [appellante] de akte heeft opgesteld. Dat [geïntimeerden] de woorden “koop ontbinden” hebben gebezigd komt omdat zij juridisch niet geschoold zijn. Voor [appellante] was duidelijk dat zij daarmee bedoelden dat zij het aanbod van [appellante] niet aanvaardden, aldus [geïntimeerden]

konden de financiering niet rond krijgen en daarom hebben zij [appellante] bericht haar aanbod niet te aanvaarden. Subsidiair hebben [geïntimeerden] betoogd dat zij een financieringsvoorbehoud hebben gemaakt. Meer subsidiair hebben [geïntimeerden] de gestelde schade betwist.

3.4.4.

Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk, door beide partijen getekend stuk de verhouding tussen partijen is geregeld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bewoordingen in dat schriftelijk stuk mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Bij de uitleg van dat schriftelijk stuk kan de rechter op zichzelf genomen de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen tot uitgangspunt nemen, maar overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan die bewoordingen moet worden gehecht.

3.4.5.

Naar het oordeel van het hof kan in dit stadium niet worden vastgesteld of partijen op 23 juli 2014 een koopovereenkomst sloten. Weliswaar vermeldt de akte van 23 juli 2014 in de kop “koopcontract woning”, wat een aanwijzing kan zijn voor de juistheid van het standpunt van [appellante] , maar de bewoordingen “voorlopig” en “aspirant-koper” kunnen een aanwijzing zijn voor de juistheid van het standpunt van [geïntimeerden] Verder lijkt de akte van 23 juli 2014 op het eerste gezicht enkel een verplichting voor [appellante] te bevatten (zij moet per 1 oktober 2014 verkopen), maar aan de andere kant kan de vermelding van het bankrekeningnummer van [appellante] op ook een verplichting van [geïntimeerden] duiden (tot betaling van de overeengekomen koopsom). Ook het feit dat [geïntimeerden] in hun e-mail van 13 augustus 2014 (rov. 3.1.4) hebben geschreven de koop te willen ontbinden, kan duiden op een gesloten koopovereenkomst, terwijl anderzijds de in de akte van 23 juli 2014 genoemde datum (1 oktober 2014) gekoppeld lijkt te worden aan de verkoopdatum en niet aan een datum waarop de woning geleverd zou moeten worden.

3.4.6.

Het bewijs van de totstandkoming van de koopovereenkomst rust op [appellante] , die zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept. Zij zal tot bewijslevering worden toegelaten.

3.4.7.

In de toelichting op de eerste grief heeft [appellante] betoogd dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden door te overwegen dat niet is vastgesteld wanneer de koopovereenkomst ter hand is gesteld. Daargelaten of dit (het buiten de rechtsstrijd treden) het geval zou zijn, in hoger beroep hebben [geïntimeerden] de terhandstelling op 23 juli 2014 betwist. Voor het geval moet worden geoordeeld dat partijen op 23 juli 2014 een koopovereenkomst hebben gesloten, is, met het oog op het bepaalde in artikel 7:2 lid 2 BW, het volgende van belang. Indien niet komt vast te staan dat en wanneer sprake is geweest van de terhandstelling van de akte van 23 juli 2014 kan evenmin worden vastgesteld dat het [geïntimeerden] op 14 augustus 2014 niet meer vrij stond de koopovereenkomst te ontbinden. Daarom zal [appellante] ook worden toegelaten te bewijzen dat de akte van 23 juli 2014 op die datum aan [geïntimeerden] ter hand werd gesteld, zoals zij heeft gesteld.

3.4.8.

Indien [appellante] zou slagen in het aan haar opgedragen bewijs, komt het subsidiaire verweer van [geïntimeerden] , inhoudende dat zij met [appellante] een financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen, aan de orde. [appellante] heeft die door [geïntimeerden] gestelde ontbindende voorwaarde betwist. De bewijslast ten aanzien van het bestaan van die voorwaarde rust op [geïntimeerden] De vervulling ervan staat niet tussen partijen ter discussie.

Het komt het hof het meest praktisch voor om reeds nu [geïntimeerden] bewijs op te dragen van hun subsidiaire stelling dat partijen een financieringsvoorbehoud hebben afgesproken. In het kader van het door [appellante] te leveren bewijs zullen immers naar verwachting (in ieder geval voor een deel) dezelfde getuigen worden gehoord als in het kader van het door [geïntimeerden] te leveren bewijs.

3.5.

Het hof zal ook een comparitie van partijen gelasten om met partijen te bespreken of zij de zaak alsnog met een minnelijke regeling wensen af te sluiten. Partijen dienen er rekening mee te houden dat de comparitie op dezelfde zitting als de getuigenverhoren kan worden gehouden.

3.6.

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

4 De uitspraak

Het hof:

I (bewijslevering:)

laat [appellante] toe te bewijzen dat:

  1. zij met [geïntimeerden] een koopovereenkomst sloot met betrekking tot de woning, welke is neergelegd in de in rov. 3.1.3 genoemde akte;

  2. zij de schriftelijke koopovereenkomst op 23 juli 2014 aan [geïntimeerden] ter hand heeft gesteld;

laat [geïntimeerden] toe te bewijzen dat zij met betrekking tot de koop van de woning een financieringsvoorbehoud hebben gemaakt;

bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil(len) leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.F.M. Pols als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 17 januari 2017 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor/de zitting zal vaststellen;

verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;

bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

II (comparitie)

bepaalt dat partijen, vergezeld van hun advocaten, zullen verschijnen voor voormelde raadsheer-commissaris op voormelde plaats en tijdstip, met het hiervoor onder rechtsoverweging 3.5 vermelde doeleinde;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.W. van Rijkom en J.F.M. Pols en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 december 2016.

griffier rolraadsheer